Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. AA intentou acção, em 10/2/99, contra Empresa-A, SA pedindo que, com fundamento na alínea h) do nº 1 do art. 64º do Rau, se declarasse resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre ambos, relativo ao prédio urbano sito na Rua .... ...., ..., condenando-se a Ré a despejar imediatamente o locado. -
Em síntese, alegou que a Ré mantém encerrado, desde Março de 1997, o estabelecimento comercial instalado nesse prédio.
2. A Ré contestou e deduziu reconvenção, a pedir a condenação da Autora a proceder a obras de conservação no arrendado, ou, na eventualidade de a acção ser julgada procedente, a condenação da Autora a pagar-lhe 6.000.000$00 - e outras quantias a liquidar em execução de sentença -, como indemnização do que despendeu com obras que realizou no prédio.
3. Após réplica e tréplica, foi elaborada a peça saneadora e condenadora.
Efectuado o julgamento, foi proferida sentença, em 21/11/2001, a decretar a procedência da acção e a improcedência da reconvenção.
4. Inconformada, a Ré apelou.
Sem êxito, contudo, pois a Relação do Porto, por Acórdão de 24/6/2002, manteve o sentenciado.
5. Ainda irresignada, a Ré recorreu de revista, pugnando pela revogação desse Acórdão, com fundamento na violação dos art.s 64º do Rau e 342º e 1031º, do Cód. Civil, tendo culminado a sua alegação com estas sintetizadas conclusões:
I - «Sendo obrigação do locador assegurar o respectivo gozo do locado, este também obrigado a realizar as obras de conservação ordinária, extraordinária ou beneficiações, que lhe incumbem por lei».
II - « O facto de, desde há alguns anos, se verificarem infiltrações de água e humidade no tecto e paredes do locado, " de o prédio em causa necessitar de obras de reparação e conservação" e de "há alguns anos" a Autora não proceder a obras no prédio, "são factos suficientes para determinar que a Recorrente não possa gozar e fruir o locado de acordo com as suas necessidades", para o exercício da actividade de diversões, nomeadamente com máquinas ou outro tipo de equipamento conexo com o escopo prosseguido pela Ré».
III - "Não proporcionando" a Autora "as necessárias condições para o uso e função do locado, devido à não realização de obras de que o locado carece, a invocação do encerramento do locado para a obtenção do despejo, consubstancia manifesto abuso do direito (art. 334º do CCiv.)».
IV - De todo o modo "sempre a Recorrente tem direito a ser indemnizada das despesas efectuadas com as obras realizadas no interior do locado".
V - "Basta fazer apelo à experiência comum, para concluir que a infiltração de água e humidade, durante alguns anos, danificam todo o interior do locado", tanto mais que se trata de prédio de construção antiga.
6. Em contra-alegação, a Autora bateu-se pela manutenção do julgado.
Foram dispensados os vistos.
7. Eis os factos assentes e relevantes:
2) A Autora é legítima proprietária e possuidora do prédio urbano sito na Rua ..., no qual há alguns anos não procede a obras.
b) A Ré é arrendatária desse prédio, qualidade que adquiriu por cessão da posição contratual dos anteriores arrendatários - BB e CC -, ocorrida cerca de 8 anos antes da propositura desta acção, e como tal vem em seu próprio nome pagando as competentes rendas.
c) O local arrendado destinou-se inicialmente ao ramo de representações, tendo ficado clausulado, então, que "todas as obras interiores" de que o prédio locado "carecer para a sua conservação e limpeza serão pagas pelo inquilino" e que "todas as demais obras que o inquilino pretenda fazer..., uma vez feitas ficam a pertencer ao prédio, sem direito a qualquer indemnização" (fls. 4 a 7).
d) O destino do locado foi ampliado posteriormente para diversões.
