| 03A044 |  |
FORMA ESCRITA
DECLARAÇÃO NEGOCIAL
HABITAÇÃO SOCIAL
SUCESSÃO NA POSIÇÃO CONTRATUAL
I - "A" intentou acção com processo ordinário contra B, pedindo que seja proferida sentença que substitua a declaração negocial do réu, declarando vendida a favor do autor, pelo preço de 2.466.000.00, fracção autónoma que identifica.
Alegou que sucedeu ao irmão na posição contratual num contrato promessa de compra e venda celebrado entre aquele e o réu, recusando este aceitar tal sucessão .
Contestando, o réu sustentou que o autor não tem o direito de que se arroga.
O processo prosseguiu termos, tendo sido proferida sentença que concluiu pela incompetência material do Tribunal, decisão que veio a ser alterada pelo Tribunal da Relação.
Regressando os autos à 1.ª instância, foi proferida nova sentença que julgou a acção improcedente.
Apelou o autor.
O Tribunal da Relação confirmou o decidido.
Inconformado, recorre o autor para este Tribunal.
Formula as seguintes conclusões:
- Entre o R. e o falecido irmão do A. formou-se um contrato promessa de compra e venda, nos termos do disposto no art.º 410.º do C. Civil, tendo, consequentemente, resultado para este, de tal contrato, um direito à aquisição do fogo prometido vender;
- Tal contrato formou-se por declarações de vontade recíprocas, no sentido unívoco de prometerem vender e aceitarem comprar, emitidas por ambas as partes e dirigidas à contraparte, que as receberam, tornando-se desse modo vinculativas, nos termos do disposto nos art.ºs 224.º n.º 1, 228.º n.º 1, alínea a) e 230.º do C. Civil.
- Sendo o A. universal herdeiro do seu irmão, transmitiu-se nos termos do disposto nos art.ºs 412.º, 2024.º e 2025.º do C. Civil, para a sua esfera jurídica tal direito à aquisição de que aquele era titular, pelo que podia, no uso de tal direito, exigir do R. a concretização do negócio prometido;
- Tendo o R. recusado a celebração da escritura de compra e venda do fogo prometido vender, incumprindo assim, perante o A. o contrato promessa que o vinculava a este enquanto sucessor de seu irmão, tem o mesmo direito a exigir, nos termos do disposto no art.º 830.º do C. Civil, a execução específica de tal contrato, nenhum obstáculo legal existindo que impossibilite essa execução específica.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais cumpre decidir.
II - Vem dado como provado:
O Autor, conjuntamente com o seu irmão C eram arrendatários habitacionais de um fogo correspondente ao 5.º andar C, do lote ...., da Rua ....., em Lisboa, da propriedade do Réu;
Usando e fruindo tal fogo, nele tendo instalada a sua habitação, mediante o pagamento mensal ao Réu de uma contrapartida em dinheiro;
Pelo ofício n.º 120869, de 30 de Outubro de 1995, o Réu propôs ao Autor e seu irmão a aquisição do aludido fogo, pelo preço de Esc.2.466.000.00, mantendo tal proposta em vigor pelo prazo de 30 dias;
Tendo o irmão do Autor, pelo documento que constitui o doc. 2 junto com a p.i. e que correspondia ao formulário que, para tanto, o Réu lhe facultou, declarado pretender comprar tal fogo a pronto pagamento sem recurso a crédito;
Tendo o Autor cedido ao seu irmão todos os direitos que advinham da sua qualidade de também inquilino, através de declaração dirigida ao Réu;
O Réu nunca procedeu à marcação da escritura de compra e venda, nunca, tendo convocado para o efeito o irmão do Autor;
O irmão do Autor, em 23 de Dezembro de 1995, outorgou no Cartório Notarial de Setúbal testamento em que instituiu o autor seu universal herdeiro, designadamente para efeitos de transmissão por morte do direito de aquisição do fogo aqui em causa;
E, por declaração de 11 de Janeiro de 1996 dirigida ao réu, o irmão do Autor declarou ceder a este o direito à aquisição do respectivo fogo;
O irmão do Autor veio a falecer em 14 de Janeiro de 1996, tendo-se o Autor habilitado como seu único e universal herdeiro;
