Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 7439/2000.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
CONTRATO VERBAL
COMPROPRIETÁRIO
EFICÁCIA DO NEGÓCIO
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
ARGUIÇÃO DE NULIDADES
ABUSO DO DIREITO
BOA FÉ
TERCEIRO
CONSORTE
I - A inalegabilidade da nulidade de contrato, por inobservância de forma, com fundamento no abuso do direito, pressupõe que não sejam afectados os interesses de terceiros de boa fé (art. 334.º do CC).
II - No caso de contrato verbal de arrendamento para indústria celebrado por comproprietário administrador sem o conhecimento dos demais consortes – contrato nulo conforme arts. 1029.º, n.º 1, al. b), do CC e 7.º, n.º 2, al. b), do RAU, mas também ineficaz quanto aos consortes não contratantes que não deram o seu assentimento conforme art. 1024.º, n.º 2, do CC – o abuso do direito por parte do consorte administrador restringe-se, no âmbito das relações entre ele e o locatário, à paralisação da invocação da nulidade, não à consideração do contrato como válido, pois, se assim não fosse, seriam afectados os interesses de terceiros de boa fé, tal o caso dos demais comproprietários e do adquirente do imóvel.
III - Por isso, face à nulidade do arrendamento, o adquirente do imóvel, que também esteja de boa fé, pode reivindicar com sucesso o imóvel visto que não lhe pode ser oposto um arrendamento válido.
IV - A ineficácia do contrato de arrendamento válido, a que se refere o art. 1024.º, n.º 2, do CC, é uma ineficácia relativa na medida em que o negócio válido praticado por um dos consortes não é oponível aos consortes que não lhe deram o seu consentimento.
V - A inoponibilidade do negócio apenas pode ser invocado pelos consortes; por isso, se estes o não fizerem, cessando a situação de indivisão, não pode o proprietário pretender obter a declaração de ineficácia daquele negócio.
VI - No entanto, tratando-se de nulidade do negócio, esta pode ser invocada a todo o tempo por qualquer interessado, seja o consorte de boa fé, seja o adquirente do imóvel também de boa fé, podendo ser declarada oficiosamente pelo Tribunal (art. 286.º do CC), constituindo realidades jurídicas diversas, com diversas consequências, a ineficácia e a nulidade.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
1. AA propôs no dia 23-5-2000 a presente acção de reivindicação, em processo declarativo comum, sob a forma ordinária, contra BB.
Deduziu os seguintes pedidos:
- Que seja o réu condenado a reconhecer o direito de propriedade da A.
sobre o Casal do Alvito bem como a inexistência de título legítimo que
sustente a manutenção da ocupação de uma parcela dessa propriedade por si e a entregar a mesma parcela devoluta de pessoas e bens.
- Que seja condenado a pagar à A. a indemnização que se vier a
liquidar em execução de sentença pelos prejuízos sofridos por esta e
pelos benefícios que a A. deixar de obter em resultado da sua recusa
de entregar a dita parcela à A.
2. Alegou ser proprietária de um prédio urbano denominado “Casal do
Alvito”, descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa,
registado a seu favor, na sequência da aquisição desse imóvel aos seus
anteriores proprietários, por escritura de compra e venda de 4 de
Janeiro de 2000.
Sucede que esse prédio está ocupado por um número indeterminado de
pessoas, que aí construíram barracas e edifícios, onde vivem ou
exercem actividades comerciais ou industriais, sem qualquer título
legítimo para o efeito.
Entre essas pessoas está o R., que ocupa uma parcela desse prédio, que
se recusa a deixar, apesar de ter sido interpelado para o efeito, por
notificação judicial avulsa.
Acresce que a A. adquiriu o “Casal do Alvito” com o propósito de nele
realizar uma operação de reconversão urbanística que permitirá a
requalificação da zona, pondo termo ao estado de degradação ambiental
e urbanística em que a mesma se encontra.
Ora a permanência do R. na parcela de terreno por si ocupada está a
causar elevados prejuízos, nomeadamente por impedir a execução dos
trabalhos de urbanização, com a consequente construção e comercialização dos edifícios a construir, obstando desse modo à rentabilização dos investimentos da A.
3. Na sua contestação o réu alegou que conheceu CC em finais de 1984,
o qual era proprietário do “Casal do Alvito”, em conjunto com os seus
irmãos DD, EE e FF, todos filhos de GG, os quais eram os sócios da firma “HH”, a favor da qual eram cobradas todas as rendas do prédio do “Casal do Alvito”, em respeito à vontade expressa pelo pai desses 4 irmãos.
CC, em finais de Janeiro de 1984, arrendou ao réu uma parcela do terreno, com cerca de 250 m2, pela qual o R. pagava uma renda de 7.500$00 por mês, e que actualmente já se cifra em 14.650$00.
Em princípios de 1985, o R. edificou ali uma oficina de mecânica de
automóveis, com 2 pisos, que vem utilizando como sua exclusiva
propriedade, nela fazendo obras de conservação, sem autorização ou
oposição de quem quer que fosse, nomeadamente de CC ou dos restantes herdeiros do prédio.
Sustenta, assim, o réu a improcedência da acção na medida em que
dispõe título legítimo de ocupação da parcela que ocupa consistente no
contrato de arrendamento.
Em reconvenção, pede que seja reconhecida a existência do contrato de
arrendamento da parcela de terreno do “Casal do Alvito”, com área de
250 m2, pela qual paga uma renda mensal de 14.650$00; e que seja
reconhecida a aquisição, por usucapião, do direito de propriedade
sobre o edifício existente na aludida parcela de terreno.
4. Notificada, a A. replicou, impugnando todos os factos alegados em
matéria de excepção e reconvenção, por deles não ter conhecimento,
sustentando que a “HH” não teria legitimidade para celebrar qualquer
contrato de arrendamento com o R., tal como a não tinha CC, sendo nulo o contrato celebrado por consorte, sem o consentimento dos restantes herdeiros ou comproprietários.
Por outro lado, o contrato de arrendamento seria também nulo por falta
de forma, já que, se o R. exerce uma actividade industrial na parcela
de terreno que ocupa, tal como alegou, então o contrato teria de ser
celebrado por escritura pública ( artigo 1029º n.º 1 al. b) do Código
Civil e artigo 7º n.º 2 al. b) do R.A.U.).
Sustentou ainda que o R. não tem a posse da oficina que alega ocupar,
por não a ter adquirido por qualquer modo legítimo, sendo um mero
detentor em nome de outrem, gozando da mera tolerância dos anteriores
proprietários.
Em conformidade, concluiu pela improcedência das excepções alegadas e pela sua absolvição dos pedidos reconvencionais formulados.
