| 310/11.1TVPRT.P1.S1 |  |
IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO
IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
OBRIGAÇÕES DE MEIOS E DE RESULTADO
BOA FÉ
CÁLCULO DA INDEMNIZAÇÃO
TRADIÇÃO DA COISA
OCUPAÇÃO DE IMÓVEL
DIREITO CIVIL – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / CUMPRIMENTO E NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES / IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO IMPUTÁVEL AO DEVEDOR / FALTA DO CUMPRIMENTO IMPUTÁVEL AO DEVEDOR – DIREITOS REAIS / DIREITO DE PROPRIEDADE / PROPRIEDADE HORIZONTAL / DIREITOS DOS CONDÓMINOS.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 401.º, 410.º, 442.º, N.º2, 433.º, 762.º, N.º2, 790.º, 798.º, 799.º, 801.º, 1422.º, 1422.º-A, N.º3.
I - Um contrato promessa é um contrato preliminar que constitui a convenção de prestação de um facto, qual seja a celebração do contrato definitivo.
II - A obrigação pela qual os promitentes vendedores se comprometem a individualizar o espaço prometido vender – constituindo uma nova fracção autónoma que provinha da divisão, em duas, de uma outra – e a obter a necessária autorização da assembleia de condóminos, deve ser tida como uma obrigação de resultado e não como uma obrigação de meios que, se não alcançados, impediriam a realização do contrato de compra e venda.
III - Pese embora a autonomização se tenha revelado inviável por motivo alheio à vontade dos autores, é de considerar que a situação se configura como uma impossibilidade objectiva de cumprimento – e não como uma mera impossibilidade superveniente de facto – que, face aos termos em que se vincularam – na medida em que assumiram o risco da falta de verificação do resultado que previram –, só a eles é imputável.
IV - Tendo-se previsto, no contrato-promessa de compra e venda, o prazo de um ano para a celebração do contrato definitivo e perdurando, por mais de 14 anos, a impossibilidade de concretização do negócio prometido, constitui manifesta violação do princípio da boa fé a imposição da subsistência daquele contrato preliminar, devendo o mesmo ser resolvido (art. 801.º, n.º 1, do CC).
V - Tendo ocorrido a tradição da coisa prometida vender e tendo os réus passado a fruir desse espaço de acordo com o clausulado no contrato promessa de compra e venda, evidencia-se a sua boa fé, pelo que a indemnização pela utilização daquele só é devida desde a resolução desse ajuste e até à efectiva desocupação.
A) Relatório:
Na presente acção declarativa que intentaram contra os RR AA e BB, identificados nos autos, peticionaram os Autores CC e outros, identificados nos autos, que, reconhecendo-se e declarando-se serem eles donos, senhores e legítimos possuidores, em comum e na proporção dos seus quinhões, de prédio urbano constituído por fracção autónoma destinada a comércio, identificada pela letra “H”, com entrada pelos nºs 25 e 29 de prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Avenida …, freguesia de Aldoar, concelho do Porto, se declarasse a impossibilidade superveniente definitiva, objectiva e total, por facto não imputável aos AA. do cumprimento da obrigação que para os mesmos decorria do ajuste do contrato-promessa de compra e venda celebrado com os Réus, e da posterior cessão de posição contratual, ou seja, da emissão da declaração negocial de venda dos AA, da fracção autónoma a constituir, com a área de 70 m2, e com entrada pelo nº 29, precedente ou a resultar da divisão em duas da referida fracção autónoma de que são proprietários, e que, em consequência, se declarasse a resolução daquele contrato promessa de compra e venda e posterior cessão de posição contratual, com as legais consequências, nomeadamente a condenação dos Réus a restituir aos AA. a posse e detenção da referida fracção, e mais concretamente, a metade fisicamente demarcada da referida fracção, com a área de 70 m2 e com entrada pelo nº 29, que os Réus passaram a ocupar na sequência do referido contrato-promessa.
Peticionam ainda que sejam os Réus condenados, por força da invocada resolução dos contratos acima identificados, a indemnizar os AA. na quantia mensal de € 750,00, quantia essa a ser calculada e contabilizada desde o dia 1 de Janeiro de 1997, até à data da efectiva desocupação do imóvel, e que actualmente alcança o montante de € 128.250,00, à qual se deverá subtrair, por efectivação de compensação, o montante de € 69.831,70, respeitante às quantias recebidas pelos AA. a título de sinal, reforço de sinal e princípio de pagamento.
Na sua contestação os Réus AA e mulher BB vieram excepcionar o caso julgado formado sobre a decisão proferida em acção anteriormente intentada pelos Autores, e a ilegitimidade activa relativamente à autora DD.
Para além disso, impugnando o alegado pelos autores, concluem que a acção deveria ser julgada improcedente, por não estar verificada a alegada impossibilidade, que em qualquer caso sempre seria imputável aos autores, peticionando assim a sua absolvição do pedido, e a condenação dos autores como litigantes de má‐fé.
Subsidiariamente, para o caso de ser julgada procedente a acção, deduzem reconvenção pedindo:
a) Que seja declarado o incumprimento do contrato promessa de compra e venda por facto imputável pelos autores e, em consequência, ser os mesmos condenados a devolver aos réus o dobro do sinal prestado, ou seja, Esc. 28.000.000$00 (139.663,41 euros);
b) Que sejam também, os autores condenados a pagar aos réus AA e BB as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo montante computam em, pelo menos, 60.000,00 €, bem como os prejuízos e lucros cessantes decorrentes do encerramento do estabelecimento que se encontra instalado no imóvel, em quantia a liquidar em momento ulterior.
Os Autores vieram responder à matéria de excepção e de reconvenção.
Na fase do saneamento, admitida a reconvenção deduzida, foram julgadas improcedentes as excepções de ilegitimidade activa da autora DD e de caso julgado, sendo elaborada base instrutória.
Já no decurso da audiência de julgamento veio a Ré BB, através do seu advogado, requerer que fosse admitida a intervir nos autos também como substituta do réu AA, prosseguindo os autos apenas com ela, com o argumento de que se teriam entretanto divorciado, e na sequência do divórcio efectuado partilha do património comum, no âmbito da qual a posição contratual deste último réu no contrato-promessa em discussão nos autos teria sido adjudicada à ré, conforme documento que então juntou.
Opuseram-se os Autores ao assim requerido, alegando que as relações patrimoniais estabelecidas pelos cônjuges com terceiros se mantêm apesar do divórcio, pelo que a cessão da posição contratual subjacente ao referido acordo de partilha seria inválida por inexistir o acordo e aceitação dos promitentes vendedores.
