| 2280/07.1TVLSB.S1 |  |
PRAZO CERTO
CLÁUSULA RESOLUTIVA
MORA
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
I - A estipulação num contrato-promessa de compra e venda de que a escritura poderá ser realizada num determinado período após conclusão da obra em data que está mencionada nesse contrato, conjugada com outras estipulações que apenas admitem a realização da escritura em diversa data se a obra for concluída em momento anterior ou não for possível outorgar escritura de compra e venda por falta de licenciamento, tal estipulação adquire o significado, à luz da doutrina da impressão do destinatário (arts. 236.º e segs. do CC), de termo essencial relativo que se traduz em cláusula resolutiva.
II - Por isso, incorrendo o promitente vendedor em mora por não concluir a obra no assinalado prazo, admitindo a possibilidade de a conclusão se verificar em momento ulterior, que indica, produz efeitos resolutivos a interpelação efectuada pelo promitente comprador nos termos do art. 808.º do CC, fixando ao promitente vendedor prazo para conclusão da obra (coincidente, aliás, com aquele que o promitente vendedor em mora estimou como sendo o da conclusão) sob pena de resolução do contrato.
III - A circunstância de o promitente vendedor ter sido intimado a “entregar o imóvel” em vez de intimado a “concluir o imóvel” não lhe retira eficácia visto que, no contexto do contrato e das relações entre as partes, não se suscita dúvida alguma de que o promitente comprador pretendia a conclusão da obra, pois só a partir desse momento é que, em conformidade com o estipulado, poderia cumprir a obrigação, que sobre si impendia, de designar data para outorga da escritura de compra e venda.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. AA demandou em acção declarativa com processo ordinário E.P.U.L. - Empresa Pública de Urbanização de Lisboa pedindo o seguinte:
- Que se declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre A. e ré.
- Que se condene a ré a restituir ao A. a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de 53.998,00€.
- Que se condene a ré no pagamento de 4.808,48€, correspondente aos encargos fiscais que o A. teve que suportar pelo não reinvestimento de mais-valias.
- Que a tal quantia acresçam juros desde a citação da ré até integral pagamento, bem como os juros devidos, desde a condenação da ré até efectivo e integral pagamento da dívida, nos termos do artigo 829.º-A do Código Civil.
2. Por decisão de 10-3-2008 da 1ª Vara Cível (2ª secção) da comarca de Lisboa a acção foi julgada parcialmente procedente, condenando-se a ré a pagar ao A. a quantia de 53.998,00€ (cinquenta e três mil novecentos e noventa e oito euros) acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar da citação e até integral pagamento, bem como a sanção pecuniária compulsória prevista no artigo 829.º/4 do Código Civil, desde a data em que a sentença transitar em julgado até efectivo pagamento, absolvendo-se a ré do demais peticionado.
3. O Tribunal da Relação, interposto recurso pela ré da decisão de 1ª instância, concedeu provimento à apelação e, revogando a sentença, absolveu a ré do pedido.
4. Recorre agora o A. para o Supremo Tribunal de Justiça finalizando a sua minuta de recurso com as seguintes conclusões:
I- Constitui causa do incumprimento definitivo de um contrato-promessa de compra e venda a não realização da prestação devida ao credor durante o prazo admonitório por este estabelecido - artigo 808.º do Código Civil.
II- Encontrando-se estabelecido no contrato-promessa que o contrato definitivo será celebrado entre 15 de Julho de 2006 e 15 de Outubro de 2006, a recorrida (promitente vendedora) incumpre a sua obrigação quando comunica que não irá celebrar o contrato prometido dentro do prazo fixado.
III- Perante a cláusula contratual que permite a celebração de um aditamento ao contrato-promessa para prorrogação do prazo neste estabelecido em virtude do atraso na emissão de licença de utilização, não estará o promitente comprador obrigado a celebrar esse aditamento quando esse atraso seja devido a demora na conclusão da obra por motivo exclusivamente imputável à promitente vendedora, encontrando-se esta em incumprimento contratual.
IV- Constitui interpelação completa e eficaz, feita pelo promitente comprador ao promitente alienante, aquela que determina que o contrato-promessa considerar-se-á resolvido, caso a promitente vendedora não entregue, até ao dia 31 de Dezembro de 2006, o imóvel prometido vender.