5. O R. treplicou relativamente à matéria da alegada nulidade do
contrato de arrendamento que celebrou, sustentando a legitimidade para
a celebração do contrato e a imputação da culpa pela falta de forma do
contrato ao senhorio, nos termos do artigo 1029º n.º 3 do C.C.
6. Findos os articulados foi designada data para a realização de
audiência preliminar, decidindo-se suspender a instância até serem
julgadas as acções em que se pedia a declaração de nulidade do
contrato de compra e venda celebrado com a A. pelos anteriores
proprietários do “Casal do Alvito”.
7. Entretanto, o R. veio juntar aos autos articulado superveniente,
juntando vários documentos novos e com base neles invocou que o prédio dos autos pertencia há mais de 100 anos à mesma família, que era
simultaneamente a detentora do capital social da sociedade “HH”,
a qual resultava do casamento de GG com II.
Ora, o titular desse prédio, pai de EE, DD, FF e CC, havia deixado uma
declaração escrita, de que o R. só então tomou conhecimento, da qual
resultava a orientação dada aos seus herdeiros, e que sempre foi
respeitada, que a administração do “Casal do Alvito” era feita em
benefício da sociedade “HH”.
Assim sendo, CC, que exerceu as funções de cabeça-de-casal,
estava legitimado para arrendar parcelas de terreno do
“Casal do Alvito” e todos os herdeiros sabiam desse facto, nunca se
tendo oposto à vontade de “de cujus”.
Aliás, os herdeiros reconheceram esses factos ao intentar uma acção
judicial de prestação de contas contra CC, sendo que também nunca
denunciaram os contratos de arrendamento celebrados por CC, nem como co-herdeiros, nem depois como comproprietários do “Casal do Alvito”, tendo-se se consolidado o contrato de arrendamento do R., nos termos dos artigos 1054.º e 1056.º do C.C..
Notificada a A. respondeu sustentando a extemporaneidade do articulado superveniente.
8. Como entretanto foram juntas certidões dos processos que
determinaram a suspensão da instância e nos quais foram proferidas
sentenças homologatórias das desistência dos pedidos aí formulados,
veio a ser declarada a cessação da suspensão da instância por despacho
de fls. 713 e admitido liminarmente o articulado superveniente,
ordenando-se o cumprimento do contraditório.
A A. respondeu impugnando os documentos e as conclusões que deles
retirou o R., repetindo o entendimento já expresso anteriormente nos
seus articulados sobre a legitimidade para ser celebrado o contrato de
arrendamento com o R., devendo-se considerar a título subsidiário a
caducidade do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1051,º
al. c) do Código Civil, devendo o R. ser condenado como litigante de
má-fé.
Notificado, o R. respondeu, sustentando a improcedência da excepção da caducidade do contrato de arrendamento, na medida em que o mesmo nunca foi denunciado oportunamente, nos termos dos artigos 1054.º e 1056.º do C.C., sendo que improcederia o pedido de condenação como litigante de má-fé por se ter limitado a alegar factos de que só então teve
conhecimento, não tendo alterado a realidade de como as coisas
aconteceram.
Findas estas questões prévias, veio a ser designada nova data para a
realização de audiência preliminar, na qual se julgaram prejudicadas
as questões relativas às causas prejudiciais e a questão da
inadmissibilidade dos articulados supervenientes face à sua admissão
por despacho de fls. 713, sendo ainda admitidos os pedidos
reconvencionais deduzidos pelo R.
9. A acção foi julgada procedente nos seguintes termos:
a) Reconheceu-se o direito de propriedade da AA sobre o prédio
denominado “ Casal do Alvito”, descrito na 6ª Conservatória do Registo
Predial de Lisboa sob o n.º …/…, da freguesia de Alcântara, extraída da descrição n.º… do livro n.º … e inscrito na matriz sob o artigo ….º.
b) Condenou-se o réu BB a reconhecer a inexistência de título legítimo
que sustente a manutenção da ocupação de uma parcela da propriedade
identificada em a).
c) Condenou-se o réu a entregar essa parcela à A. devoluta de pessoas e bens.
d) Condenou-se o réu a pagar à A. uma indemnização, do valor que se
vier a liquidar nos termos do n.º 2 do artigo 378..º do Código de Processo Civil, pelos prejuízos sofridos e benefícios que a A. deixou de auferir em resultado da recusa pela ré em entregar a parcela que ocupa à A.
Julgaram-se improcedentes, por não provados, os pedidos reconvencionais e, consequentemente,
a) absolveu-se a A. do pedido de reconhecimento da existência de um
contrato de arrendamento da parcela de terreno do “ Casal do Alvito”
com área de 250 m2 pela qual é paga a renda mensal de 14.650$00.
b) Absolveu-se a A. do pedido de reconhecimento da aquisição por
usucapião do direito de propriedade da ré sobre o edifício existente
na aludida parcela de terreno.
10. Nas alegações para o Tribunal da Relação de Lisboa o réu sustenta
a procedência do recurso considerando o seguinte:
- Que, reapreciada a prova testemunhal e documental produzida em sede
de julgamento com base nos depoimentos das testemunhas, deve dar-se
como provado que a relação jurídica de arrendamento se constituiu entre os anos de 1984 e 1989 e não apenas a partir de 1992, como se julgou
(ver resp. ao quesito 11.º).
- Que se deve dar como provado que os demais herdeiros, consortes e
comproprietários, assentiram/consentiram por não quererem enfrentar
o cabeça-de-casal CC e pelo silêncio que mantiveram.
- Que, caso assim se não entenda, deverá ordenar-se que os autos
baixem à 1ª instância para que se repita a produção de prova quanto a
estas matérias em concreto por serem de vital importância para a boa
decisão da causa e para a realização da justiça, uma vez que o próprio
julgador da 1ª instância manifestou dúvidas ao usar a expressão “ pelo
menos”, tudo nos termos do disposto no n.º 3 do artigo 712.º do C.P.C.
- Que a sentença deve ser anulada e substituída por outra que faça o
adequado e correcto enquadramento jurídico do ónus da prova relativo
- ao direito obrigacional “discutendo” nos autos e de não reconhecimento
do direito de propriedade que nunca esteve em causa
- ao afastamento de qualquer comportamento ilícito por parte do
apelante que apenas defende o direito à contrapartida (renda) que
sempre paga e foi recepcionada e das expectativas que a situação em si
e como tal, enquanto relação arrendatícia, lhe gerou.
11. O Tribunal da Relação negou provimento ao recurso.
Tratou o acórdão das seguintes questões:
- Questão prévia da junção do documento de fls. 1527 juntamente com
as novas conclusões sobre a impugnação da decisão de facto.
- Questão de saber se foi incorrectamente julgada a matéria de facto
constante dos artigos da base instrutória.
