| 187/17.3T8PVZ.P1.S1 |  |
MATÉRIA DE FACTO
MATÉRIA DE DIREITO
IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
PODERES DA RELAÇÃO
DIREITO PROBATÓRIO MATERIAL
DOCUMENTO AUTÊNTICO
FORÇA PROBATÓRIA
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
DIREITO DE PREFERÊNCIA
COMUNICAÇÃO DO PROJETO DE VENDA
NOTIFICAÇÃO JUDICIAL AVULSA
PRAZO DE CADUCIDADE
CONTAGEM DE PRAZOS
I - Só é admissível o recurso de revista com fundamento no erro na fixação da matéria de facto bem como no erro na apreciação da prova se a Relação tiver dado como provado um facto sem que tenha sido oferecida a prova que, de acordo com a lei, fosse indispensável para se provar a sua existência ou quando a Relação tenha violado normas expressas que regulem a força probatória dos diversos meios de prova admitidos no nosso sistema jurídico.
II - A participação policial sendo um documento autêntico, apenas faz prova dos factos que foram efectivamente praticados pela autoridade que o elaborou, isto é só faz prova plena quanto aos factos que refere como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que nele são atestados com base nas percepções da entidade documentadora.
III - Estando provado que havia um contrato de arrendamento entre o Réu C e a Autora M, esta como arrendatária teria direito de preferência no caso daquele vender o prédio arrendado, não podendo o Réu C vender o arrendado sem permitir à inquilina, a Autora M o exercício do direito de preferência.
IV - Tendo sido comunicado à A. que o arrendado havia sido vendido pelo preço de 75.000,00 euros, essa comunicação é manifestamente insuficiente para que a Autora pudesse decidir quanto ao exercício do seu direito de preferência, uma vez que não lhe foram comunicados todos os elementos essenciais do negócio
V - Tendo aquela comunicação sido efectuada em 5/7/2016 e tendo sido realizada em 5/8/2016 uma notificação judicial avulsa, nos termos da qual a Autora tomou conhecimento de todos os elementos essenciais da compra e venda do arrendado, através da leitura da escritura de compra e venda que acompanhou essa notificação, apenas a partir desta última data começa a contar o prazo de caducidade do exercício do direito de preferência do arrendatário (a A.).
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I – RELATÓRIO
l. AA e BB propuseram a presente acção comum contra CC e DD alegando em resumo que:
Os Autores, estando com dificuldades económicas, celebraram com uma empresa já extinta um empréstimo, mediante o qual a A. lhes vendeu um imóvel, pelo preço de 50.000,00 euros, tendo recebido a quantia de 33.000,00 euros, sendo a parte restante recebida pela própria empresa compradora a título de comissões e pagamento de rendas, pois que, com a venda realizada, foi celebrado um contrato de arrendamento por cinco anos, com início em 01/10/2010.
Em simultâneo, aquela sociedade compradora emitiu uma declaração unilateral para opção de compra do imóvel, conferindo à A. AA o direito de compra do mesmo imóvel, a efectivar-se no decurso do 13º mês de vigência do arrendamento, sob pena de caducidade.
Exerceu esse direito de compra indicando o 1º R. como comprador, tendo este adquirido o imóvel pelo preço de 65.000,00 euros, com recurso a financiamento bancário, tendo, segundo alega, a empresa vendedora recebido a quantia de 50.000,00 euros e o R. CC a restante.
A A. outorgou com o R. CC idêntico acordo de arrendamento e este emitiu idêntica declaração unilateral para opção de compra e venda do imóvel, agora a exercer até ao 120º mês de duração efectiva do contrato de arrendamento.
Referem que passaram a pagar ao R. CC a renda acordada.
Foram surpreendidos com a realização de uma notificação judicial avulsa reportada à venda do imóvel, e não foram contactados, como deveriam, para exercer o direito de preferência em relação à sua venda pelo preço de 75.000,00 euros.
A acção foi proposta em 06/02/2017 e o depósito do preço foi efectuado em 20/02/2017.
Concluem pedindo que seja reconhecida a qualidade de arrendatária de AA e, por vi disso, seja reconhecido aos As. o direito de preferência ou direito de opção na venda titulada pela escritura pública de 04/07/2016, realizado entre os Réus, reconhecendo-se que o R. não comunicou aos Autores qualquer intenção de venda e se ordene a substituição da compradora pelos Autores, sendo cancelado o registo de aquisição em seu benefício.
2. O 1º R. contestou negando ter assinado qualquer acordo de arrendamento com a A. ou a opção e venda, negando assim que os As. tenham qualquer direito de preferência na venda do imóvel.
Alega ainda as circunstâncias em que aceitou adquirir o imóvel em causa, estando a A. obrigada a pagar a prestação mensal relativa ao empréstimo contraído para a sua aquisição, e a, no prazo de dois anos, liquida-lo, sendo então o mesmo transferido para a A..
A A. apenas procedeu a esse pagamento durante algum tempo e que, por isso, não tendo condições de cumprir com o pagamento das prestações, tal como estava acordado, procedeu à venda do imóvel.
3. A 2ª R. contestou excepcionando a caducidade do direito de preferência alegada pelos As., considerando que tiveram conhecimento das condições da venda em 05/07/2016, negando a existência de qualquer fundamento para a existência daquele.
Mais alega que lhe deve ser arbitrada uma indemnização por lucros cessantes, privação de uso e danos não patrimoniais, exigindo, em caso de procedência da acção, que os As. sejam ainda condenados a ressarci-la pelas despesas suportadas com a realização da escritura pública e pelo valor do prémio do contrato de seguro celebrado.
4. Os As. responderam às contestações apresentadas.
5. Realizada a audiência prévia, foi admitido o pedido reconvencional e foi proferido despacho saneador, afirmando-se a regularidade da instância, tendo sido fixado o objecto do litígio e os temas de prova.
Foi realizada audiência de discussão e julgamento com observância das formalidades legais.
A final foi proferida decisão que julgou:
a) a acção totalmente improcedente, absolvendo os Rs. CC e DD do pedido que contra si foi formulado pelos As. AA e BB.
b) a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência, condena os As. reconvindos AA e BB a pagar à R. DD a quantia mensal de 100,00 euros (cem euros) contabilizada desde Agosto de 2016 e até entrega efectiva do imóvel identificado nos autos, acrescida de juros de mora vencidos desde a data da notificação aos As. do pedido reconvencional, nos termos definidos nesta decisão, absolvendo os As. reconvindos quanto ao demais peticionado
6. Inconformados com o decidido, a Ré DD e os Autores AA marido BB interpuseram recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação do Porto, por Acórdão de 08 de Novembro de 2022 decidido:
«Julga-se totalmente procedente a ação e consequentemente declara-se que a qualidade de arrendatária de AA sendo reconhecido aos AA. o direito de preferência na venda titulada pela escritura pública de 04/07/2016, realizado entre os Réus, reconhecendo-se que o 1º R., CC, não comunicou aos AA. qualquer intenção de venda, e mais se ordena a substituição da compradora pelos AA.
