Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07A4246 |  |
FORMA LEGAL
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
MORA
I - Suscitada oficiosamente a questão da nulidade do contrato-promessa de compra e venda, em virtude do exemplar do respectivo contrato junto pela Autora (promitente-compradora) com a petição inicial se encontrar assinado apenas pela Ré (promitente-vendedora), e tendo esta, na sequência da notificação das partes ao abrigo do art. 3.º do CPC, defendido a validade do contrato, por se encontrar assinado por ambas as partes, juntando fotocópia de um exemplar do mesmo contrato, fotocópia que foi notificada à Autora, não tendo sido objecto de impugnação, é de considerar aceite a validade do mesmo contrato.
II - Não tendo no contrato-promessa sido fixado qualquer prazo para a celebração da escritura pública, provando-se que caberia à Autora a interpelação para a outorga da escritura, aceitando a Ré que a celebração da escritura podia demorar alguns anos, sob pena daquela responder criminalmente pela saída de capitais para o estrangeiro, e tendo a Autora, em 26-07-77, procedido ao pagamento da totalidade do preço acordado, sendo-lhe conferida, na mesma data, a posse da fracção, recebendo um “Certificado de Propriedade”, passando a Autora a receber as convocatórias para as assembleias de proprietários, bem como a auferir os lucros da exploração da fracção, deduzidas as despesas que lhe eram imputáveis, como a da sisa devida pela aquisição da fracção, é manifesto que a celebração da escritura pública de compra e venda das partes foi considerada como mera formalização do negócio que já estava consumado, de facto, aguardando-se apenas pela iniciativa da Autora para proceder à marcação da escritura.
III - Tendo a Ré, perante a passividade da Autora, enviado, em 28-07-95, carta interpelando-a para a realização da escritura, fixando-lhe prazo até final de Outubro de 1995 para a respectiva outorga, advertindo-a de que se tal não acontecesse a considerava “em mora, com as respectivas consequências”, tal significa que, a partir dessa data, a Autora ficou constituída em mora, quanto à outorga da escritura, por ser lícito à Ré exigir a sua celebração, face à inércia da mesma Autora na sua marcação.
IV - Só o incumprimento definitivo, e não a simples mora, confere o direito à resolução do contrato. Para que a Ré pudesse fazer sua a quantia recebida da Autora, era necessária a conversão da mora desta, em incumprimento definitivo, quer pela fixação à mesma de um prazo suplementar admonitório, quer pela perda de interesse da Ré na outorga do contrato, objectivamente apreciada - art. 808.º, n.ºs 1 e 2, do CC.
V - Apesar de a Autora ter, em 09-06-1999, enviado à Ré uma carta, declarando-se disposta a resolver o contrato-promessa mediante o pagamento de 200.000 liras, tal carta só pode ser entendida como manifestação de vontade da Autora negociar com a Ré a resolução do contrato, mas dela não resulta qualquer incumprimento definitivo da Autora, quer por recusa categórica em não querer cumprir o contrato, quer por perda de interesse da Ré no mesmo negócio.
VI - Enviando-lhe a Autora, em 31-01-02, carta interpelando a Ré para lhe entregar, no prazo de 15 dias, os documentos necessários à marcação da escritura, fez cessar assim a mora em que se encontrava perante a Ré.
VII - Não tendo a Ré cumprido essa interpelação, daí apenas resultou ser ela, Ré, que agora se constituiu em mora perante a Autora, a qual também não converteu essa mora em incumprimento definitivo, fixando à Ré um prazo suplementar razoável, sendo certo que o referido prazo de 15 dias nem sequer podia ser considerado razoável, face ao estipulado no art. 5.º do Regulamento do “Certificado de Propriedade”, onde ficou estabelecido que a Ré disporia do prazo de 30 dias para a outorga da escritura, após ser interpelada para esse efeito. Acresce que a Autora também não logrou provar a perda objectiva do seu interesse no negócio, em face daquela mora da Ré, nem a recusa definitiva e categórica desta na outorga da escritura.
VIII - Assim, por falta de prova de incumprimento definitivo, não pode proceder a resolução dos contratos promessa, nem o pedido formulado sob a alínea a) do petitório, consistente na pretendida condenação da Ré no pagamento à Autora do valor da fracção autónoma e dos bens móveis prometidos vender, determinado objectivamente à data de 31-01-02, a liquidar em execução de sentença - art. 442.º, n.º 2, parte final, do CC.
