| 09A0338 |  |
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RESOLUÇÃO
OBRA NOVA
ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO
LICENÇA DE CONSTRUÇÃO
I - Embora revogado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, o RAU é aplicável na presente acção de despejo, intentada em 19-03-2002, pois os factos que deram origem ao pedido de resolução do contrato deduzido pela Autora ocorreram na sua vigência.
II - Provando-se que o aspecto exterior do prédio arrendado foi alterado ao nível da fachada principal e das empenas, passando a cor das paredes de creme para amarelo e de cinzento claro para branco, e a cor das guardas metálicas de preto para verde garrafa, bem como dos vãos envidraçados (de alumínio à cor natural para castanho escuro), e que a arrendatária também fez alterações nas varandas dos quartos e na entrada, que visaram tornar o edifício mais adequado aos fins a que se destina (o exercício da actividade hoteleira) no sentido do seu embelezamento e comodidade, não se pode considerar que tais modificações sejam de molde a alterar substancialmente a estrutura externa do edifício.
III - A mudança das divisórias amovíveis na cave do edifício, a eliminação da cozinha e no seu lugar a instalação de escritórios, copa e instalação sanitária, não pode ser considerada alteração substancial da disposição interna das divisões do edifício. O mesmo se diga de pequenas demolições na zona da entrada e construção de divisória de separação entre o bar e o hall da recepção, sendo certo que em toda a ponderação se tem de atender à dimensão do prédio, com 7 andares, cave e sub-cave.
IV - A circunstância de se ter provado que as obras foram realizadas sem que a Ré obtivesse o respectivo licenciamento camarário é irrelevante para a questão em análise, apenas podendo eventualmente desencadear sanções administrativas.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I- Relatório:
1-1- AA, Ldª, com sede em Lisboa na Calçada ..., 40, propôs a presente acção de despejo com processo ordinário contra BB, Ldª, com sede na Rua ..., nºs 3 e 3 A em Lisboa, pedindo que se declare a resolução do contrato de arrendamento que identifica e que, em consequência, se condene a R. a despejar o prédio arrendado e a entregar-lho devoluto de pessoas e bens que não estejam incluídos no arrendamento.
Fundamenta este pedido, em síntese, dizendo que celebrou com a R. um contrato de arrendamento do prédio que identifica, com destino ao exercício da indústria hoteleira. A R., sem sua autorização, levou a cabo obras que alteram substancialmente a estrutura interna e externa do edifício, motivo por que pretende a resolução do contrato com base no disposto no art. 64º nº 1 al. d) do RAU.
A R. contestou alegando, em resumo, que as obras efectuadas o foram por necessidade de manter a classificação legal do hotel, de acordo com a lei e a cláusula 8ª do contrato de arrendamento. Além disso, as obras não alteraram a estrutura interna ou externa do edifício.
Deduz reconvenção subsidiariamente e para a hipótese de o despejo ser decretado, pedindo a condenação da A. a pagar-lhe a quantia de 22.838,13 €, correspondente a metade do valor que gastou na pintura das paredes exteriores do edifício que era a cargo da A..
A R. replicou, dizendo, em síntese, que as obras não foram realizadas por imposição legal, nem são subsumíveis ao previsto na cláusula 8ª do contrato, impugnando quer o valor alegadamente gasto com a pintura, quer que o edifício necessitasse de pintura.
A A. apresentou articulado superveniente, invocando a realização de obras na cave pela R., trabalhos que alteram substancialmente e estrutura interna do locado.
Admitido este articulado, a R. contestou os factos, dizendo que algumas das alegadas obras foram realizadas há mais de 20 anos, outras em 1997, pela que a A. tinha delas conhecimento há mais de um ano, pelo menos desde 2001, ou delas devia ter conhecimento, pelo que ocorria, assim, a caducidade do direito de requerer o despejo do locado, nos termos do art. 65º do RAU.
O processo seguiu os seus regulares termos posteriores, tendo-se proferido sentença em que se julgou a acção e a reconvenção improcedentes.
Não se conformando com esta decisão, dela recorreu a A. de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa, tendo-se aí, por acórdão de 21-10-2008, julgado improcedente o recurso, confirmando-se a sentença recorrida.
1-2- Irresignado com este acórdão, dele recorreu a A. para este Supremo Tribunal, recurso que foi admitido como revista e com efeito devolutivo.