- Questão da nulidade da sentença conforme o disposto no artigo
668.º/1, alínea c) do C.P.C.
- Questão da legitimidade/ilegitimidade de CC como senhorio e
violação dos artigos 2079º, 2087º, 1046.º, 1054.º a 1056.º todos do
Código Civil
- Questão de saber se houve incorrecta interpretação do disposto nos
artigos 342.º e 799.º/2 ambos do Código Civil quanto ao ónus da prova
aplicada aos autos decidiu o Tribunal da Relação, em síntese, o seguinte:
- Quanto à questão prévia da junção do documento de fls. 1527 não o
admitir considerando que, tratando-se de documento particular datado
de 28-9-1988, não é superveniente, nenhuma justificação foi dada para
o recorrente só agora apresentar um documento com 20 anos (
escreveu-se 10 anos por lapso manifesto).
- Quanto às respostas dadas aos quesitos 4.º, 11.º. 14.º. 21.º, 22.º e
23.º da base instrutória não foram as mesmas objecto de alteração.
- Quanto à nulidade invocada, entendeu não assistir razão ao
recorrente por não existir nenhuma contradição.
- Quanto à nulidade decorrente do não assentimento dos comproprietários para o arrendamento celebrado pelo administrador, ela
só pode ser invocada pelos consortes não participantes no acto que,
para o efeito, terão de ter tomado conhecimento dessa situação, não
decorrendo dos factos que eles tivesse conhecimento da celebração do
contrato de arrendamento, não havendo confirmação.
- Quanto à prova atinente ao contrato de arrendamento, provando-se que este foi celebrado não antes de 1992, ocorre nulidade por preterição
de forma legal ( escritura pública), não consentido a lei, porque o
arrendamento é posterior ao R.A.U., a prova de que tal falta era
imputável ao senhorio.
12. Nas suas alegações de revista para o Supremo Tribunal de Justiça o
recorrente apresentou as seguintes conclusões:
A) O recorrente nas novas conclusões apresentadas deu efectivamente
cumprimento aos dois requisitos/ónus neles exigidos para impugnar a
matéria de facto que impugnou.
B) O novo acórdão da Relação quanto à matéria impugnada cometeu erro na apreciação da prova, ao não alterar e não considerar as datas
referidas pelas testemunhas nos seus depoimentos como sendo aquelas em que se constituiu a relação jurídica contratual caracterizada como
típica de arrendamento e ao considerá-la constituída “ apenas a
partir de Fevereiro de 1992 ” ao que se presume por mera convicção
subjectiva do julgador de 1ª instância.
C) O acórdão do Alto Tribunal da Relação de Lisboa ao não ter ordenado a revisão desta matéria de facto assim impugnada viola as disposições dos artigos 690.º e 690.º-A do C.P.C.
D) O acórdão que confirma a sentença de 1ª instância viola o disposto
na alínea c) do n.º 1 do artigo 668.º do C.P.C. porque os seus
fundamentos estão em oposição com o decidido.
Quanto ao Direito
E) O CC administrava a herança ( e o “ Casal do Alvito” que a
integrava) naquela qualidade de cabeça-de-casal e também na qualidade
de gerente da sociedade HH, sociedade da família (todos os herdeiros eram sócios) e que estava instalada e a laborar no local.
F) Nesta dupla qualidade CC negociou, acordou e consensualizou com
o réu/apelante a relação jurídica de arrendamento e, portanto, com plena legitimidade de senhorio nos termos do disposto nos artigos 2079º e 2087.º do Código Civil.
G) Os Senhores Desembargadores, no entanto, ao confirmarem a sentença de 1ª instância pronunciaram-se pela ilegitimidade deste senhorio o que viola também aqueles procedimentos legais e o disposto nos artigos 1054.º a 1056.º do Código Civil.
H) De igual modo, quanto ao consentimento - assentimento dos demais
herdeiros consortes/comproprietários, o acórdão decide ao contrário do
que afirmaram e declararam as próprias testemunhas da A/recorrida
e contra a prática consuetudinária, os usos e costumes duma situação
que se perpetuou no tempo durante anos e aos reiterados aos olhos de
toda a gente e também dos interessados que nela consentiram. Nem após a partilha em 1993, estes interessados denunciaram a relação contratual estabelecida e constituída com a recorrente. E também o não fizeram em 1997 após a morte de CC.
I) Como é contraditório com o depoimento das testemunhas da ré/recorrente.
J) O acórdão confirmativo viola, ainda, o disposto nos artigos 1046.º
e seguintes do C.P.C. , quanto à administração da coisa comum, na
medida em que desde 1958, data da morte de JJ até 1997, data da
morte de CC, nenhum dos herdeiros/consortes comproprietários contestou a administração do referido cabeça-de-casal, não o obrigou a prestar contas da sua administração nem da gerência da sociedade que recebia as rendas e as incorporava na sua contabilidade e a eles competia e incumbia fazê-lo.
L ) O acórdão ao confirmar a sentença de 1ª instância interpretou a
contrario o disposto nos artigos 342.º e 799.º/2 do Código Civil
quanto ao ónus da prova aplicado ao caso dos autos. O senhorio, que
foi o mesmo que negociou e chamou à renda que lhe era paga de “ cargas e descargas” que as recebeu e contabilizou na escrita da sociedade e as fez desta, só não teve legitimidade para outorgar a escritura ( e que aqui já teve legitimidade).
M) A própria lei refere expressamente que, em caso de dúvida, os
factos devem ser constitutivos do direito ( ver o n.º 3 do artigo
342.º do Código Civil) e a culpa no incumprimento deve ser apreciada
nos termos aplicáveis à responsabilidade civil (n.º2 do artigo 799.º)
e a responsabilidade do senhorio à altura dos factos e nas
circunstâncias descritas nos autos, não podem restar dúvidas , estava
do lado do senhorio, que exercia não só a administração como detinha
uma posição de domínio (princípio da parte mais forte).
N) Não é legitimamente admissível sequer que o senhorio, CC,
naquele contexto, aceitasse uma qualquer imposição do inquilino
para o obrigar a assumir um documento escrito de arrendamento e
muito menos a outorgar uma escritura pública! O contrário é que era exigível!
O ) O acórdão confirma o exercício de um manifesto abuso de direito, o
que viola o disposto no artigo 334.º do Código Civil.
