| 07A4347 |  |
DEMOLIÇÃO PARA RECONSTRUÇÃO DE PRÉDIO
CADUCIDADE
SUSPENSÃO
TRANSACÇÃO
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
I - A caducidade do contrato de locação prevista na alínea e) do art. 1051.º do CC não se trata propriamente de um caso de caducidade em sentido estrito, antes de uma impossibilidade superveniente quanto ao próprio objecto do contrato, que pura e simplesmente deixou de existir em caso de desaparecimento do prédio por demolição integral do mesmo a que a lei atribui efeitos extintivos.
II - Na situação em que o senhorio, confrontado com a ordem da Câmara Municipal de demolição compulsiva do prédio a que pertencia a fracção autónoma arrendada (com fundamento no seu avançado estado de ruína e instabilidade dos alicerces - motivada pela demolição de prédio confinante -, que poderia implicar o recurso ao mecanismo do despejo administrativo previsto nos arts. 15.º, n.º 1, do RAU e 91.º e 107.º do DL n.º 555/99), e pretendendo construir novo prédio no lugar daquele, acorda com o arrendatário que durante o período de construção o estabelecimento instalado no local arrendado passará a funcionar num contentor colocado no passeio público em frente à obra, sem pagamento de qualquer renda, ficando depois da obra concluída instalado no local assinalado em planta anexa, de acordo com o projecto a ser aprovado, sendo o montante da renda futura fixado por acordo, e na falta deste, em obediência do disposto na Lei n.º 2088, de 03-06-1957, não tem este acordo a virtualidade de manter suspenso o contrato de arrendamento existente até ser transferido para as novas instalações.
III - É que não se está no âmbito de obras ditas de restauro de prédio demolido, com impossibilidade temporária dos inquilinos de exercerem o seu direito de gozo e obrigação do senhorio de facultar ao inquilino o seu realojamento no prédio, mas antes perante uma impossibilidade superveniente objectiva de continuação da relação contratual, por desaparecimento do prédio, que é causa de caducidade do contrato.
IV - Sendo a causa de pedir invocada a subsistência do anterior contrato de arrendamento, por via do acordo celebrado entre as partes antes da demolição do prédio, que o Autor arrendatário não logrou demonstrar, terá de seguir outro caminho para fazer valer os direitos que do acordo celebrado, envolvendo uma promessa de arrendamento incidente sobre o novo edifício, possam eventualmente emergir por mora ou incumprimento definitivo pelo Réu proprietário.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I -AA e mulher BB, intentaram a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra CC e mulher DD, já identificados nos autos, pedindo o seguinte:
- se declare válido o contrato celebrado entre os AA e RR e estes serem condenados a reconhecerem aos AA a qualidade de seus arrendatários e com o direito a gozarem de um espaço, para comércio, no rés-do-chão do prédio que edificaram no lugar do prédio antigo onde estava instalado o quiosque dos autores, com a área de 5 m2, com saída para a Praça ...., na Nazaré, localizado conforme a planta anexa ao contrato celebrado, recebendo a mesma renda que vigorava anteriormente ou a que resultar da aplicação da lei conforme cláusula oitava do referido contrato;
- condenando-se, consequentemente, os réus a projectarem, fazerem aprovar e construírem o referido espaço, no prazo de três meses, ou no que criteriosamente o Tribunal fixar, entregando-o aos AA com a respectiva licença de utilização para comércio emitida pela Câmara Municipal da Nazaré;
- condenando-se, também, a pagarem os danos patrimoniais e não patrimoniais decorrentes do incumprimento do contrato e que vierem a liquidar-se em execução de sentença.
Para tanto, alegaram serem arrendatários de uma fracção autónoma de um prédio, propriedade dos réus, na qual exerciam a actividade de vendas de jornais, revistas e jogo, no que vulgarmente se designa de “quiosque”.
Em virtude de os réus pretenderem demolir o prédio em que se encontrava o dito quiosque, para construírem um novo, acordaram ambas as ora partes, que no prédio a erigir ficaria instalado o referido quiosque, dispondo de uma área de 5 m2.
No entanto, no novo edifício construído pelos réus, o espaço destinado ao referido quiosque tem apenas 1,43 m2, o que não corresponde ao contratado e dada a sua exiguidade, impede o exercício da sua actividade comercial, o que, tudo, lhes vem causando prejuízos morais e patrimoniais, cuja liquidação relegam para execução de sentença, por ainda não estarem quantificados.
