Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 083006 |  |
QUESTÃO NOVA
CONHECIMENTO OFICIOSO
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
VALIDADE
DIR CIV - DIR CONTRAT.
CPC67 ARTIGO 660 N2 ARTIGO 668 N1 A B ARTIGO 676 N1 ARTIGO 677 ARTIGO 690.
DL 46673 DE 1965/11/29 ARTIGO 10.
DL 289/73 DE 1973/06/06 ARTIGO 19 ARTIGO 24 B ARTIGO 27 N1.
DL 448/91 DE 1991/11/29 ARTIGO 14 N2.
II - O acordão que, ao julgar valido um contrato-promessa de compra e venda de imovel, e atender a um pedido de execução específica, substituindo-se ao faltoso na declaração negocial, mas sem indicar o numero e a data do alvara do loteamento, não incorre na nulidade prevista no n. 2 do Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de Junho.
III - O direito a execução especifica não depende de ter havido tradição da coisa objecto do contrato-promessa para o promitente comprador mesmo que se trate de terreno rustico com edificações existente ou projectadas.
A e B instauraram a presente acção de processo ordinário, que correu termos no tribunal judicial da comarca de Sintra, contra C e marido B, alegando o que a seguir se resume:
Por contrato-promessa celebrado em 18 de Agosto de
1983, os réus prometeram vender aos autores e estes prometeram comprar-lhes a eles um lote de terreno para construção, designado por lote 4, sito na freguesia de S. Martinho de Sintra, pelo preço de 1350000 escudos, de que os autores logo entregaram 200000 escudos, como sinal, ficando o resto de ser pago no acto da escritura;
Apesar de o contrato-promessa só estar assinado pela ré, esta garantiu que o seu marido, ausente em França, autorizaria a transmissão;
O preço estabelecido assentou no pressuposto garantido pelos réus de que o terreno estava considerado como de construção pela Câmara Municipal de Sintra, e a ele haveria que descontar a verba que os Autores gastassem com as certidões camarárias e da Conservatória a obter por si;
Os autores entraram na posse imediata do terreno;
A requerimento dos autores, a Câmara Municipal de
Sintra certificou, em 31 de Agosto de 1983, que o loteamento se não encontrava aprovado;
A novo pedido dos autores, a Câmara Municipal de Sintra certificou, em 29 de Outubro de 1985, que o lote n. 4 fazia parte do loteamento aprovado em 9 de Novembro de
1983, dependendo a concessão do alvará de licenciamento do pagamento de comparticipações no montante de 115250 escudos e da apresentação de garantia bancária no valor de 4400000 escudos e de certidão da Conservatória do
Registo Predial;
Para obter a certidão da Câmara Municipal de Sintra há, assim, que dispender a quantia de 115250 escudos (escreveu-se 125250 escudos) e que suportar o valor dos encargos e do risco inerente à obtenção da garantia bancária, no mínimo de 440000 escudos, que os réus se recusaram a satisfazer;
Assiste-lhes, pois, o direito a pedir a redução do preço do lote para 794750 escudos (escreveu-se 784750 escudos).
Ao determinarem o articulado, pediram que, por incumprimento dos demandados, se reduzisse o preço do lote para 784750 escudos ou para o valor que o tribunal achasse mais justo e que, de harmonia com o disposto no artigo 830 do Código Civil, se proferisse sentença que produzisse os efeitos da declaração negocial dos réus com as consequências legais.
Os réus contestaram pela forma inserta a folhas 19 e seguintes.
Depois de arguirem de falso o contrato-promessa que os autores apresentaram com a alegação de a ré não saber assinar e o documento junto conter cláusulas a que o réu jamais se obrigaria, acrescentam que o que houve foi um acordo verbal entre eles por virtude do qual os réus prometeram vender aos autores um terreno rústico que "na respectiva descrição predial ... consta de terreno para construção".
Mais dizem que nunca garantiram que o loteamento do terreno estivesse aprovado, que nunca os autores entraram na posse do terreno e que, por ser nulo, por falta de forma, o contrato celebrado, só assiste aos autores o direito à restituição da importância de
200000 escudos que entregaram aos réus, que não já à redução do preço estipulado nem à execução específica do contrato.
Os autores impugnaram o incidente de falsidade suscitado pelos réus, sustentando que foi a ré quem assinou o referido contrato-promessa.
No prosseguimento dos autos foi proferido o despacho saneador, em que se deu andamento ao incidente de falsidade; na mesma oportunidade se procedeu à elaboração da especificação e questionário, que não sofreram qualquer reclamação.
