| 1043/10.1TVLSB.L1.S1 |  |
ACÇÃO DE PREFERÊNCIA
ARRENDATÁRIO
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
PRÉDIO URBANO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
VENDA DE COISA CONJUNTAMENTE COM OUTRA
COMUNICAÇÃO DO PROJECTO DE VENDA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
PRESUNÇÕES JUDICIAIS
FACTOS NOTÓRIOS
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS / PROVAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA / CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL - DIREITOS REAIS / DIREITO DA PROPRIEDADE.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - PROCESSO / INSTÂNCIA - PROCESSO DE DECLARAÇÃO / INSTRUÇÃO DO PROCESSO / SENTENÇA / RECURSOS.
- Alberto dos Reis, “Código de Processo Civil”, Anotado, Vol. II, p. 356, vol. III, p. 259 e ss., vol. V, p. 54.
- Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, II Vol., p. 10 e ss.; Manual de Processo Civil, p. 692.
- Castro Mendes, Do Conceito de Prova em Processo Civil, p. 711 e ss.; Manual do Processo Civil, p. 299.
- Gonçalves Sampaio, A Prova Por Documentos Particulares, p. 166.
- Lebre de Freitas, “Código de Processo Civil”, Anotado, vol. 2.º, p. 397.
- M. H. Mesquita, Direito de preferência: alienação da coisa juntamente com outra, por preço global, e notificação para preferir, RDES Ano XXVII, nºs 1, 2, 3, 4, p. 66/67.
- Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, pp. 297, 378.
- Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, p. 746/747.
– Menezes Leitão, Direito das Obrigações, vol. I, p. 237/238.
- Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, p. 660.
- Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil”, Anotado, I, 310, Vol. III, p. 373;
- Rodrigues Bastos, Notas ao CC, vol. II, p. 156.
- Vaz Serra, Provas (Direito Probatório Material), Bol. Nº 110, p. 61 e ss.; RLJ, Ano 100.º, p. 242.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 334.º, 349.º, 351.º, 374.º, N.º2, 410.º, N.º3, 473.º E SS., 417.º, 762.º, Nº 2, 1091.º, Nº 1, AL. A), 1410.º, N.º1.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 264.º, N.ºS 1 E 2, 514.º, 660.º, N.º2, 664.º, 668.º, Nº 1, AL. D), 690.º-A, Nº 3, 716.º, Nº 1, 722.º, N.º2, 729.º, N.ºS 1 E 2.
ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA:
-DE 9/7/1996, BOL. 459, P. 618.
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ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 24/4/1973, BOL. 226, P. 214;
-DE 26/10/1989, AJ, 2.º/89, P. 13;
-DE 12/11/1991, BOL. 411, P. 574/575;
-DE 2/6/1999;
-DE 4/3/2004, Pº N.º 04B522, WWW.DGSI.PT ;
-DE 11/5/2006, Pº N.º 06B709 E DE 18/5/2006, Pº N.º 06B1441;
-DE 5/12/2006, Pº N.º 06A3883, COM CITAÇÃO DOS ACS, AINDA DESTE TRIBUNAL, DE 7/12/2005, Pº N.º 05B3853, DE 6/01/2006, Pº N.º 05 A3517 ENTRE MUITOS OUTROS;
-DE 10/01/2008, Pº N.º 3588/07, DISPONÍVEL IN WWW.DGSI.PT ;
-DE 13/1/2011, Pº N.º 6TBBCL.G1.S1;
-DE 16/3/2011.
1. Recaindo sobre o apresentante do documento particular impugnado o ónus da prova da veracidade do seu texto e da sua assinatura, poderá o mesmo fazê-lo, quer por exame, quer por qualquer outro meio de prova. Incluindo a testemunhal.
2. Por via do disposto no art. 417.º do CC, se o vendedor quiser alienar a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito de preferência ser exercido em relação àquela, pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, salvo se o mesmo já estiver concretamente determinado. Podendo, porem, o alienante exigir que a preferência abranja a outra ou outras coisas, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.
3. Desconhecendo-se o valor de mercado da fracção objecto da preferência, não tendo sido invocada qualquer simulação do preço constante na escritura pública, na falta de dados concretos sobre o estado da mesma fracção, sabendo-se que estava arrendada, razões não há para se lhe atribuir um preço proporcional ao que, no conjunto, foi pago. Devendo aceitar-se como verdadeiro o que a respeito consta na escritura pública de compra e venda.
4. Para se aferir do prejuízo apreciável de uma venda isolada de uma unidade predial em confronto com a sua venda em conjunto, é irrelevante o interesse do comprador, pois o que o art. 417.º citado quis preservar foi o interesse do proprietário vendedor.
5. É da competência reservada das instâncias extraírem uma conclusão natural de factos da experiência comum – é a prova prima facie, baseada no simples raciocínio de quem julga, nos juízos correntes de probabilidade, nos princípios da lógica ou nos dados da intuição humana. Sendo apenas da competência deste STJ verificar da correcção do método discursivo e de saber, em geral, se se mostram respeitados os critérios de utilização das presunções judiciais, examinando a questão estritamente do ponto de vista da legalidade.
6. O facto notório equivale ao facto do conhecimento geral, do conhecimento tido por parte da grande maioria dos cidadãos, regularmente informados.
(art. 713.º, nº 7 do CPC)
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
AA, LDA veio intentar a presente acção, com processo ordinário, contra BB e mulher CC e DD, pedindo:
a) que seja reconhecido à autora o direito de preferência na compra e venda outorgada em 12 de Abril de 2010, entre os primeiros réus como vendedores e o 2º réu, como comprador, tendo por objecto a fracção autónoma melhor identificada na p. i.;
b) que seja o direito de propriedade de tal fracção autónoma declarado pertencer à autora e que seja ordenado o cancelamento dos registos de aquisição na CRP de Lisboa, a favor do 2.º réu;
c) que seja o 2.º réu condenado a restituir à autora todas as rendas que venham a entregar-lhe, desde a vencida em 1/5/2010, até ao trânsito em julgado da sentença.
Alegando, para tanto, e em síntese:
É arrendatária da fracção urbana em causa nos autos, desde 10/2/67, que os primeiros réus venderam ao 2.º, que lha comprou, pelo preço de € 50 000,00.
Não foi comunicado à autora o projecto da venda realizada, com indicação do preço, prazo para a sua concretização, condições de pagamento e identificação do terceiro interessado em adquirir.
A autora, como arrendatária, pretende exercer o seu direito de preferência.
Citados os réus, vieram os primeiros contestar, pugnando pela sua absolvição do pedido.
Alegando, também em síntese:
Nunca tiveram intenção de vender o imóvel fracção a fracção, mas sim a sua totalidade.
Comunicaram à autora, enquanto arrendatária da loja, tal propósito, pelo valor total de € 810 000,00.
Sem que a mesma tivesse respondido.
Pelo que venderam o prédio.
Também o segundo réu veio contestar, alegando, ainda em suma:
Caducou o direito da autora à acção de preferência.
Se assim não for entendido, deve a acção improceder.
Deduziu, ainda, pedido reconvencional, pedindo a condenação da autora a pagar-lhe, a título de indemnização, a quantia de € 565 000,00, a título de danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescida de juros de mora até integral pagamento.
Mais pediu a condenação da autora como litigante de má fé, pois a mesma bem sabe que ele adquiriu a totalidade do prédio, não tendo respondido à comunicação que lhe foi feita para o exercício do seu direito de preferência.
Replicou a autora, pedindo a improcedência da excepção da caducidade, a inadmissibilidade do pedido reconvencional e a improcedência do pedido de condenação por litigância de má fé.
Mais pedindo, agora ela, a condenação do 2.º réu como litigante de má fé.
Foi proferido o despacho saneador, que, alem do mais, julgou improcedente a arguição da excepção da caducidade e inadmissível o pedido reconvencional deduzido.
Foram fixados os factos tidos por assentes, tendo sido organizada a base instrutória.
Realizado o julgamento, foi decidida a matéria de facto da base instrutória pela forma que do despacho junto de fls 666 a 669 consta.
Foi proferida a sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu os réus dos pedidos formulados. De igual modo, julgando improcedentes os pedidos de condenação por litigância de má fé.
Inconformada, veio a autora interpor recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa, onde, por acórdão de fls 872 a 898, na procedência do mesmo e na revogação da sentença recorrida, se declarou o direito da apelante a preferir na venda da fracção de que é arrendatária e ao recebimento das rendas, desde a vencida em 1/5/2010, nos termos peticionados. Condenando os apelados em conformidade.
Agora irresignado, veio o réu DD pedir revista para este Supremo Tribunal de Justiça, formulando, na sua alegação, as seguintes conclusões:
1ª - À impugnação da resposta ao ponto n.º 4 da Base Instrutória com fundamento em que a mesma violava o disposto no artigo 374.°, n.º 2 do Código Civil, no Recurso de Apelação, o Tribunal da Relação de Lisboa pronunciou-se favoravelmente, uma vez que atenta a impugnação do documento, incumbia aos Réus a prova da sua veracidade, não podendo o Tribunal a quo dar como provada a veracidade do contrato-promessa de compra e venda com o próprio documento.
2ª -Todavia, o Recorrente apresentou prova da veracidade do contrato-promessa de compra e venda, em conformidade com o disposto no artigo 374.°, n.º 2 do Código Civil, isto é, apresentou cinco depoimentos de testemunhas que, em sede de Audiência de Discussão e Julgamento, confirmaram a existência do contrato-promessa de compra e venda, respectivo conteúdo e veracidade das suas assinaturas, prova essa que foi ignorada.
3ª - Em face desses depoimentos, atrás transcritos, e uma vez que o ónus da prova da veracidade do contrato recai sobre os apresentantes do documento, retirando ao Juiz o poder de dar como provado tal facto, o Tribunal da Relação de Lisboa não podia ignorar esta prova produzida pelo Recorrente, sabendo-se que tal meio de prova, testemunhal, é admissível. Neste sentido, citem-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26.10.1989, (AJ, 2.°/89, pág. 13) e o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 09.07.1996, (BMJ, 459.°- 618), a título meramente ilustrativo, dado que a questão da admissibilidade da prova testemunhal, para situações compreendidas no âmbito do artigo 374.°, n.º 2 do Código Civil, até é pacífica na Jurisprudência e na Doutrina.
4ª - Mais, o Tribunal da Relação de Lisboa, reconhece a existência dessa prova, citando no seu Acórdão: "Apesar de tais depoimentos e atento o seu conteúdo, o tribunal a quo deu como provado o ponto 4 com base no próprio documento impugnado nos seguintes termos (. . .) ou seja, o tribunal a quo deu como provada a veracidade do documento com o próprio documento, o que lhe estava vedado pelo disposto no artigo 374.º, nº 2 do Código Civil, o qual, ao lançar sobre os apresentantes desse documento o ónus da prova da sua veracidade, retirou ao juiz o poder de dar como provado tal facto, com fundamento no princípio da livre apreciação da prova", todavia, ignorou a prova apresentada pelo 2.° Réu na sua decisão, quando o Tribunal da Relação de Lisboa deveria ter corrigido o lapso operado pelo Tribunal a quo, substituindo a fundamentação da prova no próprio documento pela prova testemunhal apresentada, pois nos poderes do Tribunal da Relação, quanto à matéria de facto, está incluído também o poder de a alterar, na parte impugnada, ampliando-a, quando não contrarie as respostas dadas aos quesitos.
5ª - Ao omitir a prova produzida, o Tribunal da Relação contraria as numerosas respostas objectivas dadas aos quesitos 1.°, 4.° e 10.° pelas diferentes testemunhas ouvidas na Audiência de Discussão e Julgamento e demais provas ao longo do processo.
6ª - É óbvio que a razão de ser das respostas negativas é a ausência de prova, o que não se verifica nesta situação. O Tribunal da Relação de Lisboa tem que atender a toda a prova produzida, nomeadamente a testemunhal, neste sentido veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 15.02.2007, (processo n.º 1858/06.3.dgsi.net), entre outros.
7ª - Termos em que deverá ser considerada a resposta ao ponto controvertido n.º 4 como "provado", com base nos depoimentos das testemunhas P...P..., C...E..., P...L..., Dra. A...C... e S...M....
8ª - A omissão da apreciação da prova testemunhal pelo Tribunal da Relação de Lisboa implica a nulidade da decisão, com fundamento no disposto no artigo 668.°, número 1, alínea d) do Código de Processo Civil.
9ª - Por outro lado, o Tribunal da Relação de Lisboa não poderia aceitar a impugnação do contrato-promessa de compra e venda outorgado entre os Réus, por parte da Apelante, com fundamento no incumprimento de uma formalidade no dito contrato-promessa, no caso em apreço a ausência de reconhecimento das assinaturas, uma vez que a Apelante é terceira nessa relação contratual.
10ª- Ainda que fosse possível duvidar da autenticidade das assinaturas do contrato-promessa de compra e venda, por uma questão de princípio, nos moldes apresentados pela Apelante nas suas Alegações, o artigo 410.°, n.º 3 do Código Civil, na actual redacção, não consagra, na inobservância do reconhecimento presencial de assinatura, um regime de nulidade ou de anulabilidade típicas, mas sim de invalidade mista, não invocável por terceiros, nem oficiosamente cognoscível ou sanável pelo tempo.
11ª- Decidindo neste sentido, citem-se a título ilustrativo e meramente exemplificativo os seguintes Acórdãos: Acórdão da Relação de Lisboa, de 30.04.1998, (BMJ, 476. °- 475); Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10.11.93, (BMJ, 431.°- 453); Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.01.93, (CJ/ST J, 1993, 1.°-30); Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.01.93, (BMJ, 423.°- 464); Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24.03.92, (BMJ, 415.°-623.°); Acórdão da Relação do Porto de 30.06.92, (BMJ, 418.°- 856).
