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COMPRA E VENDA
INTERPRETAÇÃO DA VONTADE
TEORIA DE IMPRESSÃO DO DESTINATÁRIO
CONDIÇÃO SUSPENSIVA
CONDIÇÃO RESOLUTIVA
2. Essa interpretação, no caso de negócio formal, há-de fazer-se de acordo com a doutrina da impressão do destinatário, consagrada no art. 236º, nº 1, do C. Civil, temperada pela exigência do art. 238º, nº 1, de que a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
3. O contrato de compra e venda não é, em princípio, um negócio incondicionável.
4. No contrato de compra e venda condicional, se a condição é suspensiva, sobrevinda esta, a venda pode produzir os seus efeitos e estes são considerados como tendo sido produzidos a partir da conclusão do contrato; pelo contrário, se a condição é resolutiva, os efeitos do contrato são retroactivamente anulados e o vendedor, voltando outra vez a ser proprietário, é considerado como nunca tendo perdido essa qualidade.
5. A cláusula acordada numa escritura de venda de um prédio rústico a um Município, nos termos da qual o terreno se destinava à realização das feiras mensais, e, em caso de afectação do terreno a fim diferente daquele os vendedores teriam direito a voltar à posse do terreno, mediante a devolução do preço, traduz a estipulação de uma condição resolutiva, porquanto as partes, sem dúvida, quiseram que o contrato produzisse, desde logo, os seus efeitos - transmissão da propriedade - sujeitando-se, porém, o comprador a destinar o prédio à instalação das feiras mensais, sob pena de resolução contratual por parte dos vendedores.
6. Tal condição resolutiva é válida por se não mostrar contrária à lei ou à ordem pública, ou ofensiva dos bons costumes, sendo o seu objecto possível, quer física quer legalmente.
7. Ainda que a razão de ser da condição tenha sido impedir que o comprador, eventualmente, obtivesse, com a disposição onerosa do prédio, uma mais-valia de que os vendedores abdicaram, o facto de aquele comprador destinar o prédio à instalação de equipamentos colectivos, não impede a verificação da condição resolutiva acordada.
"A", B, C e D intentaram, no Tribunal Judicial de Macedo de Cavaleiros, acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra o Município de Macedo de Cavaleiros, pedindo:
a) que se declare resolvido o contrato de compra e venda que identificam e se declare que, por força dessa resolução, são proprietárias do prédio identificado;
b) que o réu seja condenado a reconhecer essa propriedade e a entregar o referido prédio às autoras, livre de pessoas, bens, ónus ou encargos;
c) - que se ordene o cancelamento de quaisquer registos a favor do réu;
d) e que este seja condenado na sanção pecuniária compulsória de 100.000$00 diários, por cada dia de atraso na entrega, após o trânsito em julgado da decisão.
Alegaram, para tanto, em suma, que:
- as autoras são meeira e únicas e universais herdeiras do anterior proprietário do prédio, que este vendeu ao réu para a realização das feiras mensais e com a condição resolutiva de o prédio não ser afecto a outro fim;
- o réu afectou o prédio à construção de piscinas municipais, pelo que se verificou a referida condição, sendo que, por carta registada, procederam à resolução do contrato, pedindo a devolução do prédio, o que o réu não fez.
Contestou o réu, excepcionando a ineptidão da petição inicial e alegando que deixou de se verificar a razão de ser da condição resolutiva, pelo que se tem de considerar que a mesma não se mostra verificada.
Deduziu, ainda, reconvenção, pedindo que as autoras sejam condenadas a reconhecer que é proprietário do referido prédio e a pagar a indemnização que se liquidar em execução de sentença, com o fundamento de que a condição resolutiva invocada é de impossível verificação, pelo que é nula, e que sofreu prejuízos em consequência da paralisação de obras, provocada pela atitude das autoras, além de que tem a construção efectuada valor superior ao do terreno onde foi incorporada - acessão industrial imobiliária.
