| 492/09.2TCSNT.L1.S1 |  |
ALTERAÇÃO DOS FACTOS
CONHECIMENTO OFICIOSO
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
ERRO ESSENCIAL
ÓNUS DA PROVA
IMPROCEDÊNCIA
CONCEDIDA
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / EXERCÍCIO E TUTELA DOS DIREITOS / PROVAS / ÓNUS DA PROVA / PRESUNÇÕES – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / OBRIGAÇÕES EM GERAL / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATO-PROMESSA / CONTRATOS EM ESPECIAL / COMPRA E VENDA / VENDA DE BENS ONERADOS / REDUÇÃO DE PREÇO.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 342.º, N.º 1, 349.º, 351.º, 410.º E 911.º.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
- DE 30-06-2011, PROCESSO N.º 6450/05.9TBSXL.L1.S1;
- DE 13-11-2018, PROCESSO N.º 9126/10.1TBCSC.L1.S1.
I - O tribunal da Relação não pode, na falta da impugnação da matéria de facto no recurso de apelação, dar por provados, designadamente através de presunção judicial, factos que resultaram expressamente não provados.
II - A ação em que autora não logrou provar, como fundamento dos pedidos, que a ré lhe assegurou qualidades do prédio, objeto do contrato promessa de compra e venda, sem correspondência com a verdade e essenciais à decisão de contratar, deve ser julgada improcedente.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA, Lda intentou ação declarativa ordinária contra BB SA, pedindo que esta fosse condenada:
a) A vender-lhe o prédio misto denominado CC, inscrito na matriz predial quanto à parte urbana no ano de 1959, sob o artigo 784 e quanto à parte rústica sob o nº 2 da secção “1”, descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., pelo preço que, em peritagem, se vier a apurar, como justo e equitativo, considerando que o valor ajustado da venda (no montante de € 4.500.000,00) - previa a possibilidade de 2.900 m2 de área passível de construção e ela não existe,
ou subsidiariamente,
b) A devolver-lhe o sinal entregue no montante de € 1.000.000,00, acrescidos dos juros que contados à taxa comercial de 9,5% ano, desde a sua entrega se vencerem até integral e efetivo pagamento, fazendo-se operar os efeitos da anulabilidade do negócio contratado, com a sua redução se possível ou a sua restituição;
e em alternativa,
c) A devolver à A. o sinal em dobro, por ter incumprido o contrato promessa ajustado, tendo omitido factos a si imputáveis, num quadro de censura ético-jurídica, que se traduzem na falta de informação sobre as características da propriedade e omissão da escritura no prazo acordado.
Alegou que para o efeito o seguinte:
Por contrato promessa de 23.12.2008 prometeu comprar e a ré prometeu vender-lhe determinado imóvel, pelo preço de € 4.500.000,00, sendo que celebrou tal contrato com base na informação, para si essencial, de que o imóvel tinha 15.500 m2 de área urbana e 2.900 m2 de área passível de nova construção.
Posteriormente, veio a tomar conhecimento de que existia uma mancha de REN sobre 2/3 do imóvel o que impossibilitava nova construção, inviabilizando os 2.900 m2 de área passível de nova construção.
Contactada a ré, os seus legais representantes afirmaram que se tratava de um “erro de impressão” nos mapas da REN e que essa situação estava sob controlo e bem assessorada por gente da Câmara que lá se mexia muito bem, e que ficasse descansada.
Convencida com tal explicação acabou por proceder ao reforço do sinal no valor de € 250.000,00 na data acordada no contrato-promessa.
Tendo porém confirmado aquela informação, que havia obtido, contactou a ré com vista a pôr termo ao negócio, tendo acordado fazê-lo. Todavia, a ré veio a comunicar a falta de disponibilidade imediata para devolver o sinal entregue, sugerindo que se fizesse um aditamento ao contrato-promessa adiando a realização da escritura (que se mostrava prevista para 28/2/2009), na medida em que não pretendia entrar em incumprimento relativamente à data acordada para a feitura da escritura.
A A. não concordou, tendo então acordado ambas verbalmente que a R. não marcaria a escritura e a A. não invocaria esse facto para alegar o incumprimento daquela. Sucede que a R. marcou a escritura afirmando, contudo, que aquele acordo verbal se mantinha, em face do que a A. respondeu que mantinha o propósito de compra no pressuposto da acima referida capacidade construtiva. A R. marcou a escritura para 27/3/2009 e ao mesmo tempo enviou à A. uma proposta de entendimento (a resolução do contrato-promessa e a devolução do sinal, em prestações), com o que a A. não concordou.
Pretende a A a anulação do negócio, porque a declaração negocial inexatamente transmitida por quem esteja incumbido de a transmitir pode ser anulada, como pode ser anulado o negócio quando o que o determinou foi um erro sobre o objeto, admitindo também a redução do negócio tendo por fundamento a inexistência dos 2 900 m2 de área passível de nova construção acordada - a não ser que se conclua que a R. omitiu informações dolosamente, caso em que pretende o sinal em dobro.
A ré contestou, alegando, no essencial, que autora apenas pretendia investir em imobiliário, no âmbito da sua atividade de compra e venda de imóveis e que nunca disse à ré ou à sociedade intermediária que a área passível de construção era importante ou essencial à concretização do negócio, sendo condição da sua realização, não tendo sequer informado a ré relativamente a uma específica finalidade que pretendesse dar ao imóvel, a não ser aquele intuito de comprar para vender com mais valias, e que foi a autora que lhe pediu a prorrogação do prazo para a celebração da escritura, alegando que ainda não tinha aprovado o crédito bancário e que depois se recusou a assinar o aditamento ao contrato, alegando que queria desistir do mesmo, sem que invocasse qualquer fundamento para tanto, mostrando-se interessada numa resolução consensual do contrato.
