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1. "A - Sociedade de Locação Financeira Imobiliária,S.A." intentou contra "B - Imóveis, Limitada" e C e esposa, D a presente acção declarativa, com processo ordinário, pedindo que seja declarada a resolução do contrato de locação financeira concluído com o primeiro Réu (a), a condenação deste a desocupar e entregar, de imediato à Autora, livre de pessoas e bens, as fracções autónomas do imóvel objecto do referido contrato(b) e a condenação de todos os Réus a pagarem-lhe as rendas vencidas, no valor de 16262395 escudos e, a título de indemnização, um valor correspondente ao das que se vençam no decurso da acção até efectiva restituição do bem locado (c), bem como a indemnizá-la dos prejuízos sofridos com a resolução culposa do contrato por incumprimento da obrigação do pontual pagamento das rendas, no montante que vier a ser fixado em execução de sentença (d).
Os pedidos formulados contra os Réus C e esposa têm como fundamento a fiança por estes prestada relativamente às obrigações pela Ré "B-Imóveis" assumidas no contrato de locação financeira.
A acção foi julgada parcialmente procedente sendo declarado resolvido o contrato de locação financeira em causa, condenada a Ré "B - Imóveis" a entregar de imediato à autora os bens imóveis indicados na petição e condenados todos os Réus a pagarem solidariamente à autora as rendas vencidas até à resolução do contrato, no montante total de 16262395 escudos.
Por acórdão de 29 de Novembro de 2001 julgou a Relação de Lisboa totalmente improcedente o recurso de apelação interposto pelos Réus e parcialmente procedente o recurso da Autora, sendo os réus condenados a pagar a esta as rendas vincendas até efectiva restituição do bem locado e a pagarem uma indemnização correspondente aos danos pela autora sofridos em consequência da resolução culposa do contrato, a liquidar em execução de sentença, sendo os Réus fiadores apenas responsáveis até ao montante previsto no artigo 14° daquele contrato.
Inconformada, interpôs a Ré "B - Imóveis" recurso de revista concluindo as suas alegações nos seguintes termos:
- Ao considerar válida e eficaz a resolução, pela recorrida, do contrato de locação financeira em apreço nos autos, não obstante a declaração de resolução não ter sido comunicada a todos os intervenientes no mesmo contrato, o acórdão recorrido violou o artigo 436°, n°1 do CC.
Além disso,
- a decisão mencionada na antecedente conclusão contrariou os fundamentos de facto constantes do próprio acórdão recorrido, o que o fere de nulidade, nos termos do artigo 668°,n°1 alínea c) do CPC.
Por outro lado,
- Considerando resolvido o contrato de locação financeira em apreço nos autos, o acórdão recorrido aplicou-lhe a disciplina do artigo 1045° do CC e, em consequência, condenou a recorrente e os réus fiadores a pagar à recorrida as rendas vincendas até efectiva restituição do locado.
- Ora, atenta a especial natureza do contrato de locação financeira, tendo o locador resolvido o contrato, não pode exigir o cumprimento das rendas vincendas, as quais abrangem não só os encargos e a margem de lucro do locador, como a própria amortização do imóvel (vide, por todos, o acórdão de 18.05.95, in, Col.Jur.,Ano III (1995)-II-página 94).
- Termos em que o acórdão recorrido violou o artigo 26° do Decreto-Lei 171/79, de 6 de Junho e o próprio artigo 1045°, ambos do CC.
- Na apreciação da matéria sub judice devem-se considerar nulas e de nenhum efeito as cláusulas décima terceira, número dois, in fine, e décima quarta das condições gerais do sempre mencionado contrato de locação financeira, na medida em que as mesmas violam princípios e regras legais imperativas em matéria de responsabilidade civil contratual, designadamente constantes dos artigos 798° e 811° do CC (vide, acórdão de 28.10.93, JSTJ00025417, acórdão de 05.07.94, JSTJ00024548, acórdão de 27.09.94, n. JSTJ00025417, acórdão de 20.01.1999, n. JSTJ00035773, bases jurídicas documentais do Ministério da Justiça,WWW.dgsi.pt).
Acresce que,
- O acórdão recorrido conheceu e decidiu de matéria não compreendida no recurso da recorrida, e que não era do seu conhecimento oficioso, violando assim os artigos 684°,n°2 e n°4 do CPC, o que, nos termos do artigo 668°,n°1, alínea d) do CPC, constitui nulidade que expressamente se invoca (vide, acórdão de 25.01.90,n° JSTJ0005671, acórdão de 25.11.92, n°JSTJ00016982, bases jurídico documentais do Ministério da Justiça, WWW.dgsi.pt
- A título argumentativo e sem conceder quanto à nulidade arguida, sempre se dirá que a decisão mencionada na precedente conclusão se revela claramente excessiva, e violadora, uma vez mais, do artigo 798° do CC.
2.Quanto à matéria de facto remete-se para a decisão da primeira instância (artigos 713°,n°6 e 726°, do Código de processo Civil).
3. São as seguintes as questões suscitadas no presente recurso: validade da resolução do contrato (1), condenação indevida ao pagamento das rendas vincendas até efectiva restituição do imóvel (2), nulidade do acórdão recorrido (3).
3.1 Validade da resolução do contrato.
Considera a Recorrente que a resolução do contrato não foi comunicada a todas as partes do contrato e que, por isso, é nula (violação do disposto no artigo 436°,n°1, do Código Civil). Com efeito, os Réus fiadores são partes no contrato de locação financeira em causa, como resulta do teor da respectiva escritura. De outro modo a fiança seria nula por indeterminabilidade do respectivo objecto.
