Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 1610/03.0TBMAI.S1 |  |
ALTERAÇÃO DO OBJECTO DO CONTRATO
INCUMPRIMENTO CONTRATUAL
II- Na verdade, a Autora/ Reconvinda não prometeu adquirir um prédio com a área de 5.166,62 m2, mas sim e expressamente de 6.000 m2 o que é totalmente diferente.
III- Trata-se, na verdade, de um aliud e não de um simples minus, isto é, de uma realidade diferente da que foi objecto da prometida compra e venda e não apenas de uma realidade «inferior em dimensão», como parece sugerir a Recorrente ao alegar que «a existir erro ele é juridicamente irrelevante» ou ainda que «a discrepância de área é irrelevante em sede de incumprimento do contrato promessa..».
IV- Esta evidência é tanto mais vincada, quando, como acontece no caso sub judicio, provado vem que «A Ré sabia que a Autora celebrou o contrato promessa com vista à implementação de um projecto imobiliário no bem objecto de tal contrato» e «sabendo também que as características e áreas de construção pretendidas pela Autora estavam intrinsecamente relacionadas com a dimensão do imóvel declarada pela Ré no contrato promessa».
Acordam no SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
RELATÓRIO
AA - Empreendimentos Imobiliários, S.A., instaurou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum ordinário, contra BB - Construção Civil. Lda, ambas com os sinais dos autos, pedindo que se declare judicialmente a resolução do contrato-promessa junto aos autos por incumprimento culposo da Ré e, em consequência, que a Ré seja condenada a pagar-lhe a quantia de Esc. 80.000.000$00 (€ 399.038,32), bem como os respectivos juros que se vencerem desde a citação até efectivo cumprimento, à taxa de 7 %.
Alegou, para tanto e em síntese, que por contrato-promessa outorgado em 19 de Abril de 2001, a Ré prometeu vender-lhe, para construção imobiliária, um edifício de rés-do-chão, armazém com dois pavilhões, com a área coberta de 1350 m2 e descoberta de 4650 m2 (área total de 6.000 m2), na Vila …., n° ..., freguesia de …, concelho de Vila do Conde, nos termos e com as condições constantes do documento de fIs. 7 e ss. da Providência Cautelar apensa.
Afirmou já ter pago, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de Esc. 40.000.000$00.
Alegou, ainda, que após a outorga do dito contrato-promessa, contactou um gabinete de arquitectura para a implementação de um empreendimento imobiliário.
E que tal gabinete, após levantamento topográfico, constatou que a área total do terreno era inferior à constante de tal contrato em cerca de 871 m2 (ou cerca de 17 % menos do que aquilo que a Ré prometera vender), medindo somente 5.129,248 m2.
Entende que a diferença entre a área prometida vender e a área real é significativa, comprometendo definitivamente o projecto imobiliário a empreender no terreno e alterando irreversivelmente as condições do contrato-promessa outorgado, nomeadamente o preço por metro quadrado.
Acrescentou que as circunstâncias de o imóvel se desenvolver em dois perfis distintos, ter implementada uma construção de cerca de 1.350 m2 e ser de considerável extensão, impediu que tivesse uma efectiva noção da sua área correcta.
Mais alegou que, posteriormente, contactou os responsáveis sociais da Ré no sentido de resolverem a discrepância de áreas, tendo-se estes mostrado disponíveis para adquirir na zona limítrofe ao imóvel os 870 m2 em falta.
Aditando que, tendo presente tal promessa, notificou a Ré para comparecer em data, hora e local para a realização da escritura, mas que a dita escritura pública não se realizou por culpa exclusiva da Ré, que não providenciou pela regularização da área do terreno prometido vender.
Acrescentou ainda que, posteriormente, a Ré, por nova notificação judicial avulsa, procedeu à marcação de nova data para a realização da escritura, a qual novamente não se realizou por a área do terreno prometido vender ser inferior à constante do contrato-promessa.
Considerou que a Ré incorreu em incumprimento definitivo, o qual legitimou a sua resolução. E que, por esse motivo, por carta de 5 de Novembro de 2002 e com o teor de fls. 19 da Providência Cautelar Apensa procedeu à resolução do contrato-promessa dos autos.
Considerou também ter direito a receber o dobro do sinal que prestou, no montante de Esc. 80.000.000$00.
Citada, a Ré contestou e deduziu reconvenção, contrapondo, em resumo, que adquiriu o imóvel em causa no âmbito da liquidação do activo da massa falida da sociedade comercial "CC- Comércio de Máquinas Agrícolas, Lda".
Disse que prometeu vender à Autora o prédio em causa tal como o adquiriu à massa falida.
