| 3026/05.4TBSTS.P1.S1 |  |
CONTRATO PROMESSA DE CESSÃO DE QUOTAS
NEGÓCIO INDIRECTO
BOA FÉ
CULPA CONCORRENTE
- Calvão da Silva, in “Sinal e Contrato Promessa”, 13ª edição, pág. 154 e segs..
- RLJ, 110º-186.
- Pedro Pais de Vasconcelos, in “Teoria Geral do Direito Civil” – 2010 – págs. 636, 638.
- Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. I, pág. 587.
- Manuel de Andrade, in “Teoria Geral”, II-179.
- Menezes Leitão, “Direito das Obrigações”, vol. I, 8ª edição, pág. 332.
- Vaz Serra, in RLJ 105º,169.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGO 668.º, Nº1, C).
2. Se ambos os outorgantes dos contratos-promessa poderiam ter aprazado a data da escritura dos contratos prometidos, mas deliberadamente e culposamente o não fizeram, violando a regra da boa fé, na vertente de inobservância de deveres acessórios de conduta, comprovado que está que a cooperação de ambas era imprescindível para a celebração dos contratos definitivos e não obstante foi recusada, são co-responsáveis pela não celebração.
3. A questão da concorrência de culpas surge com mais frequência no domínio da responsabilidade extracontratual, mas a norma do art. 570º, nº1, do Código Civil aplica-se também à responsabilidade civil contratual, postulando aqui uma mais exigente conceituação do nexo de causalidade e do padrão de actuação do lesado à luz do paradigma do bonus pater familias e da actuação que seria de exigir no caso concreto.
4. Ante a falta de cooperação de uma ou de ambas as partes, em relações jurídico-negociais que postulam tal dever, não pode a outra que também não cooperou, quando devia cooperar, colher vantagem desse cumprimento defeituoso, que seria imoral e eticamente censurável, porque a sua inacção, ou falta de cooperação, contribuiu para a frustração do objectivo negocial, o que contraria o agir de boa-fé na perspectiva de actuação honesta e que contemple o interesse da contraparte.
5. Os factos reveladores de conculpabilidade devem ser graves, no sentido de justificarem um juízo de censura, não bastando qualquer omissão ou negligência que se deva ter por aceitável, de acordo com um padrão negocial justo.
6. Sendo de imputar, em igual medida de censura e responsabilidade, a não celebração dos contratos prometidos a ambas as partes, devem elas ser restituídas ao statuo quo ante, não funcionando as regras do incumprimento ligadas ao mecanismo do sinal que tenha sido passado – art. 442º, nº2, do Código Civil.
Proc.3026/05.4TBSTS.P1.S1
R-372[1]
Revista.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
AA, intentou, em 25.5.2005, pelo Tribunal Judicial da Comarca de Santo Tirso – com distribuição ao 1º Juízo Cível – acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra:
BB - Imobiliária, Lda.
Alegando, em síntese que:
- Autor e Ré celebraram, em 08.08.2003, um acordo escrito que denominaram de “Contrato - Promessa de Compra e Venda”, e que junta como documento 1.
- Através deste documento a Ré prometeu vender ao Autor e este prometeu comprar-lhe as fracções autónomas aí identificadas.
- O preço global acordado para a prometida venda foi de € 943.725,62.
- O Autor já pagou à Ré, a título de sinal, a quantia de € 544.687,30.
- As partes convencionaram que a escritura pública de compra e venda deveria realizar-se até ao dia 30.09.2003.
- Convencionaram ainda que: “Compete apenas à primeira outorgante (Ré) proceder à obtenção e pagar as despesas inerentes a toda a documentação necessária para a realização da escritura pública de compra e venda, bem como a respectiva marcação, devendo avisar o segundo outorgante do dia, hora e Cartório designado através de carta registada com aviso de recepção expedida com oito dias de antecedência”.
- A Ré não marcou a escritura pública de compra e venda até ao dia 30.09.2003.
- O Autor interpelou a Ré, através de notificação judicial avulsa, efectuada em 14.10.2003, para que esta no prazo de trinta dias procedesse à marcação da escritura pública de compra e venda.
- Até à presente data a Ré não procedeu à marcação da escritura pública de compra e venda.
- As fracções autónomas prometidas vender não estão licenciadas e não têm licença de utilização.
- A Ré não requereu, até à data da propositura da presente acção, o licenciamento das fracções que se propunha vender.
- Todo este tempo sem que compra e venda fosse efectuada levou a que o Autor perdesse o interesse na aquisição.
- A Ré, em resposta à notificação judicial efectuada em 14.10.2003, marcou prazo de quinze dias ao Autor para este lhe entregar a respectiva licença de utilização, sob pena de considerar o contrato resolvido.
- Esta actuação da Ré corresponde a uma declaração, inequívoca, de que não pretende cumprir o contrato promessa.
- Todo o exposto constitui fundamento suficiente para que o Autor resolva o contrato promessa com fundamento no não cumprimento definitivo por parte da Ré, em conformidade com o preceituado no art. 801°, n°2, do Código Civil.
- Consequentemente, o Autor, por aplicação do n°2 do art. 442° do Código Civil, tem direito a receber o dobro da quantia entregue a título de sinal, ou seja, €1.089.374,60.
- Além daquela quantia, o Autor tem ainda direito a receber o montante de € 250.000,00, conforme a cláusula penal prevista no ponto quatro da cláusula terceira do documento um, tudo nos termos do n° 4 do artigo 442.° e 810.° e sgs. todos do Código Civil.
- O Autor, de forma subsidiária, invoca a nulidade do contrato promessa por falta de forma e em virtude da inexistência de licença de utilização para as fracções prometidas vender, nos termos dos artigos 410.°, n°3, e 220.° ambos do Código Civil.
- Consequentemente, por aplicação do artigo 289.° do Código Civil deve a Ré devolver ao Autor a quantia paga a título de sinal, mais juros compensatórios.
Concluiu pedindo que:
a) Seja declarada ilegal e ineficaz a resolução do contrato promessa ajuizado efectuada pela Ré;
b) Seja declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda em virtude do incumprimento definitivo por parte da Ré;
c) Seja a Ré condenada a pagar ao Autor a quantia de € 1.089.374,60, correspondente ao dobro do sinal passado, acrescida da quantia de € 250.000,00 a título de cláusula penal, e, ainda, a quantia de € 223.539,05 correspondente aos juros de mora vencidos até à data de instauração da presente acção e, ainda, dos juros que se vencerem desde essa data e até pagamento integral.
d) Subsidiariamente, seja declarada a nulidade do contrato promessa por falta de forma e, consequentemente, nos termos do art. 289º do Código Civil ser a Ré condenada à restituir ao Autor a quantia paga a título de sinal, ou seja, € 544.657,30, acrescida de juros compensatórios, à taxa legal, pela utilização desse montante, desde a data da celebração do contrato – 8.08.2003 – e até integral pagamento.
Regularmente citada, a Ré contestou alegando, em síntese, que:
- Comprou em hasta pública, em 05 de Fevereiro de 1998 as fracções objecto do contrato junto com a p.i. sob doc. n° 1.
- Tentou depois, no mercado, encontrar comprador para as fracções.
- O Autor e Ré, através do seu sócio-gerente CC, em finais de 2002, entabularam negociações no sentido de concretizar aquela compra e venda.
- As fracções referidas no título de transmissão não tinham – como não têm – licença de utilização, uma vez que o prédio se encontra ainda em “tosco”, apenas com as paredes ao alto, e que as impedia ser transaccionadas.
- Disso tinha conhecimento e perfeita consciência o Autor.
- Que ainda assim e apesar disso manifestou interesse em concretizar o negócio.
- Por isso e dado aquele constrangimento legal, Autor e o sócio-gerente da Ré acordaram em que a venda das referidas fracções seria efectuada de forma indirecta através da venda participações sociais da própria sociedade, aqui Ré, ao Autor.
- Por isso, em 23 de Dezembro de 2002, o senhor CC e o Autor, formalizando o acordo a que haviam chegado, celebraram um contrato promessa de cessão de quotas da sociedade comercial Ré, o qual traduzia a vontade das partes que era a de, por via indirecta, transmitir para o Autor as fracções adquiridas pela BB.
- O Autor foi sucessivamente adiando a realização da escritura pública da cessão de quotas prometida.
- Em Agosto de 2003, o Autor, premeditadamente e de má fé, apresenta à Ré o contrato junto com a p.i. sob doc. n° 1.
- Pedindo-lhe que o assinasse, alegando que necessitava em absoluto do mesmo para o apresentar junto de uma instituição bancária, a fim de permitir ao Autor obter o financiamento necessário ao pagamento do preço em dívida relativamente ao contrato celebrado em 23 de Dezembro de 2003.