Feito o julgamento, foi proferida a sentença de folhas
139 e seguintes, a julgar improcedente a acção e a condenar os réus como litigantes de má fé.
Inconformados, recorreram os autores com parcial êxito, já que o Tribunal da Relação de Lisboa, mantendo embora a sentença apelada quanto ao mais, a veio a revogar quanto ao decidido sobre o pedido conducente à execução específica, proferindo decisão a produzir os efeitos da declaração negocial aos demandados com a natural consequência de os autores terem de pagar aos réus o resto do preço contratualmente estabelecido.
É do acórdão da Relação que os réus trazem agora o presente recurso de revista, formulando as seguintes conclusões:
1 - O contrato-promessa titulado pelo documento de folhas 8 é nulo nos termos do artigo 294 do Código
Civil, por se tratar de um negócio jurídico relativamente a um terreno abrangido por operações de loteamento, celebrado antes de obtido o respectivo alvará, contra o disposto no artigo 27 n. 1 do Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de Junho, vigente à data em que o mesmo contrato foi concluído;
2 - O acórdão recorrido, ao julgar procedente o pedido de execução específica, violou o mencionado artigo 27 n. 2 do Decreto-Lei n. 289/73, visto não indicar o número e a data do alvará de loteamento do terreno de que faz parte o lote a que se refere o dito contrato, sendo, por isso, também nula a transmissão decorrente da decisão proferida;
3 - E violou também o artigo 14 n. 2 do Decreto-Lei n.
448/91, de 29 de Novembro, e o artigo 297 n. 1 do
Código Civil, o primeiro, por a deliberação a que se refere o documento de folhas 12, aprovando o loteamento em que se incluía o terreno que os autores prometeram comprar, haver caducado nos termos desta disposição, pelo decurso do prazo fixado em tal preceito, sem que tivesse sido requerida emissão de alvará de loteamento, e o segundo porque, não estabelecendo a lei antiga qualquer prazo para o exercício do direito, mas estabelecendo-o a lei nova, é esta a que se aplica;
4 - E violou ainda os artigos 1, 19, 24 n. 1, alínea b) e 27 do citado Decreto-Lei n. 289/73, por também a licença de loteamento haver caducado, visto o alvará respectivo não ter sido requerido dentro do prazo fixado; e
5 - Violou, finalmente, o disposto no artigo 442 n. 2 do Código Civil, na redacção que lhe deu o Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho, vigente à data do contrato
"sub judice", visto a execução específica à luz deste normativo só ser possível no caso de haver tradição da coisa e, na hipótese dos autos, a não ter havido.
Daí o dever conceder-se a revista, revogando-se o acórdão recorrido na parte impugnada.
Não houve contra-alegação.
Obtidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
1- Antes de mais, uma observação se nos impõe, contudo, fazer desde já.
É a seguinte:
O Meritíssimo Senhor Juiz da primeira instância, apesar do referido na alínea a) da especificação, segundo o qual:
"Por contrato-promessa de compra e venda celebrado em
Agosto de 1983, os réus prometeram vender aos autores um lote de terreno para construção designado por lote
4, sito em Galamares, ...", ao descrever na sentença apelada os factos dados como provados, houve por bem corrigir o conteúdo do assim especificado, e dar como provada a seguinte matéria:
"Por contrato escrito de 18 de Agosto de 1983 assinado pelos autores e pela ré, esta prometeu vender àqueles, pelo preço de 1350000 escudos, um lote de terreno para construção designado por lote 4, sito em Galamares,
...".
A alteração verificada, indiciadora da falta de cuidado que houve na elaboração da especificação, pois que se só a ré, subscreveu - como é fácil de ver - o documento comprovativo do contrato-promessa como promitente-vendedora, só ela - e não os réus - prometeu efectivamente vender o lote aos autores, não foi, todavia, considerada pelo Tribunal da Relação que, ao aludir à "matéria de facto dada como provada" no tocante a este ponto, se limitou a reproduzir o conteúdo da alínea a) da especificação.
Quer dizer, em vez de constar como facto provado aquele de que o documento de folhas 8 nos dá conta, conforme fez o Meritíssimo Juiz da comarca de Sintra, ou seja, o de que só a ré assinou o contrato-promessa como promitente-vendedora e de que, portanto, só ela prometeu vender o lote de terreno aos autores, deu a
Relação como provado que ambos os "réus prometeram vender" o imóvel aos demandantes.
Escusado será dizer que só a manifesto lapso se pode atribuir esta afirmação - a de que ambos os réus prometeram vender aos autores o mencionado lote de terreno. Desde logo, por o Tribunal da Relação, ao aludir à "matéria de facto dada como provada", se propôrs claramente reportar à que o Meritíssimo Juiz da primeira instância, autor da sentença recorrida, considerou como tal.