12ª- Consequentemente, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa na sua decisão violou uma norma de direito substantivo, em concreto o disposto no artigo 410.°, n.º 3 do Código Civil, ao reconhecer a possibilidade de impugnação, por parte da Apelante, das assinaturas do contrato-promessa de compra e venda, outorgado entre os Réus, por terceiro não interveniente na relação contratual.
13ª- À impugnação das respostas aos pontos n.ºs 1 e 10 da Base Instrutória com fundamento em que as mesmas violavam o disposto no artigo 653.°, n.º 2 do Código de Processo Civil, no Recurso de Apelação, o Tribunal da Relação de Lisboa pronunciou-se favoravelmente, uma vez que no seu entender pressupõem a prova da celebração entre os Réus do contrato-promessa de compra e venda.
14ª- Cumpria ao Tribunal da Relação de Lisboa considerar a prova testemunhal apresentada pelos Réus para prova dos pontos controvertidos números 1 e 10 da Base Instrutória, à qual também se omitiu de apreciar.
15ª- Neste sentido, veja-se a argumentação apresentada nas conclusões números 2 a 8 das presentes Alegações de Recurso, a qual se aplica também à análise das respostas aos pontos controvertidos nºs 1 e 10 da Base Instrutória. O Tribunal da Relação de Lisboa, nesta sede, não apreciou a prova apresentada, limitando-se a mencionar que as respostas aos pontos controvertidos n.ºs 1 e 10 são negativas, sem atender à vasta prova testemunhal produzida.
16ª- Ao não apreciar a prova testemunhal produzida pelos Réus, o Tribunal da Relação de Lisboa decidiu em sentido contrário aos depoimentos prestados e em desarticulação com as demais provas obtidas.
17ª- Termos em que deverão ser consideradas as respostas aos pontos controvertidos nºs 1 e 10 como "provados", com base nos depoimentos das testemunhas P...P..., C...E... e P...L... - ponto n.º 1; depoimentos das testemunhas P...P..., C...E..., D...J...G..., Dra. M...A...M..., Procuradora C...V..., P...L... e S...M... - ponto n.º 10.
18ª- A omissão da apreciação da prova testemunhal pelo Tribunal da Relação implica a nulidade da decisão, com fundamento no disposto no artigo 668.°, número 1, alínea d) do Código de Processo Civil.
19ª- O Tribunal da Relação de Lisboa fez uma incorrecta interpretação e aplicação do artigo 417.°, n.º 1 do Código Civil.
20ª- Em primeiro lugar, cumpre referir que os 1ºs Réus eram donos e legítimos proprietários de um prédio urbano, o que significa que dispunham dos direitos/deveres inerentes a tal qualidade jurídica, sendo o direito de preferência uma restrição ao princípio da livre disposição pelo proprietário das coisas que lhe pertencem.
21ª- Tal restrição, porém, não é absoluta, conforme dispõe o artigo 417.°, n.º 1 do Código Civil, pois o obrigado pode opor-se à separação das coisas, se a mesma envolver um prejuízo apreciável para os seus interesses, como aconteceu na presente situação.
22ª- Aliás, neste sentido a Jurisprudência se tem pronunciado. Cite-se, a título ilustrativo:
- Supremo Tribunal de Justiça, Acórdão de 16.03.2011[1], BMJ, 413.°-542[2]: "II - Decorre do artigo 417.°, n.° 1, do Código Civil, que é lícito ao obrigado à preferência vender a coisa objecto da preferência juntamente com outra (ou outras) por um preço global (haja ou não prejuízo). III - (. . .) não tinham que discriminar os preços de cada um dos prédios que pretendiam alienar, exactamente porque queriam vendê-los por um preço global (como a lei lhes faculta)".
- Supremo Tribunal de Justiça, Acórdão de 02.06.1999, BMJ, 488.°-319: "11- Tal exercício é viável tanto no caso de venda autónoma do local arrendado como no caso de ser integrado na venda de todo o prédio ou prédios com estipulação de um preço global. III- Neste caso, pode exercer-se a preferência apenas em relação ao local arrendado se daí não resultar prejuízo sensível para o alienante".
- Relação de Lisboa, Acórdão de 24.04.96, CJ, 1996, 2.°-128: "11_ Quando procede à venda de coisa sujeita a direito de preferência juntamente com outra ou outras por um preço global, tal direito pode ser exercido sobre o conjunto total, se as coisas não forem separáveis sem prejuízo apreciável".
23ª- Assim como a Doutrina:
- "O obrigado pode opor-se à separação das coisas, se ela envolver um prejuízo apreciável para os seus interesses; nesse caso, o titular da preferência terá de exercer o seu direito, se o não quiser perder, relativamente ao conjunto das coisas alienadas, pelo preço global que houver sido fixado" (A. Varela, Obrigações, 28. ed., 1.°, 273-274).
Artigo 417.° do Código Civil: este artigo refere-se ao caso de o vinculado a preferência vender ou querer vender a coisa sujeita a preferência conjuntamente com outra ou outras, por preço global (Vaz Serra, RLJ, 111.°, 256).
24ª- Portanto, os 1ºs Réus, em observância desta faculdade e dado o prejuízo apreciável para os seus interesses decorrente da separação da fracção autónoma correspondente ao locado das demais fracções autónomas, optaram por colocar o prédio à venda na sua totalidade.
25ª- Como argumentos justificativos do prejuízo apreciável para os interesses dos 1.ºs Réus, requisito legal a que o artigo 417.° do Código Civil faz referência, refira-se o péssimo estado de conservação em que o imóvel se encontrava, nomeadamente ao nível da cobertura e das suas duas fracções mais elevadas, no 4° e 5° pisos, as quais se encontravam num estado de ruína tal, que os 1.ºs Réus nunca conseguiriam receber o mesmo valor individualmente pelas fracções autónomas, nem sequer outro valor aproximado àquele que lhe por uma questão meramente fiscal e de concessão dos empréstimos bancários ao 2.° Réu, lhes foi, aritmeticamente, proporcionalmente atribuído.
26ª- lsto porque, economicamente, o valor de mercado de uma fracção em elevado estado de degradação, principalmente quando é das mais prejudicadas pelas derrocadas de partes da cobertura do edifício, será certamente muito mais baixo em relação ao valor de mercado das demais fracções autónomas do mesmo prédio, que por se situarem nos pisos inferiores, ainda não estavam tão estragadas por causa dos efeitos das intempéries.
27ª- Assim sendo, muito mais do que um motivo de gosto pessoal, a razão de os 1ºs Réus não quererem e não terem interesse na venda do prédio fraccionadamente era apenas e tão-somente por razões de natureza meramente económica e financeira, visto não desejarem serem lesados por apenas conseguirem vender as fracções dos pisos mais baixos, pelo menos por um preço aceitável, ficando por isso com as outras dos pisos superiores por vender (caso não aceitassem baixar o seu preço para um valor bem próximo do irrisório).
28ª- Consequentemente, era impossível encontrar algum comprador que pagasse um preço semelhante àquele que o 2.° Réu pagou por elas, quando aquele as comprou inseridas num "pacote", juntamente com as restantes, visto que pretendia apenas e exclusivamente comprar a totalidade do prédio.
29ª- Em suma, os 1ºs Réus acautelaram o prejuízo apreciável para os seus interesses que lhes adviria do mercado apenas lhes comprar a "carne" do prédio, ou seja as duas fracções habitacionais devolutas dos pisos mais baixos e as lojas, ficando, por causa disso, com os "ossos" por vender.
30ª- Assim sendo, pelos motivos económicos invocados, devido ao péssimo estado de conservação do prédio, o valor que poderia ser na altura obtido pela venda da totalidade das fracções, seria sempre superior àquele expectável pela venda individualizada das mesmas e, por conseguinte, logo também por esse motivo, os 1ºs Réus nunca desejaram, nem seria pela teoria económica, racionalmente aceitável e plausível, que doutra maneira o desejassem, incorrer num prejuízo económico apreciável, vender o prédio de outra maneira, que não fosse daquela, ou seja pela sua totalidade.
31ª- Por outro lado, caso os 1ºs Réus não tivessem vendido o prédio pela totalidade naquela altura, a possibilidade de voltarem a ter outra oportunidade de o alienar a alguém, também na sua totalidade por um valor assim tão elevado, seria ainda mais escassa, se tivermos em conta a situação de agravamento da crise (sem precedentes) que o mercado imobiliário residencial atravessava e atravessa até à presente data, facto público e notório.
32ª- Consequentemente, e conforme é referido na Douta Sentença proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, a ser efectuada a venda da fracção locada separada das demais fracções do prédio na sua totalidade acarretaria um prejuízo apreciável aos 1ºs Réus, o qual justifica a não separação, como lhes era permitido por lei, em conformidade com o prescrito no artigo 417.° do Código Civil, dado o prejuízo considerável para os seus interesses.
33ª- Saliente-se também que outro prejuízo apreciável que adviria para os 1ºs Réus vendedores da separação da venda por fracções, (possibilidade do arrendatário optar pela fracção autónoma que lhe concede o direito preferencial), seria o facto de que o 2.° Réu não compraria o prédio, pela simples razão de pretender unicamente adquirir um prédio pela sua totalidade, como se verificou, resultou provado e muito bem o refere o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa.
34ª- Mais, resulta que os 1ºs Réus, na qualidade de promitentes vendedores, e o 2.° Réu, na qualidade de promitente-comprador subscreveram o instrumento particular denominado "Contrato-Promessa de Compra e Venda", datado de 31.10.2009, cuja cópia consta a fls. 105 a 113 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, (...) Cláusula 8ª (Venda Total ou Não realização do negócio): Dado o negócio ser para transmitir a totalidade das 7 (sete) fracções que compõem o prédio e não existir qualquer outro interesse que não seja aquele (estando por isso excluída, por ambas as partes, a hipótese ou a possibilidade do negócio se concretizar se não for daquele modo), se por qualquer motivo ocorrer algum impedimento (de qualquer natureza), na transmissão de pelo menos uma fracção (seja ela qual for), o promitente comprador obriga-se a devolver a(s) fracção(ões), eventualmente, já entretanto adquirida(s), através de escritura pública (ou através de título de compra e venda) e a custear todas as despesas inerentes àquela(s) transmissão(ões)"- caso o Mui Douto STJ considere provado o contrato-promessa de compra e venda.
35ª- Não subsistem pois dúvidas da existência de um prejuízo considerável para os 1ºs Réus da venda das fracções em separado, e inclusive da separação da fracção locada, como ficou alegado e provado e como é óbvio (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2.6.99, segundo o qual basta a contextualização do negócio para aferir da existência do prejuízo).
36ª- Saliente-se ainda que, segundo o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16.03.2011[3], BMJ, 413-542 e seguintes, o prejuízo para os vendedores resulta directamente da factualidade descrita e do contexto da prova global.
37ª- Cumpre também mencionar que relativamente ao preço, a alienação foi realizada pelo preço de € 810.000 (oitocentos e dez mil euros) , preço que reflecte a compra e venda do prédio na sua totalidade, conforme ficou provado da resposta ao facto controvertido número 5, tendo o negócio sido concluído com a compra e venda de todas as fracções autónomas que compõem o já identificado prédio urbano, sete, conforme também resultou provado da resposta ao facto controvertido número 6.
38ª- 0s Réus vendedores e o Réu comprador venderam e compraram entre eles a totalidade das fracções que constituem o prédio urbano, através de distintos contratos de compra e venda, conforme resulta dos factos assentes H, I, J, L, M e resposta ao facto controvertido número 8, com uma proximidade temporal, que permitiu ao Tribunal da Relação de Lisboa concluir que se trata da "venda da coisa juntamente com outras", a que se reporta o artigo 417.°, n.º 1 do Código Civil.
39ª- A Autora, por sua vez, tinha conhecimento que o prédio estava a ser vendido há vários anos pela sua totalidade e que o mesmo tinha sido afectado ao regime da propriedade horizontal, conforme resultou provado da prova apresentada pelo 2.° Réu na Audiência de Discussão e Julgamento, através dos depoimentos das testemunhas S...M..., P...L... e Dra. A...C....
40ª- Portanto, quando a Autora, ora Recorrida, recebeu a comunicação dos 1ºs Réus para exercício do direito de preferência tinha conhecimento que o prédio já se encontrava há algum tempo afecto ao regime da propriedade horizontal.
41ª- Não obstante, não só optou por deixar caducar o prazo para exercício desse direito, como decidiu não pedir qualquer esclarecimento aos 1ºs Réus pelo facto da carta mencionar a venda do prédio pela sua totalidade e não fracção a fracção.
42ª- Logo, como muito bem refere o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, a Autora podia, desde logo, ter declarado que pretendia exercer o seu direito de preferência, mas apenas em relação à fracção, e não o fez.
43ª- Nessa data, sim, a Requerida deveria ter solicitado aos 1ºs Réus a determinação do preço que deveria ser proporcionalmente atribuída ao locado, mostrando interesse em preferir, ou ter requerido a determinação judicial do preço, nos termos e ao abrigo do disposto nos artigos 1429.° e 1459.°, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil.
44ª- Mas, efectivamente, a Autora não tinha interesse em exercer o direito de preferência na aquisição do prédio na sua totalidade ou na fracção correspondente ao locado que ocupa, mas, só posteriormente, quando tomou conhecimento do valor fiscal atribuído ao locado, constante na escritura de compra e venda, adquiriu repentinamente esse mesmo interesse em preferir.