- Tendo sido assinado pela Ré a pedido e nos termos propostos pelo Autor e exclusivamente no interesse deste.
- Bem sabendo o Autor que o contrato que agora assinavam não se destinava a ser cumprido até porque não poderia (legalmente) ser cumprido, uma vez que as fracções em causa não reuniam as condições exigíveis para o efeito, nomeadamente porque não dispunham da necessária licença de utilização.
- Ainda que o contrato produzisse efeitos relativamente às obrigações que dele decorrem, os direitos que porventura dele decorressem para o Autor nunca por este poderiam ser exercidos, uma vez que a posição por ele assumida consubstancia um manifesto abuso de direito, sob a forma de venire contra factum proprium.
- No próprio Cartório Notarial, foi o Autor advertido para a falta de licença de utilização ou construção das fracções, tendo ali expressamente declarado estar ciente de que era a ele que incumbia o ónus de obter tais documentos.
- A produzir efeitos o mencionado contrato-promessa, incumbia ao Autor a obtenção da licença de construção ou utilização das fracções em causa necessária à realização do contrato prometido, sem a qual o mesmo não poderia ser realizado.
- A Ré requereu a notificação judicial avulsa do Autor para que este, no prazo de 15 dias, lhe entregasse a documentação necessária à celebração da dita escritura, sob pena de se considerar o contrato promessa resolvido, o que o autor nunca fez.
- Por conta do contrato promessa celebrado em 8 de Agosto de 2003 não foi entregue pelo Autor à Ré qualquer quantia (a título de sinal ou outro), pelo que não poderá a Ré ser condenada a pagar ao Autor a quantia de € 1.089.374,60, “correspondente ao dobro do sinal passado”, pela simples razão de que não houve qualquer sinal entregue por conta de tal contrato.
- O contrato promessa junto sob doc. n°l com a p.i. respeita à transmissão de direitos reais sobre fracções autónomas de um edifício.
- A validade de tais contratos depende, nos termos do artigo 410°, n°3, do Código Civil da “certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção”.
- O notário não certificou a existência de tais licenças, antes, pelo contrário, expressamente declarou que “não foi exibida licença de utilização ou de construção”.
- Pelo que é tal contrato inválido, podendo a aqui Ré invocar tal invalidade, uma vez que foi o Autor que culposamente deu origem a que fosse celebrado sem aqueles requisitos porquanto que, muito embora tivesse perfeito conhecimento da inexistência de tais licenças, foi o Autor que quis, solicitou e pressionou a Ré para a celebração, naqueles termos, do contrato promessa.
- A terem que ser pagos juros deverão os mesmos ser compensados com o correspondente gozo do prédio de que o Autor – desde a data da celebração do contrato – dispôs até à data.
- O valor anual do gozo do prédio prometido vender é muito superior ao valor anual dos juros relativos à quantia de € 544.687,30 entregue pelo Autor.
Em reconvenção, alegou que:
- Considerando-se que o contrato é válido e produz efeitos inter partes, deve o mesmo ter-se por definitivamente não cumprido por causa imputável ao Autor, porquanto que ficou acordado entre as partes que incumbia ao Autor a obtenção da licença de construção ou utilização das fracções em causa necessária à realização do contrato prometido, o que este nunca fez.
Concluiu pela improcedência do pedido formulado pelo Autor, e, em reconvenção, pela condenação do autor a pagar-lhe a quantia de € 250.000,00 acrescida de juros desde a data de l de Outubro de 2003, que se contabilizam em € 37.916,00 até efectivo e integral pagamento.
Na réplica, o Autor alegou que:
- O contrato de cessão de quotas nunca se chegou a concluir e sempre seria nulo por nunca foi assinar por um dos seus contraentes.
- Ao celebrarem o contrato promessa de compra e venda as partes quiseram regular a real situação, extinguindo qualquer outro acordo anteriormente efectuado, tanto é que tendo celebrado o contrato em 8.8.2003, o dataram de Janeiro de 2003.
- A declaração, aposta no reconhecimento da assinatura, efectuado pelo funcionário do Cartório, não foi lida e explicitada ao Autor.
- Tal declaração não tem qualquer valor jurídico, uma vez que não decorre do acordo das partes.
- Ou seja, trata-se de uma mera declaração unilateral do funcionário do Cartório, sem qualquer valor, o qual não tem poderes para impor às partes qualquer obrigação ou ónus.
- Aliás, se as partes pretendessem aquele acordo ele teria sido incorporado no texto do contrato.
- Carece de fundamento a invocação do abuso de direito, uma vez que o Autor se limitou-se através da presente acção a fazer valer os seus direitos.
- As quantias entregues pelo Autor, no montante global de € 544.687,30, foram, por acordo das partes, qualificadas como sinal, conforme a alínea a) da cláusula Segunda do contrato promessa, na qual a Ré declarou que na data da assinatura já se encontrava paga a título de sinal aquela quantia, conferindo a respectiva quitação.
- A Ré não dispõe de legitimidade para invocar a invalidade do contrato promessa ao abrigo do n.°3 do artigo 410.° do Código Civil, uma vez que a falta do formalismo não decorre de culpa exclusiva da Autora.
- O Autor não gozou qualquer benefício do prédio.
- No caso de se vir a entender que o sinal não foi prestado no âmbito da promessa de compra, isso significaria que os montantes pagos pelo Autor teriam que ser restituídos pelo sócio-gerente da Ré, CC.
Concluiu como na petição inicial e pela improcedência do pedido reconvencional.
***
A final proferiu-se a seguinte decisão:
(…)
Termos em que se decide:
I. Julgar a acção por parcialmente procedente e consequentemente:
- Declarar resolvido o contrato promessa de compra e venda, celebrado em 8 de Agosto de 2003, entre o Autor AA e a Ré, BB-Imobiliária, Lda., em virtude do incumprimento definitivo por parte da Ré.
- Condenar a Ré BB - Imobiliária, Lda., a pagar ao Autor, AA, a quantia de € 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil euros) acrescida de juros de mora contados à taxa legal desde a citação até integral pagamento, absolvendo a ré do pedido quanto aos demais pagamentos peticionados pelo autor.
II. Julgar a reconvenção totalmente improcedente e, consequentemente, absolver o reconvindo AA do pedido reconvencional deduzido pela reconvinte, BB - Imobiliária. Lda.
(…)”
***
Autor e Ré apelaram para o Tribunal da Relação do Porto, que, por Acórdão de 14.11.2011 – fls. 532 a 559 –, concedeu em parte, provimento ao recurso do Autor, negando provimento ao recurso da Ré e, em consequência, condenou esta a pagar àquele a quantia de € 544.687,30 acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação até efectivo pagamento, absolvendo-a quanto ao mais pedido.
***
Inconformados, recorreram para este Supremo Tribunal de Justiça, a Ré e o Autor.
***
A Ré, alegando, formulou as seguintes conclusões:
I – A Recorrente interpôs recurso de apelação da sentença proferida na primeira instância, a qual condenou a Ré a pagar ao Autor a quantia de € 250.000,00, acrescida dos respectivos juros de mora, contados da citação até integral pagamento.
II – O acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto, dando provimento parcial à Apelação do Autor e negando ao da Ré, reformou a sentença recorrida e, por consequência, entendeu por reconhecer a culpa recíproca do Autor e da Ré ao rescindir definitivamente o contrato-promessa de compra e venda das fracções e condenar a ora Apelante a pagar ao Apelado a quantia de € 544.687,30, acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação até o efectivo pagamento, absolvendo-a, por outro lado, do restante dos pedidos formulados na petição inicial.
III – Ao proferir o acórdão, quanto à obtenção da licença de construção, entendeu o Tribunal da Relação que não ficou esclarecido, efectivamente, sobre qual das partes recaía tal obrigação.
IV – Asseverando que “as partes conheciam o estado do prédio e sabiam, por isso, que a licença de utilização era inviável sem o acabamento das fracções e que a escritura não iria ser realizada pelo notário (existia um impasse que teria que ser desbloqueado por autor e ré cooperando em consonância).”
V – E que, “como autor e ré não ultrapassaram o sobredito impasse ambos são responsáveis em igual medida pelo insucesso do contrato-promessa (art. 570° do Código Civil), celebrado na modalidade de promessa bilateral pois ambas as partes se vincularam à conclusão do contrato prometido. Efectivamente, sendo celebrado o contrato prometido cumpria-se integralmente a promessa mas como não o foi há que imputar esse evento a ambas as partes nos sobreditos termos.”.
