Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 910/03.3TBCVL.C1.S1 |  |
PERMUTA DE BENS IMÓVEIS
NULIDADE DO CONTRATO
ACESSÃO INDUSTRIAL IMOBILIÁRIA
- Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, Parte Geral, Tomo I, 1ª ed., pág.582/583.
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, pág. 163.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 17/3/1998, NO PROCESSO N.º 97A669;
-DE 16/6/2003, NO PROCESSO N.º 03B4377;
-DE 30/6/2009, NO PROCESSO N.º 268/04.3TBTBU.C1.S1.
ASSENTO Nº 4/95, DE 28-3-95 (PUBLICADO NO DIÁRIO DA REPÚBLICA DE 17/5/1995, 1ª SÉRIE).
I – Num contrato promessa de permuta de um talhão de terreno por duas fracções de um edifício que nele ia ser construído, edifício esse composto por seis fracções para habitação, mais seis garagens, as prestações das partes outorgantes consistem apenas numa obrigação de prestação de facto, tendo por objecto a emissão da respectiva declaração futura para formação do contrato prometido.
II – A nulidade do contrato promessa, por ter sido celebrado verbalmente, tem de operar a liquidação da relação contratual de facto existente, consistente na construção inacabada que foi implantada no mencionado talhão, o que terá de ser feito por via do instituto da acessão industrial imobiliária, por essas obras terem sido autorizadas pelos réus, donos do terreno.
III – É este o regime normalmente aplicável, na sequência da nulidade ou anulabilidade de negócios jurídicos, quando aquele que esteve na detenção da coisa vem, depois, invocar as obras que fez nela, desde que não sejam simples benfeitorias.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
Em 10-4-03, AA, Lda, com sede em Cantar Galo, Covilhã, intentou a presente acção ordinária contra os réus BB e mulher, CC, residentes no Ribeiro de Flandres, Covilhã, pedindo:
a) - se declare nulo, com todas as legais consequências, um contrato verbal, que identifica, celebrado entre a autora e os réus;
b) - se ordene a restituição aos réus de um talhão de terreno a que se refere aquele contrato;
c) - se condenem os réus a pagarem à autora o valor correspondente às obras por ela realizadas naquele terreno, no valor total de 375.000€;
d) - bem como a restituírem 1.984,59€ correspondente a metade do custo da licença de construção daquelas obras;
e) - e ainda nos juros de mora sobre tais quantias, à taxa legal supletiva, desde a citação até integral pagamento.
Alega, para tanto, que o réu marido se comprometeu verbalmente, com o consentimento da ré mulher, a transmitir à autora aquele talhão de terreno, com projecto de construção, contra a promessa, por parte da autora, de construir o edifício e de transmitir aos réus duas, das seis fracções autónomas, destinadas a habitação, do mesmo edifício.
Acrescenta que iniciou a construção do edifício, gastando 375.000€ na sua execução e que entregou aos réus, para a obtenção da licença da mesma, 1.984.59€.
Mais tarde solicitou ao réu que procedesse à marcação da escritura da venda do talhão, respondendo-lhe o réu que não faria.
Sendo o contrato em questão um contrato-promessa de permuta, nulo por falta de forma, isso tem como consequência a condenação no pedido, tendo em conta que a prestação da autora consistiu, segundo esta, na construção do edifício.
Os réus contestaram, dizendo, no essencial e em resumo:
A ré mulher não deu o assentimento ao negócio celebrado pelo réu.
A autora abandonou a construção do edifício, por causa que nada tem a ver com o réu.
Não é através da declaração da nulidade do negócio que a autora se poderá ressarcir do valor das obras por si realizadas.
A autora replicou, ampliando a causa de pedir, com a alegação de que se não for em consequência da nulidade do contrato, as quantias pedidas sempre terão de ser restituídas com fundamento em enriquecimento sem causa.
Os réus responderam, dizendo que também não era por via do enriquecimento sem causa que a autora poderia conseguir o que pretende.