Aditou que, independentemente da eventual aludida discrepância de área, a Autora prometeu comprar-lhe aquele prédio com a composição, implantação e área que realmente tem.
E, ainda, que a Autora prometeu comprar o prédio bem sabendo de todas as suas características. Bem como que do dito contrato faz parte integrante uma planta topográfica, na qual estão fixados os limites do imóvel.
Mais acrescentou que a Autora sabia que o imóvel tinha eventualmente uma área real que não correspondia com a que constava da descrição predial, o que inclusivamente se depreende da locução "aproximadamente" constante da Cláusula 1ª do Contrato-Promessa.
Considera que a eventual discrepância de área é irrelevante em sede de incumprimento do contrato-promessa.
E, supletivamente, que no caso de eventualmente se entender que a eventual discrepância de área confere algum direito à Autora, sempre se deverá entender que o seu comportamento contraditório (nos termos acima invocados) traduz um "venire contra factum proprium".
Sustenta, em sede de Reconvenção, que a Autora não procedeu à marcação da escritura para o dia 28/05/2001, tal como estava contratualmente fixado.
Considera que esta somente procedeu à marcação da escritura para o dia 28/05/2002, mas acabou por se recusar a celebrá-la.
Acrescenta que a Autora adoptou igual procedimento em 29/10/2002.
Entende que, ao proceder desta forma, a Autora entrou em mora. E ainda que todo o seu comportamento é demonstrativo da sua falta de vontade em cumprir o contrato.
Defende especificamente que o seu acto unilateral de resolução, por que ilegal e ineficaz, corresponde a uma declaração inequívoca que não pretende cumprir o contrato-promessa.
Afirma ter fundamentos para resolver o contrato-promessa com base no não cumprimento definitivo por parte da Autora/Reconvinda. E que, consequentemente, por aplicação da cláusula penal, tem direito a receber desta a quantia de Esc. 50.000.000$00, acrescida de juros de mora. Ou, se assim se não entender, terá direito a fazer seu o sinal recebido, no montante de Esc. 40.000.000$00.
Remata pedindo que a presente acção seja julgada totalmente improcedente.
Mais peticiona que os pedidos reconvencionaís sejam julgados procedentes, e, consequentemente:
a) Que se declare ilegal e ineficaz a resolução do contrato-promessa efectuada pela Autora/Reconvinda;
b) Que se declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda, em virtude do incumprimento definitivo por parte da Autora/Reconvinda;
c) Que a Autora/Reconvinda seja condenada a pagar-lhe, por aplicação da cláusula penal preceituada (cláusula nona do contrato-promessa), a quantia de € 249.398,95, declarando-se a compensação quanto à quantia de € 199.519,16, entregue como sinal e princípio de pagamento;
d) Que a Autora/Reconvinda seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 2.197,60, correspondente aos juros de mora vencidos até à data de instauração da presente acção e, ainda, dos que se vencerem desde essa data e até pagamento integral.
e) Subsidiariamente, no caso de se entender não aplicar a aludida cláusula penal, que a Autora seja condenada, por aplicação do disposto no art. 442°, n° 2, do C.Civil, na perda do sinal pago a seu favor.
Após a legal tramitação, foi realizado o julgamento e proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente e, em consequência, absolveu a Ré dos pedidos formulados pela Autora.
Igualmente, julgou a reconvenção totalmente improcedente, absolvendo a Reconvinda/ Autora dos pedidos formulados pela Reconvinte.
Inconformadas, interpuseram ambas as partes recurso de Apelação de tal sentença para o Tribunal da Relação do Porto, que julgou as Apelações improcedentes, confirmando a decisão recorrida.
Novamente inconformadas, ambas as partes vieram interpor recurso de Revista para este Supremo Tribunal de Justiça.
Todavia, admitidos que foram tais recursos, por despacho de fls. 641, a Autora, AA – Empreendimentos Imobiliários. S.A, não apresentou alegações do mesmo, pelo que o seu recurso foi julgado deserto, por despacho do Exmº Desembargador Relator proferido a fls. 660 do processo.
A Ré/ Reconvinte rematou a suas alegações de Revista, com as seguintes:
CONCLUSÕES
1. Da análise do comportamento das duas intervenientes e que se resumiu à matéria dada por provada, resulta clara a actuação negligente, desleixada e incumpridora da Autora.
2. A Ré prometeu vender um imóvel que foi visitado pelo representante da Autora e pelos seus técnicos, imóvel esse que está perfeitamente delimitado, conforme se constata de todas as plantas e fotografias juntas aos autos.
3. A Ré não conhecia a discrepância de áreas, não lhe sendo imputável tal facto. Se houve incúria, essa só se deve à Autora e só a ela lhe é imputável.