E, a seguir, por, a despeito da afirmação do facto de que "por contrato-promessa, celebrado em Agosto de
1983, os réus prometeram vender aos autores" o dito lote de terreno, não deixou a Relação de anotar igualmente - na conformidade, aliás, com as respostas dadas aos quesitos 1 e 2 - que o contrato-promessa referido na alínea a) da especificação é o "escrito" e documentado a folhas 8 e verso e que este "contrato-promessa, assinado pelos autores, foi, apenas, assinado pela ré esposa" (folhas 207 verso).
Assim sendo, de concluir é que, muito embora a
Relação começasse por assinalar como provado o facto de que ambos os "réus prometeram vender aos autores o indicado lote de terreno, ao reproduzir o conteúdo da alínea a) da especificação, só a ré se apontou realmente como promitente-vendedora.
Outro não foi, de resto, o entendimento da Relação, ao afirmar que "o réu marido não subscreveu a promessa", mas que a ré mulher se comprometeu "a obter o consentimento" dele e "a levá-lo a outorgar o contrato prometido".
2 - Feita esta observação, indiquemos então os factos dados como assentes com interesse para a decisão, são eles: a) - Por contrato escrito de 18 de Agosto de 1983, assinado pelos autores e pela ré, esta prometeu vender
àqueles, pelo preço de 1350000 escudos, um lote de terreno para construção designado por lote 4, sito em Galamares, São Martinho de Sintra, descrito na 1 secção da Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o n.
50437 do Livro B-129; b) - O texto do contrato-promessa em questão foi acordado entre os autores e a ré C que, alegando ser emigrante em França e os autores de nacionalidade Alemã, preferia receber o sinal em moeda estrangeira; c) - Acedendo ao pedido da ré, os autores entregaram-lhe no acto do contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 200000 escudos por meio de cheque de 5000 DM (marcos alemães)sacado sobre o Deutsche Bank de Wiesbaden, ficando o resto do preço de ser pago no acto da escritura; d) - No contrato-promessa clausulou-se, além do mais, o seguinte:
1 - a ré "garante que o lote de terreno está considerado como de construção pela Câmara Municipal de
Sintra e que sobre ele não incide qualquer ónus ou encargos";
2 - a ré "garante também que seu marido autorizará a transmissão do lote, não tendo ele tomado participação neste contrato por se encontrar em França";
3 - "os segundos outorgantes podem tomar posse imediata do terreno e dirigir-se à Câmara Municipal de Sintra para obter certidão comprovativa de que o terreno está urbanizado" (cláusula 5), o que - segundo as instâncias
- a ré garantiu estar;
4 - "A escritura será feita em Sintra depois de os segundos outorgantes terem obtido a certidão da Câmara referida na cláusula anterior, devendo a data concreta ser fixada à primeira outorgante, com uma antecedência de 30 dias" (cláusula sexta);
5 - A ré "obriga-se a enviar aos segundos outorgantes uma declaração assinada por seu marido dando o consentimento a este contrato" e "enviará aos segundos outorgantes, uma fotocópia simples da procuração que ela e seu marido vão passar a um procurador que os represente no acto da escritura";
6 - "os autores descontarão no preço a entregar no acto da escritura o que gastaram com as certidões camarárias e com as da Conservatória". e) - A ré esposa enviou aos autores fotocópia da procuração passada por si e pelo réu marido, em 29 de
Agosto de 1983, a favor de G, a quem conferiram plenos poderes para vender o lote em questão e outorgar a respectiva escritura; f) - Em 31 de Agosto de 1983, a Câmara Municipal de
Sintra certificou que o loteamento assinalado na planta anexa - o referido na antecedente alínea a) - se não encontrava aprovado, e em 29 de Outubro de 1985 certificou que "o lote 4 sito em Galamares, na Rua Mira-Serra, faz parte do loteamento aprovado em 9 de
Novembro de 1983" e que "a concessão do alvará de licenciamento estava dependente do pagamento de comparticipações, no valor de 115250 escudos, da apresentação de garantia bancária de 4400000 escudos e da certidão do Registo Predial"; g) - Em 28 de Agosto de 1985, ambos os réus, no 2
Cartório Notarial de Sintra, outorgaram a procuração de folhas 23, aqui dada como reproduzida, em que constituíram procurador o Senhor E, a quem conferiram plenos poderes para vender a quem quiser e pelo preço e condição que entender, o lote 4, referido na alínea a), para receber o preço, dar quitação, outorgar e assinar a respectiva escritura, bem como o contrato-promessa de compra e venda e assinar tudo quanto necessário seja ao indicado fim, podendo representá-los na Câmara Municipal de Sintra, na Conservatória do Registo Predial competente e em qualquer dos cartórios notariais do distrito de Lisboa; h) - Os autores nunca tomaram posse do terreno em causa e tem sido o irmão da ré, E, quem tem lavrado e, semeado; i) - Não tendo os autores feito qualquer plantação, demarcação, construção ou terraplanagem, no mesmo terreno, que jamais entrou na sua posse ou detenção sequer; j) - Os réus chegaram a encarregar o irmão da ré
E, de requerer a aprovação do loteamento do terreno em causa, na Câmara Municipal de
Sintra; l) - Os réus são analfabetos, embora a ré assine o seu nome, desenhando, com dificuldade, os respectivos caracteres; m) - Ao longo destes três anos, têm os autores, através de procuradores seus, mantido negociações com a ré C e com a sua procuradora, G, no sentido de dar cumprimento ao contrato-promessa em questão; e n) - cada uma das partes ficou com um exemplar do contrato, não sendo as assinaturas feitas perante o
Notário, por não haver tempo e por interesse da promitente-vendedora - parte final do contrato-promessa aludido.