45ª- Refira-se estarmos perante um caso de alienação decidida pelos vinculados à preferência por um preço global, isto é, um preço que não resulta da mera soma de vários preços individuais mas, pelo contrário, traduz uma contra partida única por aquele conjunto de bens, o qual foi de € 810.000 (oitocentos e dez mil euros), como ficou provado da resposta ao facto controvertido número 6.
46ª- 0 valor fiscalmente atribuído à fracção autónoma designada pela letra "B", correspondente ao locado e objecto do alegado direito de preferência foi de € 50.000 (cinquenta mil euros), o que não corresponde ao suposto preço de venda do arrendado que seria de € 250.000 (duzentos e cinquenta mil euros).
47ª- A Recorrida ao tomar conhecimento do valor que figurou na escritura, em cumprimento dos preceitos constantes do Código do Notariado, nesse momento sim decidiu recorrer ao mecanismo legal da acção de preferência, com vista a obter para si o bem alienado, pelo valor atribuído à fracção autónoma na escritura pública de venda, estando com tal conduta a obter um enriquecimento sem causa.
48ª- 0 alegado interesse por parte da Recorrida, não passa de uma congeminação para ver se a partir de um expediente legal consegue enriquecer à custa de outrem, lesando os interesses dos Réus vendedores e do Réu comprador, tanto mais que conforme o depoimento da testemunha C...E... (já transcrito nas presentes Alegações), a Autora tinha solicitado aos 1ºs Réus o valor de € 375.000 (trezentos e setenta e cinco mil euros) pela transmissão da posição de arrendatária, figura jurídica vulgarmente conhecida por trespasse.
49ª- De facto, o elemento a ter em conta na determinação do preenchimento ou não da hipótese legal do artigo 417.° do Código Civil é a vontade dos contraentes, elemento esse que não pode ser postergado por uma norma de carácter adjectivo que abstrai completamente dessa vontade para prosseguir objectivos de natureza puramente formal.
50ª- A ser de outra forma, o Código do Notariado teria como consequência a inaplicabilidade do artigo 417.° do Código Civil aos negócios sobre bens imóveis, pois uma norma adjectiva esvaziava de sentido uma norma do Código Civil. Neste sentido se pronunciou o Supremo Tribunal de Justiça, no Acórdão de 09.03.78, (publicado na RLJ, ano 111.°, 1978-79, págs. 283 e seguintes). Neste aresto, afirmou-se claramente que é a vontade das partes que releva para determinar se a venda de vários bens em conjunto é feita por preço global ou por preços individuais, desvalorizando-se a atribuição de certos valores aos prédios "tão-só por exigência de ordem notarial".
51ª- A ser concedido o direito de preferência à Recorrida, o Tribunal da Relação de Lisboa está a permitir o enriquecimento ilegítimo da mesma, à custa do empobrecimento dos Réus vendedores e do Réu comprador.
52ª- Vejamos, os 1ºs Réus serão obrigados a receber o preço de € 50.000 (cinquenta mil euros) por uma fracção autónoma, sita em plena Baixa Pombalina, na Rua dos F..., junto à conhecida loja "P...", próxima da Praça da Figueira, com licença comercial, com uma área de 146 metros quadrados, (conforme caderneta predial apresentada pela Autora), quando o seu valor de mercado é de pelo menos € 250.000 (duzentos e cinquenta mil euros). E, ainda que a fracção autónoma locada não tenha presentemente já um valor de mercado de € 250.000 (duzentos e cinquenta mil euros), como o tinha à data em que os factos ocorreram, a verdade é que tem um valor de mercado muito superior a € 50.000 (cinquenta mil euros).
53ª- 0 2.° Réu anulará a transacção operada com os 1ºs Réus, uma vez que era elemento determinante da mesma a aquisição do prédio na sua totalidade, conforme clausulado no contrato de promessa de compra e venda, outorgado pelos Réus e junto aos autos, o qual não obstante ter sido impugnado, foi apresentada vasta prova testemunhal, produzida pelos Réus, que testemunhou a veracidade desse mesmo contrato - promessa, seu conteúdo e assinaturas.
54ª- 0s 1ºs Réus serão compelidos a devolverem o preço recebido pela venda do prédio, € 810.000 (oitocentos e dez mil euros) e a pagarem uma indemnização que o 2.° Réu certamente há-de requerer pelos danos patrimoniais e morais sofridos com a situação, tanto mais que o 2.° Réu já reabilitou o prédio, pagou compensações a arrendatários por benfeitorias e realizou avultado investimento nas diferentes fracções autónomas.
55ª- 0s 1ºs Réus, pessoas de idade avançada e com graves problemas de saúde, serão obrigados a recolocarem as remanescentes seis fracções autónomas que compõem o prédio em apreço à venda e a suportarem as inerentes dificuldades de um mercado altamente recessivo, próprio de um contexto de crise, vendendo as ditas fracções por um preço abaixo daquele pelo qual as alienaram ao 2.° Réu.
56ª- Mais, sublinhe-se que a Recorrida conscientemente deixou caducar o prazo para exercício do seu direito de preferência por não ter interesse em adquirir a totalidade do prédio pelo preço global proposto, sabendo perfeitamente que o imóvel se encontrava afecto ao regime da propriedade horizontal, na sequência de opção de valorização do mesmo por parte dos 1ºs Réus - provado na resposta ao facto controvertido 7.°.
57ª- Saliente-se também, ainda, que a decisão do Acórdão da Relação de Lisboa ao revogar a Douta Sentença proferida, permite à Recorrida actuar em abuso de direito, vejamos:
58ª- A Recorrida quando recebeu a comunicação dos 1ºs Réus para exercício do direito de preferência já tinha conhecimento que o prédio se encontrava afecto ao regime da propriedade horizontal, como resultou provado, através de prova testemunhal, apresentada pelo 2.° Réu.
59ª- Não obstante, não só optou por deixar caducar o prazo para exercício desse direito, como decidiu não pedir qualquer esclarecimento aos 1ºs Réus pelo facto da carta mencionar a venda do prédio pela sua totalidade e não fracção a fracção.
60ª- Logo, como muito bem refere o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, a Autora podia, desde logo, ter declarado que pretendia exercer o seu direito de preferência, mas apenas em relação à fracção, e não o fez.
61ª- Nessa data, sim, a Requerida deveria ter solicitado aos 1ºs Réus a determinação do preço que deveria ser proporcionalmente atribuída ao locado, mostrando interesse em preferir, ou ter requerido a determinação judicial do preço, nos termos e ao abrigo do disposto nos artigos 1429.° e 1459.°, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil.
62ª- Mas, efectivamente, a Autora não tinha interesse em exercer o direito de preferência na aquisição do prédio na sua totalidade ou na fracção correspondente ao locado que ocupa, só posteriormente, quando tomou conhecimento do valor fiscal atribuído ao locado na escritura de compra e venda.
63. Portanto, a Recorrida manteve-se em silêncio. Ora, conforme Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 07.06.1993, "Constitui abuso do direito, o exercício de preferência na compra dum prédio, quando a conduta anterior do preferente fez gerar no comprador a confiança de que aquele não se apresentaria a preferir, (BMJ, 428.°-673).
64ª- Mais, esclarece-nos outro Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 29.09.1997, que "O abuso de direito consubstanciado no “venire contra factum proprium", consiste em alguém comportando-se de maneira a criar na outra parte a legítima convicção de que certo direito não seria exercido, vem depois exercê-lo", (CJ, 1997, 4.°- 200).
65ª- Foi exactamente o que a Recorrida fez, deixou caducar o prazo para exercício do direito de preferência, não pediu esclarecimentos, não actuou como se tivesse interesse em preferir, antes pelo contrário, remeteu-se ao silêncio, silêncio esse que é valorado e tem um significado jurídico, o do desinteresse na preferência, seja esta do prédio todo ou da fracção autónoma correspondente ao locado que ocupa, na qualidade de arrendatária.
66ª- Mais, a Recorrida não manifestou qualquer respeito pelos interesses dos demais interessados. Conforme se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10.12.1991, "Agir de boa fé é agir com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte, e não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar (BMJ, 412.°- 460).
67ª- Conforme decorre do exposto, a conduta da Recorrida foi exactamente a oposta à considerada como de boa fé: não agiu com diligência, zelo e lealdade e ainda pretende de forma consciente lesar os interesses dos 1ºs Réus, enquanto vendedores e do 2.° Réu, enquanto comprador, alheio à questão da preferência, de forma a enriquecer ilegitimamente, adquirindo uma fracção autónoma por um valor correspondente aquele que foi atribuído para efeitos fiscais, em detrimento do seu valor de mercado, ocasionando um elevado prejuízo material na esfera do obrigado à preferência.
68ª- Assim sendo, a Recorrida está a exercer o alegado direito de preferência de uma forma anormal quanto à sua intensidade e execução e em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ultrapassando inequivocamente os limites referidos no artigo 334.° do Código Civil.
69ª- Como se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13.02.97, a Recorrida, no caso em apreço, estará a pretender que o exercício do direito de preferência se revele flagrante e intoleravelmente injusto, lesando o "investimento na confiança" determinado, de modo irreversível, casual e de boa fé, na contraparte pelo comportamento do titular (BMJ, 464.°-525), que redundou num profundo silêncio.
70ª- A interpretação e aplicação do artigo 417.° do Código Civil nos moldes efectuados pelo Tribunal da Relação de Lisboa não pode pois proceder, sob pena de violação de lei substantiva.
71ª- Deve, por conseguinte, o douto Acórdão ser revogado e mantida a Sentença proferida pelo Tribunal de 1ª Instância.
A recorrida autora contra-alegou, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.
Corridos os vistos legais, foi proferido acórdão neste Supremo Tribunal de Justiça, em que se negou a revista.
Vieram, entretanto, os réus BB e CC, informar que também haviam, oportunamente, através de entrega em mão, na Secretaria Judicial do Tribunal da Relação de Lisboa, interposto recurso de revista, com entrega das correspondentes alegações.
Tendo-se comprovado a veracidade de tal afirmação, foi, por despacho do ora relator, notificado às partes, sem impugnação, anulado o acórdão antes aqui proferido, bem como os actos que lhe foram subsequentes.
Tendo os ora também réus recorrentes BB e mulher CC, na sua alegação, formulado, as seguintes conclusões:
1ª - Para se considerar em concreto o prejuízo apreciável atender-se-à ao negócio concreto, como foi querido pelas partes e às dificuldades determinantes que pudessem condicionar ou mesmo inviabilizar o resultado do negócio.
2ª - Os critérios a usar para o que deva considerar-se prejuízo apreciável no caso sub judice não podem deixar de atender à situação económica e social clamorosamente anormal, como a que se vive desde Outubro de 2008 e que ainda persiste e se agrava.
3ª - Como resulta da parte final do n.º 1 do art. 9.º do C.Civil, entre os elementos a que se deve atender na interpretação da Lei, estão as condições específicas do tempo em que esta é aplicada.
4ª - Os Recorrentes não só e apenas pretendiam vender pela totalidade, como o comprador só e apenas pretendia comprar o prédio na totalidade.
4ª - Sendo que o negócio entre os réus relativamente à fracção "B" só se tornou definitivo por ter sido feita a compra e venda do prédio na sua totalidade.
5ª - Ora, no contexto económico e social que se vive, se os recorrentes tivessem dado preferência ao autor por menos do que a totalidade do prédio, não conseguiriam vender o restante - nem conseguirão caso a preferência lhe venha a ser atribuída.
6ª - Só suportando muitas delongas, dificuldades e continuada depreciação do valor almejariam novo(s) comprador( es) e para um prédio já amputado.
7ª - Melhor não se poderia esperar no contexto da actual realidade social e económica e consequente acentuada diminuição do leque disponível de compradores no mercado com capacidade para comprar o que restava.
8ª - A amputação de parte do prédio, tratando-se de uma loja na Rua dos F..., confinando com a via pública, com as características descritas supra, com uma renda mensal de € 623,91 - apesar do arrendamento ser antigo, não se trata de uma renda degradada -, torna a venda muito mais desfavorável por ao todo faltar uma parte.
9ª - De qualquer maneira, se é verdade que para o efeito de aferir do prejuízo da venda isolada das unidades prediais em confronto com a sua venda em conjunto, é irrelevante o interesse do comprador, pois o que o art. 417.º quis preservar foi o interesse do proprietário vendedor, a verdade é que resulta inequivocamente dos autos que, no caso, a venda separada dos imóveis causaria prejuízo aos réus vendedores (e é esse prejuízo que releva, como se disse).
10ª- Ao decidir como decidiu o Tribunal da Relação fez errada interpretação do n.º 1 do art. 417.º do CCivil, na aplicação concreta aos factos, pelo que devia ter sido julgada a existência de prejuízo apreciável na venda em separado.
Mas ainda que assim se não entenda, o que só por dever de patrocínio se admite, sem conceder, sempre há que averiguar se está esgotada a questão do preço devido, enquanto pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência.
11ª- Com efeito, resultou também provado que o preço foi acordado na totalidade. Isto significando, tal como resulta da matéria de facto, um preço considerando todo o prédio.
12ª- De tal modo que, como se disse, relativamente à fracção "B" o negócio apenas se tornou definitivo pela compra e venda de todo o prédio.
13ª- Donde, não pode ser outro o preço da referida fracção "B" que não seja o valor achado proporcionalmente, considerando o preço atribuído ao todo.