Julga-se totalmente improcedente o pedido reconvencional».
7. Tendo sido suscitadas nulidades do Acórdão, em 12 de Julho de 2023 foi proferido novo Acórdão que se pronunciou sobre tais nulidades jugando-as improcedentes.
8. Em 10.10.2023 foi proferido novo Acórdão, do seguinte teor «AA e marido, apelantes vieram requerer a rectificação de erro material de acórdão de 12.07.2023, uma vez que do mesmo consta a apelante a suscitar nulidades quando na realidade foi a DD a suscitar a fazê-lo.
Decorre de todo o processado que os reclamantes têm razão. Existe um erro material passível de ser rectificado.
Procede, assim, a reclamação e consequentemente ao abrigo do disposto no614º ex vi 666º ordena-se se procede nos autos à rectificação do acórdão nos termos requeridos pelos reclamantes AA e marido».
9. Inconformada veio a Ré DD interpor recurso de revista formulando as seguintes conclusões:
I - O presente recurso vem interposto do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto (TRP) referente ao processo 187/17.3T8PVZ.P1, no âmbito da acção declarativa de condenação que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo Central Cível ... – Juiz ..., sob o número 187/17.3T8PVZ, opondo os Autores, AA e BB, aqui Recorridos, contra CC e DD, aqui Recorrente.
II - Em suma, os Autores, aqui Recorridos, peticionaram que fosse reconhecida a qualidade de arrendatária de AA e, “por via disso, seja reconhecido aos As. o direito de preferência ou direito de opção na venda titulada pela escritura pública de 04/07/2016, realizado entre os Rs., reconhecendo-se que o R. não comunicou aos As. qualquer intenção de venda e se ordene a substituição da compradora pelos As. sendo cancelado o registo de aquisição em seu benefício.
III - Não obstante, o Sr. CC veio desconstruir a teoria dos Recorridos e explicou, provando, que a verdadeira relação jurídica entre estes não se traduz nos documentos juntos aos autos – contrato de arrendamento e declaração unilateral de compra – cuja outorga nega veemente!
IV - Por sua vez, a Recorrente, como terceira de boa-fé face à relação jurídica existente entre Autores e o Réu CC, invocou, entre outras questões, a excepção da caducidade da presente acção de preferência, peticionando uma indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais.
V - Numa análise criteriosa da prova produzida – conjugando as provas documentais e periciais – cuja força probatória difere – devidamente complementadas com a prova testemunhal – o Tribunal de 1.ª Instância, decidiu julgar a presente acção nos seguintes termos, conforme transcrição que aqui se replica: ““a)-(..) acção totalmente improcedente, absolvendo os Rs. CC e DD do pedido que contra si foi formulado pelos As. AA e BB. b) a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência, condena os As. reconvindos AA e BB a pagar à R. DD a quantia mensal de 100,00 euros (cem euros) contabilizada desde Agosto de 2016 e até entrega efectiva do imóvel identificado nos autos, acrescida de juros de mora vencidos desde a data da notificação aos As. do pedido reconvencional, nos termos definidos nesta decisão, absolvendo os As. reconvindos quanto ao demais peticionado.”
VI - Com o devido respeito, que é muito, ao contrário do Tribunal da Relação, a 1.ª Instância fez uma correta aplicação do direito à matéria de facto, baseando-se na prova produzida em sede de audiência de julgamento, demonstrativa das contradições, falsidades e completa dissociação da realidade dos factos que a tese da Recorrida assume.
VII - Não se conformando com citada decisão vieram os Autores interpor recurso impugnando a “decisão da matéria de facto dada como provada no ponto 32 e como não provada nas als. a), b), c), d), e e)”
VIII - Veio igualmente a aqui Recorrente interpor recurso de apelação por não se conformar com o valor indemnizatório.
IX - Veio o Tribunal da Relação do Porto dar ênfase a prova documental em detrimento de um documento autêntico revestido de fé pública não se pronunciando sobre aspectos essenciais, olvidando a posição de terceira de boa-fé que a Recorrente assume.
X - Julgando “totalmente procedente a acção e consequentemente declara-se que a qualidade de arrendatária de AA sendo reconhecido aos AA. o direito de preferência na venda titulada pela escritura pública de 04/07/2016, realizado entre os Réus, reconhecendo-se que o 1º R., CC, não comunicou aos AA. qualquer intenção de venda, e mais se ordena a substituição da compradora pelos AA. Julga-se totalmente improcedente o pedido reconvencional.”
XI - O presente recurso visa expor e conhecer a nulidade que este Acórdão padece e, em simultâneo, sindicar –dentro do legalmente admissível –a matéria de facto dada como provada e que na nossa humilde opinião não deveria ter sido, além de nos debruçarmos sobre o direito aplicado no caso em concreto.
XII - Cumpre assim começar a análise critica do douto Acórdão, salientando desde já que a Recorrente efetuou um pedido alternativo em caso de procedência da acção intentada pelos Recorrentes, pedido esse que sempre seria desnecessário atendendo para efeitos do art.1410º, n.º 1, o preço “é todo o sacrifício patrimonial que o adquirente suportou como consequência necessária da aquisição feita e que aproveita ao preferente o preço em sentido técnico e restrito, (…) e ainda(…)a sisa paga, as despesas da escrituras e as do registo quando obrigatório” (Galvão Telles, CJ, 1984, 1.º-5 e ss.; também B. Lopes, Compra e Venda, 367).
XIII - Cenário que só se veio a verificar no referido Acórdão e que motiva a interposição do presente recurso.
XIV - Em momento algum a aqui Recorrente prescindiu de tais verbas e não decorre da lei que o não uso da faculdade que lhe assiste no âmbito do art. 638 n.º 5 e 6 do CPC lhe retire quaisquer direitos.
XV - Indo o Acórdão recorrido em sentido oposto ao decidido pela 1.ª Instância, parece-nos que caberia aos Venerandos Juízes Desembargadores do Tribunal do Porto pronunciarem-se sobre a posição da Recorrente no que concerne às despesas sob pena de os Recorridos obterem um enriquecimento sem causa.
