Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B3832 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL
ARRENDATÁRIO
II - O direito de preferência do arrendatário, que efectivamente nasce, e lhe assiste, no caso de venda do local arrendado, resulta directamente da lei.
III - O arrendatário há mais de um ano é, assim, consoante art. 47º, nº 1, RAU, um preferente virtual.
IV - O contrato de cessão da posição contratual tem como principal efeito a substituição do cedente pelo cessionário como a contraparte do cedido na relação contratual básica, tal como esta existia à data da cessão.
V - Tal assim também em termos de antiguidade do arrendamento para o efeito da preferência em eventual venda ou dação em pagamento, para o que releva a data do contrato-base (de arrendamento) e não a do contrato-instrumento (de cessão da posição contratual firmada naquele primeiro).
VI - A exigência temporal - aliás expressa, objectivamente, referida ao local arrendado - exarada na parte final do nº 1 do art. 47º RAU não pode deixar de interpretar-se como relativa à duração do contrato-base, e, assim, como reportada à data do início do arrendamento, e não à de eventual sucessão no mesmo quando transmitido, sendo, para esse efeito, irrelevantes eventuais modificações subjectivas.
VII - A natureza intuitu personae do arrendamento tem sido afirmada em relação ao arrendamento para habitação, e não quando se destine a qualquer outro fim.
Invocando os arts. 47º, nº1, 49º e 121º RAU e 416º e 1410º, nº 1, C.Civ. e a sua qualidade de co-arrendatário dessa fracção autónoma, e pedindo que se lhe reconhecesse o direito de a haver para si, A, moveu, em 6/3/98, a B, a C e mulher D e à E acção declarativa com processo comum na forma ordinária de preferência na compra e venda, por 8.900.000$00, e sem prévia notificação ao A., do 1º andar direito do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua de Arroios, ...e ..., em Lisboa, celebrada pela primeira Ré, como vendedora, com o casal demandado, com hipoteca a favor da sobredita instituição bancária para garantia de empréstimo no montante de 7.000.000$00.
Para além de deduzir defesa por impugnação simples nos termos que o art. 490º, nº 3, CPC consente, esta última excepcionou a falta de pedido de cancelamento (do registo) da hipoteca - falta que veio a ser colmatada na réplica -, e recordou, em todo o caso, o disposto no artº 692º, nº 3, C.Civ.
A 1ª e os 2ºs RR excepcionaram, a primeira, a caducidade do direito exercido (arts. 416º, nº 2, C.Civ. e 49º RAU), e, todos, a invalidade da cessão ao A. da posição contratual de arrendatário sem o consentimento do senhorio, conforme art. 122º (nº1) RAU. Deduziram também defesa por impugnação, simples e motivada. A 1ª Ré requereu, ainda, a condenação do demandante, por litigância de má fé, para além de multa, em indemnização a seu favor não inferior a 500.000$00.
Em reconvenção, os 2ºs RR pediram a condenação do A. a pagar-lhes indicadas importâncias, nomeadamente gastas em benfeitorias e com outras despesas, nomeadamente notariais e de registo.
Houve réplica, e tréplica da Caixa Geral de Depósitos e dos 2ºs RR.
Assim findos os articulados, veio, após audiência preliminar, a ser lavrado saneador que, com, em termos úteis, referência ao art. 26º, nº 3, CPC, julgou improcedente a excepção dita (dilatória) de ilegitimidade (activa) deduzida pelos 2ºs RR, e, com base no nº 1 dos arts 416º C.Civ. e 47º RAU, a, material, de caducidade, oposta pela 1ª Ré, e deu, em vista do art. 273º, nº 2, CPC, por sanada a excepção dilatória inominada suscitada pela E, consistente na falta de formulação do pedido de cancelamento (do registo) da hipoteca. Então também, com referência aos arts. 1057º C.Civ. e 274º, nº 1, als. a) e b), CPC, julgado admissível, em parte, o pedido reconvencional deduzido pelos 2ºs RR, foi o A., de imediato, absolvido do mais que lhe era reclamado.
Em seguida, em grande parte por remissão, indicada a matéria de facto assente e fixada a base instrutória, foram, deferidas as reclamações contar esta deduzidas pela 1ª e 2ºs RR, que outrossim recorreram das decisões referidas que lhes foram desfavoráveis. A 2ª Ré agravou ainda do indeferimento dos depoimentos de parte que requereu (art. 553º CPC). Todos esses recursos foram admitidos com subida diferida.