Sobre aquele requerimento da Ré BB foi proferida decisão (fls. 728 dos autos) que, reproduzindo o argumento sustentado pelos Autores, indeferiu tal requerimento, determinando que os autos continuassem em relação aos dois réus.
No final veio a ser proferida sentença na qual se considerou ter ficado demonstrado que os Autores actuaram de forma a tentar obter a autorização da assembleia de condomínio para a divisão da fracção, pelo que, nenhuma culpa lhes poderia ser imputada relativamente à impossibilidade superveniente que tal recusa de autorização consubstanciaria, a qual seria por isso objectiva, declarando, com tal fundamento, e por referência ao disposto no art.790º, nº 2 do CC, a extinção do contrato-promessa celebrado.
E considerando que tal resolução determinaria, a produção dos efeitos respeitantes à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico – art.433º, do CC – considerou que os Autores teriam que devolver o valor recebido dos Réus a título de sinal, recaindo sobre estes a obrigação de restituir ou liquidar aos Autores, o montante correspondente ao valor locativo do prédio que passaram a usufruir, e que deveria ser contabilizado até à data da restituição e entrega aos Autores do prédio em questão, havendo de fazer-se a compensação de crédito e contra crédito.
Julgou assim a acção totalmente procedente, decidindo:
a) Condenar os Réus a reconhecer os Autores como donos e legítimos possuidores, em comum e na proporção dos seus quinhões, da referida fracção autónoma;
b) Declarou a impossibilidade superveniente definitiva, objectiva e total, por facto não imputável aos Autores, do cumprimento da obrigação que para os mesmos decorria do contrato promessa de compra e venda e da posterior cessão de posição contratual, ou seja, da emissão da declaração negocial de venda dos Autores, da fracção autónoma a constituir, precedente ou a resultar da divisão em duas da fracção autónoma identificada na anterior alínea.
c) Por força da referida impossibilidade objectiva, total, definitiva e superveniente, declarou a resolução do contrato promessa de compra e venda, e posterior cessão de posição contratual, determinando assim a extinção dos vínculos obrigacionais deles decorrentes.
d) Por força da referida resolução dos mencionados contratos, condenou os Réus a restituir aos Autores a posse e detenção do prédio identificado na alínea a), e mais concretamente, a metade fisicamente demarcada da referida fracção, com a área de 70 m2 e com entrada pelo n° 29, sita no rés-do-chão do prédio identificado na mesma alínea a), entregando-a aos Autores livre de pessoas e bens.
e) Por força ainda da invocada resolução, dos contratos acima identificados, condenou os Réus a indemnizar os Autores, na quantia mensal de € 750,00, quantia essa a ser calculada e contabilizada desde o dia 1 de Janeiro de 1997, até à data da efectiva desocupação do imóvel, e que à data da propositura da acção alcançava o montante de € 128.250,00, à qual haverá que subtrair, por efectivação de compensação, o montante de € 69.831,70, respeitante às quantias recebidas pelos Autores a título de sinal, reforço de sinal e princípio de pagamento.
Quanto à reconvenção, e com fundamento na referida impossibilidade superveniente, considerou dever improceder o pedido reconvencional referido na alínea a) enquanto alicerçado na impossibilidade definitiva do cumprimento imputável aos Autores, e improcedente o pedido reconvencional referido na alínea b) por ausência de suporte fático, absolvendo em consequência os Autores de todos os pedidos formulados pelos Réus.
Desta sentença interpuseram recursos separados os Réus AA e BB tendo Tribunal da Relação decidido
I - Embora com fundamento diverso do constante da decisão recorrida, julgar improcedente a apelação em que é recorrente o Réu AA, e confirmar a decisão de indeferir a substituição deste Réu pela Ré BB para os autos prosseguirem apenas em relação a esta, mantendo aquela decisão quando determina o prosseguimento dos autos relativamente a ambos os Réus;
II - Julgar procedentes as apelações de ambos os Réus, e revogar a sentença recorrida quando declara verificada a impossibilidade superveniente definitiva, objectiva e total, por facto não imputável aos Autores, e com esse fundamento declarar a resolução do contrato promessa de compra e venda, e posterior cessão de posição contratual, determinando a extinção dos vínculos obrigacionais deles decorrentes, bem como quando, com esse fundamento, condenar os Réus a restituir aos Autores a posse e detenção do prédio identificado nos autos, e a indemniza-los pela ocupação da fracção prometida vender, na quantia mensal de € 750,00.
III - Revogar a mesma sentença no que concerne à improcedência do pedido reconvencional referido na alínea a), e julgando o mesmo procedente, declarar a existência de impossibilidade objectiva absoluta superveniente de cumprimento imputável aos AA promitentes-vendedores, declarando com esse fundamento, resolvido o contrato-promessa celebrado – art.801º, nº1, do CC – com a consequente extinção das obrigações dele decorrentes e restituição da fracção autónoma aos AA/reconvindos seus proprietários, condenando estes mesmos AA à restituição em dobro das quantias que lhes foram entregues pelos RR a título de sinal, reforço de sinal e princípio de pagamento, nos termos em que subsidiariamente, e pela via reconvencional, vinha peticionado pelos RR ora recorrentes – art.801º, nº1, e 2), 799º e 442º, nº2, do CC.
Deste acórdão recorrem os AA para o STJ alegando, em conclusão, o seguinte:
- Conforme decorre do Douto Acórdão de que ora se recorre, revogou o mesmo, ainda que parcialmente, a Douta Decisão proferida em Primeira Instância, Decisão esta que havia considerado procedente a acção judicial.
- Para fundamentar tal revogação, deu o Douto Tribunal da Relação do Porto solução diversa, em relação a duas soluções jurídicas anteriormente assumidas em Primeira Instância.
- Assim, e em concreto, entendeu o Douto Tribunal recorrido que não obstante ocorresse impossibilidade superveniente, objectiva e definitiva da prestação, a mesma não deixava de ser imputável aos recorrentes, sendo que, por força de tal facto, mesmo devendo extinguir-se o vínculo contratual decorrente do contrato promessa de compra e venda, deveriam ser os recorrentes obrigados a restituir aos recorridos o sinal em dobro, por aplicação do regime legal vazado no art.442° do Código Civil.