Realizado o julgamento e apurados os factos, foi proferida sentença, onde se declarou nulo o contrato promessa de permuta, se ordenou a restituição aos réus do talhão de terreno em causa e se condenou os réus a pagarem à autora 197.038,59 euros, correspondente ao valor das obras e do que a autora entregou para a licença.
Os réus recorreram da sentença.
A autora também recorreu, mas apenas quanto à questão dos juros, por ter havido omissão de pronúncia quanto a tal questão.
O Sr. juiz, ao abrigo do art. 668, nº4, do CPC, na redacção aplicável ao caso, supriu a nulidade, conhecendo a questão dos juros e acrescentando à decisão recorrida a condenação dos réus “a pagar à autora juros moratórios, à taxa legal, que neste momento é de 4%, sobre 197.038€, contados desde a citação até integral pagamento”.
Os réus manifestaram a vontade de que os autos subissem para apreciação também desta questão.
A Relação de Coimbra, através do seu Acórdão de 9-11-2010, concedeu provimento à apelação e revogou a sentença recorrida, excepto quanto à declaração de nulidade do contrato promessa de permuta celebrado, declaração que foi mantida, mas absolvendo-se os réus dos outros pedidos.
Continuando inconformada, a autora pede revista, onde conclui:
1 – Da factualidade provada, resulta que estamos perante um contrato promessa de permuta
2 – Tendo tal contrato por objecto bens imóveis, deveria constar de documento escrito, assinado por ambas as partes, nos termos do preceituado no nº2, do art. 410 do C.C., aplicável ex vi do art. 939 do mesmo Código, pelo que não tendo sido observada tal forma legal é nulo, atento o preceituado no art. 22º do C.C.
3 – As consequências dessa nulidade são as previstas no art. 289 do referido Código, que estatui no seu nº1, que tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio, têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
4 – O dever de restituir resulta directamente do disposto no art. 289, nº1, do C.C., não sendo necessário (ou possível) invocar para o efeito o instituto do enriquecimento sem causa, como constitui jurisprudência uniforme, plasmada no Assento nº 4/95, publicado no Bol. 445-67.
5 – A restituição de tudo o que tiver sido prestado, enquanto consequência de declaração de nulidade de um contrato promessa, seja ele de que tipo for, deve ser entendida com o sentido de restituição efectiva dos bens que, em execução e com vista ao cumprimento do contrato, as partes nele intervenientes prestaram uma à outra.
6 – Ao invés do entendimento perfilhado pelo tribunal “a quo”, o contrato nulo não é um nada jurídico, mas algo existente.
7 – A celebração do negócio revela-o existente como evento e, por isso, não está ao alcance da ordem jurídica tratar o acto realizado como este não houvesse realmente ocorrido, mas apenas recusar-lhe a produção dos efeitos jurídicos que lhe vão implicados.
8 – Não é, por conseguinte, exacta a ideia de que, mercê da nulidade, tudo se passa como se o contrato não tivesse sido celebrado ou produzido quaisquer efeitos.
9 – Bem ao invés, porque o contrato é algo que aconteceu, daí precisamente a sua repercussão no subsequente relacionamento jurídico das partes.
10 – No caso “sub-judice”, sendo nulo, como efectivamente é, o contrato celebrado, a restituição de tudo o que tiver sido prestado deverá traduzir-se, no que concerne à autora, na restituição aos réus do talhão do terreno onde incorporou as obras que realizou, e no que respeita aos réus, no pagamento à autora do valor correspondente a essas obras (195.144 euros), dada a impossibilidade de restituição das mesmas em espécie, e do custo suportado por esta de metade do alvará de licença de construção, tudo acrescido dos respectivos juros de mora, à taxa legal supletiva, desde a citação até integral pagamento.
11 – Considera violado o art. 289 do C.C.