Contestando, os réus, alegaram que o espaço que no novo edifício é destinado ao quiosque dos autores tem 1,5 m2, a que corresponde uma área útil de 4,5 m3, suficiente para ali levarem a cabo a sua actividade comercial.
Mais dizem que a referência, no contrato à área de 5 m2 constitui um lapso de escrita, uma vez que remete para a planta anexa ao referido contrato, onde tal espaço não tem essa área.
Para além de que sendo, como é, tal espaço o adequado para que ali desenvolvam a sua actividade comercial, a existência dos eventuais danos que alegam e que impugnam quer na sua existência quer no quantitativo, lhes é imputável, dado que se recusaram a aceitar aquele novo espaço, que lhes foi, para tal, facultado, pelo que pugnam pela improcedência da acção.
Replicando, os autores reiteraram o por si já alegado na p.i., sendo que, cf. despacho de fl.s 138 a 140, já transitado, foi a réplica considerada como não admissível.
Teve lugar a realização de audiência preliminar, a que se seguiu a prolação de despacho saneador, no qual foi proferida a decisão ora referida, quanto à réplica, tendo prosseguido os autos, com selecção da matéria de facto alegada, tida por assente e controvertida e considerada como relevante para efeito de instrução e de discussão da causa, de que houve reclamação deduzida pelos réus, a qual veio a ser indeferida, cf. despacho de fl.s 167 a 170, também, já transitado.
Depois de realizada prova pericial, teve lugar a audiência de discussão e julgamento, sem recurso à gravação da prova testemunhal nela produzida.
Finda a audiência de discussão e julgamento, foi proferida decisão sobre a matéria constante da base instrutória, com indicação da respectiva fundamentação, tal como consta de fl.s 309 a 314, de que reclamaram os réus, tendo sido indeferida tal reclamação, cf. despacho de fl.s 316.
No seguimento, foi proferida a douta sentença de fl.s 321 a 343, na qual se julgou improcedente, por não provada, a presente acção tendo-se entendido o contrato invocado como insusceptível de produzir outros efeitos que não os de uma promessa de arrendamento, em função de desaparecimento com a demolição do prédio por imposição camarária do espaço arrendado determinante da caducidade do contrato existente e consequentemente, se absolveram os réus do pedido, com custas pelos AA.
Inconformados com a mesma, os AA interpuseram recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Coimbra, o qual por douto acórdão de fls 468 e ss, o julgou improcedente, com as legais consequências.
Daí e por irresignados, recorrerem os AA de revista, apresentando na sequência da sua admissão, doutas alegações em que concluem nos termos seguintes :
A– AA e RR acordaram em que o edifício onde se encontrava instalado o estabelecimento comercial daqueles fosse demolido para reconstruir um novo, prevendo-se neste um espaço com cerca de 5 m2 para a sua reinstalação;
B– Só por força desse acordo prévio é que ocorreu a demolição levada a cabo pelo senhorio, não havendo qualquer intervenção coerciva;
C – Concluídas as obras, não existe no rés do chão do novo edifício qualquer espaço delimitado para comércio com a área de 5m2.
D– A demolição do edifício dos RR não determinou a caducidade do arrendamento, face à existência do acordo entre as partes, perfeitamente válido, mesmo considerando que se trata de legislação vinculística como referido na douta sentença
E- O estabelecimento comercial pode manter-se como se manteve apesar da demolição do local onde estava instalado ( …)
F – A ordem de demolição da Câmara não chegou a ser executada porque previamente, ainda com o edifício levantado e o estabelecimento dos AA aí instalado, foi elaborado e outorgado o contrato o escrito a que se referem as alns A e B) dos factos assentes;
G – Tal escrito é válido e eficaz, fazendo permanecer ou suspender o contrato de arrendamento ainda existente entre ambos, apesar da demolição do anterior edifício, ficando as partes obrigadas respectivamente nas qualidades de senhorio a arrendatários a cumpri-la nos seus devidos termos ;
H – Os RR não cumpriram com o acordado no referido escrito
I – A Lei nº2088 , com as alterações sofridas , nomeadamente com com o DL nº329-B/2000 previa a suspensão do arrendamento em acções de despejo com o fundamento no aumento do número de arrendatários ou na necessidade de demolição por degradação do prédio: cfr o artº 5-A nº4 date último diploma.
