| 23169/22.9T8LSB.L1.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS
DENÚNCIA
REVOGAÇÃO
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
CESSAÇÃO
PRAZO
AVISO PRÉVIO
INCUMPRIMENTO
RENDA
PAGAMENTO
DECLARAÇÃO NEGOCIAL
REGIME SUPLETIVO
INTERPRETAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO
I - Ainda que as partes nada convencionem, no contrato de arrendamento para fins não habitacionais, sobre a sua cessação por denúncia, ao arrendatário assiste a faculdade de o fazer cessar por essa causa;
II - O n.º 2 do art. 1110.º do CC, que estabelece como antecedência mínima para a denúncia do contrato de arrendamento para fins não habitacionais o prazo de 1 ano é aplicável, tanto no caso de as partes terem convencionado um prazo de duração do contrato, como no caso de ausência dessa estipulação.
Proc. 23169/22.9T8LSB1.S1
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. Relatório.
P..., S.P.R.L. propôs, no Juízo Central Cível de ..., do Tribunal Judicial da Comarca de ..., contra Imotécnica – Sociedade Técnica de Construções Imobiliárias, S.A., acção declarativa de condenação, com processo comum pedindo a condenação da última a pagar-lhe a quantia de € 25.180,80 acrescida de juros de mora vencidos, no valor de € 88,31, e dos vincendos, até integral e efetivo pagamento.
Fundamentou esta pretensão no facto de no dia 18 de Junho de 2018 ter concluído com a ré um contrato de arrendamento comercial, pelo prazo de 5 anos, com início no dia 1 de Agosto de 2018, automaticamente renovável, salvo oposição à renovação, com a antecedência mínima de 180 dias, por períodos de 1 ano, no âmbito o qual entregou à ré a caução de € 29 916,00, de, em 24 de Fevereiro de 2022, por carta registada com aviso de recepção, ter denunciado o contrato com efeitos a partir de 30 de Agosto de 2022, de ter procedido à compensação do valor da renda e do condomínio relativos ao mês de Março de 2022, com a caução, e de a ré, apesar de interpelada, não lhe ter devolvido o valor remanescente.
A ré defendeu-se por impugnação e por excepção peremptória e, em reconvenção, pediu o reconhecimento de que tem um crédito global sobre a autora no valor da € 67 426,85, a título de rendas e despes1as com o condomínio devidas até Julho de 2023, decorrente do não cumprimento pela autora do prazo de pré aviso de 1 ano, e de custos que suportou com a reposição do locado no estado em que foi entregue à autora em Agosto de 2018, condenando-se a autora a pagar-lhe o valor de € 37 510,85, correspondente à diferença entre o crédito da ré sobre a autora e o montante da caução na posse da ré, tudo acrescido de juros, vencidos desde 30 de Agosto de 2022, e vincendos, até pagamento.
A Sra. Juíza de Direito, por sentença de 2 de Abril de 2024, designadamente com fundamento em que a autora podia denunciar o contrato de arrendamento, embora com a antecedência mínima supletiva de um ano, julgou a presente acção totalmente improcedente e parcialmente a reconvenção e, em consequência, decidiu:
a) Absolver a Ré dos pedidos deduzidos pela Autora;
b) Condenar a Autora a pagar à Ré a quantia de €18.386,40 (dezoito mil trezentos e oitenta e seis euros e quarenta cêntimos), pela inobservância do aviso prévio na denúncia operada em 17/07/2022 já deduzida da caução prestada, acrescida de juros à taxa legal aplicável a juros civis desde 30 de agosto de 2022 até integral pagamento;
c) Condenar a Autora a pagar à Ré a quantia de €633,40 (seiscentos e trinta e três euros e quarenta cêntimos mais IVA pela colocação do puxador na porta de entrada primitiva, acrescida de juros à taxa legal aplicável a juros civis desde 15 de setembro de 2022 até integral pagamento;
d) Absolver a Autora do demais peticionado pela Ré em reconvenção.
A autora interpôs desta sentença recurso ordinário de apelação para o Tribunal de Relação de Lisboa que, por acórdão, unânime, de 11 de Julho de 2024, com fundamento em que o contrato em apreço não regulou a denúncia, limitando-se a consagrar um regime especial de não oposição à renovação do mesmo, que nesta conformidade não podem as regras consagradas no art.º 1098.º do CC, nem as regras de duração indeterminada previstas na regulamentação dos contratos de arrendamento urbano para habitação ser aplicadas ao caso dos autos, por resultarem afastadas por cláusulas contratuais incompatíveis com esse regime, que a questão de saber qual a data concreta em que a “denúncia” teve lugar é absolutamente inócua, e que, tal como entendeu o Tribunal a “quo”, embora com enquadramento algo diverso, concluímos pela improcedência da acção, deliberou julgar o presente recurso parcialmente procedente, e em consequência, alterar a decisão recorrida, absolvendo a apelante do pedido reconvencional a que se reporta a alínea c) do dispositivo da sentença apelada, assim eliminando tal alínea, e confirmando, no mais, a sentença apelada.
É este acórdão que a autora impugna através de revista, normal ou comum e, subsidiariamente, através de revista excepcional – na qual pede a revogação do acórdão recorrido, na parte em que julgou manter as alíneas a) e b) do dispositivo da sentença de 02/04/2024, proferindo-se, antes, decisão que julgue a acção da Recorrente totalmente procedente – tendo encerrado a sua latitudinária alegação com as conclusões seguintes:
1. O presente recurso tem por objeto o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação, em 11/07/2024, na parte em que julgou manter as alíneas a) e b) do dispositivo da sentença de 02/04/2024, nos termos das quais o Tribunal de Primeira Instância tinha decidido:
- absolver a Recorrida dos pedidos deduzidos pela Recorrente (alínea a) da sentença de 02/04/2024); e
- condenar a Recorrente a pagar à Recorrida a quantia de EUR 18.386,40, já deduzida da caução prestada, acrescida de juros à taxa legal aplicável a juros civis desde 30 de agosto de 2022 até integral pagamento (alínea b) da sentença de 02/04/2024).
2. O acórdão do Tribunal da Relação, na parte ora recorrida, padece de nulidade (tanto por omissão, como por excesso de pronúncia); e consubstancia uma errada interpretação e aplicação da Lei.
3. Não se recorre da decisão do Tribunal da Relação na parte em que foi decidido revogar a decisão contida na alínea c) do dispositivo da sentença do Tribunal de Primeira Instância de 02/04/2024, ou seja, não se recorre da decisão do Tribunal da Relação de revogação da condenação da Recorrente a pagar à Recorrida a quantia de EUR 633,40+IVA pela colocação do puxador na porta de entrada primitiva, acrescida de juros à taxa legal aplicável a juros civis desde 15 de setembro de 2022 até integral pagamento – decisão, esta, que deverá sempre ser mantida.
⎯ DA ADMISSIBILIDADE LIMINAR DO PRESENTE RECURSO
4. No caso da sentença recorrida, o Tribunal de Primeira Instância considerou que a falta de disposições sobre a denúncia no contrato, assim como a previsão da possibilidade de oposição à renovação não conduzia ao afastamento da faculdade de cessação contratual por via da denúncia da arrendatária durante o período da sua vigência.
5. Este entendimento foi aceite e partilhado pela Recorrente que apenas interpôs recurso da questão relacionada com o prazo concreto de pré-aviso no âmbito do exercício do referido direito de denúncia, uma vez que a Recorrente considera que deve ser aplicado, no caso dos autos, o regime de denúncia do arrendamento para fins habitacionais constante do artigo 1098.º, n.º 3 ex vi do artigo 1110.º, n.º 1 do CC, que determina um pré-aviso de 120 dias; enquanto o Tribunal de Primeira Instância sufragou, na sentença que foi objeto do recurso de apelação, a aplicação do regime supletivo de denúncia previsto para os casos de falta de estipulação de prazo de duração do contrato constante do artigo 1110.º, n.º 2 do CC, que determina um pré-aviso de 1 ano (cfr. conclusões n.º 2 a 13 do recurso de apelação da Recorrente de 08/05/2024, constante dos autos).
6. Por sua vez, o Tribunal da Relação debruçou-se, no acórdão recorrido, sobre a possibilidade ou não de cessação do contrato por via da denúncia em face do facto de as Partes apenas terem previsto, no contrato, a possibilidade de oposição à renovação e nada terem dito sobre a possibilidade de denúncia, concluindo não ter lugar o mecanismo da denúncia!
7. Em resultado do aludido entendimento, o Tribunal da Relação concluiu que “Como a mesma cláusula regula a oposição à renovação, sem prever um mecanismo semelhante ao consagrado no art. 1098º, nºs 3 e 4, tal significa que a manifestação de vontade do inquilino em por termo, de forma unilateral ao contrato, na vigência do prazo inicial de 5 anos não belisca a obrigação do pagamento da totalidade das rendas respeitantes à totalidade desse período temporal, uma vez que, por natureza, esta oposição só extingue o contrato com efeitos a partir do termo inicial da sua vigência.” (cfr. pp. 37-38 do acórdão recorrido, constante dos autos).
8. Em face do exposto, apesar de o acórdão da Relação confirmar, sem voto de vencido, a decisão proferida pela Primeira Instância, fê-lo por via de fundamentação essencialmente diferente, pelo que tem plena admissibilidade a revista normal ao abrigo do disposto no artigo 671.º, n.º 1 e 3 “a contrario” do CPC.
Sem prescindir e ad cautelam,
9. Ainda que este douto Tribunal recusasse a revista normal – o que apenas se admite por mero dever de patrocínio – sempre se diria que o acórdão, ora recorrido, está em oposição com outros acórdãos, já transitados em julgado, proferidos pelas relações e pelo Supremo Tribunal de Justiça, no domínio da mesma legislação, que decidiram de forma divergente a mesma questão fundamental de direito, não tendo sido fixada pelo Supremo Tribunal de Justiça jurisprudência conforme ao acórdão recorrido (cfr. art.º 671.º, n.º 3, “in fine” e 672.º, n.º 1, al. c), ambos do CPC), pelo que, em última análise, o presente recurso sempre teria de ser admitido como de revista excecional (cfr. art.º 671.º, n.º 3, “in fine” e 672.º, n.º 1, al. c), ambos do CPC).
10. Contrariamente ao que foi entendido pelo Tribunal da Relação, ainda que o legislador tenha, no âmbito do arrendamento para fins não habitacionais, deixado as regras da denúncia e da oposição à renovação ao critério das Partes (cfr. art.º 1110.º do CC), o legislador não concedeu às Partes a faculdade de suprimirem o direito à denúncia do arrendamento, cujas regras são imperativas (cfr. art.º 1080 do CC) (diferentemente do que foi considerado pelo Tribunal da Relação).
11. O acórdão ora recorrido está, entre outros, em oposição com o acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça, em 20/05/2021, no processo n.º 192/19.5T8PVZ-A.P1.S1 (“acórdão fundamento” – Doc. n.º 1), em que foi entendido, no âmbito de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais (tal como o caso dos presentes autos), que o arrendatário tinha a possibilidade de o denunciar desde que respeitasse as condições previstas no nº 3 do artigo 1098.º do CC – decorrido um terço do prazo de duração inicial ou da sua renovação, e com aviso prévio de 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano, ou 60 dias se o prazo deste for inferior.
⎯ DA NULIDADE DO ACÓRDÃO POR OMISSÃO DE PRONÚNCIA E POR EXCESSO DE PRONÚNCIA
12. No caso “sub judice”, as Partes estabeleceram ao contrato de arrendamento um prazo certo (duração inicial de 5 anos – cfr. cláusula 3.ª, n.º 1 do contrato de arrendamento junto como Doc. n.º 1 da petição inicial), mas nada estabeleceram quanto à possibilidade de denúncia do contrato por parte do arrendatário, nem quanto ao respetivo prazo de pré-aviso (cfr. contrato de arrendamento junto como Doc. n.º 1 da petição inicial).