VI – Concluindo, o mesmo acórdão, que “consequência da referida dupla responsabilidade é a devolução, em singelo, de tudo o que foi prestado (a este propósito, Sinal e Contrato Promessa, Calvão da Silva, 13ª edição, págs. 154 e ss.) o que no caso corresponde à devolução das quantias pagas pelo autor à ré que se presumem terem-no sido a título de sinal (art. 441º do Código Civil) mesmo tendo sido, como o foram, entregues antes da outorga da promessa (presunção essa que não foi elidida tendo em conta a forma como foi redigida a cláusula respectiva da promessa em causa onde expressamente se consignou que a quantia de € 544.687,30 foi paga nessa qualidade). (...) Prejudicado o conhecimento da questão da invalidade do contrato (...).
VII – Todavia, é com o entendimento do acórdão, acima exposto, que a Recorrente não se pode conformar, tendo em vista que a par das nulidades existentes no Acórdão, foram violados os artigos 280.°, 290.°, 294.°, 410.°, n.°3 e 441.°, todos do Código Civil.
VIII – Quanto à nulidade do Acórdão (art. 668.°, alínea “c” do Código de Processo Civil) por erro na apreciação das provas (art. 722.°, nº2, do Código de Processo Civil) e consequente violação ao disposto no artigo 441º do Código Civil, verifica-se que o tribunal ao imputar às partes a responsabilidade recíproca pelo incumprimento do contrato, determinou a devolução das quantias pagas pelo autor à ré “que se presumem tem-no sido a título de sinal (art. 441º do Código Civil) mesmo tendo sido, como o foram, entregues antes da outorga da promessa (presunção essa que não foi elidida tendo em conta a forma como foi redigida a cláusula respectiva da promessa em causa onde expressamente se consignou que a quantia de € 544.687,30 foi paga nessa qualidade)”.
IX – Decidindo nesses termos, o Acórdão opôs-se ao facto provado de que tais quantias foram entregues ao Sr. CC (terceiro) e não à Ré (vendedora), conforme resultou do art. 27º, 30º e 47º dos factos provados, violando, portanto, o art. 441.° do Código Civil e incidindo na sanção prevista no art. 668.°, al. e) Código de Processo Civil, uma vez que os seus fundamentos estão em oposição com a decisão.
X – Com efeito, de acordo com o art. 27º e 47º dos factos provados, a quantia de € 544.687,30 foi entregue pelo Autor em mãos do Sr. CC, na data da celebração do contrato de cessão de quotas firmado entre o Autor e o Sr. CC, ou seja, dois anos antes da celebração do contrato-promessa de compra e venda das fracções — objecto da presente acção — firmado, todavia, entre Autor e Ré.
XI – De forma que, essa mesma quantia de € 544.687,30 que foi declarada como recebida pela Ré no contrato-promessa de compra e venda, jamais poderia ser considerada pelo acórdão recorrido como sinal nos termos do art. 441° do Código Civil.
XII – Tanto mais porque há nos autos um documento com mesmo valor probatório daquele que é objecto da presente acção, no qual consta a declaração de que tal quantia foi entregue ao Sr. CC, a título de sinal, porém, para fins do contrato-promessa de cessão de quotas.
XIII – Nos termos da cláusula segunda daquele documento (o referido contrato-promessa de cessão de quotas), e como resulta inequivocamente da factualidade dada como assente (cfr. pontos 27°, 30° e 47° dos factos provados), a quantia de € 544.687,30 foi entregue pelo Autor ao Sr. CC, o que demonstra à evidência o equívoco cometido pelo acórdão ao determinar a entrega das quantias pela Ré (BB) ao Autor e concluir que a presunção do art. 441° do Código Civil não foi elidida pela Recorrente.
XIV – Equivocou-se, data máxima vénia, o acórdão recorrido, pois a presunção foi elidida.
XV – Na verdade, o acórdão recorrido decidiu em oposição aos factos provados, pois, como ficou expressamente explicitado na sentença de 1ª instância, quanto a esta questão, não existe qualquer facto nos autos que demonstre ter existido a transmissão pelo Sr. CC da quantia de € 544.684,30 para a sociedade aqui Recorrente.
XVI – A quantia em causa foi entregue pela aqui recorrido ao Sr. CC, que interveio no contrato-promessa (cessão de quotas) celebrado com o Recorrido, em nome pessoal e não enquanto gerente da BB.
XVII – E como decorre do art. 441º do Código Civil, o sinal resulta, em princípio, de toda quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, de forma que só poderá se considerar sinal quando se tenha realmente efectivado a entrega da quantia sub judice ao vendedor.
XVIII – Ora, se essa entrega à Ré não ocorreu no caso concreto, conforme resulta inequivocamente dos factos provados, não pode a aqui Recorrente ser condenada a devolver o que não recebeu.
XIX – Assim decidindo, o acórdão recorrido incorreu na nulidade prevista na al. c) do n° 1 do art. 668° do Código de Processo Civil, vez que a conclusão a que se chegou está claramente em oposição com a matéria de facto dada como provada.
XX – Nesta questão, deverá ser mantido o que, a este propósito, decidiu na sentença de primeira instância, que considerou que nenhuma quantia foi entregue à ora Recorrente pelo Autor e que também não existe nos autos qualquer documento que prove a transferência desses valores do património do Sr. CC ao património da BB.
XXI – Assim, deverá, já por aqui, ser dado provimento ao presente Recurso, sanando-se a nulidade do Acórdão tipificada no art. 668°, n°1, alínea c) do Código de Processo Civil, sob pena de ficar caracterizada a violação do art. 441° do Código Civil e o consequente empobrecimento ilícito da Ré (vendedora) que, repita-se, nada recebeu do Autor, nem mesmo a título de sinal, conforme consta dos pontos 27°, 30° e 47º dos factos provados (donde resulta que a quantia em questão foi entregue pelo Autor ao Sr. CC que é terceiro alheio à presente acção).
XXII – Verifica-se, ainda, que os fundamentos do acórdão recorrido estão em oposição com a decisão de resolução do contrato-promessa por culpa recíproca, o que caracteriza a nulidade prevista no art. 668. °, alínea “c” do Código de Processo Civil.
XXIII – O fundamento utilizado pelo Tribunal da Relação para atribuir a culpa recíproca pelo incumprimento do contrato está sedimentado na conduta das partes em relação à licença de construção que não foi apresentada ao notário por ocasião da celebração do contrato-promessa.
XXIV – Ou seja, tal fundamento está relacionado com a responsabilidade de cada uma das partes na criação do vício de forma que macula a validade do contrato-promessa de compra e venda e não com o incumprimento do contrato, na medida em que tal licença é requisito de validade não só para os efeitos do DL. n.°281/99, de 26 de Julho, como apontou o douto Acórdão recorrido, mas também para os efeitos de celebração do contrato-promessa de compra e venda, nos termos previstos pelo art. 410.°, n.°3 do Código Civil.
XXV – Porquanto, sem a referida licença, de acordo com o art. 294° do Código Civil, o contrato-promessa de compra e venda deve ser considerado nulo.
XXVI – No caso em apreço, apesar do acórdão recorrido ter reconhecido — para os efeitos de resolução do contrato — a culpa recíproca das partes por não terem obtido a licença de construção, o facto é que essa fundamentação, por estar umbilicalmente ligada aos pressupostos de validade do contrato-promessa, nos termos do art. 410º, n°3 do Código Civil, tem implicações e relevância quanto à legitimidade de qualquer das partes para arguir a nulidade do contrato-promessa por vício de forma, devendo tal questão ser apreciada ex officio pelo Tribunal.
XXVII - Sendo certo que as razões determinantes da nulidade prevista nos arts. 220° e 294° do Código Civil são de interesse e ordem pública e conexionam-se com a ponderação e a segurança que devem presidir à celebração dos negócios jurídicos,
XXVIII- Logo, reconhecendo-se a culpa recíproca das partes ao que diz respeito à obtenção da licença, conclui-se que ambas as partes concorreram para a formação do vício formal, muito embora tenha constado dos factos provados (art. 46º) que na declaração notarial foi mencionado o facto de que o promitente adquirente estava ciente do ónus que lhe competia na legalização ou seja, na obtenção da licença de construção.
XXIX- De modo que a decisão do acórdão recorrido deveria ter sido no sentido da decretação da nulidade do contrato-promessa de compra e venda e nunca da resolução do contrato, pois os fundamentos invocados pelo Tribunal — quanto à culpa recíproca na obtenção da licença — conduzem, logicamente ao resultado expresso no Acórdão (resolução do contrato) mas a um resultado oposto, qual seja, a nulidade do contrato-promessa de compra e venda.
XXX- Verificada assim a nulidade do acórdão prevista na al. c) do art. 668.° do Código de Processo Civil.
XXXI — Quanto ao error in judicando evidenciado no acórdão recorrido, verifica-se que o conhecimento da questão da nulidade/invalidade do contrato-promessa de compra e venda ficou prejudicado em razão do reconhecimento da culpa recíproca das partes no incumprimento do contrato-promessa de compra e venda.