V- Se, findo esse prazo, o promitente vendedor não der cumprimento à interpelação admonitória, essa parte deve ser considerada como causadora de incumprimento definitivo do contrato-promessa.
VI- Constitui fixação de prazo razoável para cumprimento do contrato-promessa de compra e venda, a estipulação, por parte do promitente comprador, de uma data compreendida dentro do lapso temporal indicado pela própria promitente vendedora para a celebração da escritura do contrato de compra e venda.
VII- Deverá ser declarado resolvido, ao abrigo do disposto no artigo 808.º,nº1 do Código Civil, o contrato-promessa, não cumprido pela promitente vendedora que se encontra em mora, no prazo estipulado por interpelação feita pelo promitente comprador, devendo aquela ser condenada na devolução em dobro, das quantias recebidas a título de sinal, acrescida de juros de mora e da sanção pecuniária compulsória, peticionada pelo autor.
VIII- Ao julgar de forma contrária, o douto acórdão recorrido julgou em desconformidade com o disposto, entre outros, nos artigos 808.º/1, 442.º/2 , 805.º e 829.º-A todos do Código Civil
5. Factos provados:
1. O Autor e a Ré celebraram, em 28 de Dezembro de 2005, um contrato, a que deram a designação de “contrato-promessa de compra e venda”, nos termos constantes do doc. nº 1 junto com a p.i. (al.A).
2. Através de tal contrato, a ré prometeu vender e o Autor prometeu comprar a fracção que seria correspondente à letra “D”, pisos 2 e 3 do prédio urbano sito na Rua …, n.º …, em Lisboa, descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob a ficha .., da freguesia de Santa Isabel, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4 da referida freguesia de Santa Isabel (al. B).
3. Foi estipulado, para tal contrato, o preço de total de 269.990,00€ (duzentos e sessenta e nove mil novecentos e noventa euros) (al. C).
4. Foi convencionado que o pagamento do preço seria efectuado nos moldes constantes da cláusula segunda do contrato-promessa (al. D).
5. De harmonia com o estipulado nessa cláusula, a quantia de 26.999,00€ (vinte e seis mil novecentos e noventa e nove euros) seria paga no acto de celebração do contrato-promessa (al. E).
6. O pagamento da quantia referida em 5. foi efectuado pelo autor à ré através do cheque n.º …, sacado sobre o Banco Espírito Santo, no valor de 24.499,00€ (vinte e quatro mil quatrocentos e noventa e nove euros), bem como de um outro cheque, no valor de 2.500,00€ (dois mil e quinhentos euros) (al. F).
7. A ré entregou ao autor os recibos de quitação referentes às quantias tituladas pelos cheques mencionados em 6. (al. G).
8. A segunda parte do preço, que perfazia a quantia de 33.748,75€ (trinta e três mil setecentos e quarenta e oito euros e setenta e cinco cêntimos), correspondente a 12,5% do preço total, seria paga em 15.04.2006 (al. H).
9. A quantia remanescente de 209.242,25€ (duzentos e nove mil duzentos e quarenta e dois euros e vinte e cinco cêntimos), correspondente a 77,5% do preço, seria paga no acto de celebração da escritura pública de compra e venda (al. I).
10. Ficou ainda estipulado no contrato-promessa que a outorga da escritura pública poderia “ser realizada a partir de 15 de Julho de 2006 e até 15 de Outubro de 2006” (cláusula sexta, nº 1, do contrato-promessa), ficando a marcação da mesma a cargo do autor (cf. cláusula sexta, nº 2, do contrato-promessa) (al. J).
11. À ré cabia a possibilidade de alterar a data da escritura, prevendo-se, para tal, a possibilidade de realização de um aditamento ao contrato-promessa (cf. nº 2 da cláusula quinta do contrato-promessa) (al. K).
12. Na cláusula quinta, nº 2, do contrato-promessa de compra e venda, estipulou-se o seguinte:
«2. Na eventualidade da escritura de compra e venda não poder ser celebrada no prazo definido no número um da Cláusula Sexta, por não ter sido emitida a licença de utilização ou outro documento necessário à realização da mesma, a Promitente-Vendedora terá que notificar o Promitente-Comprador, por carta registada, fixando a data para celebrar um aditamento ao contrato promessa de compra e venda, onde será, então determinada nova data para a escritura.» (al. L).