A autora replicou, mantendo a sua posição.
Saneado o processo, realizada a perícia requerida pela autora e realizada a audiência de julgamento, veio a ser proferida sentença, na qual a ação foi julgada improcedente, sendo a ré absolvida do pedido.
Na sequência e no âmbito de apelação da autora, a Relação de Lisboa, julgando procedente tal recurso, veio a revogar a sentença recorrida, condenando a ré, em função do contrato promessa de compra e venda a que os autos se reportam, a outorgar na venda do imóvel a que o mesmo respeita, pelo preço de € 3.948.407,50.
Inconformada, interpôs a ré o presente recurso de revista, no qual formulou as seguintes conclusões:
I. O julgador é livre na subsunção do direito aos factos, mas encontra-se espartilhado nessa liberdade, aos factos que as partes carrearam para os autos e aqueles que as partes conseguiram provar nos próprios autos, nos termos da distribuição do ónus da prova que lhes cabia - artigo 342º do Código Civil.
II. No âmbito do processo civil, além dos factos a que se faz alusão no anterior número 4, o julgador apenas pode considerar, para efeitos decisórios, factos públicos ou notórios, nos termos do disposto no artigo 412º do CPC, que não carecem de ser alegados ou provados, bem como os factos instrumentais, que decorrem dos factos alegados pelas partes - artigo 5º, nº 2, do CPC.
III. Ora, foi com base no princípio do dispositivo e com as limitações que decorrem do disposto, designadamente, no artigo 5º e artigo 607º, ambos do CPC, que o Tribunal de 1ª Instância, considerou provados e não provados, os factos acima transcritos, e que por economia processual, aqui se dão como integralmente reproduzidos.
IV. Uma vez que o Recurso de Apelação, que interpôs a aqui Recorrida, não formulou qualquer pedido, para reapreciação ou modificação da matéria factual provada pelo Tribunal de 1ª Instância, o Tribunal da Relação de Lisboa estava impedido, em cumprimento da previsão contida no nº 1, do artigo 662º, do Código Processo Civil, de alterar a matéria factual provada, uma vez que esta reapreciação depende da efetiva alegação do Recorrente, para obtenção desse efeito.
V. Quer isto dizer, que o Tribunal da Relação de Lisboa não podia, conforme demonstraremos que fez, fundamentar a sua decisão em factos que não se encontram provados ou que estão em contradição, quando sopesados na argumentação do acórdão, com factos que se encontram igualmente provados, os quais, manifestamente, foram omitidos pelo Acórdão de que se recorre e proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa.
VI. Deste modo, e sendo verdade que os Venerandos Desembargadores são livres de aplicar o direito, só o podem fazer com fundamento nos factos provados e não provados na mui douta sentença proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, sem prejuízo do disposto no artigo 662º, nº 2, do CPC, o qual, não se aplica ao caso concreto.
VII. Ora, a aqui Recorrente realçou, aquando da sua transcrição, factos provados e não provados que colidem em absoluto com a subsunção jurídica que o Tribunal da Relação de Lisboa veio a fazer, a final, a saber, que os factos provados e não provados em Tribunal pelas partes, se subsumia a um contrato de compra e venda de coisa defeituosa, nos termos do disposto no artigo 913º do Código Civil.
VIII. Para alicerçar o seu raciocínio, os Venerandos Desembargadores partem, antes de mais, da análise de um relatório de avaliação, no qual, alegadamente, dir-se-á, que o o terreno do imóvel permite construir uma área de 436m2.
IX. A área de construção de um imóvel, apenas depende do Plano Director Municipal, aprovado por cada Câmara Municipal do país e não de qualquer relatório de avaliação e define-se, como se segue: “É o valor numérico expresso em m2, resultante do somatório das áreas brutas de todos os pavimentos acima e abaixo do solo, medida pelo extradorso das paredes exteriores, com exclusão de: sótãos não habitáveis, garagens, quando localizadas em caves, áreas técnicas ( ... ) e de galerias exteriores públicas, arruamentos, e outros espaços livres de uso público cobertos pela edificação”. (retirada de um site da internet, não identificado, mas que resulta de qualquer consulta livremente efetuada).
X. Ora, é com base num conceito absolutamente errado e cujo facto, contrariamente ao que decorre do acórdão de que se recorre, foi considerado não provado pelo Tribunal de 1ª Instância, que se alicerça a tese da compra e venda de bem defeituoso, que vem a ser decidida, a final.
XI. Do que acima fica escrito, conclui-se que a área construtiva de um determinado imóvel depende sempre do plano diretor municipal, que é público na página da Câmara Municipal de ....
XII. Uma sociedade comercial por quotas, na qual um dos sócios é advogado (mulher do sócio-gerente), manifestar o interesse na compra de um imóvel do Século XVIII e confiar que a sua área construtiva (e não terreno para construção) depende de um relatório de avaliação, é o mesmo que afirmar, que o desconhecimento da lei, permite a sua violação, por todos quantos a desconheçam, o que não é o caso.
XIII. Aliás, é pouco crível a qualquer homem médio, que uma pessoa singular ou colectiva opte por comprar um imóvel apalaçado, cuja construção remonta ao século XIII, para nele construir o que quer que seja.
XIV. Mais, é absolutamente expectável, para um homem médio, que nos termos da lei do urbanismo e da preservação de construções com traça antiga, a Câmara Municipal de ... não permitisse a construção naquele local de um qualquer outro edifício, sendo, deste modo, apenas possível, a reconstrução do mesmo.