XXXII – Todavia, o não conhecimento da questão da nulidade do contrato-promessa de compra e venda por ausência da licença de construção, invocada pela Recorrente, implica a violação do disposto no art. 660.°, n.°2, primeira parte do Código de Processo Civil, como também dos arts. 220.° e 294.° do Código Civil.
XXXIII – Dando cobertura judicial a um negócio jurídico nulo, porquanto realizado sem a observância dos requisitos exigidos pelo art. 410.°, n.°3 do Código Civil.
XXXIV – É que, no caso, a exigência da licença é requisito da validade do contrato-promessa de compra e venda e, portanto, a constatação da culpa recíproca das partes pelo incumprimento do contrato-promessa, só poderia ser realizada após se ter apreciado e decido a questão da nulidade do contrato por ausência da licença de construção.
XXXV – Ora, só há que se falar em incumprimento do contrato, se se concluir que — por terem sido verificados os respectivos requisitos legais – o mesmo é válido.
XXXVI – Daí que se impunha ao Tribunal enfrentar a questão da nulidade do contrato por vício de forma, até porque além dessa questão ter sido levantada pela Requerente, o mesmo é do conhecimento oficioso.
XXXVII – E não o fazendo, andou mal o Tribunal da Relação pois julgou prejudicada uma questão cujo conhecimento era imprescindível para a boa decisão da causa e a sua conformidade com o Direito.
Nestes termos, deverá o presente recurso ser considerado procedente, seja pelo reconhecimento da nulidade do acórdão, seja para reformá-lo em razão do erro de julgamento, conforme retro exposto, absolvendo-se a recorrente da devolução da quantia em que foi condenada pelo Tribunal da Relação.
***
O Autor, alegando, formulou as seguintes conclusões:
1. O incumprimento do contrato-promessa é exclusivamente imputável à Ré.
2. Ou seja, a Ré resolveu o contrato-promessa de forma ilegal.
3. Aquele acto unilateral, porque ilegal e ineficaz, corresponde a uma declaração, inequívoca, por parte da Ré, de que não pretende cumprir o contrato promessa.
4. Consequentemente, deve ser declarada ilegal e ineficaz a resolução efectuada pela Ré.
5. Consubstanciando a actuação da Ré incumprimento definitivo do contrato-promessa.
6. Acresce que, face ao lapso de tempo decorrido e ao comportamento da Ré, o Autor perdeu, objectivamente, o interesse no cumprimento.
7. O Autor, face ao incumprimento definitivo da Ré, tem fundamento legal para resolver o contrato-promessa nos termos do art. 801º, nº2, do Código Civil.
8. As quantias entregues pelo Autor, no montante global de € 544.687,30, têm a natureza de sinal no contrato-promessa de compra e venda objecto dos autos, conforme as declarações das partes.
9. O Autor, por via do incumprimento definitivo da Ré, tem direito, nos termos do n°2 do art. 442° do Código Civil, a receber dobro da quantia entregue a título de sinal, ou seja, € 1.089.374,60, acrescida da quantia de € 250.000,00, a título de cláusula penal, quantias essas acrescidas de juros de mora, à taxa comercial, desde a citação até integral pagamento.
Termos em que, revogando-se o Acórdão da Relação, devem os pedidos formulados pelo Autor ser julgados procedentes e a Ré ser condenada à restituição ao Autor do sinal em dobro, ou seja, a quantia € 1.089.374,60, acrescida do pagamento do montante de € 250.000,00, a título de cláusula penal, tudo acrescido dos juros de mora, à taxa comercial, contados desde a citação e até integral pagamento.
Não houve contra-alegações.
***
Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que a Relação considerou provados os seguintes factos:
1. Autor e Ré celebraram, em 08.08.2003, um acordo que denominaram como “Contrato-promessa de compra e venda”, que dataram como sendo celebrado em 2 de Janeiro de 2003, e com os dizeres constantes do documento junto a fls. 10 a 13 cujo teor se dá por reproduzido.
2. O Autor interpelou a Ré, através de notificação judicial avulsa para que esta, no prazo de trinta dias, procedesse à marcação da escritura pública de compra e venda;
3. A notificação aludida em 2. foi efectuada em 14.10.2003;
4. A Ré, igualmente por notificação judicial avulsa, recebida em 04.11.2003, exigiu que o Autor lhe entregasse, no prazo de 15 dias, a licença de utilização do prédio, sob pena “de se considerar resolvido e de nenhum efeito o contrato promessa celebrado em 08.08.2003”;
5. O A. respondeu à Ré através de carta datada de 12.11.2003, junta aos autos a fls. 32, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido;
6. As fracções autónomas objecto do acordo aludido em 1. jamais estiveram licenciadas nem possuem licença de utilização;
7. O Autor dedica-se, entre outras actividades, à compra de imóveis para revenda;
8. A Ré comprou em hasta pública, em 05 de Fevereiro de 1998, no processo de Falência que correu termos no 1° Juízo Cível do Tribunal Judicial de Santo Tirso, com o n° 697/84, diversas fracções do prédio descrito na CRP de Santo Tirso sob o n°…, pertença da falida DD, Lda;
9. A Ré é uma sociedade imobiliária que se dedica à compra para revenda de imóveis;
10. A sociedade BB, tinha, como tem ainda, hoje dois únicos sócios: O Sr. CC e o filho;
11. No documento junto com a contestação sob o n°3, que a Ré denomina de contrato promessa de cessão de quotas, só aparece a outorgar um sócio da Ré, o Sr. CC, o qual nem era titular da totalidade do capital social da Ré;
12. O outro sócio, EE, nem aparece a outorgar tal documento;
13. A terceira contraente, filha do Autor, não subscreveu o aludido documento;
14. As quantias entregues pelo Autor, foram no montante global de € 544.687,30.
15. Através do acordo referido em 1. a Ré prometeu vender ao Autor e este prometeu comprar as fracções autónomas designadas pelas letras: “AO, AP, AQ, AR, AS, AT, AU, AV, AX, AZ, BA, BB, BC, BD, BE, BF, BG, BH, BI, BJ, BL, BM, BN, BO, BP, BQ, BR, BS, BT, BU, BV, BX BZ, CA, CB, CC, CD, CE, CF, CG, CH, CI, CJ, CL, CM, CN, CO, CP, CQ, CR, CT, CU, CV, CX, CZ, DA, DB, DC, DD, DE, DF, DG, DH, Dl, DJ, DL, DM, DN, DO, DP, DQ, DR, DS, DT, EB, EE, EN, EO, EP, EQ, ER, ES, ET, EU, EV, FC, FT, FU, FV, FX, FZ, GA, GB, GC, GD, GE, GF, GG, GH, GI, GJ, GL, GM, GN, GO, GP, GQ e GR”.
16. As quais fazem parte do prédio urbano sito na confluência da Rua … , Praça … e Rua …, freguesia e concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número …, parcialmente inscrito na matriz sob o art. ….
17. O preço global acordado para a prometida venda foi de € 943.725,62.
18. As partes convencionaram que a escritura pública de compra e venda deveria realizar-se até ao dia 30.09.2003.
19. Convencionaram ainda, no parágrafo dois da cláusula terceira do documento 1., que “compete apenas à primeira outorgante, a Ré, proceder à obtenção e pagar as despesas inerentes a toda a documentação necessária para a realização da escritura pública de compra e venda, bem como a respectiva marcação, devendo avisar o segundo outorgante do dia, hora e Cartório designado através de carta registada com aviso de recepção expedida com oito dias de antecedência.”.
20. A Ré jamais marcou a escritura pública de compra e venda até ao dia 30.09.2003 (...).
21. (...) Nem até à data da entrada da presente acção.
22. A Ré jamais requereu, pelo menos até à data da propositura da presente acção, o licenciamento das fracções que se propôs vender.
23[2]. O Autor, atento o período de tempo decorrido sem que a compra e venda fosse efectuada, perdeu o interesse na aquisição.
24. Após o facto referido em 8. a Ré tentou, no mercado, encontrar comprador para as fracções referidas em 15.
25. O prédio referido em 16. encontra-se ainda em “tosco” apenas com as paredes ao alto
26. O Autor sabia que as referidas fracções não dispunham de licença de utilização, e estava convicto que para efectivar a compra e venda das mesmas seria necessário obter tal licenciamento.
27. Ainda assim e na sequência do referido em 24., o Autor, em 26.2.2001, acordou com o Sr. CC, sócio-gerente da Ré, em adquirir tais fracções que esta tinha adquirido na venda judicial referida em 8., tendo-lhe entregue, a título de princípio de pagamento do preço, as quantias de 20.000.000$00 em 26.2.2001 e de 80.000.000$00 em 5.3.2001 e de €45.889,40 em 23.12.2002.