13. O Autor recebeu uma carta, subscrita pela Ré, no dia 14.06.2006, anunciando que a outorga da escritura não poderia realizar-se na data prevista contratualmente, devido a “atraso na obra e consequentemente, no seu licenciamento” (al. M).
14. A ré previa, nesta carta, a realização da escritura entre Dezembro de 2006 e Março de 2007 (al. N).
15. O autor não aceitou as datas previstas pela ré referidas em 14. (al. O).
16. Em resposta à carta referida em 14., o autor, por meio dos seus mandatários, enviou à ré, no dia 07.12.2006, a carta cuja cópia se encontra inserta a fls. 41 a 43, onde concluía nos seguintes termos:
«(…) 22. Por estas razões, e pelo facto de a situação em apreço se ter tornado incomportável, vimos por este meio solicitar a Vs. Exas. o seguinte:
a. o cálculo dos juros de mora devidos pelo nosso Cliente, nos termos descritos nos pontos 14 a 20 da presente carta e o envio de tal cálculo para o nosso escritório;
b. a entrega do imóvel prometido vender até ao dia 31 de Dezembro de 2006, sob pena de se considerar resolvido o Contrato, e, consequentemente, sendo devida por V. Exas. a restituição da quantia que o nosso Cliente entregou a título de sinal, em dobro, nos termos dos artigos 441º e 442º/2, ambos do Código Civil.» (al. P).
17. Após o envio da carta aludida em 16, a escritura não foi marcada pela Ré (al. Q).
18. Na sequência da carta referida em 16., a ré não respondeu ao autor ou aos seus mandatários (al. R).
19. Através de escritura pública de 26.01.2005, o autor declarou vender a BB, que declarou comprar, pelo preço então recebido de 100.000,00€ (cem mil euros), a fracção autónoma destinada exclusivamente a habitação, designada pelas letras “CT”, localizada no piso seis, sexto andar, identificada por seis I, com uma arrecadação com o nº 57 e um estacionamento com o nº 72, ambos localizados no piso menos dois, cave dois, pertencente ao prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., números 6, 6-A, 6-B, 6-C, 6-D, 6-E, 6-F, 6-G, 6-H e 6-I, e Avenida …, números 3, 3-A, 3-B, 3-C, 3-D, 3-E, 3-F, 3-G, 3-H e 3-I, freguesia de Santa …, concelho de Lisboa, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o número …, afecto ao regime da propriedade horizontal pela apresentação 19, de 19.07.2002, com registo de aquisição da fracção a seu favor pela apresentação 09, de 06.03.2003, inscrito na matriz da freguesia da … sob o artigo 1.489 (al. S).
20. O autor procedeu a uma liquidação de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares nos termos constantes no documento inserto a fls. 53 a 59 dos presentes autos (al. T).
21. Na cláusula primeira, nº 2, do contrato- -promessa de compra e venda, estipulou-se o seguinte:
«2. O prédio supra descrito será objecto de um processo de reabilitação no âmbito do Programa “LX a Cores”/”Repovoar Lisboa”, será constituído em regime de propriedade horizontal e destinado a ser vendido em fracções autónomas.» (al. U).
22. Em 12.04.2007, a ré enviou ao autor a carta de que existe cópia inserta a fls. 98 e 99 dos presentes autos, onde conclui que “brevemente, será contactado para outorga de adicional previsto contratualmente, onde sejam definidas novas datas para conclusão da obra e, eventualmente enquadrados outros assuntos que a situação aconselhe contratar.” (al. V).
23. Na cláusula Quinta, nº 5, do contrato-promessa de compra e venda, as partes estipularam que:
«Os Promitentes acordam que não acarretará qualquer encargo para a Promitente-Vendedora, seja a que título for, a falta de emissão da licença de utilização, ou qualquer outro documento indispensável para realização da escritura, bem com a alteração da data da realização daquela, desde que por causa não directamente imputável a esta última.» (al. W).
24. Mais estipularam as partes na cláusula sexta, nº 4, do contrato-promessa de compra e venda, que
“A partir de 15 de Dezembro de 2006, os juros bancários que o Promitente-Comprador vier, comprovadamente, a suportar, em virtude de não ter sido celebrada a escritura de compra e venda por facto directamente imputável à Promitente-Vendedora, serão da responsabilidade desta última.” (al. X).
25. À data de 06.10.2007, a obra encontrava-se parada e no estado que as fotografias de fls. 121 a 130 verso documentam (al. Y).