13. No âmbito da sentença de 02/04/2024, o Tribunal de Primeira Instância entendeu que, apesar de o contrato celebrado não conter disposições sobre a denúncia, não se poderia retirar de tal omissão ou incompletude que as Partes contratantes tivessem querido afastar a cessação contratual por denúncia da arrendatária durante tal período, tendo esclarecido que o regime de oposição à renovação não se podia confundir com a denúncia, não se podendo dizer que esta teria sido a única forma de cessação pretendida pelas Partes.
14. O Tribunal de Primeira Instância concluiu que a Recorrente podia, sim, denunciar o contrato de arrendamento, tendo a Recorrente interposto recurso da questão relacionada unicamente como prazo concreto de pré-aviso no âmbito do exercício do referido direito de denúncia.
15. Nos termos da Lei e da Jurisprudência (unânime) dos Tribunais Superiores, são as conclusões que delimitam o objeto do recurso (cfr. art.º 635.º, n.º 3 a 5 e art.º 639.º, n.º 1 e 2, ambos do CPC), o que significa que o Tribunal “ad quem” não pode conhecer de questões que não constem das conclusões.
16. Constata-se que, a Recorrente, em nenhuma parte das conclusões do seu recurso de apelação de 08/05/2024, impugnou o entendimento do Tribunal de Primeira Instância de que a Recorrente tinha a faculdade de cessar o contrato de arrendamento por via da denúncia (ou seja, sem ser por via da oposição à renovação).
17. Aliás, a qualificação jurídica como “denúncia” da comunicação feita pela Recorrente à Recorrida (por carta datada de 24/02/2022 recebida em 28/02/2022) também não foi posta em causa por nenhuma das Partes.
18. A questão que foi colocada à apreciação do Tribunal da Relação não consistia em saber se a Recorrente tinha ou não a faculdade de denunciar o contrato de arrendamento (questão, esta, que foi decidida afirmativamente pelo Tribunal de Primeira Instância e aceite pelas Partes), mas unicamente em saber qual o regime a aplicar à denúncia do contrato, designadamente (i) se o regime de denúncia do arrendamento para fins habitacionais constante do artigo 1098.º, n.º 3 ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC conforme defendido pela Recorrente e que determinava um pré-aviso de120 dias; ou (ii) se o regime supletivo de denúncia previsto para os casos de falta de estipulação de prazo de duração do contrato constante do artigo 1110.º, n.º 2 do CC, que foi o aplicado pelo Tribunal de Primeira Instância e que determinava um pré-aviso de 1 ano (cfr. conclusões n.º 2 a 13 do recurso de apelação da Recorrente de 08/05/2024, constante dos autos).
19. Não obstante, em clara extrapolação das conclusões da apelação da Recorrente, o Tribunal da Relação foi debruçar-se, antes, sobre a possibilidade ou não de cessação do contrato por via da denúncia em face do facto de as Partes apenas terem previsto, no contrato, a possibilidade de oposição à renovação – questão, esta, que não foi objeto do recurso de apelação da Recorrente!
20. E concluiu, o Tribunal da Relação, no acórdão ora recorrido, que, pelo facto de as Partes terem regulado a matéria da oposição à renovação do contrato, não teria lugar o mecanismo da denúncia – conclusão com a qual a Recorrente não pode concordar!
21. Ao ter tomado conhecimento desta questão, que não foi impugnada, o Tribunal da Relação conheceu de questões de que não podia tomar conhecimento e ao não se ter debruçado sobre o concreto pré-aviso a aplicar à denúncia do contrato por parte do arrendatário deixou de pronunciar-se sobre questões que devia apreciar, pelo que o presente acórdão recorrido é nulo, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, al. d) ex vi art.º 674.º, n.º 1, al. c), ambos do CPC, o que, desde já, se argui.
- DA ERRADA INTERPRETAÇÃO E APLICAÇÃO DA LEI
- Do prazo de pré-aviso da denúncia do arrendamento
22. A Lei estabelece que as normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário (cfr. art.º 1080.º do CC).
23. Não sendo despiciendo sublinhar que, no caso dos autos, em nenhum momento a arrendatária renunciou ou manifestou qualquer intenção de renunciar à possibilidade de denúncia do contrato de arrendamento.
24. Mais se diga que seria ilegal fazer depender o exercício do direito de denúncia do pagamento “do valor das rendas em falta pelo período contratualmente estabelecido”, designadamente determinando, como fez agora o Tribunal da Relação, que a cessação do contrato apenas poderia ocorrer por via da oposição à renovação, o que acaba por impor o decurso da totalidade do prazo de duração inicial do contrato!
25. Este entendimento do Tribunal da Relação limita o direito da arrendatária em se desvincular e mostra-se, por isso, contrário à ordem pública, ao criar uma situação de desequilíbrio entre a posição da senhoria e da arrendatária, que se veria obrigada a manter um contrato durante um período de tempo longo (5 anos) sob rendas elevadas (superiores a EUR 4.000,00) acrescidas de despesas de condomínio também elevadas (superiores a EUR 700,00).
26. Certo é que, se, ao abrigo do disposto no artigo 1110.º do Código Civil, as Partes poderiam ter regulado prazos de denúncia diferentes, também é verdade que o facto de não o terem feito não equivale que tenham renunciado, pura e simplesmente, a esta forma de cessação contratual.
27. Pois bem, no âmbito do regime legal dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, verificando-se a falta de estipulação das partes quanto ao regime de denúncia (como ocorre no caso “sub judice”), a Lei prevê duas soluções, a saber:
- Tendo havido estipulação de prazo de duração do contrato (prazo certo), tem aplicação à denúncia do contrato pelo arrendatário, o regime de “denúncia” que rege o arrendamento para fins habitacionais (cfr. art.º 1098.º, n.º 3 ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC);
⎯ Não tendo havido estipulação de prazo de duração do contrato, o contrato considera-se celebrado com prazo certo pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano (cfr. art.º 1110.º, n.º 2 do CC).
28. No caso “sub judice”, as Partes estabeleceram ao contrato um prazo certo (duração inicial de 5 anos), mas nada estabeleceram quanto à possibilidade de denúncia do contrato por parte do arrendatário, nem quanto ao respetivo prazo de pré-aviso, pelo que, tratando-se o contrato “sub judice” de um contrato de arrendamento com prazo certo, o regime aplicável à denúncia do contrato por parte do arrendatário é o regime de “denúncia” que rege o arrendamento para fins habitacionais (cfr. art.º 1098.º, n.º 3 ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC).
29. A solução defendida pela Recorrente, além de resultar expressamente da Lei, também é a que tem sido aplicada pelos Tribunais Superiores(cfr., por exemplo, os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 20/05/2021 e de 14/03/2024 e do Tribunal da Relação de Évora de 16/05/2019, acima parcialmente transcritos).
30. O regime legal do arrendamento para fins habitacionais prevê, expressamente, a antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido do contrato, quando o mesmo tenha um prazo de duração igual ou superior a um ano, como no caso dos autos (cfr. art.º 1098.º, n.º 3, al. a) do CC),
31. Pelo que, sendo o contrato “sub judice” um contrato de arrendamento com prazo certo de 5 (cinco) anos, e não tendo as Partes nada estipulado sobre o regime de denúncia do contrato por parte da arrendatária, a Recorrente – ao abrigo da remissão legal para o regime de “denúncia” do arrendamento para fins habitacionais (art.º 1110.º, n.º 1 do CC) – podia ter denunciado o contrato de arrendamento, mediante um pré-aviso de 120 (cento e vinte) dias, o que fez e bem (cfr. art.º 1098.º, n.º 3, al. a) ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC).
32. Unicamente no caso em que não tivesse havido estipulação de prazo de duração do contrato (o que não sucede no caso “sub judice”), é que o contrato, considerando-se então celebrado pelo período de cinco anos, não poderia ser denunciado pelo arrendatário com antecedência inferior a um ano (cfr. art.º 1110.º, n.º 2 do CC).
33. Também a generalidade da Doutrina tem sustentado que, havendo estipulação de prazo de duração do contrato (prazo certo) e verificando-se a falta de estipulação das partes apenas quanto ao regime de denúncia, tem aplicação à denúncia do contrato pelo arrendatário, o regime de “denúncia” que rege o arrendamento para fins habitacionais (incluindo os correspondentes prazos de pré-aviso) (cfr. art.º 1098.º, n.º 3 ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC) (cfr., por exemplo, a transcrição supra do entendimento do senhor Professor Doutor MENEZES LEITÃO).
34. Esta é a única interpretação que concretiza a norma que estabelece que, na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete deve presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cfr. art.º 9.º, n.º 3 do CC), bem como a que se mostra mais consentânea com o elemento sistemático e teleológico da Lei.
35. Pois, outra interpretação deixaria a aplicação supletiva do regime de “denúncia” do arrendamento para fins habitacionais (art.º 1110.º, n.º 1 do CC) totalmente vazia de conteúdo, pois a mesma deixaria de ter aplicação tanto aos contratos de duração indeterminada, como aos contratos de prazo certo…
36. Tanto mais que a aplicação hipotética do prazo de pré-aviso de 1 (um) ano para a denúncia dos contratos de prazo certo, criaria situações totalmente absurdas decorrentes da aplicação, em determinados casos, de um prazo de pré-aviso de denúncia (um ano) superior (!) ao próprio prazo de duração do contrato e ao próprio prazo de oposição à renovação do contrato (como ocorreria, por exemplo, no caso de se aplicar o referido prazo de pré-aviso de denúncia de um ano a contratos de duração de seis meses).
- Da eficácia da denúncia operada pela Recorrente em 24/02/2022
37. Embora a fundamentação (errada) do Tribunal da Relação tenha tornado irrelevante a questão de saber qual a data concreta em que a denúncia teve lugar e, por isso, não tenha sido feita a apreciação desta questão (cfr. pp. 39 do acórdão recorrido, constante dos autos),
38. Como a Recorrente contesta o entendimento do Tribunal da Relação, por via do presente recurso, importa reiterar, à cautela, que, contrariamente ao julgado pelo Tribunal de Primeira Instância, a denúncia do contrato de arrendamento efetuada pela Recorrente, por carta registada com aviso de receção datada de 24 de fevereiro de 2022, com efeitos a partir do dia 30 de agosto de 2022, não foi revogada.
39. Não têm procedência a conjetura de razões, invocada pela Recorrida, como subjacentes à denúncia do contrato, dando a entender que a Recorrente teria decidido denunciar o contrato de arrendamento por necessitar de mais espaço para o exercício da sua atividade e que, mais tarde, teria invertido a sua decisão ao decidir que os seus colaboradores passariam a ficar em teletrabalho intermitente, o que afastaria a necessidade de espaço adicional.
40. A Recorrida avançou com esta versão – de que as necessidades da Recorrente justificativas da decisão de denúncia teriam uns dias depois desaparecido – apenas para tentar sustentar a interpretação (errada) de que a comunicação datada de 07 de março de 2022 consistiria numa revogação da denúncia do contrato de arrendamento.
41. O Tribunal de Primeira Instância deveria ter valorado o facto de que, logo que a Recorrida rececionou a carta mediante a qual a Recorrente denunciava o contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 30 de agosto de 2022, a ter procurado de imediato no sentido de a impelir a alterar a sua decisão.
42. A Recorrida procurou converter a razão da denúncia a uma pretensa falta de espaço, suprindo-a com uma proposta de arrendamento de duas frações no oitavo andar do mesmo prédio, também da sua propriedade – proposta à qual a Recorrente se mostrou sempre pouco recetiva.
43. Foi no referido contexto, que a Recorrida enviou à Recorrente, no dia 07 de março de 2022, o email junto como fls. 2 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida, nos termos do qual contestou a denúncia, exigindo o pagamento da totalidade das rendas relativas aos 5(cinco) anos iniciais de vigência do contrato, e se opôs à compensação das rendas devidas até à produção de efeitos da denúncia (30 de agosto de 2022) com a caução (cfr. fls. 2 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida).