XVI - O Tribunal da Relação do Porto foi omisso quanto a uma questão de particular importância e devidamente acautelada pela Recorrente.
XVII - A omissão de pronúncia é um vício que ocorre quando o Tribunal não se pronuncia sobre questões com relevância para a decisão de mérito, o que foi manifestamente o caso.
XVIII - O Acórdão recorrido viola os artigos 608 n.º 2, 615.º, n. º1 d), 666º e 685 do CPC
XIX - Pelo que se requer a V. Exas. que reconheçam a sua nulidade.
XX - Acresce que o Tribunal a quo considerou provado no facto nº 32 que “os As. não residem no imóvel em questão”, sublinha-se o número 62 da Rua ..., sendo tal convicção formada pelo “conjunto da prova produzida (…) estando a citada prova integrante documentada nos autos”.
XXI - No entanto, resulta da Petição Inicial (PI), na própria identificação das partes, que “AA e marido BB, residentes na Rua ..., nº 40, ...”!
XXII - Em cumprimento do disposto no art.º 552 n.º1 a) do CPC os Recorridos afirmam que o seu domicílio é o nº 40. Tal afirmação só se compreende se entendermos que é nesse local que querem receber toda e qualquer notificação do Tribunal, porque é nesse local que está “centrada a organização da vida individual, familiar e social (…) com carácter de habitualidade e estabilidade,”. (STJ 3.12.2009: Proc 1925/03.7BPVZ.S1)
XXIII - Tal facto não foi contestado por nenhuma das partes podendo configurar – e configura – uma confissão nos termos do artº 365 nº1do Código Civil.
XXIV - Se efectivamente os Autores residissem no nº 62, como querem fazer crer, seria esse o domicílio que indicariam!
XXV - Aliás, tal número de polícia só é invocado para tentar fundamentar o seu alegado direito de preferir, fora isso, não faz parte da realidade dos Autores.
XXVI - O número 40 da Rua ... está ainda inscrita no formulário CITIUS e na Notificação Judicial Avulsa que a Recorrida efectivamente recebeu. Está igualmente na procuração forense outorgada a favor dos seus Mandatários, que configura nos termos do art. 373 nº1 do CC documento particular e como tal faz prova plena quanto às declarações nela contidas, art. 376 do mesmo código.
XXVII - A aludida morada figura ainda no auto de notícia/participação, junta pela Requerente sob o documento nº 6 da sua contestação para a qual se remete.
XXVIII - Tal documento embora autêntico, uma vez que foi emanado por autoridade judiciária, vide art.º 362 e 363 do CC e como tal fará prova plena dos factos nele elencados, nos termos do art.º 371 do CC, também consubstancia uma confissão, atendendo que é a recorrida que se identifica perante a PSP e declara, afiançando, residir naquela morada.
XXIX - Ora a confissão judicial escrita, patente na Petição Inicial, (art.º 356/1 do CC) tem força probatória plena contra o confitente, cfr art.º 358 do mesmo código. Por sua vez a sua confissão extrajudicial perante a PSP, reduzida a escrito em documento autêntico, faz igualmente prova plena nos termos do art.º 371, ex vi art.º 358 nº 2 do CC.
XXX - O Tribunal Relação valorou os depoimentos prestados em detrimento da demais prova, cujo valor probatório é superior.
XXXI - Tal inversão do valor probatório consubstancia uma ofensa a uma disposição legal que fixa a força daquele meio de prova, motivo pelo qual deve manter-se a decisão do Tribunal de 1.ª Instância: sendo dado como não provado que os Autores residiam no imóvel, ficando inalterado o facto 32 dado como provado e alínea a) dos factos não provados.
XXXII - Acresce que o Tribunal da Relação deu como provado as alíneas b) c), d) e e) dos factos dados como não provados.
XXXIII - Assim, há que salientar que citados factos está em causa a validade dos contratos alegadamente assinados pela A. e pelo R. CC.
XXXIV - Sendo certo, e como se evidenciou os Autores não residem no imóvel em crise.
XXXV - Contudo, e independentemente da redacção, somos uma vez mais forçados a questionar a valorização da prova, atendendo à força probatória dos meios utilizados.
XXXVI - É certo que “na fixação da matéria factual relevante para a solução do litígio a Relação tem a derradeira palavra, através do exercício dos poderes que lhe são conferidos pelos n.ºs 1 e 2 do art.º 662 do Cód.de Proc. Civil, acrescendo que da decisão proferida nesse particular pela Relação não cabe recurso para o Supremo Tribunal de Justiça (art.º662, n.º4, do Cód. Proc. Civil).”, sendo por isso “residual a intervenção do Supremo Tribunal da Justiça no apuramento da factualidade relevante da causa, restringindo-se, afinal, a fiscalizar a observância das regras de direito probatório material, a determinar a ampliação da matéria de facto ou o suprimento de contradições sobre a mesma inexistentes”, vide Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19/01/2017.
XXXVII - E é precisamente no uso desta prerrogativa que, tal como no ponto anterior solicitamos a intervenção de V. Exª. de forma a aplicar as regras de valorização de prova que se impõem ao caso concreto.
XXXVIII - Para boa apreciação da causa deveria ter-se em linha de conta, antes de qualquer outra prova, a escritura pública de compra e venda, outorgada entre a aqui Recorrida e o Réu CC, onde é visível que o imóvel estava “livre de ónus ou encargos”.
XXXIX - Uma escritura pública de compra e venda é um documento autêntico – art º 363 n.º1 e 2, e 369 do CC – fazendo por isso prova plena quer dos factos praticados pela autoridade ou oficial público, quer dos factos que são atestados com base nas percepções da entidade documentadora.
XL - Por sua vez a força probatória dos contratos, porque impugnados e sujeitos a perícia, - cujo grau de certeza se encontra a meio da tabela – terão o valor probatório que a própria perícia e a prova testemunhal lhe permitem inferir, e que advirá da livre apreciação do julgador, que não poderá preterir o testemunho do próprio Réu CC em benefício da Autora AA.
XLI - Podemos assim falar de uma hierarquia da prova, de modo impróprio, é certo, em que a escritura pública afasta, devido à força probatória, a perícia e a prova testemunhal
XLII - É o nosso entendimento que, inexiste qualquer contrato de arrendamento, ou declaração unilateral que vincule os Autores e o Réu CC
XLIII - A nossa convicção e a do douto Tribunal de 1ª Instância fundou-se no somatório da prova produzida já que, apesar da prova pericial efetuada à assinatura do Réu CC nos mencionados documentos, esta terá que ser apreciada à luz da prova testemunhal.