XV. Basta uma consulta na Internet, para logo se encontrar, numa página da Junta de Freguesia de ..., uma descrição do imóvel, com as suas caraterísticas arquitetónicas, que permitem concluir, que o que a Recorrida pretende através da presente ação judicial é comprar um imóvel que prometeu comprar pelo preço de € 4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil euros), pelo preço mais barato possível, uma vez que os seus argumentos, além de não terem sido provados, são, no mínimo, inverosímeis.
XVI. Mas, e ainda que se entendesse, que estes argumentos - publicidade do plano diretor municipal e incredulidade na convicção de que a Câmara Municipal de ... permitiria construir em tal edifício, obra que o descaracterizasse - - não eram suficientes, para afastar o entendimento plasmado no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, não poderia, como fez este Tribunal, concluir que os factos provados e não provados, se subsumem à compra e venda de um bem defeituoso, e isto, porquanto:
XVII. Resulta da matéria provada, que em momento anterior à celebração do contrato promessa de compra e venda, que ocorreu em 23 de Dezembro de 2008, a Recorrida terá recebido o relatório de avaliação a que se faz referência no factos provados sob as letras A, B, C e M e outras informações relativamente ao imóvel denominado CC.
XVIII. Que a Recorrida terá oferecido o preço de € 5.000.000,00 (cinco milhões de euros), pela compra do imóvel (facto sob a letra K).
XIX. O qual, posteriormente, veio a reduzir, para o preço de € 4.500,000, 00 (quatro milhões e quinhentos mil euros), porquanto tenham verificado - Recorrente e Recorrida - que a área construída era menor do que a área indicada nos documentos fornecidos à Recorrida, tudo conforme decorre dos factos provados sob as letras (factos provados sob a letras N, O, P, Q, R, S, T, U e V).
XX. Daqui decorre que a Recorrida, desde a data em que recebeu os documentos da representante da mediadora imobiliária - DD - até à data da celebração do contrato promessa de compra e venda pôde visitar, e visitou de facto, o imóvel em causa, indagou sobre as áreas construídas e foi esclarecido sobre as mesmas; simultaneamente, decorre que a Recorrente acolheu a Recorrida, colocou o imóvel à sua disposição, para que pudesse verificar no local, se o mesmo a satisfazia, e aliás, assumiu as despesas inerentes à destruição de uma parede, para verificação e esclarecimento das dúvidas que a Recorrida manifestou.
XXI. A Recorrente, nesse mesmo período, isto é, até à data da celebração do contrato promessa de compra e venda, teria tido tempo e oportunidade, para consultar o PDM, a qual é feita através da consulta do sítio da Câmara Municipal de ..., na internet, e poderia, aliás, ter-se deslocado pessoalmente à Câmara Municipal de ..., para se inteirar sobre a área construtiva do imóvel, tanto mais, que o mesmo se trata de uma Quinta erigida no século XVIII, constituída por um prédio rústico e um prédio urbano, o que determinava que fosse absolutamente expectável que houvesse limitações à sua ampliação ou aumento da área de construção.
XXII. Todavia, a Recorrida preferiu não o fazer ou omitir nos presentes autos que o fez.
XXIII. Ficou apenas provado, que em data posterior à celebração do contrato promessa de compra e venda, mas em data anterior ao pagamento do reforço do sinal, no valor de € 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil euros), o sócio-gerente da Recorrida terá ido à Câmara Municipal de ..., conversado com o arquiteto EE, o qual tê-lo-á informado, que sobre a CC existia uma área de Reserva Ecológica Nacional (note-se que na CC, existem animais selvagens à solta, o que terá sido percecionado, também, pelo sócio-gerente da Recorrida), e que esse facto impossibilitava uma nova construção, nessa área, tudo como resulta dos factos provados sob as letras W, X, Y, D e documento de fls. 82, mencionado no facto provado sob a letra F.
XXIV. Todavia, o facto da Recorrida ter tido conhecimento deste facto, não a impediu, ainda assim, de pagar o reforço de sinal, no montante de € 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil euros), quantia bastante elevada, se atentarmos na possibilidade de, a essa data, a Recorrida já ter conhecimento daquele que seria o fundamento dado como provado pelo Tribunal da Relação de Lisboa, para redução do preço acordado (note-se, segunda redução do preço), que as qualidades do imóvel, alegadamente asseguradas pela Recorrente, não se encontravam, também alegadamente, preenchidas.
XXV. Ora, sem perder de vista que o fundamento invocado pelo Tribunal da Relação de Lisboa foi o de “a coisa objeto do contrato promessa não tem as qualidades asseguradas pelo devedor”, temos agora que focar a nossa atenção, para os factos que o Tribunal de lª Instância considerou não provados, para avaliação da suscetibilidade do preenchimento de tal conclusão ou fundamento, pelo Tribunal da Relação de Lisboa.
XXVI. Com efeito, e conforme decorre dos factos não provados sob as letras A, B, C, O, E, F, G, a Recorrida não logrou demonstrar qual o fim a que destinava o imóvel em causa; que tivesse comunicado esse fim à Recorrente; que a Recorrente tivesse informado a Recorrida que a propriedade tinha 15.500 m2 de área urbana e urbanizável e 2.900m2 de área passível de construção e que esta condição tivesse sido essencial, para a celebração do contrato promessa de compra e venda, condição essa comunicada pela Recorrida à Recorrente e por esta aceite e compreendida.
XXVII. Mais, a Recorrida também não logrou provar que tivesse contactado um arquiteto e tivesse em 15 de Janeiro de 2009, proposto uma reunião com os sócios-gerentes da Recorrente (factos não provados sob as letras H e I).