A recorrente alegou, tendo das suas alegações retirado as seguintes conclusões:
1ª- A ré actuou de má-fé, contrariando a negação expressa do licenciamento camarário para as obras de alteração no locado, e não solicitando autorização à A., sua senhoria e proprietária do imóvel e nem sequer informando previamente a sua senhoria, pelo que errou de Direito o Mmº Tribunal da Relação ao considerar a boa-fé como justificativa da violação do preceituado no art. ó4° n°1 alínea d) do RAU (D-L 321-B/90 de 15 de Outubro, com as suas sucessivas alterações).
2ª- Às ocultas, a ré pôs e dispôs do hotel que lhe está locado pela A., tendo, à revelia também das autoridades administrativas (incluindo IPPAR, C. M. Lisboa e D-G Turismo), realizado obras de alteração no locado, as quais simultaneamente configuram ambas as causas de despejo previstas no art. 64 n°1 alínea d) do RAU, quer por alteração «substancial da sua estrutura externa» quer por alteração «substancial da disposição interna das suas divisões», corno amplamente se demonstrou em sede de julgamento da matéria de facto.
3ª- Considerando o Factos Provados 7º, 8º, 9°, 10º, 11º,12°, 13°, 14º, 16º, 17º, 18°, 19º, 20º, 21°, 22º, 23°, o Acórdão do douto Tribunal da Relação a quo é também erróneo na interpretação do art. 64° n°1 alínea d) do RAU, ao considerar que as alterações efectuadas não preenchem o disposto no mesmo artigo, entendendo que a sociedade comercial ré não produziu quaisquer alterações substancias externas ou internas no prédio dado de arrendamento.
4ª- Pelo contrário, dos Factos Provados resulta que o exterior do prédio foi substancialmente alterado, nas cores da fachada e empenas, na criação de dois enorme brasões nas empenas, nas varandas, na localização da entrada, na porta de entrada, nos degraus de acesso à entrada.
5ª- Dos Fados Provados, resulta ainda que o interior do prédio foi substancialmente alterado pela apelada, quer no Rés-do-Chão quer na Cave, através de demolição de paredes e construção de outras no Rés-do-Chão, tendo por consequência o aumento da sua área útil, criação de novas divisões, demolição de divisões que separavam áreas distintas, eliminação da sala de jantar e da cabine telefónica, eliminação da funcionalidade da cozinha, onde se instalaram escritórios, uma copa e uma instalação sanitária de quarto
6ª- In casu, a inquilina efectuou inúmeras e diversas alterações substanciais, alterações que cabem na previsão da alínea d) do art. 64° do RAU quer no que concerne à alteração substancial da estrutura externa como à alteração substancial da disposição interna das divisões.
7ª- O imóvel dos autos foi completa e totalmente descaracterizado pela apelada, ficando desprovido de muitas das características que eram inerentes à época e ao estilo em que foi construído, tendo a Apelada, extravasando incontestavelmente os poderes de “conserto” e as alterações permitidas pelo contrato de arrendamento.
8ª- Todas as alterações foram efectuadas pela sociedade comercial ré no desconhecimento da sociedade senhoria e sem consentimento escrito da mesma, como resulta do 11° Facto Provado.
9ª- Veja-se que dentro de parâmetros semelhantes resultou o despejo nos casos submetidos aos tribunais:
• Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 7.10.2007 in Bases Jurídico-Documentais do Ministério da Justiça:
• Ac. Tribunal da Relação do Porto de 15-1-2007 in Bases Jurídico-Documentais do Ministério da Justiça:
• Ac. Tribunal da Relação do Porto de 28-09-2004 in Bases Jurídico-Documentais do Ministério da Justiça:
• Ac. Tribunal da Relação d Lisboa de 30-03-2000 (R. 189l/2000 in BMJ, tomo 494, pp. 353
• Ac. Relação de Coimbra de 27.4.1995 (R.1423/94) in BMJ, n°446 pp. 360
• Ac. Relação do Porto de 7.12.1995 (R.680/95) in BMJ nº 452, pp. 486
10ª- Da apreciação do fim do contrato, da boa fé e dos objectivos tidos em conta pelo inquilino, resulta que:
- somente o cuidado e o “conserto” serviriam o fim do arrendado:
- atentas as alterações produzidas de tão grande dimensão e extensão, a boa fé imposta pelo contrato e pela lei impunham o respeito pelo indeferimento do licenciamento camarário, bem como o consentimento prévio da sociedade senhoria, por forma a que a mesma desse o seu aval;
- no caso concreto a conduta da sociedade comercial ré foi de notória má-fé;
- as faculdades inerentes ao direito de propriedade da senhoria deverão prevalecer sobre o critério utilizado pelo Mmo. Tribunal a quo, atendendo unicamente a uma pretensa (e inexistente) boa fé da sociedade comercial ré.