26. O autor viu-se impossibilitado de fazer o reinvestimento de mais-valias provenientes da venda da fracção identificada em 19. (1º).
27. Autor e ré sabiam ao celebrar o contrato-promessa de compra e venda que o prédio se encontrava degradado (4º).
28. A empreitada referente à reabilitação do edifício no qual se integra a fracção autónoma prometida vender, foi consignada em 19.10.2005 (5º).
29. Com a progressão dos trabalhos de demolição e picagem dos revestimentos das paredes, verificou-se, pelo menos já em Dezembro de 2005, que o estado de degradação do edifício era superior ao pressuposto em fase de projecto ( 6º).
30. Havia zonas de um dos três prédios que integraram a empreitada de obra pública nº 32/2004 (v. 2.1.35.) que não eram acessíveis na fase de projecto por se encontrarem cheias de entulho (7º).
31. O facto referido em 29. determinou a necessidade de realização de diversos trabalhos a mais no âmbito da empreitada, não contemplados no projecto inicial, designadamente os seguintes:
- Alteração da estrutura dos edifícios, mediante a introdução de uma estrutura metálica reticulada;
- aumento do volume de demolições relativamente ao previsto e execução de novas paredes;
- consolidação de fachadas;
- aumento do volume de escavação para uniformização de cotas;
- impermeabilização de paredes enterradas (r. 8º).
32. A necessidade de execução das referidas alterações não contempladas no projecto inicial, causou atraso na execução da obra e no licenciamento respectivo (9º).
33. Os factos referidos em 29., 31. e 32. obstaram à realização das escrituras públicas de compra e venda nos prazos indicados pela ré nos respectivos contratos-promessa (10º).
34. O contrato de empreitada celebrado entre a ré e o empreiteiro responsável pela obra em causa foi declarado cessado pela ré (11º).
35. O edifício onde se situa a fracção referida em 2. estava incluído na empreitada de obra pública n.º 32/2004 que abrange a reabilitação de três conjuntos de edifícios com os n.ºs 223/227, 229/233 e 235/241 (12º).
36. Os projectos de execução foram desenvolvidos em simultâneo com os projectos de licenciamento e lançada a empreitada (13º).
37. As mencionadas alterações não foram consideradas na empreitada (14º).
38. Existiram negociações com o empreiteiro relativamente às alterações não contempladas no projecto de execução objecto da empreitada (15º).
39. Dessas mesmas negociações resultou que o custo dos trabalhos a realizar ultrapassa em mais de 25% o valor da empreitada em causa, para a reabilitação dos três edifícios (16º).
Apreciando:
6. Considerou-se no acórdão recorrido:
Perante esses factos não há dúvida que a Ré incorreu em mora e veio mesmo reconhecê-la na carta de 14.07.2006, que dirigiu ao Autor.
Esta situação de eventual mora da promitente-vendedora foi, todavia, contratualmente prevista e, nos termos acordados, a sua verificação por facto imputável à ré, determinava a necessidade da realização de um aditamento ao primitivo contrato-promessa, com fixação de uma nova data para a realização da escritura do contrato prometido, sendo, entretanto, da responsabilidade da promitente-vendedora o pagamento dos juros bancários que o promitente-comprador tivesse que suportar.
O autor estava, assim, contratualmente, obrigado a aceitar o aditamento contratual proposto e a marcação de nova data para a realização da escritura, não podendo desde logo exigir a entrega do imóvel prometido vender, sob pena de resolução do contrato, bem como a devolução, em dobro, da quantia prestada a título de sinal, como fez.
Tinha que interpelar, claramente, a promitente-vendedora, ora recorrente, para outorgar o contrato prometido num “prazo razoável” – que, no caso, não poderiam ser uns meros 20 e poucos dias - e não que pedir-lhe a entrega do imóvel e o pagamento dos juros devidos pela situação de mora, em que se encontrava.
E tinha ainda que deixar expressa, e de forma inequívoca, a menção da cominação da resolução do contrato.
Como julgou o STJ no Acórdão de 6 de Fevereiro de 2007 – 06 A4749, “o prazo cominatório destina-se (e é fixado para) à celebração do contrato prometido, que não para o cumprimento de quaisquer outras obrigações acessórias ou complementares que integrem o “iter” negocial”.