- De igual modo, entendeu também o Douto Tribunal da Relação que devendo os recorrentes restituir aos recorridos o dobro das importâncias por aqueles recebidas, já não deveriam eles recorridos pagar aos recorrentes qualquer quantia pela fruição do imóvel, pois que a tal os desobrigava o regime legal vazado no art.1270° do Código Civil.
- Ora, entendem os recorrentes que, salvo o devido e merecido respeito, enferma o Douto Acórdão recorrido, de errada interpretação e aplicação do direito, incorrendo assim em notória violação da lei substantiva.
- Com efeito, realce-se que, vieram os recorrentes aos presentes autos invocar que ajustaram, na qualidade de promitente vendedores, contrato promessa de compra e venda, cujo objectivo consistia na venda da transmissão de um determinado espaço que correspondia a metade física da fracção autónoma existente.
- Mais alegam que, por força de contrato de cessão de posição contratual a posição de promitente compradores foi transmitida para os ora recorridos.
- Alegando tais circunstâncias, invocam então eles recorrentes que por força da falta de autorização por parte do condomínio, não lhe foi possível obter a individualização, como fracção autónoma, do imóvel que pretendiam transmitir, sendo que tal falta de autorização veio a resultar na impossibilidade superveniente objectiva e definitiva da sua prestação.
- Ora, reconhecendo-se, na sua essencialidade a matéria fáctica invocada pelos recorrentes, e que veio a ser integrada na sua essência no rol de factos assentes e provados, assim mesmo decidiu o Douto Tribunal recorrido revogar parcialmente a Decisão anteriormente proferida pelo Tribunal de Primeira Instância.
- Sem razão, porém!
- Com efeito, indubitavelmente o contrato que se encontra em discussão, é um contrato promessa de compra e venda.
- Ora, de acordo com o que é entendimento pacífico e maioritário, quer da doutrina, quer da Jurisprudência, o contrato promessa, tal qual ele é configurado no art.410° do Código Civil, consiste numa convenção por força da qual alguém se obriga a celebrar certo e determinado contrato que lhe é posterior.
- Consequentemente, a prestação devida pela outorga de um contrato promessa consistirá na emissão da posterior declaração negocial.
- No caso sub judice, e transpondo o conceito de contrato promessa para o contrato ajustado entre as partes, dir-se-á que por força dos acordos escritos ajustados entre os respectivos outorgantes, obrigam-se os recorrentes a emitir posterior declaração negocial por força da qual, e mediante o pagamento do preço ajustado, transmitiriam para os recorridos uma fracção autónoma a constituir, e que resultaria da divisão da existente em duas novas fracções, como realidades jurídicas autónomas e independentes entre si.
- Como é óbvio, tal como nos demais contratos, o contrato prometido só se poderá ajustar, caso as prestações ou obrigações prometidas celebrar ou cumprir, sejam física e juridicamente possíveis.
- No caso sub judice, o contrato prometido, ou seja a compra e venda, só poderia ser cumprido caso se pudesse obter a divisão da fracção existente em duas novas fracções autónomas.
- De acordo com o preceituado no art.1422° do Código Civil, só será permitida a divisão de fracções autónomas em novas fracções, caso se obtivesse a autorização, sem qualquer oposição, por parte da Assembleia de Condóminos, sendo que, de acordo com o preceituado no nº3 do art. 1422-A do mesmo diploma legal, a necessária e decorrente alteração do título de propriedade horizontal, só poderá ser obtida de igual modo mediante o acordo de todos os condóminos.
- Dos normativos acima referidos resulta assim que só é possível cindir a fracção autónoma em apreço em duas novas, caso ocorresse a autorização da totalidade dos condóminos, sendo que, se tal autorização não se verificar, daí resultará a impossibilidade da prestação, e desse modo, a impossibilidade de emitir as declarações negociais que consubstanciavam o negócio prometido, qual seja a compra e venda da fracção autónoma.
- Resulta devidamente comprovado nos autos, que não obstante todas as diligências efectuadas, tendo os recorrentes obtido a autorização necessária da Câmara Municipal, já não conseguiram a indispensável autorização por parte do condomínio.
- Como tal, ficaram impedidos de emitir a declaração negocial que prometeram.
- Ora, contrariamente ao doutamente decidido no Douto Acórdão recorrido, sendo certo que tal impedimento consubstancia uma impossibilidade superveniente, objectiva e definitiva da prestação, já não é certo que a mesma configure um incumprimento, e muito menos um incumprimento culposo por parte dos recorrentes.
- De facto, e conforme é aliás realçado no Douto Acórdão recorrido, a autonomização da fracção autónoma resultou inviável por "causa não imputável” aos recorrentes.
- Ora, se tal é certo, certo será também que a impossibilidade daí resultante também não poderá ser imputada aos recorrentes, daí decorrendo inexistir incumprimento culposo da sua parte.
- Na verdade, é entendimento unânime da doutrina e jurisprudência, que a prestação se toma impossível quando, por qualquer circunstância, o comportamento do obrigado a essa prestação se toma inviável por facto alheio a ele devedor, e que por ele não é controlável sequer.
- De facto, a impossibilidade a que se refere o art.790° do Código Civil, por oposição àquela que resulta do plasmado no art.401º do mesmo diploma legal, é aquela que resulta de uma perturbação do progresso contratual que atinge directamente ou a capacidade de prestar do devedor, ou o objecto da prestação em si mesmo, ou ainda o processo da prestação, ou seja, a actividade ou conduta do devedor que permitiria satisfazer o interesse do credor em cumprir a obrigação.
- Quer isto dizer que a impossibilidade de prestação decorre de facto não imputável ao obrigado, facto, esse, que todavia o impede de cumprir com a sua prestação.
- Por isso mesmo é que determina o na 1 do art.790º do Código Civil que a obrigação se extingue quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor.
- Assim, ter-se-á de concluir que a impossibilidade quando superveniente, não invalida o contrato ajustado, mas produz a extinção do vínculo contratual decorrente do ajuste de tal contrato, desde que não seja imputável ao respectivo obrigado.
- Pelo que decorre deste normativo, o regime legal no mesmo constante diverge daquele que está estabelecido para o incumprimento culposo.
- Na verdade, a principal consequência da impossibilidade superveniente, objectiva e definitiva da prestação não imputável ao devedor é a extinção da obrigação, perdendo assim, e deste modo, o credor o direito de exigir a prestação, e não tendo direito à indemnização dos danos provenientes do não cumprimento, sendo certo que, tal efeito se verifica quer a impossibilidade provenha de facto do credor ou de terceiro, quer resulte do caso fortuito ou da própria lei.