4. A utilização da palavra "APROXIMADAMENTE" é demonstrativa de que a Autora quando celebrou o contrato promessa admitia como possível que a área constante da descrição predial não correspondia à área real do imóvel.
5. No caso concreto o eventual erro era pelo menos cognoscível, uma vez que o "homem médio" colocado nas circunstâncias de tempo e lugar da Autora, teria mandado proceder à medição do imóvel, atento o alegado projecto imobiliário e a dependência deste com a área.
6. Sendo a Autora uma empresa do ramo da construção civil e fazendo-se acompanhar por técnicos caber-lhe-ia a ela indagar da conformidade do imóvel, atentos os seus alegados objectivos imobiliários.
7. Consequentemente, a existir erro ele é juridicamente irrelevante.
8. A Autora prometeu comprar aquele prédio urbano com a composição, implantação e área que realmente tem, ou seja, não foi prometida vender uma área de terreno para construção mas sim um prédio urbano com as características que estão à vista de todos e que foram analisadas pelo presidente do conselho de administração da Autora.
9. A Autora só invocou a discrepância de área 15 meses depois da data marcada para a celebração da escritura pública de compra e venda, a qual deveria ter sido marcada por ela para ser realizada no dia 28.05.2001.
10. Só o fez para se furtar ao cumprimento do contrato promessa.
11. Portanto, se, por absurdo, se entendesse que a Autora tinha algum direito por via da discrepância de área, esse direito estaria paralisado por via do instituto do abuso de direito, em virtude do seu comportamento contraditório que traduz um "venire contra factum proprium".
12. Acrescendo que o exercício, "extemporâneo", do eventual direito é inadmissível face às concepções ético-jurídicas que dominam a nossa comunidade, conforme preceitua o art° 334° do Código Civil ( neste sentido, entre outros, Paulo Mota Pinto, " Declaração tácita e comportamento concludente no negócio jurídico ", Almedina, 1995.; A. Meneses Cordeiro, " Da boa-fé no Direito Civil ", vol.ll, pp 742 e ss; João Baptista Machado, " Obra dispersa ", Scientia Ivridica, Braga, 1991, pp 384 e ss; e Antunes Varela, " Das obrigações em geral", 9a Ed., Coimbra, 1996, pp 563 e ss).
Acresce que,
13. A Autora não procedeu à marcação da escritura para o dia 28.05.2001, conforme era sua obrigação - cf. as cláusulas 3ª e 5ª do contrato-promessa.
14. Por carta datada de 18.09.2001, a Ré interpelou a Autora para que esta procedesse à marcação da escritura.
15. A Autora, através de notificação judicial avulsa, acabou por proceder à marcação da escritura para o dia 28.05.2002, ou seja, um ano depois da data em que aquele acto notarial deveria ter sido efectuado!!
16. Autora e Ré, através dos seus representantes, compareceram no cartório notarial, no dia e hora indicados, tendo o representante da Autora recusado a celebrar a escritura pública de compra e venda.
17. A Ré, através de notificação judicial avulsa, marcou nova data para realização da escritura, ou seja, o dia 29.10.2002.
18. A Autora, através do seu representante, recusou-se, novamente, a celebrar a escritura pública de compra e venda, invocando aí, 15 meses depois o problema da área.
19. Por carta, datada de 5.11.2002, a Autora declarou o contrato resolvido.
20. Este comportamento contraditório da Autora foi demonstrativo da sua falta de vontade em cumprir o contrato.
21. Se por um lado alega que a eventual discrepância de área é que a levou a resolver o contrato, por outro marca a escritura pública para depois se recusar a celebrá-la!
22. A discrepância de área é irrelevante em sede de incumprimento do contrato promessa.
23. Carece de qualquer fundamento fáctico ou jurídico a resolução do contrato-promessa operada pela Autora, sendo, por isso, ilegal e ineficaz.
24. O acto unilateral de resolução, porque ilegal e ineficaz, corresponde a uma declaração, inequívoca, por parte da Autora que não pretende cumprir o contrato promessa.
25 Sendo que a Autora reiterou essa sua intenção com a propositura da presente acção.
26. A Ré tem, por isso, fundamentos suficientes para resolver ela o contrato promessa com fundamento no não cumprimento definitivo por parte da Autora, em conformidade com o preceituado no art° 801° n° 2 do C. Civil.
27. Ou seja, não tendo fundamento para resolver o contrato uma vez que não houve incumprimento definitivo por parte da Ré, a Autora acabou ela por incumprir definitivamente o contrato-promessa.
28. Consequentemente, a sentença e o acórdão recorrido deveriam ter julgado procedentes os pedidos reconvencionais em conformidade com aquilo que foi peticionado na contestação/reconvenção.