IX - Tendo na parte final do pedido formulado na petição inicial, a Autora solicitado que a Ré juntasse os relatórios de contas relativos aos anos de 1995 e seguintes, bem como os documentos necessários ao apuramento dos lucros devidos à mesma Autora, a liquidar em execução de sentença, não se pode considerar que esta se limitou “a emitir um juízo de valor sobre a junção dos ditos relatórios e documentos que provarão os lucros resultantes da exploração da fracção autónoma em causa desde 1995”, mas antes que deduziu um verdadeiro pedido, o qual deve ser julgado procedente, pois a Autora necessita desses relatórios e documentos para poder estruturar a petição inicial da liquidação posterior dos lucros.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça :
AA, de nacionalidade italiana, intentou, no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, a presente acção declarativa com processo ordinário contra BB - Sociedade de Turismo do Algarve S.A.'' pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe:
a) - o valor da fracção autónoma e dos bens móveis identificados nos autos que foram prometidos vender determinado objectivamente à data do não cumprimento da promessa, ou seja, na data de 31-01-2002 e a liquidar em execução de sentença; e
b) - os lucros resultantes da exploração da fracção autónoma em causa desde 1995 a liquidar em execução de sentença, acrescidos dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal, devendo a ré juntar os relatórios de contas relativos aos anos de 1995 e seguintes, bem como os documentos necessários ao apuramento dos lucros devidos à autora .
Alega, para tanto e em síntese, que:
- a Ré é proprietária da fracção autónoma com o no ASF-914 de planta situada no 11º piso do Edifício Altura Algarve, sito na freguesia de Altura, concelho de Castro Marim ;
- a fracção autónoma identificada é uma das Unidades Eurotel de que é composto o Edifício EA Algarve, que foi mandado construir pela Ré, então com a firma Soturbe - Sociedade Luso ltaliana de Construção e Urbanização, Lda'''
- por contrato-promessa de compra e venda, não datado, mas que terá sido celebrado antes de 1977 a Ré prometeu vender à Autora, que 1he prometeu comprar, pelo preço de Esc. 587 125$00 a fracção autónoma supra identificada, incluindo a respectiva quota das partes comuns do Edifício EA Algarve ;
- também por contrato-promessa de compra e venda, não datado, mas que terá sido celebrado antes de l977, a Ré prometeu vender à Autora, que lhe prometeu comprar, pelo preço de Esc. 205 875$00, o recheio da dita fracção autónoma, incluindo a respectiva quota do recheio do EA Algarve;
- em 26 de Outubro de 1977, a Autora pagou à Ré a totalidade do preço acordado;
- - na mesma data a Ré, representada pelo Dr. .., emitiu e entregou à Autora um certificado comprovativo de tal facto e conferiu a posse da fracção à Autora ;
- daquele certificado resulta designadamente que:
a) a partir da data da sua emissão a autora podia interpelar a Ré para outorgar a escritura de compra e venda da unidade ;
b) a ré, por sua vez, deveria outorgar tal escritura no prazo de 30 dias, contados da data em que se encontrassem respeitadas as formalidades legais necessárias para o efeito;
- a partir de então foram conferidos à Autora todos os direitos inerentes à titularidade do direito de propriedade da fracção ASF- 914 e do respectivo recheio, incluindo o direito de explorar a Unidade em questão, em regime hoteleiro a cargo da organização Eurotel Portugal, Lda'' com direito aos Lucros derivados dessa exploração;
- daí terem passado a ser pagos à autora pela Organização Eurotel Portuguesa, L.da, os resultados da exploração da Unidade Eurotel que 1he fora prometida vender, deduzidas as despesas imputáveis à Autora;
- a partir de 1995 deixaram de ser pagos à Autora os resultados da exploração da identificada Unidade Eurotel;
- face à legislação italiana em vigor, na altura da celebração do contrato-promessa, a Autora não podia participar às autoridades italianas a existência do referido contrato e muito menos, a da escritura pública, sob pena de responder criminalmente pela saída de capitais para o estrangeiro, facto que era do conhecimento da Ré; e
- a Autora interpelou a Ré, por carta de 31 de Janeiro de 2002, para esta lhe fornecer os documentos necessários à marcação da escritura pública de compra e venda, não tendo a Ré dado resposta a tal solicitação.
A Ré contestou, defendendo-se por excepção, invocando a prescrição do direito da Autora, e, por impugnação, alegando, em síntese que, embora incumbisse à Autora interpelar a Ré para a escritura notarial e não tivesse sido estipulado nenhum prazo concreto, perante a passividade da Autora, a Ré interpelou a Autora para a celebração da escritura em 1986.
Como a Autora nada disse, a Ré continuou a aguardar, tendo, em 28 de Julho de 1995, interpelado novamente a autora para que esta celebrasse a escritura e, porque a autora mais uma vez nada disse, nem enviou os documentos necessários a Ré, considerou então o contrato definitivamente incumprido e resolvido.
Houve réplica.
No despacho saneador, decidiu-se relegar para final o conhecimento da excepção da prescrição.
Realizada o julgamento e apurado os factos, foi proferida sentença que julgou não verificada a prescrição e parcialmente procedente a acção, absolvendo a Ré do pedido formulado na alínea a) e condenando a Ré no pedido deduzido na alínea b), ou seja, a pagar à autora os lucros resultantes da exploração da fracção autónoma em causa desde 1995, até à cessação do contrato, a fixar em liquidação de sentença, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento.