XXVIII. Em consequência, também não conseguiu provar a Recorrida, que a Recorrente, tivesse afirmado que a mancha REN era um erro de impressão, facto, aliás, só crível a incautos.
XXIX. Também não provou a Recorrida que a Recorrente afirmou que tivesse conhecimentos na Câmara Municipal de ..., com pessoas que se mexiam bem, pelo que poderiam construir no imóvel, nos termos em que tinham ambos, alegadamente, conversado. (factos não provados com as letras J, K, L, M).
XXX. Donde decorra, que a Recorrida não conseguiu sequer provar, porque razão, em data em que, alegadamente, já tinha conhecimento que as qualidades do imóvel (ou a sua ausência) não estivessem preenchidas, entregou à Recorrente, a quantia, não irrelevante, dir-se-á, de € 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil euros).
XXXI. Ora, claro se torna, que a terem sido asseguradas qualidades daquele imóvel em concreto, pela Recorrente, diferente das qualidades inerentes aos imóveis em geral, e em particular a um imóvel do século XIII, tal conclusão foi extraída pelo Tribunal da Relação de Lisboa, sem qualquer meio de prova que a sustente.
XXXII. Com efeito, o Tribunal da Relação de Lisboa, parece apenas preocupar-se com a avaliação junta a fls. 21 a 75 e com o teor da carta junta aos autos a fls.84e 85.
XXXIII. O relatório de avaliação, que não se encontra assinado pela Recorrente e que não foi entregue por este à Recorrida, conforme resulta dos factos provados, não tem a faculdade de demonstrar que: a Recorrente sabia que a eventual área de construção ou suscetibilidade, aliás, de construir, era uma condição essencial para a celebração do negócio e, muito menos, que a Recorrida tenha comunicado este facto à Recorrente.
XXXIV. Do mesmo modo, a carta que se junta aos autos a fls: 84 e 85, não é mais do que uma narrativa de factos que foram escritos pela Recorrida à Recorrente, que, conforme consta dos factos não provados no Tribunal de 1ª instância, a Recorrida não logrou provar.
XXXV. Isto é, a história que contou a Recorrida na carta junta a fls. 84 e 85 dos autos, não foi provada pela Recorrida em Tribunal, sendo que, se a Recorrida não lavra em erro, só a prova demonstrada nos autos é suscetível de ser valorada, para efeitos de decisão final, tudo conforme resulta do disposto nos artigos 607º, números 3 e 4, 609º, 6159, nº 1, alíneas b), d) e e) e artigo 619º, nº 1, todos do CPC.
XXXVI. Ora, para que se aplique a consequência jurídica que o Tribunal da Relação de Lisboa veio a aplicar - redução do preço, previsto no artigo 911º do Código Civil, por remissão do artigo 913º do Código Civil- a Recorrente teria que ter provado quais as qualidades em concreto que teriam sido asseguradas pelo vendedor - aqui Recorrente - e quais aquelas que não se teriam verificado.
XXXVII. Ora, como já se disse anteriormente, o Tribunal de 1ª Instância não considerou provados factos que pudessem conduzir a este raciocínio e conclusão.
XXXVIII. Designadamente, não considerou o Tribunal de 1ª Instância provado que:
XXXIX. “Os 2.900 m2 de área passível de construção, eram elemento essencial para a finalidade que a A. queria dar à Quinta. “
XL. “Desde os contactos iniciais entre Autora e Ré foi sempre transmitido pelos legais representantes desta ao sócio-gerente da Autora que a CC tinha 15.500 m2 de área em regime urbano/urbanizável.”
XLI. “E com capacidade para nova construção tendo 2.900 m2 de área passível de construção”.
XLII. “Foi com base na informação constante da ai. C} dos Factos Provados, que o sóciogerente da Autora tomou como boa, que este formou a sua intenção de compra da CC.”
XLIII. “Foi na convicção de que a CC tinha garantidamente uma capacidade construtiva de 2.900 m2, que o sócio-gerente da Autora ajustou a compra e venda da propriedade pelo valor de 4.500.000 euros, assinando o respectivo contrato-promessa.”
XLIV. E não resulta das regras da experiência comum que a Recorrente tivesse assegurada tais qualidades - área de construção - à Recorrida, e esta o tivesse acreditado, face, quer à natureza do imóvel em apreço, quer ao objeto social da aqui Recorrida.
XLV. Pelo que, não tendo havido o pedido de reapreciação da prova factual, não poderia o Tribunal da Relação de Lisboa subsumir factos não provados a uma consequência jurídica que só poderia ter decorrido, se esses mesmos factos, tivessem resultado provados.
Face ao exposto, tudo com o mui douto suprimento de V.Exas, deve o presente recurso de Revista proceder, e em consequência, ser revogado o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, mantendo-se integralmente, a decisão proferida pelo Tribunal de 1ª Instância.
A autora contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
A Relação, em conferência, tomou posição e decisão no sentido da inexistência de nulidades que devessem ser supridas.
Colhidos os vistos, cumpre decidir:
Em face do conteúdo das conclusões recursórias, enquanto delimitadoras do objeto da revista, a questão de que cumpre conhecer tem a ver com a prova do erro sobre as qualidades do prédio objeto do negócio (área passível de construção) conducente à redução do preço.
É a seguinte a factualidade dada como provada e como não provada pelas instâncias:
Factos provados:
A. No final do ano de 2008, a Autora contactou uma Imobiliária, na ..., com vista a informar-se sobre a existência de uma propriedade onde pudesse investir.
B. Esta Imobiliária veio a entregar à Autora a avaliação que se mostra junta a estes autos, como doc. nº 4, junto com a p.i., a fazer fls. 21 a 75 dos autos.