J – A reforma da lei de arrendamento que determinou o actual regime juridico das obras em prédios arrendados aponta para situação semelhante à que as partes adoptaram , permitindo a suspensão do contrato para permitir a intervenção para obras em edifícios degradados e arrendados mesmo que sejam de natureza coerciva e realizadas pelo município.
K – O acórdão da Relação ao concluir pela caducidade do arrendamento celebrado entre AA e RR pressupõe a perda total e definitiva do edifício, o que não é verdade.
L – E fez, por isso, incorrecta interpretação e aplicação da lei, nomeadamente do disposto nos artºs 280º 398º e 405º todos do CCivil, violando. –se designadamente o disposto na aln e) do artº 1051º do mesmo código e da Lei nº 2088.
Os apelados contra alegaram, sustentando a falta de razão dos AA e além disso que se limitaram a reproduzir as alegações da apelação, sem ter em conta que o acórdão aprofundou a fundamentação jurídica da sentença, invocando novas razões para repelir a pretensão dos AA donde poder o mesmo ser decidido por remissão.
II – Distribuído o recurso foram os autos mandados seguir neste tribunal, por inexistência de questões prévias.
E colhidos que foram os vistos legais, cumpre-nos decidir.
III -É a seguinte a matéria de facto dada por provada na 1ª instância e reproduzida na decisão recorrida:
I - Os autores, na qualidade de arrendatários da fracção autónoma designada pela letra A referente ao rés do chão esquerdo do prédio sito na Praça ... nº00 Nazaré , e os réus na qualidade de proprietários e senhorios da referida fracção outorgaram o escrito datado de 15.01.2001 que se mostra junto aos autos a fls.12 e 13 , com excepção da menção “2,70” constante da cláusula primeira e, a final , da menção “emendado 2,70 m2” ambas manuscritas –al. A dos factos assentes;
II – Do escrito referido em A) consta nomeadamente que :
“a) “primeira : os primeiros outorgantes , são proprietários da fracção autónoma designada pela letra A correspondente ao rés do chão esquerdo, com cerca de (…) m2 e situada debaixo do vão da escada de acesso ao primeiro andar do prédio sito na Praça ... nº00 , na Nazaré;”
b) “Segunda : os segundos outorgantes são arrendatários comerciais da referida fracção autónoma, destinando-se o local arrendado exclusivamente a quiosque ,ou seja , à venda de jornais , revistas tabaco e miudezas”;
c) “terceira : O prédio onde se situa a referida fracção autónoma tem de ser demolido por se encontrar em avançado estado de ruína e instabilidade de alicerces, sendo tal demolição compulsiva e ordenada pela Câmara Municipal das Nazaré e tendo os estados de ruína e de instabilidade sido causados pela demolição e reconstrução de um prédio confinante do lado nascente ;”
d) “Quarta : os primeiros outorgantes e demais condóminos do referido prédio em ruínas irão construir novo prédio, prevendo-se que a construção e acabamentos do rés do chão demore cerca de seis meses a contar da data da assinatura do contrato ;”
e) “Quinta ; durante o período e construção e acabamentos do rés do chão do novo edifício o estabelecimento dos segundos outorgantes ficará instalado num contentor a ser colocado no passeio público em frente à obra a ser construída , tudo a expensas dos primeiros outorgantes ;”
f) “Sexta : os segundos outorgantes não pagarão a renda correspondente ao período em que se mantiverem no contentor;”
g “ Sétima : o estabelecimento dos segundos outorgantes ficará instalado , na nova construção, no local com cerca de 5 m2 assinalado na planta anexa a este contrato e que dele faz parte integrante, de acordo com o projecto a ser aprovado pela Câmara municipal da Nazaré;”
h) “oitava : o montante mensal de renda a ser pago logo após a ocupação do espaço na nova construção será fixado por acordo das partes e, na falta de acordo, em obediência ao estatuído na lei, nomeadamente , na Lei nº2088 de 03.06.1957.”- al. B dos factos assentes;
III – A fracção estava arrendada aos autores para comércio de revistas , jornais, venda de jogos, tabaco e miudezas, sendo o que normalmente se designa de quiosque – al.C dos factos assentes;
IV – Pagando aqueles aos réus renda de esc. 44.975$00 –al. D dos factos assentes;