44. Foi no aludido contexto, que a Sócia e Administradora da Recorrente, Dra. AA, surpreendida com o teor do referido email da Recorrida, tem como primeira reação apresentar à Recorrida a possibilidade de a Recorrente prescindir apenas da compensação das rendas vincendas até à produção de efeitos da denúncia, com a caução (compensação esta que tinha sido solicitada pela Recorrente na carta de denúncia de 24 de fevereiro de 2022).
45. Foi apenas com esse propósito que, minutos depois da receção do mencionado email da Recorrida e em sua resposta, a referida Sócia e Administradora da Recorrente remeteu à Recorrida o email datado de 07 de março de 2022 junto aos autos como fls. 1 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida, no sentido de a Recorrente vir a dar sem efeito o teor da carta de denúncia na parte apenas relativa à compensação das rendas vincendas com a caução.
46. Acresce que, ainda que o Tribunal considerasse que a referida comunicação de 07 de março de 2022 (fls. 1 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida) se tivesse reportado à denúncia anteriormente efetuada (e não apenas à compensação das rendas vincendas até à produção de efeitos da denúncia, com a caução) – o que apenas se admite por mero dever de patrocínio –, ainda assim nunca se mostraria aquela comunicação capaz de vincular a Recorrente, ao contrário do que foi erradamente julgado pelo Tribunal.
47. A Lei estabelece que a representação da pessoa coletiva, em juízo e fora dele, cabe a quem os estatutos determinarem (cfr. artigo 163.º, n.º 1 do Código Civil), sendo que, no caso, os estatutos da Recorrente determinam que a mesma se obriga perante terceiros com a assinatura de dois administradores (cfr. Averbamento 1/20 ao Registo de Inscrição n.º 57/14 constante da certidão de registos, junto como Doc. n.º 1 da réplica da Recorrente).
48. No caso “sub judice”, o email remetido em 07 de março de 2022 (fls. 1 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida) encontra-se subscrito apenas por uma administradora da Recorrente, a Dra. AA.
49. Esta administradora subscreveu a referida comunicação em nome próprio e não em representação da Recorrente e fê-lo, ainda, sem aposição de qualquer assinatura eletrónica qualificada certificada por entidade certificadora credenciada, o que, de resto, corrobora a falta de intenção da administradora de comunicar, mesmo a título pessoal, qualquer posição formal e/ou definitiva (cfr. artigos 373.º, “a contrario” e 376.º, “a contrario” ex vi artigo 3.º, n.º 5 e n.º 2 do Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro).
50. Por outro lado, também resulta da Lei que as partes podem estipular uma forma especial para a declaração, presumindo, neste caso, que as partes se não querem vincular senão pela forma convencionada (cfr. artigo 223.º, n.º 1 do CC), sendo que, no caso, a Recorrente e a Recorrida convencionaram a carta registada com aviso de receção como a forma de cessação do contrato de arrendamento(cfr. cláusula 11.ª do contrato de arrendamento junto com Doc. n.º 1 da petição inicial da Recorrente).
51. No caso, as Partes quiseram que a utilização da carta registada com aviso de receção assumisse não só uma função facilitadora da prova da respetiva declaração, mas também uma função constitutiva da mesma declaração enquanto formalidade “ad substantiam”, ou seja, requisito constitutivo do próprio ato.
52. Ora, nos termos da Lei, a declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula (cfr. artigos 220.º, 286.º e 289.º do CC), pelo que, qualquer declaração negocial referente à cessação do contrato emitida por outra via, que não a da carta registada com aviso de receção, sempre se mostraria desprovida de eficácia, por a formalidade em falta consubstanciar uma formalidade inerente à própria declaração negocial.
53. Não merece acolhimento a pretensa confiança da Recorrida numa alegada revogação da denúncia, uma vez que a Recorrida nunca sequer manifestou qualquer consentimento a tal hipotética revogação: nunca respondeu, por exemplo, ao email de 07 de março de 2022,
54. Sendo certo que, a Recorrida tinha conhecimento do modo de vinculação da Recorrente, desde logo, porque, no âmbito do contrato de arrendamento, a Recorrente já tinha sido, devidamente, representada por dois administradores, com poderes para o ato, o que ficou explicado no próprio cabeçalho do contrato – do qual a Recorrida foi uma das Partes (cfr. cabeçalho do contrato de arrendamento, junto como Doc. n.º 1 da petição inicial da Recorrente) (cfr. art.º 163.º, n.º 2, “a contrario” do CC).
55. Qualquer revogação da denúncia careceria sempre do acordo da contraparte (no caso, da Recorrida), que nunca foi manifestado – facto, este, que não foi devidamente valorado pelo Tribunal “a quo”.
56. Logo, ainda que o Tribunal considerasse que a referida comunicação de 07 de março de 2022 (fls. 1 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida) se tinha reportado à denúncia anteriormente efetuada (e não apenas à compensação das rendas vincendas até à produção de efeitos da denúncia, com a caução), ainda assim não se mostraria aquela comunicação apta à revogação da denúncia por falta de poderes de representação da sua subscritora, por falta de forma e, ainda subsidiariamente, por falta de acordo da contraparte.
57. Portanto, não tendo a denúncia do contrato de arrendamento efetuada pela Recorrente, por carta registada com aviso de receção datada de 24 de fevereiro de 2022, sido revogada, qualquer prazo de pré-aviso deve ter como referência o dia 28 de fevereiro de 2022 (data da receção da comunicação da denúncia - cfr. talão de registo e aviso de receção da carta de denúncia juntos, respetivamente, como Docs. n.º 6 e 7 da petição inicial da Recorrente).
58. Isto significa que, consistindo o contrato “sub judice” num contrato de arrendamento com prazo certo de 5 (cinco) anos, e não tendo as Partes nada estipulado sobre o regime de denúncia do contrato por parte da arrendatária, a Recorrente – ao abrigo da remissão legal para o regime de “denúncia” do arrendamento para fins habitacionais (art.º 1110.º, n.º 1 do CC) – podia ter denunciado o contrato de arrendamento, mediante um pré-aviso de 120 (cento e vinte) dias (cfr. art.º 1098.º, n.º 3, al. a) ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC).
59. Tendo por referência a denúncia efetuada em 28 de fevereiro de 2022 (data da receção da comunicação da denúncia), e tendo a Recorrente cumprido com um prazo de pré-aviso de 183 dias em relação à data da sua produção de efeitos (30 de agosto de 2022), não se verifica qualquer incumprimento do prazo de pré-aviso, o que deveria ter sido decidido pelo Tribunal “a quo”.
Por fim,
60. Tendo a Recorrente devolvido o locado à Recorrida em bom estado de conservação, de manutenção e de limpeza no dia 29 de julho de 2022, ou seja, antes mesmo da data de produção de efeitos da respetiva denúncia (30 de agosto de 2022), deveria a Recorrida ter devolvido à Recorrente o remanescente do valor da caução entregue (EUR 25.180,80), o que não fez.
61. No caso “sub judice”, a obrigação de devolução da caução tinha prazo certo, a saber no termo do contrato de arrendamento (30 de agosto de 2022), mas, ainda assim, a Recorrente interpelou a Recorrida para cumprir a sua obrigação de devolução do remanescente do valor da caução (cfr. cartas de interpelação recebidas pela Recorrida e pelo seu mandatário em 02 de setembro de 2022 juntas como Docs. n.º 12 e 13 da petição inicial da Recorrente), mas sempre sem sucesso.
Em suma,
62. Ao ter mantido as alíneas a) e b) do dispositivo da sentença de 02/04/2024, o Tribunal da Relação violou as disposições conjugadas dos artigos 1080.º, 1108.º, 1110.º, n.º 1 e 2 e do 1098.º, n.º 3 ex vi artigo 1110.º, n.º 1 do Código Civil, do artigo 163.º, n.º 1 e 2 “a contrario” também do Código Civil, dos artigos 373.º, “a contrario” e 376.º “a contrario” do Código Civil ex vi artigo 3.º, n.º 5 e n.º 2 do Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro, do artigo 223.º, n.º 1 do Código Civil, do artigo 220.º do Código Civil, dos artigos 286.º e 289.º do Código Civil e, ainda, do artigo 405.º, n.º 1 do Código Civil e dos artigos 1043.º, n.º 1 e 1073.º “a contrario” também do Código Civil,
63. Porquanto deveriam as normas jurídicas decorrentes de tais disposições ter sido interpretadas e aplicadas pelo Tribunal no sentido de decidir condenar a Recorrida no pagamento à Recorrente do montante de EUR 25.180,80 correspondente ao remanescente do valor da caução que se encontra por devolver, acrescido dos juros de mora vencidos e vincendos até integral e efetivo pagamento do montante total em dívida – razão pela qual deverá o acórdão recorrido ser substituído por outro que assim decida, conforme à correta interpretação das acima referidas normas.
A recorrida, na reposta – depois de observar que tanto a revista normal ou comum como a revista excepcional não são admissíveis, a primeira, por o acórdão recorrido não assentar numa fundamentação essencialmente diferente daquela em que a sentença de fundou e, a segunda, por o acórdão-fundamento e o acórdão recorrido não terem sido proferidos no âmbito da mesma legislação e não se verificar, quanto às questões fundamentais de direito, qualquer contradição – concluiu pela improcedência do recurso.
A Relação de Lisboa, por acórdão da conferência de 5 de Novembro de 2024, julgou improcedente a arguição, da recorrente, da nulidade do seu acórdão que julgou o recurso de apelação.
2. Admissibilidade da revista e enunciação das questões concretas controversas que importa resolver.
Um dos objectos, puramente processual, do recurso é a admissibilidade dele. Prevenindo interpretação contrária, a recorrente tratou de alegar, logo no requerimento de interposição do recurso, a admissibilidade da revista comum ou normal, e subsidiariamente, para o caso de se dever concluir que a revista comum ou normal o não é, a admissibilidade da revista excepcional; a recorrida, na resposta, sustentou a inadmissibilidade tanto da revista comum, como da excepcional.
No caso, não oferece dúvida a espécie do recurso de revista a sua admissibilidade pelo valor da causa, a tempestividade da sua interposição e a legitimidade ad recursum da recorrente, dado que sucumbiu no recurso de apelação (art.ºs 138.º, n.ºs 1 e 2, 139.º, n.ºs 1 e 3, 247.º, n.º 1, 248.º 1, 629.º, n.º 1, 631.º, n.º 1, 637.º, n.º 1, 638.º, n.º 1 e 671.º, n.º 1 do CPC).
Importa, porém, proceder, desde logo, ao controlo dessa admissibilidade no tocante do recurso de revista comum ou normal, em vista da causa de exclusão da recorribilidade dos acórdãos da Relação, de largo espectro, representada pela chamada dupla conforme, de harmonia com a qual não é admitida revista daqueles acórdãos, sempre que confirmem, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida na 1.ª instância (art.º 671.º, n.º 3, do CPC).
De harmonia com a definição legal, é de locação o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição (art.º 1022.º do Código Civil). São, assim, três os elementos do contrato de locação: a obrigação, para o locador, de proporcionar à outra parte – o locatário – o gozo de uma coisa, ou seja, o aproveitamento das suas utilidades, no âmbito do contrato; a temporalidade desse gozo; a concessão mediante retribuição. A locação é, assim, um contrato bivinculante, dado que dele derivam obrigações para o locador e para o locatário, obrigações ligadas por uma relação de sinalagma, i.e., de correspectividade. É, portanto, um contrato sinalagmático ou de bilateralidade perfeita, a que se aplicam os princípios gerais próprios dos contratos com esta característica (art.ºs 1022.º e 1038.º do Código Civil).