Após julgamento, foi, em 16/9/2002, proferida sentença da 15ª Vara Cível (2ª Secção) da comarca de Lisboa que, assim prejudicada a reconvenção, julgou a acção improcedente e absolveu os RR do pedido.
Considerou-se para tanto, no essencial, ter havido reconhecimento pela senhoria da cessão a favor do A. da posição contratual de co-arrendatário; relevar para o efeito do art. 47º, nº 1, RAU, a data do contrato de arrendamento e não a da cessão da posição contratual; com apoio em Henrique Mesquita, "Direito de preferência do arrendatário habitacional e seus pressupostos) Lei nº 63/77, de 25/8)", na revista "O Direito", ano 120º (1988) - I e II, 199, e em arestos igualmente anteriores Assento deste Tribunal nº 2/95, de 1/2, BMJ 444/101, que o direito de preferência atribuído por aquele normativo ao locatário no caso de venda (ou dação em cumprimento) do local arrendado só existe quando a venda seja feita a um estranho, e não quando, em caso, como o ocorrente, de pluralidade de arrendatários, a venda seja feita a um deles; ou se contrariamente entendido, como sustentam Luís Miguel Monteiro, "Direitos e Obrigações Legais de Preferência no novo Regime do Arrendamento Urbano (RAU)", 42 e 43, e Pinto Furtado," Manual do Arrendamento Urbano", 3ª ed. (2001), 640, ter, então, a acção de preferência de ser precedida por licitação no processo especial regulado no art. 1465º CPC, consoante sobredito Assento deste Tribunal.
A Relação de Lisboa negou provimento à apelação oposta pela 1ª Ré ao saneador na parte em que indeferiu a excepção de caducidade arguida por essa Ré, e, tão só aditando menção da comunicabilidade do arrendamento para o exercício de profissão liberal, proferiu, com referência ao art. 713º, nº 5º CPC, igual decisão quanto à interposta pelo A. da sentença final. Destarte confirmados o saneador e a sentença impugnados, não conheceu, por isso, dos agravos interpostos pelos apelados (v. parte final do nº 1 do art. 710º CPC).
Vem agora pedida pelo A. revista dessa decisão.
Contrariando a imposição de síntese expressa no art. 690º, nº 1, CPC, oferece, em remate da alegação respectiva, 20 conclusões, em que essencial ou fundamentalmente, se propõem duas questões - cfr. art. 713º, nº 2, CPC, resumíveis às interrogações seguintes:
a) - A antiguidade relevante para efeitos do disposto no art. 47º, nº 1, RAU é a do contrato de arrendamento, ou antes, em caso de transmissão da posição contratual de arrendatário, a da titularidade dessa posição contratual por parte do preferente? (1)
b) - Deverá, ou não, a Ré D considerar-se como estranho na compra e venda em referência? (2)
Houve contra-alegações, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.
A matéria de facto a ter em atenção é a fixada pelas instâncias, para que se remete por imposição do art. 713º, nº 6, ora aplicável ex vi do art. 726º, CPC. Apreciando, então, e decidindo:
Concebido para determinada situação de facto, e conquanto, assim, só realmente possa considerar-se adquirido quando efectivamente ocorra a situação prevista, nem por isso o direito de preferência deixa de existir já virtualmente na titularidade de quem, concretamente, estiver em condições de poder vir a encontrar-se nessa situação.
"Do contrato de arrendamento resultam direitos e deveres específicos e recíprocos das partes, e bem assim outros efeitos que são de certa forma externos à substância do contrato, derivados directamente da lei, embora o contrato seja deles pressuposto. É o caso do direito de preferência do arrendatário (...)" (3).
O direito de preferência que efectivamente nasce, e lhe assiste, no caso de venda do local arrendado resulta directamente da lei.
O arrendatário há mais de um ano é, assim, consoante art. 47º, nº 1, RAU, um preferente virtual. Ora:
Em caso de cessão da posição contratual, o cessionário substitui-se ao cedente, subingressando no complexo dos direitos e obrigações advenientes do contrato-base (4).
O cessionário sucede, enfim, inter vivos, na posição contratual do cedente, que lha transmite ou para ele a transfere, e fica investido nessa posição contratual, com todas as virtualidades nela contidas aquando da cessão, como é o caso da preferência em eventual venda (ou dação em pagamento).