- Em todo o caso, nada obsta também a que a impossibilidade decorra de um facto do próprio devedor, e a obrigação se extinga de igual forma, bastando para tal que tal facto não seja imputável stricto sensu, a título de culpa.
- No caso em apreço, entendeu-se no Douto Acórdão recorrido que não obstante se estar perante uma impossibilidade superveniente, objectiva, absoluta e definitiva, sempre os recorrentes teriam de indemnizar os recorridos, restituindo a estes o dobro do que lhes foi prestado, já que se considerou que tal impossibilidade lhe seria imputável.
- Para chegar a tal conclusão, e em termos sintéticos, entendeu-se na Decisão ora em recurso, que a obrigação que impendia sobre os recorrentes consistiria na obrigação de resultado.
- Com tal conclusão, e com tal raciocínio, não podem os recorrentes concordar.
- De facto, desde logo importa salientar que será incompreensível considerar-se não ser imputável aos recorrentes a inviabilização da divisão da fracção autónoma, e ao mesmo tempo considerar-se que a impossibilidade daí decorrente já será imputável a eles recorrentes.
- Por outro lado, dever-se-á frisar também que a destrinça entre impossibilidade superveniente não imputável, e incumprimento culposo e imputável, não resulta necessariamente da dicotomia "obrigação de meios" ou "obrigação de resultado".
- Assim, há situações de incumprimento culposo mesmo em situações de mera obrigação de meios, como em sentido oposto, poderá ocorrer impossibilidade superveniente não imputável em casos em que a prestação envolve mera obrigação de resultado.
- Ora, é óbvio que, quer no momento em que foi ajustado o contrato promessa de compra e venda, quer na altura em que foi convencionada a cessão de posição contratual, se vincularam as partes à obtenção de um resultado, que, se iria traduzir na emissão das futuras declarações negociais, por força das quais se procederia à transmissão da fracção autónoma que seria individualizada.
- Resulta assente, quer da factualidade considerada provada em Primeira Instância, quer da factualidade julgada assente no Douto Acórdão recorrido, que os recorrentes, após terem obtido a autorização por parte da Câmara Municipal, tentaram obter, também, da forma devida e exigível, a autorização por parte do condomínio.
- Ora, não lhes sendo imputável a inviabilização da divisão da fracção autónoma, já que nesse sentido diligenciaram, também não lhes deverá ser imputável a decorrente e consequente impossibilidade objectiva e superveniente da concretização do contrato prometido celebrar.
- Em consequência, e em contrário ao que se decidiu, não podendo ser atribuída aos ora recorrentes nenhuma culpa na não obtenção da necessária autorização dos condóminos, também lhes não poderá ser assacada qualquer responsabilidade ou culpa na impossibilidade superveniente da prestação, a qual terá de considerar-se objectiva, e regular-se pelo disposto no art.790° do CC.
- Ora, se assim é, e assim deverá ser, ao caso sub judice não se aplicará o regime legal previsto no art. 442° do Código Civil, mas sim o regime legal decorrente do art.790° do mesmo diploma.
- Na verdade, o consagrado naquele art. 442° do CC, pressupõe sempre uma actuação culposa ao promitente faltoso.
- Assim, só quando uma das partes desiste do contrato ou origina culposamente uma situação de não cumprimento definitivo, sendo que, para que haja lugar à sanção da restituição do sinal em dobro necessário será que o promitente faltoso incorra em incumprimento definitivo e culposo.
- Não ocorrendo, como não ocorre, tal incumprimento culposo, e decorrendo dos factos dados por assentes que sabiam os outorgantes que para se formalizar a escritura de compra e venda necessário seria individualizar a fracção autónoma em apreço, e que, para obter o desiderato pretendido, seria sempre necessária a obtenção de autorização do condomínio, necessário será concluir que a impossibilidade decorrente de tal inviabilização não ocorreu de facto ou actuação culposa imputável aos recorrentes, e isto, independentemente de ser estar perante, ou não, de uma obrigação de resultado.
- Como tal, ao caso em apreço não se aplicará pois o regime sancionatório previsto no predito art. 442, nº 2 do CC.
- Sendo que, pelo contrário se deverá aplicar o regime legal vazado no art.790° do Código Civil.
- Na verdade, da factualidade tida por assente, não resulta nenhum comportamento culposo dos recorrentes que, aliás, tudo fizeram para obter a individualização da fracção que prometeram vender.
- Aliás, em casos semelhantes, tendo sido esta a jurisprudência saída deste Douto Supremo Tribunal de Justiça, que tem vindo a determinar que "verificada a impossibilidade, o contrato resolve-se com a restituição em singelo do sinal recebido".
- No caso em apreço, face à comprovada impossibilidade superveniente absoluta e definitiva, que é indesmentível até pelo que se afirma no Douto Acórdão de que ora se recorre, e face à carência de culpa na não obtenção das condições que permitiriam individualizar a fracção autónoma, é pois demais evidente, que forçosamente se terá de concluir pela inexistência de qualquer culpa por parte dos recorrentes.
- Tal impossibilidade, por seu turno, deverá determinar a extinção do vínculo contratual em causa, extinção essa que, contrariamente ao doutamente decidido, se deverá processar de acordo com o postulado no art.433° do CC, e deste modo, deverá produzir os efeitos respeitantes à nulidade ou anulabilidade do negócio, e deste modo, à reciproca desobrigação das partes de procederem à restituição daquilo que receberam em virtude do ajuste do contrato.
- Devendo considerar-se extinta a relação obrigacional, até pelas razões expostas no Douto Acórdão recorrido, os efeitos da mesma não deverão conduzir à aplicação da sanção prevista no art.442°, n° 2 do CC, mas sim, e unicamente, à obrigação da restituição do sinal e o mais recebido em singelo, por parte dos recorrentes aos recorridos, conforme peticionado nos presentes autos.
Sem conceder,
- Se pelas razões expostas se deverá revogar a Douta Decisão proferida pelo Tribunal da Relação do Porto, outras existem que determinariam igual sorte, no que concerne agora à parte do Acórdão que sentenciou que sobre os recorridos inexistia qualquer obrigação de compensar os recorrentes pelo uso e fruição do espaço físico em causa, durante o período temporal descrito nos autos.
- De facto, nesta parte, entendeu-se, no Douto Acórdão recorrido que, sendo os recorrentes possuidores de boa-fé do imóvel em causa, sobre eles não poderia impender qualquer obrigação de restituição dos "frutos" auferidos.