Inconformada apelou a Autora, sem sucesso, já que o Tribunal da Relação de Lisboa por acórdão de fls 437 a 45l dos autos, decidiu julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
Novamente inconformada, interpôs a Autora o presente recurso de revista, rematando a respectiva alegação com as seguintes conclusões:
1- As partes convencionaram expressamente que caberia à recorrente e não à recorrida a interpelação para a outorga da escritura prometida .
2- A recorrida sabia e aceitou o facto de a recorrente ir demorar vários anos até a interpelar para a outorga da escrituras pelo facto da recorrente ter nacionalidade e residência italianas, naquela alturas face à legislação italiana em vigor, não poder participar às autoridades italianas a existência do contrato-promessa celebrado e, muito menos a da escritura pública, sob pena de responder criminalmente pela saída de capitais para o estrangeiro.
3- Em 26-10-1977 a recorrente pagou à recorrida a totalidade do preço acordado, tendo-lhe na mesma data sido conferida a posse da fracção;
4- Nenhum prejuízo decorre para a recorrida do facto de a recorrente ter demorado vários anos até a interpelar para a outorga da escritura;
5- De tal facto decorria, desde logo, que a escritura pública prometida só poderia ser outorgada depois de ultrapassada a limitação da Legislação italiana e quando a recorrente interpelasse a recorrida para esse efeito.
6- - É aplicável ao caso dos autos o disposto no art.777 no 3, do Código Civil, de onde resulta que “Se a determinação do prazo for deixada ao credor e este não usar da faculdade que lhe foi concedida, compete ao tribunal fixar o prazo a requerimento do devedor'';
7- Cabia, portanto, à recorrida ter pedido a fixação judicial de prazo para a outorga da escritura prometida, o que não fez .
8- Não existe, portanto, qualquer situação de “mora' imputável à recorrente.
9- A própria recorrida conhecedora de tal facto nunca resolveu o contrato-promessa celebrado nos termos dos arts. 432 e segs. do Código Civil ou sequer exigiu da recorrente a restituição da posse da fracção.
10- Limitou-se a recorrida a ficar com a totalidade do preço recebido da recorrente
11- A recorrente, em 09-06-1999 e através do seu mandatário. enviou à recorrida a carta constante de fls. 73 dos autos, onde, por razões que invocou, manifestou a sua disposição de vir a resolver o contrato-promessa de compra e venda mediante o pagamento pela recorrida de 200.000.000 Liras.
12- A recorrente nunca manifestou qualquer intenção de não cumprir o contrato; apenas apresentou à recorrida uma proposta de rescisão do contrato mediante uma determinada contrapartida a qual nunca foi aceite por esta.
13- Aliás, na falta de resposta da recorrida em 31-01-2002 a recorrente , através dos seus mandatários, interpelou a recorrida para, pelo menos lhe fornecer os documentos necessários à marcação da escritura pública de compra e venda assim demonstrando a sua intenção de cumprir o contrato-promessa celebrado.
14- Foi a recorrida quem , interpelada para cumprir a prestação em 31 -01 -2002 não a realizou no prazo razoável que lhe foi fixado pela recorrente, o que configura uma violação do principio da boa fé contratual e um incumprimento definitivo dos contratos –promessa celebrados.
15- Tem a recorrente direito a exigir da recorrida o valor da Unidade Eurotel e dos bens móveis prometidos vender, determinado objectivamente à data do não cumprimento da promessa, ou seja, 31-01-2002 com dedução do preço convencionado devendo, ainda ser-lhe restituídas as quantias pagas ( arts. 442 nº 2 e 483 nº l do Código Civil).
16- No caso dos bens móveis a indemnização deverá corresponder ao valor à data do incumprimento dos bens relacionados na lista anexa ao contrato-promessa enquanto bens novos, já que não poderá a recorrente ser indemnizada pelo valor de bens deteriorados pelo seu uso.
17- O Tribunal a quo condenou a recorrida a pagar à recorrente os lucros resultantes da exploração da fracção em causa desde 1995 até à cessação do contrato, a fixar em liquidação de sentença, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento, mas não condenou a recorrida a juntar os relatórios de contas relativos aos anos de 1995 e seguintes, bem como os documentos necessários ao apuramento dos lucros devidos à recorrente, não se pronunciando sobre o pedido que esta apresentara neste sentido.
18- Não se tendo o Tribunal a quo pronunciado sobre questão que devia apreciar, a sentença recorrida é nula nos termos do art. 668 nº l al. d) do Código de processo Civil.
19- Ao ter decidido como decidiu, o Tribunal da Relação de Lisboa violou o disposto nos arts. 342, nº 1, 442, nº 2, in fine, 483, nº 1, 762 nº 2, 777, nº 3 e 808 nº 1, todos do Código Civil, e artigo 668, nº 1, al. d), do Código do Processo Civil.