"O contrato de cessão da posição contratual tem como principal efeito a substituição do cedente pelo cessionário como a contraparte do cedido na relação contratual básica, tal como esta existia à data da cessão" (5).
Tal assim, inclusiva e necessariamente, se bem parece, em termos de antiguidade do arrendamento para este efeito, relevando, pois, para tanto, a data do contrato-base e não a do contrato-instrumento (da cessão da posição contratual firmada naquele primeiro).
Não pode, pois, deixar de interpretar-se a exigência temporal - aliás expressa, objectivamente, referida ao local arrendado - exarada na parte final do nº1 do art.47º RAU como relativa à duração do contrato-base, e, assim, como reportada à data do início do arrendamento, e não à de eventual sucessão no mesmo, quando transmitido (6).
De facto irrelevantes eventuais modificações subjectivas, tanto quanto se logra alcançar, em vista desde logo, da própria letra daquela disposição legal (cfr. também art. 9º C.Civ.), o que a lei teve em vista foi a consolidação - mínima, enfim - da situação de arrendamento do local em questão. Não a da posição do arrendatário em concreto; cabendo, aliás, notar que a natureza intuitu personae do arrendamento tem sido afirmada em relação ao arrendamento para habitação, e não quando se destine a qualquer outro fim (7).
Pacífica a comunicabilidade do arrendamento para profissão liberal (8), percebe-se mal a insistência do recorrente, na sua alegação a fls. 595-596 dos autos, em que a Ré D "jamais foi parte em qualquer relação jurídica de inquilino-senhorio com a 1ª Ré".
É verdade que a cessão da posição contratual de arrendatário foi feita ao 2º Réu marido. Não menos o é que na escritura de cessão da posição contratual com data de 9/12/96 referida na al. h) dos factos assentes e de que há certidão a fls. 217 dos autos já o 2º Réu figura como casado.
Reconhecidamente comunicável o arrendamento para o fim em causa, resulta desasada a não admissão do exercício do direito de preferência a quem, por via da comunhão conjugal, é contitular do direito de arrendamento que constitui o fundamento legal dessa mesma preferência.
Comunicável o arrendamento à 2ª Ré mulher, contitular desse direito, "por força dessa comunicabilidade e do direito de preferência que dela emerge", a comunicação para preferência imposta pelo art. 416º (nº 1) C.Civ. teria, inclusivamente, de ser feita a ambos os cônjuges (9).
O regime de bens do casamento dos 2ºs RR a ter em conta terá necessariamente de ser o que consta dos autos, nomeadamente, o referido nas certidões do registo predial juntas pelo próprio recorrente com a petição inicial: cfr. arts. 514º, nº 2, que de imediato arreda a arguida infracção do disposto no art. 264º, nº 2, e 515º CPC (10). Situado, dado que se trata do regime de bens legal supletivo, no âmbito do id quod plerumque accidit, bem, enfim, em último termo, não se vê como tal possa, ainda assim, pretender-se seriamente contrariar.
É, deste jeito, menos feliz a alegação, a fls. 597, de que "nenhuma das partes nestes autos, nomeadamente os 2ºs RR, alegaram e comprovaram qual é o regime de bens do seu casamento".
É manifesta a improcedência da arguição da nulidade do acórdão recorrido nos termos da al. b) do nº 1 do art. 668º CPC.
Dado que, invocando o art. 713º, nº 5, CPC a Relação fez seus os fundamentos adiantados pela 1.ª Instância, resulta evidente que o uso daquela previsão legal não envolve a omissão de pronúncia arguida, referida aos arts. 660º, nº 2, e 668º, nº 1, al. d) (cfr. também arts. 713º, nº 2, e 716º, nº 1). Tal o que este Tribunal tem já esclarecido, designadamente em acórdão de 29/4/98, publicado no BMJ 476/352-II e III (11).
Outra questão vem a ser a da exigência, para seu cabimento, de que efectivamente ocorra o condicionalismo estipulado no falado nº 5 do art.713º.
Como observado em Ac. TC de 9/3/99, BMJ 485/73, essa forma sumária de julgamento só é de adoptar se o caso for, efectivamente, de confirmação integral do julgado na instância inferior, quer quanto à decisão, quer quanto aos fundamentos.