- Julga-se, no entanto, que sem razão.
- De facto e desde logo, não se pode aceitar que a mera tradição da coisa por força do ajuste do contrato promessa de compra e venda, invista desde logo os recorridos na qualidade de possuidores de boa-fé.
- Por outro lado, mesmo que assim não fosse, também não é certo que a detenção ou "a posse" pelos mesmos exercida o tenha sido de boa-fé.
- Na verdade, de acordo com o consignado no nº1 do art.1270° do CC, o possuidor de boa-fé fará seus os frutos naturais percebidos até ao dia em que souber que está a lesar com a sua posse o direito de outrem, bem como os frutos civis correspondentes ao mesmo período.
- Sucede, no entanto que, sendo os recorridos detentores do espaço físico identificado nos autos, são-no unicamente com base e por efeito de um contrato promessa de compra e venda ajustado, e de uma cessão de posição contratual também ela outorgada.
- A detenção de tal espaço decorre do ajuste dos negócios acima referidos, não corresponde, porém, à posse tal qual ela vem definida na nossa legislação.
- Na verdade, é inquestionável que para haver posse, necessário é o concurso de dois requisitos, quais sejam, o corpus e o animus.
- No caso sub judice inexiste no entanto tal animus.
- Tem sido orientação seguida pela doutrina e também pela jurisprudência, considerar que não é possível, de princípio, qualificar-se como posse a mera detenção, ou o poder de facto exercido pelo promitente comprador sobre o objecto do contrato entregue antecipadamente à formalização da compra e venda.
- Assim, e nessa esteira, entende-se também que o promitente comprador que obtenha a traditio apenas frui de um direito de gozo, sendo pois um detentor precário, que não age com um animus possidendi.
- Ora, não sendo o contrato promessa de compra e venda, mesmo que acompanhado da entrega da coisa, fonte ou causa da posse, sempre seria inaplicável, ao caso em apreço, o disposto no art.1270° do CC, razão pela qual inexistiria fundamento para que os recorridos não fossem condenados a pagar aos recorrentes o valor locativo do espaço que vieram a ocupar, e que ainda hoje ocupam, sem qualquer contrapartida.
- De qualquer modo, conforme resulta do rol de factos dados por assentes, e que constam dos presentes autos, contra os ora recorridos havia sido já proposta acção judicial, que seguiu os seus termos com o nº 61/04.3TVPRT, na 4a Vara Cível do Porto, onde após citação, os ora recorridos vieram a apresentar a devida contestação.
- Nessa acção judicial, e conforme decorre dos factos assentes, davam os recorrentes conta da impossibilidade de concretizar a compra e venda em causa nos autos, impossibilidade essa decorrente da falta de autorização do condomínio para a divisão da fracção autónoma.
- Por considerar estar perante uma impossibilidade originária, não lograram os recorrentes obter procedência na mesma, não porque não fosse provada a referida impossibilidade e a referida falta de autorização, mas porque, correndo os autos até este Douto Tribunal, foi entendido que se não estava perante uma impossibilidade originária, mas outrossim uma impossibilidade superveniente.
- Em todo caso, já na altura da citação daquela referida acção, vieram os recorridos a saber e a conhecer da falta de autorização do condomínio, e da consequente impossibilidade de ajustar a compra e venda.
- De tal factualidade, e da manutenção da mesma, vieram também os recorridos a tomar conhecimento, no momento da citação para os presentes autos, altura em que, de igual modo, apresentaram as competentes e bem elaboradas contestações.
- Preceitua a alínea a) do art.564º do CPC, na sua actual redacção, que para além de outros efeitos prescritos na lei, a citação tem por efeito a cessação da boa-fé do possuidor, sendo que, o normativo referido reproduz na íntegra o que o CPC na sua anterior redacção postulava no art.481°.
- Decorre pois destes normativos que a citação para uma determinada acção judicial intentada contra alguém que pensa ser o possuidor legítimo de um determinado bem, faz com que cesse tal boa-fé.
- Consequentemente, cessada tal boa-fé, fica o mesmo obrigado a restituir os frutos que a coisa produziu até ao termo da posse e do valor que poderia ser obtido por um proprietário diligente.
- Quer isto dizer que, no caso sub judice mesmo que se considere que os recorridos a partir do momento do ajuste da cessão de posição contratual assumiram a posse de boa-fé do imóvel em questão, o que é certo é que, ao serem citados da primeira das acções judiciais interpostas, vieram a conhecer da impossibilidade do ajuste da compra e venda prometida celebrar, cessando a partir de então a sua boa-fé.
- A impossibilidade objectiva e definitiva do cumprimento da prestação, que foi devidamente comprovada quer na primeira das acções referidas, quer na acção judicial que deu lugar aos presentes autos, manteve-se, tal como se mantem o conhecimento, por parte dos recorridos, da impossibilidade de concretizar a compra e venda que se prometera ajustar.
- Ora, conhecer de tal impossibilidade é conhecer também que a posse ou detenção do imóvel em causa deixou de ter qualquer justificação ou título, ou seja, deixou de ter fundamento no âmbito do contrato promessa de compra e venda em causa.
- Não obstante conhecerem os recorridos das circunstâncias que se vem de citar, e não obstante a improcedência da primeira das acções judiciais (por questões jurídica, que não de facto) mantiveram os recorridos a detenção do imóvel, fruindo o mesmo com todas as suas utilidades e proveitos, conforme decorre até dos factos assentes no presente pleito.
- Como é óbvio, tal traduziu-se para os recorridos num benefício, e para os recorrentes num dano.
- Ora, cessada a posse de boa-fé, logo no momento da primeira citação, ou admita-se no momento da segunda citação (esta inquestionável) nenhum fundamento existe para que eles recorridos beneficiassem dos proveitos decorrentes da fruição do imóvel, tal como nenhuma razão existia para que os recorrentes estivessem privados do correspondente beneficio, traduzido no seu valor locativo.
- aliás, a cessação da boa-fé é até reconhecida pelo Douto Acórdão recorrido, quando ele próprio afirma que a pretensão dos recorridos na manutenção de um contrato promessa que objectivamente se demonstrava inviável, feria o princípio da boa-fé, ilustrando um manifesto abuso de direito.
- Consequentemente, face ao referido, parece evidente a falta de fundamento do Acórdão recorrido, quando no mesmo se expressa que assistia razão aos recorridos quando invocavam a sua "posse de boa-fé", para assim se desobrigarem de compensar os recorrentes pelo valor locativo do imóvel referente ao período temporal em que o ocuparam.