XLIV - Nos autos inexiste qualquer elemento que elucide que tipo de negociação foi feita pelas partes. Aliás, coniventemente, nenhum dos Autores viu o Réu a outorgar tais documentos. Nem estes lograram provar que pagaram tudo o que deviam ao Réu CC.
XLV - Assim, o verdadeiro negócio jurídico celebrado entre as partes não resulta dos documentos juntos pelos Autores e que o Réu CC afiança veemente não ter assinado!
XLVI - O verdadeiro negócio foi a compra e venda do imóvel livre de ónus e encargos, motivo pelo qual inexiste direito de preferência.
XLVII - O preço foi pago, a transmissão da propriedade ocorreu, encontra-se titulada e registada.
XLVIII- No entanto, por dever de patrocínio, e por hipótese académica há que verificar os requisitos da preferência para cada um dos contratos aqui alegadamente em causa.
XLIX - Assim, a suposta declaração unilateral para opção de compra de imóvel consubstancia um pacto de preferência, cujo regime legal se encontra previsto no art.º 414 e seguintes do CC.
L - Tal pacto atribui, regra geral, ao seu beneficiário, um direito de crédito contra a outra parte. Só assim não será se as partes lhe atribuírem eficácia real e observarem os requisitos de forma e publicidade exigidos no art.º 413 do CC, ex vi art.º 421 do mesmo diploma.
LI - Resulta do citado art.º 421 resulta claro que “Estão sujeitos a registo os pactos de preferência a que tenha sido atribuída eficácia real [art.2º, n.º 1,.al. f, C. Reg. Predial];
LII - Da análise atenta do documento em crise resulta claro que não há nenhuma menção expressa à atribuição de eficácia real ao mesmo, além de não terem sido cumpridos os requisitos exigidos.
LIII - Assim sendo, está afastado o direito preferencial contratual!
LIV- Aqui chegados cumpre, analisar o alegado contrato de arrendamento e se o mesmo gera ou não direito de preferência.
LV - Sem prejuízo do já afirmado supra sobre o contrato em crise sempre se diga que o mesmo, de acordo com o estatuído na lei, é classificado como sinalagmático atendendo que se estabelece uma relação de interdependência entre as obrigações principais assumidas por cada um dos contraentes, motivo pelo qual deve ser pontualmente cumprido sob pena de ineficácia.
LVI - Assim, se por um lado, subsistem dúvidas quanto às obrigações assumidas pelas partes – que inexistindo uma delas afasta a existência de contrato – por outro dúvidas não há que a existir contrato de arrendamento o mesmo iniciou-se em Setembro de motivo pelo qual se verificou uma transmissão nos termos do art.º 1057 do CC.
LVII - Decorre assim que o contrato de arrendamento é um verdadeiro ónus ou limitação ao direito de propriedade independentemente da sua antiguidade.
LVIII - No caso em apreço seria obrigatório o seu registo nos termos do art.º 2 nº1 alínea m) do Código de Registo Predial (CRPred). Uma vez mais a ausência de registo faz cair por terra a pretensão dos Recorridos.
LIX - Nem se apregoe que esse contrato não está em vigor e foi substituído por aquele outro outorgado entre a Recorrida e o Réu CC.
LX - Tal afirmação não afasta, por um lado, a antiguidade do arrendamento atendendo à previsão da sua transmissibilidade, e por outro, o ónus que este contrato representa, a limitação ao direito que implica, e que obriga ao seu registo.
LXI - É jurisprudência pacífica que o registo predial tem uma finalidade prioritária que radica essencialmente na ideia de segurança e protecção dos particulares, evitando ónus ocultos que possam dificultar a constituição e circulação de direitos com eficácia real
LXII - Assim, não proceder ao registo de ónus viola o princípio da confiança constitucionalmente consagrado no art.º 2 da Constituição da Républica Portuguesa (CRP).
LXIII - O princípio da confiança seria flagrantemente violado caso o direito de preferência proveniente do contrato de arrendamento com duração inferior àquela que resulte do CRPred não fosse registado, atendendo que terceiros de boa-fé – como a Recorrente – seriam titulares de direitos onerados, sem no entanto lhes ser acessível o conhecimento do ónus que sobre eles impendem devido à inexistência de registo.
LXIV - Aqui chegados – e sem prejuízo de continuarmos a defender a inexistência de direito de preferência – somos forçados, a analisar a posição do Tribunal da Relação tocante à caducidade.
LXV - A presente acção de preferência foi intentada nos termos do art.º 1410 do CC, ex vi art.º 1091 nº4 do mesmo Código, que concede um prazo de seis meses, após o conhecimento dos elementos essenciais da alienação, para propor a acção.
LXVI - É jurisprudência pacífica que o prazo de seis meses para a propositura da acção é um prazo de caducidade.
LXVII - Andou mal a Relação ao afastar a caducidade com os fundamentos que fez, sem esmiuçar a questão, limitando-se a analisar os factos que a Recorrida sabiamente salientou.
LXVIII - É, assim, necessário olhar para os factos e a eles aplicar a lei, o que uma vez mais se fará, desta feita na presente questão.
LXIX - O Tribunal da Relação do Porto afastou a caducidade alegando que o direito de preferência para ser exercido necessita o seu titular de ter conhecimento de todos os elementos essenciais do contrato.
LXX - No entanto, o Tribunal de 1ª Instância ao afiançar que “estava, à data da propositura desta acção, caduco o direito de o exercer, se este existisse” (sublinhado nosso), acaba por não discorrer sobre o hiato temporal que medeia o dia 05/07/2016 e 6 de Fevereiro do mesmo ano, por entender – e bem – não ser necessário verificar momento a momento os factos que poderiam concorrer para o momento de caducidade, quando fixou o início do prazo naquele dia. Mas eles existem e estão vertidos no processo. O facto dado como provado no nº 27 – e que o Tribunal da Relação conclui ser insuficiente para iniciar a contagem do prazo de caducidade – não demite o Tribunal da Relação da responsabilidade de analisar a motivação da decisão sobre a matéria de facto, ou, de verificar a prova onde o Tribunal a quo se alicerçou.
LXXI - Assim, resulta da sentença do Tribunal de 1ª Instância que “não temos também qualquer dúvida, perante os termos em que foi efectuado o auto da autoridade policial e que está junto aos autos, não sendo verdade que a autoridade não tenha estado no local e não tenha falado com ambas as partes.