20- Termina a recorrente pedindo a revogação do acórdão recorrido, substituindo-se o mesmo por outro que condene a recorrida:
a) a pagar à recorrente o valor da fracção autónoma e dos bens móveis prometidos vender determinado objectivamente à data do não cumprimento da promessa ou seja, 31-1-02 e a liquidar em execução de sentença;
b) a entregar à Recorrente os relatórios de contas relativos aos anos de 1995 e seguintes, bem com o os documentos necessários ao apuramento dos lucros que lhe são devidos.
A recorrida contra-alegou em defesa do julgado
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Estão provados os factos seguintes:
1) - A Ré é proprietária da fracção autónoma, com o no ASF-914 de planta, situada no 11º piso do Edifício Altura Alarve, sito na freguesia de Altura, concelho de Castro Marim, descrito na Conservatória do Registo Predial de Castro Marim sob o nº 28/930730
2) - A referida fracção está inscrita a favor da Ré pela inscrição G-1
3) - A fracção autónoma identificada no artigo 1º antecedente é uma das unidades Eurotel” de que é composto o Edifício EA Algarve, encontrando-se, como tal integrada na Cadeia Eurotel Portuguesa.
4) - O Edifício EA Algarve foi mandado construir pela Ré então com a firma “solurbe” - Sociedade Luso-ltaliana de Construção e Urbanização, Lda que também era a proprietária do prédio rústico onde foi edificado
5) - Por contrato-promessa de compra e venda, não datado, mas celebrado antes de 1977 consubstanciado no doc. de fls. 22 a 24, cuja tradução consta de fls.81 a 85, a Ré prometeu vender à Autora, que 1he prometeu comprar, pelo preço de Esc. 587 125$00, a fracção autónoma supra identificada, incluindo a respectiva quota das partes comuns do Edifício EA Algarve.
6 - Resulta das clausulas primeira e sétima do referido contrato-promessa que dele constituem parte integrante as Plantas do Imóvel, o Regulamento de Administração do EA Algarve E o Regulamento da Cadeia Eurotel Portuguesa.
7 - Também por contrato promessa de compra e venda, não datado, mas celebrado antes de 1977 consubstanciado no doc. de fls. 44 a 46, com tradução de fls. 91 e 92, a Ré prometeu vender à. Autora que lhe prometeu comprar, pelo preço de Esc. 205 875$00, o recheio da dita fracção autónoma, incluindo a respectiva quota do recheio EA a Algarve e o Regulamento da Cadeia Eurotel Portuguesa.
8) - Resulta da clausula primeira do referido contrato, que dele constitui parte integrante a lista dos moveis e utensílios da unidade prometida vender.
9) - Em 26 de Outubro de 1977, a Autora pagou à. Ré a totalidade do preço acordado.
l0) - Razão por que, na mesma data, a Ré, representada pelo Dr. Luís Cerqueira emitiu e entregou à Autora um certificado comprovativo de tal facto conforme doc. nº 5 junto a fls. 47 cuja tradução consta de fls. 95 a 97 nos termos do qual:
“A Solurbe - Sociedade Luso-ltaliana de Construção e Urbanização , Lda” ,com sede em Lisboa na Praça ... 16-A, na qualidade de construtora e vendedora do edifício EA Algarve, certifica que, tendo já recebido o preço de aquisição da fracção ASF-914 sita no 9º andar do mencionado edifício, garante, a partir desta data, à Sr.a Dona AA, residente na Via Gaeta, 3 - 20161 Milão, Itália, todos os direitos inerentes à propriedade de tal unidade imóvel no âmbito do projecto Eurotel em conformidade com as normas expressas no Regulamento da Cadeia Eurotel Portuguesa e no Regulamento de Administração do EA – Algarve.
A participação corresponde à fracção ASF-914 e à quota correspondente às partes comuns.
A entrega deste certificado não invalida as obrigações contratuais relativas à unidade aceites por ambas as partes.
O presente certificado é nominal.
Respeitadas as necessárias disposições legais o titular pode a qualquer momento, notificar a Solurbe para a concretização do registo d.e venda.
(...)
Regulamento do Certificado :
Art. 1º :A Solurbe Lda construtora e vendedora do EA entrega, com pleno acordo da Sra D. AA e, com base no presente regulamento, o presente certificado, que constitui título para fruir dos direitos inerentes e consequentes da propriedade da unidade imobiliária no âmbito do projecto Eurotel em conformidade com as normas que constam do Regulamento da Cadeia Eurotel Portuguesa do Regulamento de Administração do EA - Algarve.
Art. 2º Tais direitos respeitam a uma fracção determinada compreendendo a respectiva quota nas partes comuns e pressupondo o pagamento do preço total da fracção.
Art. 3º Os certificados são nominais e são emitidos em nome do comprador da fracção
Art. 4º O titular do certificado, face ao disposto nos artigos 1º e 2º, autoriza a permanência temporária da fracção na posse da Solurbe.