Vejamos então.
3 - O Meritíssimo Senhor Juiz da primeira instância - conforme se referiu já - julgou improcedente a acção.
Fê-lo com os seguintes fundamentos: a) - o de, contrariamente ao assegurado pela ré, a situação do terreno se não achar devidamente regularizada na Câmara Municipal de Sintra; b) - o de o marido da ré não ter dado o seu consentimento ao ajuizado contrato-promessa; e c) - o de a execução específica envolver a detenção de uma sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso e, no caso, por só a ré haver subscrito o contrato-promessa, o tribunal não poder substituir o demandado marido na declaração a fazer por ele, visto este não ter prometido nada e a transmissão do imóvel, como bem comum do casal, carecer do consentimento de ambos os cônjuges.
Diferentemente se pronunciou, no entanto, o Tribunal da
Relação. Este, com efeito, mantendo embora a sentença apelada quanto ao mais, veio a julgar procedente, o pedido de execução específica, deste modo proferindo decisão a produzir os efeitos da declaração negocial dos demandados.
As razões do seu julgado foram as seguintes: a) - a de a outorga da procuração de folhas 9 por banda da ré e, marido, em 29 de Setembro de 1983, isto é, onze dias depois da celebração do contrato-promessa, a dar poderes especiais para a venda do lote em questão, equivaler à declaração do consentimento que a ré se comprometeu a obter do seu consorte para o contrato que fez, em substituição da declaração a prestar por ele, mas impossível de ser assinada, por ser analfabeto; b) - a de o facto de não ter havido tradição da coisa não impedir a execução específica; c) - a de a natureza da obrigação assumida se não opôr
à mesma execução; e d) - a de o incumprimento do contrato ser de imputar aos réus, já que continuam na disposição de vender o imóvel, como - conforme se adianta - o comprova a procuração junta a folhas 23.
Quid iuris, pois, uma vez que é contra o assim decidido que os recorrentes se insurgem?
4 - Embora nas contra-alegações do recurso interposto pelos autores para a Relação os réus, ora recorrentes, já não neguem, ao invés do que fizeram na contestação, a autoria do contrato-promessa em que os demandantes fundam a sua pretensão, isto é, a subscrição do contrato-promessa documentado a folhas 8 por banda da ré como promitente-vendedora, a verdade é que, ao exprimirem-se nos termos que empregaram, senão escusam
- o que, aliás, se compreende - de apoiar o julgado do tribunal de Sintra, qual seja o de que, por o réu marido não ter assinado o contrato-promessa nem dado a sua equiescência ao mesmo, não podia o tribunal atender o pedido da execução específica.
Concluindo, no entanto, a Relação - neste ponto alterando o julgado da 1 instância - que a subscrição da procuração de folhas 9 pela ré e seu marido, a darem poderes à G "para vender ... o lote de terreno para construção ..., designado por lote quatro, sito em Galamares ...", equivaleu a ele dar o seu assentimento ao contrato-promessa celebrado pela mulher, é evidente que esta questão, por atinente a matéria de facto, alheia à censura deste tribunal, se tem de dar por resolvida.
Só assim se explica, aliás, que os recorrentes, aceitando o veredicto da Relação quanto a este problema, o não impugnem já neste ponto.