A locação diz-se arrendamento se versar sobre coisa imóvel, e arrendamento urbano se essa coisa imóvel consistir num prédio urbano (art.º 1023.º do Código Civil). Consoante o fim a que se destina, o arrendamento urbano pode ser, designadamente, para comércio e indústria e para exercício de profissão liberal. Há arrendamento para comércio ou indústria quando o arrendatário toma o prédio de arrendamento para fins directamente relacionados com uma actividade económica de mediação nas trocas ou uma actividade de produção – extracção ou transformação – ou circulação de riqueza. A actividade comercial deve, portanto, ser entendida em sentido económico e não jurídico, quer dizer, como actividade intermediária de mediação nas trocas, relativa à circulação de bens; por actividade industrial deve entender-se a actividade económica, pertencente ao sector secundário, que se destina à produção de riqueza (art.ºs 1108.º e 1110.º do Código Civil) . O arrendamento para comércio e indústria e para o exercício de profissões liberais que o regime anterior destacava aparece agora dissolvido nas disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais, embora com referências específicas nalguns preceitos (art.ºs 110.º a 121.º do RAU, 1108.º, 1109.º e 1112.º do Código Civil).
As instâncias – e as partes - são acordes na conclusão de que as últimas celebraram entre si um contrato de arrendamento para um fim não habitacional - mas não, apesar da qualificação convencionada, para o exercício do comércio, considerado o objecto social prosseguido pela autora. Identicamente, as instâncias e as partes convergem na conclusão de que aquele contrato cessou por denúncia promovida, pela autora, que nesse contrato de troca par o uso de coisa corpórea, ocupava a posição jurídica de arrendatária. As instâncias são, porém, inteiramente divergentes quanto a um ponto deveras significante: ao passo que a 1.ª instância foi terminante na afirmação de que a recorrente gozava do direito de denunciar o contrato – conclusão que é aceite pelas partes, que discordam apenas quanto ao prazo de antecedência da denúncia aplicável – a Relação, inesperadamente, concluiu, de modo radical, que à recorrente não assistia sequer o direito de promover a extinção do contrato por denúncia, conclusão que, de resto, permitiu ao acórdão impugnado subtrair-se ao conhecimento, detalhado, do problema colocado no recurso de apelação – e reiterado na revista – da ineficácia da declaração de revogação da declaração da denúncia do contrato, tanto por inobservância da forma convencionada para essa declaração, como por não ter sido subscrita pelo número administradores da recorrente exigido pelos seus estatutos. É neste contexto que se suscita a admissibilidade, desde logo, da revista, normal ou comum, considerada a causa de exclusão da recorribilidade dos acórdãos da Relação, representada pela chamada dupla conforme, que impede a interposição de revista daqueles acórdãos, sempre que confirmem, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida na 1.ª instância (art.º 671.º, n.º 3, do CPC).
Como a conformidade das decisões das instâncias exclui o recurso de revista que, doutro modo, seria admissível, o que importa determinar é se essas decisões são conformes – duae conformes sententiae - não se são desconformes, pelo que se aquelas decisões não forem inteiramente coincidentes, o que interessa determinar é se essa não coincidência equivale a uma não-conformidade. As decisões das instâncias podem ser conformes, mesmo que entre elas se registe alguma desconformidade, o que é confirmado pela regra de que as decisões das instâncias são conformes se as respectivas fundamentações, apesar de distintas, não forem essencialmente diferentes (art.º 671.º, n.º 3, do CPC). Para verificar se o acórdão da Relação é conforme ou desconforme perante a decisão da 1.ª instância há que considerar os elementos das duas decisões. E entre os elementos das duas decisões, interessantes para a avaliação ou aferição daquela conformidade releva, desde logo, a fundamentação: se a fundamentação das decisões das instâncias for homótropa ou não for essencialmente diferente, a revista, normal ou comum, é inadmissível; se, porém, a motivação do acórdão da Relação for essencialmente distinta, aquele recurso ordinário é admissível.
Apesar de alguma flutuação de formulações, por fundamentação essencialmente diversa este Tribunal tem entendido, não aquela que seja divergente no tocante a aspectos marginais, subalternos ou secundários - mas a que assente numa ratio decidendi inteiramente distinta, como sucede quando radica em institutos ou normas jurídicas completamente diferenciadas ou quando, movendo-se embora no âmbito do mesmo instituto ou norma jurídica, os interpreta de modo inteiramente divergente, aplicando ao objecto do processo um enquadramento jurídico marcadamente diferenciado que se repercuta, decisivamente, na solução jurídica da controvérsia1.
No caso, as decisões das instâncias são, do ponto de vista da decisão, inteiramente homogéneas. São, porém, no plano da fundamentação, comprovadamente heterogéneas, dado que enquanto a 1.ª instância sustentou que a recorrente dispunha do direito de suprimir o contrato por denúncia, a Relação, diferentemente, assentou que aquela parte não gozava de um tal direito extintivo. Trata-se, de resto, de conclusão que a recorrida aceita quando, ao pronunciar-se sobre o fundamento da revista representado pela nulidade substancial do acórdão impugnado resultante, no ver da recorrente, simultaneamente de uma omissão e de um excesso de pronúncia, afirma que o Tribunal – da Relação – qualificou a cessação do contrato de modo distinto e aplicou regras jurídicas distintas. É, assim, seguro que a fundamentação utilizada pelas instâncias além de necessariamente distinta, é decisiva para a resolução da questão de direito. Os casos de irrecorribilidade são excepcionais (art. 627.º, n.º 1, do CPC). Essa excepcionalidade vincula a uma aplicação cuidadosa do regime, complexo e difícil, da dupla conforme de modo a evitar uma ampliação da causa de irrecorribilidade correspondente
E tendo-se isto – como se deve – por exacto, é meramente consequencial a não verificação do obstáculo à admissibilidade da revista, comum ou normal, representado pela duae conformes sententiae. E sendo a revista comum ou normal admissível, a revista excepcional – de resto, interposta a título puramente subsidiário - não o é, uma vez que o primeiro pressuposto de admissibilidade da revista excepcional é a inadmissibilidade da revista ordinária ou comum por virtude da chamada dupla decisão conforme (art.º 672.º, n.º 1, do CPC).
Maneira que, considerando que o âmbito objetivo do recurso é delimitado pelo objecto da acção, pelos casos julgados formados na instância de que provém, pela parte dispositiva da decisão impugnada que for desfavorável ao impugnante, e pelo recorrente, ele mesmo, designadamente nas conclusões da sua alegação, as questões colocadas à atenção deste Tribunal Supremo são as de saber se (art.º 635.º n.ºs 2, 1.ª parte, 3 a 5 do CPC):
- O acórdão impugnado se encontra ferido com o desvalor da nulidade substancial resultante, do mesmo passo, de uma omissão e de um excesso de pronúncia;
- A recorrente titula o direito de suprimir o contrato de arrendamento por denúncia e, na afirmativa, qual o prazo de antecedência do exercício desse direito extintivo aplicável;
- A declaração de revogação da declaração de denúncia é ineficaz quer por não ter sido observada, na sua emissão, a forma convencionada, quer por não ter sido subscrita pelo número de administradores da recorrente exigido pelos seus estatutos. te.
E quando a estas duas últimas questões – materiais – deve desde logo pôr-se em claro a lei substantiva aplicável.
Uma vez que a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, não se fez acompanhar de qualquer norma de direito transitório, ou intemporal, material – i.e., que institui um regime que não é coincidente nem com o da lei antiga, nem o da lei nova – ou meramente formal – que escolhe, de entre a lei antiga e lei nova, qual a lei aplicável a um certo facto ou situação jurídica - o âmbito da sua aplicação no tempo é determinado com os critérios subsidiários gerais (art.º 12.º do Código Civil). Por aplicação destes critérios entende-se, de um modo geral, que as normas imperativas contidas na Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, maxime em matéria, sempre sensível, de cessação do contrato de arrendamento, são aplicáveis, não apenas aos contratos de arrendamento concluídos depois do início da sua vigência, mas igualmente aos contratos, que subsistam naquela data, dado que aquelas normas regulam o conteúdo de situações jurídicas, abstraindo dos factos de que emergem, ou seja, abstraindo do seu título constitutivo (art.º 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil)2. Nesta hipótese, o título não modela o conteúdo da situação jurídica, pelo que nada obsta à aplicação imediata da lei nova, apesar de o contrato de arrendamento que vinculava as partes ter sido concluído no domínio de vigência da lei antiga.
3. Fundamentos.
3.1. Fundamentos de facto.
As instâncias estabilizaram os factos materiais da causa nos termos seguintes:
3.1.1. Factos provados
1. A Autora é uma sociedade advogados constituída ao abrigo do Regime Jurídico das Sociedades de Advogados constante da Lei n.° 53/2015, de 11 de junho, com registo de inscrição junto da Ordem dos Advogados n° .../2014.
2. A Ré é uma sociedade comercial constituída em 1971 que tem por objeto “a) o arrendamento, gestão, administração e promoção de imóveis ; b) a compra, venda e revenda de prédios rústicos e urbanos; c) a urbanização, em todas as suas modalidades, dos imóveis que possuir; d) quaisquer empreendimentos de construção em todas as suas modalidades e a elaboração de estudos relacionados com tais construções”, conforme respectiva certidão permanente junta à contestação como doc. n.° 1.
3. Em 12 de junho de 2018, a Autora, na qualidade de arrendatária, e a Ré, na qualidade de senhoria, celebraram por escrito um contrato de arrendamento, que intitularam “Contrato de Arrendamento Comercial com Prazo Certo”, junto à p.i, como doc. n.° 1 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
4. O contrato de arrendamento celebrado entre as Partes teve por objeto a fração autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao 4.° andar B do prédio sito na Rua ..., em ....
5. A referida fração integra o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.° ...04/19920224 da freguesia de ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...10 da freguesia de ....
6. A referida fração autónoma tinha a licença de utilização n.°...67, emitida pela Câmara Municipal de ..., em 23/12/1991 e o certificado energético n.° SCE...23.
7. Na Cláusula Terceira do contrato de arrendamento pode ler-se:
“1. O arrendamento é efectuado pelo prazo de 5 (anos), com início no dia 01 de Agosto de 2018.
2. No termo do prazo o contrato renova-se automaticamente por sucessivos períodos de 1 (um) ano se nenhuma das outorgantes se opuser à sua renovação com a antecedência mínima de 180 (cento e oitenta) dias em relação ao termo do prazo inicial ou das suas renovações, caso se verifique, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
A inobservância da antecedência prevista na presente cláusula não obsta à cessação do contrato de arrendamento mas obriga ao pagamento da totalidade das rendas relativas aos 5 (cinco) anos iniciais da sua vigência, ou da sua renovação, se o prazo para a oposição à renovação já tiver decorrido.
(...)”.
8. As Partes nada estipularam relativamente ao regime de denúncia do contrato.
9. Relativamente à renda pode ler-se na Cláusula Sexta:
“1. A renda mensal será, no 1° ano de vigência do arrendamento, de Euros:
(quatro mil duzentos e setenta e seis euros), correspondendo Euros: (três mil novecentos e setenta e seis euros) à fracção identificada no n°1 da cláusula segunda e Euros: 300,00 (trezentos euros) ao estacionamento indicados no n°2 da mesma cláusula, e será paga no 1° dia útil do mês a que disser respeito (...).
Nos anos seguintes a renda será actualizada através da aplicação dos coeficientes legais que vierem a ser aprovados pelo Governo em cada ano.
Na presente data a INQUILINA efectua o pagamento da quantia de Euros: (...), correspondente à renda, estacionamento e encargos de condomínio relativamente ao mês de Agosto de 20187”.
10. Nas Clausulas Oitava e Nona do contrato de arrendamento pode ler-se:
Cláusula Oitava
Findo o contrato de arrendamento a INQUILINA devolverá à SENHORIA o local objecto do arrendamento em bom estado de conservação, tal como se encontrava à data do início do arrendamento, com as benfeitorias que nela hajam sido efectuadas e que não possam ser removidas, sem que seja devida qualquer indemnização ou compensação por tal facto.