C. Dessa avaliação consta, conforme fls. 23 dos autos, sob a epígrafe “Área Passível de Construção”: “Área (m2) 2 900, 00”.
D. Autora e Ré celebraram o Contrato Promessa de Compra e Venda cuja cópia se mostra junta aos autos a fls. 76 a 81, no dia 23/12/08, liquidando, a Autora, a título de sinal, a quantia de 750.000,00 euros, por meio de cheque.
E. Nos termos da cláusula Terceira deste Contrato Promessa Compra e Venda a escritura pública de compra e venda teria lugar até 28/02/09 e a Promitente Vendedora comunicaria com uma antecedência mínima de 10 dias à Promitente Compradora o Cartório, dia e hora para a realização da mesma.
F. Em 17/02/09, a ilustre mandatária da Ré enviou à Autora e esta recebeu a missiva que se mostra junta a fls. 82 dos autos, em que a Ré comunicava à Autora a data marcada para a realização da escritura.
G. Face à notificação para outorga da escritura, a Autora respondeu nos termos da missiva que se mostra junta, com a p.i., como doc. nº 7, a fazer fls. 84/85 dos autos, em que, além do mais, declara manter então o propósito da compra ajustada no pressuposto de se confirmar a aptidão construtiva da propriedade.
H. A essa carta, a Ré reagiu nos termos da carta junta como doc. 8, junto com a p.i., a fazer fls. 86 a 88 dos autos.
I. Nessa sequência, a Ré marcou a escritura para 27/03/09.
J. No início de Dezembro de 2008, DD enviou ao sócio gerente da Autora duas comunicações via email, informando-o da existência de diversas propriedades que se encontravam à venda, entre as quais a denominada “CC”.
K. A Autora veio a efetuar uma oferta de compra da CC por cinco milhões de euros.
L. DD e GG anunciavam aquela Quinta e serviam de intermediários entre a Autora e a Ré.
M. Uns dias depois, a referida D. DD enviou ao sócio-gerente da Autora algumas informações sobre a CC.
N. O sócio-gerente da Autora apresentou à Ré dúvidas sobre a exata área da propriedade ao nível do rés-do-chão, da área construída.
O. Em reunião que, então, teve lugar, na CC, o sócio-gerente da Autora colocou aos representantes da Ré (HH e II) e aos intermediários (GG e DD) essa dúvida.
P. Concretamente, entendia que faltava “construção” ao nível do rés-do-chão, face aos documentos que lhe tinham sido facultados.
Q. A representante da Ré afirmou que a área construída era a constante dos documentos.
R. E afirmou que lhe havia sido transmitido que os anteriores proprietários, aquando do 25 de Abril de 1974, tinham mandado emparedar uma parte do rés-do-chão, que assim se mostrava escondida, mas que existia.
S. Em face dessa afirmação, o sócio-gerente da Autora solicitou então que fosse deitada abaixo essa parede, com vista a averiguar da existência dessa área construída.
T. O que foi feito, tendo-se apurado que, de facto, essa área, que se encontraria escondida, não existia.
U. Assim, apurou-se que a propriedade tinha menor área bruta construída que a constante dos documentos identificativos do imóvel, relativamente ao R/C, na medida de cerca de 300 m2.
V. Em face dessa circunstância, o sócio-gerente da Autora reduziu para 4,5 milhões de euros a proposta inicialmente feita para aquisição da CC, o que foi aceite pela Ré.
W. Em data que concretamente não logrou apurar-se, mas, não posterior a 15 de Janeiro de 2009, o sócio gerente da Autora dirigiu-se à Câmara Municipal de ... e falou com o Arquiteto EE.
X. Nessa ocasião, foi transmitido a este sócio-gerente que existia uma mancha da REN (Reserva Ecológica Nacional) sobre parte da CC.
Y. E que isso impossibilitava uma nova construção, nessa área.
Z. A CC, que tem a área total de 41.520 m2, apresenta uma mancha de REN com a área de 10.597 m2.
AA. Na CC, a área em regime urbano/urbanizável, sobreposta à área de REN, é de 5801 m2; e a restante área em regime urbano/urbanizável (não sobreposta à área de REN) é de 7 788 m2; incluindo-se, nesta última, a área urbanizável de uso habitacional, que é de 2181 m2.
BB. Na CC, a área de terreno onde é possível construir/passível de nova construção, é de 2.181 m2 e a área de construção, face aos parâmetros consignados pelo PDM, é de 436 m2.
CC. Em termos pecuniários, a diferença entre a possibilidade de ser erigida construção, na CC, ocupando a área de 2 900 m2 ou ocupando, apenas, a área de 436 m2, apresenta o valor de 541.592, 50 euros.
Factos não provados:
A. A Autora, ao celebrar o contrato-promessa objeto dos autos, pretendia, nessa propriedade sobre a qual se informou (CC) realizar eventos, em alternativa à FF.
B. Constava do anuncio enviado à Autora por DD que a propriedade tinha 15.500 m2 de área urbana e urbanizável.
C. Os 2.900 m2 de área passível de construção, eram elemento essencial para a finalidade que a A. queria dar à Quinta.
D. Desde os contactos iniciais entre Autora e Ré foi sempre transmitido pelos legais representantes desta ao sócio-gerente da Autora que a CC tinha 15.500 m2 de área em regime urbano/urbanizável.
E. E com capacidade para nova construção tendo 2.900 m2 de área passível de construção.
F. Foi com base na informação constante da al. C) dos Factos Provados, que o sócio-gerente da Autora tomou como boa, que este formou a sua intenção de compra da CC.