14ª- O n.º 1 do art. 1410.º do CCivil consagra o conceito de preço devido e não preço declarado ou convencionado no título de formalização da compra e venda.
15ª- Ora, não podia o Tribunal da Relação reconhecer à autora o direito de preferir por um preço não correspondente ao preço devido e pago aos vendedores pelo comprador, pois a preferência, para ser exercida, implica o pagamento do preço real/devido.
16ª- E não se diga que teria competido aos Recorrentes ter alegado e provado tal preço proporcional, já que decorre da Lei que se tem que pagar/depositar o preço devido, o qual em circunstância de venda de coisa juntamente com outras por um preço global, terá de ser o preço proporcionalmente devido (n.º 1 do art. 417.º, conjugado com a n.º 1 do art. 1410° ambos do C.Civil).
17ª- Porquanto, o depósito do preço devido é requisito constitutivo do direito de preferência, tal como consagrado no referido art. 1410.º do CCivil.
18ª- A Recorrida, tendo depositado o preço hipotético, não cumpriu o disposto no art. 1410.º do C. Civil, que exige o depósito do preço devido, isto é, certo e real.
19ª- Não se apurou o valor de mercado da fracção em causa, tendo em contrapartida sido fixado o que a autora sempre soube: que havia intenção de vender a totalidade; mediante uma compra na totalidade; e que o preço foi globalmente fixado neste pressuposto, em (810.000,00 não se fixando nem individualizando valores, cuja soma totalizasse os € 810.000,00 -; negócio que se concretizou.
20ª- Deve, assim, julgar-se a acção não provada e improcedente a admitir-se um depósito de um preço hipotético, visto o cálculo do preço proporcional não ter tomado por base o preço global de € 810.000,00, mas sim o preço indicado no título de compra e venda por mera formalidade legal e fiscal, não correspondendo, por isso ao preço devido.
21ª- Tendo também a autora ficado a saber que o 2.º réu veio, de facto, a adquirir a totalidade do prédio por aquele preço global, nunca pediu arbitramento judicial para fixação do preço proporcional nos termos do art°. 1429. ° do C. Processo Civil.
22ª- Na hipótese da admissibilidade de depósito de preço hipotético, competiria à Recorrida, depois de efectuado o depósito que entendesse proporcional, requerer a prova pericial por meio de arbitramento para fixação definitiva do preço correspondente à coisa preferida, corrigindo, depois o depósito efectuado, se fosse caso disso, após avaliação.
23ª- Sucede que, ainda quando confrontada nas Contestações com a reiteração destes factos - a referência a um preço global e à aquisição de todo o prédio mediante sucessivos títulos de venda com uma proximidade temporal que permite concluir que se trata da venda da coisa juntamente com outras, como destaca o douto Acórdão recorrido e com a confirmação de que o preço constante do título não corresponde ao preço real -, nem na réplica reagiu aí requerendo o arbitramento pelo Tribunal para fixação definitiva do preço.
24ª- Não podia, por conseguinte, o Tribunal da Relação dar provimento ao pedido da autora, pois tendo o preço proporcionalmente devido ficado por definir e depositar, falece um requisito essencial para o exercício do direito de preferência, como estipulado pelo art. 1410.° do C Civil: que a autora deposite o preço real/devido.
25ª- Pelo que, ao decidir como decidiu, declarando o direito da autora a preferir nos termos por esta peticionados, o Tribunal da Relação violou o nº 1 do art. 417.º, conjugado com o n.º 1 do art. 1410.º ambos do CCivil.
26ª- Sem conceder: A autora, quando notificada para tanto, nunca declarou que pretendia preferir, pelo menos, a fracção de que era arrendatária; antes permaneceu em silêncio até à data da propositura da acção, sem tão-pouco pedir qualquer esclarecimento.
27ª- Aguardou a autora que o contrato de compra e venda da "sua" fracção fosse formalizado para, convenientemente ignorando a aquisição e preço global do prédio, se remeter a um muito conveniente valor declarado formalmente e mediante o qual pretende ora adquirir a fracção, não pagando tanto-por-tanto, mas uma escandalosa bagatela.
28ª- Exercendo deste modo o direito, impõe um sacrifício desrazoável sobre as restantes partes (réus), que repugna a boa fé, por se traduzir num exercício disfuncional da posição jurídica da autora.
29ª- Pelo que, a preferir a autora nos termos consentidos pelo acórdão recorrido, tal sempre acarretaria um abuso do direito, em violação da cláusula geral de boa fé consagrada no art. 334.º do C Civil.
Os recorridos não contra-alegaram.
Corridos, de novo, os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
*
Vem dado como PROVADO pelo Tribunal da Relação:
Por título de compra e venda datado de 12.04.2010, cuja cópia certificada consta a fls. 25 e segs. dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, CC e BB venderam a DD, e este aceitou o negócio, pelo preço global de cem mil euros, correspondendo a cada uma o valor de cinquenta mil euros, a fracção autónoma designada pela letra "A" correspondente ao rés do chão, para uso terciário, com entrada pela Rua dos F..., n° ..., e a fracção autónoma designada pela letra "B", correspondente ao rés do chão, para uso terciário, com entrada pela Rua dos F..., n° ..., do prédio urbano descrito sob o n° ..., da freguesia de Santa Justa, na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, constituído em propriedade horizontal registada em 25.08.2009 (facto assente A);
Através da escritura pública de "Trespasse e Novo Arrendamento", celebrada em 10.02.1967, cuja cópia certificada consta a fls. 40 e segs. dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, a autora tornou-se arrendatária da fracção correspondente ao rés do chão, com entrada pelo n° ... da Rua dos F..., em Lisboa, pertencente ao prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n° ... da Freguesia da Santa Justa, e inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de S. Nicolau, sob o art.° ..., a qual destinou à actividade de restauração. (facto assente B);
O arrendamento referido em B) foi celebrado pelo período de seis meses, com início em Fevereiro de 1967, tendo-se renovado, por iguais e sucessivos períodos, até à presente data, sendo a renda, em Maio de 2010, no valor mensal de € 623,91. (facto assente C);
Desde a renda vencida em 02.05.2010, a autora tem procedido ao pagamento da renda referida em C) ao 2° réu. (facto assente D);
Com data de 14.05.2010, a autora procedeu ao depósito à ordem dos presentes autos da quantia de € 50.000,00 referente ao preço referido em A), acrescida das quantias de € 162,50, € 400,00 e € 12,50, a que fez corresponder, respectivamente, aos emolumentos cobrados pela "Casa Pronta", Imposto de Selo do acto e Imposto de Selo do contrato. (facto assente E);
Os 1ºs réus enviaram à autora, e esta recebeu, a carta datada de 13.02.2010, cuja cópia consta a fls. 223/224 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, "(...). Serve a presente para comunicar a V. Exas, para efeitos de lhe possibilitar o exercício do seu direito de preferência, que pretendemos vender na totalidade, a DD, o N/ prédio sito na Rua dos F... n° ... a ..., concelho de Lisboa, freguesia de Santa Justa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n° ..., inscrito na matriz predial urbana da freguesia de São Nicolau, sob o n° ..., pelo preço global de € 810.000,00. Como é detentor a título de arrendamento, da loja com entrada pelo n° 290 solicitamos que nos informem no prazo de oito dias a contar da recepção desta comunicação, se pretendem adquirir o prédio nas condições acima referidas. (...)". (facto assente F);
O prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal referido em A) é composto por sete fracções autónomas de "A" a "G". (facto assente G);
Por título de compra e venda datado de 26.02.2010, cuja cópia certificada consta a fls. 241 e segs. dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, CC e BB venderam a DD, e este aceitou o negócio, pelo preço de cento e vinte mil euros, a fracção autónoma designada pela letra "C" correspondente ao 1.º andar, para habitação, Rua dos F..., n°s ..., ...e ..., do prédio urbano descrito sob o n° ... da freguesia de Santa Justa, na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, constituído em propriedade horizontal registada em 25.08.2009. (facto assente H);
Por título de compra e venda datado de 26.03.2010, cuja cópia certificada consta a fls. 261 e segs. dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, CC e BB venderam a DD, e este aceitou o negócio, pelo preço de cento e cinquenta mil euros, a fracção autónoma designada pela letra "D" correspondente ao segundo andar, para habitação, Rua dos F..., n° ..., ... e ..., do prédio urbano descrito sob o n° ..., da freguesia de Santa Justa, na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, constituído em propriedade horizontal registada em 25.08.2009. (facto assente I);
Por título de compra e venda datado de 24.02.2010, cuja cópia certificada consta a fls. 308 e segs. dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, CC e BB venderam a DD, e este aceitou o negócio, pelo preço de cento e quarenta mil euros, a fracção autónoma designada pela letra "E" correspondente ao terceiro andar, para habitação, Rua dos F..., n° ..., ... e ..., do prédio urbano descrito sob o n° ..., da freguesia de Santa Justa, na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, constituído em propriedade horizontal registada em 25.08.2009. (facto assente J);
Por título de compra e venda datado de 25.03.2010, cuja cópia certificada consta a fls. 349 e segs. dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, CC e BB venderam a DD, e este aceitou o negócio, pelo preço de cento e cinquenta mil euros, a fracção autónoma designada pela letra "F" correspondente ao quarto andar, para habitação, Rua dos F..., n° ..., ... e ..., do prédio urbano descrito sob o n° ..., da freguesia de Santa Justa, na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, constituído em propriedade horizontal registada em 25.08.2009. (facto assente L);
Por título de compra e venda datado de 19.03.2010, cuja cópia certificada consta a fls. 378 e segs dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, CC e BB venderam a DD, e este aceitou o negócio, pelo preço de cento e cinquenta mil euros, a fracção autónoma designada pela letra "G" correspondente ao quinto andar (águas-furtadas), para habitação, Rua dos F..., n° ..., ... e ..., do prédio urbano descrito sob o n° ..., da freguesia de Santa Justa, na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, constituído em propriedade horizontal registada em 25.08.2009. (facto assente M);
A 1ª ré enviou à autora, e esta recebeu, a carta datada de 04.05.2010, cuja cópia consta a fls. 404/405 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, "(...). O Sr. DD é o actual proprietário do prédio sito na Rua dos F...n° ..., ..., ... e todos os assuntos referentes ao mesmo devem ser tratados directamente com ele, incluindo os recibos das rendas pagas no mês de Maio referentes a Junho. (...)". (facto assente N);
As aquisições referidas em A), H), I), J), L) e M) encontram-se registadas a favor do 2° réu na competente Conservatória do Registo Predial. (facto assente O).
Os 1°s réus sempre pretenderam vender, só e apenas, a totalidade do prédio urbano descrito em G). (resp. facto controv. 2.º);
E o 2.º réu sempre pretendeu adquirir, só e apenas, a totalidade do prédio urbano descrito em G). (resp. facto controv. 3.º);
E o preço de € 810.000,00 foi acordado entre 1°s réus e 2.º réu considerando todo o prédio descrito em G). (resp. facto controv. 5.º);
O negócio descrito em A) só se tornou definitivo por ter sido feita a compra e venda do prédio na sua totalidade. (resp. facto controv. 6.º);
Os 1°s réus afectaram o prédio referido em A) ao regime da propriedade horizontal para permitir a valorização do mesmo na sua venda. (resp. facto controv. 7°);
A formalização do negócio entre 1°s e 2° réu foi apenas efectuada através de vários títulos de compra e venda referidos em A), H), I), J), L) e M), por o 2.º réu ter recorrido a várias instituições bancárias para financiar a compra. (resp. facto controv. 8.º);
A autora tem conhecimento que o 2.º réu veio a adquirir a totalidade do prédio identificado em G) (resp. facto controv. 9.º);
A fracção "B" do prédio descrito em A) tem um valor de mercado que não foi possível apurar. (resp. facto controv. 11. °).[4]
*
As conclusões da alegação dos recorrentes, como é bem sabido, delimitam o objecto do recurso – arts 684º, nº 3 e 690º, nº 1 e 4 do CPC[5], bem como jurisprudência firme deste Supremo Tribunal.
Sendo, pois, as questões atrás enunciadas e que pelos recorrentes nos são colocadas que cumpre apreciar e decidir.
I – Revista do réu DD.
Tendo em conta o emaranhado das suas conclusões, apresentadas ao completo arrepio do prescrito no citado art. 690.º, nº 1, poderão as mesmas resumir-se às seguintes:
1ª – A nulidade do acórdão recorrido, por omissão da apreciação da prova testemunhal (art. 668.º, nº 1, al. b));
2ª – A violação, por banda do acórdão recorrido, do art. 410.º, nº 3 do CC;
3ª – A incorrecta interpretação e aplicação do art. 417.º, nº 1 do CC;
4ª – O enriquecimento sem causa por banda da autora;
5ª – O abuso de direito.
Comecemos, naturalmente, pela primeira: a da nulidade do acórdão recorrido por omissão de pronúncia:
Determina, a propósito, o art. 668.º, nº 1, al. d), na sua primeira parte, aplicável à 2ª instância por força do prescrito no art. 716.º, nº 1, que a sentença[6] é nula quando o juiz deixe de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar.
Estando tal nulidade directamente relacionada com o comando do nº 2 do art. 660.º, segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela decisão dada a outras.
Estando o significado e alcance do termo “questões” comummente resolvido através dos ensinamentos de A. Reis[7], ao escrever: “ … assim como a acção se identifica pelos seus elementos essenciais (sujeito, pedido e causa de pedir) … também as questões suscitadas pelas partes só podem ser devidamente individualizadas quando se souber não só quem põe a questão (sujeitos), qual o objecto dela (pedido), mas também qual o fundamento ou razão do pedido apresentado.”