Os recorridos contra-alegaram em defesa do julgado.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
A Relação considerou provados os factos seguintes:
A) A autora dedica-se, com carácter habitual e fins lucrativos, à actividade de construção civil, nomeadamente à construção de edifícios para posterior revenda das respectivas fracções autónomas.
B) Os réus foram donos dum prédio rústico, com a área de 2.000 m2, sito em São Domingos, freguesia de Aldeia de Carvalho, a confrontar do norte com caminho público, do sul com Herdeiros de DD, do nascente com EE e do Poente com Estrada Municipal, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1249 e descrito na Conservatória do Registo Predial da Covilhã sob o n° 00000.
C) No decurso de 1996 o réu marido submeteu à aprovação da Câmara Municipal da Covilhã um projecto para construção de um edifício habitacional multifamiliar, constituído por cave, destinada a estacionamento e arrumos, rés-do-chão, 1° e 2° andares destinados a habitação.
D) A implantação de tal edifício foi projectada para uma parcela com a área de 710 m2 do prédio identificado em B), com a configuração e localização representadas nas plantas de localização e implantação juntas ao projecto de arquitectura.
E) O edifício projectado apresenta uma área de implantação de 280 m2 e uma área bruta de construção de 762 m2, composto por cave, rés do chão, 1° e 2° andares, com duas fracções em cada piso, todas de tipologia “T3”, destinadas a habitação.
F) Em 13/04/1998 foi licenciada a respectiva construção, através do alvará de licença de construção nº 000000 emitido em nome do réu marido.
G) O réu requereu o destaque da parcela de terreno, com a área de 710m2, para onde foi projectada a construção do aludido edifício.
H) O réu marido requereu a inscrição matricial do terreno destacado, entregando para o efeito, em 09/03/1998, na competente Repartição de Finanças, o respectivo modelo 129.
I) Na sequência da apresentação de tal requerimento, foi a mencionada parcela de terreno inscrita em nome do réu marido, na matriz predial urbana da freguesia de Cantar Galo.
J) Em data anterior a 13/04/1998, altura em que foi emitido o alvará de licença de construção do edifício a implantar no prédio mencionado em D) e aludido no quesito 3 infra, a autora, através do sócio-gerente FF e o réu marido acordaram, verbalmente, na troca de tal talhão de terreno para construção, por duas fracções autónomas do edifício para o mesmo projectado e cuja construção veio a ser licenciada pelo alvará n.º 000000.
K) O réu comprometeu-se a transmitir para a autora a propriedade do talhão de terreno mencionado em D) e aludido no quesito 3º infra, com o projecto de construção do edifício para aí previsto, devidamente aprovado e licenciado pela entidade administrativa competente.
L) Em troca, a autora comprometeu-se a construir, a expensas suas, o edifício projectado para o terreno e a transmitir para os réus duas das seis fracções autónomas destinadas à habitação para o mesmo previstas.
M) Devido às relações de amizade e mútua confiança na altura existentes entre o sócio-gerente da autora e os réus, não foi formalizado o negócio aprazado através de escritura pública, nem tão pouco foi celebrado qualquer contrato escrito.
N) Na sequência e em virtude do acordado, a autora iniciou a construção do edifício projectado e aprovado para o talhão de terreno mencionado em D) e aludido no quesito 3° infra, realizando, a expensas suas, todas as obras necessárias à implantação e edificação do prédio que aí se encontra implantado, até à fase em que actualmente se encontra, ou seja, com o “tosco” concluído.
O) A autora realizou no mencionado terreno as seguintes obras:
- Limpeza, desaterro, marcação e abertura de alicerces;
- Construção de toda a estrutura de pilares e placas, incluindo a laje da cobertura;
- Construção de todas as paredes, exteriores e interiores em tijolo;
- Aplicação da telha na laje da cobertura;
- Assentamento de peitoris, soleiras, ombreiras e torças, em granito, em todos os vãos que dão para o exterior e nas portas de entrada das fracções;
- Construção de um muro divisório entre o edifício e a via pública.