Daí que a interpelação admonitória deva dirigir-se à celebração do contrato prometido e não à satisfação de compromissos laterais.
Verificada a mora culposa do promitente faltoso o contraente fiel deve proceder a interpelação admonitória (com a fixação de um prazo suplementar peremptório) para a outorga do contrato prometido, que não para o cumprimento de deveres secundários e não pode tergiversar num plano de equivocidade, deixando o devedor na dúvida se está ou não perante um prazo peremptório gerador do termo do contrato.
Como a carta do Autor de 7.12.2006 não contém – clara e inequivocamente – a determinação de celebrar o contrato prometido com a cominação de incumprimento definitivo (gerador da resolução), não houve uma eficaz notificação admonitória.
E assim sendo, não se verificando uma situação de incumprimento definitivo da promitente-vendedora e não havendo factos integradores da perda de interesse do promitente-comprador, sempre de apreciação objectiva, não podia o Autor resolver o contrato, mantendo-se este, sem prejuízo das consequências decorrentes da mora.
7. Constata-se que A. e ré no dia 28-12-2005 outorgaram contrato-promessa de compra e venda da fracção do imóvel referenciado nos autos.
8. Foi estipulado (ver Cláusula Sexta/1)) que a escritura de compra e venda “ poderá ser realizada a partir de 15 de Julho de 2006 e até 15 de Outubro de 2006, sem prejuízo do disposto nos números dois e três da Cláusula Quinta e do número cinco da Cláusula Oitava”.
9. Foi igualmente estipulado (ver Cláusula Sexta/2) que a escritura seria marcada pelo promitente-comprador que teria de comunicar por escrito à promitente vendedora, “ a data, hora e local da mesma, além do cartório notarial e entidade financiadora que intervém, com um prazo mínimo de dez dias de antecedência”.
10. Foi ainda estipulado que se “ prevê que a fracção objecto do presente contrato esteja concluída em Junho de 2006” ( ver Cláusula Oitava/1) e que “ as chaves da fracção serão entregues ao promitente-comprador após a liquidação do preço e da celebração da escritura de compra e venda” (ver Cláusula Oitava/2).
11. Preveniram as partes a possibilidade de a promitente-compradora antecipar a conclusão da fracção em relação à data prevista no nº 1 da Cláusula Oitava - Junho de 2006 - e preveniram também a eventualidade de a escritura não poder ser celebrada no prazo a iniciar em 15-7-2006 e a findar em 15-10-2006 “ por não ter sido emitida a licença de utilização ou outro documento necessário à realização da mesma” (Cláusula Quinta/2), caso em que a promitente-vendedora teria que notificar o “ promitente-comprador , por carta registada, fixando a data para celebrar um aditamento ao contrato-promessa de compra e venda, onde será, então, determinada nova data para a escritura” (Cláusula Quinta/2). E “no caso de se frustrar a notificação supra mencionada e/ou o promitente-comprador não comparecer para celebrar o aditamento, os promitentes acordam, desde já, que o prazo final para realização da escritura e liquidação do preço será de 60 dias” (Cláusula Quinta/3).
12. Logo daqui se constata o seguinte:
Primeiro: o promitente comprador não iria marcar escritura de compra e venda sem que o imóvel estivesse concluído, pois, na lógica do contrato, a conclusão da obra constituía condição sine qua non, o pressuposto essencial que possibilitava ao promitente-comprador avançar para a escritura de compra e venda.
Segundo: tendo o contrato-promessa sido celebrado no dia 28-12-2005, a promitente vendedora, conhecedora do estado de degradação do imóvel, não teve dúvida alguma em fixar um prazo para outorga da escritura considerado um período de tempo não excedente a 7 meses, admitindo apenas que razões de ordem burocrática - a falta de licença de utilização ou outro documento necessário à realização da escritura necessária - levassem a um protraimento da compra e venda.
Terceiro: preveniu-se no contrato-promessa a possibilidade de antecipação da outorga da escritura no caso de antecipação da conclusão da fracção em relação à data prevista de Junho de 2006.
13. Por isso, o declaratário normal a que alude o artigo 236.º do Código Civil não poderia deixar de ter por certo, à luz das referidas estipulações, que a conclusão do imóvel ocorreria antes do mencionado período de 15/7/2006 a 15/10/2006 e que a escritura apenas não se realizaria nesse período de tempo se a promitente vendedora não dispusesse de documentação necessária à sua outorga, ou seja, por razões que ela própria não poderia controlar directamente.