G. Foi na convicção de que a CC tinha garantidamente uma capacidade construtiva de 2.900 m2, que o sócio-gerente da Autora ajustou a compra e venda da propriedade pelo valor de 4.500.000 euros, assinando o respetivo contrato-promessa.
H. Depois das festas natalícias e do final do ano de 2008, o sócio-gerente da Autora iniciou contactos com um arquiteto com vista a projetar as obras de reparação e de construção da Quinta.
I. Em 15 de Janeiro de 2009, o sócio-gerente da Autora entrou em contacto com os representantes da Ré propondo uma reunião urgente.
J. Nessa ocasião, os representantes da Ré disseram à Autora que se tratava de um engano, “um erro de impressão” nos mapas da REN.
K. E que a situação estava sob controlo e bem assessorada na Câmara de ....
L. Por “gente” competente que lá se mexia muito bem.
M. E que a Autora ficasse descansada pois era possível construir obra nova na Quinta, tal como haviam sempre dito.
N. Foi na convicção de que tudo se haveria de resolver com estes conhecimentos indicados pela Ré, que a sócio-gerente da Autora aceitou efectuar o reforço de sinal acordado no acima aludido contrato-promessa, no valor de 250.000,00 euros, no prazo previsto pelo sobredito contrato-promessa.
O. A acima referida informação recolhida pela Autora na Câmara Municipal de ... veio a confirmar-se durante o decurso do mês de Fevereiro.
P. Porque o imóvel em causa não tinha uma capacidade para nova construção, com a área de 2 900 m2; e porque isso era diferente do que havia sido ajustado entre Autora e Ré no sobredito contrato-promessa, as partes reuniram, então, e acordaram pôr termo ao negócio.
Q. Dois dias depois deste acordo, HH, da Ré, telefonou à A. (JJ) dizendo-lhe que, como estavam de partida para umas férias nos E.U., a Ré não conseguia, naquele momento, devolver o sinal, não obstante o acordo de pôr temo ao negócio se mantivesse e que resolveriam o assunto no regresso das férias.
R. Concretamente, que não tinham tempo para se “organizar” e obter o dinheiro para devolver, antes das férias e por isso sugeriram que se assinasse um Aditamento ao Contrato Promessa adiando a escritura.
S. Porque ambas as partes já haviam acordado pôr termo ao sobredito contrato promessa, o sócio-gerente da Autora respondeu negativamente a essa proposta.
T. Os representantes da Ré alegaram que, não se elaborando aquele aditamento, entrava a Ré, em incumprimento.
U. Neste impasse, as partes acordaram verbalmente que, nem os Promitentes Vendedores marcavam a escritura nem os Promitentes Compradores utilizavam esse facto para alegar o incumprimento daqueles.
V. Não obstante o teor da carta acima referida em F) de Factos Assentes, a Ré comunicou à Autora que o sobredito acordo verbal se mantinha.
W. A ora Autora não outorgou na escritura agendada para o dia 27-3-2009 porque o BCP se recusou a conceder-lhe financiamento para aquisição da CC.
Apreciando:
Segundo a 1ª instância, a autora estruturou a ação “na senda da invalidade do negócio, com o fundamento de que a declaração negocial da demandante se mostra acometida de vício da vontade gerador da anulabilidade do negócio”, invocando que lhe foi prestada informação falsa sobre as características do imóvel objeto do contrato promessa, informação essa que foi determinante para a sua intenção de contratar, remetendo para o regime do “erro na transmissão da declaração (ar. 250º do Código Civil): erro sobre o objeto do negócio (art. 251º do Código Civil); ou conduta dolosa (art. 253º do C. Civil”.
Todavia, acabou por considerar que do elenco dos factos dados como provados e não provados não é possível concluir-se no sentido do preenchimento de qualquer daqueles três vícios, razão pela qual, não tendo a autora logrado provar, conforme lhe competia, os factos alegadamente integradores do regime legal dos invocados vícios da vontade, as suas pretensões teriam de improceder.
E daí a improcedência da ação, nos termos supra mencionados.
Por sua vez a Relação, no âmbito do acórdão recorrido, veio a seguir um entendimento e decisão (nos termos igualmente supra referidos) diferentes.
Considerou que a causa de pedir utilizada assenta no essencial “na informação fornecida pela autora, através da mediadora que utilizou, de uma qualidade referente ao objeto do contrato promessa de compra e venda, de que, afinal, esse objeto não dispunha, (pois que a CC, ao contrário do que constava da avaliação que constitui o doc nº 4 junto com a petição, não dispunha de uma área passível de construção correspondente a 2.900 m2, mas apenas da correspondente à de 436 m 2), e do carácter essencial para ela, compradora, daquela área de construção” e, em face disso, considerou que os pedidos formulados deveriam ser analisados:
- à luz das regras específicas da anulação da venda ou da sua redução, “nos termos do art 911º, ex vi da remissão operada pelo art 913º, ambos do CC.
- ou, em alternativa, à luz das regras do incumprimento (“e consoante as relações que atrás se explicitaram como correspondendo à formulação dos pedidos, dever-se-ia ter apurado se essa errónea/falsa informação poderia conduzir à resolução do contrato promessa enquanto informação pré-contratual, ou se, no contexto do conhecimento pela A. da real área de construção do imóvel, a R. tinha incumprido o contrato promessa, conclusão a retirar em função das regras referentes ao incumprimento dos contratos em geral e do contrato promessa em especial.”)
Isto, por considerar ainda que, nos termos do artigo 410º do C. Civil, ao contrato promessa são aplicáveis as regras do contrato prometido, in casu, da compra e venda.