5 - O que os recorrentes não aceitam - e é esta a primeira questão a resolver - é que o contrato-promessa seja um contrato válido. E isto porque - conforme dizem -, tratando-se de um negócio jurídico relativamente - a um terreno abrangido por operações de loteamento, celebrado antes de obtido o respectivo alvará, é ele nulo por infracção do disposto no artigo
27 n. 1 do Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de Junho.
Continuemos então.
De imediato, uma observação se impõe, todavia: é a de que os recorrentes vieram suscitar nas conclusões das suas alegações uma série de questões novas, que o mesmo
é dizer, de questões não apreciadas nem decididas no acórdão recorrido.
Ora, visando os recursos o reexame das decisões recolhidas e não a criação de decisões novas sobre matéria nova, como é de todos sabido e jurisprudência corrente - (Acórdãos deste Supremo de 13 de Março de
1973, 18 de Maio de 1976, 14 de Outubro de 1986, 16 de
Dezembro de 1987 e 27 de Outubro de 1988 in Boletim
225/201, 257/138, 360/527, 372/375 e 380/437, respectivamente, além de muitos outros), um problema prévio se põe: poderá o Supremo conhecer da nulidade do contrato-promessa, por infracção do citado artigo 27, n. 1 do Decreto-Lei n. 289/73, que é uma questão nova?
E das questões levantadas a respeito da alegada caducidade da deliberação a que se refere o documento de folhas 12, aprovando o loteamento e da também invocada caducidade da licença de loteamento por não requerida a emissão do alvará "dentro do prazo fixado" e consequente violação pelo tribunal "a quo", por um lado, do disposto nos artigos 14 n. 2 do Decreto-Lei n.
448/91 e 297 n. 1 do Código Civil e, por outro, nos artigos 1, 19, 24 n. 1, alínea b) e 27 do Decreto-Lei n. 289/73?
6 - Antes de responder a estas perguntas - pressuposto indispensável à resolução das questões em que se traduzem as 1, 3 e 4 conclusões das alegações dos recorrentes -, é de salientar que, muito embora os recursos sejam o meio de impugnar as decisões judiciais
(artigos 676 n. 1 e 690 n. 1 do Código de Processo
Civil) e, portanto, o de provocar um "novo exame da causa" (J. A. dos Reis in Anotações, 5/212) por parte de um tribunal superior tal como foi apresentado ao tribunal "a quo", ou seja, um reexame das questões julgadas pelo tribunal inferior, que não uma pronúncia, sobre questões novas, casos há, todavia, em que, excepcionalmente, impõe a lei um diverso procedimento.
É o que acontece no caso da arguição das nulidades que se indicam nas alíneas b) a e) do n. 1 do artigo 668 do
Código de Processo Civil se a acção admitir recurso ordinário (n. 3 do mesmo artigo 668) e no de se achar em causa matéria de conhecimento oficioso (artigo 660 n. 2 do Código de Processo Civil). Neste sentido podem citar-se o ensinamento de J. A. dos Reis (Código de
Processo Civil anotado, 5/480) e de A. Varela (Parecer junto à Revista n. 80986/91 desta secção), bem como a doutrina deste Supremo expressa em alguns dos, seus arestos, como os de 27 de Julho de 1965 (Boletim 149/297), 1 de Dezembro de 1970 (Boletim 202/172) e 18 de Janeiro de 1983 (Boletim 323/393), no primeiro dos quais se diz que "a regra de que os recursos visam modificar as decisões recorridas e não criar decisões sobre matéria nova (artigos 677 e 690 do Código citado) só é exacta no âmbito das questões disponíveis; pois, quando se trate de matéria indisponível e, por isso, sujeita a conhecimento oficioso, é esta apreciação que, por colocada em plano superior, deve prevalecer sobre aquela regra".
6.1 - O problema da declaração de nulidade do contrato-promessa que os recorrentes põem ao Supremo, por infracção do disposto no artigo 27 n. 1 do Decreto-Lei n. 289/73, constitui uma questão de conhecimento oficioso. E isto, por o contrato-promessa ser um negócio jurídico e a nulidade dos negócios jurídicos, além de "invocável a todo o tempo por qualquer interessado", poder ser "declarada oficiosamente pelo tribunal" (artigo 286 do Código
Civil).
Nenhumas dúvidas pode haver, assim, de que, muito embora a questão da nulidade do contrato-promessa não haver sido posta às instâncias, não está o Supremo impedido de conhecer dela.