P) A autora suportou todos os custos inerentes à execução das obras realizadas no terreno mencionado em D), e aludido no quesito 3º infra, nomeadamente os referentes à mão-de-obra e materiais nela incorporados e equipamentos e consumíveis utilizados na sua realização.
Q) A autora entregou aos réus a quantia de 397.875$ (o que equivale a 1.984,59€), correspondente a metade do custo da licença de construção do edifício, e facultou-lhes o seu alvará de empreiteira de construção civil e o seu seguro de acidentes de trabalho, para estes procederem ao levantamento de tal licença.
R) A cave do edifício mencionada em e) é constituída por seis fracções, destinadas a garagem [resposta ao quesito 1].
S) O projecto mencionado em C) foi aprovado por despacho de 29/01/1996 [resposta ao quesito 2].
T) Por deliberação da Câmara Municipal da Covilhã de 23/05/1999, foi-lhe deferido o destaque, ficando o terreno destacado com a seguinte descrição:
“Parcela de terreno com a área de 710 m2, no sítio de S. Domingos, freguesia de Aldeia de Carvalho, concelho da Covilhã, a confrontar do norte com caminho público, do sul com herdeiros de DD, do nascente com EE e do Poente com Estrada Municipal, a destacar do prédio urbano descrito na CRP da Covilhã sob o nº 000000, Aldeia de Carvalho, omisso na matriz” [resposta ao quesito 3].
U) Embora o negócio tenha sido acordado entre o réu marido e o sócio-gerente da autora, FF, a ré mulher tinha pleno conhecimento do mesmo e deu o seu assentimento à sua concretização [resposta ao quesito 4].
V) A autora executou a nível de acabamentos a colocação de aros das portas em madeira, as lareiras e os granitos dos vãos exteriores [resposta ao quesito 5].
X) A autora realizou no mencionado terreno, nomeadamente, as seguintes obras:
- Aplicação de material isolante na caixa-de-ar das paredes exteriores;
- Instalação de toda a tubaria e respectivos acessórios das redes de água, esgotos, gás, electricidade, telefones e aquecimento central;
- Aplicação de caixas de estores em todos os vãos que dão para o exterior;
- Assentamento de todos os aros das portas interiores das fracções, em madeira de mogno;
- Assentamento de seis lareiras, em moca creme, uma em cada fracção [resposta ao quesito 6].
Z). O valor das obras executadas é de 195.144€ [resposta ao quesito 7].
AA) No início de 2000, surgiram atritos e desentendimentos entre o sócio-gerente da autora e o réu marido [resposta ao quesito 8].
BB) Face a tais desentendimentos e porque na altura a autora já havia investido várias dezenas de milhares de contos na execução dos trabalhos e como não tinha qualquer documento que lhe assegurasse a transmissão do terreno a seu favor, solicitou ao réu marido que procedesse à marcação da respectiva escritura Pública [resposta ao quesito 9].
CC) Este, porém, não o fez e afirmou, por diversas vezes, para o sócio-gerente da autora e para terceiros que já não faria qualquer escritura e que o negócio estava desfeito [resposta ao quesito 10].
DD) Perante tal atitude do réu marido, no decurso do mês de Maio de 2000 a autora suspendeu os trabalhos de construção do mencionado edifício [resposta ao quesito 11].
EE Ulteriormente, a autora encetou diversas tentativas com vista à resolução consensual do assunto, que resultaram infrutíferas [resposta ao quesito 12].
FF) O lote de terreno para construção urbana, com a área de 710 m2, no sítio de S. Domingos, mencionado no quesito 3, está actualmente inscrito na matriz da freguesia de Cantar Galo sob o art. 198 e confronta do norte e nascente com caminho público, sul com herdeiros de EE e poente com os réus [resposta ao quesito 14].