14. Resulta, portanto, deste contrato-promessa um termo essencial subjectivo relativo. A essencialidade do termo subjectivo, que também se revela a partir das circunstâncias objectivas do contrato, traduz-se, no caso vertente, em as partes aceitarem que a obra estaria concluída de modo a que as escrituras se efectivassem no assinalado período ou, se quisermos, numa outra perspectiva, que não seria por motivo da falta de conclusão dos trabalhos de recuperação do imóvel que as escrituras não teriam lugar naquele período.
15. Não se afigura necessário evidenciar que a definição do momento em que o imóvel está pronto para ser habitado é um ponto essencial para os interessados, designadamente os promitentes compradores, pois, se ainda se compreende que as partes aceitem que por falta de licenciamento camarário ou outro a venda não possa ser logo efectuada, incompreensível se afigura, na normalidade das situações, a outorga de um contrato-promessa em que o promitente comprador avança com verbas de sinal para uma obra em que não se prevê o termo dos trabalhos de construção.
16. É , pois, a definição desse momento o ponto essencial do ajuste contratual que leva as partes a outorgarem contratos-promessa, ressalvadas situações assumidas de risco que não se inserem na normalidade das coisas e que não estão em causa nestes autos.
17. A essencialidade do termo subjectivo pode ser absoluta ou relativa. Com efeito, se aquela essencialidade significa a importância ou relevância especial do termo, esta relevância pode ter ainda dois graus: pode significar que a não observância do termo implica o incumprimento definitivo da obrigação, ou que importa apenas fundamento do direito de resolução para o credor, o qual nesta hipótese poderá recusar a prestação mas também poderá optar ainda por exigir o cumprimento retardado. No primeiro caso dir-se-á que o termo é um termo essencial absoluto , no segundo que é um termo essencial relativo” (“ Pressupostos da Resolução por Incumprimento” João Baptista Machado in João Baptista Machado, 1991, Obra Dispersa, Vol I, Scientia Iuridica, Braga, páginas 125/193, designadamente páginas 187 e seguintes).
18. E, depois de salientar que o termo absoluto não é a regra segundo os usos da vida, o autor prossegue:
A regra é antes a de que o termo essencial subjectivo tem o sentido de uma simples cláusula resolutiva e que o termo subjectivo absoluto essencial tem carácter excepcional. Por isso, na dúvida, ou seja, se de um concurso inequívoco de circunstâncias se não conclui com segurança que o termo é absoluto, ele deve ser interpretado como relativo […]. Quando da cláusula resulte de modo inequívoco o carácter da absoluta improrrogabilidade da prestação, quando seja claro que o credor não aceitará a prestação tardia ( o que acontecerá sobretudo quando a pontualidade seja essencial para a utilização a que o credor destina a prestação, isto é, seja essencial para os projectos do credor) estar-se-á em face de um termo essencial absoluto, qualquer que seja a redacção da cláusula. Mas, em regra, não será assim. Mesmo que na cláusula se estabeleça que o cumprimento se terá de verificar , sob pena de resolução, dentro de certo prazo, deverá entender-se que se está perante uma cláusula resolutiva, pois o credor, ao fazer inserir tal cláusula, terá querido reservar-se o direito de declarar a resolução, na hipótese de incumprimento, mas não terá querido privar-se desde logo do direito de exigir o cumprimento tardio. Tal a regra da vida ou presunção natural que acima mencionámos, a qual, perante uma cláusula resolutiva de conteúdo em parte coincidente com o de um termo essencial, nos deve levar a entender que tal cláusula não coenvolve a estipulação de um termo essencial absoluto. Do exposto podemos também concluir que o termo essencial relativo, embora se refira a um prazo, é, no fundo, uma cláusula resolutiva , pois que o seu efeito é conferir ao credor o direito potestativo de recusar a prestação e, portanto, de resolver o contrato ou de o considerar como definitivamente não cumprido” (loc. cit., pág. 191/192).
19. No caso vertente, a promitente vendedora no dia 14-6-2006, mês em que, de acordo com o estipulado a fracção deveria estar concluída, comunica ao promitente vendedor que “ estima que as obras fiquem concluída durante o mês de Dezembro, prevendo-se a realização das escrituras entre Dezembro de 2006 e Março de 2007”. E prossegue: “ logo que possa ser definida uma data para a realização da escritura de compra e venda, notificaremos V.Exª para a celebração do aditamento ao contrato-promessa de compra e venda, no qual ficará estipulada a referida data, conforme previsto na cláusula quinta, nº2, do aludido contrato”.