E, após considerar não estar no âmbito da apelação a possibilidade de anulação do contrato, acabou por tomar posição (e decidir) no sentido da redução do preço, o que fundamentou no seguintes termos:
“Em primeiro lugar, haverá que assinalar neste que a matéria de facto provada permite concluir que ainda antes de realizado o contrato promessa – e antes da aqui A. ter tido conhecimento da referida falta de qualidade do imóvel no referente à sua capacidade para construir - as partes por consenso aceitaram reduzir o preço para o aludido contrato promessa dos pedidos 5 milhões de euros, para 4,5 milhões de euros, perante a constatação de que a propriedade tinha menor área bruta construída do que a constante dos documentos identificativos do imóvel, relativamente ao R/C - cerca de 300 m2 (factos K, U e V).
Esse episódio, anterior à realização do contrato promessa, já evidencia a vontade da A. em adquirir o imóvel em questão, mas (sempre) em função de um preço correspondente ao da verdadeira área que no imóvel se mostrava ocupada pela construção, denunciando a importância para a mesma da área de construção.
Trata-se de uma «circunstância» que contribui para a prova que incumbe à A., de mostrar que sem erro teria igualmente adquirido o imóvel, mas por preço inferior.
A «circunstância» da A. ter procedido ao reforço do sinal em 31/1/2009, no cumprimento do contrato promessa, data em que sabia já da falta da qualidade em causa no imóvel, concorre também para a conclusão que se a mesma tivesse conhecido antes da realização do contrato promessa a verdadeira área do imóvel em que poderia vir a construir – a de 418 m2 - ter-se-ia igualmente vinculado na posição de promitente compradora, mas por preço inferior.
Em última análise, do texto da carta que, datada de 19/3/2009, que a A. enviou à R. (junta a fls 89), e ocorridas vicissitudes várias no respeitante ao cumprimento do contrato promessa – relativamente às quais a prova produzida nestes autos se revela escassa - resulta com toda a clareza que a A. «mantém interesse na propriedade prometida comprar e o propósito de formalizar a compra», fazendo terminar a carta em questão com a afirmação de que «pretende honrar o contrato promessa ajustado, comprando a CC, por um preço que considerar a objetiva diminuição da área passível de construção (…), acrescentando que, «com vista a esta modificação do contrato, que a Promitente Compradora tem direito, queiram v. Excias sugerir como e por quem, deverá ser feita a avaliação da propriedade, de forma a reajustar-se o preço, contabilizar o remanescente do montante a liquidar, outorgando-se a escritura de compra e venda logo que possível»
Entende-se assim que deverá ter lugar a redução do preço referente à prometida compra e venda.
Não havendo no contrato qualquer elemento que permita aceder à desvalorização que para o imóvel representaria aquela menor área passível no imóvel de nela se construir, e perante a perícia realizada nos autos, haverá que reduzir o preço convencionado em 541 592, 50 euros, consoante resulta do ponto CC dos factos provados, pelo que a prometida compra e venda deverá efetuar-se pelo preço de 3.948.407,50€ (4.500.000,00-541.592,50).
Mostra-se assim procedente o pedido a que se reporta a al a) do petitório, procedência que prejudica a apreciação das questões implicadas no incumprimento do contrato promessa e a que se reporta o pedido formulado em c).”
E isto após considerar que o prédio em causa, objeto da promessa de compra e venda, não tinha as qualidades asseguradas pela promitente vendedora, a ora recorrente, relativamente à área passível de construção.
E isto, nos seguintes termos:
“A matéria de facto provada nos autos - constar da avaliação do imóvel que foi entregue à A. pela imobiliária que a mesma contactou com vista a informar-se sobre a existência de uma propriedade onde pudesse investir, como “Área Passível de Construção” o valor de 2 900, 00 m 2 – als A), B) e C) da matéria provada) - quando afinal - al BB) dos factos provados – a área de terreno onde é possível construir no imóvel é a de 436 m2 – remete-nos logo para o terceiro dos tipos de vício acima referidos: a coisa objecto do contrato promessa não tem as qualidades asseguradas pelo vendedor, surgindo desnecessárias maiores considerações a respeito de outras possíveis caracterizações do vício”.
Em suma, prima facie, baseando-se no relatório de avaliação entregue à autora pela Imobiliária contactada por aquela (constante de fls. 21 a 75), a Relação deu como assente que o prédio objeto da promessa não tinha as qualidades que foram asseguradas pela promitente vendedora relativas à área passível de construção (436 m2 em vez de 2.900 m2) e que essas qualidades eram essenciais para a promitente compradora.
É contra este entendimento que se manifesta a ré recorrente, nos termos constantes das conclusões recursórias supra transcritas.
E desde já se diga que, a nosso ver, com inteira razão.
É verdade que se mostra provado que a Imobiliária, que a autora contactou com vista à aquisição de uma propriedade para investir, entregou a esta o supra referido relatório de avaliação (constante de fls. 21 a 75 dos autos) do qual constava ser de 2.900 m2 a “área passível de construção” [vide als. A), B), C) dos factos provados], mas que, contudo “a área de terreno onde é possível construir/passível de nova construção, é de 2.181 m2 e a área de construção, face aos parâmetros consignados pelo PDM, é de 436 m2” [al. BB)].
Todavia o certo é que nada se provou no sentido de aquele relatório de avaliação ter sido entregue à autora pela ré, ou no sentido de a sua entrega à autora pela Imobiliária ter ocorrido a mando e em representação da ré ora recorrente, ou sequer com o conhecimento desta, sendo certo que, conforme salienta a recorrente, tal relatório nem sequer se encontra assinado por esta,
Com efeito, da factualidade provada apenas resulta que foi a autora quem procurou a Imobiliária “sobre a existência de uma propriedade onde pudesse investir”, que foi a Imobiliária que lhe entregou o relatório de avaliação e que DD e GG (ou seja a Imobiliária), que anunciavam a “CC”, “serviam de intermediários entre a Autora e a Ré” [al. L) dos factos provados].