Cláusula Nona
A INQUILINA obriga-se a efectuar e suportar todas as despesas com a conservação e reparação de quaisquer elementos ou pertences dos escritórios arrendados.
Serão de conta da SENHORIA todas as despesas de conservação, manutenção e reparação das canalizações, esgotos, quadro eléctrico e sistema eléctrico, com excepção de lâmpadas, caixilharias ou decorrentes de quaisquer defeitos estruturais que se venham a verificar, desde que não sejam devidas ou tenham origem numa má utilização por parte da INQUILINA.”
11. De acordo com a Cláusula Décima Primeira do contrato de arrendamento:
“Quaisquer comunicações a efectuar nos termos do presente contrato pelas partes serão feitas por escrito, por meio de correio registado com aviso de recepção para as seguintes moradas (...)”.
12. Na data da celebração do contrato de arrendamento, a Autora entregou à Ré, a título de caução, a quantia de €29.916,00 (vinte e nove mil, novecentos e dezasseis euros), a ser devolvida no termo do contrato.
13. A caução destinava-se a assegurar o cumprimento das obrigações contratuais decorrentes do contrato de arrendamento, conforme cláusula 6.a, n.° 5, do contrato de arrendamento.
14. O locado foi entregue pela Ré à Autora no estado de usado mas previamente renovado com pintura.
15. Por carta registada com aviso de receção, datada de 24 de fevereiro de 2022, junta à p.i. como doc. n.° 5 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, a Autora denunciou o contrato de arrendamento comercial, com efeitos a partir do dia 30 de agosto de 2022.
16. A carta foi expedida, pela Autora, no dia 25 de fevereiro de 2022 e recebida, pela Ré, no dia 28 de fevereiro de 2022.
17. Depois de receber a carta de denúncia, em dia não concretamente apurado de Março de 2022, anterior ao dia 07, a Ré reuniu com a Autora, na pessoa da Dra. AA, e esta transmitiu-lhe que a razão pela qual havia decidido denunciar o Contrato de Arrendamento estava relacionada com a circunstância de necessitar de mais espaço para o exercício da sua atividade e que havia encontrado um edifício que pretendia adquirir, ao que a Ré deu-lhe conta de que possuía outro espaço para arrendamento.
18. No dia 7 de março de 2022, pelas 16h:09, a Ré remeteu à Autora o email junto à contestação como doc. 2, a fls. 52 e cujo teor se dá por reproduzido, onde se pode ler além de mais:
“Cara Dra. AA
(...) considerando o envio da v. carta de 24/02/2022 (...) não podemos deixar de salientar o seguinte:
O citado arrendamento foi efectuado pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de Agosto de 2018 e termo em 31 de julho de 2023, com um mês - julho - de carência, renovável (...) Conforme então acordado - n° 3 da cl 3a - a cessação antecipada do mesmo determina a obrigação de pagamento da totalidade das rendas relativas aos cinco anos iniciais de vigência.
Assim, deverão as rendas continuar a ser pagas pontualmente (...) não sendo admissível a sua compensação com a caução.”.
19. No dia 7 de março de 2022, pelas 16h:30m, a Senhora Dra. AA - administradora da Autora e uma das signatárias da carta de 24 de fevereiro de 2022 e com conhecimento da outra administradora da Autora e signatária da referida carta, a Senhora Dra. BB -, dirigiu um email à Ré com o seguinte teor:
“Caro Dr. CC Agradecemos a informação prestada.
Solicitamos que dê sem efeito a n/carta datada de 24.02.2022.
Com os meus melhores cumprimentos (...)”
(art. 23° da contestação).
20. No dia 8 de março de 2022, mediante email junto à contestação como doc. 3, com conhecimento, mais uma vez, da Senhora Dra. BB, a Dra. AA comunicou à Ré o seguinte:
“(...) Informo que os Advogados e demais Colaboradores que exercem funções na nossa sociedade vão ficar em trabalho intermitente.
Assim, e tendo em conta esta decisão, neste momento, o espaço que temos reúne os requisitos necessários ao exercício da sua atividade, não existindo necessidade de um escritório com maior dimensão (...)".
21. Por email de 17 de julho de 2022, junto à p.i. com doc. 8, a sócia e uma das administradoras da Autora, AA, informou a Ré que a saída do local arrendado iria ocorrer entre os dias 22 e 30 de julho de 2022.
22. Este email causou surpresa à Ré por estar convicta que a relação contratual se manteria, pelo menos, até final de julho de 2023.
23. A Ré não tinha até então tomado quaisquer medidas para: (i) verificar o estado do imóvel (ii) colocar o imóvel no mercado e/ou (iii) contactar potenciais interessados no mesmo.
24. Em 29 de julho de 2022, a Autora entregou ao segurança do prédio todas as chaves em seu poder, a saber: as chaves de acesso à fração, as chaves da caixa de correio e os cartões de acesso à garagem.
25. A Ré não devolveu à Autora o valor da caução, nem qualquer outro valor.
26. Aquando da saída da Autora o imóvel apresentava paredes com algumas manchas mais escuras, elementos metálicos e pregos por retirar das paredes, vinil de pavimento parcialmente levantado junto a uma parede; e a porta de entrada primitiva sem puxador.
27. Durante o arrendamento, a Autora colocou, a suas expensas, uma porta nova adicional de vidro (proteção) sobre a porta de entrada, tendo o locado ficado com duas portas de entrada sobrepostas.
28. A porta de vidro foi colocada do lado de fora do locado, pelo que o puxador foi transferido para a porta de vidro que se tornou a porta exterior do locado.
29. A Autora deixou ficar a porta de vidro, assim como o respetivo puxador.
30. Por cartas registadas com aviso de recepção, datadas de 01 de setembro de 2022, juntas à p.i. como docs. 11 e 12 e que se dão por reproduzidas, a Autora interpelou a Ré, quer na sua própria pessoa, quer na pessoa do seu mandatário, para a devolução do valor remanescente da caução no montante total de €25.180,80, no prazo máximo de 10 (dez) dias a contar da receção da carta.
31. Mediante as mesmas cartas, a Autora solicitou, igualmente, no mesmo prazo, a devolução, por correio, do termo de entrega referente às chaves de acesso à fracção, às chaves da caixa de correio e aos cartões de acesso à garagem.
32. As referidas cartas foram expedidas, pela Autora, no dia 01 de setembro de 2022 e recebidas, tanto pela Ré como pelo seu mandatário, no dia 02 de setembro de 2022.
33. A Ré respondeu à carta de 01/09 através da carta de 13 de Setembro de 2022, junta à contestação como doc. 6 e que se dá por reproduzida, interpelando a Autora para lhe pagar a quantia de € 37.005,35 (trinta e sete mil e cinco euros e trinta e cinco cêntimos) devida em virtude de a Autora não ter cumprido com o prazo de pré-aviso aplicável e a Ré ter que suportar custos com a reposição do locado nos termos do Contrato.
34. No ano de 2022, a Autora pagava à Ré a renda mensal de €4.025,20 pela fracção, acrescida da avença mensal pela utilização de 3 lugares de estacionamento no valor de €300,00, no total de €4.325,20, apresentando-se tais valores autonomizados em duas parcelas nas facturas emitidas pela Ré, e pagava a título de encargos condomínio a quantia mensal de €710,00 alvo de faturação autónoma.
35. A Ré procedeu a reparações no locado, discriminadas no orçamento junto como doc. 7 à contestação e que se dá por reproduzido, cujo custo ascendeu a €6.398,95 (seis mil, trezentos e noventa e oito euros e noventa e cinco cêntimos) incluindo a taxa de IVA em vigor e foi suportado pela Ré em 09/11/2022.
36. Conforme averbamento 1/20 ao Registo de Inscrição n.° 57/14 constante da certidão de registos da sociedade Autora, junta à réplica como doc. 1 e que se dá por reproduzida, a mesma obriga-se perante terceiros com a assinatura de dois administradores, sendo a administração da Autora exercida pela Dra. AA, Dra. BB e Dr. DD.
3.1.2. Factos não provados:
A factualidade alegada pela Autora nos art.ºs. 27° (que nos últimos anos, a sociedade Autora tem contado sempre com o mesmo número de colaboradores (cerca de 11 pessoas), não tendo verificado nenhum aumento de colaboradores no ano da denúncia do contrato (2022), nem no ano que a precedeu), 31° (na parte em que a Ré tivesse proposto o arrendamento de duas frações no oitavo andar do mesmo prédio, também da sua propriedade), 32° (que a Autora se mostrou sempre pouco recetiva a cumprir o propósito da Ré) 34° e 35° (que a sócia e administradora da Autora, Dra. AA, surpreendida com o teor do referido email da Ré, teve como primeira reação apresentar à Ré a possibilidade de a Autora prescindir apenas da compensação das rendas vincendas até à produção de efeitos da denúncia, com a caução e que foi apenas com este propósito que, em sua resposta ao email de 07/03, a mesma remeteu à Ré o email datado de 07 de março de 2022), 37° (que com o email de 08 de Março de 2022, a sócia e administradora da Autora pretendeu apenas pôr fim a quaisquer expetativas que a Ré ainda pudesse ter acerca da possibilidade de um novo arrendamento por parte da Autora relativamente às duas frações no oitavo andar do mesmo prédio, de modo a não ser mais pressionada nesse sentido), 47° (no sentido em que a administradora subscreveu a comunicação de 07/03 em nome próprio e não em representação da Autora), 101° (que os pregos não tivessem sido colocados pela Autora, encontrando-se os mesmos nas paredes do locado pelo menos desde a data do início do arrendamento), 112° (que o levantamento do vinil não tenha qualquer relação com a utilização feita pela Autora), 115° (que o levantamento do vinil se encontra diretamente relacionado com as características próprias do locado, designadamente ao nível da humidade, isolamento e exposição solar), da réplica.
2. A factualidade alegada pela Ré nos art.ºs. 22° (na parte em que a Autora tivesse transmitido que a necessidade de mais espaço se devesse ao crescimento da sociedade) e 23° (na parte em que o email de 07/03 foi remetido à Ré na sequência da reunião realizada com a Ré na qual se discutiu a possibilidade de esta alocar mais espaço à Autora), da contestação.
3. Fundamentos de direito.
3.1. Nulidade substancial do acórdão impugnado, por omissão e excesso de pronúncia.
No ver da recorrente, o acórdão impugnado encontra-se ferido com o valor negativo da nulidade substancial, por um duplo fundamento: a omissão e o excesso de pronúncia. Aquela omissão e este excesso resultariam, de harmonia com a alegação da recorrente, da circunstância de a questão que foi colocada à Relação não consistir em saber se tinha ou não a faculdade de denunciar o contrato de arrendamento, mas unicamente em saber qual o regime que lhe era aplicável, designadamente quanto ao aspecto capital do prazo de pré-aviso, e de a Relação, ter-se, antes, debruçado sobre a possibilidade ou não de cessação do contrato por via da denúncia em face do facto de as partes apenas terem previsto, no contrato, a possibilidade de oposição à renovação – questão, esta, que não foi objeto do recurso de apelação – e ter concluído que, pelo facto de as Partes terem regulado a matéria da oposição à renovação do contrato, não teria lugar o mecanismo da denúncia, questão de que, portanto, não podia tomar conhecimento.
O valor jurídico negativo da nulidade do acórdão por omissão de pronúncia resulta da abstenção, injustificada, de conhecimento de questões suscitadas pelas partes ou de pedidos por elas formulados. O tribunal deve, realmente, resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução encontrada para outras (art.ºs 130.º e 608.º, n.º 2, do CPC). O tribunal deve, pois, examinar toda a matéria de facto e analisar todos os pedidos formulados por elas, com excepção apenas das matérias ou dos pedidos que forem juridicamente irrelevantes ou cuja apreciação se tornar inútil pelo enquadramento jurídico escolhido ou pela resposta fornecida a outras questões. A nulidade que a reclamante assaca ao acórdão impugnado resulta da infracção deste dever (art.º 615.º c), 1.ª parte, ex-vi art.º 666.º, n.º 1, do CPC).