Devendo distinguir-se entre questões, isto é, assuntos juridicamente relevantes, pontos essenciais de facto ou de direito em que as partes fundamentam as suas pretensões e razões ou argumentos usados para concluir sobre questões[8], sendo certo que só a falta de apreciação das primeiras implica a nulidade ora arguida.
Traduzindo-se tais questões nos pontos fáctico-jurídicos estruturantes das posições das partes, nomeadamente as que se prendem com a causa de pedir, pedido e excepções[9].
Ora, nas conclusões da sua alegação, no recurso de apelação interposto, veio a autora, aí recorrente pugnar pela alteração da decisão dada à matéria de facto constante nos pontos 1, 10 e 4 da base instrutória, devendo os mesmos, segundo sustenta, ser dados como não provados, já que, a seu tempo, impugnou, quer o texto, quer as assinaturas do contrato-promessa junto aos autos, por não saber se eram falsos ou verdadeiros. Incumbindo ao apresentante o ónus da prova da sua veracidade (art. 374.º, nº 2 do CC).
Tendo a senhora Juíza de 1ª instância dado como provada tal matéria, atinente ao aludido contrato-promessa com fundamento no teor do mesmo documento, dando como provada a sua veracidade com ele próprio.
Entendendo a Relação, no seu recorrido acórdão, que tal estava vedado à senhora Juíza então recorrida, face ao teor do citado art. 374.º, nº 2, que, como já dito, lança sobre o apresentante (aqui réus) o ónus da prova da veracidade do documento particular assim impugnado. Não podendo, acrescenta, ainda, o Juiz dar como provado tal facto com fundamento no princípio da livre apreciação da prova.
E, por isso, deu como não provados aqueles pontos controvertidos da base instrutória.
Insurge-se, agora, o recorrente, precisamente pelo facto de a Relação não ter atendido à prova testemunhal a respeito oferecida, para, com base nela, continuar a dar como provados tais factos, por provada, por tal via, ter ficado a veracidade do contrato-promessa em litígio.
E, é a esta chamada omissão, a do Tribunal da Relação ter ignorado a prova testemunhal apresentada a propósito da prova da veracidade do documento, que o recorrente apelida de nulidade.
Mas, como é bom de ver, o recorrente labora em notório equívoco, pois a Relação discorre e decide sobre a impugnação da matéria de facto que a autora, então recorrente, submeteu à sua apreciação.
Não havendo, a respeito, qualquer omissão de pronúncia.
Mal se compreendendo, aliás, que o réu a pudesse arguir a propósito de uma questão pela autora colocada em via de recurso.
Não, o que o réu, ora recorrente, quer dizer é que a Relação errou o julgamento a respeito proferido, ao assim decidir.
O que é coisa bem diferente, como facilmente se entenderá.
Sucedendo que, tendo a autora impugnado a matéria de facto ora em apreço, o ora recorrente, na apelação recorrido, em sede de contra-alegação, transcreve depoimentos prestados em audiência, que melhor identifica, e que, em seu entender, atestam a celebração de um contrato-promessa entre promitentes vendedores e promitente comprador, que está junto aos autos, e que, assim, permite manter as respostas dadas pela 1ª instância aos quesitos cuja resposta foi impugnada.
Que, por isso, continuariam dados como provados, mesmo aceitando-se caber ao apresentante do documento, cuja autoria da letra e das assinaturas tenha sido impugnada, a prova da sua veracidade (citado art. 374.º, nº 2).
O que, repete-se, as ditas testemunhas, no dizer do então recorrido, confirmam.
Ora, tendo a recorrente autora impugnado a matéria de facto, como sucedeu na apelação, incumbe à parte contrária, se caso disso for, proceder na contra-alegação, à indicação dos depoimentos gravados que infirmem as conclusões do recorrente – art. 690.º-A, nº 3.
O então recorrido, transcreveu os depoimentos das testemunhas que, em seu entender, provam a veracidade do documento impugnado pela autora, o contrato-promessa questionado.
O que vai dar ao mesmo, sendo, na realidade, um elemento a atender para dirimir a questão suscitada, a da veracidade ou inveracidade de tal contrato.
Prova esta que os senhores Desembargadores deveriam, com efeito, ter levado em conta na apreciação da impugnação da matéria de facto que perante a Relação, na dita apelação, foi suscitada.
Pois, recaindo sobre o apresentante do documento particular impugnado o ónus da prova da veracidade do seu texto e da sua assinatura, poderá o mesmo fazê-lo, quer por exame, quer por qualquer outro meio de prova[10].
Inclusive, também por prova testemunhal[11].
Não se tratando de substituir a força probatória do documento em si mesmo, mas antes e apenas de provar ou não provar a sua veracidade (do texto e da assinatura)[12].
A Relação andou, pois, mal quando não atentou, na decisão sobre a impugnação da matéria de facto, nos depoimentos testemunhais pelo então recorrido transcritos, a fim de, assim, também com os elementos a propósito indicados pelo recorrido, que cumpriu o ónus que a lei lhe impunha, aquilatar sobre a veracidade ou inveracidade do contrato-promessa junto. E, depois, sobre a bondade ou erro das respostas dadas à matéria de facto controvertidas e que a recorrente punha em causa.
Não devendo ignorar a prova eventualmente produzida a respeito de tal questão.
E, se este Supremo, em princípio, só aplica definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido, pode, contudo, censurar o julgamento de facto feito pela Relação em desrespeito das normas reguladoras da força probatória dos meios de prova admitidos no nosso ordenamento jurídico (arts 729.º, nºs 1 e 2 e 722.º, nº 2).
Sendo certo, repete-se, que o julgamento da veracidade ou inveracidade do texto e das assinaturas do documento particular impugnado, admite qualquer meio de prova, inclusive a testemunhal.
À qual, como vimos, por errada interpretação da lei, a Relação não atendeu.
Mas, se em bom rigor deveríamos ficar por aqui, a fim de a Relação decidir de novo a matéria de facto pela então autora recorrente impugnada, iremos, por questões de economia e celeridade processual prosseguir, já que poderá suceder que, mesmo sem alteração da impugnada matéria de facto, ficcionando-se a manutenção da mesma, com vencimento (também meramente ficcionado), nessa parte, pelo ora recorrente, a decisão jurídica final a dar ao litígio seja de manter.
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Passemos, pois, à segunda questão: a da violação, por banda do acórdão recorrido, do art. 410.º, nº 3 do CC[13].
Trata-se de questão nova, não suscitada, como tal, no Tribunal da Relação recorrido.
Não tendo tal Tribunal se pronunciado sobre a questão de saber se, em contrato-promessa, a falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes pode ou não ser arguida por terceiro.
Não podendo, assim, este Supremo Tribunal sobre ela se pronunciar, sendo certo não ser a mesma de conhecimento oficioso.
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Agora, a terceira questão: a da incorrecta interpretação e aplicação do art. 417.º, nº 1.
Sustenta o recorrente que, sendo os primeiros réus donos e legítimos proprietários do prédio urbano em apreço, ainda que obrigados ao exercício do direito de preferência, podiam opor-se à separação das coisas, se a mesma envolvesse um prejuízo apreciável, tal como in casu, sucedeu (art. 417.º, nº 1).
E, podendo o obrigado à preferência vender a coisa dela objecto juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode exercer-se a preferência apenas em relação ao local arrendado se daí não resultar prejuízo sensível para o alienante.
Mas, se tal suceder, ou seja, se as coisas não forem separáveis sem apreciável prejuízo, o titular da preferência, se não quiser perder o seu direito, terá de o exercer relativamente ao conjunto das coisas alienadas, pelo preço global que houver sido fixado.
Sendo certo que o prejuízo apreciável para os interesses dos réus vendedores resultava, desde logo, do péssimo estado de conservação (em estado de ruína) em que o imóvel se encontrava, nomeadamente ao nível da cobertura e das suas fracções mais elevadas, nos 4.º e 5º pisos, que os impedia de receberem o mesmo valor pelas fracções autónomas vendidas individualmente, “nem outro valor aproximado àquele que por uma questão meramente fiscal e da concessão de empréstimos bancários ao 2.º réu, lhes foi, aritmeticamente, proporcionalmente atribuído”.
Pois que, acrescenta, economicamente, o valor de mercado de uma fracção em elevado estado de degradação, “principalmente quando é das mais prejudicadas pelas derrocadas de partes da cobertura do edifício, será certamente muito mais baixo em relação ao valor de mercado das demais fracções autónomas do mesmo prédio, que, por se situarem nos pisos inferiores, ainda não estavam tão estragadas por causa dos efeitos das intempéries”.
Tendo os réus promitentes-vendedores acautelado o prejuízo apreciável para os seus interesses “que lhes adviria do mercado apenas lhes comprar a “carne” do prédio, ou seja, as duas fracções habitacionais devolutas dos pisos mais baixos e as lojas, ficando, por causa disso, com os “ossos” por vender”.
Sendo o valor obtido pela venda da totalidade das fracções sempre superior ao que seria expectável pela venda individualizada das mesmas.
E, por outro lado, se não tivessem vendido o prédio pela totalidade naquela altura, não voltariam a ter outra oportunidade de o alienar a alguém por um valor tão elevado, tendo em conta a situação de agravamento da crise (sem precedentes) que o mercado residencial atravessava e atravessa até ao presente, o que é facto notório[14].
O aludido e grave prejuízo económico, resultante da venda individualizada das fracções, justifica a não separação das mesmas, consentida por lei dado o considerável prejuízo dos réus proprietários.
E, se assim não sucedesse, também o recorrente não adquiriria as restantes fracções (fora a arrendada à autora), já que só queria adquirir o prédio na sua totalidade.
Constando do contrato-promessa de compra e venda junto aos autos a manifestação de tal interesse por banda do promitente-comprador – o da transmissão da totalidade das sete fracções que compõem o prédio – com exclusão da hipótese do negócio se concretizar se assim não suceder, e que “se por qualquer motivo ocorrer algum impedimento (de qualquer natureza), na transmissão de pelo menos uma fracção (seja ela qual for), o promitente comprador obriga-se a devolver a (s) fracção (fracções), eventualmente já entretanto adquirida(s) através de escritura pública (ou através de título de compra e venda) e a custear todas as despesas inerentes àquela(s) transmissão(ões)”.
Resultando o prejuízo para os vendedores da factualidade descrita.
Tendo a compra e venda do prédio, na sua totalidade, sido realizada pelo preço de € 810 000,00.
O ora recorrente, comprador da totalidade do prédio, insiste que só essa lhe interessava, alegando que os réus vendedores, donos do prédio, se bem que obrigados à preferência em relação à fracção de que a autora é arrendatária, podiam opor-se à separação das fracções em causa, já que tal envolvia um prejuízo apreciável para os seus – deles vendedores – interesses.
Pouco importando aqui, na perspectiva do aludido art. 417.º, os interesses do comprador, actual recorrente, por mais consideráveis e justificáveis que possam ser[15].
Vejamos:
Provado ficou que a intenção dos primeiros réus, donos do prédio entretanto constituído em propriedade horizontal, foi tão só e apenas vender a totalidade do mesmo, as sete fracções autónomas, sendo intenção do segundo adquirir, só e apenas, essa mesma totalidade.
E que a fracção arrendada à autora, segundo consta no título de compra e venda datado de 12/4/2010, terá sido vendida (e comprada) em conjunto com outra, ambas para uso terciário, e sitas no rés-do-chão, pelo preço global de € 100 000,00.
Tendo as restantes cinco fracções prediais “C”, “D”, “E”, “F” e “G”, segundo de igual modo consta nos escritos, sido respectivamente vendidas e compradas por títulos de compra, datados, também respectivamente, de 26/2/2010, 26/3/2010, 24/2/2010, 25/3/2010 e 19/3/2010, pelos preços aí melhor aludidos.
Mais tendo ficado apurado que, por carta datada de 13/2/2010, os primeiros réus, os vendedores, comunicaram à autora, para fins de exercício do seu direito de preferência (como arrendatária), que pretendiam vender, na totalidade, ao segundo réu, o prédio (onde se situava a loja da autora), pelo preço global de € 810 000,00. Pedindo que informasse, no prazo de 8 dias, se pretendia adquirir o prédio (a totalidade) em tais condições[16].
Nada tendo dito a autora.
Dando-se, ainda, de barato, ficcionando-se a improcedência da impugnação da matéria de facto aos quesitos 1.º, 4.º e 10.º, com a consequente veracidade do contrato-promessa em apreço nos autos, que foi, ainda, intenção dos outorgantes venderem e comprarem a totalidade do prédio – as 7 fracções autónomas – pelo preço global de € 810 000,00, não obstante ser atribuído, “por motivos fiscais e legais” um valor individual a cada fracção autónoma, cujos valores individuais são os no aludido contrato referidos, por tais razões e “para efeitos bancários”.
Sendo a declarada intenção dos contraentes matéria de facto, por se situar no domínio das realidades concretas, da competência exclusiva das instâncias.
Dúvidas não restando, nem tal é posto aqui em causa, que a autora, arrendatária da fracção sub judice desde 1967, é titular do direito de preferência na venda da mesma – art. 1091.º, nº 1, al. a).
Sendo aplicável, por força deste mesmo normativo legal, com as necessárias adaptações, e alem do mais, o disposto no art. 417.º (venda de coisa juntamente com outras)[17].
Sendo certo, dir-se-á desde já, como, aliás também não é contestado, que a procedência da acção de preferência tem como resultado a substituição do adquirente pelo autor, com efeito retroactivo, no contrato celebrado, tudo se passando, em princípio, como se o contrato tivesse sido celebrado ab initio entre o alienante e o preferente.