GG) A ocupação da aludida parcela de terreno pela autora, na sequência do contrato mencionado em J), K), L) e M), prolongou-se, pelo menos, por três anos [resposta ao quesito 19].
HH) Os desentendimentos aludidos [nas alíneas AA) e BB] advieram de suspeições lançadas pelo réu marido sobre FF, sócio gerente da autora, a propósito dum anterior negócio semelhante ao que é objecto dos presentes autos [resposta ao quesito 21].
II) O réu marido tomou impossível a continuação dos trabalhos, porquanto deixou caducar a licença de construção inicialmente emitida e, após a aprovação do projecto de alterações que apresentou na Câmara Municipal da Covilhã, não requereu a emissão da licença de construção referente a tais alterações no prazo conferido por lei, ou seja, no ano subsequente à data da notificação do despacho de aprovação [resposta ao quesito 22].
JJ) O processo de obras referente à construção objecto deste acção foi, por isso, arquivado, por caducidade do despacho de aprovação [resposta ao quesito 23].
LL) A autora iniciou na aludida parcela a construção do edifício para a mesma projectado e aprovado, com perfeito conhecimento de que se tratava dum terreno propriedade dos réus e com o conhecimento e anuência de ambos os réus [resposta ao quesito 24].
MM) Não fora a confiança que o gerente da autora, FF, depositou nos réus, não teria iniciado os trabalhos, sem previamente ter formalizado o negócio acordado entre ambas as partes [resposta ao quesito 25].
NN) A solicitação dos réus, a autora tratava de tudo com a Câmara Municipal [resposta ao quesito 26].
A única questão a decidir consiste apenas em saber que consequências devem ser tiradas da declaração da nulidade do contrato promessa de permuta.
Vejamos:
Os factos provados consubstanciam a celebração, pela autora e pelos réus, de um contrato promessa de permuta, verbal, de bens imóveis, contrato atípico também denominado de “troca” ou “escambo”, como vem assente pelas instâncias.
Tal contrato é regulado subsidiariamente pelo regime do contrato promessa de compra e venda, por força do preceituado nos arts 939 e 410, nº1, ambos do C.C., pelo que devia constar de documento escrito assinado por ambos os contraentes - arts 410, nº2 e 875, ambos do C.C.
Como o referido contrato promessa não foi reduzido a escrito, tal contrato é nulo (art. 220 do C.C.), com as consequências previstas no art. 289, nº1, do C.C., onde se estabelece :
“Tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.
Na sentença da 1ª instância foi entendido que, sendo o contrato nulo, a autora devia restituir aos réus o talhão de terreno e, tendo a mesma autora feito obras nesse terreno, no valor de 195.114 euros, e despendido com licenças, a quantia de 1.894,59 euros, deviam os réus ser condenados a restituir-lhe a mais valia patrimonial correspondente, no montante global de 197.038,59 euros.
No Acórdão da Relação pondera-se que a sentença da 1ª instância, apesar de qualificar o contrato como de promessa de permuta, em que para as partes apenas resulta uma obrigação de prestação de facto de celebrar o contrato prometido, decidiu como se aquele fosse já um verdadeiro contrato de permuta, sendo as contraprestações respectivas a transmissão do talhão de terreno, por um lado, e a construção do edifício, por outro.
Por isso, limitou-se a confirmar a declaração da nulidade do contrato promessa celebrado, mas absolveu os réus dos restantes pedidos, devendo a liquidação da relação contratual vir a operar-se de acordo com as regras da acessão industrial imobiliária, nos termos do art. 1340 do C.C.
Isto por considerar que a declaração da nulidade de um contrato promessa de permuta, no âmbito do qual nenhuma das partes transmitiu à outra qualquer bem e onde nem sequer se invoca a entrega da posse, não pode levar à condenação na restituição de qualquer coisa.
Que dizer?
A razão está com a Relação.
O contrato promessa é a convenção pela qual se assume a obrigação de celebrar certo contrato – art. 410 do C.C.