11ª- De onde errou a sentença recorrida na interpretação e na aplicação do referido preceito devendo a mesma ser revogada, subsumindo-se o caso dos autos na previsão da alínea d) do art. 64° nº 1 do RAU aplicável por a sociedade comercial ré ter realizado obras que alteraram substancialmente a estrutura externa e a disposição interna das divisões do locado, sem consentimento escrito do senhorio e contra o indeferimento do acto de licenciamento camarário necessário e devido.
12ª- Decretando-se a resolução do contrato de arrendamento dos autos.
A recorrido contra-alegou, pronunciando-se pela confirmação do acórdão recorrido.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
II- Fundamentação:
2-1- Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é balizado pelas conclusões apresentadas pelo recorrente, apreciaremos apenas as questões que ali foram enunciadas (arts. 690º nº 1 e 684º nº 3 do C.P.Civil).
Nesta conformidade, será a seguinte a questão a apreciar e decidir:
- Se as obras realizadas pela R. alteraram substancialmente a estrutura externa e a disposição interna das divisões do locado, o que configura causa de resolução do contrato de arrendamento.
2-2- Vem fixada das instâncias a seguinte matéria de facto:
1- Por escritura pública outorgada em 25 de Julho de 1963, no 17° cartório Notarial de Lisboa, a autora deu de arrendamento à ré, o prédio urbano sito na Rua ... nºs 3 e 3-A, em Lisboa, composto de sub cave, seis andares e, ainda, sétimo andar recuado, inscrito na respectiva matriz predial urbana da freguesia de Camões sob o art. 1060, actualmente art. 27º da freguesia do Coração de Jesus (Al. A) dos Factos Assentes, doravante FA).
2 - Por escritura pública outorgada em 17 de Janeiro de 1968, no mesmo cartório Notarial, a A. e a R., remodelaram inteiramente o contrato de arrendamento que haviam celebrado, o qual passou a reger-se pelas cláusulas constantes desta última escritura (Al. B), FA).
3- Como consta da escritura, integrado no edifício arrendado e compreendido no arrendamento está o seguinte equipamento, propriedade da A:
- o sistema e aparelhagem de aquecimento águas quentes (depósito de gasóleo e águas, caldeira, queimadores, tubagens e radiadores);
- o sistema e aparelhagem de distribuição de águas frias (depósitos, tubagem, torneiras e chuveiros-misturadores);
- o sistema horário e telefónico privativo (relógio de ponto e outros);
- a instalação de ar condicionado, incluindo os aparelhos que se encontram no 7º andar;
- o sistema de ventilação e respectivos motores;
- as câmaras frigorificas e respectivos motores e o frigorífico da copa (excepto o balcão frigorifico do bar e o frigorífico da cafetaria);
- a instalação sonora do hotel;
- os dois termo-acumuladores instalados no 7° andar e os três aparelhos de ar condicionado;
- o sistema contra incêndios, mangueiras, agulhas e extintores;
- as antenas;
- todo o equipamento existente nas casas de banho, excepto os cortinados e todo o equipamento existente nas demais casas de banho, gerais para os clientes e para o pessoal (exceptuados os móveis soltos);
- o elevador, o monta-cargas e o monta-pratos, respectivos motores e acessórios inerentes ao funcionamento;
- o posto transformador;
- a instalação eléctrica, compreendendo quadros, candeeiros, apliques, armaduras, balastros ou rosetas de tectos, fichas simples e transformadores e disjuntores;
- o sistema de sinalização e numeração de quartos, incluindo as centrais do controlo;
- o motor eléctrico e a bomba manual existente na lavandaria para esvaziamento do depósito da água;
- os reclamos luminosos; e,
- as prateleiras e as bancas fixas (AI. C), FA).
4 - O arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável (O), FA).
5 - A renda mensal inicial foi fixada em 65.000$00, sendo actualmente de € 3.996,87.
6 - Nos termos da cláusula 3ª do contrato, o prédio arrendado destina-se a hotel (exercício da indústria hoteleira) tendo nele a ré instalado o “Hotel Jorge V” (Al. F. FA).
7 - De acordo com a cláusula 4ª do contrato de arrendamento - a R. obrigou-se a conservar, da sua conta, tudo quanto dissesse respeito à parte interior do edifício, designadamente as portas, estores, vidros, soalhos, chaves fechaduras, instalações eléctricas, instalações de águas, telefones internos, aquecimento, canalização de esgotos, pinturas interiores, para cujos consertos não carecem de autorização da senhoria, a ora A. (AI. G), FA).