29. Aliás, a sentença e o acórdão concluem que o caminho trilhado pela Autora não é o correcto, uma vez que entendem que a discrepância da área não é motivo de incumprimento contratual mas antes um caso de erro sobre o objecto.
30. Se assim é, também por aí teriam que retirar as consequências da má actuação fáctica e jurídica da Autora que resolveu infundadamente o contrato-promessa.
31. Com o devido respeito, as duas decisões decidem não decidindo, pois mantêm a situação indefinida, quando a Autora resolveu o contrato extinguindo-o na ordem jurídica.
32. Terá pois, inevitavelmente, que se extrair as consequências desse acto infundado.
Não foram apresentadas contra-alegações no presente Recurso.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir, pois nada obsta ao conhecimento do objecto do presente recurso, sendo que este é delimitado pelas conclusões da alegação do Recorrente, nos termos, essencialmente, do artº 684º, nº 3 do CPC, como, de resto, constitui doutrina e jurisprudência firme deste Tribunal.
FUNDAMENTOS
Das Instâncias vem dado, como definitivamente fixado, o seguinte quadro factual:
1) Em 19/04/2001, a Autora (Segunda Outorgante - Promitente Compradora) e a Ré (Primeira Outorgante – Promitente Vendedor) celebraram o contrato promessa que constitui o documento junto aos autos de procedimento cautelar apenso, a fls. 7 a 13, cujo teor aqui é dado como reproduzido, do qual se destacam as seguintes cláusulas:
“Primeira: A Primeira Outorgante é legítima proprietária de um edifício de rés-do-chão, armazém com dois pavilhões, com a área coberta de 1.350 m2 e descoberta de 4.650 m2, aproximadamente, sito na Via …gio, nº .., freguesia de …, concelho de Vila do Conde, descrito na competente Conservatória sob o nº … e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 821.
Segunda: Pelo presente contrato, a Primeira Outorgante promete vender à Segunda Outorgante, e esta promete comprar, livre de quaisquer ónus, encargos e hipotecas, bem como, livre e devoluto de pessoas e coisas, o prédio identificado na cláusula anterior, desde já ficando a fazer parte integrante do presente contrato planta identificativa.
Parágrafo Único: Em virtude da ora Primeira Outorgante ter adquirido o prédio objecto deste Contrato através de via judicial, isto é, proveniente de um processo de Falência, e se até à data da escritura de compra e venda, apesar do pedido por esta já efectuado anteriormente ao Administrador da Massa Falida, ainda subsistirem registos inerentes ao processo judicial, embora se realize, assim, na mesma a respectiva escritura, a Promitente Vendedora terá de continuar a diligenciar no sentido de tais registos serem cancelados com a maior brevidade.
Terceira: A prometida venda é feita pelo valor total de Esc. 140.000.000$00, quantia esta que será paga, em cheque visado, no acto da outorga da escritura pública de compra e venda, sendo a mesma realizada no dia 28/05/2001.
Quarta: A Primeira Outorgante compromete-se, desde já, a entregar até 8 dias antes da outorga da respectiva escritura, todos os documentos necessários que são da sua responsabilidade à Segunda Outorgante.
Quinta: A marcação da respectiva escritura pública de compra e venda é da responsabilidade da Segunda Outorgante, tendo contudo de avisar a Primeira Outorgante, por meio de carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de oito dias, a hora e o local da realização da mesma.
Sexta: A escritura Pública a que se reporta o presente contrato promessa será outorgada em nome da Segunda Outorgante ou de pessoa, singular ou colectiva, que estes venha a designar, até oito dias antes da escritura, obrigando-se a comunicar previamente a cessão da posição contratual.
Sétima: As despesas inerentes à presente transacção, tais como a sisa, se ela vier a ser devida, a respectiva escritura e registos, são da inteira responsabilidade da Segunda Outorgante.
Oitava: As partes atribuem ao presente contrato a faculdade de execução específica, prevista no art. 830º do Código Civil.
Nona: Em caso de incumprimento, fica estipulada a título de penalidade a quantia de 50.000.000$00 (..)” (Alínea A).
2) A Autora entregou à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 199.519,16 (Alínea B).
3) Por notificação judicial avulsa, efectuada junto da Autora, a Ré procedeu à marcação da escritura pública relativa ao contrato promessa referido em 1), para o dia 29/10/2002, nos termos que constam do documento junto aos autos de Procedimento Cautelar apenso, a fls. 14 a 16, cujo teor aqui é dado como reproduzido (Alínea C).