A propósito desta causa de nulidade da decisão – como este Supremo Tribunal tem reiterado, firme e consistentemente – há que fazer um distinguo entre questão que deve ser decidida e considerações, argumentos ou razões produzidas pelas partes para sustentar o seu ponto de vista: desde que decida a questão posta, o tribunal não tem de se ocupar nem está vinculado a apreciar os fundamentos ou razões em que as partes se apoiam para sustentar a sua pretensão3. Como é comum, quando as partes põem ao tribunal uma dada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos essas razões, argumentos ou fundamentos. Maneira que, para se concluir pela invalidade do acto decisório do tribunal importa verificar qual era o âmbito ou perímetro do dever de decidir; a nulidade substancial de qualquer acto decisório por uma omissão de pronúncia só se verifica se o tribunal, de modo injustificado, se abstiver de resolver uma questão compreendida ou inscrita no âmbito daquele dever.
Nula é também a decisão quando conheça de questões de que não podia tomar conhecimento, portanto, quando esteja viciada por excesso de pronúncia (art.º 615.º. nº 1 d), 2ª parte, do CPC). Por força deste corolário do princípio da disponibilidade objectiva, verifica-se um tal excesso, por exemplo, sempre que o juiz ou juízes utilizam, como fundamento da decisão, matéria não alegada ou absolvem num pedido não formulado. A decisão é, pois, nula quando condene em quantidade superior – num mais – ou em objecto diverso do pedido – num aliud. Este excesso de pronúncia pode, pois, ser parcial ou qualitativo, consoante o tribunal conheça de um pedido que quantitativamente ou qualitativamente distinto do que foi formulado pelo autor (art.ºs 609.º, n.º 1, e 615.º, n.º 1, c), do CPC).
Face a estes enunciados, temos por certo que o acórdão impugnado não padece do vício da nulidade substancial que a recorrente lhe assaca.
Tal como qualquer outro tribunal, a Relação no que respeita ao direito, é livre e, portanto, no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito, goza de absoluta liberdade (art.º 5.º, n.º 3, do CPC). As partes fornecem os factos ao juiz – mas a sua qualificação jurídica, o seu enquadramento na norma ou princípio jurídico aplicável, é função própria, também da Relação, no exercício do qual procede com a liberdade que a lei de processo lhe assinala. Trata-se de um aspecto do princípio iuris novit curia, princípio de que decorre além da aplicação do direito em concordância com a qualificação proposta pelas partes, também a liberdade de qualificação pelo tribunal dos factos alegados pelas partes. Liberdade de qualificação que, porém, não deve ser confundida com a dispensa da vinculação aos pedidos formulados pelas partes, dado que, apesar de poder qualificar como entender os factos alegados pelas partes, dentro da qualificação que atribui a esses factos, só pode pronunciar-se sobre os pedidos formulados pelas partes (art.ºs 3.º, n,º 1 e 608.º, n.º 2, 2.ª parte, do CPC).
Na espécie do recurso, embora a conflitualidade das parte gravitasse, não em torno da admissibilidade da denúncia do contrato de arrendamento que as vinculada, mas apenas à volta do prazo de antecedência aplicável, à Relaçáo era lícito, usando da sua liberdade de qualificação dos factos materiais adquiridos para o processo – expressa no brocardo mihi facta, dabo tibi ius – concluir, sem violar a sua vinculação temática ao objecto do recurso tal como era recortado pela recorrente na sua alegação do recurso de apelação, que, afinal, a recorrente não assistia, sequer, o direito de fazer cessar o contrato por denúncia e, em coerência para, sem conhecer de pedido diverso ou distinto do formulado pela autora, julgar aquele recurso improcedente. Quando muito, ao acórdão era exigível que, antes de enquadrar juridicamente o objecto da acção e do recurso de modo claramente diferente do perspectivado pelas partes, lhes facultasse o exercício do contraditório, concebido aqui como princípio ou direito da audiência, portanto, como oportunidade de a parte influir através da sua audição pelo tribunal, no decurso do processo e, portanto, de participar constitutivamente, na declaração do direito do caso e na conformação da sua situação jurídico-processual futura (art.º 3.º, n.ºs 1 e 3, do CPC).
Independentemente da correcção deste último argumento, certo é que, apesar da modificação – lícita - da qualificação dos factos fornecidos pelo processo, a Relação não deixou por resolver, ainda que de modo puramente indirecto, a questão concreta controversa que lhe foi submetida pela apelante – dado que, na perspectiva do acórdão recorrido, a recorrente nem sequer titula o direito de denunciar o contrato de arrendamento - nem conheceu de um pedido, quantitativa ou qualitativamente, distinto do formulado por aquela parte. Devendo concluir-se pela incorrecção da qualificação dos factos feita pela Relaçáo, o caso é de error in iudicando – por escolha da norma errada para enquadrar o caso concreto e, assim, de violação primária de lei substantiva - e não de error in procedendo, como é caracteristicamente aquele que subjaz ao desvalor da nulidade, tanto por uma omissão como por um excesso de pronúncia.
O acórdão contestado não se encontra, assim, maculado por um vício de limites dado que contém tudo o que devia conter - e não contém mais do que devia conter.
Por este lado, o recurso não dispõe, pois, de bom fundamento.
3.2. Objecto material da revista.
De harmonia com a lei, o contrato de arrendamento pode cessar por acordo das partes – revogação – resolução, ou cessação unilateral, baseada em causa adequadas, caducidade, denúncia, ou outras causas previstas na lei (art.º 1079.º do Código Civil, na sua redacção actual).
As normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia são, por expressa declaração da lei, ressalvada disposição legal contrária, injuntivas (art.º 1080.º do Código Civil, na sua redacção actual). E uma disposição legal contrária é, precisamente, a que regula a duração, denúncia e a oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais: as regras destas formas de cessação deste subtipo de contratos de arrendamento, são livremente estabelecidas pelas partes; na falta de estipulação, é aplicável àqueles arrendamentos, o disposto quanto ao arrendamento para habitação; a duração tem, porém, uma regra supletiva especial: em vez de, na falta de convenção, se concluir pela presença de um contrato com prazo certo pelo prazo de dois anos, a lei fixa o prazo de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano (art.º 1110.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil, na sua redacção actual).
Importa, contudo, precisar o âmbito da autonomia privada, ou de actuação jurígena das partes quanto às causas de cessação dos arrendamentos para fins não habitacionais representadas pela denúncia e pela oposição à renovação: às partes é lícito, por convenção, regular o conteúdo e modo concreto de exercício de qualquer das apontadas causas de extinção do contrato - mas não de as suprimir4 (art.º 405.º do Código Civil). Uma tal supressão seria nula, desde logo, por violação da norma injuntiva que enumera, em geral, as causas de cessação do contrato de arrendamento urbano (art.º 280.º, n.º 1, do Código Civil).
De outro aspecto, se as partes não regularam por convenção a cessação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, v.g. por denúncia, essa omissão não significa, em caso algum, a inaplicabilidade a esse contrato de uma tal causa de cessação, mas apenas a sujeição da actuação dessa causa de supressão do contrato às regras supletivamente dispostas na lei. Questão espinhosa é, porém, a de saber quais são exactamente as normas supletivamente aplicáveis, designadamente ao prazo mínimo de antecedência da denúncia que deve ser observado.
Em termos genéricos, a denúncia do contrato, que não dispõe de um regime geral, é uma causa de cessação do contrato unilateral, não retroactiva, própria das relações duradouras, podendo dispor de uma permissão específica ou derivar da boa fé, e discricionária, podendo, porém, exigir um pré-aviso; a oposição á renovação, que também não dispõe de um regime geral, é igualmente uma causa de extinção do contrato, unilateral, não retroactiva, própria das relações duradouras que se renovam automaticamente, exigindo, em certos casos, um fundamento sendo, nessa hipótese, vinculada. A denúncia é, assim, uma declaração de vontade unilateral receptícia que, no rigor dos princípios, seria discricionária, embora seja visível uma forte tendência para em determinados contratos, como, v.g., o arrendamento, a lei defender a estabilidade da relação no interesse de um dos contraentes, limitando drasticamente ou até excluindo toda a possibilidade de o outro contraente denunciar o contrato. Nos casos em que é admitida é também patente a tendência de exigir que seja feita com prazos de antecedência mais ou menos longos, com os quais se visa acautelar os interesses da contraparte do denunciante: do arrendatário, que carecerá de algum tempo para encontrar outro local; do senhorio que procurará novo inquilino para rentabilizar o seu investimento. Em matéria de arrendamento a lei estabelece, hoje, um claro distinguo entre a denúncia e a oposição à renovação, embora esta, no rigor das coisas, não seja uma forma de extinção do contrato, que cessará por caducidade e não pela oposição; extingue, de facto, a relação complexa, que se conserva ao longo das sucessivas renovações.
A Sra. Juíza de Direito assentou em que, apesar de não se ser objecto de previsão contratual, o contrato que vincula a recorrente e a recorrida era susceptível de denúncia pela primeira; a Relação, diferentemente, concluiu, porém, que a recorrente não dispõe daquela faculdade. Razão: as partes não previram a extinção do contrato por denúncia, limitando-se a prever e a regular, de modo especial, a cessação do contrato por oposição à renovação, para qual estabeleceram o prazo de antecedência de 180 dias, regulação que é incompatível com o regime da denúncia, supletivamente aplicável, dos contratos de arrendamento urbano para habitação (art.º 1098.º, n.ºs 2 e 3, do Código Civil).
Pelas razões apontadas, esta conclusão – e o fundamento em que se baseia – não se têm por correctos. O facto de as partes apenas terem previsto e regulado, como causa de cessação do contrato a oposição à renovação, não decorre, como corolário que não possa ser recusado, a inaplicabilidade da causa de cessação do contrato representada pela denúncia, com a consequente atribuição ao arrendatário do direito de promover a sua cessação, por esse motivo – mas apenas a actuação daquela causa de supressão por aplicação das regras supletivamente dispostas na lei, precisamente para o caso de ausência de uma convenção específica sobre o ponto. Levado às últimas consequências, o entendimento do acórdão impugnado conduziria a resultados desrazoáveis, dado que, por exemplo, como as partes não regularam a revogação do contrato ou sua extinção por confusão ou por alteração das circunstâncias, o contrato, na lógica argumentativa do acórdão recorrido, não poderia cessar por qualquer destas causas (art.ºs 437.º, n.º 1, 868.º a 873.º e 1082.º n.º 1, do Código Civil). Sendo isto assim, a única coisa que realmente se pode discutir é se ao caso é aplicável o regime supletivo da denúncia do arrendamento para fins habitacionais, no qual se estabelece um pré-aviso de 120 dias – como com veemência sustenta a recorrente – ou antes – como decidiu a 1.ª instância – o regime também supletivo da denúncia previsto para os casos de falta de estipulação de prazo de duração do contrato, que fixa um pré-aviso de 1 ano (art.ºs 1098, n.º 3, ex-vi art.º 1110.º, n.º 1, e 1110.º, n.º 2, do Código Civil).