V – Os réus pretenderam proceder à demolição total do prédio para edificar novo edifício, alegando que o mesmo se encontrava em avançado estado de ruína e instabilidade dos alicerces sendo tal demolição compulsiva e ordenada pela Câmara Municipal da Nazaré, bem como os aludidos estados de ruína e instabilidade foram causados pela demolição e reconstrução de um prédio confinante do lado nascente – al. E dos factos assentes;
VI – Tais obras implicavam a desocupação do espaço arrendado por parte dos autores, de forma a permitir a referida demolição e construção do novo edifício – al. F dos factos assentes;
VII – Em 10.4.2001 porque as obras estavam em curso acelerado, os autores enviaram aos réus carta registada com aviso de recepção (que se mostra junta a fls. 15) e da qual consta, nomeadamente : “alerto para o facto de a fracção destinada à tabacaria não estar a ser construída de acordo com o nosso documento e com a planta que o instrui ; de facto, na planta , apresenta 2,4 de acesso e 2,1 m de profundidade ou comprimento, de onde resultará uma área aproximada de 5 m2 Mas no local está aser deixado disponível um espaço de 1, 30 m. por 1, 1 m Por outro lado , é chegada a altura de negociarmos a nova renda , pelo que sugiro a V.Exa. uma proposta concreta para eu analisar e para, na falta de acordo, submetermos a fracção a uma avaliação fiscal , nos termos da Lei 2088 , referida no contrato” a qual foi recebida pelos réus – al. G dos factos assentes;
VIII – Concluídas as obras não existe no rés do chão do novo edifício qualquer espaço delimitado e licenciado para comércio , com área de 5 m2 – al. H dos factos assentes;
IX – Os autores mantiveram –se a exercer a actividade comercial dentro um contentor, conforme acordado, até final de Fevereiro de 2002 data em que foram forçados a retirar-se em virtude da Câmara Municipal ter procedido à remoção coerciva do dito contentor , em virtude de estar em muito ultrapassado a licença de ocupação da via pública concedida aos réus para manterem o contentor –al. I dos factos assentes;
X – Os réus comunicaram aos autores que pretendiam entregar as chaves do espaço que lhes era destinado – al. J dos factos assentes;
XI – Na planta constante do processo que corre sob o nº 1042.342/00 na Câmara Municipal da Nazaré , na escala de 1:50 (cuja cópia se mostra junta a fls. 113) declara-se que o espaço “3.8” se destina a quiosque de apoio ao estabelecimento apresentando-se o espaço “3.7” como despensa de dia –al. L dos factos assentes;
XII – O quiosque existente na Praça ... , junto à Capitania , Vila da Nazaré, está concessionado ao munícipe AA tendo a concessão sido atribuída em 1983 –al. M dos factos assentes;
XIII – Para exercer a actividade de venda de jornais, tabacos , revistas e outras miudezas é essencial que o espaço ocupado tenha condições de arrumação dos produtos –al. N dos factos assentes
XIV – Até à presente data os autores não ocuparam o espaço referido em J) – al. O dos factos assentes;
XV – As menções “2,70” e “emendado” 2,70m2” constavam do escrito referido em A) no momento em que os réus apuseram as suas assinaturas – resposta ao quesito 1º;
XVI – Os réus e autores incluíram essas inscrições – resposta ao quesito 2º;
XVII – Após o referido em G os réus mandaram proceder à demolição de uma parede interna que delimitava o espaço posterior do local em questão - resposta ao quesito 3º;
XVIII – Deixando livre para o quiosque um espaço com cerca de 1,3 m de
largura por 3,5 m de comprimento – resposta ao quesito 4º;
XIX – No local referido na resposta ao quesito terceiro, os réus reconstruíram a parede interna referida na resposta a esse mesmo quesito – resposta ao quesito 5º;
XX – O espaço deixado livre para o quiosque tem 1,26 m de profundidade e 1,25 m de largura sendo a largura junto à porta e na profundidade de 0,20 cms , correspondente ás ombreiras da porta ,de 1,09 m –resposta ao quesito 6º;
XXI – Da memória descritiva e justificativa do projecto de obras , que corre sob o nº 1042.342/00 na Câmara Municipal da Nazaré consta “2.2 –descrição genérica das instalações (…) piso 1 : estabelecimento de bebidas – resposta ao quesito 7º
XXII – A Câmara Municipal da Nazaré emitiu alvará de construção nº 52/2001 ,com o teor constante de fls. 22 - resposta ao quesito 8º;
XXIII – Autores e réus acordaram que o espaço destinado a instalar o estabelecimento teria cerca de 5 m2 – resposta ao quesito 9º;
