| 86067/05.4YYLSB-A.L1.S1 |  |
PENHORA
COMPRA E VENDA
EFICÁCIA REAL
FALTA DE REGISTO
TERCEIRO
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS / PROVAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / GARANTIA GERAL DAS OBRIGAÇÕES / GARANTIAS ESPECIAIS DAS OBRIGAÇÕES / CUMPRIMENTO E NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL - DIREITOS REAIS / DIREITO DE PROPRIEDADE.
DIREITO DO REGISTO E NOTARIADO - REGISTO PREDIAL.
- Alberto dos Reis, “Código de Processo Civil” Anotado, vol. V, pp. 206/208.
- Antunes Varela, Das Obrigações em geral, 9.ª ed., vol. I, pp. 339; na RLJ, ano 118.º, p. 285 e segs..
- Isabel Pereira Mendes, “Código do Registo Predial”, 13.ª ed., p. 127.
- Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 1976, pp. 336/338; Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, pp. 19/20.
- Oliveira Ascensão, Direitos Reais, 1978, p. 397 e segs..
- Pires de Lima e Antunes Varela, citando Vaz Serra, “Código Civil” Anotado, vol. I, 4.ª ed., p. 732.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 350.º, N.º2, 350.º, N.º 2, 408.°, N.º1, 610.º, 710.º, 818.º, 879.º, AL. A), 1317.°, AL. A).
CÓDIGO DO REGISTO PREDIAL (CRPRED), NA REDACÇÃO DO D.L. N.º 533/99, DE 11/12: - ARTIGOS 1.º, 2.º, Nº 1, AL. A), 5.º, 4.º, Nº 1, N.ºS 1 E 4, 6.º, 7.º.
CÓDIGO DO NOTARIADO (NA REDACÇÃO À DATA VIGENTE): - ARTIGO 80.º, N.º1.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 3/12/74, NO BMJ 242.º-263, 15/12/77, NO BMJ 272.º-160, 17/04/80, NO BMJ 296.º-222, 7/06/83, NO BMJ 328.º-504, 12/12/96, BMJ 462.º-387, DE 18/12/03, PROC. Nº 03B2518, 06/03/08, PROC. Nº 08B358, 16/10/08, PROC. Nº 07B4396, E DE 30/06/11, PROC. Nº 91-G/1990.P1.S1, JÁ CITADO, TODOS EM WWW.DGSI.PT .
-DE 7/07/99, NA CJ 1999, T2, PÁG.164.
-DE 30/06/11, PROC. Nº 91-G/1990.P1.S1, EM WWW.DGSI.PT .
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ACÓRDÃO UNIFORMIZADOR DE JURISPRUDÊNCIA N.º 3/99, DE 18/05/99, PUBLICADO NO DR DE 10/07/99.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I - RELATÓRIO
AA - Empreendimentos Imobiliários, Lda, com sede na Av. …, Parede, deduziu embargos de terceiro por apenso à execução nº 86067/05.4YYLSB, a correr termos pela 1ª Secção, do 3.° Juízo de Execução de Lisboa, que Fábrica de Pavimentos BB, SA, instaurou contra CC - Sociedade de Construções e Obras Públicas, Lda, alegando, em síntese, que tendo adquirido em 15/05/98, por escritura pública, o prédio penhorado nos autos, sendo a legitima titular do direito de propriedade daquele imóvel desde essa data, tendo a penhora sido registada em data posterior à data da aquisição, embora só em 27/03/07 tenha procedido ao registo da mesma, e não sendo executada nos autos devem os embargos ser julgados procedentes e ordenar-se o levantamento da penhora.
A exequente contestou os embargos alegando, em síntese, que não se encontrando registada aquisição da propriedade do imóvel na data do registo de hipoteca judicial a favor da exequente e da penhora, estas devem prevalecer sobre aquela e, nessa sequência, deve manter-se a penhora do imóvel.
Aduz ainda que embargante e executada são empresas do mesmo grupo, com sede na mesma morada, precisamente o imóvel objecto dos embargos, tinham à data gestores comuns, e pretendem iludir os credores da executada. Conclui pela improcedência dos embargos.
No despacho saneador, entendendo-se já disporem os autos de todos os elementos necessários a uma apreciação do mérito, foi proferida sentença que julgou os embargos procedentes, e, consequentemente, ordenou o levantamento da penhora que incidia sobre o imóvel em causa.