A este respeito basta observar que se os fiadores intervieram na referida escritura daí não resulta serem partes no contrato de locação financeira que a mesma titula. São partes de outro contrato, celebrado através do mesmo documento, o contrato de fiança. O facto de o objecto deste último contrato ser determinado em função das obrigações da Recorrente como locatária não lhe retira autonomia.
3.2 Condenação indevida no pagamento das rendas vincendas até efectiva restituição do imóvel.
Considera a Recorrente ser inaplicável o disposto no artigo 1045° do Código Civil que estabelece a indemnização devida por atraso na restituição da coisa locada. Observa a este respeito , em primeiro lugar,que o Decreto-lei 171/79 (artigo 26°), de 6 de Junho, vigente à data da celebração do contrato de locação financeira em causa, como o Decreto-Lei n°149/95, de 24 de Junho, que o substituiu, determinam serem inaplicáveis as normas especiais da lei civil relativas à locação, e, em segundo lugar, que o regime consagrado naquele preceito não se compadece com as características da locação financeira.
Com efeito, na altura em que o contrato finda, o bem locado está integralmente amortizado,consistindo o prejuízo do locador na diferença entre o valor desse bem e o valor. Contrariamente ao que se passa no contrato de locação, as rendas da locação financeira abrangem não só os encargos e a margem de lucro do locador, como a própria amortização do imóvel.
O locador tem apenas direito a indemnização pelo dano de confiança ou interesse contratual negativo.
Daí que a cláusula 14ª do contrato de locação financeira,nos termos da qual "a resolução, ineficácia ou impossibilidade do contrato derivada de facto não imputável ao locador, obriga o locatário a pagara ao locador uma importância que seria determinada pela multiplicação do valor da última renda vencida por metade do número das rendas vincendas", seja manifestamente desproporcionada e excessiva, e, por isso, nula.
Contesta a Recorrida este entendimento.
No que respeita ao artigo 26° do Decreto-Lei n°171/79, observa que esta disposição afasta, em matéria de resolução do contrato de locação financeira, a aplicabilidade das "normas especiais constantes da lei civil, relativas à locação". Ora, o artigo 1045° do Código Civil não disciplina a resolução do contrato. Esta é objecto dos artigos 1047 a 1050, para além das disposições especiais constantes do regime do arrendamento.
O artigo 1045° insere-se da subsecção intitulada "Restituição da coisa locada" e abstrai da causa da cessação do contrato, prevendo a consequência do atraso na restituição da coisa locada.
O facto de no final do contrato de locação financeira o bem locado se encontrar integralmente amortizado em nada releva. Com efeito,nos casos em que o direito de opção não seja exercido, goza o locador sobre ele de plenos poderes de disposição,e, designadamente , pode vendê-lo ou dá-lo em locação a terceiro. Daí fazer todo o sentido a aplicação do disposto no artigo 1045° do Código Civil.
A este respeito importa observar, antes do mais, que a Recorrida tem razão ao sustentar que o artigo 1045° do Código Civil, não sendo uma norma especial do arrendamento em matéria de resolução do contrato, não é afastada pelo artigo 26°, do Decreto-Lei 171/79. Ele é, porém, inaplicável ao contrato de locação financeira .
Com efeito, a indemnização pelo atraso na restituição da coisa locada prevista no artigo 1045° justifica-se por ser a renda correspondente ao valor da coisa locada, sendo este o prejuízo do locador. Ora, no contrato de locação financeira a renda é calculada em função do capital investido no bem locado, encargos, risco do locador, margem de lucro e amortização. O valor assim apurado é, pois, alheio ao valor locativo do imóvel.
Já, por razões semelhantes, no acórdão deste Tribunal de 11 de Abril de 2002 (revista 812/02-2) se entendeu ser aquela disposição inaplicável ao aluguer de longa duração.
Nestas condições, o facto de o imóvel não ter sido entregue após a resolução do contrato fará incorrer o devedor na obrigação de reparar os prejuízos assim causados ao credor (artigo 798°,n°1 do Código Civil) ou a satisfazer a cláusula penal para esta hipóteses prevista no contrato.
Verifica-se, porém, que a autora nada alegou quanto à existência de prejuízos resultantes da falta de entrega do imóvel e que, assim, não pode o julgador tê-los em consideração (veja-se, sobre o assunto, o acórdão deste Supremo de 9 de Maio de 2002, revista n°1342/02-2). E, no que respeita à cláusula penal prevista nos artigos 13°,n°2 e 14° do contrato de locação financeira, não constitui ela fundamento do pedido.
3.3 Nulidade do acórdão recorrido.
Considera a Recorrente que ao condená-la ao ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resolução do contrato, o acórdão recorrido conheceu de matéria que não constituía objecto da apelação da autora. Com efeito, neste recurso apenas se pede a substituição da sentença da 1ª instância por outra que "condene os RR a pagar à A. a título de indemnização pelo atraso na restituição do locado um valor igual ao da renda devida à data da resolução do contrato, contada desse momento até à restituição do bem locado".
Sobre este ponto não se pronuncia a Recorrida nas suas contra-alegações.
A Recorrente tem razão.
Com efeito, tanto pela delimitação do recurso como pela respectiva fundamentação, a apelação não punha em causa a sentença recorrida na parte em que desatendeu o pedido da Autora de ser indemnizada "dos prejuízos sofridos com a resolução culposa do contrato por incumprimento da obrigação do pontual pagamento das rendas, no montante que vier a ser fixado em execução de sentença".
Termos em que se concede a revista, mantendo-se a decisão proferida em primeira instância.
Custas pela Recorrida.
Lisboa, 9 de Julho de 2002.
Moitinho de Almeida,
Ferreira de Almeida,
Joaquim de Matos.