Podendo, como já dito, o obrigado, pretendendo alienar por um preço global, uma ou mais coisas conjuntamente com a que é objecto da preferência, opor-se à separação das coisas se ela envolver um prejuízo apreciável para os seus interesses[18]- citado art. 417.º.
Sucedendo, em tal caso, ter o titular da preferência de exercer o seu direito, se o não quiser perder, relativamente ao conjunto das coisas alienadas, pelo preço global que houver sido fixado.
Exigindo-se sempre, para a venda conjunta, para a imposição de um preço global, sem desrespeito do direito preferencial, que, da separação das coisas, advenha para o obrigado à preferência, o vendedor, um prejuízo apreciável.
Ora, da matéria de facto apurada – e é desta que curamos -, mesmo considerando, para hipótese de raciocínio, a mais favorável ao recorrente, advinda da 1ª instância, não resulta para os vendedores qualquer prejuízo apreciável da venda isolada da fracção arrendada à autora.
Não sendo facto notório saber-se se algumas das fracções, mormente as do topo do prédio, em virtude das intempéries, estavam completamente degradadas, sem potenciais compradores, ou apenas com potenciais compradores que as adquirissem ao desbarato.
Só sendo assim viável uma venda conjunta das fracções.
Nem equivalendo a prejuízo apreciável o facto de se aceitar como verdadeiro que o comprador, seja, o réu ora recorrente, só compraria o prédio em conjunto, não o fazendo de outro modo.
É pouco, para o preenchimento do indispensável requisito que permite ao obrigado à preferência opor-se ao exercício deste direito apenas em relação à respectiva coisa (in casu, à compra do locado), no caso da separação lhe advir apreciável prejuízo.
Pois, mesmo atendendo-se à grave crise que hoje grassa também no sector imobiliário, de todos sabida (art. 514.º, nº 1 do CPC), desconhece-se, desde logo, o real valor do prédio, desconhecendo-se se o comprador apenas aceitou fazer um bom negócio, por baixo preço, que outros também fariam no seu lugar ou se, não fora ele, mais ninguém apareceria interessado na pelos primeiros réus pretendida transacção.
Desconhecendo-se, em suma, se a compra da totalidade do prédio não passou de um capricho do comprador, que apenas o queria por inteiro, ou se a transacção nesses moldes pretendida era a sua única forma viável, ou até a mais viável. Sendo difícil vender o prédio se não fora por inteiro.
Nada disto constando da matéria de facto dada por assente, que, no limite – procedendo a tese do réu quanto à manutenção das respostas dadas na 1ª instância aos quesitos 1.º, 4.º e 10.º - apenas nos revelará a intenção dos outorgantes da compra e venda do prédio em bloco e não por fracções. E não também que a mesma era a forma de obviar ao apreciável prejuízo dos réus vendedores.
Não bastando as partes interessadas fazerem a prova de que o comprador não efectuaria a transacção projectada sem proceder à compra conjunta, para que o preferente tivesse necessariamente que exercer o seu direito em relação à totalidade do prédio que lhe foi proposto comprar.
Assim se subvertendo o instituto legal da preferência, ficando, desse modo, os interesses do preferente completamente postergados.
Ora, e para concluir, no atinente a esta questão, o princípio dispositivo, ainda hoje básico na nossa processualística civil, tem como reverso da medalha o princípio da auto-responsabilidade das partes[19].
Suportando cada uma das partes, em resultado de tal princípio, um ónus de alegação (de afirmação).
E, decidir que tal ónus compete a uma das partes – aqui incumbindo, desde logo, aos réus obrigados à preferência, aproveitando-se, naturalmente, o comprador, interessado na manutenção do acto, da respectiva factualidade – significa que o pleito será julgado contra si, se os factos não alegados forem indispensáveis à sua pretensão.
Recaindo, pois, sobre a parte interessada, como corolário de tal princípio dispositivo, a alegação de factos de cuja prova seja possível concluir pela existência do direito que invoca (art. 264.º, nº 1 do CPC).
Sendo certo estar ainda consagrado no nosso ordenamento jurídico o princípio da substanciação, segundo o qual não basta a indicação genérica do direito que se pretende fazer valer – in casu, o do obrigado à preferência poder exigir que esta abranja todas as coisas que pretende vender, se não forem separáveis sem apreciável prejuízo – sendo antes necessária a indicação especificada dos factos constitutivos desse direito[20].
Mas, os réus, não obstante o recorrente sustentar a dado passo da sua alegação, e bem, que o prejuízo para os vendedores resultará directamente da factualidade descrita e do contexto da prova global, fixaram-se apenas na alegação da sua intenção de compra e venda do prédio na sua totalidade, sem de outra forma lhes interessar o negócio. Sempre tendo sido promovida a venda do mesmo apenas na sua totalidade.
Faltando-lhes alegar e provar, já que o submeteram ao regime da propriedade horizontal – talvez em má hora, passe o desabafo ou talvez essa fosse a única forma viável da sua venda, não está bem explicado – o tal prejuízo apreciável para que os vendedores pudessem opor ao arrendatário que a preferência abrangesse a sua totalidade.
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A quarta questão: a do enriquecimento sem causa por banda da autora.
Diz o recorrente que a autora não pretende exercer o direito de preferência mas sim enriquecer ilegitimamente à custa do empobrecimento dos réus.
Pois sabia que o prédio estava para ser vendido na sua totalidade há vários anos e que tinha sido afectado ao regime da propriedade horizontal[21], tendo, quando recebeu a comunicação dos réus vendedores optado por deixar caducar o exercício do direito de preferência e não pedir quaisquer esclarecimentos aos mesmos, pelo facto de a carta não mencionar a venda do prédio fracção a fracção.
E, só quando conheceu o valor fiscal atribuído à fracção, constante da escritura de compra e venda, é que adquiriu o interesse em preferir, sendo certo que o seu suposto preço de venda seria de € 250 000,00, como seu valor de mercado[22].
Pois bem: estamos, agora, salvo o devido respeito, perante uma não questão.
Completamente desinteressante, ainda com o respeito devido, para o desenrolar do pleito.
Já que, e desde logo, não são extraídas quaisquer consequências desta ora arrogada fonte autónoma das obrigações (arts 473.º e ss) que, no fundo, proíbe o enriquecimento à custa de outrem.
Não tendo o recorrente, na devida altura, pedido a restituição de algo que pela autora lhe seja devido com base no seu (dela, autora) enriquecimento injustificado, e à sua custa (dele, réu comprador).
E, se o ora recorrente não se arroga credor de qualquer obrigação de restituir por banda da autora/recorrida, não merece a pena entrarmos na problemática de saber se preenchidos podem estar os pressupostos do questionado instituto jurídico.
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Agora, a quinta questão: a do abuso de direito.
Diz, ainda, o recorrente: a recorrida, quando recebeu a notificação para o exercício do direito de preferência tinha já conhecimento que o prédio se encontrava constituído em propriedade horizontal, tendo optado por deixar caducar o respectivo prazo e não pedir esclarecimento aos réus (obrigados à preferência), podendo, então, ter declarado que pretendia apenas exercer o direito de preferência em relação à sua fracção. Assim gerando nos mesmos a confiança de que não se apresentaria a preferir. Comportando-se de forma a criar na outra parte a legítima convicção de que tal direito não seria exercido.
A recorrida não agiu com diligência, zelo e lealdade, pretendendo, de forma consciente, lesar os interesses dos réus vendedores e compradores, adquirindo a fracção por um valor correspondente ao que lhe foi atribuído para efeitos fiscais, em detrimento do seu valor de mercado, ocasionando um elevado prejuízo material na esfera do obrigado à preferência.
Assim exercendo o seu direito em termos clamorosamente ofensivos da justiça.
Pretendendo que o exercício da preferência se revele flagrante e intoleravelmente injusto, lesando “o investimento da confiança” determinado, de modo irreversível, casual e de boa fé, na contraparte pelo comportamento do titular, que redundou num profundo silêncio (sic).
A recorrida autora refuta a imputação do réu/recorrente, alegando ter exercido o direito que lhe compete logo que apurou as circunstâncias do negócio efectivamente realizado entre as partes compradora e vendedores. Tendo-lhe sido sonegada a informação devida.
A história do “caso” submetido a este pleito é afinal bem simples: os réus, aqui vendedores, então donos do prédio em questão, sendo a autora, desde 1967, arrendatária da loja (rés-do-chão) com entrada pelo nº ... da Rua dos F..., em Lisboa, decidiram submetê-lo ao regime da propriedade horizontal, a fim de o valorizarem na sua venda.
A constituição da propriedade horizontal de tal prédio foi registada na CRP de Lisboa em 25/8/2009 (fls 232), cabendo à loja arrendada à autora a fracção designada pela letra “B”.
Com datas anteriores a 13 de Fevereiro de 2010, mas posteriores àquela de 25/8/2009, quer a Câmara Municipal de Lisboa (Departamento de Património Imobiliário), quer o Ministério da Cultura (Direcção Regional de Cultura de Lisboa e Vale do Tejo), decidiram não exercer o direito de preferência, em relação à venda, entre outras, da fracção “B” a que agora se vem aludindo, pelo preço proposto de € 50 000,00 (fls 207 e 211 e 212).
Com data de 13/12/2010 foi pelos primeiros réus, vendedores, enviada uma carta à autora, por ela recebida, para efeitos de a mesma poder exercer o direito de preferência, comunicando-lhe que o prédio sito na Rua dos F..., nº ... a ..., em Lisboa, de cuja loja era arrendatária, era pretendido vender na totalidade ao ora réu DD, pelo preço global de € 810 000,00[23]/[24].
No contrato-promessa de compra e venda, datado de 31/10/2009[25], cuja autenticidade do texto e das assinaturas foi pela autora a seu tempo impugnadas, sem decisão final sobre tal problemática, consta, alem do mais, por supostas emissões de declaração de vontades das partes a respeito, que ao promitente comprador só interessava a compra do prédio na totalidade das suas sete fracções autónomas, pelo preço global de € 810 000,00, sendo atribuído um valor individual a cada fracção autónoma, para efeitos de possibilidade de registo na CRP (não seria possível para este efeito a compra e venda do prédio de forma indivisível) e para efeitos bancários.
E, de facto, quer os réus vendedores, quer o réu comprador, só queriam vender e comprar o prédio na sua totalidade.
A formalização do negócio entre os réus foi efectuada por vários títulos de compra e venda, pelo facto de o 2.º réu ter recorrido a financiamento junto de várias instituições bancárias.
Ora, e não se podendo olvidar, como já aflorado atrás, que este Supremo Tribunal de Justiça não conhece, em princípio de matéria de facto, acolhendo a que vem da Relação (ou da 1ª instância se não tiver havido impugnação de tal decisão), não podendo tomar em conta matéria meramente alegada, sem ter sido comprovada, nem matéria de facto resultante da interpretação das partes sobre a prova produzida[26], fácil é aqui concluir não se verificar o pretendido abuso de direito por banda autora, mormente na modalidade do venire contra factum propium, como o recorrente sustenta. Nem, sempre dela se podendo conhecer mesmo sem alegação expressa, face à oficiosidade da sua apreciação pelos tribunais, de qualquer outra.
Com efeito, sob a epígrafe “abuso do direito”, o art. 334.º estipula que “É ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Aí se consagrando os limites gerais da autonomia no exercício do direito.
Que são de três ordens: a boa fé, os bons costumes e o fim social ou económico do direito.
Estando o dever de não ser contrário à boa fé também expresso no art. 762.º, nº 2, o qual, não obstante estar inserido no livro das obrigações, deve ser analogicamente aplicado ao exercício de qualquer direito subjectivo[27].
Devendo o direito, e desde logo, ser exercido sem frustrar expectativas criadas pelo seu titular.
Devendo este, no exercício do direito, evitar frustrar a confiança que tenha suscitado em outrem.
Sendo inadmissíveis comportamentos contraditórios
E, assim, quem, através de um comportamento activo ou omissivo, criar em outrem uma confiança fundada em certo modo de exercício do direito – uma boa fé – não pode, depois, mudar bruscamente de comportamento e exercê-lo de um modo contraditório[28].
Havendo venire contra factum proprium, em primeira linha, numa de duas situações: (i) quando uma pessoa em termos que, especificamente, não a vinculem, manifeste a intenção de não ir praticar determinado acto e, depois, o pratique e (ii) quando uma pessoa, de modo, também, a não ficar especificamente adstrita, declare pretender avançar com certa actuação e, depois, se negue[29].
Ora, in casu, a autora, beneficiária do direito de preferência em relação à compra do arrendado, notificada para o exercer em relação à totalidade do prédio onde o mesmo estava inserido – com omissão, por banda dos obrigados de que o imóvel havia sido constituído em propriedade horizontal e desconhecendo-se, de todo em todo, se a mesma autora tal sabia – nada disse.
Mais tarde, arrogando-se o respectivo direito, vem exercê-lo, não sobre o dito prédio que, como dito, na sua totalidade lhe havia sido oferecido para compra, mas apenas sobre a fracção que lhe está arrendada.
Nenhuma censura, por ofensa à boa fé – ou até aos bons costumes ou ao fim social e económico do direito em causa – lhe podendo ser feita, não sendo caso de flagrante injustiça na actuação do direito por parte do seu titular.
Não se podendo concluir, sem mais, como faz o recorrente, que o comportamento do autor alegadamente abusivo tenha levado a outra parte, a quem ele se dirigiu, a fazer um investimento na confiança.