6.2 - O mesmo se não passa já, todavia, com as respeitantes à caducidade da deliberação tomada pela
Câmara Municipal de Sintra em 9 de Novembro de 1983 que aprovou o loteamento de que faz parte o referido lote quatro a que alude o documento de folhas 12 e à caducidade da licença de loteamento, por não requerida a emissão do alvará "dentro do prazo fixado". É que, dizendo estas questões - quer a da caducidade da deliberação camarária que aprovou o loteamento de que faz parte o lote de terreno negociado, quer a da caducidade da licença do loteamento em causa - respeito a matéria da disponibilidade dos interessados e, portanto, excluída do conhecimento oficioso do tribunal, já o Supremo não pode conhecer delas (artigo
303 ex vi do preceituado no artigo 333 do Código
Civil).
Ninguém, com efeito, duvidará, por certo, que, estando nas mãos dos particulares o lotear ou não lotear os terrenos de que são proprietários, atentos os "direitos de uso, fruição e disposição" que a lei reconhece sobre eles (artigo 1305 do Código Civil), nas suas mãos se tem de considerar igualmente o direito de aproveitar ou não aproveitar o resultado da deliberação tomada, sobre o pedido de um qualquer loteamento com todos os efeitos daí derivados, entre os quais o de deixar ou não caducar tal deliberação, bem como a licença tirada ou a tirar na sequência dela.
6.3 - Não se vê que o comando do artigo 331 n. 1 do
Código Civil também chamado à colação pelos recorrentes tenha algo a ver com o problema em análise. Quanto mais não seja, pela simples razão de que, se nada alegou sobre "o licenciamento de quaisquer obras ou a emissão de alvará de loteamento" - como os recorrentes reconhecem -, se não afigura legítimo que se venha invocar - e apenas no recurso para o Supremo - a caducidade de actos nomeadamente da deliberação camarária tomada em 9 de Novembro de 1983 (folhas 235), com base na omissão de factos que, por não alegados, se não sabe se se verificaram ou não.
E é isso tanto mais de salientar quanto é certo que, além de o lote prometido comprar pelos autores se achar comprometido um loteamento integrado por vários lotes, de lhes ter sido garantido que o terreno já estava "urbanizado e de não competir, manifestamente, aos autores a obtenção do alvará de todo o loteamento, de todo incompreensível seria o exigir-se-lhes a feitura de demarches e despesas quanto a um imóvel que lhes não pertencia ainda, como se fosse a eles e não aos promitentes vendedores que a arguida caducidade, a verificar-se, tivesse de ser imputado. Uma coisa é, com efeito, o requerer-se uma licença de loteamento, a titular por alvará após uma deliberação da Câmara Municipal respectiva tomar nesse sentido, e outra, bem diferente, - e não se vê que, sobre este aspecto, os autores se tivessem obrigado a mais do que isso - o ter de dirigir-se alguém à edilidade concelhia para obter a certidão comprovativa de que "o terreno está urbanizado", o que, aliás, os autores fizeram e logo em
22 de Outubro de 1983, como se pode ver do documento de folhas 12, embora, face ao que lhes foi garantido, sem o êxito que esperavam.
7 - Afastada a possibilidade de o Supremo conhecer da questão da caducidade da deliberação da Câmara que aprovou o loteamento e da questão da caducidade da licença de loteamento, por não postas às instâncias, passamos à análise da invocada nulidade do contrato-promessa.
A pretensão dos recorrentes é a de que o contrato-promessa, por ter por objecto um contrato visando um terreno abrangido por operações de loteamento, celebrado antes de obtido o respectivo alvará, é nulo, por infracção do disposto no artigo 27 n. 1 do Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de Junho.
Será, todavia, assim?
Não o cremos.
"Em várias regiões do País - diz-se no preâmbulo do Decreto-Lei n. 46673, de 29 de Novembro de 1965 - ... tem sido verificado, com frequência crescente, actividade especulativa...".
Não admira, por isso, que, face à carência de meios adequados capazes de permitir uma "actividade eficaz visando a disciplina e a fiscalização dessas actividades" por banda das Câmaras Municipais e da
Direcção Geral dos Serviços de Urbanização, a legislação portuguesa venha procurando "evitar - conforme se observa no preâmbulo do mesmo Diploma - que se efectuem operações de loteamento sem que previamente estejam asseguradas as indispensáveis infra-estruturas urbanísticas", com vista a obstar "a criação de núcleos habitacionais que contrariem o, racional desenvolvimento urbano do território", a lesão dos "compradores de boa fá" a criação de "problemas de ordem financeira" para as Câmaras Municipais.
Foi com este objectivo que o Decreto-Lei n. 46673 veio estipular o seguinte: artigo 10 - Qualquer forma de anúncio de venda, e a venda ou promessa de venda de terrenos; com ou sem construção, compreendidos em loteamento, só poderão efectuar-se depois de obtida a licença a que se referem os artigos antecedentes e de terem sido observados os condicionamentos nela estabelecidos.