4) No dia 29/10/2002, no 1º Cartório Notarial de Vila do Conde, foi lavrado o instrumento notarial que está junto aos autos de procedimento cautelar, a fls. 18, do qual consta, além do mais, o seguinte:
“(..) Certifico que nesta data, pelas quinze horas e trinta minutos, se encontrava marcada uma escritura de “Compra e Venda”, do prédio urbano composto de um edifício de rés-do-chão, armazém de dois pavilhões, sito na Via …, nº …, da freguesia de …, deste concelho, descrito na Conservatória do Registo Predial respectiva sob o número … (..), em que seria vendedora a sociedade comercial por quotas denominada “BB – CONSTRUÇÃO CIVIL, LIMITADA”, (…), representada pelos únicos sócios DD (…) e EE (…) e em que seria compradora a sociedade comercial anónima “AA – EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, S.A.”, (…), representada pelo presidente do Conselho de Administração, AA , (…).
Estando todos presentes, a referida escritura não se realizou em virtude de o representante da sociedade compradora afirmar que a área total do citado prédio, não está correcta (…)” (Alínea D).
5) A Autora remeteu à Ré, que a recebeu, a carta que está junta aos autos de Procedimento Cautelar apenso, a fls. 19, datada de 05/11/2002, cujo teor aqui é dado como reproduzido, na qual, além do mais, é referido o seguinte:
“(…) Em 19/04/2001 foi celebrado um contrato promessa de compra e venda de um imóvel cuja área declarada era de 6.000 m2, quando é certo que a área real não excede 5.129,48 m2.
A diferença de área, conclui-se, compromete o empreendimento imobiliário que se projectou para o terreno, sendo certo que o mesmo se destinava à promoção imobiliária.
Por esta razão, já não interessa objectivamente à sociedade signatária o cumprimento do contrato em causa, pois a finalidade a que o mesmo se destinava não pode ser alcançada.
De resto, V. Exªs bem sabiam da realidade que aqui transmitimos, o que foi reiterado no dia 29/10/02 e lavrado em Certificado Notarial.
Em cumprimento do que aqui se consignou, declara-se o supra citado contrato-promessa RESOLVIDO, pelo que em 5 dias deverão VExªs devolver o sinal pago em 26/04/2001 e 10/05/2001, no valor total de € 199.519,16 (Esc. 40.000.000$00) (…)” (Alínea E).
6) Antes da outorga do contrato promessa referido em 1), o presidente do conselho de administração da Autora visitou o imóvel objecto de tal contrato (Alínea F).
7) A Autora não procedeu à marcação da escritura para o dia 28/05/2001 (Alínea G).
8) A Ré enviou à Autora, que a recebeu, a carta que está junta aos autos a fls. 35, datada de 18/09/2001, cujo teor aqui é dado como reproduzido, na qual, além do mais, a Ré solicita à Autora que proceda à marcação da escritura pública do contrato prometido (Alínea H).
9) Através de notificação judicial avulsa, a Autora convocou a Ré para a realização da escritura pública, que estava marcada para o dia 28/05/2002 (Alínea I).
10) A Autora e a Ré, através dos seus representantes legais, compareceram no Cartório Notarial, nos dia e hora indicados, recusando-se o legal representante da Autora a celebrar a escritura pública de compra e venda (Alínea J).
11) Por escritura pública celebrada, em 12/12/2000, no 1º Cartório Notarial de Braga, o liquidatário judicial da sociedade comercial falida “CC– Comércio de Máquinas Agrícolas, Lda” declarou vender à sociedade comercial por quotas BB – Construção Civil, Lda, que declarou comprar, pelo preço de 137.000.000$00, o seguinte: “Edifício de rés-do-chão, armazém com dois pavilhões, com a área coberta de mil trezentos e cinquenta metros quadrados e descoberta de quatro mil seiscentos e cinquenta metros quadrados, sito na Via ..., nº ..., freguesia de ..., concelho de Vila do Conde, descrito na competente Conservatória sob o número cento e trinta e três/..., e nela registado a favor da sociedade falida pela respectiva inscrição G-onze, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 821, (…).” (Alínea L).
12) O imóvel objecto do contrato promessa referido em 1) está assim descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde (nº …) – ...): “PRÉDIO RÚSTICO – ... – “Campo de ...” e “campo ...” – cultura. 6000 m2 – norte – FF; sul – GG; nascente – Indústria Fabril de Moagem; e poente - FF – Artigo 318 (…);
Ap. 14/900215 – Av. 01 – URBANO – terreno para construção com 6.000 m2 – norte, HH e II; sul, JJ; nascente, caminho público; poente, estrada nacional nº 13 – (…) – artigo: Omisso.