28. O Autor pretendia acabar o prédio para depois revender as fracções acabadas.
29. Devido aos factos referidos em 25. e 26., o Autor e o sócio-gerente da Ré, acordaram em que a venda das referidas fracções seria efectuada de forma indirecta através da venda da totalidade das participações sociais da própria sociedade, aqui Ré, ao Autor.
30. Em 23 de Dezembro de 2002, o Sr. CC e o Autor formataram o acordo a que haviam chegado, celebrando um documento que denominaram de contrato promessa – documento junto a fls. 128 a 132 cujo teor se dá por reproduzido.
31. Documento que tendo sido exclusivamente negociado entre o sócio gerente da Ré e o Autor, este pretendeu que o mesmo viesse a ser também assinado pela sua filha.
32. Ficando com a obrigação de obter a assinatura da filha naquele documento.
33. Naquele documento as partes expressamente acordavam e declaravam:
“A – Que é intenção dos segundos e terceira contraente adquirir as participações representativas da totalidade do capital social da sociedade que gira sob a firma “BB- Imobiliária, Lda.”, na proporção de setenta por cento para o segundo contraente e de trinta por cento para a terceira.
B – Que a referida vontade de contratar é determinada pela existência de diversas fracções de que é titular a BB-Imobiliária, Lda., no imóvel sito na Praça …, …, que foi da falida “DD, Lda.”, fracções que constam do titulo de transmissão emitido por 1° Juízo Cível do Tribunal Judicial de Santo Tirso em 10 de Março de 1988, o qual é do perfeito conhecimento dos segundos e terceira contraentes e de que se anexa cópia ao presente contrato.
C – Que a manutenção das referidas fracções no património social da sociedade BB-Imobiliária, Lda., é pressuposto essencial do negócio.
D – Que do património da BB- Imobiliária, Lda., faz ainda parte um imóvel sito em …, freguesia de S. …, cidade da Trofa, descrito na competente Conservatória do Registo Comercial sob o n° …, e inscrito na respectiva matriz predial sob o art. .., o qual é, pelas partes, expressamente excluído do presente negócio.
E – Que, por isso, o primeiro contraente deverá promover a alienação do terreno referido no considerando anterior até à data da escritura de cessão de quotas”.
34. O aludido documento traduzia a vontade das partes que era a de, por forma indirecta, transmitir para o Autor as fracções adquiridas pela BB referidas em 15.
35. A Ré obrigava-se a “esvaziar” o património da sociedade BB, que era constituído por mais o terreno identificado na cláusula D do art. 21, que a Ré se obrigava a alienar antes da escritura da cessão de quotas, ficando nele apenas as fracções referidas em 15.
36. Com a transmissão da totalidade das participações sociais da BB, as fracções aludidas em 15. transmitir-se-iam indirectamente para o Autor.
37. Nos termos do contrato aludido em 33., estabelecia-se que a escritura definitiva da cessão de quotas deveria ser celebrada até ao dia 15 de Maio de 2003.
38. A referida escritura de cessão de quotas nunca se chegou a realizar.
39. Autor e Ré celebraram o contrato aludido em 1. a solicitação do Autor, o qual, além do mais, alegou que necessitava do mesmo para o apresentar junto de uma instituição bancária para assim obter financiamento de que necessitava para o pagamento do remanescente do preço da aquisição das fracções referida em 27.
40. À data da celebração do contrato aludido em 1., o Autor sabia que as referidas fracções objecto do mesmo não dispunham de licença de utilização.
41. No dia em que assinou o dito contrato o sócio-gerente da Ré dirigiu-se, para se aconselhar, ao escritório do seu advogado, tendo-o assinado sem com ele contactar por se encontrar ausente.
42. O Autor pretendeu que as assinaturas no contrato que as partes denominaram de contrato promessa fossem notarialmente reconhecidas.
43. O que, apesar da inexistência de licença de construção ou utilização das fracções referidas em 15., foi efectuado pelo ajudante do Cartório Notarial da Trofa, no mesmo dia em que o dito contrato foi assinado, ou seja, em 8 de Agosto de 2003.
44. No referido Cartório foram o Autor e o sócio-gerente da Ré, que aí se dirigiu em representação desta, advertidos para a falta de licença de utilização ou construção das aludidas fracções.
45. Resulta da declaração notarial que consta do denominado contrato promessa referido, onde se pode ler: “Não foi exibida licença de utilização ou de construção, tendo o promitente-comprador sido advertido do ónus que lhe compete na respectiva legalização, do qual declarou o promitente adquirente estar ciente”.
46. O Autor não entregou à Ré licença de utilização ou de construção das aludidas fracções objecto do contrato no prazo estipulado em 4. nem até ao presente.
47. As quantias referidas na cláusula “SEGUNDO” al. a) do contrato referido em 1. foram as entregues pelo Autor ao sócio-gerente da Ré, CC, nas circunstâncias e para os efeitos referidos em 27.
48. O que consta da clausula “QUATRO” parágrafo “DOIS” do documento junto a fls. 11 cujo teor se dá por reproduzido.
49. A Ré disponibilizou imediatamente o gozo do prédio ao Autor a partir da data da celebração do contrato aludido em l.
50. As partes nele outorgantes assinaram livremente e para os efeitos nele constantes, os termos do contrato referido em 1.
51. A vontade do Autor e da Ré era a de procederem à compra e venda dos imóveis.
52. As partes celebraram o contrato referido em 1. com o intuito de, além do mais, formalizar o acordo referido em 27. de aquisição das fracções aí referidas.
53. Pretendendo o Autor com tal, ter um documento que regulasse de forma cabal a situação e que lhe permitisse apresentá-lo onde fosse necessário.
54. O contrato denominado de compra e venda foi elaborado no escritório do advogado da Ré.
55. O Autor é uma pessoa com graves problemas de saúde, padecendo de diabetes que lhe causaram a perda quase total da visão.
Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber a quem deve ser imputado o incumprimento definitivo do contrato invocado como causa de pedir, questão comum a ambos os recorrentes.
A Ré suscita, ainda, a nulidade do Acórdão por contradição entre os fundamentos e a decisão.
Vejamos:
O Autor invocou como causa de pedir o incumprimento de um contrato-promessa de compra e venda celebrado com a Ré, relativo a várias fracções prediais que, reciprocamente, prometeram compra e vender.
Na sua tese existe apenas um contrato-promessa – art. 410º do Código Civil – bilateral, definitivamente incumprido pela Ré que não aprazou a escritura definitiva da compra e venda, encargo que a ela incumbia, sendo certo que também não conseguiu obter a licença de construção.
Por sua vez, a Ré na contestação/reconvenção, imputou esse incumprimento definitivo ao Autor sustentando que para contornar ao facto do prédio por si comprado e que acordou vender ao Autor não dispor de licença de construção, acordaram, em data anterior à celebração do contrato promessa de compra e venda, datado de 26.2.2001, celebrar um contrato-promessa de cessão de quotas, sendo a Ré cedente e o Autor e uma filha cessionários da totalidade das quotas da Ré, deste modo tornando-se o Autor proprietário da sociedade Ré, no património desta ficariam incluídas as fracções cuja intenção da Ré era vender ao Autor.
Ademais, todos sabiam que as fracções haviam sido compradas pela Ré, em hasta pública em 5.2.1998, no Processo de Falência de DD, Lda., que correu termos no 1º Juízo da comarca de Santo Tirso com nº697/84, e que o prédio estava “em tosco”.
Mais alegou a Ré que o Autor, precisando de um contrato para obter financiamento bancário, propôs à Ré, apenas para esse fim, que se vinculasse através do contrato promessa de compra e venda das fracções, ao que ela acedeu, contrato esse que foi celebrado em 8.8.2003 (fls. 10 a 13) mas, por consenso, datado de 2.1.2003.
Em resumo, as partes o Autor e a Ré – esta através do seu gerente CC – intervieram em dois contratos-promessa, um de cessão de quotas da sociedade Ré e o outro de compra e vendas das referidas fracções prediais.
O Autor entregou a CC a quantia global de € 544 687,30 do preço global de € 943 725,62.
O Autor, considerando que fora estipulado um prazo peremptório para a celebração do contrato prometido de compra e venda que findou em 30.9.2003, depois de notificação judicial avulsa da Ré para aprazar a data da escritura, e porque a Ré contrapôs até com outra notificação judicial avulsa para o Autor lhe fornecer os elementos para a celebração da escritura, considerou resolvido o contrato por incumprimento definitivo do Autor.
Por sua vez a Ré, considerando como recusa aquilo quem considerou ser um comportamento imprescindível, a cooperação do Autor sem a qual considerou não poder marcar a data da escritura, considerou definitivamente incumprido o contrato, pedindo que se declare a perda do sinal passado, peticionando a indemnização de € 250 000,00 que as partes acordaram como cláusula penal, em caso de incumprimento definitivo.
Esta complexa teia de factos conduziu a julgamentos díspares nas instâncias.