20. Como é fácil de ver a aludida Cláusula Quinta/ 2 não tinha em vista a situação invocada de atraso na conclusão da obra, obra que a própria promitente vendedora não sabia em 14-6-2006 (ver 13 da matéria de facto) quando iria terminar.
21. Mais sabemos agora (a acção foi proposta em Maio de 2007) que em 6-10-2007 a obra se encontrava parada ( ver supra 25 da matéria de facto) e, tal como se refere na sentença de 1ª instância, datada de 10-3-2008, a escritura não foi marcada nem o poderia ser uma vez que a obra de reabilitação do edifício não se encontra concluída e desconhece-se quando será retomada e o edifício concluído.
22. A promitente-vendedora invoca na aludida carta de 14-6-2006 ( fls. 39) a Cláusula Quinta/ 2, mas fê-lo indevidamente, visto que esta cláusula apenas justificava o protelamento da escritura de compra e venda se a razão desse protelamento resultasse do facto de não ter sido emitida a licença de utilização ou outro documento necessário à sua realização.
23. Na hipótese de a escritura não poder ser efectuada no período indicado (15-7-2006 a 15-10-2006) por não estar a obra concluída, não se sabendo sequer quando tal conclusão irá ocorrer, o que se verifica é uma situação de incumprimento de um termo essencial relativo que, como se disse, tem o sentido de uma simples cláusula resolutiva.
24. Ora, assim sendo, quando o promitente-comprador, face à aludida carta em que a promitente vendedora declara o incumprimento da obrigação de conclusão da obra no prazo assinalado o que a faz incorrer em mora, responde nos termos da carta de 7-12-2006 ( ver fls. 49; facto supra 16) ele está a actuar em conformidade com o disposto no artigo 808.º do Código Civil, accionando a cláusula resolutiva tácita de que este preceito constitui expressão.
25. O promitente-comprador, de acordo com o programa negocial contratualmente fixado, não querendo aceitar o protraimento da outorga da escritura para um momento indefinido, não podia deixar de manifestar à promitente vendedora que não lhe assistia o direito de adiar a outorga da escritura de compra e venda; a carta enviada demonstrava incumprimento, fazendo-a incorrer em mora, ponto sobre o qual não divergem as decisões proferidas.
26. No entanto, porque a promitente vendedora não tinha concluído a obra em tempo devido e porque apenas com a conclusão do edifício o promitente comprador ficaria em condições de poder designar data para outorga da escritura, a resolução do contrato, por via de prévia interpelação admonitória, impunha que fosse fixado ao promitente vendedor um prazo para conclusão da obra, condição sine qua non para que pudesse então o promitente comprador cumprir a sua obrigação de marcação da escritura.
27. Como salienta Baptista Machado a verificação do incumprimento previsto na cláusula, ou o vencimento do prazo-limite aí fixado ( prazo essencial relativo - negócio relativamente fixo) conferem ao credor o direito de declarar imediatamente a resolução do contrato, podendo, ele, porém, se o preferir, exigir antes o cumprimento. Nesta hipótese de cláusula resolutiva, se o incumprimento em causa for imputável a culpa do devedor, o credor pode ainda intimar este para cumprir dentro de certo prazo peremptório, nos termos do artigo 808.º,1. Com efeito, o facto de existir uma cláusula resolutiva não retira ao credor a faculdade que este artigo lhe confere”(loc. cit., pág. 193).
28. Assim, o promitente-comprador, para obter uma declaração resolutiva relevante, tinha de interpelar a outra parte , fixando um prazo razoável.
29. A interpelação admonitória não podia dirigir-se à imposição de marcação de escritura de compra e venda contra o estipulado. A marcação da escritura de compra e venda era incumbência do promitente comprador e não do promitente vendedor.
30. Assim, o que cumpria ao promitente comprador era interpelar o promitente vendedor para proceder à conclusão da obra em prazo razoável sob pena de se considerar resolvido contrato.