- Assim, e em suma, também neste ponto deverá o Douto Acórdão recorrido ser revogado, e assim substituído por decisão que, considerando a posse e detenção dos recorridos de má-fé, a partir da citação da primeira das acções judiciais em causa, ou em alternativa, a partir do momento da ocorrência da citação da acção judicial a que respeitam os presentes autos, determinando-se, por consequência, que a partir de tais momento, deverão os recorridos compensar os recorrentes pelos frutos por eles recebidos, e ao mesmo tempo pelos recorrentes perdidos, frutos esses que, atendendo à matéria fáctica dada por assente, não poderá ser computada em quantia inferior a € 750,00 mensais.
- A tal reconhecimento conduziria, aliás, o preceituado no art.473° do CC, cuja actualidade foi atrás alegada e invocada nos presentes autos pelos recorrentes.
- Assim, e porque o Douto Acórdão recorrido incorre em notória violação da lei substantiva, consubstanciada em errónea aplicação e interpretação das normas legais, e nomeadamente as que se encontram vazadas, entre outras, nos art. 410°, 433°, 444º n° 2, 790° e seguintes e 1270°, todos do CC, deverá o mesmo ser revogado e substituído por outro que, julgando e mantendo como assente a ocorrência de uma impossibilidade superveniente, objectiva e definitiva do cumprimento do contrato prometido, por facto não imputável aos recorrentes, os condene tão-somente à restituição do sinal em singelo, e não em dobro, operando-se, porém, a necessária compensação com os créditos deles recorrentes, créditos esses consubstanciados na privação do valor locativo, à razão da quantia de € 750,00 por mês, calculado tal valor a partir do momento em que cessa a "posse de boa-fé" por parte dos recorridos, ou seja, a partir do momento em que se operou a citação para a primeira das acções judiciais, ou em alternativa, a partir do momento em que ocorre a citação dos recorridos para os presentes autos, pois que assim se fará inteira, cabal e já costumada JUSTIÇA!
Contra-alegou a R BB dizendo, sumariamente, em conclusão que:
Deve o recurso de revista ser julgado inteiramente improcedente, mantendo-se o douto acórdão recorrido.
Se assim se não entender, subsidiariamente, deve ser julgada procedente a ampliação do objecto do recurso e, em conformidade, deve ser alterada a resposta á matéria do ponto 25 dos factos provados, para não provado, daí se assacando as necessárias consequências em termos de improcedência da acção.
Contra-alegou o R AA concluindo como na contra-alegação precedente.
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Tudo visto,
Cumpre decidir:
B) Os Factos:
As instâncias deram como provados os seguintes factos:
1. Os Autores são donos e legítimos possuidores, em comum e na proporção dos respectivos quinhões, de prédio urbano constituído por fracção autónoma designada pela letra “H” correspondente a dois estabelecimentos comerciais, no rés-do-chão, com entrada pelos números vinte e cinco e vinte e nove do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Avenida …, freguesia de Aldoar, concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º …, do livro B-164, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º 808 urbano. (al. A) dos factos assentes)
2. Os quinhões referidos em A) vieram à posse dos respectivos donos, quer por via sucessória, quer por contratos de permuta titulados por escrituras públicas. (al. B) dos factos assentes)
3. A fracção autónoma aludida em A) é constituída por dois espaços físicos, autónomos, devidamente separados e individualizados entre si, qualquer um deles com saída directa para a via pública. (al. C) dos factos assentes)
4. A 6 de Março de 1995, entre os Autores e EE, foi ajustado e reduzido a escrito acordo, por força do qual os primeiros prometiam vender àquela EE, e pelo preço global de Esc. 35.000.000$00 (€ 174.579,26), metade da referida fracção autónoma identificada pela letra “H”, metade essa correspondente à “loja comercial” ou espaço, com a área de 70 m2, com entrada pelo número 29, sita no rés-do-chão do identificado prédio. (al. D) dos factos assentes)
5. Para que a compra e venda aludida em D) fosse possível, obrigavam-se os promitentes vendedores a individualizar tal espaço, constituindo uma nova fracção autónoma completamente individualizada, para que assim a pudessem transmitir como prédio autónomo, física e juridicamente transmissível como tal, sendo que da cláusula 2ª deste acordo consta que “A supra referida fracção “H” é composta por dois espaços devidamente individualizados, que vão ser destacados de molde a constituir duas novas fracções autónomas do mesmo prédio, sendo uma com a entrada pelo número 25 e outra com a entrada pelo número 29 da Avenida …, conforme consta do requerimento anexo a este contrato subscrito pelos primeiros outorgantes e que fica dele a fazer parte integrante” e, da cláusula 3ª que “Pelo presente contrato os primeiros outorgantes prometem vender aos segundos metade da supra identificada fracção “H”, com entrada pelo número 29 da Avenida … do Porto, com uma área aproximada de 70 m2, devidamente autonomizada e constituída numa nova fracção...”. (al. E) dos factos assentes)
6. Nos termos do acordo referido em O), ficou ainda convencionado entre as partes que o preço devido pela compra e venda e transmissão seria pago em três prestações, sendo que a primeira, no montante de € 24.939,89, se venceria no ato de outorga do contrato promessa, a segunda, no montante de € 9.975,95, se venceria cento e vinte dias após a outorga do referido contrato, e a terceira, e última, no montante de € 139.663,41, se venceria no ato de outorga de escritura pública de compra e venda que se prometia celebrar, nos termos que constam do documento cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 42 e seguintes e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (al. F) dos factos assentes)
7. Tal escritura de compra e venda deveria ser outorgada no prazo previsível de um ano a contar da data de celebração do acordo referido em O), sendo que competiria aos promitentes vendedores a sua marcação, após notificação prévia, por escrito e com a antecedência de oito dias. (al. G) dos factos assentes)
8. Por acordo reduzido a escrito celebrado entre os aqui Autores, o Réu AA e a dita EE, foi convencionado que a inicial promitente compradora cedia a sua posição contratual que para ela decorria do aludido contrato promessa de compra e venda ao réu AA, sendo assim transmitido para este todos os direitos e obrigações inerentes ao referido contrato, nos termos que constam do documento cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 186 a 190, e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (al. H) dos factos assentes)