A 1ª Instância considerou que a Ré incumpriu definitivamente o contrato-promessa de compra e venda mas não fez operar o mecanismo do sinal – art. 442º, nº2, do Código Civil, que apontaria para a devolução do sinal em dobro ao Autor, promitente comprador, por ter considerado que as quantias entregues a título de sinal não o foram à Ré, mas ao referido CC, não se tendo provado se este representava a Sociedade; assim a condenação da Ré foi apenas no pagamento da quantia acordada como cláusula penal, julgando-se improcedente a reconvenção.
Na tese da 1ª Instância, a quantia alegadamente entregue pelo Autor, a título de sinal, foi abordada no contexto do seguinte quadro factual:
“Ora aquilo que resulta do art. 27. dos factos provados, é que tal quantia foi entregue pelo autor ao Sr. CC, em 26.2.2001, tendo em vista a aquisição das mesmas fracções objecto do presente contrato-promessa que a ré havia adquirido na venda judicial referida em 8.
Ou seja, aquilo que resulta é que essa quantia foi entregue não à sociedade aqui Ré, BB-Imobiliária Lda., mas a CC, que apesar de ser seu sócio-gerente, é, como é sabido, uma pessoa juridicamente distinta desta.
Aliás, o facto de essa quantia ter sido entregue pelo autor ao dito CC e não à sociedade aqui ré, resulta ainda do facto de essa mesma quantia ter já sido considerada a título de sinal no pagamento do preço relativo ao negócio formalizado pelo documento junto a fls. 128 a 132 – cfr. cláusula segunda al. a) – denominado de contrato-promessa de cessão de quotas da sociedade aqui ré, subscrito pelo aqui autor e o CC em 23.12.2002, o qual, conforme resultou provado, traduzia a vontade das partes que era a de, por forma indirecta, transmitir para o Autor as referidas fracções adquiridas pela BB.”
Já a Relação, tendo considerado que houve culpa das partes – art. 570º do Código Civil – no que respeita à frustração da celebração do contrato-prometido de compra e venda das fracções, porque ambos deveriam ter colaborado com vista à realização da escritura e não o fizeram em violação das regras da boa-fé – art. 762º do Código Civil –, revogou aquela sentença, condenando a Ré a restituir a quantia que recebeu do Autor, acrescida de juros de mora.
No essencial justificou o seu julgamento assim (págs.557/558):
“ […] Apesar de ter sido clausulado que competia à ré proceder à obtenção e pagar as despesas inerentes a toda a documentação necessária para a realização da escritura pública de compra e venda (item 19 dos factos provados) não é clara a definição sobre qual das partes impendia a obrigação da obtenção da licença em causa (conhecendo como conheciam as partes a situação do prédio faria sentido que explicitassem a questão da obrigação da obtenção da licença o que não fizeram uma vez que as expressões que utilizaram não só são dúbias a este propósito como inculcam a ideia de excluírem as licenças atento o respectivo contexto interpretativo).
Por isso, atenta a supra enunciada regra da boa fé, careceu de sentido a notificação da ré para a marcação da escritura em 30 dias ou a notificação do autor para a entrega da licença de utilização em 15 dias porque as partes conheciam o estado do prédio e sabiam, por isso, que a licença de utilização era inviável sem o acabamento das fracções e que a escritura não iria ser realizada pelo notário (existia um impasse que teria que ser desbloqueado por autor e ré cooperando em consonância).
É certo que foi estabelecido que os prazos consignados na promessa têm natureza peremptória (cláusula sexta).
Contudo, da interpretação do contrato não resulta que fosse fixado um prazo fixo ou absoluto que gerasse logo o incumprimento definitivo e a resolução do contrato (ao invés, o decurso do prazo importa tão só uma situação de atraso no cumprimento como o demonstra não só as interpelações das partes como a reserva à execução específica que se fez constar na promessa, recurso este a utilizar em caso de mora como a doutrina dominante o assinala).
Como autor e ré não ultrapassaram o sobredito impasse ambos são responsáveis em igual medida pelo insucesso do contrato-promessa (art. 570º do Código Civil), celebrado na modalidade de promessa bilateral pois ambas as partes se vincularam à conclusão do contrato prometido.
Efectivamente, sendo celebrado o contrato prometido cumpria-se integralmente a promessa mas como não o foi há que imputar esse evento a ambas as partes nos sobreditos termos.”
A propósito da licença de construção consta do processo, a fls. 294, um ofício do Tribunal, datado de 25.9.2009, dirigido à Câmara Municipal de Santo Tirso do seguinte teor:
“Solicita-se deste modo a V. Ex.ª para que informe estes autos se a aqui Ré requereu até 25-05-2005 o licenciamento do imóvel, adquirido em hasta pública e pertença da falida DD, constando do mesmo diversas fracções do prédio descrito na C.R.P. de Santo Tirso sob o nº…, bem como se para esse mesmo imóvel foi passada licença de construção.”
A edilidade respondeu pelo ofício de fls. 295 – documento não impugnado nem arguido de falsidade – nos seguintes teremos:
“Em resposta ao pedido formulado por Vossa Ex.ª cumpre-nos informar que não foi requerido licenciamento para a edificação, não tendo assim sido emitida licença de construção em nome da BB-Imobiliária, Ldª e outro(s).”
Em suma, nem a favor da Ré, nem de qualquer entidade foi emitida licença de construção, parecendo até que, antes venda da judicial, nem sequer existia licenciamento para construção do edifício.
De relevante é o ter-se provado que o prédio, quando foi arrematado pela Ré, estava em tosco e que era intenção desta vendê-lo, sendo que o Autor logo após a aquisição pela via judicial, se mostrou interessado em comprá-lo para completar a construção e revender as fracções.
Sendo ambos, Autor e Ré profissionais do ramo da construção civil, não poderiam, razoavelmente, ignorar que só poderiam proceder à escritura de compra e venda do imóvel, que sabiam estar “em tosco”, caso estivesse legalizada a respectiva situação com a emissão da competente licença de construção.
Como se provou, as partes, quiçá cientes da impossibilidade de legalizarem o imóvel, o que não estava na mente da Ré que tendo arrematado o imóvel no estado em que se encontrava logo começou a procurar comprador (item 24) dos factos provados), engendraram um negócio através do qual, sem curararem logo do aspecto da legalização do imóvel [(cfr. factos provados 25) a 28)] este passaria para o património do Autor que pretendia acabar o prédio para depois revender as fracções acabadas.
Essa via foi a celebração de um contrato promessa de cessão de quotas da Ré para o Autor, lavrado em escrito particular em 23.12.2002 – fls. 128 a 132 – em que foram outorgantes CC (1º outorgante), o Autor AA (2º Outorgante), e FF (3º outorgante).
Este documento apenas se mostra assinado por CC e pelo Autor, não tendo sido assinado por FF, alegadamente filha do Autor.
O leitomitiv deste contrato-promessa está claramente assumido nos seus “considerandos” – ut. facto provado no item 39):
“A – Que é intenção dos segundos e terceira contraente adquirir as participações representativas da totalidade do capital social da sociedade que gira sob a firma “BB- Imobiliária, Lda.”, na proporção de setenta por cento para o segundo contraente e de trinta por cento para a terceira.
B – Que a referida vontade de contratar é determinada pela existência de diversas fracções de que é titular a BB-Imobiliária, Lda., no imóvel sito na Praça …, …, que foi da falida “DD, Lda.”, fracções que constam do título de transmissão emitido por 1° Juízo Cível do Tribunal Judicial de Santo Tirso em 10 de Março de 1988, o qual é do perfeito conhecimento dos segundos e terceira contraentes e de que se anexa cópia ao presente contrato.
C – Que a manutenção das referidas fracções no património social da sociedade BB-Imobiliária, Lda, é pressuposto essencial do negócio.
D – Que do património da BB-Imobiliária, Lda., faz ainda parte um imóvel sito em …, freguesia de …, cidade da Trofa, descrito na competente Conservatória do Registo Comercial sob o n° …, e inscrito na respectiva matriz predial sob o art. …, o qual é, pelas partes, expressamente excluído do presente negócio.
E – Que, por isso, o primeiro contraente deverá promover a alienação do terreno referido no considerando anterior até à data da escritura de cessão de quotas.”
Na Cláusula 1ª do contrato-promessa de cessão de quotas consta:
“O primeiro contraente promete vender aos segundo e terceira e estes prometem comprar, na proporção de setenta por cento para o segundo contraente e de trinta por cento para a terceira, a totalidade do capital social na sociedade comercial que gira sob a firma social de “BB – Imobiliária Lda.”, com sede em …, na …, registada na competente Conservatória do Registo Comercial sob o ….”