LXXII - Naturalmente tal deslocação deu origem a um auto – um documento autêntico, com por força probatória plena nos termos do art.º 371 do CC, que o acórdão olvidou e menosprezou.
LXXIII - O mencionado documento é autêntico, pelo que, comprova, só por si, que a Autora teve conhecimento de todos os elementos essenciais do negócio.
LXXIV- E, se porventura, se colocou numa posição de desconhecimento, foi porque assim quis, podia e devia ter procurado junto das repartições públicas cópia do registo e/ou da escritura pública.
LXXV - Contudo, se dúvidas restam, a esta informação soma-se o depoimento das agentes e da mandatária da Recorrente, que permitiu ao Tribunal a quo concluir que “foi com a sua colaboração (referindo-se aos agentes) que foi depois feita a visita ao imóvel e que os dois advogados das partes então falaram entre si, ao telefone, não tendo o Tribunal dúvidas que, tal como a autoridade policial refere, foi então dito em que circunstâncias havia a R. DD adquirido o imóvel ao R. CC e qual o preço então pago.”
LXXVI - É jurisprudência pacífica que numa compra e venda “são cláusulas essenciais a comunicar ao titular do direito, além de outras, as relativas, ao preço, da projectada venda, ao prazo e à forma do seu pagamento, sendo que tais elementos estão plasmados em qualquer escritura pública de compra e venda, e esta não foi excepção.
LXXVII - Mesmo sobre a comunicação oral afastada pela Relação, a ser pertinente, sempre se diga que não colhemos o entendimento vertido pelo Tribunal da Relação do Porto.
LXXVIII - A comunicação para exercer a preferência pode ser feita de forma judicial e extrajudicial, escrita ou oralmente. A este propósito, veja-se o Ac. Do Tribunal da Relação de Coimbra, datado de 15 de Dezembro de 2020.
LXXIX - Contudo, mesmo que assim não fosse – o que só se admite por dever de patrocínio – o prazo de caducidade sempre teria começado a decorrer antes da Notificação Judicial Avulsa.
LXXX - A Primeira Instância a este respeito salienta “O depoimento das testemunhas advogadas foi assim decisivo para que o Tribunal firmasse a sua convicção sobre o conhecimento que a A. teve, antes de realizada a notificação judicial avulsa, dos elementos do negócio, pois que só assim se compreende que os As. se tivessem proposto a comprar à 2ªR. o imóvel pelo valor por esta pago (que tinham de conhecer para propor igualar) mais despesas suportadas, pagamento, contudo, que não estavam em condições de suportar (…), mas que a 2ªR., de forma clara recusou,”
LXXXI - Resulta ainda do depoimento da Drª Paula, que a citada proposta de compra e venda foi efectuada por email no dia 15/07/2016. Daqui se depreende que a Recorrida, nesta data, sabia que a Recorrente adquiriu o imóvel em crise, qual o valor que pagou pelo mesmo, qual a forma de pagamento, além das despesas inerentes à transação.
LXXXII - Face ao exposto duvida não há que dia 06 de Fevereiro de 2017, data que a presente acção foi intentada, os seis meses previstos no art.º 1410 do CC já haviam decorrido, motivo pelo qual o exercício do alegado direito dos recorridos foi intempestivo, tendo o prazo de caducidade já decorrido.
LXXXIII - Por fim, mas não menos importante, há que salientar a boa-fé da Recorrente e discorrer sobre as implicações da mesma.
LXXXIV - A Recorrente antes de adquirir o imóvel em questão fez todas as diligências prévias exigidas ao bonus pater familiae em face das circunstâncias do caso, nada mais lhe sendo exigido.
LXXXV - A Recorrente, que acreditando no vendedor e nas informações que obteve nas repartições públicas estatais (conservatória de Registo Predial e serviço de finanças), comprou um imóvel livre de ónus de encargos.
LXXXVI - Aqui chegados, e lançando mão ao exposto nos pontos anteriores sabemos de antemão que os alegados negócios celebrados entre a Recorrida e o Réu CC eram susceptíveis de registo, motivo pelo qual à boa-fé da Recorrente se soma a boa-fé Registral.
LXXXVII - A principal função do registo predial é dar publicidade à situação jurídica dos prédios, publicidade essa que permite presumir que o direito existe e pertence ao titular inscrito nos precisos termos em que o registo o define.
LXXXVIII - O registo é um documento público, autêntico, com força probatória plena -art. 363º, 364º, 369º,370º e 371 do CC – força probatória essa que só pode ser ilidida com base na sua falsidade, que em momento algum foi invocada, nem podia.
LXXXIX - Aliás, todos os princípios intrínsecos ao nosso registo visam reforçar a segurança do comércio jurídico, protegendo em diversas disposições os Terceiros de boa-fé.
XC - É certo que a doutrina e a jurisprudência não têm entendimentos pacíficos sobre a acepção de Terceiro de boa-fé, no entanto, seja qual for a tese colhida, a Recorrente estaria sempre protegida por qualquer uma das disposições legais, nomeadamente pelo art.º 5 do CRPred ou pelo 291 do CC, atendendo que adquiriu um direito cujos ónus não estavam registados e que limitavam e limitam o seu exercício.
XCI - Como terceira de boa-fé, tem direito a que o imóvel continue na sua esfera jurídica e ainda que seja arbitrada uma indeminização pela privação do uso da coisa devido aos comportamentos perpetrados pelos Autores.
XCII - A Recorrente confiou na fé pública do Registo, baseado no princípio da confiança, constitucionalmente consagrado no art.º 2 CRP.
XCIII - Indeminização essa que os Venerados Juízes Desembargadores se demitiram de arbitrar por considerar que inexistia qualquer acto ilícito praticado pelos Recorridos, quando os mesmos ocuparam, e ocupam, de forma ilegítima o imóvel, privando a Recorrente do uso do mesmo.
XCIV - Tal questão foi amplamente abordada pela Recorrente no seu recurso de apelação – para o qual se remete por economia processual – sempre se adiantando que a indeminização aqui em crise terá de ter por base, não só privação do uso do bem, como os lucros cessantes provenientes da ausência do arrendamento (600,00€/mês) do seu actual apartamento, onde ainda é forçada a residir.
XCV - Acrescem ainda, todos os danos não patrimoniais que o processo acarretou, e acarreta, sendo certo que com 75.000,00 €, nos dias de hoje, nem um T1 usado adquire em ..., quanto mais uma casa que vá de encontro aos seus sonhos e ensejos!