Inconformada, apelou a exequente, com êxito, porquanto a Relação de Lisboa, por unanimidade, no Acórdão de 3/12/13, revogou a sentença recorrida, julgando improcedentes os embargos de terceiro e determinando o prosseguimento da acção executiva.
Deste acórdão traz a embargante a presente revista, cuja alegação sintetiza nas conclusões que se transcrevem:
A. Não é aceitável o entendimento expresso no douto acórdão recorrido, segundo o qual pelo facto da embargada, ora recorrida, ter registado hipoteca judicial em data anterior ao registo da aquisição efetuada pela embargante/recorrente sobre a fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente ao 2° andar direito do prédio urbano sito na Av.ª …, freguesia de S. Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, tal implicava que a ora recorrente sabia da existência da referida hipoteca judicial.
B. Não existem quaisquer factos no processo que atestem que a embargante/recorrente não efetuou o registo com o objetivo de inculcar em terceiros que a executada, CC - SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES E OBRAS PÚBLICAS, LDA tinha património que, de facto, não tinha.
C. Se prejuízo e penalização existiu esse foi da embargante/recorrente que se viu lesada nos seus direitos, mais concretamente no seu património, devido à sua própria negligência em proceder ao registo da aquisição.
D. O douto acórdão recorrido incorreu em erro ao considerar que a embargante/recorrente não adquiriu o seu direito real de propriedade em data posterior à hipoteca judicial.
E. A embargante/recorrente adquiriu o seu direito de propriedade em data anterior, ainda que só o tenha registado posteriormente a esta.
F. A embargante/recorrente adquiriu a propriedade da fração à CC ¬SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES E OBRAS PÚBLICAS, LDA em 15 de Maio de 1998, enquanto a hipoteca judicial foi efetuada em 30 de Junho de 2005.
G. Inexistem nos autos quaisquer factos que afastem a boa-fé negocial da embargante/recorrente e da CC - SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES E OBRAS PÚBLICAS, LDA.
H. Caso a embargante/recorrente pretendesse lesar os interesses dos credores da executada, o que teria feito era o registo imediato da aquisição e não protelar o mesmo registo e, muito menos, ocultar a aquisição da propriedade, como é referido no douto acórdão recorrido.
I. A constituição de uma hipoteca judicial, sobre determinado imóvel não prevalece sobre a escritura de compra e venda posterior, não registada, incidente sobre o mesmo imóvel.
J. O registo tem uma função meramente declarativa, de simples publicidade, não constitutiva de direitos, constituindo mera presunção que pode ser i1idida.
L. A penhora é um direito real de garantia de um crédito que não comporta a transferência de qualquer direito dominial e o direito de propriedade é um direito real de gozo.
M. A embargante/recorrente enquanto adquirente da fração em data anterior à penhora e a beneficiária da penhora promovida contra a executada vendedora não são terceiros para efeitos de registo.
N. O direito de propriedade adquirido anteriormente à penhora, antes da venda judicial, ainda que a aquisição só seja registada posteriormente ao registo da penhora, prevalece sobre esta penhora.
O. A fração penhorada não integra o património da executada, CC ¬SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES E OBRAS PÚBLICAS, LDA, declarada insolvente por sentença do 2° Juízo do Tribunal do Comércio de Lisboa, transitada em julgado em 22.11.2007 (Fls. 155 e ss. dos autos de execução), pelo que a penhora deve ser levantada, procedendo os embargos de terceiro deduzidos.
P. O douto acórdão recorrido violou, pois, o disposto no artigo 5°, n° 4, do Código do Registo Predial, bem como o Acórdão de Uniformização de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça n.º 3/99 de 18 de Maio.
Deve o douto acórdão recorrido ser revogado e, consequentemente, ser determinado o levantamento da penhora sobre a fração autónoma designada pela letra "C", correspondente ao 2° andar direito do prédio urbano sito na Av.ª …, freguesia de S. Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º … e inscrito na matriz predial sob o art. … e cancelamento do seu registo.
Não foram oferecidas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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As questões a dirimir no presente recurso residem em saber:
a) se quando foi efectuada e registada a hipoteca judicial, depois convertida em penhora, o bem em causa já não pertencia à executada;
b) se embargante e embargada não são “terceiros” para efeitos de registo predial.