P) Finalmente, o acórdão viola também a lei quando confirma uma
sentença que é omissa quanto às benfeitorias realizadas à luz de toda
a gente e condena em indemnização a apurar em liquidação da sentença
13. Factos provados:
1- Mostra-se descrito na 6ª Conservatória de Registo Predial de Lisboa
sob o n.º …/…, da freguesia de Alcântara, extraída da descrição n.º …. do livro n.º …, o prédio urbano sito no “Casal do Alvito”, com área coberta de 35.500 m2 e descoberta de 104.000 m2, composto por 34 armazéns e logradouro, confrontando a norte com a Tapada da Ajuda e Parque de Monsanto, a sul com a Câmara Municipal de Lisboa (Tapadinha), a nascente com Bairro Salazar e Estrada de ligação à ponte sobre o Rio Tejo, e poente com Tapada da Ajuda, inscrito na matriz sob o artigo 1880º, cf. doc. de fls. 76 a 127 - (al. A) dos factos assentes ).
2- Pela inscrição n.º ... de 17 de Maio de 1966, ficou registada a
aquisição, em comum e sem determinação de partes ou direitos, por
sucessão hereditária por óbito de JJ e por meação dos bens do casal, do
imóvel descrito em 1), a favor de II, viúva; e dos herdeiros daquele:
EE, casada com LL; DD, divorciado; FF, casada com MM; e CC,
casado com NN, cf. cit. doc. a fls. 121 - ( al. B) dos factos assentes ).
3- Pela inscrição n.º 49.200, emergente da ap. 10/160493, ficou
registada a aquisição, por partilha realizada na sequência de sucessão
hereditária por óbito de GG e da sua esposa II, do imóvel identificado em 1), nas seguintes proporções:
1º - 16/48 a favor de CC, casado com OO;
2º - 8/48 a favor de PP, casada com QQ;
3º - 8/48 a favor de RR, casado com SS;
4º - 6/48 a favor de TT, divorciada;
5º - 6/48 a favor de UU, casado com VV;
6º 1/48 a favor de XX, casada com ZZ;
7º 1/48 a favor de AAA, divorciada;
8º 1/48 a favor de BBB, solteira;
9º 1/48 a favor de CCC, casada com DDD, cf. cit. doc. a fls. 123 - ( al. C) dos factos assentes );
4- Mostra-se matriculada na Conservatória de Registo Comercial de
Lisboa a sociedade por quotas denominada “HH”, sob a matrícula …/…, que tinha como sócios GG, DD, EE, CC e FF, cf. doc. de fls. 511 a 544 - ( al. D) dos factos assentes );
5- Essa sociedade obrigava-se pela assinatura de dois sócios gerentes,
em conjunto, mas foi registado o averbamento n.º 1, de 3 de Junho de
1991, do qual constava que em caso de falecimento de um dos gerentes
bastaria a assinatura do gerente sobrevivo ( cf. fls. 516 ) - ( al. E)
dos factos assentes );
6- Consta do registo dessa sociedade que os seus sócios gerentes eram
CC e FF (cf. fls. 514), assim tendo permanecido até ao falecimento de
FF, em 27/10/1987 (cf. fls. 516) - ( al. F) dos factos assentes).
7- Pela inscrição n.º 49.031, emergente da ap. 06/941007, ficou
registada a aquisição, por doação de RR, casado com SS, da sua quota de 8/48 do imóvel identificado em 1), a favor de EEE, casada com FFF;
GGG, solteira; e HHH, divorciado, cf. cit. doc. a fls. 125 - ( al. G)
dos factos assentes ).
8- Pela inscrição n.º 49.032, emergente da ap. 07/941007, ficou
registada a aquisição, por doação de PP, casada com QQ, da sua
quota de 8/48 do imóvel identificado em 1), a favor de III, casado
com JJJ; LLL, casada com MMM; e NNN, casado com OOO, cf. cit.
doc. a fls. 125 - ( al. H) dos factos assentes).
9- Por escritura outorgada a 4 de Janeiro de 2000, de fls. 50 a 57 do
Livro n.º 166-C do 11º Cartório Notarial de Lisboa, PPP e esposa,
QQQ, na qualidade de proprietários da quota de 16/48; RRR, em representação de EEE e do marido desta, FFF, de GGG e de HHH, na qualidade de titulares duma quota comum de 8/48; PP, em representação de III, de sua esposa, JJJ, de LLL e do seu marido MMM, de NNN e de sua mulher, OOO, na qualidade de titulares em conjunto duma quota de 8/48; TT, na qualidade de titular duma quota de 6/48; BBB, por si, e em representação de XX, do marido desta, ZZ, de AAA, de CCC e do marido desta, DDD, titulares no conjunto duma quota de 4/48; e VV, por si e em representação de SSS, na qualidade de titulares de quota no valor de 6/48, tudo quotas do prédio identificado em 1), declararam vender à AA., o mencionado prédio, pelo preço de 3.300.000.000$00, tendo a A. declarado aceitar comprar nas condições aí constantes, cf. doc. de fls. 24 a 39 - ( al. I) dos factos assentes).
10- Pela inscrição G19990820, emergente da ap. 1 de 1999/08/20 ficou
registada, provisória por dúvidas e por natureza, a aquisição do
imóvel identificado em 1), a favor de Cinco Mil e Oitenta – Sociedade
Imobiliária, Lda. ( cf. doc. de fls. 77 ), a qual foi objecto de
actualização pelo averbamento emergente da ap. 11 de 2000/09/18,
identificando-se o sujeito activo como sendo a AA, cf. fls. 105 - ( al. J) dos factos assentes ).
11- O prédio identificado em 1), denominado “Casal do Alvito”,
encontra-se ocupado por um número não determinado de pessoas, que ali construíram edifícios e barracas, habitados ou utilizados para o
exercício de actividades comerciais ou industriais - ( al. L) dos
factos assentes ).
12- O R. ocupa uma parcela de 250 m2 do “Casal do Alvito” - ( al. M)
dos factos assentes ).
13- A A. requereu a notificação judicial avulsa do R. para que este
exibisse perante si o título jurídico válido e eficaz ao abrigo do
qual vem mantendo a ocupação de parte do imóvel identificado em 1) e,
caso se não encontrasse em condições de satisfazer o solicitado, para
cessar a ocupação no prazo máximo de 30 dias, cf. fls. 15 a 21, tendo
o R. sido notificado a 17 de Abril de 2000 do teor desse requerimento,
cf. fls. 22 - ( al. N) dos factos assentes ).
14- O R. recusa a entrega à A. da parcela que ocupa no “Casal do
Alvito” - ( al. O) dos factos assentes).
15- A A. adquiriu o “Casal do Alvito” com o propósito de nele
realizar uma operação de reconversão urbanística que permitirá a
requalificação da zona, pondo termo ao estado de degradação ambiental
e urbanística em que a mesma se encontra - ( resposta ao 1º da base
instrutória ).
16 - A elaboração do projecto de urbanização e loteamento da
propriedade já se encontram em elaboração e representam um encargo que ascende a dezenas de milhares de contos - ( resposta ao 2º da base
instrutória).