XXIV – Anexo ao escrito referido em A) encontrava -se uma planta ora constante de fls. 14 e os réus obrigaram-se a que o projecto a apresentar à Câmara Municipal respeitasse essa planta e áreas aí referidas –resposta ao quesito 10º;
XXV – Antes da saída dos autores o espaço destinado a quiosque que ocupavam tinha a área de cerca de 2,70 m2 – resposta ao quesito 11º;
XXVI – Os autores expunham jornais e revistas na zona exterior desse quiosque - resposta ao quesito 12º;
XXVII – O espaço referido na resposta ao quesito 6º não está licenciado pela Câmara Municipal da Nazaré para o exercício do comércio , nomeadamente quiosque – resposta ao quesito 14º;
XXVIII – A actividade comercial exercida pelos autores no locado é a sua única fonte de subsistência de rendimento e sustento;
XXIX – O terem sido forçados a retirar-se do local conforme referido em I) acarretou diminuição de vendas para os autores – resposta ao quesito 16º;
XXX – Os autores perderam a concessão do direito de venda de jogos ( totoloto, totobola, cautelas e raspadinhas) por não disporem de instalações onde o sistema informático pudesse ser instalado – resposta ao quesito 18º;
XXXI – Os autores prescindiram da colaboração de uma pessoas que os auxiliava na actividade que desenvolviam – resposta ao quesito 20º;
XXXII – Os autores ocuparam outro espaço na Rua... na Nazaré continuando a actividade comercial –resposta ao quesito 21º;
XXXIII – A clientela no espaço referido na resposta ao quesito vigésimo primeiro é menor – resposta ao quesito 23º;
XXXIV – Os autores andam nervosos - reposta ao quesito 24º;
XXXV – Os autores com referência ao ano de 2000 , declararam ter auferido um resultado positivo de esc. 4.428.289$00 – resposta ao quesito 28º;
XXXVI – O resultado referido na resposta ao quesito 28º refere-se ao exercício dos espaços referidos em C) e M) – resposta ao quesito 29º;
XXXVII – Se as portas, que neste momento abrem para fora, tiverem de passar a abrir para dentro, conforme consta do projecto, o espaço referido na resposta ao quesito sexto será impeditivo do exercício do comércio dos autores resposta ao quesito 30;
XXXIX – No momento em que subscreveram o acordo referido em A) e B) os autores tinham conhecimento da planta anexa ao mesmo e que consta de fls. 14 dos autos resposta ao quesito 31º;
XL – A construção do edifício e do novo quiosque ficou concluída em Junho de 2001 – resposta ao quesito 33º:
*
IV – Nos termos do disposto nos artºs 684 nº3 e 690º,nº1do CPC são as conclusões da alegação que balizam o objecto do recurso, com excepção das questões de conhecimento oficioso, sendo que no caso vertente as questões jurídicas que nos compete solucionar prendem-se com a caducidade do contrato de arrendamento, por via da demolição do prédio e a validade, interpretação e alcance do acordo celebrado entre as partes em vista à reinstalação no novo edifício.
Preliminarmente os RR vieram sustentar que as conclusões do presente recurso de revista reproduzem, com excepção da aln j) as que constam do anterior recurso de apelação e daí o entenderem que este tribunal deveria limitar-se a negar provimento ao recurso, remetendo para os fundamentos da decisão impugnada, citando para esse efeito um acórdão deste Tribunal de 11 de Maio de 1999.
A este respeito diremos apenas que além de não ser integralmente idêntica a posição nos dois recursos, no fundamental o Acórdão da Relação adoptou a posição assumida na douta sentença de que o contrato que as partes celebraram em ordem a manter o arrendamento, face à iminência de demolição do prédio antes de construído novo prédio era nulo por ofender uma norma imperativa sobre a caducidade do contrato-
E por outro lado, apenas o Acórdão da Relação se pronunciou específicamente sobre a aplicabilidade do regime de obras, comportando pois o recurso uma análise crítica da posição ali assumida
Vejamos então as questões supra elencadas.
Os recorrentes, como ressalta das suas primeiras conclusões sustentam que o contrato de arrendamento comercial (quiosque para venda de jornais, revistas tebaco e outras miudezas) do prédio que foi demolido e numa fracção de que eram donos os recorridos não se extinguira por caducidade, por via do acordo prévio entre eles celebrado com qual o puderam manter até que no novo prédio ali levantado lhe fosse facultado um espaço similar ao que antes dispunham.