À data da celebração do contrato-promessa referido nos autos, em 18 de Agosto de 1983, estava em vigor o Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de Junho. Este diploma, depois de estabelecer no artigo 1 que "a operação que tenha por objecto ou simplesmente tenha como efeito a divisão em lotes de qualquer área de um ou vários prédios, situados em zonas urbanas ou rurais ... destinados à construção, depende de licença da Câmara Municipal ...", acrescenta no seu artigo 27:
1 - As operações de loteamento referidas no artigo
1, bem como a celebração de quaisquer negócios jurídicos relativos a terrenos ... abrangidos por tais operações só poderão efectuar-se depois de obtido o respectivo alvará sem prejuízo do disposto no n. 2 do artigo 21.
2 - Nos títulos de arrematação ou outros documentos judiciais, bem como nos instrumentos notariais relativos aos actos ou negócios referidos no número anterior, deverá sempre indicar-se o número e data do alvará de loteamento em vigor, sem o que tais actos serão nulos e não podem ser objecto de registo.
Antes de prosseguir, convém desde já anotar que a nulidade que o Decreto-Lei n. 289/73 estabelece no seu artigo 27 é apenas a dos títulos de arrematação ou outros documentos judiciais, bem como dos instrumentos notariais relativos aos actos ou negócios referidos no seu artigo 1 quando deles se não fizer constar - obviamente, se deles se tiver de fazer constar, o que não acontece se outra for a decisão do tribunal - o número e a data do alvará de loteamento, que não já a nulidade dos negócios a que se faz referência no seu n.
1.
E dizemos se deles (dos títulos de arrematação ou outros documentos judiciais, bem como dos instrumentos notariais relativos aos actos ou negócios referidos no citado artigo 1) se tiver de fazer constar o número e a data do alvará de loteamento e que isso não acontece se outra for a decisão do tribunal, visto no seguimento dos acórdãos deste Supremo Tribunal de 10 de Janeiro de
1984 e 26 de Abril de 1984, se terem publicado dois assentos: a) - O primeiro, datado de 21 de Julho de 1987, a dizer que:
"No domínio da vigência do Decreto-Lei n. 46673, de 29 de Novembro de 1965, a falta de licença de loteamento não determina a nulidade dos contratos de compra e venda de terrenos, com ou sem construção, compreendida no loteamento"; e b) - O segundo, datado de 19 de Novembro de 1987, a decretar que:
"Na vigência do Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de
Junho, é válido o contrato-promessa de compra e venda de terreno compreendido em loteamento sem alvará, a menos que no momento da celebração desse contrato haja impossibilidade de obtenção de alvará por haver lei, regulamento ou acto administrativo, impeditivo da sua emissão".
É que, não se verificando a impossibilidade de obter o alvará à data da celebração do contrato-promessa (a chamada impossibilidade originária (em oposição à impossibilidade superveniente), a única que produz a nulidade do negócio nos termos do artigo 280 do Código
Civil, conforme a lição que nos deixou o Professor Vaz
Serra (R.L.J. 104/9), visto a obtenção deste apenas ter ficado dependente do pagamento de uma certa importância e da apresentação de uma garantia bancária e de uma certidão da Conservatória do Registo Predial - o que nada tem a ver com a existência de "lei, regulamento ou acto administrativo impeditivo da sua emissão" -, manifesto é que, decidindo o tribunal qual o sentido da lei - diverso naturalmente do que lhe dão os recorrentes, mas conforme à doutrina dos assentos acabados de citar -, só esse se impõe com carácter vinculativo.
À luz do preceituado no Decreto-Lei n. 289/73 - o aplicável à situação, já que, apesar do Decreto-Lei n.
400/84, de 31 de Dezembro, o haver revogado, os pedidos de loteamento formulados anteriormente à sua entrada em vigor ficaram de continuar a regular-se pelo disposto no Decreto-Lei n. 289/73 (artigos 84 ns. 1 e 2, alínea a) do Decreto-Lei n. 400/84) -, o contrato-promessa de que nos vimos ocupando não se pode, pois, considerar um contrato nulo, ao invés do pretendido pelos recorrentes.
8 - Dito já que o número e a data do alvará de loteamento não tem de constar sempre nos "títulos de arrematação ou outros documentos judiciais, bem como nos instrumentos notariais..." - o que sucede, como vem de referir-se, se o tribunal, ao julgar válido um determinado contrato-promessa de compra e venda e atender a um pedido de execução específica, se substituir ao faltoso na declaração negocial -, forçosa
é a conclusão de que o acórdão recorrido, apesar de não indicar o número e a data do alvará de loteamento, não violou o apontado n. 2 do artigo 27 do Decreto-Lei n.