Após réplica, foi proferido despacho saneador que julgou improcedente a excepção de ineptidão da petição inicial, seleccionando-se ainda a matéria de facto assente e controvertida.
A final foi proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente por provada, e a reconvenção improcedente, por não provada:
a) - declarou resolvido o contrato de compra e venda realizado por escritura de 13/09/1984, outorgada perante o Notário Privativo da Câmara Municipal de Macedo de Cavaleiros sob o n.º 23/84, no qual E e esposa A (primeiros outorgantes) declararam vender à Câmara Municipal de Macedo de Cavaleiros o prédio composto de terra para trigo cada dois anos, com dezoito oliveiras, a confrontar de Norte com F, do Sul com caminho, do nascente com G e do poente com H, inscrito na respectiva matriz sob o artigo mil cento e oitenta e um, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número vinte e cinco mil cento e vinte e cinco do Livro B-sessenta e um, a folhas cinquenta e três verso pelo preço de quatro milhões quatrocentos e sessenta e cinco mil escudos, e no qual a Câmara Municipal de Macedo de Cavaleiros declarou aceitar tal venda;
b) - declarou que as autoras A, B, C e D são proprietárias do prédio objecto do referido contrato;
c) - condenou o réu Município de Macedo de Cavaleiros a reconhecer essa propriedade e a entregar o prédio em causa às autoras, livre de pessoas e bens, nomeadamente, livre da construção que nela se acha posta, bem como de quaisquer ónus ou encargos;
d) - ordenou o cancelamento dos registos a favor do réu;
e) - condenou o réu pagar às autoras a quantia de 100,00 Euros por cada dia de atraso, após o respectivo trânsito em julgado, no cumprimento da referida obrigação de entrega;
f) - absolveu as autoras dos pedidos reconvencionais contra elas formulados pelo réu.
Inconformado apelou o réu, sem êxito, já que o Tribunal da Relação do Porto, em acórdão de 9 de Fevereiro de 2004, negando provimento ao recurso, confirmou a sentença recorrida.
Interpôs, então, o réu recurso de revista, pretendendo a revogação do acórdão recorrido e que, na procedência da reconvenção se considere mantida a transmissão do prédio rústico em favor do recorrente.
Em contra-alegações defenderam as recorridas a bondade do julgado, requerendo, ainda, a condenação do recorrente como litigante de má fé.
Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, corridos os vistos, cumpre decidir.
Nas alegações do presente recurso formulou a recorrente as conclusões seguintes (sendo, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar - arts. 690º, nº 1 e 684º, nº 3, do C.Proc.Civil):
1. A cláusula constante da escritura pública de 13/09/84, em que a compradora declarava que o prédio adquirido se destinava à realização de feiras mensais, assentava na impossibilidade de a Câmara Municipal ficar impedida, de, através da construção de apartamentos, adquirir uma mais valia de que os vendedores abriam mão ao aliená-lo à Câmara.
2. É nulo o negócio jurídico sujeito a uma condição suspensiva que seja física ou legalmente impossível; se for resolutiva, tem-se a condição por não escrita.
3. Aquela cláusula aposta na referida escritura é impossível.
4. Uma cláusula é impossível quando o evento escolhido não pode acontecer, seja por impossibilidade natural, seja por impossibilidade jurídica.
5. Como acontece nos casos em que a venda é feita sob a condição resolutiva de que o bem vendido será perpetuamente inalienável e/ou onerado.
6. Tal circunstância impede "ad aeternum" o adquirente quer de alienar, quer de o afectar a outro fim.
7. O que de todo viola o princípio do direito de propriedade privada, civil e constitucionalmente consagrado.
8. A mesma cláusula ao forçadamente afectar o prédio a determinado fim ou serventia em exclusivo é também juridicamente impossível já que só pelos Instrumentos de Gestão Territorial tal medida é susceptível de ser criada e aplicada.