A aplicação desse regime pressupõe, pois, que todas as questões suscitadas pelo recorrente encontram resposta cabal na decisão recorrida (12). E tal assim, se bem parece, de modo a tornar supérfluo qualquer aditamento.
A ser deste modo, é por forma menos adequada que se tem vindo, na prática a invocar aquela disposição legal quando sentida ainda a necessidade de melhor desenvolvimento, isto é, de considerandos adicionais.
Vai este processo com mais de 5 anos; mais de 3 volumes; mais de 650 folhas.
Obteve, na 1ª instância, escrupulosa consideração, a que a Relação apôs, bem, sumário beneplácito.
É, por quanto vem de ver-se, tempo de pôr termo à causa, com a decisão seguinte:
Nega-se a revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 15 de Janeiro de 2004
Oliveira Barros
Salvador da Costa
Ferreira de Sousa.
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(1) Tal é, enfim, o que discutem as 7 primeiras conclusões da alegação do recorrente. A subsequente tese da invalidade do documento referido na al. I) dos factos dados por assentes aquando da condensação do processo (conclusão 8ª ss) está de tal modo dependente da resposta que se der a esta primeira questão que se tem por inútil a sua consideração autónoma. Cfr., ainda assim, em vista do adiante exposto, os arts. 660º, nº 2, parte final, 713º, nº 2, e 726º CPC.
(2) V. conclusões 12ª até final.
(3) Ac. STJ de 9/3/95, CJSTJ, III, 1º, 119, 2ª col. 4., 4º par.
(4) V. ARL de 8/5/81, CJ, VI, 3º, 36 e 37, 2ª col., que cita Mota Pinto, "Cessão da Posição Contratual", 71 ss.
(5) V. Pires de Lima e Antunes Varela, "C.Civ. Anotado", I, 4ª ed., 400 a 402. Citou-se a nota 4.
(6) Que o que a lei exige é que o contrato de arrendamento tenha mais de um ano de existência é o que diz Pais de Sousa, "Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano", 3ª ed., 135-2. Não exige que a titularidade do arrendamento Urbano", 3ª ed., 135-2. Não exige que a titularidade do arrendamento permaneça igual por esse prazo. V. sobre esse preceito, M. Januário C. Gomes, "Arrendamentos Comerciais" 2ª ed., 202 a 204, e sobre a sua história, Antunes Varela, RLJ 125º/302, nota 1, e 352, nota 1, com os aí citados.
(7) Bem que referindo-se a arrendamento comercial, v.,sobre este ponto, Antunes Varela, RLJ 119º/247.
(8) V. Aragão Seia, "Arrendamento Urbano", 7ª ed. (2003), 567-2. e Ac. STJ de 26/3/98, BMJ 475/580-II; em melhor desenvolvimento, idem, 582 (3 últimos par.)-583 e 586-II-587 (anotação).
(9) Conquanto mutatis mutandis, visto que é aresto relativo arrendamento para comércio, e não, como é o caso, para profissão liberal, v. ARP de 26/2/87, Cj XII, 1º, 245. A diferente solução do Ac.STJ de 1/2/2000, CJSTJ, VIII, 1º 52 decorre do facto de estar nesse caso em causa arrendamento para habitação, não comunicável. O mesmo deverá dizer-se relativamente ao Ac. STJ de 6/5/1998, CJSTJ, VI, 2º, 72-IV-v.75-4.
(10) Cfr. o artigo 10º desse articulado e os documentos aí invocados - v.fls.35, 36, 53 e 55 dos autos, e art. 515º CPC.
(11) E tem-no repetido, nomeadamente em acórdãos de 17/2/2000, no Proc. nº 1164/99-2ª, com sumário na Edição Anual de 2000 dos Sumários de Acórdãos Cíveis deste Tribunal organizada pelo Gabinete dos Juízes Assessores do mesmo (p.84, 1ª col.), e de 26/6 e 5/7/2001, o primeiro no Proc. nº 974/01-1ª, e o segundo no Proc. nº 1609/01 deste 7ª Secção, com sumário, ambos, na Edição Anual de 2001 dos Sumários referidos (pp.211 e 243, respectivamente, 2ª col., ambos, ponto I do sumário do segundo). V., bem assim, Lopes do Rego, "Comentários ao CPC" (1999), 487-IV.
(12) Como faz notar o comentador referido na nota anterior - loc. cit.-II.