Av. 02 – Ap. 03/951012 – Via ..., nº ... – edifício de rés-do-chão – armazém – com dois pavilhões – áreas: coberta – 1.350 m2 e descoberta 4-650 m2 – Artigo 821 (…)” (Alínea M).
13) Do contrato promessa de compra e venda aludido em 1), faz parte integrante uma planta topográfica com o teor da cópia de fls. 10 da providência cautelar apensa (Alínea N).
14) O imóvel objecto do contrato promessa referido em 1) é o imóvel objecto da escritura referida em 11), não tendo a Ré realizado qualquer alteração física ou de composição ao referido imóvel (Alínea O).
15) Na ocasião da outorga do contrato-promessa referido em 1), a Autora contactou um gabinete de arquitectura para a implementação no imóvel prometido comprar de um empreendimento imobiliário (Item 1º).
16) Após levantamento topográfico realizado pelo referido gabinete de arquitectura, a Autora constatou que a área total do terreno não era superior a 5.166,62 m2 (Item 2º).
17) A Ré sabia que a Autora celebrou o contrato promessa com vista à implementação de um projecto imobiliário no bem objecto de tal contrato (Item 3º).
18) Sabendo também que as características e áreas de construção pretendidas pela Autora estavam intrinsecamente relacionadas com a dimensão do imóvel declarada pela Ré no contrato promessa (Item 4º).
19) A área de 5.166,62 m2 comprometia o projecto imobiliário concreto escolhido pela Autora para empreender no terreno … (Item 5º).
20) …e alterava irreversivelmente as condições do contrato-promessa outorgado, nomeadamente o preço por referência ao respectivo metro quadrado … (Item 6º).
21) … e a rendibilidade imobiliária que a Autora esperava obter da transacção (Item 7º).
22) Os responsáveis da Autora contactaram a Ré no sentido de resolverem a discrepância de áreas (Item 12º).
23) Os representantes da Ré mostraram-se disponíveis para adquirir na zona limítrofe ao imóvel os cerca de 870 m2 de área em falta, de forma a viabilizar o escopo da Autora ao prometer adquirir o imóvel (Item 14º).
24) Este desiderato não foi alcançado (Item 15º).
25) No âmbito da liquidação do activo da massa falida da sociedade comercial “CC– Comércio de Máquinas Agrícolas, Lda”, foi promovido um leilão para venda do imóvel objecto do contrato promessa referido em 1) (Item 17º).
26) Nesse leilão, a Ré ofereceu a melhor proposta de aquisição, acabando o negócio por ser concretizado através da escritura referida em 11) (Item 18º).
27) Ao fazerem constar do contrato-promessa a expressão “aproximadamente”, as partes admitiam como possível que a área constante da descrição predial não correspondesse à área real do imóvel em alguns metros, mas nunca mais de 50 ou 70 m2 (Item 22º).
A única questão que está em causa no presente recurso de Revista que respeita à Apelação que incidiu sobre a reconvenção deduzida pela Ré, é a de saber se existiu conduta ilícita da Autora, ao não celebrar o contrato definitivo de compra e venda do imóvel que constituía objecto do contrato-promessa, incumprindo, destarte, de forma culposa, este contrato.
No quadro factual definitivamente apurado e fixado pelas Instâncias, ressaltam os seguintes factos, com relevo para a cabal apreciação e decisão desta questão:
A) Em 19/04/2001, a Autora (Segunda Outorgante - Promitente Compradora) e a Ré (Primeira Outorgante – Promitente Vendedor) celebraram o contrato promessa que constitui o documento junto aos autos de procedimento cautelar apenso, a fls. 7 a 13, cujo teor aqui é dado como reproduzido, do qual se destacam as seguintes cláusulas:
“Primeira: A Primeira Outorgante é legítima proprietária de um edifício de rés-do-chão, armazém com dois pavilhões, com a área coberta de 1.350 m2 e descoberta de 4.650 m2, aproximadamente, sito na Via ..., nº ..., freguesia de ..., concelho de Vila do Conde, descrito na competente Conservatória sob o nº 133 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 821.
Segunda: Pelo presente contrato, a Primeira Outorgante promete vender à Segunda Outorgante, e esta promete comprar, livre de quaisquer ónus, encargos e hipotecas, bem como, livre e devoluto de pessoas e coisas, o prédio identificado na cláusula anterior, desde já ficando a fazer parte integrante do presente contrato planta identificativa.
Parágrafo Único: Em virtude da ora Primeira Outorgante ter adquirido o prédio objecto deste Contrato através de via judicial, isto é, proveniente de um processo de Falência, e se até à data da escritura de compra e venda, apesar do pedido por esta já efectuado anteriormente ao Administrador da Massa Falida, ainda subsistirem registos inerentes ao processo judicial, embora se realize, assim, na mesma a respectiva escritura, a Promitente Vendedora terá de continuar a diligenciar no sentido de tais registos serem cancelados com a maior brevidade.