9. A condição (resolutiva) impossível produz apenas a sua nulidade.
10. Perante tal nulidade, e a inscrição do facto aquisitivo a favor da ré, a acção terá que improceder reconhecendo-se a recorrente como proprietária do prédio, conforme pedido reconvencional.
11. A ré ao afectar o prédio adquirido a equipamentos colectivos municipais, como o são a realização de feiras, não violou ou postergou a cláusula constante da escritura.
12. E atenta a razão de ser ou finalidade da mesma, com a construção de piscinas municipais no local, a aludida cláusula mostra-se de todo inútil/inócua, mantendo-se válido o negócio jurídico constante da citada escritura de 13/09/84.
13. O acórdão ao decidir de maneira diversa violou as seguintes normas legais: artigos 62º, nº 1 e 65º, nº 4 da Constituição da República; artigos 270º, 271º, 405º e 1305º do Código Civil; artigo 19º da Lei n° 48/98 de 11 de Agosto; artigos 88º e 89º do D.L. n° 380/99, de 22 de Setembro
Teve a Relação como assente a seguinte matéria fáctica:
i) por escritura pública outorgada a 11/10/1994 no 4º Cartório Notarial, constante a fls. 24 vº e 25 vº do Livro de notas para Escrituras Diversas .º 555-C, as autoras declaram-se únicas e universais herdeiras de E;
ii) - por escritura de 13/09/1984, outorgada perante o Notário Privativo da Câmara Municipal de Macedo de Cavaleiros sob o nº 23/84, E e esposa A (primeiros outorgantes) declararam vender à Câmara Municipal de Macedo de Cavaleiros o prédio rústico, composto de terra para trigo cada dois anos, com dezoito oliveiras, a confrontar de Norte com F, do sul com caminho, do nascente com G e do poente com H, inscrito na respectiva matriz sob o art. mil cento e oitenta e um, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número vinte e cinco mil cento e vinte e cinco do Livro B-sessenta e um, a folhas cinquenta e três verso pelo preço de quatro milhões quatrocentos e sessenta e cinco mil escudos, tendo a Câmara Municipal de Macedo de Cavaleiros declarado aceitar;
iii) - consta na aludida escritura que a Câmara Municipal de Macedo de Cavaleiros declarou que o prédio referido se destina à realização das feiras mensais e que ficou acordado que, se outro destino for dado ao citado terreno, terão os primeiros outorgantes o direito de voltar à sua posse, mediante a devolução da importância agora recebida;
iv) - o prédio referido em ii) mostra-se descrito na Conservatória do Registo Predial, sob a ficha nº 00396/161287 da freguesia de Macedo de Cavaleiros, e mostra-se inscrita a favor do réu a sua aquisição por compra, mediante a cota G2;
v) - por deliberação camarária de 21/08/1995, o réu decidiu transferir a realização da feira mensal para o Parque Municipal de Exposições e afectou os terrenos a um complexo de piscinas municipais;
vi) - consta dessa deliberação que: "O Sr. Presidente pôs de novo à consideração da Câmara Municipal a necessidade de ser lançada a elaboração do projecto das piscinas municipais. Lembrou que já o ano passado havia feito e que o Executivo, por maioria, inviabilizou a sua proposta, alegando não estar ainda resolvido o caso da cláusula da escritura de parte dos terrenos fronteiros ao Mercado Municipal, parte onde era proposta a implantação das mesmas. [Depois de dar conta ao Executivo da situação das negociações com a família do ex-proprietário, referiu que, não havendo dúvidas de que aquele local é o ideal, segundo opinião avalizada de vários técnicos, deveria ser mandado executar o projecto, pois quando a questão da escritura estivesse resolvida já a Câmara teria o projecto e seria só lançar a obra. Caso contrário seria necessário esperar mais 7 ou 8 meses pela sua elaboração. [Posta à votação, a proposta do Sr. Presidente foi aprovada com 4 votos a favor e duas abstenções (...)];