XCVI - Face ao exposto a Recorrente renova aqui o peditório no que à indeminização diz respeito, até por considerar o quantum indemnizatório da Primeira Instância diminuto, motivo pelo qual dele Apelou.
XCVII - Destarte, deverá considerar-se procedente o presente recurso de Revista, revogando a decisão proferida pelo Tribunal da Relação do Porto, instância pela qual, é certo, não se deixará de nutrir estima.
XCVIII - Nesta senda, requer-se aos senhores Juízes Conselheiros que consideram a acção totalmente improcedente, absolvendo a Ré DD, aqui Recorrente, do pedido que contra si foi formulado pelos Autores AA e BB, e por essa via o próprio Réu CC. E, concomitantemente, seja a reconvenção contra os mesmos totalmente procedente, devendo os Autores serem condenados ao pagamento de uma indeminização pela privação do uso do imóvel e por todo o sofrimento e angústia causados, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data da notificação aos Autores do pedido reconvencional.
XCIX - Sem prescindir, e por hipótese meramente académica, caso V. Exas. considerem manter a decisão do Tribunal da Relação, que sejam os Autores, aqui Recorridos, condenados ao pagamento de todas as despesas com a escritura, obrigações fiscais, IMIS, seguros… que a Recorrente teve que suportar desde o momento em que o imóvel se transferiu para a sua esfera jurídica, valor esse, que apenas poderá ser calculado em sede de liquidação de sentença visto que inexiste previsão certa e precisa quanto à decisão final dos presentes autos.
10. Os Recorridos apresentaram contra-alegações tendo formulado as seguintes conclusões:
I - O Acórdão do TRP recorrido não enferma dos vícios que lhe são apontados pela Recorrente, pelos motivos que seguem.
II - Os fundamentos do recurso de revista estão enunciados no artigo 674.º do CPC. São eles:
“a) A violação de lei substantiva, que pode consistir tanto no erro de interpretação ou de aplicação, como no erro de determinação da norma aplicável;
b) A violação ou errada aplicação da lei de processo; c) As nulidades previstas nos artigos 615.º e 666.º.
2 - Para os efeitos do disposto na alínea a) do número anterior, consideram-se como lei substantiva as normas e os princípios de direito internacional geral ou comum e as disposições genéricas, de caráter substantivo, emanadas dos órgãos de soberania, nacionais ou estrangeiros, ou constantes de convenções ou tratados internacionais.
3 - O erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não pode ser objeto de recurso de revista, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.”
III - Uma das pretensões da Recorrente consiste em ver alterada a decisão da matéria de facto que o Douto Tribunal da Relação do Porto deu como assente.
IV - O número 3 do artº 674º do CPC é claro no que concerne à possibilidade de sindicância da decisão da matéria de facto: o Supremo Tribunal de Justiça não pode, nem deve, interferir na decisão de facto, somente importando a respetiva intervenção, quando haja erro de direito, isto é, quando o aresto recorrido afronte disposição expressa de lei, quando ponha em causa preceito que exija certa espécie de prova para a existência do facto, ou que fixe a força de determinado meio de prova.
V - A Recorrente não identifica a concreta norma legal que hipoteticamente exigiria certa espécie de prova para a existência do facto, ou que fixasse a força de determinado meio de prova.
VI - Logo, no segmento do recurso em que a Recorrente pede a sindicância do Acórdão recorrido na parte em que deu como provada matéria de facto em violação do disposto no artº 674º nº 3 do CPC, deve ser rejeitado, por inadmissibilidade legal, uma vez que a apreciação de tal matéria extravasa o âmbito do recurso de revista.
VII - Caso assim se não entenda, sempre se dirá que o tribunal recorrido fez correta apreciação e julgamento da matéria de fato ao inverter as respostas dadas pela 1ª Instância aos pontos 32º da matéria dada como provada e às alíneas a) a e) dos factos dados como não provados.
VIII - É consabido que não raras vezes a morada que se indica como residência, para efeitos oficiais, não corresponde ao local onde a pessoa efetivamente reside e passa a maior parte do seu tempo.
IX - Pese embora o domicílio indicado pelos AA. na sua identificação tenha sido o domicílio fiscal, correspondente à Rua ..., nº 40, ..., morada que igualmente resulta dos vários documentos juntos à petição inicial, designadamente, os dois contratos de arrendamento e as duas declarações unilaterais para opção de compra do imóvel e a procuração forense junta com a p.i., ficou demonstrado em audiência de julgamento que os aqui Recorridos residem no nº 62 da referida artéria, sendo que, nesse sentido depôs a Autora AA, referindo a instâncias da Mmª Juiz que no nº 62 vivem as tias e “vivemos todos nós.”, sendo “o sítio onde tomamos o pequeno-almoço, jantamos e almoçamos”
X - Outrossim, a testemunha EE, filho dos AA., que a propósito desta questão elucidou o Tribunal, referindo que apesar do seu domicílio fiscal corresponder ao nº 40 da Rua ..., o mesmo sempre frequentou assiduamente o nº 62 da mesma rua, onde residiam as suas duas tias e onde o próprio também habitou durante 15 anos (dos seus 21 anos à data em que prestou depoimento), sendo que à data do negócio de compra e venda celebrado entre os RR., a testemunha dormia naquela habitação para tomar conta das tias.
XI - Quer a Recorrida AA quer o seu referido filho referiram ao Tribunal que era sempre na casa com o nº 62 que toda a família se reunia para preparar e tomar todas as refeições.
XII - Logo, a circunstância de passarem diariamente períodos de tempo na casa a que corresponde o nº 62, mormente, para prepararem as refeições de toda a família, ali almoçarem, jantarem e até nalguns casos, dormirem, confere-lhes fundamento para afirmar que residiam naquele prédio.
XIII - Ao alterar a decisão da matéria de facto quanto aos pontos 32º dos factos provados e al. a) dos factos não provados, o Tribunal a quo demonstrou, justamente, saber destrinçar o conceito de domicílio fiscal – morada oficial que os AA. indicam para diversos fins, nomeadamente, efeitos judicias, correspondente ao nº 40 da Rua ..., da noção de residência, isto é, o local onde o agregado familiar se reúne para tomar as refeições, conviver e pernoitar, sito no nº 62 do mesmo arruamento.
XIV - Nenhum juízo de censura merece a alteração feita pelo Tribunal recorrido da decisão sobre a matéria de facto respeitante às alíneas b), c), d) e e) dos factos dados como não provados pela 1ª Instância.