Art. 5º Caso o titular decida efectuar a escritura notarial de aquisição notificará a Solurbe para este efeito, a qual é obrigada a fazê-lo no prazo de trinta dias depois do cumprimento das formalidades legais necessárias. A escritura será outorgada no prazo de trinta dias ou quando a legislação portuguesa impuser à. Solurbe a sua outorga.
Art. 6º O titular goza do direito de execução especifica previsto no art. 830 do Código Civil relativamente ao contrato-promessa de aquisição da fracção “.
11) - A Ré conferiu a posse da fracção à Autora conforme previsto na cláusula quarta do contrato-promessa .
12) - Do certificado emitido em execução do contrato-promessa, faz parte integrante o Regulamento do Certificado .
13) - Daquele Certificado resulta designadamente que:
c) a partir da data da sua emissão, ou seja, 26-10-77, a Autora podia interpelar a Ré para outorgar a escritura de compra e venda da unidade;
d) a Ré por sua vez, deveria outorgar tal escritura no prazo máximo de trinta dias
contados da data em que se encontrassem respeitadas as formalidades legais necessárias para o efeito.
l4) . A partir da data da entrega à autora do mencionado certificado, foram –lhe automaticamente conferidos todos os direitos inerentes à titularidade do direito de propriedade da fracção ASP-914 e do respectivo recheio.
15) - Tais direitos advenientes para o proprietário da aquisição de una unidade Eurotel eram os seguintes:
a) - o direito de explorar a Unidade em questão, em regime hoteleiro a cargo da organização Eurotel Portugal L.da, com direito aos lucros derivados dessa exploração
b) - o direito de utilizar, em regime especial, não só a Unidade adquirida como qualquer outra nos hotéis pertencentes à Cadeia Eurotel Internacional conforme Regulamento da Cadeia Eurotel Portuguesa.
l6) - Daí terem passado a ser enviados à autora por parte da organização Eurotel Portuguesa, Lda, com sede na mesma morada da Ré, as convocatórias para as Assembleias de Proprietários do Edifício Eurotel, bem como as respectivas actas e os relatórios da conta corrente da Autora.
l7) - À Autora passaram, ainda, a ser pagos pela Organização Eurotel Portuguesa Lda, os resultados da exploração da Unidade Eurotel que lhe fora prometida vender.
l8) - Aos valores que à Autora cabia receber foram deduzidas as despesas que lhe
eram imputáveis, como a da sisa devida pela aquisição da fracção .
19) - A Ré, na pessoa do Dr. ..., enviou à Autora a carta, não datada, com o teor constante do documento de fls. 70 (doc. 11), cuja tradução consta de fls.152 na qual designadamente refere que:
“Uma vez que se encontram preenchidas as condições para fazer a escritura notarial, escrevemos a todos os proprietários, solicitando a todos os que querem
outorgar a referida escritura notarial o favor de nos enviarem um a procuração e o montante necessário para o pagamento do imposto de transmissão(correspondente, em principio, a 8% sobre o valor do imóvel) e das despesas notariais.
Uma vez que os certificados de propriedade foram emitidos e enviados àqueles que os pediram os mesmos dão aos proprietários a segurança da posse da propriedade. No entanto, aconselhamos os proprietários a outorgar a escritura notarial uma vez que, se um dia, m ais tarde eles decidirem realiza-la, correm o risco da percentagem de 8% de imposto de transmissão ter legalmente aumentado ou de se a escritura for outorgada mais tarde ser atribuída à fracção um valor superior ao de aquisição devido à inflação.
Queremos apenas chamar a atenção de V. Ex.as. para este assunto mas, é evidente,que cabe ao proprietário decidir se vai ou não outorgar neste momento a escritura notarial quando alguns dos proprietários portugueses já decidiram outorgá-la.
Em consequência, agradecemos, desde já, o favor de nos confirmarem se pretendem ou não outorgar a escritura pública numa próxima oportunidade, assim que 1he enviarmos a minuta da procuração a assinar e a indicação do montante exacto que V. Ex.as. deverão enviar para pagamento do imposto de transmissão e para as despesas notariais''.
20) - Sucede que, a partir de 1995, deixaram de ser pagos à Autora os resultados da exploração da unidade Eurotel que lhe fora prometida vender.
21) - Em 28 de Julho de 1995, a Ré enviou à. Autora a carta com o teor de fls 71, cuja tradução consta de fls. 154 e 155 na qual designadamente refere que:
“Não há nada que justifique a falta de outorga da escritura pública, o que evitará inúmeros inconvenientes para esta sociedade nomeadamente de natureza fiscal e contabilística.
Face às razões supra indicadas propomo-nos exercer os direitos de que somos titulares, exigindo a V. Ex.a. a aquisição definitiva da dita fracção num prazo razoável.
Assim, indicamos o final do mês de Outubro de l995 como data limite para outorga da escritura perante um cartório notarial em Lisboa.
A data exacta deverá ser comunicada com a antecedência mínima de quinze dias.
Agradecíamos, portanto, que nos enviasse os seguintes documentos até fina1 de Setembro de 1995:
- cópia do original do contrato de compra e venda.