Por carta, o Réu comunicou ao Autor que deveria proceder à entrega das chaves da referida casa na sequência da morte do seu irmão;
Comunicação essa a que o advogado respondeu, em representação do Autor, nos termos constantes da carta que constitui o doc. 8 junto com a p.i.;
Tendo o Réu, em resposta a esta carta, reiterado a sua recusa em aceitar a sucessão do Autor na posição contratual de seu irmão no contrato de promessa de compra e venda que se formou entre este e o Réu;
O Autor desde 1981 que se encontra inscrito na 2.ª Repartição de Finanças de Setúbal;
Na morada de Setúbal já residia D, com quem o A. se casou em 4 de Junho de 1986;
A filha do casal E nasceu em Setúbal em 28 de Julho de 1984;
O Réu, em 13 de Maio de 1992, escreveu uma carta ao Autor, solicitando a sua comparência nos seus serviços para clarificação da situação habitacional;
Em 11 de Outubro de 1995 o Réu escreveu uma carta de igual teor ao Autor;
O Autor enviou ao Réu, a 27 de Novembro de 1995, uma declaração que integra o doc. n.º 8 junto a fls. 40 dos autos, autorizando o seu irmão a adquirir o fogo;
O Autor desloca-se ao fogo quando, por força das suas actividades, vem a Lisboa;
O Autor e seu irmão receberam tal proposta de venda;
O Réu tem-se vindo a recusar a celebrar com o Autor a escritura de compra e venda do fogo em causa;
O Autor, desde 1981, reside na cidade de Setúbal, na praceta....
III - O autor, invocando o artigo 830º do C. Civil, requereu execução específica de um contrato-promessa que teria sido celebrado entre um seu irmão, de quem é universal herdeiro, e o réu.
No acórdão recorrido considerou-se que não foi celebrado de forma válida o pretendido contrato-promessa e, mesmo que assim não fosse, nunca se transmitiriam para o autor os direitos do falecido irmão.
O recorrente sustenta que entre o réu e o seu irmão formou-se um contrato-promessa de compra e venda, tendo-se transmitido para o autor o direito à aquisição de que aquele era titular, existindo a possibilidade da execução específica.
São estas as questões a resolver.
Tratando-se, como é o caso, de promessa bilateral é necessário que ambas as partes fiquem vinculadas ao cumprimento do contrato, emitindo para isso declarações negociais que criem a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido, como resulta do artigo 410º do C. Civil.
Em concreto, o réu, na qualidade de proprietário do imóvel, enviou ao autor e ao irmão uma comunicação onde os informava "que o fogo em que habita se encontra à venda pelo valor de 2.466.000$00" mantendo-se as condições de venda por trinta dias, contados a partir da data do presente ofício. Na documentação anexa encontrará todos os elementos necessários à aquisição do fogo na modalidade que mais lhe convier, devendo, em caso afirmativo, enviar, juntamente com o inquérito em anexo os seguintes documentos.
A esta comunicação respondeu o irmão do autor informando que "requeria" a compra pelo preço indicado pelo vendedor, para ele inquilino e sem recurso a crédito.
Como adverte o Prof. Antunes Varela - "Obrigações" - pág. 211, nota 93, nem sempre é fácil distinguir entre as negociações preliminares de um contrato e o contrato-promessa.
Afigura-se-nos, porém, evidente que se está perante verdadeiras declarações negociais, ou seja, perante comportamentos que exteriormente observados criam a aparência da vontade negocial, podendo caracterizar-se esta como a intenção de realizar certos efeitos práticos, com a intenção que sejam vinculantes e tutelados pelo ordenamento jurídico.
Tal como estão formalizadas nos documentos juntos, não se trata de negociações preliminares, de meros actos preparatórios do negócio jurídico, mas sim do negócio em si mesmo.
Existiu uma proposta de venda validamente formulada e uma resposta contendo a aceitação, que chegou à espera de acção do proponente, ficando assim este em condições de a conhecer.