II - FUNDAMENTAÇÃO
DE FACTO
Vem fixada das instâncias a seguinte matéria de facto:
1. Em 28/11/2005 a exequente Fábrica de Pavimnetos BB, SA, propôs acção executiva, para pagamento de quantia certa, contra CC - Sociedade de Construções e Obras, Lda, apresentando como título executivo uma sentença condenatória;
2. Por escritura pública celebrada em 15 de Maio de 1998, o embargante adquiriu, por compra, a CC - Sociedade de Construções e Obras, Lda, a fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente ao 2° andar direito, do prédio urbano sito na Av. …, freguesia de S. Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n° … e inscrito na matriz predial sob o art. …;
3. Da certidão da Conservatória do Registo Predial junta aos autos a fls. 15, resulta que o registo da aquisição do imóvel referido em b) a favor da executada data de 25/03/92[2];
4. Da certidão mencionada em c) resulta que a penhora destes autos foi efectuada e registada em 03/04/2007;
5. Da certidão referida em c) resulta, ainda, que em 30/06/2005 foi registada hipoteca judicial, provisória por natureza, a favor da exequente;
6. Da certidão referida em c) resulta, por fim, que a aquisição do imóvel descrito em b) por parte da embargante, foi registada a seu favor em 27/03/2007.
DE DIREITO
A) Se quando foi efectuada e registada a hipoteca judicial, depois convertida em penhora, o bem em causa já não pertencia à executada
Revogando a sentença proferida na 1ª instância de sentido contrário, a Relação julgou improcedentes os embargos, depois de considerar que lograva no caso a aplicação do conceito de “terceiros” para efeitos de registo, definido no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência n.º 3/99 deste Supremo Tribunal, posteriormente acolhido no n.º 4 do art. 5.º do Código do Registo Predial (doravante CRP), introduzido pelo DL nº 533/99, de 11/12, uma vez que “tendo a exequente actuado de forma correcta, procedendo ao registo da hipoteca que lhe era exigível e confiando na verdade registal existente naquela data, não lhe pode ser aposta uma compra e venda não registada, realizada entre a executada e a aqui embargante de terceiro, em condições em que da boa-fé negocial não se mostra presente.“.
A recorrente dissente deste entendimento, sustenta tese contrária, apontando que o acórdão recorrido incorreu em erro não só ao considerar que a embargante/recorrente adquiriu o seu direito real de propriedade em data posterior à hipoteca judicial, pois que o adquiriu em data anterior muito embora só o tenha registado posteriormente a esta, como ao qualificar a embargante/recorrente e a embargada/exequente, beneficiária da penhora promovida contra a executada/vendedora, como “terceiros” para efeitos de registo, quando o não são.
Defende que o direito de propriedade adquirido anteriormente à penhora, antes da venda judicial, ainda que a aquisição só seja registada posteriormente ao registo da penhora, prevalece sobre esta penhora.
Vejamos quem tem razão.
A primeira questão a apreciar reside em saber se quando foi efectuada e registada a hipoteca judicial, depois convertida em penhora, o bem em causa já não pertencia à executada.
É sabido que “o registo é um instrumento de tutela (de defesa, de conservação, de segurança) – não da criação ou constituição autónoma - de direitos”[3].
O registo predial não tem natureza constitutiva mas publicitária e securitária (art. 1.º do CRP), valendo-se dos princípios da legitimação e da fé pública registral assim protegendo os subadquirentes de boa fé em direitos nele inscritos, aliás protegidos por uma presunção “juris tantum”[4].
Isto é, no nosso direito o registo não é requisito indispensável da transmissão, modificação ou extinção do direito de propriedade, mas apenas tem valor declarativo, dar publicidade à situação jurídica dos prédios tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, e, como tal, o direito real nasce, transmite-se, modifica-se, extingue-se, à margem do registo, cuja eficácia consiste apenas em dar publicidade aos direitos inscritos.
De facto, a aquisição do direito no ordenamento jurídico português não é, em regra, um efeito do registo definitivo, mas sim um efeito do acordo de vontades, sendo a compra e venda o exemplo típico de um contrato real quoad effectum, quer dizer, sob o ângulo da sua eficácia imediata[5].
Em termos estritamente substantivos (arts. 1317.°, al. a) e 408.°, n.º 1, do Código Civil, por diante CC), no caso de negócio jurídico translativo de propriedade imobiliária (v.g. na compra e venda), o momento da aquisição ou da transferência do direito de propriedade é o da celebração da escritura que o formaliza, por via do qual a propriedade efectivamente se transfere.