- Fotocópia do passaporte de V. Ex. e do nº de contribuinte fiscal.
- Recibo do imposto de transacção já pago (sisa), correspondente a 10% do montante que pagou pelo apartamento.
Se decidir não comparecer pessoalmente, por favor envie-nos uma procuração a favor de alguém residente em Portugal juntamente com a respectiva identificação. Esta procuração deverá ser feita num consulado português.
Finalmente, gostaríamos de sublinhar que, apesar do preço total do apartamento ter sido já pago, caso não seja outorgada a escritura, nas datas acima indicadas por razões imputáveis a V . Ex consideramos V. Ex. em mora, com as respectivas consequências.
22) - As partes tinham convencionado expressamente que caberia à Autora, e não à Ré, a interpelação para a outorga da escritura.
23) - Tendo nacionalidade e residência italianas, naquela altura face à legislação
italiana em vigor, a Autora não podia participar às autoridades italianas a existência do contrato promessa celebrado e muito menos a da escritura pública, sob pena de responder criminalmente pela saída de capitais para o estrangeiro.
24) - Facto este que era do conhecimento da Ré por constituir uma preocupação comum aos vários cidadãos italianos que adquiriram Unidades Eurotel.
25) - Em 9 de Junho de 1999, o advogado da Autora Dr. MB enviou à Ré a carta com o teor constante do documento de fls. 73 (doc. 13) cuja tradução consta de fls.l57 e 158, na qual designadamente refere que:
“Não tendo recebido qualquer resposta da parte de V. Ex.s à carta registada enviada em 11-3-98 e à posterior carta de insistência de 26-5-1998, na qual a minha cliente
comunicava a V. Ex.as que, por padecer de uma grave doença, há muito que não tinha podido acompanhar pessoalmente os seus interesses, a Sra. D . AA, por meu intermédio, declara encontrar-se disposta a resolver o contrato-promessa de compra e venda acima referido, mediante pagamento, por parte de V. Ex.as. de quantia não inferior a 200.000.000 Liras.
Na verdade, dada ainda a idade avançada da minha cliente, não lhe é mais possível usufruir da unidade imobiliária supra descrita”.
26) - Em 31-01-2002 foi enviada à Ré a carta com o teor constante de fls. 74-75, na qual designadamente refere que:
“Não se tendo logrado alcançar qualquer acordo em vista da rescisão do contrato-promessa de compra e venda da Fracção ASF-914 – 9º andar do EA no Algarve, vimos assim ao abrigo do citado art.5º, e em representação da nossa cliente manifestar à vossa empresa, que se substituiu à Solurbe o desejo de realização do contrato definitivo.
Como é de conhecimento de V. Ex. para proceder à marcação da escritura pública é necessário entregar no Cartório Notarial onde se realizará a escritura - no caso em objecto o 4º Cartório Notarial de Lisboa - todos os documentos necessários para a realização da mesma.
Assim, e tendo em conta que a vossa empresa tem na sua posse a licença de utilização, documento necessário para a escritura pública, solicitamos ao abrigo do princípio da colaboração interpartes e da boa-fé in contrahendo que nos faça chegar uma cópia da mesma até ao dia 15 de Fevereiro, data que consideramos ser perfeitamente razoável.
Igualmente solicitamos que nos forneçam, até à mesma data, todos os documentos de identificação da vossa empresa e dos outorgantes da mesma no negócio, necessários para a realização da referida escritura pública.
Por fim gostaríamos de alertar que a não resposta às nossas solicitações na data indicada, o que lamentaremos, será interpretada no sentido da indisponibilidade e oposição da vossa empresa ao contrato definitivo cuja realização se verá impedida, fazendo desencadear os meios adequados para assegurar o interesse da nossa Cliente “.
O presente processo foi redistribuído em 26-3-08, por motivo de jubilação do anterior Ex.mo Conselheiro Relator .
No seu despacho de fls 556, o anterior Ex.mo Conselheiro Relator suscitou, oficiosamente, a questão da nulidade do contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma nº ASF-914 de planta,, em virtude do exemplar do respectivo contrato promessa de compra e venda junto pela autora ( como promitente compradora) com a petição inicial, se encontrar assinado apenas pela ré ( como promitente vendedora).
Todavia, ao serem ouvidas as partes sobre tal questão, ao abrigo do art. 3º, nº3, do C.P.C., a ré “BB - Sociedade de Turismo do Algarve, L.da, veio defender a validade do contrato, por se encontrar assinado por ambas as partes, tendo junto fotocópia de um exemplar do mesmo contrato que diz ter na sua posse e que se encontra assinado por ambas, como promitente compradora e promitente vendedora ( fls 559, 561 a 565) .
Tal fotocópia desse exemplar do contrato foi notificado à autora, não tendo sido objecto de qualquer impugnação .
Por isso, na falta de impugnação desse exemplar do contrato, é de considerar aceite a validade do aludido contrato promessa de compra e venda .