17- Provado que a permanência do R. na parcela por si ocupada é um dos obstáculos que impede a execução integral dos trabalhos de urbanização do “Casal do Alvito” - ( resposta ao 3º da base instrutória ).
18- A permanência do R. é um dos obstáculos que impede a construção e subsequente comercialização dos edifícios a construir, obstando à
rentabilização dos investimento feitos pela A. - ( resposta ao 4º da
base instrutória ).
19- O “Casal do Alvito” pertencia, há mais de 100 anos, a uma única
família, nomeadamente a que resultou do casamento de TTT e UUU, tendo o mesmo cabido em partilhas, por óbito daqueles, a JJ, o qual, em
conjunto com os seus 4 filhos, eram os detentores do capital social da
sociedade por quotas HH - ( resposta ao 5º da base instrutória ).
20- Durante décadas houve uma confusão quanto à administração da
propriedade do “Casal do Alvito”, por parte da família sua titular, e
a administração da sociedade HH, sedeada no local - (resposta ao 6º da base instrutória ).
21- Desde 14/8/1968, até à sua morte em 1997, CC era quem administrava de facto os bens da herança deixada por GG e II - (resposta ao 7º da base instrutória ).
22- Na prática, e durante dezenas de anos, quem geria de facto a
firma HH era só CC - ( resposta ao 8º da base instrutória ).
23- CC administrou a propriedade do “Casal do Alvito”, recebendo dessa administração benefícios que imputava à contabilidade e administração da firma HH - (resposta ao 9º da base instrutória ).
24- Pelo menos desde Fevereiro de 1992, o R., com o acordo de CC, beneficiou do gozo duma parcela de 250 m2 no “Casal do Alvito”, onde existia uma edificação destinada a oficina de automóveis para pinturas e bate-chapas, pela utilização da qual o R. pagava então 11.150$00 por mês, sendo os recibos passados em nome de HH, fazendo-se menção, nos respectivos recibos, que as quantias eram pagas por “autorização para cargas e descargas de mercadorias”, por razões de ordem fiscal e por conveniência de expressa pelo próprio CC - (resposta ao 11º da base instrutória ).
25- CC foi procedendo a sucessivas actualizações das prestações mensais pagas pelo R. pela utilização da edificação onde está instalada a referida oficina, sendo no valor de 14.650$00 por mês, desde a última actualização feita - ( resposta ao 12º da base instrutória ).
26- À vista de toda a gente, o R. foi fazendo beneficiações, à sua
custa, na oficina de mecânica, que agora tem 2 pisos, composta por
escritório, refeitório sanitários e área de mecânica, para o exercício
da sua actividade de mecânico de automóveis, com entrada pelo n.º 8 da
Rua M… P… - (resposta ao 13º da base instrutória ).
27- Pelo menos desde Fevereiro de 1992 o R. passou a utilizá-la como
a sua oficina de mecânica - ( resposta ao 14º da base instrutória ).
28- Ao longo dos anos foi procedendo a alterações e melhorias a fim
de mantê-la em bom estado de conservação - ( resposta ao 15º da base
instrutória).
29- O R. pagou as prestações pelo gozo que tinha da oficina, relativas
aos anos de 1992 a 1997, nos termos documentados de fls. 1057 a 1067, 1092 a 1102, 1131 a 1141, 1169 a 1179, 1203 a 1213, 1233 a 1240 - (resposta ao 16º da base instrutória ).
30- Após a notificação do auto de penhora de 9/9/1998 junto a fls.
1257, o R. passou a depositar o valor da renda 14.650$00 por depósito
à ordem da Repartição de Finanças do 6º Bairro Fiscal de Lisboa, por
motivo de execução fiscal movida contra a firma HH, nos termos documentados de fls. 1260 a 1270 e 1277, referentes aos meses de Janeiro de 1999 a Janeiro de 2000 - ( resposta ao 20º da base instrutória).
31- Os demais herdeiros e seus consortes sabiam e não contestaram que era CC quem geria o imóvel, por si e pela sociedade HH, tendo-se perpetuado essa situação no tempo, por várias décadas - ( resposta ao 21º da base instrutória ).
32- Após a partilha do prédio, em 1993, os comproprietários não
comunicaram ao R. a sua vontade em por termo ao acordo mencionado em 24) - ( resposta ao 22º da base instrutória ).
33- Os demais herdeiros e comproprietários do “Casal do Alvito”, com
excepção de CC, nunca tiveram conhecimento da existência de qualquer
contrato celebrado com o R. - ( resposta ao 23º da base instrutória ).
Apreciando:
14. O objecto do recurso está delimitado pelas conclusões (artigo
684.º/3 e 690.º/1 do C.P.C.) e o Supremo Tribunal de Justiça, enquanto
tribunal de revista, não tem em regra poderes de cognição em matéria
de facto (artigo 722.º/2 do C.P.C. e artigo 26.º da Lei n.º3/99, de 13
de Janeiro).
15. Por isso, não são susceptíveis de conhecimento por este Tribunal
todas as questões de facto que os recorrentes indicam nas conclusões e
que têm por objectivo considerar alteradas as respostas dadas
designadamente aos quesitos 2.º, 4.º, 11.º, 14.º., 21.º, 22.º e 23.º
correspondentes aos factos referidos supra em 16, 18, 24, 27, 31, 32 e
33.
Ficam, assim, prejudicadas as conclusões A), B), C) e I).
E quanto à conclusão D) - que tem em vista a nulidade do acórdão da
Relação por contradição entre os fundamentos e a decisão - continua a
não assistir razão ao recorrente: sendo nulo o contrato de arrendamento
verbalmente celebrado e não tendo os demais consortes conhecimento
desse arrendamento verbal, não pode o recorrente pretender que há
contradição quando se decide que não lhes é oponível um arrendamento
que é nulo e ao qual não deram consentimento.
Improcede, assim, a invocada nulidade.
16. A questão essencial a tratar neste recurso é a de saber se à A.,
que adquiriu a propriedade do imóvel, pode ser oposta fundadamente o
contrato de arrendamento que um dos consortes celebrou verbalmente com o réu.
Vejamos então.
17. Na acção de reivindicação cumpre ao autor provar que é o
proprietário da coisa reivindicada; cumpre ao réu o ónus de provar
que dispõe de título justificativo da ocupação que dela faz ( artigo
342.º do Código Civil). Por isso, havendo reconhecimento do direito de
propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na
lei (artigo 1311.º/2 do Código Civil).
Tem, portanto, o réu o ónus de provar que dispõe de título válido e
eficaz face à autora que é a legítima proprietária do imóvel “Casal do
Alvito” que adquiriu por escritura lavrada no ano 2000 (artigo 342.º
do Código Civil).