Decorre do disposto na aln e) do artº 1051º do CCivil, aplicável ao arrendamento urbano por força do artº 66º do revogado RAU ( e que se manteve em vigor na nova regulamentação do contrato ) que o contrato de locação caduca por perda da coisa locada.
Como melhor explica Romano Martinez (in Cessação do Contrato, 2ªed., 323 e 324) não se trata propriamente de um caso de caducidade em sentido estrito, antes de uma impossibilidade superveniente quanto ao próprio objecto do contrato que pura e simplesmente deixou de existir em caso de desaparecimento do prédio por demolição integral do mesmo a que a lei atribui efeitos extintivos
Operando essa caducidade “ ope legis “ sustentou-se nas decisões recorridas que o acordo celebrado entre as partes nada tinha que ver com o anterior contrato por via da sua extinção e muito menos o poderia fazer renascer o que só aconteceria se se verificasse não uma perda total do edifício, mas, antes, uma perda parcial.
Na sentença da 1ª instância, sublinhou-se que interpretando o escrito junto aos autos e acima reproduzido, dele se deveria concluir que as partes quiseram como que a continuação e não a suspensão do contrato, dizendo que a renda deixaria de ser paga durante o tempo em que estivesse a ser construído o rés do chão do novo edifício e ainda que o “estabelecimento dos AA ficaria instalado num contentor a expensas dos RR”
E questiona assim o Mmo Juiz “ ``é possível pela vontade das partes, fazer-se manter um contrato de arrendamento quando o edifício em que se situa o arrendado é demolido por ordem camarária, com fundamento em instabilidade e ameaça de ruína, fazendo depois transitar intacto para um outro espaço o mesmo arrendamento?”
E a resposta vem logo de seguida nos considerandos que pela sua relevância se passam a transcrever :
“ A vontade das partes é soberana mas tem os limites impostos pela lei e pela própria natureza das coisas ( artºs 280º, 398º e 405ºdo Ccivil) , sendo que o arrendamento por ser um contrato vínculístico, está regulado por disposições de carácter imperativo que cerceu iam o princípio geral da liberdade de estipulação dos contraentes.
Considerando, pois, as normas do artº 1051 º do CC que afirma taxativamente as causas de caducidade da locação como preceitos de interesse e ordem pública , operando a caducidade no caso de perda da coisa locada “ope legis”, sem necessidade de denúncia ou qualquer declaração por parte dos contraentes.
A perda da coisa locada difere assim da simples privação temporária do locado que determina a simples suspensão da vida do contrato e difere, precisamente porque no segundo caso, o espaço físico do arrendado continua a existir, mas põe alguma ponderosa razão não é possível temporariamente exercer nesse mesmo espaço a finalidade contratada, enquanto que na primeira situação ( a perda da coisa ) é o próprio espaço físico do arrendamento que desaparece, não podendo em nossa opinião ficcionar-se que continua a existir e que depois irá surgir em concreto no espaço de uma nova construção.
Nenhum arrendamento existe sem que exista a coisa sobre a qual o gozo, mediante retribuição passa ser exercido na própria definição do artº 1022º e nenhum arrendamento subsiste depois da perda da coisa nos termos referidos na aln d) e é nesta quadratura que sustentamos que se operou a caducidade do arrendamento celebrado entre AA e RR e que tinha como objecto um espaço situado no rés do chão do prédio que foi demolido por ordem camarária.”.
Donde e no seguimento o Mmo Juiz acabar por decidir dever o acordo escrito das partes ser entendido como uma mera promessa de arrendamento para comércio aliás inteiramente válido mas que sempre determinaria o naufrágio da pretensão da pretensão dos AA de fazer valer a sua qualidade de arrendatário dos RR, além de que no caso não era até viável condenar os RR a cumprir o acordado sem prévia indagação e alegação da respectiva mora ou incumprimento definitivo, tendo em conta a não existência no rés do chão do novo edifício de um espaço com a dimensão acordada para a instalação do quiosque.