Pois, a haver censura, ao que tudo leva a crer, deverá a mesma ser dirigida aos réus vendedores que, obrigados a comunicar o seu propósito de venda à autora, incumbia-lhes comunicar a esta que o prédio já estava constituído em propriedade horizontal e que, em virtude de lhes resultar apreciável prejuízo na venda em separado – e não, apenas, por motivo de mera conveniência ou desejo – o queriam (apenas) vender no seu todo, pela dita quantia de € 810 000,00.
Não se compreendendo a razão porque, em relação à CML e ao Ministério da Cultura, para efeitos de exercício do direito de preferência respectivo, comunicaram as fracções do prédio que pretendiam vender e os seus respectivos valores (incluindo a arrendada à autora), assim não agindo em relação a esta.
Sendo certo que, mesmo nos casos em que a coisa sujeita à preferência é vendida juntamente com outra ou outras, por um preço global, na notificação extrajudicial, o obrigado à preferência tem obrigação de comunicar o preço que proporcionalmente atribui à coisa sujeita à prelação.
E, se em vez de assim fazer, comunicar apenas o preço global, tudo se deverá passar como se não tivesse havido comunicação, mantendo o preferente, ressalvadas as regras da prescrição, o direito de haver para si a coisa alienada, cumprido que seja o disposto no art. 1410.º, nº 1[30].
Não se verifica, pois, sem necessidade de mais, o invocado abuso de direito.
*
II – Revista dos recorrentes BB e mulher CC
Podendo, quanto, a eles, assim se resumir as suas conclusões, que, como atrás dito, delimitam o objecto do recurso:
1ª – A da existência de prejuízo apreciável na venda em separado da fracção ora em causa, com errada interpretação, por banda da Relação, do nº 1 do art. 417.º;
2ª – A do preço devido, respeitante à fracção B, não sendo real, nos termos do exercício do direito de preferência, o de € 50 000,00 que lhe foi atribuído;
3ª – O do abuso de direito por parte da autora, arrogada titular do direito de preferência.
Vejamos, então, para alem de aqui se darem por reproduzidas as considerações a propósito tecidas no julgamento da revista do réu comprador:
Sustentam os ora recorrentes que a matéria de facto fixada pelo Tribunal da Relação deve integrar o conceito de prejuízo apreciável exigido pela parte final do atrás citado art. 417.º, nº 1.
Sendo certo, acrescentam, que os factos apurados e a documentação constante dos autos, possibilitam, com recurso à experiência comum, mediante operações lógicas e cognitivas e/ou juízos presuntivos, a verificação de outros, com interesse para a resolução da questão. Aos quais acrescem factos notórios, os quais, nos termos do art. 514.º do CPC não carecem de alegação e prova.
Não devendo, pois, a Relação, para alem do mais, concluir não fornecerem os autos factos bastantes que permitam presumir, com base no disposto no arts 349.º e 351.º, o dito prejuízo apreciável.
Sendo antes certo, no vigente contexto económico e social, que, se os recorrentes tivessem dado preferência à autora por menos do que a totalidade do prédio – os recorrentes só pretendiam vender a totalidade e o réu comprador só queria comprar a totalidade – não conseguiriam vender o restante, nem o conseguirão, caso a preferência venha ser atribuída. Sendo a venda em conjunto muito mais favorável do que se ao todo faltar uma parte.
Podendo ler-se a propósito no acórdão da Relação ora recorrido, fundamentador da procedência da apelação:
“Os apelados vendedores, e a eles se reporta o prejuízo apreciável em causa, não só não provaram factos que integrem tal prejuízo apreciável, como nem sequer, os alegaram, não podendo, como tal, entender-se o conteúdo dos pontos 1, 10 e 4 da base instrutória que acima apreciámos.
E aqui, voltamos à nossa questão prévia inicial, na medida em que estamos em condições de dizer que não só a matéria de facto pertinente para decisão da causa, por nós fixada, não demonstra prejuízo apreciável para os apelados vendedores como também o não demonstrava a matéria de facto resultante da resposta do tribunal a quo aos pontos 1, 10 e 4 da base instrutória.
E nem a aplicação do disposto nos arts 349.° e 351.° do C. Civil, a uns e outros, nos permitirá afirmar a existência de tal prejuízo apreciável na venda das frações em separado.
O que, com segurança e verosimilhança, podemos inferir dos números 16, 17, 19 e 20 da matéria de facto, é que os apelados vendedores pretendiam vender o prédio na totalidade (16), o apelado comprador pretendia adquirir o prédio só na totalidade (17), o preço foi acordado na totalidade (19) e a compra e venda da fracção de que a apelante é arrendatária apenas se tornou definitivo por ter sido feita a compra e venda do prédio na sua totalidade (20).
Uma coisa é o interesse contratual entre as partes contratantes (todo o prédio) e outra, bem diferente, é a oponibilidade desse interesse ao titular da preferência.
Para além dessa vontade entre os contratantes, por um lado, o art.° 417.° n.° 1, in fine, não se basta com a mera vontade do obrigado à preferência, antes exige, a alegação e prova de que a venda em separado lhe causa prejuízo apreciável e, por outro, não vislumbramos fundamento para, através de um raciocínio silogístico, presumir esse prejuízo apreciável, com base no disposto nos arts 349.° e 351.° do C. Civil.
Ora, bem:
Os ora recorrentes, pretendendo impugnar as conclusões vertidas pela Relação sobre a factualidade apurada e não apurada, com base, desde logo, na documentação junta aos autos e com recurso à experiência comum, mediante operações lógicas e cognitivas e/ou juízos presuntivos, sustentam, como atrás visto, terem-se por verificado outros, com interesse para a resolução da questão. Aos quais, e também segundo eles, acrescerão factos notórios, que, nos termos do art. 514.º do CPC não carecem de alegação e prova.
Tratar-se-á, quanto aos primeiros, de factos obtidos por presunção ad hominem, através do "id quod plerumque accidit", consistente no extrair uma conclusão natural de factos da experiência comum.
É a prova "prima facie" baseada no "simples raciocínio de quem julga" e "nas máximas da experiência, nos juízos correntes de probabilidade, nos princípios da lógica ou nos dados da intuição humana."[31]
Sendo certo que o uso destas presunções simples, geralmente admitido como conclusões logicamente necessárias por já compreendidas nas premissas em termos de normalidade de vida e do conhecimento geral e do senso comum, não pode ser feito por este Supremo Tribunal, por se tratar de matéria de facto da exclusiva competência das instâncias.
Sendo da competência reservada das instâncias qualquer ilação decorrente da experiência comum e da própria intuição humana[32].
Sendo apenas da competência deste STJ verificar da correcção do método discursivo e de saber, em geral, se se mostram respeitados os critérios de utilização das presunções judiciais, examinando a questão estritamente do ponto de vista da legalidade, ou seja, decidir se, no caso concreto, era ou não permitido o uso da presunção (art. 351.º)[33].
Podendo, também, e com efeito, ter-se como apurados, na decisão a proferir, factos que, sendo do conhecimento geral, não carecem nem de alegação nem de prova. Sendo oficiosamente cognoscíveis (art. 514.º, nº 1 do CPC).
Constituindo tal preceito excepção ao princípio dispositivo, na vertente respeitante á formação do material fáctico da causa (arts 264.º, nº 2 e 664.º, ambos do CPC)[34].
Equivalendo o facto notório ao facto de conhecimento geral.
Podendo ler-se, a propósito, no acórdão deste STJ de 12/11/1991[35]: “(…) Esta aplicação legal do conceito indeterminado “factos notórios” aos “factos que são do conhecimento geral” tem o seu eco no comentário de J. A. Reis sobre o “conhecimento geral” no sentido de que é o conhecimento tido por parte da grande maioria dos cidadãos do país, regularmente informada”. Sobre o que a doutrina entende por “facto notório”, e pensando-se no leque de opiniões fundadas na lei, muito se tem escrito (…). Em todo o caso acha-se oportuna a indicação de que a “notoriedade”, vista no facto x ou y, histórico, sociológico, etc, é a conhecida pelo Juiz sem que este necessite de recorrer a operações lógicas ou cognitivas, como a juízos presuntivos: o facto apresenta-se notório ao Juiz, porque ele o conhece como tal, colocado na posição do cidadão comum, regularmente informado[36].
E, assim, face ao agora explanado, possível não é a este STJ ultrapassar a zona reservada das instâncias no tocante a qualquer ilação decorrente da experiência comum e da própria intuição humana, dando aqui como apurados outros factos que tal conceito possa fornecer.
Estando-se, então, em sede de matéria de facto que este Supremo não pode sindicar.
Como, ainda, para alem do conhecimento, como facto notório, da vigente crise social e económica, que, já há anos, tem vindo a persistir, bem como da crise e depreciação do mercado imobiliário no país e também em Lisboa, não vemos que, com interesse, outros se possam encontrar com virtualidade de, in casu, se concluir pelo apreciável prejuízo a que alude a parte final do art. 417.º, n.º 1. Sendo certo que, a comprovar-se o mesmo, o titular da preferência, se as coisas não forem separáveis sem ele (sem tal prejuízo), se não quiser perder o seu direito, terá de o exercer relativamente ao conjunto das coisas alienadas, pelo preço global antes fixado.
Já atrás, na apreciação do outro recurso se tendo abordado esta questão, aí se explicando melhor porque se entendeu, também aqui, não dar, sem mais, como apurado tal prejuízo apreciável, que permita a venda da coisa conjuntamente com outras.
Não se tendo como facto notório, desde logo, e para alem do explanado, o de os vendedores, se tivessem dado a preferência à autora apenas em relação ao prédio que a mesma ocupava, não conseguiriam vender (a outrem, que não o ora réu/comprador) a parte restante.
Nem que, só suportando muitas delongas, dificuldades e continuada depreciação do valor, conseguiriam outro[37] comprador para o prédio “amputado”.
Ou que tal amputação do prédio diminuiria o valor do conjunto.
Sendo o valor do conjunto muito mais favorável do que a venda em separado.
Carecendo tais factos, também quanto a nós, de alegação e prova.
Já que é o obrigado à preferência, como já dito, que tem de alegar e provar que o prédio não pode ser separadamente vendido sem prejuízo apreciável.
O que, por razões que desconhecemos, faltou nos autos.
Não bastando, pois, alegar e provar que às partes aqui em causa só interessava a venda e a compra do prédio (fracções autónomas) em conjunto.
*
Passemos à segunda questão: a do preço devido, respeitante à fracção B, não sendo real, nos termos do exercício do direito de preferência, o de € 50 000,00 que lhe foi atribuído.
Sustentam, agora, os recorrentes que os € 50 000,00 atribuídos, no contrato de compra e venda, à fracção B, com 146 m2 de superfície coberta, com pátio de 20 m2 afecto ao seu uso exclusivo, com valor patrimonial de € 26 329,84, ao invés da fracção A, que tem o valor patrimonial de € 6 791,88, e com o mesmo valor venal atribuído de € 50 000,00, não é o realmente devido em termos de direito de preferência.
Pois, e com efeito, resultou provado que o preço da venda foi acordado em relação a todo o prédio, não podendo, de forma alguma, considerar-se um preço “mais em conta” para a fracção que tem um valor patrimonial mais elevado.
Tendo o preço de tal fracção de ser o que lhe for proporcionalmente atribuído em relação ao todo.
E, tendo o mesmo ficado por definir, falta um requisito essencial para o exercício do direito de preferência, tal como estipulado é no art. 1410.º.
É certo, como já aflorado, que se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra, por um preço global, pode o direito de preferência ser exercido, salvo se as coisas não forem separáveis sem apreciável prejuízo para os interesses daquele, em relação àquela (objecto da preferência) pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído (art. 417.º, nº 1).
Salvo se o mesmo já estiver concretamente determinado[38].
Sendo o preço devido, pelo menos, e sem nos embrenharmos, por desnecessário, na controvérsia sobre o seu exacto alcance, o correspondente à contraprestação paga ao alienante.
Constituindo um dos requisitos substantivos para o exercício, por parte do arrendatário, do direito de preferência que lhe é legalmente conferido, o depósito, nos 15 dias subsequentes à propositura da acção, do preço devido.
E, a exigência do depósito prévio do preço, imposto ao preferente logo no começo da acção, explica-se, pelo momento em que é exigido, pelo seu escopo, que é o de garantir o alienante contra o risco de ver destruído o contrato com o adquirente e não vir a celebrá-lo com o preferente, por este se desinteressar, entretanto, da sua realização ou não dispor de meios necessários para o efeito[39].
Ou como se refere no acórdão de 10-01-2008[40], “O depósito do preço visa apenas garantir o vendedor contra o perigo de, finda a acção, o preferente se desinteressar da compra ou não ter possibilidades financeiras para a concretizar, perdendo aquele também o contrato com o primeiro comprador; o depósito da mencionada contraprestação é bastante para remover esse perigo”.
Sucede, porem, in casu, em dissonância com o constante na douta jurisprudência citada pelos ora recorrentes, que a venda da fracção autónoma designada pela letra “B”, efectuada em conjunto com a fracção designada pela letra “A” , pelo preço global de € 100 000,00, correspondendo, segundo a escritura pública respectiva a € 50 000,00 para cada uma delas, teve lugar, não em conjunto, com as demais fracções autónomas do prédio em questão, mas antes em escritura pública autónoma, celebrada em 12/4/2010.
E, tendo o prédio sido constituído em propriedade horizontal, registada em 25/8/2009, na notificação para preferência, de 13/2/2010, foi tal relevante “detalhe” completamente ignorado pelos obrigados, que apenas fizeram menção ao propósito de venda na totalidade, do prédio inscrito na matriz sob o art. ... e descrito na CRP de Lisboa sob o nº ....