18. Verifica-se o seguinte:
- O réu provou que celebrou contrato de arrendamento verbal de
edificação destinada a oficina de automóveis para pinturas e
bate-chapas.
- Provou que tal contrato foi celebrado com CC pelo menos desde 1992.
- Provou que pagava renda mensal objecto de actualizações, o que fez
de 1992 a 1997, depositando subsequentemente as rendas por motivo de execução da firma HH.
- Provou que à vista de toda a gente foi fazendo à sua custa
beneficiações na oficina de mecânica que agora tem dois pisos.
- Provou que CC era o administrador da herança indivisa aberta por
óbito de DD e mulher.
- Provou que ele agia com o conhecimento e consentimento dos demais
herdeiros na gestão do imóvel, por si e pela sociedade HH, perpetuando-se tal situação por décadas até à sua morte.
Com interesse provou-se ainda:
- Que a herança era proprietária do “Casal do Alvito” que tem área
coberta de 35.500m2 e descoberta de 104.000m2 composta por 34 armazéns e logradouros (1) e ocupada por um número não determinado de pessoas que ali construíram edifícios e barracas, habitados ou utilizados para o exercício de actividades comerciais ou industriais (11).
- Que CC exerceu a administração da herança com o consentimento dos herdeiros, o que fez desde 14-4-1968 até à data da sua morte em 1997, verificada já depois da partilha outorgada por escritura de 1993 (ver doc.de fls. 123).
- Que todos os comproprietários tinham conhecimento da ocupação do
“Casal do Alvito” por pessoas que ali habitavam e exerciam comércio e
indústria, admitindo que os ocupantes pudessem demonstrar possuir
título legítimo, razão por que foi reservada quantia para assegurar
todos os encargos de desocupação (ver escritura de compra e venda
junta com a petição).
19. O arrendamento verbal de imóvel destinado a indústria é nulo
(artigo 7.º/2, alínea b) do Regime do Arrendamento Urbano e artigo
220.º do Código Civil) não produzindo qualquer efeito desde o início
(artigo 289.º/1 do Código Civil).
20. Afigura-se que esta nulidade não podia ser, por abuso do direito
(artigo 334.º do Código Civil, invocada pelo próprio administrador da
herança.
Na verdade, os factos supra mencionados demonstram inequivocamente que o referido herdeiro contratou com o réu o arrendamento do imóvel que foi destinado a oficina de mecânica de automóveis, actividade que o
réu pelo menos desde 1992 exerceu pacificamente, sem nenhuma oposição, tendo inclusivamente procedido a beneficiações cujo custo suportou.
Provou-se que foi acordado um valor de renda, que foi paga, sendo, por
conveniência expressa do locador, designadamente por razões de ordem
fiscal, emitidos recibos em nome da sociedade, que integrava
igualmente o património hereditário e que o referido CC também
administrava, neles se fazendo menção que as quantias eram pagas
“ para autorização de cargas e descargas de mercadorias”, o que não
corresponde a nenhuma realidade, pois tal recibos eram a contrapartida
da locação do imóvel para a indicada finalidade.
Admitir-se, face a esta realidade, que o consorte/administrador
pudesse prevalecer-se da nulidade do contrato traduziria uma
iniquidade que o direito não pode aceitar.
21. Como é sabido, as sanções impostas a um acto praticado com abuso
do direito são plúrimas.
Refere Fernando Cunha de Sá, Abuso do Direito, 1997, reimpressão de
1973, Almedina, pág. 64:
para além da responsabilidade civil ou até a ela cumulada, poderá
descobrir-se toda uma infinda gama de sanções que, essas sim,
impedirão que o titular do direito abusivamente exercido obtenha ou
conserve as vantagens que obteve com a prática do acto abusivo e o
farão reentrar, em última análise, no exercício legítimo do direito:
desde a nulidade, a anulabilidade, a inoponibilidade ou a
rescindibilidade do acto ou negócio jurídico quando seja na sua
prática que o acto abusivo se verifique, até ao restabelecimento da
verdade ou da realidade dos actos com ele conexionados, aceitando, por
exemplo, a sua validade não obstante a falta de forma exigida’
22. A propósito do reconhecimento do abuso do direito em casos de
nulidade referimos no P. 81/04.8TBIDN o seguinte:
O abuso do direito tem sido reconhecido pelo Supremo Tribunal de
Justiça em casos de nulidade do contrato por inobservância de forma
legal (artigo 220.º do Código Civil).
A orientação deste Tribunal tem sido a de que o reconhecimento do
abuso do direito de modo a afastar as consequências da nulidade apenas
deve ser declarado em casos de clamorosa de injustiça.
Já a propósito do anteprojecto do artigo 2.º do Código Civil quanto à
forma dos negócios jurídicos que dizia “ uma declaração negocial que
carece de forma legalmente prescrita é nula, desde que da lei outra
coisa não resulte”,Rui de Alarcão comentava o seguinte:
‘No tocante às consequências da inobservância da forma legalmente
prescrita, importa ainda acentuar que, em virtude das regras sobre a
culpa in contrahendo e dos princípios gerais da boa fé ou do abuso do
direito , poderá em certos casos ter-se por excluída a possibilidade
de invocação da nulidade por vício de forma ou, de todo o modo,
reconhecer-se lugar a uma indemnização, ao menos pelo chamado
interesse ou dano negativo ou da confiança […]
Mas deve salientar-se que a ideia de excluir a invocação da nulidade
por vício de forma, por ser essa invocação contrária às regras da boa
fé ou do abuso do direito, tem sido combatida por alguns autores, a
pretexto de que as normas que exigem o formalismo negocial são, dada a
razão de certeza que as inspira, absolutamente infrangíveis. Ora
parece-me que semelhante ponto de vista é absolutamente criticável,
pois se é certo que, em determinadas hipóteses, as razões de exigência
de forma poderão realmente reclamar que se não afaste a possibilidade
de invocação de nulidade, embora seja de reconhecer uma pretensão de
indemnização, outras vezes não acontecerá assim. E, a ser deste modo,
afigura-se de toda a conveniência, para evitar dúvidas, que as
aludidas regras sejam bem explícitas em proscrever a solução
criticada” (“Forma dos Negócios Jurídicos”, B.M.J,n.º 86, Maio de
1959, pág. 185/1286).
Não se vê que as regras prescritas no Código Civil tenham excluído a
possibilidade de invocação bem sucedida do abuso do direito em caso de nulidade por vício de forma, mas isso não significa que a
jurisprudência enverede por um casuísmo que, de algum modo, converta a excepcionalidade ( que é a inalegabilidade) em situação normal e
corrente, por mera violação de regras de boa fé.