Na realidade, um dos efeitos essenciais do contrato de compra e venda é a “transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito”, desde que observada a forma legal, que para os imóveis é a escritura pública (cfr. arts. 879.º, al. a) do CC e 80.º, nº 1 do Código do Notariado na redacção à data vigente).
No caso dos autos, a recorrente/embargante AA adquiriu, por compra, a CC - Sociedade de Construções e Obras, Lda, a fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente ao 2° andar direito, do prédio urbano sito na Av. …, freguesia de S. Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n° … e inscrito na matriz predial sob o art. …; e essa forma legal foi respeitada dado que o fez por escritura pública celebrada em 15/05/98 (2 dos factos provados).
Por outro lado, tendo o registo predial, como antes se disse, uma função meramente declarativa adstrita à sua função publicitária, ele constitui tão só presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define (art. 7.º do CRP). Presunção legal juris tantum que, como tal, pode ser ilidida mediante prova do contrário (cfr. art. 350.º, n.º 2, do CC)[6].
Ora, esta prova em contrário, de que a fracção autónoma não pertence à executada está feita nos autos através de prova documental, com a apresentação da escritura da compra. Não há dúvida, assim, que o registo da hipoteca judicial quando foi realizado a favor da exequente, em 30/06/05, incidiu sobre um bem alheio à executada.
Nos termos do art. 818.º do CC, o direito de execução só pode incidir sobre bens de terceiro, quando estejam vinculados à garantia do crédito[7], ou quando sejam objecto de acto praticado em prejuízo do credor, que este haja procedentemente impugnado. Nenhuma destas hipóteses se verifica no caso sub judice.
Deste modo, é inquestionável que a propriedade da fracção autónoma em causa se transmitiu para a embargante na precisa data da escritura pública de compra e venda. Assiste-lhe razão quando imputa ao acórdão recorrido erro por considerar que a embargante adquiriu o seu direito real de propriedade em data posterior à hipoteca judicial de 30/06/05.
Por maioria de razão, quando foi efectuada e registada a penhora, em 03/04/07, o bem em causa já há muito não pertencia à executada (nº 4 dos factos provados).
B) Se embargante e embargada não são “terceiros” para efeitos de registo predial
Sendo assim, temos que a hipoteca judicial não é mais do que uma penhora antecipada[8]. Para se constituir basta o registo da sentença, ainda que não transitada em julgado, que condene o devedor a pagar uma prestação em dinheiro ou outra coisa fungível, registo que o credor faz incidir sobre imóveis do obrigado (art. 710.º do CC).
Deste modo, a hipoteca judicial que visou garantir o pagamento de uma quantia em que em que a executada/vendedora CC fora condenada, de acordo com este normativo, só podia ser constituída em bens que, no momento do seu registo, pertencessem ao obrigado. O que, pelo exposto, não aconteceu. À data da constituição do registo da hipoteca a favor da exequente/embargada, a fracção autónoma em apreço já tinha saído há sete anos da esfera patrimonial da executada e estava incorporada, por título eficaz, no património da embargante.
Alega, porém, a exequente/embargada que o imóvel estava ainda registado em nome da executada, e que o contrato de compra e venda tal como a hipoteca são factos jurídicos sujeitos a registo, pelo que só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo. Dessa forma, o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos, conservando o registo convertido em definitivo a prioridade que tinha como provisório (art. 6.° do CRP).
Acontece, de facto, que na altura da constituição da hipoteca judicial aquela aquisição da fracção autónoma ainda não estava registada em nome da embargante AA, continuando inscrita em nome da executada CC. Também é certo que a compra e venda é um acto sujeito a registo, e os “factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo” (arts. 2.º, nº 1, al. a) e 5.º, nº 1 do CRP).
Por sua vez, o art. 6.º deste mesmo diploma estabelece o princípio prior tempore potior jure (princípio da prioridade), segundo o qual “o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens”, e o art. 7.º prescreve que “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito”.
Daí que, enquanto o acto não figurar no registo, em relação a “terceiros”, o vendedor surge como titular do direito que transferiu por mero efeito do contrato de alienação. Só quem tiver essa qualidade de “terceiro” é que beneficia da presunção e prioridade decorrentes do registo. Ou seja, pressuposto essencial da sua eficácia em relação a “terceiros” é o registo, sem o qual a eficácia do facto não ultrapassa o plano interno (cfr. art. 4.º, nº 1 do CRP).