9. No acordo aludido em H), foram estipuladas as cláusulas 4ª e 5ª com a seguinte redacção: “Cláusula Quarta” “O terceiro contraente aceita que não poderá exigir dos primeiros contraentes a realização da escritura definitiva de compra e venda, enquanto não se encontrar alterado o regime de propriedade horizontal do prédio em questão, de forma a fazer corresponder uma fracção autónoma à metade da fracção aqui prometida.”;
“Cláusula Quinta” “Se, decorrido o prazo de seis meses a contar de hoje, não for realizada a referida escritura de compra e venda, o terceiro contraente pagará aos primeiros, como reforço de sinal, a quantia de 7.000.000$00." (al. I) dos factos assentes)
10. No acordo aludido em H) consta que “7. Fica desde já autorizada a segunda outorgante a ocupar e fruir o espaço prometido vender, como se de proprietário se tratasse, respeitando as regras legais e de condomínio aplicáveis. 8. Ficam a cargo da segunda outorgante todas as despesas e encargos inerentes ao espaço prometido vender, desde a data da sua ocupação, designadamente impostos, taxas, condomínio, consumos de energia eléctrica e água, conservação. O pagamento daquelas que forem asseguradas pelos primeiros outorgantes será feito oito dias após a interpelação para o efeito.” (al. J) dos factos assentes)
11. Como a escritura de compra e venda não se realizou no prazo acima referido, o Réu AA pagou ao autor CC, em representação de todos os promitentes vendedores, através de cheque sacado sobre o Banco FF, o montante de Esc. 7.000.000$00 a título de reforço de sinal, tendo o autor CC emitido o respectivo recibo de quitação. (al. K) dos factos assentes)
12. No seguimento da referida cessão de posição contratual, os Réus AA e mulher, em Abril de 1996, passaram a ocupar a identificada metade da fracção autónoma, aí passando a explorar um estabelecimento comercial de lavandaria, mantendo a posse e detenção do indicado prédio até ao presente momento, fruindo das suas utilidades, gozo, uso e utilização. (al. L) dos factos assentes)
13. Até à presente data não foi celebrada a prometida escritura de compra e venda. (al. M) dos factos assentes)
14. Em momento anterior à formalização por escrito do aludido contrato promessa, os autores requereram junto da Câmara Municipal do Concelho do Porto, licenciamento para divisão da referida fracção autónoma em duas novas fracções, sendo uma delas aquela que prometeram vender. (al. N) dos factos assentes)
15. A referida autorização foi concedida pela Câmara Municipal do Porto. (al. O) dos factos assentes)
16. Por força do ajuste do contrato promessa de compra e venda, os Autores receberam a título de sinal e reforço do mesmo, a quantia total de € 69.831,70. (al. P) dos factos assentes)
17. Na mesma data em que foi celebrado o referido contrato promessa de compra e venda, o promitente vendedor GG, em representação dos promitentes vendedores, outorgou com a referida EE um aditamento ao contrato promessa de compra e venda, do qual consta o seguinte: “Se a escritura não se realizar no prazo previsto de um ano por facto imputável aos primeiros outorgantes, não haverá lugar ao vencimento de quaisquer juros.” (al. Q) dos factos assentes)
18. Os Autores sempre souberam que na prometida fracção iria ser instalado um estabelecimento comercial. (al. R) dos factos assentes)
19. Pelos ora Autores foi instaurada contra os aqui Réus acção que seguiu os termos do processo ordinário, sob o n.º 61/04.3TVPRT, pela 4.ª vara cível do Porto, 1.ª secção, nos termos e com os fundamentos que constam da petição inicial lá apresentada e cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 120 e seguintes, que aqui se dá por integralmente reproduzida, e no âmbito da qual foram proferidas as decisões que constam de fls. 210 e seguintes que aqui se dão por integralmente reproduzidas. (al. S) dos factos assentes)
20. Na fracção em causa encontra-se instalado, há mais de 14 anos, um estabelecimento comercial de lavandaria, a funcionar, com 4 funcionários e com uma clientela fidelizada, tendo os Réus suportado os inerentes encargos com a fracção, designadamente os de conservação. (al. T) dos factos assentes)
21. A referida fracção “H” já estava materialmente dividida. (al. U dos factos assentes)
22. Pelo menos na data em que outorgaram o contrato promessa os Autores já sabiam que deveriam obter o consentimento dos condóminos do prédio para a divisão da fracção. (al. V) dos factos assentes)
Resultantes da base instrutória:
23. Desde há mais de cinco, dez, quinze, vinte, vinte e cinco e trinta anos que os Autores, quer por si, quer por ante possuidores e anteriores proprietários, praticam actos no prédio aludido em A), venerando as suas construções, colhendo as suas utilidades, à vista de toda a gente, nomeadamente vizinhos, sem oposição ou embaraço de quem quer que seja, e na convicção de exercerem um direito próprio, sem prejudicar ninguém, e em tudo se comportando como donos, e por todos como tal sendo considerados. (item 1º da base instrutória)
24. Na sequência da celebração do acordo aludido em O), os autores diligenciaram no sentido de autonomizar o prédio que haviam prometido vender, designadamente convocando assembleia de condóminos do prédio onde se situa tal fracção. (item 2º da base instrutória)
25. Na assembleia de condóminos realizada no dia 18 de Março de 1997, foi discutido o pedido de autorização de divisão da referida fracção “H” em duas fracções distintas, mas na mesma os autores não lograram obter a autorização para o efeito por parte de dois dos condóminos, proprietários das fracções “L” e “I”, que expressamente se opuseram. (item 3º da base instrutória)
26. Até ao momento não foi possível obter o consentimento da totalidade dos condóminos do prédio, para a divisão da referida fracção “H” em duas fracções distintas.
27. Por diversas vezes, até à data da instauração da presente acção em Abril de 2011, os Autores foram interpelando os condóminos do referido prédio no sentido de obter tal consentimento, o que não conseguiram.
28. Atendendo às características do prédio que os Autores prometeram vender, designadamente a sua área, a zona envolvente e a sua localização, os autores poderiam arrendar tal espaço por quantia mensal não inferior a € 750,00, quando afecto à exploração de um estabelecimento comercial de natureza igualou semelhante. (item 6º da base instrutória)
29. O estabelecimento instalado pelos Réus gera lucro. (item 19º da base instrutória).
C) O Direito:
O “thema decidendum” reconduz-se à questão de saber se o sinal deve ser ou não restituído em dobro face ao incumprimento do contrato-promessa e se a fruição do imóvel dá ou não lugar ao pagamento das quantias peticionadas.