Ora, a nosso ver, e procurando acompanhar-se o sentido actual da
doutrina - Menezes Cordeiro em casos bem vincados “ admite hoje que
as próprias normas formais cedam perante o sistema de tal modo que as
nulidades derivadas da sua inobservância se tornem verdadeiramente
inalegáveis” (Tratado de Direito Civil Português, I Volume, Parte
Geral, Tomo IV, pág. 311 - reconhece-se que não basta afirmação de
clamorosa ofensa à justiça; é que o afastamento da nulidade há-de
justificar-se por via de uma análise cuidada dos factos procurando
encontrar neles a censurabilidade da pessoa a responsabilizar pela
situação de confiança originada, a dificuldade de assegurar por outra
via o investimento de confiança e ainda a verificação de que terceiros
de boa fé, não serão afectados nos seus interesses, pontos estes
salientados no Tratado: ver pág. 311.
23. Possível consequência do reconhecimento do abuso do direito por
parte do consorte locador seria a de se considerar válido o contrato
de arrendamento verbal, tal como se a forma imposta por lei tivesse
sido respeitada.
24. No entanto, a ser assim, no que respeita aos demais consortes, que
são terceiros de boa fé relativamente ao negócio celebrado pelo
consorte administrador, ficariam eles prejudicados, impedindo-lhes a
invocação da nulidade do contrato e, obviamente, a própria declaração
oficiosa de nulidade.
25. A validade do contrato vista como sanção do abuso do direito não é
a única consequência possível para sancionar o abuso do direito de
quem se aproveitou e proporcionou um investimento de confiança; quando
se obsta à declaração de nulidade decorrente da inobservância de forma
quanto ao consorte locador, isso pode traduzir, sem dúvida, o
reconhecimento da validade do contrato, mas não necessariamente, não
se compatibilizando o simultâneo reconhecimento da validade do
contrato no que respeita ao consorte administrador, que locou o
imóvel, com o reconhecimento da sua invalidade quanto aos demais
consortes de boa fé.
26. No entanto, porque são plúrimas as consequências do reconhecimento
de uma situação abusiva, tal incoerência já não ocorre a partir do
momento em que se considere que o abuso do direito em que incorreu o
consorte administrador não implica o reconhecimento da validade do
contrato. Quanto ao referido consorte administrador, a consequência do
abuso do direito em que incorreu traduzir-se-ia, no plano das estritas
relações com o arrendatário, na paralisação da possibilidade de ele
próprio, ou de quem sucedesse na sua posição de consorte, invocar a
nulidade.
27. Dito isto, ou seja, reconhecida a invalidade do contrato de
arrendamento, uma vez assente que a declaração da nulidade por vício
de forma apenas em termos muito limitados deve ser afastada com
fundamento no abuso do direito e tal afastamento in casu não se
justifica porque terceiros de boa fé seriam prejudicados, suscita-se,
ainda assim, a seguinte interrogação: mas será que os consortes de boa
fé podiam ficar prejudicados se igualmente se lhes impusesse a
inalegabilidade do vício de forma?
28. É que, quanto aos demais consortes, o negócio sempre seria ineficaz.
29. Quanto à ineficácia, vale a regra que consta do artigo 1024.º/2 do
Código Civil que diz:
2- Porém, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou
consortes administradores só se considera válido quando os restantes
comproprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu
assentimento; se a lei exigir escritura pública para a celebração do
arrendamento, deve o assentimento ser prestado por igual forma.
Antunes Varela considera esta nulidade uma invalidade mista quando
refere que “ o arrendamento feito por um ou algum dos consortes sem o
consentimento de todos é um arrendamento nulo, como resulta claramente
deste n.º2 do artigo 1024.º […] embora a nulidade esteja sujeita a um
regime especial, incluindo a possibilidade de confirmação e o facto de
só ser invocável pelos consortes não participantes no acto” (Código
Civil Anotado, Vol II, 4ª edição, pág. 346).
Diversamente, Vaz Serra sustenta que se está perante a uma situação de
ineficácia à qual eles, com o seu assentimento, podem pôr termo,
tornando eficaz o acto; não carecem os consortes “ de, querendo pôr
termo ao arrendamento, pedir em juízo a declaração da sua ineficácia:
o acto é ineficaz para com eles, podendo estes, portanto, limitar-se a
desconhecê-lo. Se for necessário, para obterem a restituição do
prédio, a acção não será de declaração de nulidade, mas de declaração
de ineficácia” (Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 112.º,
pág. 147).
30. Estamos face a uma ineficácia relativa pois verifica-se apenas em
relação a certas pessoas - os demais consortes - só eles podem
defender que lhes é inoponível o negócio não relevando sequer que haja
sido celebrado com observância da forma legal.
31. Como refere Mota Pinto (Teoria Geral do Direito Civil, 2005, 4ª
edição revista por António Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, Coimbra
Editora, pág. 616)
os negócios feridos de ineficácia relativa produzem, pois, efeitos,
mas não estão dotados de eficácia relativamente a certas pessoas. Daí
que seja , por vezes, apelidados de negócios bifrontes ou negócios com
cabeça de Jano (numa alusão a uma divindade da mitologia latina,
representada na estatutária por uma figura de duas caras.
A ineficácia relativa surge-nos em situações caracterizadas pela
existência de um direito, de uma expectativa ou de um interesse
legítimo de um terceiro, que seriam prejudicados pelo negócio de
disposição ou de vinculação em causa. O negócio é relativamente
ineficaz, por força do impedimento, resultante daquela posição
legítima do terceiro acerca do conteúdo do acto
Por isso, a diferença entre as duas posições não importa consequências
práticas diferentes visto que a nulidade do negócio ou o
reconhecimento da sua ineficácia estão sempre dependentes da
invocabilidade pelos consortes não participantes no acto.
32. Pretendem os recorrentes que a inércia dos demais consortes deve
ser sancionada com abuso do direito, afastando-se por este motivo a
sua boa fé.
33. Não parece que assim se deva entender, pois, para tanto,
impunha-se, qual conditio sine qua non, que eles tivessem conhecimento
da existência de arrendamento verbal celebrado pelo seu consorte e
que, de algum modo, tivessem praticado qualquer acto ( v.g. recebendo
rendas ou delas tirando conscientemente proveito) que traduzisse
afinal a sua concordância com a situação criada cujo prolongamento no
tempo importaria a tutela da confiança do beneficiário/arrendatário
verbal. No entanto, não há prova capaz de sustentar este entendimento.
34. É certo que os consortes/ comproprietários consentiram durante
anos (1968/1997) que CC gerisse todo o “Casal do Alvito” e sabiam
que naquele imóvel com tão vasta área vivia gente e estavam instalados
edifícios destinados ao exercício de actividades comerciais ou industriais.