Terceira: A prometida venda é feita pelo valor total de Esc. 140.000.000$00, quantia esta que será paga, em cheque visado, no acto da outorga da escritura pública de compra e venda, sendo a mesma realizada no dia 28/05/2001.
Quarta: A Primeira Outorgante compromete-se, desde já, a entregar até 8 dias antes da outorga da respectiva escritura, todos os documentos necessários que são da sua responsabilidade à Segunda Outorgante.
Quinta: A marcação da respectiva escritura pública de compra e venda é da responsabilidade da Segunda Outorgante, tendo contudo de avisar a Primeira Outorgante, por meio de carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de oito dias, a hora e o local da realização da mesma.
Sexta: A escritura Pública a que se reporta o presente contrato promessa será outorgada em nome da Segunda Outorgante ou de pessoa, singular ou colectiva, que esta venha a designar, até oito dias antes da escritura, obrigando-se a comunicar previamente a cessão da posição contratual.
Sétima: As despesas inerentes à presente transacção, tais como a sisa, se ela vier a ser devida, a respectiva escritura e registos, são da inteira responsabilidade da Segunda Outorgante.
Oitava: As partes atribuem ao presente contrato a faculdade de execução específica, prevista no art. 830º do Código Civil.
Nona: Em caso de incumprimento, fica estipulada a título de penalidade a quantia de 50.000.000$00 (..)” (Alínea A) ( facto 1º do acervo fixado)
B) A Autora entregou à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 199.519,16 (Alínea B) ( facto 2º)
C) Na ocasião da outorga do contrato-promessa referido em 1), a Autora contactou um gabinete de arquitectura para a implementação no imóvel prometido comprar de um empreendimento imobiliário (Item 1º) ( facto 15º)
D) Após levantamento topográfico realizado pelo referido gabinete de arquitectura, a Autora constatou que a área total do terreno não era superior a 5.166,62 m2 (facto 16º).
C) A Ré sabia que a Autora celebrou o contrato promessa com vista à implementação de um projecto imobiliário no bem objecto de tal contrato (facto 17º).
D) Sabendo também que as características e áreas de construção pretendidas pela Autora estavam intrinsecamente relacionadas com a dimensão do imóvel declarada pela Ré no contrato promessa (facto 18º).
E) A área de 5.166,62 m2 comprometia o projecto imobiliário concreto escolhido pela Autora para empreender no terreno … (facto 19º).
F) …e alterava irreversivelmente as condições do contrato-promessa outorgado, nomeadamente o preço por referência ao respectivo metro quadrado … (facto 20º).
G) … e a rendibilidade imobiliária que a Autora esperava obter da transacção (facto 21º ).
H) Os responsáveis da Autora contactaram a Ré no sentido de resolverem a discrepância de áreas (facto 22º).
I) Os representantes da Ré mostraram-se disponíveis para adquirir na zona limítrofe ao imóvel os cerca de 870 m2 de área em falta, de forma a viabilizar o escopo da Autora ao prometer adquirir o imóvel (facto 23º).
J) Este desiderato não foi alcançado (facto 24º).
Em face desta factualidade, é manifesto que claudicam as conclusões da alegação da Recorrente.
Com efeito, tendo sido convencionado no contrato-promessa outorgado pelas ora partes da presente lide, que o imóvel que a Reconvinte prometia vender e a Reconvinda prometia comprar, tinha a área de 6.000 metros quadrados (área coberta de 1.350 m2 e descoberta de 4.650 m2) como vem fixado no facto 1º, e tendo o pédio referido a área efectiva ( real) de 5.166,62 m2 (facto 16º), é evidente que alterado está o objecto do negócio, tudo se passando como se de outro objecto se tratasse.
Na verdade, a Autora/ Reconvinda não prometeu adquirir um prédio com a área de 5.166,62 m2, mas sim e expressamente de 6.000 m2 o que é totalmente diferente.
Trata-se, na verdade, de um aliud e não de um simples minus, isto é, de uma realidade diferente da que foi objecto da prometida compra e venda e não apenas de uma realidade «inferior em dimensão», como parece sugerir a Recorrente ao alegar que «a existir erro ele é juridicamente irrelevante» (conclusão 7ª) ou ainda que «a discrepância de área é irrelevante em sede de incumprimento do contrato promessa..» (conclusão 22ª).