XV - Em causa está a outorga do contrato de arrendamento do prédio, pelo Réu CC à A., aqui Recorrida, AA e, assim como, a outorga da declaração unilateral para opção de compra do imóvel pelo Réu CC (als. b), c) e d) dos factos não provados).
XVI - Na sua contestação o Réu CC impugnou os dois mencionados documentos, invocando a falsidade da sua assinatura aposta nos mesmos, tendo sido realizada a competente perícia ao LEDEM – Laboratório de Exame de Documentos e Escrita Manual, do Departamento de Biologia da Faculdade de Ciências da Universidade do Porto, no sentido de averiguar se a escrita das assinaturas do Réu CC, aposta no contrato de arrendamento (identificado no Relatório como C1) e na declaração unilateral de opção de compra de imóvel (identificado no Relatório como C2), eram ou não do seu punho.
XVII - O Relatório daquela entidade, elaborado em 27/11/2017 e junto aos autos em 04/12/2017 foi esclarecedor, pelo que se transcrevem as respetivas conclusões:
“1 – Considera-se como muito provável (1) a verificação da hipótese de a escrita das assinaturas completas contestadas de CC, aposta nos documentos identificadas como C1 e C2, ser do seu punho.
2 - Considera-se como provável (1) a verificação da hipótese de a escrita das assinaturas reduzidas contestadas de CC, aposta nos documentos identificadas como C1 e C2, ser do seu punho.”
XVIII - O resultado da prova pericial deixou escassa margem para dúvidas de ter sido o Réu CC a apor pelo seu próprio punho, as suas rubricas e assinaturas nos documentos submetidos a análise – contrato de arrendamento e declaração unilateral de compra.
XIX – Todavia, a 1ª Instância desvalorizou o resultado da perícia, defendendo que “a conclusão do exame pericial não é suficiente para que se afirme que foi o R. CC quem assinou os documentos em causa mas, mais do que isso, que o que neles se verteu foi efetivamente acordado entre as partes.”
XX - O Douto Acórdão recorrido teve a virtuosidade de atribuir ao resultado da prova pericial realizada o seu verdadeiro valor e alcance, referindo-se à mesma como “suficientemente segura” para extrair a conclusão que o contrato de arrendamento celebrado entre os AA. e o Réu CC, assim como, a declaração unilateral para opção de compra do imóvel foram ambos subscritos por aqueloutro Réu CC.
XXI - Perante um resultado pericial que declarou praticamente inequívoca a assinatura dos referidos documentos pelo punho do Réu CC, não deixa espaço para que tal realidade possa ser contrariada com outro tipo de prova, nomeadamente, a prova testemunhal e o acervo documental junto aos autos.
XXII – A propósito da prova documental, a Recorrente alega que “para boa apreciação da causa deveria ter-se em linha de conta, antes de qualquer outra prova, a escritura pública de compra e venda, outorgada entre a aqui Recorrida, junta aos autos sob o documento nº 2 da contestação”… da qual “resulta que o Réu CC vendeu à Recorrida, «livre do ónus e encargos» o imóvel em crise.”
XXIII – A Recorrente refere ainda que a inexistência de quaisquer ónus e encargos sobre o prédio foi verificada e atestada pela Conservadora que lavrou a escritura em apreço, concluindo que a menção “livre de ónus e encargos” constante da escritura de compra e venda, enquanto documento autêntico, terá de prevalecer sobre aqueloutra prova pericial, que atribuiu ao Réu CC, como vimos, com elevado grau de probabilidade e segurança, a autoria da assinaturas nos documentos em apreço (contrato de arrendamento e declaração unilateral).
XXIV - Os aqui Recorridos não podem concordar com tal entendimento, porquanto, por regra, os contratos de arrendamento não são levados a registo na Conservatória, salvo quando tal registo é obrigatório, como é o caso do arrendamento por mais de seis anos e as suas transmissões ou sublocações, conforme dispõe o artº 2º al. m) do Código do Registo Predial.
XXV - No caso concreto do arrendamento em apreço, o mesmo foi celebrado pelo prazo de 5 anos, logo, o seu registo não era obrigatório.
XXVI - A circunstância de o arrendamento em apreço não ter sido registado e consequentemente não constar na Conservatória como ónus sobre o imóvel não pode retirar-se que o arrendamento é inexistente, como pretende a Recorrente.
XXVII - À data da escritura de compra e venda entre os RR. CC e DD, o arrendamento a favor dos aqui Recorridos era uma realidade, traduzindo-se num ónus sobre o imóvel que não foi registado nem dele foi dado conhecimento à Srª Conservadora aquando da escritura, que se cingiu à consulta direta do SIRP para comprovar a situação registral (descrições e inscrições em vigor) do imóvel com base na qual constatou a inexistência de ónus e encargos sobre o mesmo, fazendo tal menção na escritura.
XXVIII – Daí que, tentar afastar a existência do arrendamento – cuja assinatura aposta no contrato pelo Réu CC resultou demonstrada com elevado grau de probabilidade -, com base em escritura pública que refere que o imóvel foi vendido sem ónus nem encargos é pretensão infundada e que não merece acolhimento por parte deste Venerando Supremo Tribunal de Justiça.
XXIX – Importa sublinhar que a escritura pública de compra e venda celebrada entre os RR. está em pé de igualdade, no que concerne a força probatória, com aqueloutra escritura pública de compra e venda, mútuo com hipoteca e fiança junta à p.i. como doc. 8, outorgada em 7/9/2011, pela qual o Réu CC havia adquirido o mesmo imóvel à sociedade C...Imobiliária, Lda.
XXX - Nessa escritura, o Réu CC declarou que o prédio por si adquirido se destinava a arrendamento, sendo assim verosímil e fazendo todo o sentido que o após a compra, aqueloutro CC tivesse efetivamente celebrado o contrato de arrendamento junto aos autos, a favor da Recorrida AA,, contrato esse que, aliás, foi outorgado também no interesse do Réu CC, que assim passou a deter um documento assinado pela Recorrida AA, que serviria de prova do compromisso assumido por esta e pelo marido relativamente ao pagamento das prestações do crédito que aqueloutro contraiu para a aquisição do prédio, que neste documento revestiam a forma de rendas.
XXXI - É legítimo afirmar que o contrato de arrendamento celebrado entre o Réu CC e a Recorrida AA se destinou, efetivamente, à habitação desta e do seu agregado familiar e a assegurar que as duas tias, de idades bastante avançadas, pudessem continuar a residir naquela que sempre foi a sua casa.