35. Não cremos, porém, que estes factos possibilitem de alguma forma
concluir no sentido de uma aquiescência prévia no que respeita a todos
os negócios praticados pelo consorte administrador pelo menos quanto
àqueles em que a lei exige a observância de forma na sua celebração e
o assentimento escrito relativamente aos demais consortes, tal o caso
do arrendamento para indústria ( artigo 1024.º/2 do Código Civil),
conclusão de facto (artigo 351.º do Código Civil) que as instâncias
não extraíram e que o recorrente também não sustentou.
36. Por isso, caso os consortes tivessem demandado o réu,
reivindicando o imóvel, não poderia este com sucesso opor-lhes a
validade do arrendamento com base no abuso do direito.
37. Seja como for, insistir-se-á contra-argumentando, seria sempre
indiferente no que respeita aos demais consortes, de boa fé, a
existência de um arrendamento válido, pois tal arrendamento sempre
lhes seria inoponível. Assim sendo, parece que nada obstaria a que a
consequência do abuso do direito do consorte administrador não se
limitasse à paralisação do exercício do direito de declaração de
nulidade, podendo ser mais ampla, ou seja, traduzir-se no
reconhecimento da validade do contrato de arrendamento verbal.
38. Não se afigura que este entendimento deva ser perfilhado:
primeiro, há que considerar se o contrato celebrado deve ou não
considerar-se nulo; a ineficácia coloca-se noutro plano. As
consequências concretas podem ser diversas: é que a nulidade pode ser
declarada oficiosamente e, por conseguinte, é susceptível de ser
invocada tanto pelo consorte relativamente ao qual o arrendamento é
ineficaz como ainda pelo adquirente do imóvel.
39. E precisamente, no que respeita à ineficácia, porque estamos
perante uma ineficácia relativa, não poderia a autora, que não está na
posição de consorte/comproprietária, aproveitar-se da inoponibilidade
do negócio de que apenas os consortes/proprietários podiam ter-se
prevalecido.
40. Com efeito, cessada a situação de indivisão, deixa de subsistir a
possibilidade de invocação da ineficácia do negócio porque já não há
consortes.
41. Não podemos, portanto, partir do juízo de ineficácia do
arrendamento relativamente aos consortes não contratantes para se
concluir que o arrendamento, nulo por inobservância de forma, deve,
quanto a eles que estão de boa fé, ter-se por válido com base em abuso
do direito por simpatia extensiva do abuso do direito do
consorte/locador.
42. É à luz da situação existente no momento em que o contrato
seguramente se tem por celebrado ( a partir de 1992) que devemos
verificar se há ou não terceiros prejudicados. E há efectivamente
terceiros de boa fé prejudicados: os consortes que, para além da
ineficácia susceptível de ser invocada enquanto subsistir a indivisão,
não podem ver-lhes subtraída a possibilidade de beneficiar da
declaração de nulidade que lhes assiste enquanto proprietários do
imóvel.
43. Assim, tal como os consortes de boa fé podiam reivindicar o imóvel
verbalmente arrendado ao réu pelo outro consorte (artigos 1311.º e
1405.º/2) de igual meio processual pode a autora lançar mão, pois ela
não sucedeu nos direitos e obrigações de um contrato de locação válido
(artigo 1057.º do Código Civil).
44. No caso vertente estamos face a um arrendamento nulo; só por via
do abuso do direito o arrendamento seria passível de um juízo de
validade; para que assim fosse, devia reconhecer-se o abuso do direito
dos consortes. Tal não é possível considerada a prova produzida.
45. A recorrente, por isso, procurou em sede de facto que se
considerasse que o contrato de arrendamento tinha sido celebrado antes
da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano para beneficiar
da redacção do artigo 1029.º/3 do Código Civil que prescrevia que “ a
falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a
respectiva nulidade só é invocável pelo locatário que poderá fazer a
prova do contrato por qualquer meio”; tentou, igualmente sem sucesso
junto das instâncias de facto, que se considerasse que os consortes
conheciam essa situação, para, assim, obter, por via do abuso do
direito, o reconhecimento da validade do contrato quanto a todos os
consortes. A própria recorrente, como se vê, implicitamente admite
que, para se considerar válido o arrendamento, impor-se-ia que todos
os consortes tivessem incorrido em abuso do direito, não bastando a
conduta do administrador consorte.
46. Não foi pedida indemnização por benfeitorias e, por isso, não tem
também cabimento a conclusão última.
Concluindo:
I- A inalegabilidade da nulidade de contrato, por inobservância de
forma, com fundamento no abuso do direito, pressupõe que não sejam
afectados os interesses de terceiros de boa fé (artigo 334.º do Código
Civil).
II- No caso de contrato verbal de arrendamento para indústria
celebrado por comproprietário administrador sem o conhecimento dos
demais consortes - contrato nulo conforme artigo 1029.º/1, alínea b)
do Código Civil e 7.º/2, alínea b) do R.A.U. mas também ineficaz
quanto aos consortes não contratantes que não deram o seu assentimento
conforme artigo 1024.º/2 do Código Civil - o abuso do direito por
parte do consorte administrador restringe-se, no âmbito das relações
entre ele e locatário, à paralisação da invocação da nulidade, não à
consideração do contrato como válido, pois, se assim não fosse, seriam
afectados os interesses de terceiros de boa fé, tal o caso dos demais
comproprietários e do adquirente do imóvel.
III- Por isso, face à nulidade do arrendamento, o adquirente do
imóvel, que também esteja de boa fé, pode reivindicar com sucesso o
imóvel visto que não lhe pode ser oposto um arrendamento válido.
IV- A ineficácia do contrato de arrendamento válido, a que se refere o
artigo 1024.º/2 do Código Civil, é uma ineficácia relativa na medida
em que o negócio válido praticado por um dos consortes não é oponível
aos consortes que não lhe deram o seu consentimento
V- A inoponibilidade do negócio apenas pode ser invocado pelos
consortes; por isso, se estes o não fizerem, cessando a situação de
indivisão, não pode o proprietário pretender obter a declaração de
ineficácia daquele negócio.
VI- No entanto, tratando-se de nulidade do negócio, esta pode ser
invocada a todo o tempo por qualquer interessado, seja o consorte de
boa fé, seja o adquirente do imóvel também de boa fé, podendo ser
declarada oficiosamente pelo Tribunal (artigo 286.º do Código Civil),
constituindo realidades jurídicas diversas, com diversas
consequências, a ineficácia e a nulidade.
Decisão: nega-se a revista
Custas pelo recorrente
Lisboa, 29 de Setembro de 2009
(Salazar Casanova)
(Azevedo Ramos)
(Silva Salazar)