vii) - as autoras dirigiram ao Sr. Presidente da Câmara Municipal de Macedo de Cavaleiros o escrito de fls. 18 dos autos de embargo apensos, mediante registo com aviso de recepção onde consta: [(...) As signatárias tomaram conhecimento de que a feira mensal, que se realiza em Macedo de Cavaleiros, foi transferida para o Parque Municipal de Exposições, deixando de se realizar na zona onde se situa o prédio rústico (...). [Como resulta da escritura de compra e venda, esta foi sujeita à condição resolutiva da não utilização do dito prédio rústico com a finalidade para o qual foi vendido. [Verifica-se, assim, que, face à deliberação camarária de transferir a feira para o Parque Municipal de Exposições e de instalar no local um complexo de piscinas e face ainda à efectiva transferência da feira para o referido local, se encontra preenchida a referida condição resolutiva. [Nesta conformidade e dada a qualidade acima invocada, vimos pela presente resolver o contrato de compra e venda constante da escritura (...). [Dado que a resolução tem o mesmo efeito da nulidade do contrato, o que implica a reposição do objecto negocial e obrigações negociais no estado anterior ao da celebração da escritura de compra e venda, junto anexamos o cheque nº 5266743426, sacado sobre o Banco Nacional Ultramarino de Macedo de Cavaleiros, do montante de 4.465.000$00, referente à devolução do preço do prédio. [Da parte da Câmara Municipal, a cujos destinos Vª Ex.ª preside, haverá que proceder à devolução do dito prédio rústico à propriedade e à posse das aqui signatárias. [Assim, ficamos a aguardar pelo prazo de uma semana, a contar da recepção desta, que V.ª Ex.ª nos envie documento comprovativo da resolução para efeitos de registo, e nos indique dia e hora em que nos entregará a posse do aludido prédio rústico. [Entretanto e dado que decorrem junto ao agora nosso terreno rústico (...) obras com vista à implantação de um Complexo de Piscinas, agradecemos que V.ª Ex.ª tome boa nota da resolução ora operada e que a Câmara Municipal se abstenha de invadir, com as obras, o mesmo prédio. [...], [Porto, 1998 Julho 30;
viii) - encontra-se já construído parte do complexo das piscinas no rústico aludido em ii);
ix) - à data da celebração da escritura aludida em ii) e iii) a feira trimestral realizava-se nos terrenos do sítio Padrão;
x) - após a construção do Parque Municipal de Exposições, a partir de 1987/1988, as feiras passaram a realizar-se no referido Parque Municipal;
xi) - os primeiros outorgantes da escritura aludida em ii) e iii) venderam o prédio rústico apenas e tão só para a realização das feiras mensais;
xii) - e nunca admitiram que lhe fosse dado outro destino;
xiii) - o réu sempre manifestou aos primeiros outorgantes que pretendia adquirir o prédio rústico para aí se realizarem feiras mensais e nada mais;
xiv) - a razão de ser da cláusula descrita em iii) assentava na impossibilidade de a Câmara Municipal ficar impedida de, através da construção de apartamentos, adquirir uma mais valia de que o vendedor abria mão ao aliená-lo ao réu.;
xv) - o réu adquiriu na zona do Padrão propriedades rústicas a diversos proprietários, entre os quais o falecido E;
xvi) - no início da década de oitenta, o réu mandou proceder a terraplanagens na zona do Padrão;
xvii) - à data da propositura da acção, a piscina coberta de aprendizagem encontrava-se em fase de acabamentos, com cerca de 80% já executados, encontrando-se, actualmente, terminada a sua construção;
xviii) - e a mesma tem actualmente um valor superior a 100.000.000$00;
xix) - o prédio rústico tinha um valor de cerca de 133.000.000$00 (cento e trinta e três mil contos), à data do início da construção das piscinas, admitindo a possibilidade da sua utilização de uma forma equivalente à dos terrenos envolventes;
xx) - a instauração desta acção e da providência cautelar apensa, atrasaram em cerca de um ano, a conclusão das piscinas, por referência à data inicialmente prevista para a sua conclusão;
xxi) - a conclusão da obra estava prevista para o final de Dezembro 1998;
xxii) - vários estabelecimentos de ensino, sitos na área do Município de Macedo programaram, para o ano lectivo de 1998/1999, a leccionação de aulas aos seus alunos.