31. Foi o que sucedeu.
32. Quando o promitente comprador interpela o promitente vendedor para proceder à entrega do imóvel até ao dia 31 de Dezembro de 2006 sob pena de se considerar resolvido o contrato, ele está precisamente a fixar ao promitente vendedor um prazo razoável - o próprio promitente vendedor na carta de 14-6-2006 “estimava” que a obra ficasse concluída durante o mês de Dezembro - tendo em vista o cumprimento de uma obrigação contratual essencial, a conclusão da obra, afigurando-se incompreensível que o promitente comprador não pudesse libertar-se do vínculo contratual em razão da inobservância pelo promitente vendedor da obrigação de conclusão da obra.
33. Por isso, quando o promitente comprador não faz referência , na interpelação, à escritura, ele está a agir bem, não se dirigindo a interpelação a “compromissos laterais”, como se sustenta no acórdão, mas, bem pelo contrário, dirigindo-se ela a um compromisso fundamental.
34. É que não está aqui em causa o incumprimento da obrigação de fixação da escritura de compra e venda que, como se disse, cumpria ao promitente comprador; está em causa o incumprimento da obrigação de conclusão da obra no prazo assinalado, ou seja, o incumprimento de um termo essencial relativo sem o qual jamais se abririam as portas para a outorga do contrato de compra e venda. Do incumprimento daquela, resulta a impossibilidade de outorga da escritura no prazo assinalado, tudo por culpa da ré
35. A não se entender desta forma, o promitente comprador, se a conclusão da obra fosse sendo sucessivamente adiada, não poderia resolver o contrato, permanecendo num impasse; isto por se considerar que só com a conclusão da obra lhe seria permitido interpelar o promitente vendedor para outorga escritura de compra e venda, pois só então, caso o promitente vendedor por culpa sua não outorgasse, seria viável a interpelação admonitória.
36. A interpelação admonitória deve conter três elementos:
a) Intimação para o cumprimento.
b) Fixação de um termo peremptório para o cumprimento.
c) Admonição ou cominação.
37. Todos eles estão, a nosso ver, presentes. A intimação - entregar o imóvel vendido - que, no contexto do contrato, outro significado não tem senão o de intimar a promitente vendedora a concluir a obra; a lei não exige, na intimação, a utilização de termos sacramentais: ver Ac. do S.T.J. de 24-06-2008 (Silva Salazar); revista n.º 1083/08 - 6.ª Secção; a fixação de um prazo (“até ao dia 31 de Dezembro”) que é um prazo razoável coincidente com o propósito declarado pelo próprio promitente vendedor); e, finalmente, a admonição ou cominação (“sob pena de se considerar o contrato resolvido”).
Concluindo:
I- A estipulação num contrato-promessa de compra e venda de que a escritura poderá ser realizada num determinado período após conclusão da obra em data que está mencionada nesse contrato, conjugada com outras estipulações que apenas admitem a realização da escritura em diversa data se a obra for concluída em momento anterior ou não for possível outorgar escritura de compra e venda por falta de licenciamento, tal estipulação adquire o significado, à luz da doutrina da impressão do destinatário, (artigos 236.º e seguintes do Código Civil), de termo essencial relativo que se traduz em cláusula resolutiva.
II- Por isso, incorrendo o promitente vendedor em mora por não concluir a obra no assinalado prazo, admitindo a possibilidade de a conclusão se verificar em momento ulterior, que indica, produz efeitos resolutivos a interpelação efectuada pelo promitente comprador nos termos do artigo 808.º do Código Civil, fixando ao promitente vendedor prazo para conclusão da obra ( coincidente, aliás, com aquele que o promitente vendedor em mora estimou como sendo o da conclusão) sob pena de resolução do contrato.
III- A circunstância de o promitente vendedor ter sido intimado a “entregar o imóvel” em vez de intimado a “ concluir o imóvel” não lhe retira eficácia visto que, no contexto do contrato e das relações entre as partes, não se suscita dúvida alguma de que o promitente comprador pretendia a conclusão da obra, pois só a partir desse momento é que, em conformidade com o estipulado, poderia cumprir a obrigação, que sobre si impendia, de designar data para outorga da escritura de compra e venda.
Decisão: concede-se a revista, revogando-se o acórdão recorrido, subsistindo, assim, a decisão de 1º instância
Custas pela ré em ambas as instâncias
Lisboa, 29 de Março de 2010
Salazar Casanova (Relator)
Azevedo Ramos
Silva Salazar