8 - A A. não deu qualquer autorização escrita para que a R. realizasse obras no locado e, esta também não avisou a senhoria da sua realização (Al. H), FA).
9- Ainda de acordo com a cláusula 4ª do contrato de arrendamento, todas as obras ou modificações que pudessem alterar ou prejudicar a estrutura do imóvel só podiam ser feitas com autorização por escrito da sociedade senhoria, ficando unicamente de conta desta as pinturas exteriores do prédio (AI. I, FA).
10 - A A. e a R. esclareceram ainda, a este propósito, que sempre que a inquilina quisesse modificar as paredes interiores no sentido de mudar as pinturas ou estuques para azulejos, ou vice-versa, podia fazê-lo (Al. J) FA)
11 - Em data não apurada, e que a A. não pode precisar, porque nada lhe foi comunicado, a ré, sem qualquer autorização da autora, levou a cabo obras no prédio arrendado (Al. K), FA).
12 - O aspecto exterior do prédio foi alterado e as alterações são as seguintes:
- fachada principal: alteração das cores nas paredes (creme claro por amarelo e cinzento claro por branco ou amarelo na estrutura de betão armado aparente) e guardas metálicas (preto por verde garrafa); alteração da estereotomia e cor dos vãos envidraçados (alumínio anodizado à cor natural por castanho escuro).
empenas : alteração da cor das paredes (creme claro por amarelo) — AI. L), FA.
13 - A cave e o rés-do-chão foram objecto de obras interiores. As alterações interiores realizadas no rés-do-chão foram as seguintes:
- demolição da divisória amovível que dividia as antigas salas de estar e de jantar; desmonte da porta de correr embutida na parede entre a antiga sala de jantar e o hall de acesso aos ascensores; demolição de parte da parede à frente do antigo PBX; desmonte da porta de correr de acesso à antiga sala de estar e demolição das paredes da antiga cabine telefónica; construção da divisória de separação entre o bar o hall da recepção, revestida a mármore onde existe um painel de azulejos pintados; construção da divisória amovível em placa de gesso cartonado entre o bar e a sala de estar; construção das paredes que limitam o posto de recepção e a construção da parede no vão da porta decorrer desmontada (AI. M), FA)
14- A mudança das divisórias amovíveis para outro local resultou em aumento de área (Al. N), FA).
15 - A ré não obteve licenciamento camarário para as obras que realizou nem para a alteração das cores de origem na fachada principal e nas empenas (Al. O), FA).
16 - Do lado direito dos quartos de cada piso (para quem esteja colocado de frente para o edifício) existia uma porta lateral, rasgada do tecto ao chão, para acesso à varanda, enquanto do seu lado esquerdo existia urna janela até ao chão, porta fixa, com bandeira de ventilação na sua parte superior (Resposta ao quesito 3° da Base instrutória, doravante, BI).
17 - As caixilharias dessas janelas e portas de acesso à varanda eram todas de alumínio anodizado (cinzentas claras) e os respectivos vidros transparentes (Resp. ao 4°, BI).
18 - A ré alterou aquelas aberturas, caixilharias e vidros no que diz respeito à sua forma de abertura, formato e cor (Resp. ao 5°, BI).
19 - A porta lateral e a janela anteriormente existentes foram substituídas por portas de correr, sem qualquer bandeira de ventilação, as caixilharias passaram a ser em castanho/bronze e os vidros foscos (Resp. ao 6°, BI).
20 - As sancas dos tectos das varandas foram pintadas pela ré em tons de branco/amarelo e, anteriormente eram em tons de azul celeste (Resp. ao 7º BI)
21 - A porta de entrada do edifício era uma porta convencional, tendo sido substituída por uma porta automática de correr em vidro (Resp. ao 8°, BI)
22 - A entrada do prédio era composta por dois degraus que davam acesso a uma pequena antecâmara exterior, através da qual se entrava directamente na parte interior do hotel, tendo essa entrada sido alterada pela ré, passando o acesso a fazer-se através de três degraus seguidos, no exterior do edifício, após os quais está colocada a nova porta automática, de correr, em vidro (Resp. ao 9°, BI).
23 - Nas paredes laterais do edifício (empenas) a ré colocou desenhos publicitários de promoção ao hotel, consistentes no brazão de “Jorge V”, que é o símbolo do hotel, pintados em “bordeaux’ e a azul (Resp. ao 10º, BI).