Segundo a teoria da recepção, grosso modo consagrada no artigo 224º do C. Civil, o negócio jurídico ficou perfeito.
Saliente-se, aliás, que se não tivessem acontecido os imponderáveis referidos nos autos, o contrato promessa continha todos os elementos para ser celebrada a respectiva escritura pública.
Vendedor e comprador reuniam os requisitos necessários, foi observada a forma escrita; fixado o preço; identificado o imóvel objecto da relação jurídica e acertadas as condições.
A circunstância de as declarações de vontade constarem de documentos diferentes, não obsta à celebração do negócio, uma vez que estavam validamente formuladas. O artigo 410º do C. Civil estipula regras próprias para o contrato-promessa, mas não afasta o regime geral do artigo 224º e seguintes do C. Civil.
No sentido de que nas promessas bilaterais as assinaturas se podem incluir em documentos recíprocos ou paralelos, se pronunciou o Ac. STJ de 12.03.96, CJ I, pág. 141.
Existiu assim um contrato-promessa, tal como vem defendido nas bem estruturadas e fundamentadas alegações.
A questão, contudo, não se esgota aqui. O cerne do problema consiste em saber se os direitos do falecido irmão se transmitiram ao autor, seu universal herdeiro.
As instâncias entenderam que não e decidiram correctamente.
Os direitos e obrigações resultantes do contrato-promessa, que não sejam exclusivamente pessoais, transmitem-se aos sucessores das partes.
Afastam-se assim os casos de ligação indissolúvel à pessoa do que se vincula ou do beneficiário da promessa, devendo atender-se no contexto das circunstâncias concretas, à natureza do contrato prometido e das suas prestações, assim como à vontade real ou presumível das partes. Todos os restantes direitos e obrigações se transmitem, nos termos gerais, através de acto entre vivos ou por morte. Exceptuam-se da transmissão os direitos e obrigações em cuja constituição, segundo a vontade dos contraentes ou as próprias circunstâncias do contrato, tenha exercido papel decisivo a pessoa do promitente ou da contraparte. Trata-se de direitos e obrigações constituídas intuita personae. Devem ter-se em conta as circunstâncias especiais de cada contrato - Prof. Almeida Costa, RLJ ano 117º, pág. 375; Prof. Antunes Varela - "Das Obrigações em Geral", pág. 218.
No caso em análise está-se perante alienação de fogos de habitação social ao abrigo do Dec-Lei 141/88, de 22 de Abril, com as alterações da Lei 288/93, de 20.08.
Tais alienações estão sujeitas a disciplina própria, atentos os fins que se pretendem alcançar, designadamente dar às famílias de menores recursos o acesso à propriedade, através de regimes especiais de venda.
Assim, desde logo se estipula que os fogos de habitação social arrendados só podem ser vendidos ao respectivo arrendatário ou cônjuge e, a requerimento destes, aos seus parentes ou afins ou a outras pessoas que com ele coabitem há mais de um ano, salvo casos que aqui não importa considerar (nº 1 do artigo 2º do referido Dec-Lei 141/83).
A sanção é a nulidade (artigo 19º).
Ora, as instâncias deram como provado que o autor não residia no andar em causa desde 1981, sendo certo que o irmão faleceu em 1996.
O autor não preenche assim o requisito indispensável para poder suceder nos direitos do irmão.
Realce-se que o irmão do autor tinha o direito que lhe conferia o contrato-promessa de vir a ser celebrado o contrato prometido. Mas esse direito foi-lhe atribuído intuitu personae e não é transmissível.
É evidente que se tivesse celebrado a escritura pública poderia transmitir o direito de propriedade que através dela adquiriria. Mas não foi isso que aconteceu e o direito a obrigar a outra parte a celebrar o contrato ou a sofrer as consequências do não cumprimento, não pode ser transmitido a quem não reúne as condições para realizar o contrato prometido.
Não merece assim censura o fundamentado acórdão.
Pelo exposto, nega-se a revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 8 de Abril de 2003
Pinto Monteiro
Reis Figueira
Barros Caldeira (dispensei o voto).