A Relação de Lisboa decidiu que houve incumprimento definitivo dos contratos promessa de compra e venda, imputável à autora, à luz dos princípios da boa fé, por esta só ter interpelado a ré para a realização da escritura em 31-1-02, quando já tinham decorrido cerca de 25 anos sobre a celebração dos contratos .
Será assim ?
Não parece ser esse o melhor entendimento .
O direito de resolução é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento .
O que significa que precisa de se verificar um facto que crie esse direito .
Tal facto ou fundamento é o facto de incumprimento ou situação de inadimplência .
O incumprimento tanto pode referir-se à obrigação principal, como a prestações acessórias ou à violação de deveres laterais de conduta .
Todavia, não basta qualquer inadimplemento para fundar um direito de resolução, pois importa averiguar se o inadimplemento tem suficiente gravidade ou importância para desencadear tal efeito .
Como observa Baptista Machado ( Obra Dispersa, pág. 187) “ o termo da prestação não é, em regra, um elemento essencial da economia do contrato, e daí que a simples mora ou atraso no cumprimento não seja, só por si, fundamento de resolução .
Em muitos casos, porém, o imediato desaparecimento da utilidade para o credor, da prestação fora do prazo resulta da própria natureza da prestação ou da finalidade ( particular) do contrato, quando esta se transforma em conteúdo do negócio “.
A essencialidade do termo diz respeito à influência deste sobre os efeitos do contrato, muito em especial sobre a redução ou desaparecimento da utilidade da prestação para o credor após o vencimento do termo .
A essencialidade do termo pode ser objectiva ou subjectiva e esta pode ser absoluta ou relativa .
O termo subjectivo, absolutamente essencial, tem carácter excepcional .
Por isso, na dúvida, ou seja, se de um conjunto de circunstâncias se não conclui, com segurança, que o termo é absoluto, ele deve ser interpretado como relativo .
Entre as situações que importam incumprimento definitivo de um contrato promessa destacam-se :
- a ultrapassagem de prazo fixo, essencial e absoluto ;
- a recusa de cumprimento, declarada de forma categórica e absoluta ;
- a conversão da mora em incumprimento definitivo, por via dos mecanismos previstos no art. 808 do C.C., a saber : a ultrapassagem do prazo suplementar razoável fixado na interpelação admonitória feita pelo promitente não faltoso ( credor da prestação devida em falta) ou a perda objectiva de interesse, por parte deste mesmo promitente, na celebração do contrato prometido, em consequência da mora do promitente faltoso.
Pois bem .
No ajuizado contrato promessa da fracção autónoma não foi fixado qualquer prazo para a celebração da escritura pública .
Provou-se, no entanto, que caberia à autora, e não à ré, a interpelação para a outorga da escritura .
A falta de estipulação do prazo para celebração da escritura pública servia os interesses da autora, na medida em que esta receava que a respectiva outorga pudesse implicar responsabilidade criminal, face á legislação italiana, pela saída de capitais para o estrangeiro .
A ré sabia e aceitou que a celebração da escritura podia demorar alguns anos, pelo facto da autora ter nacionalidade e residência italianas e, naquela altura, face à legislação italiana em vigor, não poder participar às autoridades italianas a existência dos contratos promessa celebrados e, muito menos, a escritura pública, sob pena de responder criminalmente pela saída de capitais para o estrangeiro .
De tal facto decorria que a escritura prometida referente á fracção e respectivo recheio só poderia ser outorgada depois de ultrapassada a limitação da legislação italiana e quando a autora interpelasse a ré para esse efeito .
Por isso, em 26-7-77, a autora pagou a totalidade do preço acordado, tendo-lhe sido conferida, na mesma data, a posse da fracção.
Tudo isto explica que as partes tenham procedido, na prática, como se a autora passasse a ser proprietária da fracção prometida vender e respectivo recheio ( quase como se tivessem celebrado um verdadeiro contrato de compra e venda, ao invés de um mero contrato promessa), negociando mesmo mais do que uma fracção autónoma e respectivo recheio, face ao direito de explorar a Unidade hoteleira em que se integrava a fracção, com direito aos lucros derivados dessa exploração, e ao direito de utilizar, em regime especial, não só a fracção adquirida, como qualquer outra nos hotéis da cadeia Eurotel Internacional .
Tanto assim que a autora recebeu um “certificado de propriedade”, do qual consta que a construtora e vendedora garante à titular do certificado ( ora autora), “todos os direitos inerentes à propriedade de tal unidade imóvel” e que “o titular pode, a qualquer momento, notificar a Solurbe, para a concretização do registo da venda “.
Mais, a autora passou a receber as convocatórias para as assembleias de proprietários do Edifício Eurotel, bem como a auferir os lucros da exploração de a fracção, deduzidas as despesas que lhe eram imputáveis, como a da sisa devida pela aquisição da fracção .