24 - Ao nível da cave do locado a ré eliminou a cozinha e em seu lugar instalou escritórios e uma copa e instalação sanitária de quarto (Resp. ao 15°, BI).
25 - Nos anos de 1995/2000, a ré procedeu à pintura exterior do imóvel porque a pintura existente se encontrava degradada e esbatida pelo tempo (Resp. ao 16°, BI)
26 - E as paredes exteriores do Hotel encontravam-se muito estragadas e havia infiltrações para o interior do edifício designadamente para os quartos (Resp. ao 17º, BI).
27 - Porque o reboco exterior do edifício estava degradado a ré teve de mandar picá-lo e rebocá-lo de novo (Resp. ao 18°, BI).
28 - Nesses trabalhos a ré despendeu € 45.676.27 (Resp. ao 19°, BI)
29 - A ré procedeu ainda à reparação e isolamento da cobertura do imóvel (Resp. ao 20°, BI).-----------------------------------
2-3- Como ponto prévio convém referir que se deve aplicar ao presente caso as disposições do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Dec-Lei 321-B/90 de 15 de Outubro, muito embora já tenha sido revogado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro de 2006 (art. 60º nº 1). É que os factos que deram origem ao pedido de resolução do contrato pedido pela A., ocorreram em plena vigência do RAU, sendo que na própria data da propositura da acção (19-3-2002 – fls. 1-), ainda o mesmo vigorava, pelo que tem que ser face a este diploma que teremos que verificar se os requisitos tendentes à resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo se verificam.
Aliás, sem polémica, foram as normas do RAU as aplicadas pelas instâncias.
Vejamos então:
A A. pretende a resolução do contrato de arrendamento que celebrou com a R., porque esta, sem sua autorização, levou a cabo obras que, no seu entender, alteram substancialmente a estrutura interna e externa do edifício.
Sem qualquer dúvida que os factos provados demonstram que as partes celebraram um contrato de arrendamento em relação ao prédio em questão, tendo por finalidade o exercício da indústria hoteleira por banda da R. (arts. 1022º do C.Civil e 110º do RAU)
A A. baseia a sua pretensão no disposto no art. 64º nº 1 al. d) do RAU.
Estabelece esta disposição que “o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos do art. 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma”.
Quer isto dizer a lei estabelece três categorias de obras que ao locatário é vedado fazer, desde que não disponha de autorização do senhorio: a) obras que alterem substancialmente a estrutura externa do edifício; b) obras que modifiquem substancialmente a disposição interna das divisões; c) deteriorações consideráveis.
Para o que aqui importa, haverá que analisar as obras referidas nas alíneas a) e b).
Da disposição resulta que o arrendatário poderá proceder a obras ou pequenas alterações materiais do espaço locado desde que motivadas ou inerentes a uma prudente utilização, conforme o fim do contrato (art. 1043º do C.Civil), ou que se traduzam em deteriorações de pequena monta, com vista a assegurar o seu conforto e comodidade.
O fundamento de resolução referido naquela alínea d) do art. 64º está relacionado com a obrigação que cabe ao arrendatário de fazer do prédio uma utilização prudente (art. 1038º al. d) do C.Civil).
A expressão «substancialmente» referida tanto à estrutura externa como à disposição interna do prédio, deve ser entendida como «consideravelmente» (vide a este propósito in Arrendamento Urbano, Aragão Seia, pág. 288, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano (RAU), Pais de Sousa, 6ª edição, pág. 207 e as referências jurisprudenciais a propósito indicadas por estes autores e Manual do Arrendamento Urbano, Pinto Furtado, págs. 662 e 663). Isto é, só alterações de monta, importantes, relevantes é que podem levar ao radical efeito de resolução do contrato de arrendamento. Não basta, assim, uma simples alteração, exige-se uma modificação profunda, fundamental, de forma que a “essência” do prédio seja atingida, “desfigurando-o” na sua estrutura externa ou na sua divisão interna (Acórdão da Relação de Lisboa de 6-12-83, C.J. VIII, 5, 134 e Acórdão deste STJ de 6-3-2007 (www.dgsi.pt/jstj.nsf).
A nosso ver, só casuisticamente e atendendo a um critério de razoabilidade, é que se poderá discernir se as obras efectuadas podem ser reputadas, ou não, como modificadoras da estrutura externa e divisão interna do edifício, atendendo a estes conceitos teóricos.