Poderá, então, a exequente/embargada, em relação à compra feita pela embargante, ser considerada como “terceiro”?
Entendemos que não, como procuraremos demonstrar.
No Acórdão Uniformizador nº 3/99, de 18/05/99, publicado no DR de 10/07/99[9], ultrapassando divergências doutrinais e jurisprudenciais e revendo a doutrina fixada pelo seu homólogo n.º 15/97, de 20/05/97, publicado no DR de 04/07/97, I Série - A, consagrou-se o conceito segundo o qual, “Terceiros, para efeitos do disposto no artigo 5.º do Código do Registo Predial, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa“, excluindo-se os casos em que o direito em conflito com o direito não inscrito deriva de uma diligência judicial, seja arresto, penhora ou hipoteca judicial.
Posteriormente, em consonância com este conceito, foi aditado o nº 4 ao art. 5.º do CRP, pelo DL nº 533/99, de 11/12, em que se consigna que “terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si”[10].
É, então, à luz da definição acolhida no acórdão uniformizador n° 3/99 e deste normativo do CRP, de natureza interpretativa, que se terá de aferir se a embargante e a exequente podem ser considerados “terceiros” para efeitos de registo predial.
Ora, a hipoteca judicial não constitui um negócio jurídico susceptível de conduzir a uma aquisição derivada de direitos, provenientes de um mesmo autor ou transmitente. Não provém de acto praticado pelo devedor, vendedor do imóvel, e destina-se a proteger o credor contra alienações ou onerações, que em seu prejuízo, o devedor pudesse vir a fazer posteriormente.
Provém apenas da vontade e acção unilateral do credor, agindo à revelia do devedor[11] e por sua inteira responsabilidade, e do registo do crédito, judicialmente reconhecido, sobre bens do devedor, não visando a hipoteca judicial anular actos já praticados, finalidade que cabe à acção pauliana (art. 610.º do CC).
Referem Pires de Lima e Antunes Varela, citando Vaz Serra, que “o registo da hipoteca não é um acto de execução, mas somente um efeito atribuído por lei à sentença, para conservação do direito nela reconhecido”[12].
Também, numa penhora, arresto, ou hipoteca judicial, estamos apenas perante garantias de um direito de crédito, sendo que a existência deste não fica prejudicada com a referida oponibilidade, pois se mantém íntegro na sua substância, podendo, por isso, vir ainda a ser satisfeito com recurso a outros bens do devedor. E os poderes do proprietário sobre a coisa penhorada não são transmitidos[13].
Deste modo, é indesmentível que recorrente e recorrida não adquiriram do mesmo autor ou transmitente direitos incompatíveis sobre a mesma coisa. Assim, de acordo com aquele conceito, a exequente não tem a qualidade de “terceiro” em relação à venda efectuada pela executada à embargante AA.
Não possuindo essa qualidade para efeitos de registo, a transmissão operada pela venda feita à embargante é inteiramente oponível à embargada/exequente, independentemente de só ter sido registada depois dessa hipoteca.
Para melhor ilustração, porque perfeitamente adequados ao caso vertente, transcrevem-se os seguintes trechos do aludido Acórdão Uniformizador nº 3/99: “O exequente que nomeia bens à penhora e o seu anterior adquirente não são «terceiros», embora sujeita a registo, no caso de imóveis, a penhora não se traduz na constituição de algum direito real sobre o prédio, sendo apenas um dos actos em que se desenvolve o processo executivo ou, mais directamente, um ónus que passa a incidir sobre a coisa penhorada para satisfação dos fins da execução. A ineficácia apenas se reporta aos actos posteriores à penhora, pelo que «os actos de disposição ou oneração de bens, com data anterior ao registo da penhora, prevalecem sobre esta» (P. de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 1.ª ed., p. 67).
(...) Por força do condicionamento da eficácia, em relação a terceiros, dos factos sujeitos a registo, é evidente que, se alguém vende, sucessivamente, a duas pessoas diferentes a mesma coisa, e é o segundo adquirente quem, desconhecendo a primeira alienação, procede ao registo respectivo, prevalece esta segunda aquisição, por ser esse o efeito essencial do registo. Estão em causa direitos reais da mesma natureza. Aqui, a negligência, ignorância ou ingenuidade do primeiro deve soçobrar perante a agilidade do segundo, cônscio, não só dos seus direitos como dos ónus inerentes. É sob este prisma que a primeira venda leva à constituição de um direito resolúvel, no dizer de Oliveira Ascensão[14], cuja resolução ocorre perante a verificação do facto complexo de aquisição posterior, de boa fé, seguida de registo.