Cumpre apreciar as questões que o recorrente suscita e constituem o objecto do recurso:
I. É nula a cláusula aposta no contrato de compra e venda celebrado em 11 de Outubro de 1994 - o prédio referido destina-se à realização das feiras mensais e, se outro destino lhe for dado, terão os vendedores o direito de voltar à sua posse, mediante a devolução da importância agora recebida.
II. Em todo o caso, o recorrente ao afectar o prédio adquirido a equipamentos colectivos municipais não violou ou postergou aquela cláusula.
Conforme resulta dos autos, em 13 de Setembro de 1984, o falecido E e mulher (aqui autora) A declararam vender ao réu, Município de Macedo de Cavaleiros, o prédio rústico, composto de terra para trigo cada dois anos, com dezoito oliveiras, a confrontar do norte com F, do sul com caminho, do nascente com G e do poente com H, inscrito na respectiva matriz sob o art. 1.181º, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 25125 do Livro B-61, a fls. 53 vº, pelo preço de 4.465.000$00, que asseguraram já ter recebido, tendo a Câmara declarado aceitar essa venda e quitação (cfr. fls. 12 a 14 do apenso de embargo de obra).
Nessa mesma escritura a Câmara Municipal de Macedo de Cavaleiros declarou que o prédio referido se destina à realização das feiras mensais. Ficou a constar do mesmo documento que "entre os outorgantes ficou acordado que se outro destino for dado ao citado terreno, terão os primeiros outorgantes (os vendedores) o direito de voltar à sua posse, mediante a devolução da importância agora recebida".
Cumpre, antes de mais, interpretar e qualificar esta cláusula contratual, cuja nulidade o recorrente defende.
Na verdade, averiguar a natureza da cláusula aposta, assim como, no caso de se entender estarmos perante um negócio condicional, "saber se a condição é resolutiva ou suspensiva é problema de pura interpretação da vontade das partes". (1)
Interpretação essa que há-de fazer-se de acordo com a doutrina da impressão do destinatário, consagrada no art. 236º, nº 1, do C. Civil (2)
("o sentido da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, isto é, um declaratário medianamente instruído, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante" (3), temperada, porque nos encontramos perante negócio formal, pela exigência do art. 238º, nº 1, de que a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
Conforme se deduz do art. 270º do C.Civil, "as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva".
"A condição é um elemento voluntário do negócio. Por essa voluntariedade se distingue das conditiones juris, que são os elementos exigidos por lei para a existência ou eficácia de certos negócios jurídicos e que não podem, por isso, considerar-se verdadeiras condições".(4)
E pode definir-se como "a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência de um acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir". (5)
Como refere Heinrich Hoster
(6) , "a condição é, na definição dada pelo nº 1 do artigo 270º, um acontecimento futuro e incerto ao qual as partes subordinam a produção ou a resolução dos efeitos do negócio jurídico. No primeiro caso (produção dos efeitos) a condição chama-se suspensiva, no segundo caso (resolução dos efeitos) a condição diz-se resolutiva. O carácter suspensivo ou resolutivo de uma condição resulta da vontade das partes, a averiguar, se for necessário, por via de interpretação".