Na Cláusula 2ª consta:
“UM: O preço global da aludida cessão de quotas é de € 943.725,62 (novecentos e quarenta e três mil setecentos e vinte e cinco euros e sessenta e dois cêntimos) – contravalor em Esc. de 189.200.000$00 (cento e oitenta e nove milhões e duzentos mil escudos) – e será pago do seguinte modo:
- a) Com a assinatura do presente a título de sinal encontra-se paga, e dela dá o primeiro outorgante dá quitação, a quantia de € 544.687,30 (quinhentos e quarenta e quatro mil seiscentos e oitenta e sete euros e trinta cêntimos) – contravalor em Esc. de 109.200.000$00 (cento e nove milhões e duzentos mil escudos) – parte da qual é nesta data paga através do cheque n° …, sobre o B..., agência de Vila do Conde, no montante de € 45.889,40 de que se junta cópia;
- b) O remanescente do preço, no montante de € 399.038,32 (trezentos e noventa e nove um e trinta e oito euros e trinta e dois cêntimos) – contravalor em Esc. de 80.000.000500 (oitenta milhões de escudos) – será pago na data da outorga da competente escritura de cessão de quotas.
- DOIS: Para pagamento do preço em dívida os segundo e terceira contraentes subscrevem na qualidade de aceitantes e entregam ao primeiro contraente duas letras de câmbio, no montante de € 199.519,16 (cento e noventa e nove mil quinhentos e dezanove euros e dezasseis cêntimos) cada – contravalor em Esc. de 40.000.000500 (quarenta milhões de escudos) – com vencimento ambas em 15 de Maio de 2002.
TRÊS: O preço fixado no antecedente número um é determinado no pressuposto irrevogável de que presentemente, e à data da escritura de cessão de quotas, integra o acervo patrimonial da sociedade “BB- Imobiliária Lda.”, as fracções do prédio urbano que constam do título de transmissão emitido pelo 1° Juízo Cível do “Tribunal Judicial de Santo Tirso, em 10 de Março de 1998, de que se anexa cópia que, depois de rubricada, fica a fazer parte integrante deste contrato para todos os devidos e legais efeitos.
TERCEIRA:
UM: A escritura de cessão de quotas deverá ser realizada até ao dia 15 de Maio de 2003.
- DOIS: Compete a qualquer um dos contraentes proceder à sua marcação devendo avisar os restantes contraentes do dia hora e Cartório designado através de carta registada com aviso de recepção expedida com 8 dias de antecedência.
TRÊS: São da conta da segunda contraente todas as despesas da escritura, de sisa se for legalmente devida, e de quaisquer registos, provisórios definitivos.
SEXTA – Com a assinatura do presente contrato promessa, os segundo e terceira contraentes assumirão imediatamente e de pleno, todos os direitos e obrigações decorrentes da titularidade das quotas prometidas ceder, independentemente da sua prevista formalização pela forma legalmente estatuída.
SÉTIMA – Os prazos consignados neste contrato-promessa têm natureza peremptória e o seu incumprimento opera imediatamente os respectivos efeitos, independentemente de qualquer interpelação.”
Cotejando o contrato-promessa de compra e venda das fracções (fls. 10 a 12, de 2.1.2003), e este de cessão de quotas da Ré (datado de 23.2002), resulta evidente que são iguais os montantes do sinal – € 544 687,30 – e o preço global.
As partes lançaram mão de uma estratégia negocial que passava pela celebração de um negócio indirecto.
Com efeito, o negócio principal que quiseram seria o de compra e venda das fracções, mas para tornejarem dificuldades na celebração desse contrato, optaram por celebrar um contrato promessa de cessão total das quotas da Ré (que seria vendedora se o negócio prometido de compra e venda se consumasse), e que permitiria ao Autor e à 3ª outorgante neste contrato promessa de cessão de quotas, a obtenção de todo o património da Ré vendedora que, era imperioso, teria que conter ao tempo da escritura definitiva as fracções que eram da Ré, mas que seriam vendidas ao Autor.
Pedro Pais de Vasconcelos, in “Teoria Geral do Direito Civil” – 2010 – pág. 636 – caracteriza o negócio jurídico indirecto assim:
“São negócios indirectos aqueles em que as partes elegem um tipo negocial legal para com ele alcançar um fim que não é próprio desse tipo, mas que, não obstante, ele permite alcançar. No negócio indirecto ocorre uma diferença entre o fim típico e o fim indirecto que é efectivamente prosseguido…Há dois aspectos importantes nos negócios indirectos, que importa reter: o tipo de referência e o fim indirecto.
O tipo de referência deve ser um tipo negocial legal por referência ao qual as partes celebraram o negócio.
O fim indirecto é atípico, no sentido de que não é característico do tipo de referência; mas pode ser típico, no sentido de que pode ser o fim correspondente à função característica de um outro tipo negocial.
No negócio indirecto há uma divergência entre a função típica e o fim concreto com que é celebrado (fim indirecto)”. (destaque e sublinhado nosso)
Na pág. 638, afirma:
“…O negócio indirecto não deve ser confundido com o negócio simulado com simulação relativa, em que as partes convencionam entre si celebrar certo negócio (negócio real ou dissimulado), mas declarar exteriormente que celebraram um outro diferente negócio (negócio aparente ou simulado).
O negócio simulado tem uma configuração complexa, tripla, em se conjugam formalmente, em princípio, três aspectos: o negócio aparente, que é simulado; e o pacto simulatório, que é mantido secreto e pelo qual as partes acordam só vale e tem verdadeira vigência, entre elas, o negócio verdadeiro e não o aparente, e que este apenas deve ser exigido perante terceiros.
Ao contrário, no negócio indirecto não existe pacto simulatório, não existe divergência intencional entre a vontade real e a vontade declarada, não existe a intenção de criar externamente uma falsa aparência negocial, não existe acordo para enganar terceiros.
No negócio indirecto as partes não têm a intenção de esconder o que quer que seja, nem de enganar quem quer que seja. Querem simplesmente utilizar o modelo regulativo de um tipo negocial para um fim que não corresponde à sua função típica, mas que esse tipo permite alcançar”. (destaque e sublinhado nosso)
Manuel de Andrade, in “Teoria Geral”, II-179, sobre o negócio indirecto:
“…Pode um negócio típico (venda, etc.) cujos efeitos são realmente queridos pelas partes ser concluído por um motivo ou por um escopo ulterior diverso dos que estão de acordo com a função característica (causa) desse tipo negocial e correspondente a outro negócio típico ou tipificável (doação, qualquer negócio de garantia creditória, etc.”
“O fim ulterior há-de ser indirecto em face do negócio adoptado, autónomo em face das respectivas consequências normais, mas derivar imediatamente da própria actuação do negócio”.
Aqui chegados importa afirmar que as partes revelaram completo desprezo pelos compromissos assumidos num e noutro contrato.
Eis-nos, pois, imersos na questão da boa-fé negocial.
No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé – art. 762º do Código Civil.
Esse agir de boa-fé postula que actuem de forma honesta, leal e respeitadora dos recíprocos interesses supostos na negociação.
Já vimos que a celebração de um negócio indirecto se não confunde com o negócio simulado, rectius, com o negócio dissimulado, não sendo todavia de excluir tal vício de vontade, como não é de excluir a fraude negocial quando existir celebração de um contrato indirecto, nos casos clamorosos em que o tipo de referência e o fim indirecto são dolosamente usados para contornar proibições legais.
Não é o caso dos autos. A celebração do negócio indirecto visava obviar à dificuldade, senão impossibilidade de legalizar a situação do imóvel.
A conduta das partes foi censurável e, destarte, violadora das regras da boa fé. Desde logo, o Autor e a Ré conheciam a situação em que o imóvel se encontrava aquando da compra pela Ré, sabiam que não dispunha de condições para ser legalizado e, não obstante, sem curarem de obter as licenças legais, anuíram na marcação da escritura de compra e venda; celebraram, ainda, um contrato que “resolvia” de modo indirecto a questão da legalização das fracções, pela via da compra pelo Autor da sociedade-ré.
O contrato promessa de compra e venda das fracções foi celebrado a solicitação do Autor, o qual, além do mais, alegou que dele necessitava para o apresentar junto de uma instituição bancária para assim obter financiamento para o pagamento do remanescente do preço da aquisição das fracções – item 39. dos factos provados.
A celebração do contrato-promessa de compra e venda das fracções – posterior à celebração do contrato promessa de cessão das quotas da Ré – não correspondia, pois, a uma real intenção ou necessidade de ser celebrado com vista ao fim nuclear, nodal, perseguido pelas partes que era celebrar o contrato de compra e venda das fracções.
A actuação dos recorrentes evidencia desrespeito recíproco pela celebração definitiva de quaisquer dos contratos prometidos, sendo que o contrato de cessão de quotas da Ré ao Autor de certo modo solucionava a magna dificuldade de legalização das fracções com vista à celebração do contrato de compra e venda.