Como ensina Galvão Telles ( Direito das Obrigações, 6ª ed, pág. 83) “o contrato promessa é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um pactum de contrahendo”.
Para julgar como julgou, a sentença da 1ª instância partiu do pressuposto de que os réus prestaram à autora o talhão do terreno e de que esta prestou àqueles a construção do edifício.
Todavia, a prestação da autora aos réus, no referido contrato promessa de permuta, não era a construção do edifício.
A prestação da autora, no indicado contrato promessa, era apenas a obrigação da emissão da futura declaração de vontade para a outorga do contrato definitivo de permuta do talhão pelas duas fracções do edifício que nele ia ser construído, composto por seis fracções para habitação, mais seis garagens.
Quanto aos réus, a prestação deles, no mesmo contrato promessa, também não foi a entrega do talhão de terreno, considerada com o sentido de transmissão à autora da propriedade dele, pois o talhão nunca saiu do domínio dos mesmos réus.
A prestação dos réus consistia, também e apenas, numa obrigação de prestação de facto, tendo por objecto a emissão de uma declaração futura para formação do contrato prometido.
Assim sendo, não há que ordenar a restituição do talhão aos réus, nem a restituição do edifício inacabado à autora.
De outro modo, a solução encontrada na sentença da 1ª instância e que vem defendida pela recorrente, neste recurso de revista, traduzia-se, na prática, em impor aos réus a compra de um edifício inacabado, com seis fracções para habitação, mais seis garagens, pelo pagamento de 197.038,59 euros, quando o que eles queriam, ao contratarem, era virem a receber, em troca do terreno, duas fracções em tal edifício a construir, sem nada terem de pagar.
É claro que, com a nulidade do contrato promessa, se tem de operar a liquidação da relação contratual de facto existente, o que terá de ser feito, futuramente, por via do instituto da acessão industrial imobiliária, nos termos do art. 1340 do C.C., por essas obras terem sido autorizadas pelos réus, donos do talhão, como foi decidido no Acórdão recorrido.
Com efeito, é este o regime normalmente aplicável, na sequência da nulidade ou anulabilidade de negócios jurídicos, quando aquele que esteve na detenção da coisa vem, depois, invocar as obras que fez nela, desde que não sejam simples benfeitorias ( Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, Parte Geral, Tomo I, 1ª ed., pág.582/583 ; Ac. S.T.J. de 17-3-98, no Proc. 97A669; Ac. S.T.J. de 16-6-03, no Proc. 03B4377; Ac. S.T.J. de 30-6-09, no Proc. 268/04.3TBTBU.C1.S1) .
Como é sabido, “a benfeitoria consiste num melhoramento feito por quem está ligado à coisa em consequência de uma relação ou vínculo jurídico, ao passo que a acessão é um fenómeno que vem do exterior, de um estranho, de uma pessoa que não tem contacto jurídico com ela” (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, pág. 163).
São, assim, benfeitorias os melhoramentos feitos na coisa pelo proprietário, pelo possuidor, pelo locatário, pelo comodatário e pelo usufrutuário.
São acessões os melhoramentos feitos por qualquer terceiro, não relacionado juridicamente com a coisa, podendo esse terceiro ser um simples detentor ocasional.
A recorrente não passa de mera detentora do talhão do terreno.
Tendo sido declarada a nulidade do contrato promessa de permuta e estando provado que a autora fez uma obra num talhão de terreno dos réus, com anuência destes (sendo essa obra a construção de um edifício inacabado nesse terreno), trata-se de uma obra eminentemente inovatória, a que se aplica o regime da acessão industrial imobiliária, nos termos do art. 1340 do C.C., e sem que tenha aplicação a doutrina do Assento nº 4/95, de 28-3-95 (publicado no Diário da República de 17-5-95, 1ª Série).
Termos em que negam a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 12 de Julho de 2011
Azevedo Ramos (Relator)
Silva Salazar
Nuno Cameira