Concretamente no que respeita ao contrato de compra e venda, " a condição a que a venda é subordinada pode ser suspensiva ou resolutiva. (...) A diferença é que pendente conditione, no primeiro caso os efeitos da venda não se produzem e o comprador não adquire ainda a propriedade; (...) inversamente, no segundo caso, a venda produz os seus efeitos de imediato, tornando-se o comprador imediatamente proprietário e suportando os riscos. Ademais, uma vez sobrevinda a condição, no primeiro caso, a venda pode produzir os seus efeitos e estes são considerados como tendo sido produzidos a partir da conclusão do contrato; pelo contrário, no segundo caso, os efeitos do contrato são retroactivamente anulados e o vendedor, voltando outra vez a ser proprietário, é considerado como nunca tendo perdido essa qualidade; e as consequências são inversas, naturalmente, quando a condição não se realize". (7)
Tudo visto, parece evidente que o terem as partes estipulado que, em caso de afectação do terreno a fim diferente daquele a que se destinava (realização das feiras mensais) os vendedores teriam direito a voltar à posse do terreno, mediante a devolução do preço, significa, numa interpretação razoável, que seria feita por qualquer declaratário normal colocado na posição do declaratário real - art. 236º, nº 1, - que foi estipulada uma condição resolutiva, porquanto as partes, sem dúvida, quiseram que o contrato produzisse, desde logo, os seus efeitos - transmissão da propriedade - sujeitando, porém, o comprador a destinar o prédio à instalação das feiras mensais, sob pena de resolução contratual por parte dos vendedores.
É certo (e aqui entronca a posição defendida pelo recorrente) que a possibilidade de estipulação de condições, não obstante o princípio da liberdade contratual, consagrado no art. 405º - "dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver" - não é inteiramente irrestrita.
Com efeito, dispõe o art. 271º que "é nulo o negócio jurídico subordinado a uma condição contrária à lei ou à ordem pública, ou ofensiva dos bons costumes" (nº 1); e "é igualmente nulo o negócio sujeito a uma condição suspensiva que seja física ou legalmente impossível; se for resolutiva, tem-se a condição por não escrita" (nº 2).
Ora, in casu, pretende o recorrente que se trata de uma condição ou cláusula resolutiva legalmente impossível, devendo considerar-se não escrita, nos termos do nº2 do citado normativo.
Todavia, em nosso entender, não tem razão.
Desde logo há que atentar em que a compra e venda não é, nem pela sua natureza nem por disposição de lei, um negócio incondicionável (8).
E, de igual modo, analisada a condição aposta, se pode dizer que a mesma não é contrária à ordem pública ou sequer ofensiva dos bons costumes. Pretenderam, apenas, os vendedores - e tal intenção foi aceite pelo comprador - atentas as condições da venda (designadamente o preço) impedir que a Câmara viesse a destinar o prédio a outros fins, quiçá a construção de apartamentos, dessa forma adquirindo uma mais-valia de que aqueles teriam aberto mão.
Afirmar-se que essa condição ofenderia a lei e ordem pública por forçadamente afectar o prédio a determinado fim ou serventia que só pelos Instrumentos de Gestão Territorial é susceptível de ser criada e aplicada, é inaceitável como argumento.
Estamos, sem dúvida, perante um negócio de natureza privada, em que o recorrente interveio despido de jus imperium, em igualdade de circunstâncias com os vendedores, aceitando expressamente a condição aposta no contrato. Por isso, ao determinar os contornos dos Instrumentos de Gestão Territorial, sabia bem aquele recorrente onde deviam ser localizadas e instaladas as feiras mensais.(9)
Se o não fez em conformidade com o anteriormente acordado com os vendedores, foi porque não quis, assim deixando que a condição resolutiva se verificasse (note-se, aliás, que a questão não lhe passou minimamente despercebida como se infere das actas do executivo de fls. 265 a 273; doutro passo, é evidente que o PDM de Macedo de Cavaleiros apenas foi ratificado em 30 de Março de 1995 - fls. 94 a 115 - e o PDU também só foi ratificado em 5 de Novembro de 1998 - fls. 116 a 130).
Como sustentam os recorridos nas suas alegações, "o PDM nada tem a ver com os contratos de natureza privada que os entes públicos celebram com os particulares. O PDM tem apenas de respeitar os contratos celebrados com os particulares. A Câmara, ao elaborar o PDM, tem de respeitar os contratos a que está obrigada" (fls.556).