(...) Situação diferente é a resultante do confronto do direito real de garantia resultante da penhora registada quando o imóvel penhorado já havia sido alienado, mas sem o subsequente registo. Aqui, o direito real de propriedade, obtido por efeito próprio da celebração da competente escritura pública, confronta-se com um direito de crédito, embora sob a protecção de um direito real (somente de garantia). Nesta situação, mesmo que o credor esteja originariamente de boa fé, isto é, ignorante de que o bem já tinha saído da esfera jurídica do devedor, manter a viabilidade executiva, quando, por via de embargos de terceiro, se denuncia a veracidade da situação, seria colocar o Estado, por via do aparelho judicial, a, deliberadamente, ratificar algo que vai necessariamente desembocar numa situação intrinsecamente ilícita, que se aproxima de subsunção criminal, ao menos se for o próprio executado a indicar os bens à penhora. Assim, poderia servir-se a lex, mas não seguramente o jus.
Como já se verificou, o imóvel penhorado, no caso dos autos, já havia saído do património do devedor. Portanto, não podia garantir nenhuma das suas dívidas. Como bem alheio que é, pode o seu titular embargar de terceiro.
(...) In casu ainda se não efectivou a venda. Nesta perspectiva, poderia dizer-se que, a conceder-se eficácia ao registo, de alguma maneira estaria a emprestar-se-lhe capacidade impeditiva de o embargante conservar o seu direito de propriedade. No entanto, é certo que ninguém pode ser privado, no todo em ou parte, daquele direito senão por via de expropriações ou requisições, mediante pagamento de indemnização[15], sob pena de inconstitucionalidade[16]. De certo modo, estaríamos perante a figura do confisco, facto susceptível de ferir profundamente o senso comum e, portanto, de gerar grande sobressalto social[17] ”.
Destarte, no caso vertente, a executada CC não interveio directamente na constituição da hipoteca, que é judicial, criando na exequente a convicção da existência na sua esfera jurídica do direito de propriedade sobre a fracção autónoma, isto é, não transmitiu à exequente/embargada Fábrica de Pavimentos BB, SA, qualquer direito sobre o imóvel em causa que pudesse estar em colisão com a venda que efectuara à embargante AA.
Diferente seria se a executada tivesse intervindo na constituição da hipoteca, nessa circunstância voluntária. Aí, sim, porque como autora comum, com a sua actuação, criaria nos outros sujeitos, embargante e embargada, a ideia de certeza que o direito transmitido ou onerado era sua pertença, motivando tornarem-se eles merecedores de igual protecção, preferindo a lei o que primeiro registasse o facto, atenta a sua diligência e a função de publicidade do registo. Seria, nesse caso, legítimo dar protecção à exequente/embargada se fosse desconhecedora da nova titularidade, porque estava a negociar com o titular inscrito do direito[18].
Incidindo, então, a hipoteca, depois convertida em penhora, sobre um prédio alheio ao património da devedora/executada e não sendo a exequente/embargada “terceiro” em relação à transmissão desse prédio à embargante, os preceitos legais acima mencionados foram violados pelo acórdão recorrido.
Anote-se que tendo inicialmente sinalizado ir seguir o conceito restrito do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência n.º 3/99 e do n.º 4 do art. 5.º do CRP, todavia, estranhamente, o acórdão impugnado dele se veio a afastar decidindo contraditoriamente de acordo com o sentido mais amplo do conceito, ao expressar que “de um lado temos o exequente, que adquiriu da executada CC, Lda, um direito real de garantia [hipoteca judicial] e a embargante que adquiriu dessa mesma executada um direito real de propriedade, em data posterior, sem que tivesse efectuado o competente registo, pelo que, não restam dúvidas que a embargante deve ser considerada como "terceiro" para efeitos registais “, “Podemos assim afirmar, em plena concordância com a Apelante, que a constituição de uma hipoteca judicial, sobre determinado imóvel, prevalece sobre escritura de compra e venda posterior, não registada, incidente sobre o mesmo imóvel.“.