O arrendatário tem o direito à fruição do prédio objecto do contrato, devendo o senhorio entregar-lho e assegurar-lhe esse gozo (art. 1031º do C.Civil). Todavia, só ao senhorio, como proprietário, compete o poder de transformação do prédio (vide Aragão Seia na mesma obra, pág. 288)(1). Este poder decorre do direito de propriedade de que é titular (art. 1305º do mesmo Código).
A ratio do preceito em análise (art. 64º nº 1 al. d) do RAU) deve relacionar-se com um determinado equilíbrio contratual. Ao arrendatário é concedido o direito de fruir do prédio, mas já não será justo impor-se ao senhorio, como proprietário do bem, que tenha de manter o ónus vinculístico sobre o objecto do seu direito, perante uma inobservância tão acentuada das obrigações que incumbem ao arrendatário (deveres que o art. 1038º do C.Civil referencia). É mais do que a necessidade de remover os danos causados ao prédio (sempre garantidos pelo instituto da responsabilidade civil) que justifica o sancionamento do inquilino não cumpridor. O abuso acentuado deve originar a sanção de resolução do contrato.
Por outro lado e vista agora a questão pelo lado do arrendatário, parece-nos que este poderá efectuar as obras necessárias à adequação do arrendado ao fim do arrendamento. É que, neste caso, deve ter-se como autorizadas tais obras, porque decorrem da vinculação da vontade do senhorio à finalidade concedida para o arrendamento. A este propósito convém salientar o que referem Oliveira Ascensão e Menezes Leitão (in Resolução do arrendamento com fundamento na realização de obras não autorizadas, O Direito, 15, 434, referidos por Aragão Seia na obra indicada, pág. 289), “atendendo aos fins para os quais foi dado de arrendamento o prédio, a boa fé implica a faculdade de fazer ajustamentos convenientes, sem os quais se não alcança o objectivo que levou à celebração do contrato”. De resto, no caso de um senhorio reagir a obras necessárias efectuadas pelo arrendatário de molde a adequar o locado ao fim do arrendamento, poder-se-á colocar até a situação de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprio (vide mesmo autor, indicada obra, págs. 288 e 289 em nota de rodapé).
A propósito das alterações da «estrutura externa» e «disposição interna» do prédio convém fazer algumas considerações sobre o alcance dessas expressões.
Assim, a «estrutura externa» do prédio como refere Rabindranath Capelo de Sousa “deve ser entendido como alteração substancial da fisionomia essencial do prédio, sem corresponder apenas à noção especializada da estrutura resistente em matéria de construção civil, por o bem jurídico protegido ser o interesse do proprietário em manter o essencial da traça do prédio; obra substancialmente alteradora da estrutura externa de um prédio é aquela que é feita com carácter permanente, mesmo que possua características de reparabilidade” (in Parecer publicado na C.J. XII, 1987, Tomo 5º, 16 - Acção de Despejo, Obras não autorizadas e deteriorações consideráveis -). Quer dizer, a estrutura externa de um prédio deve ser entendida como a expressão ou a essência fundamental do edifício, ou como referem Pires de Lima e Antunes Varela a sua ossatura externa – as paredes-mestras ou as vigas de sustentação (in Código Civil Anotado, 4ª edição, Volume II, pág. 602).
Por sua vez a «disposição interna» do prédio tem a ver com o modo com as divisões internas do edifício se ligam entre si. “A alteração da disposição interna das divisões é sinónimo da planificação interna desse tipo de prédio ou de modo de distribuição interna desses tipos de prédios” (Aragão Seia, obra citada, pág. 290), ou como dizem Pires de Lima e Antunes Varela o simples traçado interno das divisões do prédio (in mesma obra, pág. 602).
As obras que alteram substancialmente a disposição interna de uma casa são aquelas que implicam uma modificação profunda e fundamental da sua fisionomia interna de forma a ela fique desfigurada e descaracterizada (vide os acórdãos indicados por Pais de Sousa em Anotações ao RAU, 6ª edição, 207, por Pais de Sousa e Cardona Ferreira Arrendamento Urbano, Notas Práticas, 95/96 e Aragão Seia obra citada, 290).
Fazendo uma súmula do que dissemos sublinharemos o que sobre o assunto se refere, de modo adequado, no acórdão da Relação de Lisboa de 18-11-1982 (C.J. VII, 5, 103) “alteram substancialmente a estrutura externa e a disposição interna de um prédio as obras efectuadas pelo arrendatário que colidam com a planificação a que o mesmo obedeceu. E isto não só quando são destruídas todas as divisórias dos vários compartimentos, como também quando essa destruição for parcial, quer diminuindo quer aumentando o número de compartimentos. Para esse efeito, releva não a possibilidade de reparabilidade das obras, mas sim a circunstância de terem sido feitas com carácter definitivo”.