e) A Ré encerrou as portas do locado, desde o 2º semestre de 1997, e, a partir de então, ininterruptamente até hoje, o estabelecimento não é frequentado por clientes; nele não são recebidos fornecedores e nada é comprado ou vendido; nele não é explorada actividade de diversões, nomeadamente máquinas ou outro tipo de equipamento conexo com o escopo prosseguido pela Ré; nela não é recebida correspondência, nem são mantidos trabalhadores ao serviço da Ré, a qual não dispõe presentemente de posto telefónico instalado; encontrando-se as portas fechadas e completamente encerradas a terceiros que com aquela pretendam contactar.
f) No quintal existente nas traseiras do locado acumulou-se lixos e arbustos.
g) O prédio em causa necessita de obras de reparação e conservação, pois, desde há alguns anos, que se verificam infiltrações de água e humidade no tecto e nas paredes do locado.
h) A Ré realizou obras no interior do locado, que consistiram na renovação dos tectos, na substituição da instalação eléctrica e na renovação do pavimento.
i) A Autora deixou de viver no andar superior do prédio onde se situa o locado, pelo menos, desde Setembro de 1996.
j) A Autora desloca-se com frequência à zona envolvente do locado, quer para contactar com a inquilina do prédio contíguo, onde está instalado um restaurante, quer para recolher a correspondência que lhe é dirigida para os andares habitacionais que encimam o locado, quer, ainda, para frequentar habitualmente o salão de cabeleireiro situado em frente a este.
l) Os factos descritos em j) e a actual morada da Ré são do conhecimento geral da vizinhança do locado.
8. De harmonia com o estatuído no art. 64º nº 1, alínea h) do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, "salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos".
Considera-se encerrado o estabelecimento, quando nele deixar de se exercer a actividade para que foi arrendado.
No caso sub índice, o encerramento por mais de um ano é incontroverso, tendo em conta a factualidade discriminada em 7 e).
Por outro lado, embora seja certo que à regra do encerramento por mais de um ano a lei abra duas excepções - a de o encerramento do prédio provir de caso de força maior ou de ausência forçada do arrendatário -, a verdade é que a Ré não logrou demonstrar a existência de qualquer uma delas.
Desde logo, porque o quesito 20º - em que se perguntava se "o estado de degradação do prédio e a falta de realização das obras de conservação no arrendado impedem que no mesmo se possa exercer a actividade para que ele foi locado" - obteve resposta negativa.
Com efeito, neste capítulo, apenas ficou provado que a Autora não proceda, há alguns anos, a obras no prédio, apesar de este necessitar de obras de reparação e conservação, pois apresenta, desde há alguns anos, infiltrações de água e humidade no tecto e nas paredes (respostas aos quesitos 9º, 13º e 14º).
De acentuar, ainda, que nunca poderia ver-se configurada nenhuma das apontadas excepções, na medida em que o estado em que se encontra o prédio já perdura há alguns anos, sendo certo que o limite de dois anos, estabelecido na parte final da alínea h) para a duração de ressalva a favor do arrendatário, tanto se aplica aos casos de força maior, como aos de ausência forçada (cf. Pires de Lima e Antunes Varela, "Código Civil notado", vol. II, 4ª edição, pág. 605; Antunes Varela, RLJ, Ano 116, fls. 183 e segs.; e Aragão Seia; "Arrendamento Urbano", 6ª edição, fls. 426).
9. Encontrando-se tipificado, assim, o fundamento resolutivo do ajuizo contrato de arrendamento, consagrado na mencionada alínea h), soçobra, obviamente, o primeiro pedido reconvencional deduzido pela Ré.
É que, a Autora só poderia ser condenada a realizar obras de conservação no prédio se o arrendamento subsistisse. O que não é o caso.
E soçobra, de igual modo, o pedido da condenação da Autora no pagamento à Ré de indemnização por obras efectuadas no locado, face ao que custa de 7c).
10. Perante o exposto, não sendo o Acórdão impugnado merecedor de qualquer censura, nega-se a revista, condenando-se a Recorrente nas custas.
Lisboa, 11 de Fevereiro de 2003
Silva Paixão
Azevedo Ramos
Armando Lourenço.