Sendo certo que, à data da escritura de arrendamento pela autora celebrada, em 10/2/67, ainda o prédio, hoje composto por sete fracções autónomas, a que pertencia o rés-do-chão arrendado, não estava constituído em propriedade horizontal.
Tendo as restantes fracções autónomas – C, D, E, F e G – sido vendidas ao réu P... M..., por títulos de compra autónomos, constantes de escrituras públicas celebradas em 26/2/2010, 26/3/2010, 24/2/2010, 25/3/2010 e 19/3/2010, respectivamente.
Sendo, ainda certo, que os vendedores e comprador apenas quiseram vender e comprar o prédio na sua totalidade, por € 810 000,00, tendo o mesmo sido afectado ao regime de propriedade horizontal para permitir a valorização do mesmo para venda. E que a formalização do negócio pretendido entre os réus apenas foi efectuado através de vários títulos por o comprador ter recorrido a várias instituições bancárias para financiar a compra. Não tendo sido apurado o valor de mercado da fracção B.
Ora, desconhecendo-se o valor de mercado de tal fracção, não tendo sido invocada e provada qualquer simulação de preço, e na falta de dados concretos sobre o estado da fracção em causa (bem como das demais), nomeadamente, sabendo-se que a mesma estava arrendada à autora, pela renda, que, em Maio de 2010, era de € 623,91, e, assim, não devoluta, constando o preço da mesma concretamente determinado na escritura de compra e venda, razões não há, sem mais elementos conhecidos, de lhe atribuir um preço proporcional ao que, no conjunto, foi pago.
Tendo que se aceitar como verdadeiro aquele que consta da escritura pública, autónoma das restantes, ou seja, o de € 50 000,00. Sendo, por isso, este o devido como contraprestação a pagar pelo réu comprador, não obstante o preço conjunto fixado, correspondente à soma das diferentes e sucessivas aquisições.
Desconhecendo-se de todo em todo a razão de ser da igualdade de preço convencionado para as fracções A e B, ambas para uso terciário, com entradas autónomas e seguidas para a via pública, mau grado a invocada diferença de valor tributário.
Podendo tal coincidência de valores ter-se ficado a dever a diversas razões, entre elas avaliações fiscais não contemporâneas ou eventual estado devoluto da designada fracção “A”.
Tendo, aliás, quer a Câmara Municipal de Lisboa (Departamento do Património Imobiliário), quer o Ministério da Cultura (Direcção Regional de Cultura de Lisboa e Vale do Tejo) decidido não exercer o direito de preferência em relação à dita fracção B, pelo preço proposto de € 50 000,00.
Pelo que, desde logo, das duas, uma: ou os vendedores, donos da fracção autónoma em causa, obrigados à preferência também por banda de tais organismos públicos, sabiam previamente que os mesmos não iriam exercer o seu direito fosse porque preço fosse, ou então, muito temerários foram, sujeitando-se ao exercício da preferência por um preço de todo irreal.
Sendo de notar que, em relação a tais organismos, cumpriram a obrigação de preferência, in casu, em relação à fracção B, pretendida vender, e não, como fizeram quanto à autora, em relação ao prédio, na sua totalidade.
Qual a razão da discrepância de critérios?
*
Agora, a terceira questão: a do abuso de direito por parte da autora, arrogada titular do direito de preferência.
Interpretam os ora recorrentes o silêncio da autor, não declarando, após a notificação para a preferência, que pretendia preferir apenas em relação à fracção de que era arrendatária, como integrando o abuso de direito.
Tendo aguardado que o negócio de compra e venda entre os réus se viesse a concretizar, para vir preferir na compra da dita fracção, pelo preço da escritura.
Assim, dizem, ainda, impondo um sacrifício desrazoável sobre as restantes partes, que repugna à boa fé, por se traduzir num exercício disfuncional da posição jurídica da autora.
Tal questão já foi, porem, por nós tratada quando, a seu tempo, dela curamos a propósito do recurso de revista do réu comprador.
Nada havendo mais que dizer.
*
Face a todo o exposto, acorda-se neste Supremo Tribunal de Justiça em, negando-se ambas as revistas, se manter o acórdão recorrido.
Custas, em cada uma das revistas, pelos respectivos recorrentes.
Serra Baptista
Álvaro Rodrigues
Fernando Bento
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[1] Este acórdão está publicado na net (e não no citado Boletim), tendo sido proferido no Pº 1113/06.0TBPVZ.P1.S1 (Moreira Alves).
[2] O acórdão publicado no aludido BMJ é de 23/1/92 e refere-se a um caso de direito de preferência do arrendatário urbano, em que a identidade do comprador não é elemento essencial a ser comunicado pelo senhorio ao titular do direito.
[3] Ver nota de rodapé (1)
[4] Na 1ª instância foram ainda dados como provados os seguintes factos, cujos respectivos quesitos a Relação, alterando as respostas, deu como não provados:
“Os primeiros réus, na qualidade de promitentes vendedores, e o 2.º réu, na qualidade de promitente comprador, subscreveram o instrumento particular denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 31/10/2009, cuja cópia consta a fls 105 a 113 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para alem do mais, (…) Cláusula 3ª (Preço e Condições de Pagamento): (…) 4. Não obstante o atrás referido, será atribuído para efeitos de compra e venda, por motivos fiscais e legais um valor individual a cada fracção autónoma (dado ser um prédio em regime de propriedade horizontal, não sendo possível, por isso, legalmente, para efeitos de registo na respectiva Conservatória, adquiri-lo indivisivelmente, mas sim fraccionadamente). 5. Para efeitos do número anterior e para efeitos bancários (na fixação do limite do crédito a conceder por cada banco) no financiamento da aquisição de qualquer uma das seguintes 7 fracções (que compõem o prédio, tendo em vista a sua integral transmissão ao promitente comprador), os seus valores individuais são: (…) – resposta ao quesito 1.º.
“Os primeiros réus, na qualidade de promitentes vendedores, e o 2.º réu, na qualidade de promitente comprador, subscreveram o instrumento particular denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 31/10/2009, cuja cópia consta a fls 105 a 113 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para alem do mais, (…) Cláusula 2ª (Promessa de Compra e Venda): Os promitentes vendedores prometem (só) vender ao promitente-comprador, que promete (só) comprar o prédio se for integralmente (ou seja, só pela totalidade das sete fracções autónomas identificadas na cláusula anterior, no estado em que se encontram, livres de quaisquer ónus ou encargos e devolutas de pessoas e bens, à excepção das fracções “A”, “B” e “ que estão arrendadas). (…) – resposta ao quesito 4.º.
“Os primeiros réus, na qualidade de promitentes vendedores, e o 2.º réu, na qualidade de promitente comprador, subscreveram o instrumento particular denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 31/10/2009, cuja cópia consta a fls 105 a 113 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para alem do mais, (…) Cláusula 8ª (Venda Total ou Não realização do negócio): Dado o negócio ser para transmitir a totalidade das 7 (sete) fracções que compõem o prédio e não existir qualquer outro interesse que não seja aquele (estando, por isso, excluída, por ambas as partes, a hipótese ou possibilidade do negócio se concretizar se não for daquele modo), se por qualquer motivo ocorrer algum impedimento (de qualquer natureza), na transmissão de pelo menos uma fracção (seja ela qual for), o promitente comprador obriga-se a devolver a(s) fracção (ões), eventualmente já entretanto adquirida (s), através de escritura pública (ou através de título de compra e venda) e a custear todas as despesas inerentes àquela (s) transmissão (ões). (…) – resposta ao quesito 10.º.
[5] Sendo deste diploma legal todas as disposições a seguir citadas sem referência expressa.
[6] E o acórdão mais não é do que a decisão do tribunal colegial (art. 156.º, nº 3).
[7] CPC Anotado, vol. V, p. 54.
[8] Ac. do STJ de 4/3/04 (Salvador da Costa), Proc. 04B522), wwwdgsi.pt
[9] Acs do STJ de 11/5/2006 (Pereira da Silva), Pº 06B709 e de 18/5/2006 (Salvador da Costa), Pº 06B1441.
[10] Rodrigues Bastos, Notas ao CC, vol. II, p. 156 e Gonçalves Sampaio, A Prova Por Documentos Particulares, p. 166.
[11] Ac. do STJ de 26/10/89, AJ, 2.º/89, p. 13 e da RC de 9/7/96, Bol. 459, p. 618.
[12] Não se olvidando que a lei impõe a forma escrita para o contrato-promessa de compra e venda de imóvel (arts 410.º, nº 2 e 875.º do CC) nem o preceituado no art. 655.º, nº 2, que à situação ora em apreço, salvo o devido respeito, se não aplica.
[13] Passando, a partir de agora, a ser deste diploma legal todos os normativos citados sem outra menção.
[14] Só agora, em sede de alegação recursiva, tendo alegado tal factualidade. Assim como muita outra, designadamente a atinente à idade dos vendedores, às suas condições físicas e ás consequências da anulação do negócio – sem interesse para se aferir do falado ”prejuízo apreciável”, que será muito desfavorável para os mesmos
[15] Neste mesmo sentido, Acs do STJ de 16/3/2011 (Moreira Alves), já citado, onde se pode ler: “ De qualquer maneira, se é verdade que para efeitos de aferir do prejuízo de venda isolada das unidades prediais em confronto com a sua venda em conjunto, é irrelevante o interesse do comprador, pois o que o art. 417.º quis preservar foi o interesse do proprietário vendedor …”. Cfr., também, Ac. do STJ de 2/6/1999 (Pereira da Graça), já citado.
[16] Sem qualquer referência à submissão do prédio ao regime da propriedade horizontal e à individualização das fracções autónomas que, em conjunto, se queriam vender.
[17] Este regime é também aplicável às preferências legais – preferência que a lei concede por vezes a titulares de direitos reais ou pessoais de gozo sobre determinadas coisas imóveis ou móveis sujeitas a registo, como seja o caso do arrendatário – que se caracterizam por terem sempre eficácia real, permitindo aos que dela desfrutam exercer o seu direito de preferência, mesmo perante o terceiro adquirente. Atente-se, como visto, na remissão que, em sede própria, para tal normativo legal é feita – Menezes Leitão, Direito das Obrigações, vol. I, p. 237/238.
[18] Para os seus interesses, entendemos nós, repetindo-nos, e não para os eventuais interesses do comprador. Os quais, por mais respeitáveis que possam ser, não relevam para aqui. Podendo importar nas relações entre vendedor e comprador, mas que são estranhas às relações entre o titular da preferência e o a ela obrigado.
[19] Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, p. 378.
[20] M. Andrade, ob. cit., p. 297, A. Reis, CPC Anotado, Vol. II, p. 356, Castro Mendes, Manual do Processo Civil, p. 299 e A. Varela, Manual de Processo Civil, p. 692.
[21] Alegação esta que não coincide com a matéria de facto provada.
[22] O que também não ficou provado.
[23] Não sendo aí feita, contrariamente às anteriores comunicações relativas à CML e ao Ministério da Cultura, por razões que com certeza os réus vendedores saberão, qualquer referência à submissão do prédio ao regime de propriedade horizontal, nem à fracção autónoma à autora arrendada, tudo se passando, há que concluir, como se o prédio fosse um só, sem autonomia de fracções.
[24] Não se tendo apurado, desde logo, se a autora sabia que o prédio estava no regime da propriedade horizontal, nem qual era o valor de mercado do locado.
[25] Já depois de submetido o prédio ao regime da propriedade horizontal, o que era do conhecimento de todos os réus aquando da alegada outorga do contrato-promessa ora referido.
[26] De nada interessando aqui a remissão feita pelo recorrente para factos que possam ter resultado da prova produzida em julgamento, que agora indica, nem de alegação de matéria que a seu tempo não foi vertida nos autos, em violação dos trás falados ónus processuais.
[27] A. Varela, Das Obrigações em Geral, II Vol., p. 10 e ss.
[28] Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, p. 660.
[29] Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, p. 746/747.
[30] M. H. Mesquita, Direito de preferência: alienação da coisa juntamente com outra, por preço global, e notificação para preferir, RDES Ano XXVII, nºs 1, 2, 3, 4, p. 66/67.
[31] Pires de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, I, 310
[32] Ac. deste STJ de 5/12/06 (Sebastião Póvoas), Pº 06A3883, com citação dos Acs, ainda deste Tribunal, de 7/12/05 - 05B3853, de 6/01/06 - 05 A3517 entre muitos outros.
[33] Ac. do STJ de 13/1/2011 (O. Vasconcelos), Pº 6TBBCL.G1.S1.
[34] Lebre de Freitas, CPC Anotado, vol. 2.º, p. 397.
[35] Cons. Azevedo de Brito, Bol. 411, p. 574/575.
[36] J. A. Reis, CPC Anotado, vol. III, p. 259 e ss, J. Castro Mendes, Do Conceito de Prova em Processo Civil, pags 711 e ss e Vaz Serra, Provas (Direito Probatório Material), Bol. Nº 110, pag. 61 e ss.
[37] Pois, provado ficou que o segundo réu só pretendia comprar a totalidade.
[38] Ac. do STJ de 24/4/73, Bol. 226, p. 214.
[39] Neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela, RLJ, Ano 100.º, pág. 242 e Código Civil Anotado, Vol. III, pág. 373.
[40] Proferido no autos de revista n.º 3588/07, de que foi relator o Conselheiro Santos Bernardino, disponível in www.dgsi.pt.