Em suma, ocorrendo conflito entre uma aquisição por compra e venda anterior não levada ao registo e uma hipoteca judicial posterior registada, depois convertida em penhora, aquela obsta à eficácia desta última, prevalecendo sobre ela.
In casu, a compra efectuada em 15/05/98, pela embargante, aqui recorrente, apesar de ter sido levada ao registo em data posterior ao registo da hipoteca judicial de 30/06/05, depois convertida em penhora registada em 3/04/07, produz efeitos contra a embargada, ora recorrida, podendo aquela invocar perante esta o seu direito de propriedade.
Deste modo, procedem as conclusões da recorrente[19].
III - DECISÃO
Pelos motivos expostos, acordam os juízes no Supremo Tribunal de Justiça em conceder a revista, revogando o acórdão recorrido e repristinando a decisão proferida na 1ª instância.
Custas nas instâncias e neste recurso pela recorrida.
Lisboa, 01/07/14
Gregório Silva Jesus (Relator)
Martins de Sousa
Gabriel Catarino
__________________________
[1] No regime estabelecido pelo DL nº 303/2007 de 24/08 ainda aqui aplicável (cfr. art. 7.º, nº 1 da Lei nº 41/2013 de 26/06), tal como os demais normativos deste diploma por diante citados, uma vez que a acção foi intentada em data anterior a 1/01/08 e o acórdão recorrido data de 3/12/13.
[2] E não 14/07/2005, como por lapso vem mencionado.
[3] Antunes Varela in “Das Obrigações em geral”, 9ª ed., vol. I, págs. 339.
[4] Oliveira Ascensão vem sustentando a ocorrência de casos em que o registo predial é constitutivo (Direitos Reais, 1978, págs. 397 e segs.).
[5] Cfr. Antunes Varela, na RLJ, ano 118.º, págs 285 e segs. , onde dá notícia do valor constitutivo que o registo predial tem nomeadamente no direito alemão.
[6] Cfr. Isabel Pereira Mendes, Código do Registo Predial, 13ª ed., pág. 127.
[7] Esta garantia a incidir sobre bens de terceiro ocorre nas hipotecas voluntárias (cfr. arts. 703.º, 712.º, 716.º e 717.º do CC).
[8] Cfr. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. V, págs. 206/208, e Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 1976, págs. 336/338.
[9] Proc. nº 98B1050, na base de dados do IGFEJ.
[10] Formulação legal que tomou partido pela clássica definição de Manuel de Andrade, na Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, págs. 19/20, que o próprio legislador não deixou de assinalar no preâmbulo daquele diploma.
[11] Como se diz, impressivamente, no Acórdão deste Supremo Tribunal de 12/12/96, em caso análogo, da parte do devedor “há uma mera passividade perante uma penhora ou uma hipoteca que, afinal, o não atingem, pois a coisa...já não é sua” (no BMJ 462.º-387).
[12] In Código Civil Anotado, vol. I, 4ª ed., pág. 732.
[13] Cfr. Ac. do STJ de 7/07/99, na CJ 1999, T2, pág.164.
[14] In Direitos Reais, p. 396 (1971).
[15] Artigos 1308.º a 1310.º do CC.
[16] Artigo 62.º da CRP.
[17] É diferente a situação resultante da existência de duas alienações efectivas, ambas baseadas em actos capazes de produzirem a transferência da propriedade. Então, um dos adquirentes tem de sair prejudicado. Como se viu, por via do mecanismo registal, deve ser o primeiro por não haver registado.
[18] Foi o caso levado à apreciação e solucionado no Ac. do STJ de 30/06/11, Proc. nº 91-G/1990.P1.S1, no IGFEJ, citado pelo acórdão recorrido em seu abono, e pela recorrida na apelação, mas de modo completamente desajustado e indevido.
[19] Cfr. ainda neste sentido, de data anterior à uniformização de 99, os Acs. do STJ de 3/12/74, no BMJ 242.º-263, 15/12/77, no BMJ 272.º-160, 17/04/80, no BMJ296.º-222, 7/06/83, no BMJ 328.º-504, 12/12/96 já citado, e, posteriores à mesma, os de 18/12/03, Proc. nº 03B2518, 06/03/08, Proc. nº 08B358, 16/10/08, Proc. nº 07B4396, e de 30/06/11, Proc. nº 91-G/1990.P1.S1, já citado, todos no IGFEJ.