Assim, é manifesto que a celebração da escritura pública de compra e venda das partes foi considerada como mera formalização do negócio que já estava consumado, de facto, aguardando-se apenas pela iniciativa da autora para proceder á marcação da escritura .
Perante a passividade da autora, a ré escreveu-lhe a carta de 28-7-95, interpelando-a para a realização da escritura, fixando-lhe prazo até final de Outubro de 1995 para a respectiva outorga, advertindo-a de que se tal não acontecesse a considerava “em mora, com as respectivas consequências “ , como expressamente consta da mesma carta .
Ora, a consequência legal da mora, não é o incumprimento definitivo, mas apenas a constituição do devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor – arts 813 e 804 do C.C.
Tal significa que, a partir dessa data, a autora ficou constituída em mora, quanto à outorga da escritura, por ser lícito à ré exigir a sua celebração, face à inércia da mesma autora na sua marcação .
E a mora da autora nunca foi convertida, pela ré, em incumprimento definitivo, quer pela fixação à autora de um prazo suplementar admonitório, quer pela perda de interesse da mesma ré na outorga do contrato, objectivamente apreciada - art. 808, nº1 e 2 do C.C.
À carta escrita pela autora à ré, em 9-6-99, só pode ser atribuído o significado de que aquela pretendia negociar com esta a resolução do contrato, mediante o pagamento, por parte da ré, da contrapartida de 200.000.000 liras, o que esta não aceitou .
Mas dela não resulta qualquer incumprimento definitivo da autora, quer por recusa categórica em não querer cumprir o contrato, quer por perda de interesse da ré no mesmo negócio .
Chegamos então à carta de 31-1-02, através da qual a autora faz cessar a sua mora em que se encontrava perante a ré, interpelando-a para lhe entregar, no prazo de 15 dias, os documentos necessários à marcação da escritura .
A ré não cumpriu, mas também daí apenas resultou ser ela, ré, que agora se constituiu em mora perante a autora .
A autora também não converteu essa mora em incumprimento definitivo, fixando à ré um prazo suplementar razoável, sendo certo que o referido prazo de 15 dias, fixado em 1ª mão, nem sequer podia ser considerado razoável, face ao estipulado no art. 5º do Regulamento do Certificado (ponto 10º do elenco dos factos provados), onde ficou estabelecido que a ré disporia do prazo de 30 dias para a outorga da escritura, após ser interpelada para esse efeito .
Acresce que a autora também não logrou provar a perda objectiva do seu interesse no negócio, em face daquela mora da ré, nem a recusa definitiva e categórica desta na outorga da escritura.
Só o incumprimento definitivo, e não a simples mora, confere o direito à resolução do contrato .
Em face do exposto, por falta de prova de incumprimento definitivo, não pode proceder a resolução dos contratos promessa, nem o pedido formulado sob a alínea a) do petitório, consistente na pretendida condenação da ré no pagamento à autora do valor da fracção autónoma e dos bens móveis prometidos vender, determinado objectivamente à data de 31-1-02, a liquidar em execução de sentença – art. 442, nº2, parte final, do C.C.
É agora altura de abordar a pretensa nulidade do Acórdão recorrido, por não ter atendido à parte final do pedido da alínea b), onde a autora solicitava que a ré juntasse os relatórios de contas relativos aos anos de 1995 e seguintes, bem como os documentos necessários ao apuramento dos lucros devidos à mesma autora, a liquidar em execução de sentença .
Desde já se pode adiantar que o Acórdão da Relação não deixou de se pronunciar sobre essa questão, pelo que não padece da apontada nulidade por omissão de pronúncia .
Com efeito, o Acórdão recorrido apreciou tal questão, debruçando-se expressamente sobre ela, como consta de fls 446, só que, salvo o devido respeito, se entende haver erro de julgamento na sua apreciação .
Na verdade e contrariamente ao entendimento da Relação, a autora não se limitou “a emitir um juízo de valor sobre a junção dos ditos relatórios e documentos que provarão os lucros resultantes da exploração da fracção autónoma em causa desde 1995 “( fls 446), mas antes deduziu um verdadeiro pedido, que a 2ª instância julgou improcedente .
Ora, a autora necessita desses relatórios e documentos para poder estruturar a petição inicial da liquidação posterior dos lucros, estando a ré obrigada a fornecê-los .
Por isso, nesta parte, e só nesta parte, procede a recurso .
Termos em que concedendo parcialmente a revista, condenam a ré a apresentar á autora os relatórios de contas relativos aos anos de 1995 e seguintes, bem como os documentos necessários ao apuramento dos lucros devidos à autora, conforme peticionado na parte final da alínea b) da parte conclusiva do pedido .
Em tudo o mais, mantém-se o decidido, embora com diversa fundamentação.
Custas pela recorrente e pela recorrida, na proporção de 4/5 para aquela e de 1/5 para esta.
Lisboa, 29 de Abril de 2008
Azevedo Ramos (Relator)
Cardoso de Albuquerque
Silva Salazar