289/73.
9 - A última pretensão dos recorrentes é a de que, por não ter havido tradição da coisa, não podia a Relação deferir o pedido de execução específica. Fazendo-o, violou o disposto no artigo 442 n. 2 do Código Civil, na redacção que lhe deu o Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho, vigente à data do contrato.
Não têm, todavia, razão.
Diz-se no n. 2 do artigo 442 do Código Civil na redacção que lhe deu o citado Decreto-Lei n. 236/80:
"Se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente, o direito de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele o direito de exigir o dobro do que houver prestado ou, tendo havido tradição da coisa, o valor que esta tiver ao tempo do incumprimento ou, em alternativa, o de requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830". e no n. 1 do artigo 830 do mesmo Código:
"se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, em qualquer caso e desde que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso; ...".
É com base nestes preceitos que os recorrentes sustentam a impossibilidade de, no caso concreto, poder ter lugar a execução específica. E isso por, face ao prescrito no n. 2 do artigo 442 se entender que a execução específica se acha condicionada à tradição da coisa que, no caso, não houve.
Sucede, porém, que, conquanto, alguns autores assim hajam efectivamente entendido (A. Varela in R.L.J.
117/83, Nota 2 e M. Cordeiro in Boletim 306/37) e alguma jurisprudência (Acórdão do Supremo Tribunal de
Justiça, de 6 de Janeiro de 1983 in Boletim 323/356), não faltou também quem à lei desse um significado diferente. Referimo-nos sobretudo, por um lado, a A.
Costa (R.L.J., 116/352 e 117/57) e V. Xavier (R.L.E.S., base XXVII / 40 e seguintes) e, por outro, ao Acórdão deste Tribunal de 16 de Julho de 1985, proferido no recurso de revista n. 72691 da 1 secção, na sequência do qual, face à sua doutrina em oposição à do referido acórdão de 6 de Janeiro de 1989, citado pelos recorrentes, veio a ser publicado o Assento de 19 de
Dezembro de 1989, publicado no Diário da República, I
Série, de 23 de Fevereiro de 1990, segundo o qual:
"No domínio dos artigos 442, n. 2 e 830, n. 1 do
Código Civil, com a redacção introduzida pelo Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho - o aplicável ao caso, por o incumprimento do contrato-promessa se ter verificado após a sua entrada em vigor (artigo 2) - o direito à execução específica não depende de ter havido tradição da coisa objecto do contrato-promessa para o promitente-comprador".
O facto de, na hipótese, se não ter operado a tradição da coisa não constitui, pois, em face da doutrina do
Assento de 19 de Dezembro de 1989 e sua "força obrigatória geral" (artigo 2 do Código Civil), nenhum obstáculo à execução específica do contrato. Outra não
é, de resto, a solução que hoje se mostra consagrada no n. 3 do artigo 442 na redacção que lhe deu o Decreto-Lei n. 379/86, de 11 de Novembro, ao determinar que "em qualquer dos casos previstos no número anterior, o contraente faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830".
9.1 - A circunstância de "o lote de terreno para construção" (documento de folhas 8) negociado ser ainda um terreno rústico e não constituir por enquanto nenhum prédio urbano ou uma sua fracção, no sentido de edifício ou fracção dele (artigo 410 n. 3 do Código
Civil na redacção que lhe deu o Decreto-lei n. 236/80),
é de todo indiferente, visto a lei, ao aludir a prédio urbano ou sua fracção, se propôr abranger nos seus termos qualquer edifício ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, conforme o ensinamento de M. Cordeiro e A. Costa; do primeiro, ao entender o normativo como atingindo "Também o prédio que, por não estar construído, é rústico, desde que esteja projectada uma edificação que sirva de causa ao contrato-promessa a celebrar" ou como entendendo-se à "constituição ou transmissão de quaisquer direitos reais" (Boletim 306/32 e 33) e do segundo, ao referir que a expressão prédio urbano se acha utilizada, não no "sentido técnico do artigo 204, n. 2", mas "antes com a significação de edificações existentes ou projectadas" (R.L.J. 117/383, Nota 17).
10 - Em função do exposto, e por não ser exacto que o acórdão recorrido haja violado as disposições que se indicam como infringidas, acorda-se em negar a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 27 de Janeiro de 1993.
José Magalhães,
Ferreira da Silva,
Zeferino Faria.
Decisões impugnadas:
I - Sentença de 90.08.08 do 1 Juízo 1 Secção de Sintra;
II - Acórdão de 91.12.17 da 1 Secção da Relação de
Lisboa.