Esta evidência é tanto mais vincada, quando, como acontece no caso sub judicio, provado vem que «A Ré sabia que a Autora celebrou o contrato promessa com vista à implementação de um projecto imobiliário no bem objecto de tal contrato (facto 17º) e «sabendo também que as características e áreas de construção pretendidas pela Autora estavam intrinsecamente relacionadas com a dimensão do imóvel declarada pela Ré no contrato promessa» ( facto 18º).
Assim sendo, claudicam linearmente as conclusões atrás referidas.
Doutra banda, ao contrário do que alega a Recorrente, quando afirma que «a utilização da palavra "APROXIMADAMENTE" é demonstrativa de que a Autora quando celebrou o contrato promessa admitia como possível que a área constante da descrição predial não correspondia à área real do imóvel» (Conclusão 4ª), diremos que o advérbio de modo «aproximadamente» tem um sentido bem definido, que decorre do substantivo aproximação ( derivado de próximo) com o significado de «determinação de um valor que, sem ser o exacto, não é muito diferente deste» ( Dicionário da Língua Portuguesa, 8ª edição, Porto Editora, 137).
Ora a área de 5.166,62 m2 está muito distante do valor de 6.000 m2, nada havendo que aproxime tais dimensões, antes as separando a notável e substancial diferença de 833, 38 metros quadrados.
A venda pretendida pela ora Ré/ Reconvinte (imóvel com a área não superior a 5.166,62 m2) seria, desta sorte, desconforme àquilo que foi acordado no contrato-promessa (imóvel com a área de 6000 metros, aproximadamente), o que vale por dizer, que a Autora estaria nitidamente perante a prestação de coisa diversa da devida, o que não lhe interessava, dada a essencialidade da área convencionada, pois com também resultou provado, « A área de 5.166,62 m2 comprometia o projecto imobiliário concreto escolhido pela Autora para empreender no terreno …» ( facto 19º).
Claudica, deste modo, ex natura rerum a conclusão 4ª.
Perante os factos provados que se mencionaram, não corresponde à exactidão o que se afirma na conclusão 8ª segundo a qual « A Autora prometeu comprar aquele prédio urbano com a composição, implantação e área que realmente tem, ou seja, não foi prometida vender uma área de terreno para construção mas sim um prédio urbano com as características que estão à vista de todos e que foram analisadas pelo presidente do conselho de administração da Autora»
Já se disse e se deixou demonstrado que a Autora não prometeu comprar o prédio urbano com «a área que realmente tem», mas sim com a área mencionada no contrato-promessa celebrado entre as partes.
Claudica, ipso facto, também esta conclusão!
O facto de só ter invocado a discrepância da área 15 meses depois da data marcada para a escritura, também não assume relevo para o presente recurso, pois vem provado que «na ocasião da outorga do contrato-promessa referido em 1), a Autora contactou um gabinete de arquitectura para a implementação no imóvel prometido comprar de um empreendimento imobiliário (Item 1º) ( facto 15º) e que «após levantamento topográfico realizado pelo referido gabinete de arquitectura, a Autora constatou que a área total do terreno não era superior a 5.166,62 m2 (facto 16º)».
Finalmente. vem provado também que «os responsáveis da Autora contactaram a Ré no sentido de resolverem a discrepância de áreas» e ainda que «Os representantes da Ré mostraram-se disponíveis para adquirir na zona limítrofe ao imóvel os cerca de 870 m2 de área em falta, de forma a viabilizar o escopo da Autora ao prometer adquirir o imóvel» e, por último, que «este desiderato não foi alcançado» (factos 22º a 24º do acervo factual apurado e definitivamente fixado).
Não se verifica, assim, a imputada situação de «venire contra factum proprium» que a Ré/ Recorrente imputa à Autora/Recorrida ( conclusão 11ª).
Claudicam, desta forma, as conclusões 9ª a 12ª da alegação da Recorrente.
Tornam-se, destarte, desnecessárias mais considerações tendentes à demonstração de que nenhum comportamento ilícito ou violador de obrigação contratual é imputável a Autora/Reconvinda que fundamente o quanto vem pedido na reconvenção deduzida pela ora Recorrente.
Por isso, bem decidiram as Instâncias em julgar improcedentes os pedidos deduzidos neste processo em sede de reconvenção.
Deste modo, julgam-se improcedentes todas as conclusões resultantes da alegação da Recorrente, com o que improcede linear e fatalmente o recurso de Revista interposto.
DECISÃO
Face a tudo quanto exposto fica, acordam os Juízes deste Supremo Tribunal de Justiça em negar a Revista.
Custas pela Recorrente.
Supremo Tribunal de Justiça, 6 de Maio de 2010
Álvaro Rodrigues (Relator)
Santos Bernardino
Bettencourt de Faria