Por sua vez e no acórdão perante a sustentação pelos RR da tese de que a demolição fora antecedida do apontado acordo e que este se apresentava como válido fazendo suspender o contrato, estando em conformidade com o estatuído no despejo especial regulado pela Lei nº 2.088 de 3 /06/1957 , com as alterações introduzidas pelo Dec Lei nº329-B/ /2000 de 23/12 por motivo não só do aumento dos locais arrendáveis ( implicando isso a seu demolição e reconstrução ) como pela necessidade de demolição pela própria degradação do prédio , ex.-vi do artº 5-A do referido diploma, afirmou-se após extensas considerações mas de ordem genérica sobre a causa de caducidade prevista no artº 1051, aln c) do CCivil que a aplicabilidade dos normativos referentes ao despejo de prédios que careçam de ser demolidos para reconstrução e que prevêem a suspensão do contrato, decidiu rejeitá-la “ por a demolição do antigo edifício nos moldes em que a mesma ocorreu acarretou a perda total da coisa locada , com a consequente extinção por caducidade do anterior contrato de locação”
E acrescentou depois o acórdão que “ a situação descrita nada tem de similar com a prevista na já citada Lei nº 2088 , dado que esta regulamenta as situações de demolição com fundamento na execução de obras que permitam o aumento dos locais arrendáveis nos temos e pressupostos nela descritos e enumerados”, explicando que “ além de nada ser alegado quanto aos pressupostos da dita acção de despejo, a situação prevista nessa lei tem em vista a defesa de interesses privados – e no caso de demolição com base no risco de desmoronamento estão em causa interesses públicos que têm que ver com a segurança de pessoas e bens, donde e tratando-se de situações distintas, não se poder defender com base nela a manutenção do arrendamento”.
Ora as coisas não são tão simples quanto se pode depreender deste raciocínio, se sobretudo tivermos em conta que o despejo previsto na citada Lei nº 2088 não tem apenas por pressuposto o aumento de locais arrendados mas ainda o prédio se encontrar degradado, pois não é outra coisa o que dispõe o seu artº 1º na redacção dada pelo DecLeinº 2 329-B/ de 22/12 entretanto revogado, mas em data posterior à sentença pela Dec Lei nº 157/2006 de 8/08 e complementar do NRAU. e que se transcreve :
“ O senhorio pode requerer o despejo para o fim do prazo do arrendamento com fundamento na execução de obras que permitam o aumento do número dos locais arrendáveis ou na necessidade da demolição por degradação do prédio, em conformidade com o projecto aprovado ela Câmara Municipal :
a) (… )
b) (…)
c) Contra arrendatário de prédio urbano degradado cuja beneficiação ou reparação não se mostre aconselhável sob o aspecto técnico ou económico afim de proceder à sua demolição.
§ 1º (…)
§ 2º Para efeitos da aln c) anterior, presume-se a inviabilidade técnica ou económica , reconhecida pela respectiva Câmara Municipal quando o prédio ameace ruína ou o valor das obras de recuperação ultrapasse 120% do preço de habitação por m2 , para efeitos de cálculo da renda condicionada.”
E no seguimento prescreve o seu artº 5º, por remissão do artº 5º-A que o despejo com esse fundamento na mesma alínea c) confere ao inquilino não habitacional em alternativa ou reocupar as dependências destinadas no edifício construído de novo e receber uma indemnização pela suspensão do arrendamento ou receber uma indemnização pela resolução do arrendamento.
Dito por outra forma e para melhor podermos entender a argumentação dos AA se a lei previa em caso de demolição de prédio arrendado imposta por razões de segurança pela Câmara Municipal a viabilidade da suspensão do contrato apesar de denunciado enquanto não fosse reconstruido um novo edifício com o direito do inquilino reocupar o local que ali lhe destinasse pelos senhorios, nada obstaria em princípio que no caso concreto dos autos as partes tivessem celebrado o acordo por forma a obter o mesmo resultado a que conduziria uma acção de despejo, com a inerente denúncia do contrato.
Sucede que no presente caso não é líquido que estejamos na situação descrita perante uma questão de obras ainda que de conservação extraordinária de prédio, antes de uma obra de reconstrução, senão de uma nova construção para a qual a lei no domínio do RAU e como explica Pinto Furtado ( in Manual do Arrendamento Urbano, 380) não estabelece um regime próprio.
E só no âmbito das obras a cargo do senhorio, por forma a assegurar ao arrendatário o gozo do prédio se pode em rigor falar da obrigação daquele, ao denunciar o contrato para obter a saída dos arrendatários, assegurar a estes durante o período de feitura delas o seu realojamento a garantir a sua posição no novo prédio e em dependências previamente assinaladas no respectivo projecto devidamente aprovado pela Câmara Municipal.