Ora, neste contrato, qualquer das partes poderia ter aprazado a marcação da escritura definitiva, e mesmo não tendo o terceiro outorgante assinado o contrato-promessa, o primeiro outorgante poderia tê-lo notificado admonitoriamente, e não o fez.
É, pois patente que Autor e Ré não quiseram superar os escolhos que se lhes depararam com vista à celebração do negócio que acordaram. Essa recíproca não colaboração viola deveres acessórios de conduta, uma vez que a cooperação de ambas era imprescindível para a celebração de qualquer dos contratos em causa.
Assim, sendo comum aos recorrentes em quota parte que deve considerar-se igual, o incumprimento do contrato invocado como causa de pedir, é aplicável o regime legal do art. 570º do Código Civil, daí que as partes devam ser restituídas ao statuo quo ante ou, seja, a Ré deverá devolver ao Autor em singelo a quantia adiantada para pagamento do preço cuja elisão como sinal não foi feita – art. 440º do Código Civil – acrescida de juros de mora.
Neste sentido Calvão da Silva, in “Sinal e Contrato Promessa”, 13ª edição, pág. 154 e segs.
O regime legal do art. 570º, nº1, do Código Civil é aplicável à responsabilidade contratual – cfr. RLJ, 110º-186.
Estatui aquele preceito - “Quando um facto culposo do lesado tiver concorrido para a produção ou agravamento dos danos, cabe ao tribunal determinar, com base na gravidade das culpas de ambas as partes e nas consequências que delas resultaram, se a indemnização deve ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída”.
Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. I, pág. 587 – comentam:
“Para que o tribunal goze da faculdade conferida no nº1 é necessário que o acto do lesado tenha sido uma das causas do dano, consoante os mesmos princípios de causalidade aplicáveis ao agente (cfr. art. 563°). Deve, além disso, o lesado ter contribuído com a sua culpa para o dano (cfr. nº2 do art. 487º”.
Nos termos do nº2 do art. 487º do Código Civil – “A culpa é apreciada, na falta de outro critério legal, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso”.
O Professor Brandão Proença, in “A Conduta do Lesado como Pressuposto e Critério de Imputação do Dano Extracontratual”, pág. 393/394 – escreve:
“Começando por ser o artigo 570.° o referente legal da hipótese concursual, a aplicação do seu critério integra uma fase posterior à do cálculo do respectivo dano patrimonial… É porventura a partir desta constatação que a nossa doutrina dominante enquadra a “conculpabilidade do lesado” como uma das excepções (rectius, correcções) à lógica da chamada “teoria da diferença” […]. Ao lado de preceitos como os dos artigos 494.° e 497.°, 2, com a consequência de introduzir aqui, como vimos, uma finalidade sancionatória que parece estranha – pelo menos no seu sentido mais rigoroso – ao verdadeiro fundamento do regime, à conceituação da “culpa”, ao âmbito de aplicação da ideia contida no artigo 570.°, l e mesmo ao leque de efeitos decorrentes da ponderação.” .
O Professor Menezes Leitão – “Direito das Obrigações” – vol. I – 8ª edição – pág. 332, escreve:
“O regime da culpa do lesado demonstra a vertente sancionatória da responsabilidade civil subjectiva, uma vez que, não sendo o juízo de censura exclusivamente estabelecido em relação à conduta do lesante, não seria justificado obrigá-lo a indemnizar todos os danos sofridos pelo lesado, havendo antes que efectuar uma ponderação de ambas as culpas e das consequências que delas resultaram, sendo em função dessa ponderação que se estabelecerá a indemnização.
Para este regime se aplicar é necessário que a actuação do lesado seja subjectivamente censurável em termos de culpa, não bastando assim a mera causalidade da sua conduta em relação aos danos”.
A questão da concorrência de culpas surge com mais frequência no domínio da responsabilidade extracontratual, mas a norma do art. 570º, nº1, do Código Civil aplica-se também à responsabilidade civil contratual, postulando aqui uma mais exigente conceituação do nexo de causalidade e do padrão de actuação do lesado à luz do paradigma do bonus pater familias e da actuação que seria de exigir no caso concreto.
Ante a falta de cooperação de uma ou de ambas as partes, em relações jurídico-negociais que postulam tal dever, não pode a outra que também não cooperou, quando devia cooperar, colher vantagem desse cumprimento defeituoso, que seria imoral ou injusta, e sempre eticamente censurável, porque a sua inacção, ou falta de cooperação, contribuiu para a frustração do objectivo negocial, o que contraria o agir de boa-fé na perspectiva de actuação honesta e que contemple o interesse da contraparte.
Os factos reveladores de conculpabilidade devem ser graves, no sentido de justificarem um juízo de censura, não bastando qualquer omissão ou negligência que se deva ter por aceitável, de acordo com um padrão negocial justo.
Como assinala Vaz Serra, in RLJ 105º-169:
“As cautelas exigíveis ao lesado para afastar ou diminuir o dano dependem das circunstâncias de cada caso. E, fundando-se na boa fé ou na correcção (correteza), tem, naturalmente, os limites derivados desta sua fonte; portanto, o lesado só é obrigado a adoptar as medidas idóneas a impedir o agravamento do dano quando tal lhe seja imposto pela boa fé, isto é, quando esta, dadas as circunstâncias do caso concreto, o obrigue a tomar essas medidas”. (destaque nosso)
Afirma a Ré que não recebeu a quantia alegadamente entregue a título de sinal e, por isso, mesmo na perspectiva do Acórdão recorrido, nada tem a devolver, vendo nesse ditame da decisão contradição entre os fundamentos e a decisão o que evidencia nulidade do Acórdão – art. 668º, nº1, c) do Código de Processo Civil.
Salvo o devido respeito não tem razão.
A quantia entregue a título de sinal é idêntica, quer no contrato promessa de compra e venda das fracções, quer no precedente contrato de cessão de quotas.
Como resulta do facto provado 47) – “As quantias referidas na cláusula “SEGUNDO” al. a) do contrato referido em 1. (o contrato promessa de compra e venda das fracções) foram as entregues pelo Autor ao sócio-gerente da Ré, CC, nas circunstâncias e para os efeitos referidos em 27”.
Importa relembrar o que antes dissemos sobre o negócio indirecto feito pelas partes, sendo do maior relevo o facto do sinal, num e noutro contrato ser igual, como igual foi o preço estabelecido para os contratos prometidos. Assim sendo, seria manifesto abuso do direito da Ré – art. 334º do Código Civil – pretender que não tem que devolver a quantia que recebeu do Autor porque ela foi entregue a CC que, como se afirma no facto provado 27) era sócio-gerente da Ré, tendo intervindo nos dois contratos-promessa que não foram cumpridos. A Ré recebeu essa quantia por intermédio do referido CC.
Sendo a Ré – entidade que contratou com o Autor – quem recebeu a quantia do sinal será ela quem terá que o devolver de harmonia com o que antes se considerou, quanto à sua conculpabilidade na frustração do negócio invocado como causa de pedir.
Neste entendimento não há que ajuizar acerca da nulidade do contrato promessa de compra e venda das fracções, na perspectiva enfocada pela Ré da inobservância dos requisitos formais do art. 410º, nº3, do Código Civil.
Assim, ainda que por razões não totalmente coincidentes com a fundamentação do Acórdão recorrido, será ele mantido soçobrando os recursos do Autor e da Ré.
Decisão:
Negam-se as revistas do Autor e da Ré, confirmando-se o Acórdão recorrido, ainda que com fundamentação não inteiramente coincidente.
Autor e Réu, porque sucumbentes, pagarão cada qual as custas do seu recurso.
Supremo Tribunal de Justiça, 11 de Setembro de 2012
Fonseca Ramos (Relator)
Salazar Casanova
Fernandes do Vale
_______________________________
[1] Relator – Fonseca Ramos.
Ex.mos Adjuntos:
Conselheiro Salazar Casanova.
Conselheiro Fernandes do Vale.
[2] Não obstante constar dos factos provados o item 23), no recurso sobre a impugnação da matéria de facto, o Acórdão considerou que – “Contudo, ao abrigo do disposto no art. 646º, nº 4, do Código de Processo Civil, tem-se como não escrito o item 23 da matéria de facto provada (maxime na parte em que se consignou que o autor perdeu o interesse na aquisição) porquanto se trata de matéria de facto conclusiva (o período de tempo sem formalização da compra e venda já resulta dos itens 20 e 21 e de toda a factualidade provada).
Aliás, a perda de interesse por parte do credor concretiza-se através de circunstâncias que provem indiscutivelmente o não cumprimento definitivo, objectivamente configurado em função da utilidade concreta que a prestação teria para o devedor, pelo que a conclusão da perda de interesse é um juízo a jusante dessas circunstâncias”.