Admitir que, depois de assumidos compromissos contratuais, viesse o Município, através de intervenção pública, dar o dito por não dito, afastando, por determinação legal, os efeitos de contratos que celebrara, constituiria perfeito absurdo e, naturalmente, clara violação dos princípios da boa fé contratual a que nunca deixaria de estar vinculado (art. 762º, nº 2).
Doutro passo, a condição aposta no contrato revela-se também física e legalmente possível.
O critério de distinção entre condições possíveis e condições impossíveis "é o da possibilidade ou impossibilidade da verificação do evento condicionante. Importa distinguir entre a impossibilidade física e a impossibilidade legal ou jurídica. A verdadeira condição impossível é a que de todo não pode realizar-se, por impossibilidade física ou legal. A impossibilidade legal propriamente dita consistirá em ter-se posto como condição de eficácia de um negócio a realização válida de outro que por lei não pode realizar-se validamente. A condição impossível, nas variantes indicadas, não é verdadeiramente uma condição. O acontecimento futuro não é incerto; sabe-se de certeza que não pode realizar-se. Não há o estado de pendência característico dos negócios condicionais. Trata-se, portanto, duma condição imprópria". (10)
Dito de outra forma, "a condição é impossível quando o evento escolhido não pode acontecer, seja por impossibilidade natural (tocar com os dedos no céu) seja por impossibilidade jurídica (v.g. a venda sob a condição resolutiva de que o bem vendido será perpetuamente inalienável)". (11)
A possibilidade da condição acordada pelas partes, muito embora não tenha sido balizada no tempo em termos de eficácia, é uma realidade: o que foi querido pelas partes ao estipulá-la foi evitar a violação do fim contratual desejado, violação essa que despoletaria a sua destruição retroactiva, pela via da resolução - arts. 432º e 433º do Código Civil,
Não ocorre, ademais, qualquer vinculação ad perpetuam porquanto o facto de as partes terem submetido a eficácia definitiva do contrato a uma condição resolutiva, como a que foi concertada, obriga no caso, o réu a cumpri-la, sob pena de resolução do contrato de compra e venda. Trata-se, como afirma Manuel de Andrade (12), de "uma condição potestativa não arbitrária que não consiste, nem aberta nem simuladamente, num puro querer ou num equivalente disso, mas num acto de certa gravidade ou transcendência, que já põe em jogo interesses sérios, susceptíveis de contrabalançarem aqueles outros que estão em jogo no próprio negócio, e portanto de fazer oscilar a resolução da parte a quem compete praticá-lo".
Consequentemente, uma cláusula deste tipo não depende da estipulação de um período temporal que lhe condicione a validade: o que as partes pretenderam e convencionaram foi que, se o prédio vendido tivesse afectação diversa da estipulada, se daria a destruição automática e retroactiva dos efeitos do negócio, que assim seria desfeito (resolvido), com a inerente entrega do prédio e a devolução do preço recebido pelo comprador. (13)
O violar, ou não violar, a condição estava na inteira disponibilidade do adquirente (daí a incerteza da sua verificação), não se podendo dizer que houvesse qualquer restrição do seu direito de propriedade tanto quanto é certo que ele sempre poderia, na pendência da condição, alienar o prédio adquirido, apenas se mantendo, como é óbvio, a condição acordada.
Pelo exposto, impõe-se concluir pela validade da condição resolutiva aposta no contrato de compra e venda celebrado, improcedendo, deste modo, nesta parte, o recurso interposto.
Sustenta, ainda, o recorrente que, uma vez que subjacente à condição estipulada estava a intenção de o impedir de auferir uma mais-valia de que os vendedores abdicaram, ao afectar o prédio adquirido a equipamentos colectivos municipais não violou aquela cláusula, inverificando-se, por isso, a condição resolutiva.
Se bem que pudéssemos considerar esta questão como uma questão nova, insusceptível de conhecimento, não deixaremos, à cautela, de a apreciar.
E desde já adiantamos que não se nos afigura razoável o entendimento propugnado pelo recorrente.