Os recorrentes alegam que o acordo que eles celebraram com os recorridos com vista a mais tarde reocupar no novo edíficio que os seus senhorios intentavam de futuro levantar é que permitiu a sua demolição.
Não é verdade.
Com ou sem esse acordo, sempre os RR teriam de sair do arrendado face à ordem compulsiva da Câmara Municipal que, se necssário e em última análise, poderia recorrer ao mecanismo do despejo administrativo, como previsto no artº 15ºnº1 do extinto RAU e agora pelos artºs 12º e ss do DecLei nº acima citado e nos temos previstos nos artºs 91º e 107º do Dec. Lei nº555/97
Não sendo, pois, uma obrigação dos senhorios face à imperatividade da demolição do prédio e por razões que nada tinham a ver com a falta de obras de conservação ou de restauro, de facultar ao inquilino o seu realojamento no prédio parece-nos em suma não ter aquele acordo escrito a virtualidade de manter como que suspenso o contrato existente e por forma a transferir para as instalações do novo edíficio, o anterior espaço arrendado.
Ou seja, na situação concreta dos autos julgamos não estarmos rigorosamente no âmbito de obras ditas de restauro do prédio demolido, implicando a impossibilidade temporária dos inquilinos de exercerem o seu direito de gozo, mas antes confrontados com uma impossibilidade superveniente objectiva da continuação da relação contratual, por desaparecimento do prédio que é causa de caducidade do contrato, como de resto foi entendido em situações similares pelo Acórdão deste Tribunal de 11/12/1992, BMJ 414º, 455 e também das Relações de Coimbra de 18/05/1999, CJ Ano XXIV Tº 3º 20 e 21, de Évora de 3/07/80, BMJ 302º, 327 e do Porto de 19/10/93, CJ, Ano XVIII, Tº4º, 233.
De todo o modo e mesmo que pudesse entender-se como válido o acordo feito enquanto alternativa à denúncia judicial do contrato nos termos da acção especial de despejo para obras sempre teriam da ficar demonstrados os respectivos pressupostos, entre eles, como bem se sabe, a aprovação oficial do projecto do novo edifício inserindo e demarcando o local de reinstalação prevista , o que não aconteceu no caso, pois o acordo fez-se com base numa planta ainda não aprovada e que os RR se obrigaram a fazer inserir no projecto.
Daí a desconformidade entre o que constava dessa planta e o projecto aprovado que implicou uma drástica redução da área afecta ao novo quiosque e logo a eventual impossibilidade de cumprimento de tal acordo pelos RR por o novo edifício não dispôr de área disponível e não depender destes a aprovação de obras de alteração ou mesmo o licenciamento para o exercício no mesmo da actividade comercial dos AA.
Os recorrentes ainda invocam em defesa da validade do acordo feito, enquanto gerador de efeitos suspensivos do contrato de arrendamento, as novas disposições da Lei nº 157/2006 por aí se prever o acordo entre as partes para a suspensão do contrato, em caso de demolição mas esquece que o regime transitório nele previsto para os arrendamentos já existentes para fins não comerciais e celebrados anteriormente a 1995 não prevê , sequer em caso de demolição, a obrigação do senhorio realojar o inquilino não habitacional, com a inerente suspensão do contrato apenas conferindo a este o direito a uma indemnização, como decorre da conjugação dos seus artºs 23º, aln b) e 26º, nº1.
Daqui decorre portanto que o recurso não pode de facto proceder em razão da causa de pedir invocada ou dito de forma mais concreta na subsistência do anterior contrato de arrendamento por via do acordo celebrado entre as partes antes da demolição do prédio tendo os AA de seguir outro caminho para fazer valer os direitos que do acordo celebrado envolvendo uma promessa de arrendamento incidente sobre o novo edifício possam eventualmente emergir por mora ou incumprimento definitivo pelos RR
Assim quer o pedido formulado em primeiro lugar de se reconhecerem os mesmos AA como arrendatários do prédio em causa nos termos e com base na planta junta e anexa ao contrato celebrado quer os demais dele inteiramente dependentes não podem, de facto, proceder.
Nestes termos , decide-se negar a revista e confirmar o douto acórdão impugnado.
Custas a cargo dos recorrentes.
Lisboa, 04 de Março de 2008
Cardoso de Albuquerque (Relator)
Azevedo Ramos
Silva Salazar