No que toca à alteração das divisões internas de um prédio através de divisórias amovíveis, refere Pinto Furtado “que não é substancial a alteração que aumente o número de divisões como emprego das conhecidas paredes móveis que se retiram facilmente, sem danificar a substância do prédio e que permitem que o arrendatário o entregue ao senhorio, no termo do contrato, no mesmo estado em que o recebeu” (obra citada, pág. 664).
Postas estas breves noções teóricas, vejamos o caso vertente.
Provou-se que o aspecto exterior do prédio foi alterado sendo as alterações as seguintes: fachada principal, alterações das cores nas paredes (creme claro por amarelo e cinzento claro por branco ou amarela na estrutura de betão armado aparente) e guardas metálicas (preto por verde garrafa); alteração da estereotomia e cor dos vãos envidraçados (alumínio anodizado à cor natural por castanho escuro), empenas, alteração da cor das paredes (creme claro por amarelo). Além disso, a R. fez alterações nas varandas dos quartos, na entrada, nos degraus de acesso à entrada e colocou desenhos publicitários de promoção ao hotel, consistentes no brazão de “Jorge V” (vide factos provados acima referidos sob os nºs 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 e 23)
Temos para nós e como nos parece notório que estas obras, dado o seu teor, visaram tornar o edifício mais adequado aos fins a que se destina e para que foi arrendado, exercício da actividade hoteleira. Tratou-se de obras de embelezamento, de conservação e de utilidade (no sentido de uma maior eficácia e comodidade para os utentes) que visaram a actualizar o edifício como hotel.
De forma alguma se poderá sustentar que essas modificações são de molde a, substancialmente, alterar a estrutura externa do edifício. As modificações efectuadas não introduziram no prédio qualquer transformação essencial e permanente da sua traça. A sua linha arquitectónica, a sua identidade estética, não sofreu deturpações. Não sofreu alteração a chamada ossatura externa do prédio. As operações realizadas consistiram em meras operações de “cosmética”, de manutenção e de conveniência com intuitos de uma maior proficiência do prédio ao desempenho da função hoteleira.
Em razão desta função, consentida e autorizada pela A. senhoria, não poderemos deixar salientar, como acima dissemos, que a R. poderia efectuar as obras necessárias à adequação do arrendado à finalidade do arrendamento. E isto, não somente, aquando do início do arrendamento, mas sempre que as regras do mercado (ou outras) exijam uma intervenção para tornar o espaço apropriado ao bom desempenho da indústria hoteleira. Como, por exemplo, quando normas jurídicas imponham aos estabelecimentos hoteleiros a modificação da entrada para mais fácil acesso aos deficientes. Mas claro, desde que a intervenção não proceda a uma profunda alteração arquitectónica (e escusada) da estrutura externa do edifício.
Por isso, a conclusão a que chegaram as instâncias, de que as obras realizadas não contendem, substancialmente, com a estrutura externa do edifício, foi correcta.
A recorrente defende ainda que as obras realizadas alteraram a divisão interna do prédio, razão por que a resolução do contrato se deve declarar.
Segundo a recorrente, dos factos provados, resulta que o interior do prédio foi substancialmente alterado pela recorrida, quer no rés-do-chão quer na cave, através de demolição de paredes e construção de outras no rés-do-chão, tendo por consequência o aumento da sua área útil, criação de novas divisões, demolição de divisões que separavam áreas distintas, eliminação da sala de jantar e da cabine telefónica, eliminação da funcionalidade da cozinha, onde se instalaram escritórios, uma copa e uma instalação sanitária de quarto.
Em relação a este assunto provou-se que a cave e o rés-do-chão foram objecto de obras interiores, sendo as alterações as indicadas nos factos provados acima referenciados sob o nº 13. A mudança das divisórias amovíveis para outro local resultou em aumento de área (nº 14 dos factos provados). Ao nível da cave do locado a R. eliminou a cozinha e em seu lugar instalou escritórios e uma copa e instalação sanitária de quarto.
Poderão estas alterações ser susceptíveis de integrar a causa de resolução do contrato de arrendamento «obras que alterem substancialmente a disposição interna das divisões»?
Sem dúvida apreciável, aceitamos que as obras efectuadas alteraram a disposição interna das divisões do imóvel, uma vez que modificaram a composição dos compartimentos antes existentes. Todavia, a nosso ver, essa alteração não foi substancial, no sentido já acima referido.