Entre os AA e EE, foi ajustado e reduzido a escrito acordo, por força do qual os primeiros prometiam vender àquela EE, e pelo preço global de Esc. 35.000.000$00 (€ 174.579,26), metade da referida fracção autónoma identificada pela letra “H”, metade essa correspondente à “loja comercial” ou espaço, com a área de 70 m2, com entrada pelo número 29, sita no rés-do-chão do prédio.
Por acordo reduzido a escrito celebrado entre os aqui AA, o Réu AA e a dita EE foi convencionado que a inicial promitente compradora cedia a sua posição contratual que para ela decorria do aludido contrato promessa de compra e venda ao réu AA, sendo assim transmitido para este todos os direitos e obrigações inerentes ao referido contrato.
O contrato-promessa é um contrato preliminar, que antecede e prepara o contrato definitivo (aquele que finalmente se tem em vista, no caso, a compra e venda da fracção referida nos autos); pelo primeiro os interessados obrigam-se a, mais cedo ou mais tarde, celebrar o segundo. É, assim, possível às partes depois de acordarem na venda de certo imóvel por determinado preço, não realizarem logo o contrato definitivo, limitando-se a prometer reciprocamente a sua futura outorga; fazem um contrato preliminar, que constitui uma convenção de prestação de facto, pois ficam vinculadas à obrigação de prestar um facto, qual seja a realização do contrato prometido.
No caso em apreço, a realização do contrato definitivo dependia de obtenção, da assembleia de condóminos, de autorização para a divisão da fracção autónoma denominada pela letra “H” em duas fracções física e juridicamente autonomizadas.
Os AA, promitentes vendedores, obrigavam-se “a individualizar tal espaço, constituindo uma nova fracção autónoma completamente individualizada, para que assim a pudessem transmitir como prédio autónomo, física e juridicamente transmissível como tal”. Como bem se refere no acórdão recorrido, não se estava perante uma obrigação de meios (diligenciar pela autorização da divisão) mas perante uma obrigação de resultado. Os promitentes vendedores obrigaram-se perante a promitente compradora a vender uma fracção juridicamente autonomizada e, para tal, a obter o consentimento necessário à divisão. Tanto mais que pelo menos na data em que outorgaram o contrato promessa os AA já sabiam que deveriam obter o consentimento dos condóminos do prédio para a divisão da fracção.
É certo que os AA foram interpelando os condóminos para obterem o consentimento na divisão da fracção, porém, do contrato promessa não decorre a existência de uma mera obrigação de meios que não alcançados impediam supervenientemente a realização do contrato definitivo mas, como dissemos, a de uma obrigação de resultado que não se restringia à venda prometida do espaço físico mas também à obtenção das autorizações necessárias à realização dessa venda.
Parafraseando o acórdão da Relação “os AA ao declararem obrigar-se a vender a metade da fracção autónoma de que são proprietários devidamente autonomizada sem reserva ou ressalva de qualquer espécie, não estão a vincular-se apenas m termos do desenvolvimento da actividade adequada a conseguir aquela autonomização, mas em termos de obter essa autonomização enquanto resultado da sua actuação”.
Apesar da autonomização se ter revelado inviável por causa não imputável aos AA não estamos perante uma mera impossibilidade superveniente por facto não imputável àqueles, nos termos do art.790ºnº1 do Código Civil (CC). A impossibilidade objectiva do cumprimento do contrato promessa é-lhes imputável face aos termos em que se vincularam. Os AA obrigaram-se perante os RR a assumir o risco da não verificação do resultado que previram (ainda que a prestação se tenha tornado objectivamente impossível) e nessa medida, nos termos do art.798º do CC tornaram-se responsáveis pelos prejuízos que causaram aos credores.
É manifesta a inviabilidade de concretização da compra e venda prometida. Foi estabelecido o prazo de um ano a partir da data da outorga do contrato promessa para a realização do contrato prometido, embora, as partes contratantes, incluindo os AA, admitissem, como possível o prolongamento do referido prazo. No entanto, dada as vicissitudes descritas, há mais de catorze anos que a situação perdura.
Não pode, pois, impor-se a manutenção de um contrato-promessa inviável, em manifesta violação do princípio da boa-fé por que as partes se devem reger em todas as fases do processo negocial, art.762ºnº2 do CC, assim, considerando-se a impossibilidade objectiva de cumprimento imputável aos promitentes vendedores deve declarar-se resolvido o contrato-promessa celebrado e em causa nestes autos, art.801ºnº1 do CC, com restituição do sinal em dobro nos termos dos arts.801º e 442ºnº2 ambos do CC.
Também no que à indemnização tange, a prestar aos AA, no montante de 750,00 € desde o dia 1 de Janeiro de 1997 até à data da efectiva desocupação do imóvel, nenhuma censura nos merece o acórdão recorrido.
Os AA autorizaram a segunda outorgante e de acordo com o contrato de cessão da posição contratual os, ora, RR a ocupar e fruir o espaço prometido vender, como se de proprietário se tratasse, respeitando as regras legais e de condomínio aplicáveis. 8. Ficam a cargo da segunda outorgante todas as despesas e encargos inerentes ao espaço prometido vender, desde a data da sua ocupação, designadamente impostos, taxas, condomínio, consumos de energia eléctrica e água, conservação. O pagamento daquelas que forem asseguradas pelos primeiros outorgantes será feito oito dias após a interpelação para o efeito.
Houve, com efeito “traditio” do espaço prometido vender sem lugar a qualquer contraprestação. Os RR passaram a fruir do espaço como se proprietários fossem de acordo com o clausulado no respectivo contrato-promessa e, nessa medida transparece a sua boa-fé.
Poder-se-ía entender que a indemnização seria devida a título de enriquecimento sem causa. Este pedido subsidiário deveria ter sido formulado pelos AA os quais, para o cálculo de uma tal indemnização, teriam de ter em conta não só o valor do arrendamento do local deixado de ser auferido mas também as despesas despendidas pelos RR com a sua conservação e demais encargos.
Só que a indemnização com tal fundamento não foi objecto de apreciação pelo Tribunal da Relação nem objecto do presente recurso de revista pelo que dela não se pode tomar conhecimento.
Pelo exposto improcede o presente recurso.
Nesta conformidade, por todo o exposto, acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça, em negar revista, confirmando o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 04 de Fevereiro de 2016
Orlando Afonso (Relator)
Távora Victor
Silva Gonçalves