Apesar do carácter particularmente espinhoso da questão, crê-se que a razão está do lado da Sra. Juíza de Direito: não tendo a denúncia sido objecto de qualquer convenção contratual, o arrendatário pode, mesmo assim, denunciar o contrato de arrendamento para fim não habitacional - mas apenas com uma antecedência mínima igual ou superior a 1 ano, relativamente ao termo contratualizado, ainda que as partes tenham fixado expressamente um prazo de duração do contrato5. Realmente, de um aspecto, a determinação, ex-lege, de que nos contratos de arrendamento para fim não habitacional de que a denúncia só é admissível desde que seja observado o prazo de antecedência igual ou superior a 1 ano, não está dependente do facto de o contrato nada prever quanto ao seu prazo de duração e, de outro, a falta de estipulação, pressuposto da aplicação supletiva daquele prazo, compreende tanto a omissão de convenção sobre a duração do contrato, como a ausência da contratualização de um qualquer outro prazo mínimo de denúncia. De resto, mal se compreenderia que, no caso de falta de estipulação do prazo de duração do contrato, o contrato se considerasse concluído pelo prazo de 5 anos e o prazo de antecedência mínimo de denúncia do contrato fosse de 1 ano ao passo que, tendo-se fixado aquele prazo de duração do contrato, o prazo de denúncia fosse apenas de 120 dias, portanto, que para uma prazo igual de duração do contrato, o prazo de anterioridade da denúncia fosse desigual. Efectivamente, a exigência de um prazo de pré-aviso para o exercício do direito de denúncia do arrendatário visa, patentemente proteger o senhorio contra uma extinção antecipada; não há razão lógica ou material bastante para que o prazo de anterioridade da denúncia, que dá expressão a essa tutela, deva variar, consoante a duração do contrato tenha sido contratualmente fixada ou tenha sido determinado por intervenção de uma norma supletiva.
No caso do recurso, a autora procedeu à denúncia do contrato – declaração que foi recebida pela recorrida no dia 28 de Fevereiro de 2022 – com efeitos a partir de 30 de Agosto do mesmo ano. Porém, na sequência de mensagem de correio electrónico da recorrida, datada de 7 de Março de 2022, na qual aquela salientava que a cessação antecipada do contrato determinava o pagamento da totalidade da rendas relativas aos 5 anos iniciais de vigência, uma das administradoras da autora, a Dra. AA, com conhecimento da outra administradora, remeteu à recorrida, uma mensagem de correio electrónico, datada de 7 de Março de 2022, com este conteúdo: solicitamos que dê sem efeito a n/ carta datada de 24.02.2022.
A Sra. Juíza de Direito deu a esta comunicação o sentido ou o significado de revogação da carta de denúncia, visando retirar-lhe toda a eficácia ou virtualidade extintiva do contrato. A recorrente discorda, desde logo porque, no seu ver aquela comunicação da sua administradora apenas comporta o sentido de a Recorrente vir a dar sem efeito o teor da carta de denúncia na parte apenas relativa à compensação das rendas vincendas com a caução. Esta questão coloca um puro problema de facto e, feito o exercício da prova, não se provou que a sócia e administradora da Autora, Dra. AA, surpreendida com o teor do referido email da Ré, teve como primeira reação apresentar à Ré a possibilidade de a Autora prescindir apenas da compensação das rendas vincendas até à produção de efeitos da denúncia, com a caução e que foi apenas com este propósito que, em sua resposta ao email de 07/03, a mesma remeteu à Ré o email datado de 07 de março de 2022. Dado que o Supremo Tribunal de Justiça é um tribunal de revista e, portanto, não controla a decisão da questão de facto e não revoga por erro de facto, controlando apenas a decisão de direito e só revogando por erro de direito, limitação que é justificada pela função de harmonização jurisprudencial sobre a interpretação e aplicação da lei que é característica e própria dos tribunais supremos, o que daqui decorre para a improcedência deste fundamento do recurso é meramente consequencial (art.ºs 46.º da LOSJ, aprovada pela Lei n.º 62/2013, de 26 de Agosto, e 682.º, n.º 1, do CPC)
A declaração de denúncia é, evidentemente, declaração-manifestação de vontade. É manifestação de vontade, que se integra no núcleo dos actos jurídicos negociais e não dos meros actos reais ou meramente exteriores. Trata-se, além disso, de uma declaração negocial com uma natureza receptícia ou recipienda, porque tem um destinatário determinado: a contraparte do denunciante no contrato. De harmonia com as regras gerais, vale para a perfeição da declaração de denúncia recipienda um sistema misto que combina a relevância da recepção e do conhecimento. Em consequência, a declaração de denúncia torna-se eficaz no momento em que o destinatário – a contraparte contratual - dela tome conhecimento, efectivo ou presumido (art.º 224.º do Código Civil). Problema de solução difícil é o de saber se a declaração de denúncia é irretratável. Ainda quando a declaração de denúncia traduza uma vontade definitiva pura, séria e definitiva de suprimir o contrato, é de questionar se o denunciante poderá revogar a sua intenção retirando a denúncia. Dito doutro modo: será que o denunciante, depois de ter comunicado à contraparte a denúncia poderá voltar atrás por um acto unilateral de manifestação de uma vontade – contrária – de manutenção do contrato, ou será que, afinal, o tom categórico da declaração vincula o seu emitente, sendo uma espécie de última palavra, fixando inexoravelmente a posição dos contraentes, que exclua a possibilidade de ainda optar pela subsistência do contrato? Aceitando a concepção dominante da denúncia como declaração negocial, parece que a revogação fica sujeita aos apertados limites sustentados pela teoria da recepção e do conhecimento (art.º 224.º do Código Civil).
Em geral, a eventualidade de o contraente voltar atrás com uma declaração que pretendia definitiva é compreensível se se pensar na possibilidade de alteração do quadro circunstancial ou do contexto que originou a declaração bem como na percepção mais tardia dos efeitos inerentes à denúncia. Esta nova avaliação bem pode, aliás, ir ao encontro dos interesses da contraparte. A preclusão da possibilidade de unilateralmente voltar atrás com a denúncia – que não exige a aceitação pela contraparte do recesso - só deverá, pois, ocorrer a partir do momento em que, de acordo com os interesses da contraparte, se tenha consolidado, em termos definitivos, a extinção do contrato, levando o último a exercer direitos incompatíveis com a permanência dele – no caso do contrato de arrendamento, v.g. arrendando a coisa a terceiro - ou a perder o interesse no cumprimento das obrigações que dele emergem, o que não pressupõe, necessariamente, a existência de um investimento de confiança ou de acções concretas. Assim, por aplicação dos princípios gerais, a retratação do contraente só deve considerar-se irremissivelmente excluída se a contraparte, na sequência da declaração primitiva de denúncia tiver já transformado a obrigação numa relação obrigacional secundária ou numa relação de liquidação. E, nitidamente, não é esse o caso do recurso, como, eloquentemente decorre da circunstância de o email de 17 de julho de 2022, junto à p.i. com doc. 8, no qual a sócia e uma das administradoras da Autora, AA, informava a Ré que a saída do local arrendado iria ocorrer entre os dias 22 e 30 de julho de 2022, ter causado surpresa à Ré por estar convicta que a relação contratual se manteria, pelo menos, até final de julho de 2023, Ré (que) não tinha até então tomado quaisquer medidas para: (i) verificar o estado do imóvel (ii) colocar o imóvel no mercado e/ou (iii) contactar potenciais interessados no mesmo.
A recorrente, obtempera, porém, acto contínuo, que a declaração de revogação da denúncia é nula por não ter observado a forma convencionada no contrato de arrendamento para as comunicações entre as partes. Colocado o problema estritamente no plano da inobservância da forma contratualizada para aquelas comunicações, tem-se a objecção por inteiramente improcedente.
Tendo as partes decidido submeter uma qualquer declaração negocial a forma especial, estabelece-se uma presunção de essencialidade, em consequência da qual a emissão pelas partes de uma qualquer declaração que não a observe, se presume que as partes não ficam vinculadas enquanto a forma convencionada não for respeitada (art.º 223.º, n.º 1, do Código Civil). Todavia, como se trata de uma simples presunção iuris tantum, pode ser objecto de ilisão, mediante prova do contrário, prova que poderá resultar das circunstâncias do caso, sempre que estas evidenciem que as partes, perfeitamente cientes da prévia fixação de uma forma mais exigente ou simplesmente diversa para a declaração, quiseram, não obstante vincular-se, sem sujeição à mesma, assim revogando ou derrogando a convenção quanto à forma que concluíram (art.º 350.º, n.º 2, do Código Civil). Em qualquer caso, dado que o efeito sob a forma a adoptar se reduz àquela presunção, as consequências da preterição da forma convencionada pelas partes limita-se à ineficácia da declaração, meramente presumida, não sendo a preterição de requisitos formais, de origem convencional, geradora do vício grave da sua nulidade.
Como decorre linearmente dos factos materiais apurados pelas instâncias, as partes, já em pleno contexto de cessação do contrato, passaram a comunicar entre si, sem o mínimo reparo de qualquer delas, através de mensagens de correio electrónico – meio que comprovadamente assegurou a cognoscibilidade das comunicações – e, mais do que isso, a actuar de harmonia com o conteúdo dessas mesmas comunicações. Este comportamento de ambas as partes vale como revogação ou derrogação da forma convencionada e, consequentemente, como ilisão da presunção da ineficácia das declarações correspondentes. Mas ainda que, ex-adverso, assim se não devesse entender, haveria então que convocar para o caso o caso o princípio regulativo da boa fé (art. 762.º, n.º 2, do Código Civil). A consideração do princípio da boa fé – ou a transposição para o domínio contratual do princípio neminem laedere – impõe que ambas as partes se conduzam, no trato negocial, orientadas por uma ideia de colaboração leal, sensível aos interesses da contraparte, sendo certo que os deveres acessórios não necessitam de estipulação expressa ou sequer de decorrer directamente do conteúdo contratual, dado que emergem da lei ou da cláusula geral da boa fé e destinam-se a garantir a justiça contratual e a assegurar certos conteúdos éticos de que a ordem jurídica não pode prescindir. Os deveres acessórios de conduta são, assim, avoluntarístiscos, no sentido de que a boa fé em sentido objectivo actuará independentemente do programa contratual estabelecido pelos contraentes, assumindo uma função integrativa ou ordenadora do seu comportamento: porque decorrem do princípio regulativo estruturante da boa fé, os deveres acessórios de conduta não carecem de se fundar na regulação contratual acordada, podendo transcendê-la, sendo autónomos, face ao conteúdo do contrato, sem prejuízo da sua integração no seu perímetro, dada a relação de especial pertinência no tocante ao seu fim. Ora seria perfeitamente contrário ao princípio da boa fé, e aos deveres acessórios de conduta que dela materialmente arrancam, admitir a recorrente, depois de aceitar como bom o uso pela recorrida daquela forma de comunicação, diversa da convencionada, e de ela mesma a utilizar múltiplas vezes e de agir em conformidade com o seu conteúdo, a invocar a sua ineficácia e, mesmo, ainda que erroneamente, a sua nulidade.
Todavia, a recorrente logo acode com outra objecção: a declaração de revogação da denúncia não a vincula uma vez que, em contravenção dos seus estatutos que exigem a assinatura de dois dos seus administradores, foi subscrita apenas por um deles.
A recorrente é uma sociedade de advogados, uma sociedade de profissionais e uma sociedade civil atípica - relativamente à qual o regime geral das sociedades civis puras constitui o quadro de referência - gozando de personalidade jurídica (art.ºs 212.º- A do Estatuto da Ordem dos Advogados, aprovado pela Lei n.º 145/2015, de 9 de Setembro, na sua redacção actual, e 5.º, n.º 1, da Lei 53/2015, de 11 de Junho).
As pessoas colectivas não têm, naturalisticamente, vontade própria: para a formação e exteriorização da sua vontade são, por isso, necessários, órgãos. É o que sucede patentemente também com as sociedades civis de profissionais, que, enquanto pessoas colectivas de direito privado, se constituem como centros de imputação de normas jurídicas, e têm aptidão para agir juridicamente, cumprindo obrigações e exercendo direitos, de modo permanente e directo, através dos seus órgãos: os actos praticados pelos titulares destes órgãos projectam-se, de modo automático e directo, na sociedade a que pertencem, através – segundo a orientação dominante – de vínculos de organicidade, que, portanto, dão lugar a uma representação orgânica. Tratando-se de uma representação orgânica, haverá que aplicar-lhe, na medida em que exista analogia e com as necessárias reconformaçóes, as regras da representação voluntária.