E não foi substancial porque o que existiu de essencial foram alterações em sede de divisórias amovíveis (isto é, não permanentes ou duradouras) e em portas de correr (que foram colocadas noutros locais). Ou seja, as mudanças foram meramente conjunturais, não foram profundas e dada a sua amovibilidade podem ser com facilidade eliminadas(2) . Por isso não se pode considerar que elas tenham contendido, de forma profunda ou substancial, com a disposição interna das divisões.
É certo que ocorreram também pequenas demolições (de parte da parede à frente do antigo PBX e das paredes da antiga cabine telefónica) e efectuou-se a construção da divisória de separação entre o bar o hall da recepção e a construção das paredes que limitam o posto de recepção e a construção da parede no vão da porta decorrer desmontada. Mas também estas obras foram de pequena importância, visando, segundo nos parece notório, tornar mais funcional a entrada do estabelecimento hoteleiro. De forma alguma poderemos considerar estas obras como alteradoras, substancialmente, da disposição interna das divisões. A este propósito, não poderemos deixar de sublinhar que o prédio em causa, como resulta do facto referenciado acima sob o nº 1, tem sete andares (sendo o último recuado) e ainda cave e sub-cave, donde resulta que se trata de um edifício de amplas dimensões. Daí que se nos afigure que as pequenas demolições realizadas ao nível do rés-do-chão se afigurem pouco relevantes, em relação ao todo do prédio, o que serve igualmente, para refutar a alteração substancial da disposição interna das divisões do edifício.
Além disso, repetimos aqui as considerações que fizemos acima em relação à função hoteleira, consentida e autorizada pela A. senhoria, a que se destinou o arrendamento do prédio. Podendo, como dissemos, a R. efectuar as obras necessárias à adequação do arrendado à finalidade do arrendamento, somos em crer que as obras, visando tornar mais funcional a entrada do hotel, não fugiram à finalidade do arrendamento, podendo, sem reprovação, serem efectuadas.
Tudo isto não é desmentido pela circunstância de ter resultado da mudança das divisórias amovíveis para outro local, um aumento de área, já que esta realidade não contende com tudo o que acabámos de dizer.
Provou-se também que ao nível da cave a R. eliminou a cozinha e em seu lugar instalou escritórios e uma copa e instalação sanitária de quarto.
Como bem se refere no douto acórdão recorrido (e também na douta sentença de 1ª instância), não se provou que a R. tenha derrubado qualquer parede interior para assim proceder. Provou-se apenas que atribuiu ao espaço uma diferente funcionalidade, pois aí instalou escritórios, copa e instalação sanitária de quarto. Não se pode colocar, assim, sequer, a hipótese de a R. ter realizado aqui qualquer alteração da divisão interna do edifício e muito, menos, substancial.
De referir, por fim, que a circunstância de se ter provado que as obras foram realizadas sem que a R. obtivesse o respectivo licenciamento camarário (facto que a recorrente faz ressaltar, chamando-o em defesa da sua tese) é irrelevante para a questão em análise, podendo, quanto muito, desencadear (ou ter desencadeado) sanções administrativas.
Tudo isto serve para dizer que os factos provados, a nosso ver, não integram a causa de resolução de contrato de que vimos falando.
O recurso é, pois, improcedente.
III- Decisão:
Por tudo o exposto, nega-se a revista, confirmando-se o douto acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 19 de Março de 2009
Garcia Calejo (Relator)
Helder Roque
Sebastião Póvoas
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(1) No parecer de Rabindranath Capelo de Sousa publicado na C.J. XII, 1987, Tomo 5º, 16, a este respeito e em sentido idêntico, invocando Vieira Miller (Arrendamento Urbano 1967, pág. 133) refere-se que “as obras de deteriorações referidas na al. d) (do art. 1093º nº 1 do C.Civil então vigente) consubstanciam um direito de disposição e transformação da coisa que é próprio do direito de propriedade (art. 1305º) e são por isso vedados ao arrendatário”
(2) 2 Pires de Lima e Antunes Varela sustentam que as alterações relevantes para a resolução do contrato, estão subordinadas não só ao duplo requisito a que a alínea d) se refere (respeito da estrutura externa e da disposição interna da divisões do prédio) como também, segundo parece, à condição da sua reparabilidade antes da restituição do prédio (art. 4º nº 2 do RAU – in Código Civil Anotado, 4ª edição, pág. 601), donde se infere que divisórias amovíveis, por sua natureza facilmente retiráveis, não podem fundamentar, segundo estes autores, a causa de resolução em análise.