Para além disso, até foi dado especificamente como não provado que os legais representantes da ré tenham transmitido à autora que “que a CC tinha 15.500 m2 de área em regime urbano/urbanizável e com capacidade para nova construção tendo 2.900 m2 de área passível de construção” [als. D) e E) dos factos não provados].
Assim, e tendo esta última factualidade sido dada expressamente como não provada, não podia a Relação, a partir do relatório de avaliação entregue pela Imobiliária à autora, inferir e dar como assente, sem mais – conforme o fez, que a promitente vendedora, ou seja a ré ora recorrente, assegurou à autora ora recorrida que o prédio objeto da promessa tinha uma área passível de construção 2.900 m2, que não de 436 m2.
Em face do que se acaba de expor, o entendimento/conclusão da Relação neste sentido, de dar como assente que foram asseguradas as tais qualidades construtivas por parte da ré, apenas com base e a partir do relatório de avaliação (e da sua entrega) apenas podia ser alcançado com base em presunções judiciais, nos termos do disposto nos artigos 349º e 351º do C. Civil,
Todavia a Relação, para além de não fazer referência ao uso das presunções judiciais, nem sequer deu tal facto especificamente como provado – sendo certo que, não tendo sido impugnada a matéria de facto fixada na 1ª instância, nem sequer houve lugar à reapreciação da matéria de facto por parte da Relação.
Acresce que, neste caso, conforme tem sido entendido pacificamente na jurisprudência, a Relação não pode socorrer-se das presunções judiciais para dar como provados ou como não provados factos que se mostrem contrários à factualidade dada como provada ou não provada pela 1ª instância em sede de julgamento da matéria de facto (vide neste sentido, os acórdãos do STJ de 13.11.2018 – proc. nº 9126/10.1TBCSC.L1,S1, e de 30.06.2011- proc. nº 6450/05.9TBSXL.L1.S1).
Conforme bem se entendeu neste último aresto “é lícita a utilização pelas Relações de presunções judiciais naturais ou judiciais, mas tem como limite a exigência de uma congruência com a matéria de facto fixada através da livre apreciação da prova produzida, com imediação e oralidade, em audiência, não podem conduzir, nem a um alteração direta das respostas aos pontos de facto que integravam a base instrutória fora do quadro normativo consentido pelo nº 1 do art. 712º, nem a um desenvolvimento, no próprio acórdão, da base factual do litígio, suscetível de criar contradições com o julgamento da matéria de facto que formalmente tenha permanecido como inalterada ou imodificada”.
E o mesmo se diga, mutais mutandis, relativamente ao entendimento da Relação no sentido de dar como assente que as qualidades em questão (relativas à área construtiva) eram essenciais para a promitente compradora.
E isto na medida em que (para além do mais), foi dado expressamente como não provado [sob as als. A), C), F), G)] que:
- A Autora, ao celebrar o contrato-promessa objeto dos autos, pretendia, nessa propriedade sobre a qual se informou (CC) realizar eventos, em alternativa à FF.
- Os 2.900 m2 de área passível de construção, eram elemento essencial para a finalidade que a A. queria dar à Quinta.
- Foi com base na informação constante da al. C) dos Factos Provados, que o sócio-gerente da Autora tomou como boa, que este formou a sua intenção de compra da CC.
- Foi na convicção de que a CC tinha garantidamente uma capacidade construtiva de 2.900 m2, que o sócio-gerente da Autora ajustou a compra e venda da propriedade pelo valor de 4.500.000 euros, assinando o respectivo contrato-promessa.
Em face de tudo o que se acaba de expor e sem necessidade de se esgrimirem outros argumentos – atenta a factualidade dada como provada e como não provada nos autos - haveremos de concluir no sentido de que a autora, ora recorrida, não logrou fazer a prova (conforme lhe competia, nos termos do disposto no artigo 342º, nº 1 do C. Civil) da factualidade por si alegada (com base na qual sustentou os pedido formulados e na qual a Relação se baseou para decidir conforme decidiu, pela redução do preço), no sentido de a ré lhe ter assegurado qualidades do prédio objeto do contrato promessa de compra e venda, (relativas à área passível de construção) que não correspondiam à verdade e da essencialidade dessas qualidades para a sua vontade de contratar nos termos em que o fez.
Falecendo assim os pressupostos (essenciais) em que a Relação se baseou para decidir no sentido da procedência do pedido principal formulado pela autora, ora recorrida (redução do preço) - impõe-se a revogação do acórdão recorrido e, por consequência, a repristinação da decisão da 1ª instância, no sentido da total improcedência da ação.
Procedem assim, nesta conformidade, as conclusões recursórias.
Em síntese:
Não tendo sido impugnada a matéria de facto, a Relação não pode socorrer-se das presunções judiciais para dar como provados ou como não provados factos que se mostrem contrários à factualidade dada como provada ou não provada pela 1ª instância em sede de julgamento da matéria de facto.
Termos em que, concedendo-se a revista, se acorda em revogar o acórdão recorrido e em repristinar a decisão da 1ª instância que, julgando a ação totalmente improcedente, decidiu absolver a ré, ora recorrente, do pedido.
Custas pela autora recorrida.
Lisboa, 04 de junho de 2019
Acácio das Neves
Fernando Samões
Maria João Vaz Tomé