Sem dúvida que este pretende ligar a condição aposta no contrato à mais-valia advinda da eventual utilização do prédio para fins lucrativos, de forma que, tendo destinado o terreno a fins de equipamento colectivo, não teria preenchido a condição resolutiva.
Não atentou, no entanto, em que a relevância de tal argumentação sempre estará dependente da interpretação das declarações negociais feitas pelas partes intervenientes na escritura de compra e venda.
Sendo que, tratando-se de negócio formal, tais declarações não podem ser interpretadas com um significado que não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso (art. 238º, nº 1).
Ora, o teor da cláusula estipulada - "pelo segundo outorgante (comprador) foi dito que o prédio referido se destina à realização das feiras mensais, bem como que, "entre os outorgantes ficou acordado que se outro destino for dado ao citado terreno, terão os primeiros outorgantes (vendedores) o direito de voltar à sua posse, mediante a devolução da importância agora recebida" - não tem qualquer correspondência com a razão que o recorrente afirma ter estado subjacente à declaração prestada.
Aliás, a condição está claramente identificada e concretizada, não permitindo, assim, de mais a mais face à natureza formal do negócio, que outro tipo de condição, ainda que semelhante, se tenha por ela como abrangida.
E nem mesmo seria possível - argumentando-se que essa era a vontade real das partes - extrair a interpretação pretendida pelo recorrente, uma vez que as razões determinantes da forma do negócio se opõem à validade desse sentido interpretativo (art. 238º, nº 2).
Em suma: o que da escritura consta é que o prédio vendido sob condição resolutiva se destina à realização das feiras mensais. O recorrente utilizou-o, sem posterior acordo com os autores, para nele instalar as piscinas municipais (que, em parte, já edificou). Desta forma, mostra-se verificada a condição resolutiva, o que dá aos autores o direito de retornarem à propriedade do referido prédio.
Também neste aspecto, por isso, improcede o recurso interposto.
Termos em que, se decide:
a) - julgar improcedente o recurso de revista interposto pelo réu "Município de Macedo de Cavaleiros";
b) - confirmar o acórdão recorrido;
c) - não condenar o recorrente nas custas da revista, face à isenção legal de que goza.
Lisboa, 19 de Outubro de 2004
Araújo Barros
Oliveira Barros
Salvador da Costa.
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(1) Pires de Lima e Antunes Varela, "Código Civil Anotado", vol. I, 4ª edição, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra, 1987, pag. 250. Cfr. Ac. STJ de 23/10/2003, no Proc. 2509/03 da 2ª secção (relator Ferreira Girão).
(2) Diploma a que pertencem as disposições adiante indicadas sem outra referência.
(3) Heinrich Horster, "A Parte Geral do Código Civil Português", Coimbra, 1992, pag. 510.
(4) Jacinto Rodrigues Bastos, "Das Relações Jurídicas segundo o Código Civil de 1966", vol. III, 1968, pag. 162.
(5) Manuel de Andrade, "Teoria Geral da Relação Jurídica", vol. II, Reimpressão, Coimbra, 1992, pag. 356.
(6) Obra citada, pag. 491.
(7) Jérôme Huet, "Traité de Droit Civil - Les Principaux Contrats Spéciaux", Paris, 1996, pags. 108 e 109 (tradução nossa).
(8) Cfr. quanto aos negócios incondicionáveis, Manuel de Andrade, obra e volume citados, pags. 360 a 364.
(9) Cfr. Ac. STJ de 12/06/75, in BMJ nº 248, pag. 411 (relator Bogarim Guedes).
(10) Manuel de Andrade, obra e volume citados, pag. 370.
(11) Jacinto Rodrigues Bastos, obra e volume mencionados, pags. 165 e 166.
(12) Ob. e vol. cits., pags. 368 e 369.
(13) Cfr. Ac. STJ de 07/12/89, no Proc. 77727 da 2ª secção (relator Solano Viana).