Nas sociedades civis os poderes de representação, em juízo ou fora dele, são atribuídos aos seus administradores, de acordo com o que resulte do contrato ou segundo as regras fixadas na lei, relativas ao próprio exercício da administração (art.ºs 996.º, n.º 1, e 985.º do Código Civil).
O órgão administrativo-executivo da sociedade pode ser singular ou plural. Se for singular a representação orgânica, tanto activa como passiva, competirá, evidentemente, ao administrador único; no caso de ser plural, o exercício dos poderes de representação pode ser organizado segundo o modelo da representação disjunta – cada um dos administradores tem poderes para vincular a sociedade – da conjunção integral – em que é necessária a intervenção de todos os administradores – da conjunção maioritária – que exige a intervenção da maioria dos administradores – e da conjunção minoritária – que reclama a intervenção da minoria dos administradores.
Nas sociedades civis vale, para a representação activa, o modelo da representação disjunta: a sociedade vincula-se pela intervenção de qualquer dos seus administradores (art.º 985.º n.º 1, do Código Civil). Este esquema é, porém, supletivo, admitindo, portanto, disposição diversa do contrato (art.º 985.º, proémio, e 996.º, n.º 1, in fine, do Código Civil). Quer a representação caiba a qualquer um dos administradores ou se exija para que a sociedade fique vinculada a intervenção de todos ou de alguns deles, qualquer deles tem o direito de opor a acto que outro ou outros pretendam realizar (art.º 985.º n.º 2, do Código Civil).
Este regime coloca, evidentemente, o problema de saber se a sociedade se pode considerar vinculada, caso o número de administradores que intervieram em determinado negócio, seja inferior ao previsto no pacto social, e se esta circunstância é, ou não, oponível a terceiros ou a estes é facultada a sua invocação, questão que é objecto de larga e acesa controvérsia, tanto doutrinal como jurisprudencial.
Para uma orientação que pode dizer-se mais clássica, a incorreção ou a irregularidade da representação societária determina a ineficácia do negócio relativamente à sociedade; uma corrente mais moderna, sustenta, diversamente que a aquela irregularidade determina a inoponibilidade do negócio a terceiros, não podendo ser invocada por estes, pelo que ainda que a maioria dos administradores – prevista na lei ou no contrato – não intervenha no negócio, este é plenamente válido e eficaz e vincula a sociedade.
Realmente, embora a lei – ou o contrato – exijam a intervenção de mais do que um administrador, não falta quem entenda que as sociedades ficam vinculadas pelos negócios jurídicos concluídos por um só administrador, instituindo, deste modo, um modelo de funcionamento disjunto da administração, contrastante com o modelo legal ou estatutário. Esta solução seria imposta, materialmente, pela prevalência dos interesses de terceiros de boa fé, sobre os interesses da sociedade, terceiros a quem não é exigível, numa área essencialmente marcada pelas necessidades de tutela e de agilização do tráfego jurídico, uma investigação ou indagação pormenorizada sobre as regras, vigentes em cada momento, de vinculação da sociedade ou sobre o seu objecto ou interesse social. Portanto, o acto realizado pelos órgãos da sociedade, ainda que em contravenção das regras de vinculação, dispostas na lei ou no contrato, ou alheio ao objecto social ou aos interesses sociais, deve ter-se por eficaz se o terceiro que com ela contratou estava de boa-fé.
Reconhecendo-se, embora, a subida dificuldade da questão, tem-se por doutrina preferível a da derrogabilidade do método conjuntivo e, portanto, que, apesar de ser aplicável, supletiva ou estatutariamente, a conjunção, a sociedade fica vinculada pelos actos praticados por um só administrador, que, nesta conjuntura, serão eficazes relativamente à sociedade.
À luz desta orientação – que considera precludida a doutrina dos actos ultra vires e consagra o princípio da tutela da aparência em matéria de vinculação das sociedades – apenas na eventualidade de o terceiro se encontrar de má fé - entendida aqui em sentido psicológico, i.e. como conhecimento da irregularidade - poderá a sociedade desvincular-se do acto praticado pelos seus administradores. Mas esta desvinculação depende da observância deste requisito: a sociedade provar que o terceiro conhecia a irregularidade do acto (art.º 269.º, por analogia, do Código Civil). Entendimento que se justifica até para dissuadir sociedades – e administradores – de condutas menos escrupulosas, i.e., de caso pensado, praticarem actos em representação da sociedade em contravenção às regras estatutárias relativas a essa representação, ordenados pelo propósito de, caso o acto se venha a revelar desfavorável para a sociedade, permitir a esta desvincular-se, opondo ao terceiro, a irregularidade da representação.
De outro aspecto, importa reter que mesmo considerando-se que, por virtude da intervenção de apenas um administrador, ou de mais que um, mas em número insuficiente, contra o disposto na lei ou nos estatutos, a sociedade não fica vinculada pelos negócios concluídos por aqueles, ainda assim haverá vinculação se esses negócios forem autorizados ou ratificados, autorização ou ratificação que, nos termos gerais, pode ser expressa ou meramente tácita, e que tem eficácia retroactiva, considerando-se o negócio eficaz desde o momento da sua conclusão (art.º 268.º, 2.ª parte, do Código Civil, por analogia). E um caso concludente de ratificação tácita é, decerto, por exemplo o cumprimento das obrigações que para a sociedade emergem dos negócios concluídos, nas condições apontadas, pelos seus administradores ou a conclusão do negócio por um dos administradores, com inteiro conhecimento e sem qualquer oposição do outro ou outros (art.ºs 217.º, n.º 1, in fine, e 269.º do Código Civil). E se a sociedade assumiu o acto, expressa ou tacitamente, a própria possibilidade de provar que o terceiro conhecia a irregularidade do acto fica, irremissivelmente, precludida.
No caso, é seguro que todo um conjunto de actos foram praticados por apenas uma das suas administradoras, em violação da regra estatutária que exigia a intervenção conjunta de uma outra. De harmonia com o entendimento que se tem por preferível, apenas no caso de a recorrida se encontrar de má fé, i.e., ter conhecimento da irregularidade da representação, será lícito à recorrente desvincular-se dos negócios praticados por um dos seus administradores em violação da regra da conjunção. É certo que a recorrente alega que a Recorrida tinha conhecimento do modo de vinculação da Recorrente; mas não o é menos que um tal conhecimento não encontra nos factos materiais apurados pelas instâncias um tradução inequívoca adequada. Conhecimento que – ao contrário do que a recorrente alega – não decorre da circunstância de o contrato de arrendamento ter sido outorgado em representação da recorrente por dois administradores, dado que daí apenas decorre a intervenção de dois administradores, mas não que os estatutos impusessem necessariamente essa intervenção conjunta, o mesmo é dizer que a sociedade não pudesse ser representada – como, aliás, dispõe a regra legal – de modo disjunto, i.e., por apenas um só deles.
De outro aspecto, todos os actos praticados por uma da administradoras o foram com o conhecimento da outra e a matéria de facto adquirida para o processo não mostra que a última se tenha oposto, por qualquer modo, à prática pela primeira, daqueles mesmos actos. Pelas razões apontadas, não será excessivo ver aqui uma autorização ou mesmo uma ratificação, ainda que meramente tácita, dos actos praticados singularmente pela administradora da recorrente e, portanto, pela sua oponibilidade à última.
Adquiridos estes pressupostos, considera-se correcta a conclusão tirada pela Sra. Juíza de Direito de que a recorrente revogou, eficazmente, a declaração de denúncia contida na carta de 24 de Fevereiro de 2022 e que o contrato cessou, de facto, no dia 29 de Julho de 2022, data em que aquela – na sequência de mensagem de correio electrónico datada de 17 de Julho de 2022, na qual anunciava a desocupação da fracção objecto mediato do contrato de arrendamento entre os dias 22 e 30 de Julho, anúncio a que deve atribuir-se o valor de denúncia – entregou ao segurança do prédio as chaves de acesso à fracção à caixa do correio e os cartões de acesso à garagem. Cessação do contrato que, por não ter comprovadamente, observado o prazo de pré-aviso de 1 ano, constitui a recorrente no dever de proceder ao pagamento das rendas correspondentes ao prazo de pré-aviso em falta (art.º 1098.º, n.º 6, 1.ª parte, ex-vi art.º 1110.º, n.º 1, do Código Civil, na sua redacção actual).
Nestas condições, a decisão de improcedência da acção e de procedência – parcial – da reconvenção, contida nas alíneas a) e b) da sentença da 1.ª instância, encontrada pelas instâncias é correcta, embora, como se observou, o acórdão impugnado não o seja do ponto de vista da fundamentação.
Do percurso argumentativo percorrido extraem-se, pela sua saliência, as proposições conclusivas seguintes:
- Ainda que as partes nada convencionem, no contrato de arrendamento para fins não habitacionais, sobre a sua cessação por denúncia, ao arrendatário assiste a faculdade de o fazer cessar por essa causa;
- O n.º 2 do artigo 1110.º do Código Civil, que estabelece a antecedência mínima para a denúncia do contrato de arrendamento para fins não habitacionais o prazo de 1 ano é aplicável, tanto no caso de as partes terem convencionado um prazo de duração do contrato, como no caso de ausência dessa estipulação.
A recorrente sucumbe no recurso. Essa sucumbência torna-a objectivamente responsável satisfação das respectivas custas (art.º 527.º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil).
4. Decisão.
Pelos fundamentos expostos, nega-se a revista.
Custas pela recorrente.
2024.12.10
Henrique Antunes (Relator)
Manuel Aguiar Pereira
Anabela Luna de Carvalho
_____________________________________________
1. Acs. do STJ de 12.10.2023 (1901/21), 30.11.2023 (1120/20), 29.09.2022 (19864/15), 19.02.2015 (302915/11) e de 30.04.2015(1583/08); Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Coimbra, 2022, pág. 425.↩︎
2. Ac. do STJ de 30.11.2021 (19/20) e Maria Olinda Garcia, Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019, in Julgar, online, Março de 2019, pág. 8, Jéssica Rodrigues Ferreira, Análise das principais alterações introduzidas pela Lei.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, aos regimes de denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, in Revista Electrónica de Direito, Fevereiro de 2020, n.º 1, Vol. 21, disponível em https://cije.up.pt//client/files/0000000001/5-artigo-jessica-ferreira_1584, e Rui Paulo Coutinho de Mascarenhas Ataíde e António Barroso Ramalho Rodrigues, Denúncia e oposição à renovação do contrato de arrendamento urbano, in Revista de Direito Civil, Lisboa, Ano 4, n.º 2, 2019, pág. 298.↩︎
3. Por último – e por todos – o Ac. do STJ de 08.02.2024 (995/20).↩︎
4. Ac. do STJ de 20.05.2021 (192/19).↩︎
5. Trata-se, de resto, da orientação prevalecente nas Relações: Acs. da RL de 14.09.2023 (3877/21), da RP de 29.01.2013 (27/11) e de 04.07.2013 (1477/12), da RE de 20.20.2016 (1384/15) e da RG de 30.04.2020 (535/18); em sentido idêntico, Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano Anotado Regime Substantivo e Processual, 2103, 2.ª edição, pág. 84. Diferentemente, o Ac. da RE de 16.05.2019 (2335/16) e L. Menezes Leitão – Arrendamento Urbano, 8.ª edição, Almedina, pág. 169, nota (178) – que, porém, acentua que como tende a interpretar o art.º 1110.º, n.º 2 do Código Civil) como limitada aos casos em que não houve estipulação de prazo lhe parece mais lógica a solução de que a antecedência para a denuncia do arrendatário seja a de 120 dias, ainda que dê lugar a uma incongruência do regime legal.↩︎