XXXII - Aqui chegados e sem mais considerandos, deve manter-se incólume a decisão do Tribunal recorrido quanto à apreciação da matéria de facto.
XXXIII – Por outro lado, insurge-se a Recorrente contra o Douto Acórdão recorrido, invocando também a omissão de pronúncia sobre a questão das despesas com a escritura do imóvel, obrigações fiscais, seguros contratados invocada em sede de contestação.
XXXIV - Com efeito, refere a Recorrente ter formulado um “pedido alternativo” em caso de procedência da ação; o pedido formulado pela Ré na sua contestação foi o seguinte:
“Nestes termos e nos melhores de direito que V. Ex. doutamente suprirá requer-se:
I - a improcedência da acção devendo a Ré ser absolvida do pedido por caducidade do direito de acção;
II – serem arbitradas as indemnizações supra peticionadas referentes a lucros cessantes (à razão de 600,00€ mês, desde a data da aquisição do imóvel até à entrega do mesmo), privação do uso, e danos morais (nunca inferior a 5.000,00€)
III - Caso assim não se entenda, o que só se admite por hipótese meramente académica, deverá a mesma improceder por inexistência de direitos reais que sustentem a mesma, devendo os Autores pagarem e caucionarem o remanescente da despesa, no valor de 3.524,56€ (três mil quinhentos e vinte e quatro euros e cinquenta e seis cêntimos).”
XXXV- A Recorrente refere que o “pedido” formulado sob o número III é um pedido alternativo. Diz-se “alternativo” o pedido que pode ser formulado relativamente a direitos que por sua natureza ou origem sejam alternativos, ou que possam resolver-se em alternativa, cfr. artº 553º do CPC. não é o caso. Pelo que, ao invés da qualificação jurídica que a Recorrente lhe atribui, não se trata de um pedido alternativo.
XXXVI - Prima facie, poderá entender-se que se trata de um pedido subsidiário, isto é, aquele que é apresentado ao tribunal para ser tomado em consideração no caso de não proceder um pedido anterior – vide artº 554º do CPC, atento o início da sua formulação: “Caso assim não se entenda, o que só se admite por hipótese meramente académica”.
XXXVII – Todavia, da leitura atenta do ponto III do pedido, verifica-se que a Ré-Recorrente mantém o pedido de improcedência da ação cumulando com este o pedido de condenação dos AA. a pagaram e caucionarem o remanescente da despesa, no valor de 3.524,56€, pelo que, a Recorrente pediu a improcedência da ação e com ela, que os AA. fossem ainda condenados a pagar-lhe a quantia de 3.524,56 €, sem mencionar a que título a mesma lhe seria devida, referindo somente que se trata do “remanescente da despesa”.
XXXVIII – Trata-se de pedidos manifestamente incompatíveis e incoerentes, pelo que o pedido formulado no ponto III é manifestamente ininteligível.
XXXIX - Além disso, peticiona o pagamento do “remanescente da despesa”. Que despesa??? Não concretiza. Logo, estamos perante um pedido genérico e a sua formulação só é admitida nos casos taxativamente previstos na lei, ainda que, na parte narrativa da contestação, a Ré tenha feito menção a despesas referentes à outorga da escritura pública, imposto selo, imposto municipal de transmissão e seguro. Porém, o pedido não se confunde com a causa de pedir, tem de ser em si mesmo inteligível e não o ser somente por remissão ou referência aqueloutra causa de pedir.
XL- Em face do que antecede, perante um pedido manifestamente ininteligível em que a Ré peticiona e improcedência da ação, cumulando com essa pretensão o pedido de reembolso de despesas, não estava obrigado o Tribunal da Relação a pronunciar-se sobre tal pedido.
XLI - De cordo com o disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil, é nula a sentença quando “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar”. Porém, não é qualquer omissão de pronúncia que conduz à nulidade da sentença.
XLII – a omissão só será, para estes efeitos, relevante quando se verifique a ausência de posição ou de decisão do tribunal sobre matérias quanto às quais a lei imponha que sejam conhecidas e sobre as quais o juiz deva tomar posição expressa. Essas questões são aquelas que os sujeitos processuais interessados submetam à apreciação do tribunal (cfr. n.º 2 do artigo 608.º do CPC) e as que sejam de conhecimento oficioso, isto é, de que o tribunal deve conhecer, independentemente de alegação e do conteúdo concreto da questão controvertida, quer digam respeito à relação material, quer à relação processual.
XLIII - Desta forma, a omissão de pronúncia é um vício gerador de nulidade da decisão judicial que ocorre quando o tribunal não se pronuncia sobre questões com relevância para a decisão de mérito e não quanto a todo e qualquer motivo ou argumento aduzido pelas partes.
XLIV - A pronúncia cuja omissão releva incide, assim, sobre problemas e não sobre motivos ou argumentos; é referida ao concreto objeto que é submetido à cognição do tribunal, correspondendo aos elementos integradores do pedido e da causa de pedir (ou seja, às concretas controvérsias centrais a dirimir) e não aos motivos ou às razões alegadas.
XLV - Não padece, por isso, de nulidade por omissão de pronúncia a sentença na qual o tribunal não responda, um a um, a todos os argumentos das partes ou que não aprecie questões com conhecimento prejudicado pela solução dada a anterior questão.
XLVI - Pelo que não se verifica o apontado vício de omissão de pronúncia e, consequentemente, não ocorre a nulidade do Douto Acórdão recorrido.
XLVII – De todo o modo, sempre se dirá que nunca poderia recair sobre os aqui Recorridos o hipotético dever de ressarcir a Recorrente pelas despesas associadas ao negócio em apreço.
XLVIII - Na verdade, na hipótese de existir tal dever, o mesmo impenderá sobre o co-Réu CC, que assim e para o efeito deverá ser demandado.
XLIX - Pelo que, os aqui Recorridos seriam sempre parte ilegítima nesse pedido.
L - A Recorrente invoca também a inexistência do direito de preferenciados Recorridos.
LI – O Douto Acórdão recorrido deu como provada a existência do contrato de arrendamento entre o Réu CC e a Recorrida AA sobre o prédio sito na Rua Casal do Monte, nº 62, em ..., à data da outorga da escritura pública de compra e venda entre os RR. CC e DD, tendo considerado igualmente demonstrado que os Recorridos residiam nesse mesmo prédio.
LII - Como ajuizadamente refere a decisão recorrida, “os autores arrendatários, nos termos do nº 1, alínea a) o artº 1091º do CC - na redação da Lei 6/2006 – gozam do direito de preferência na compra e venda do local arrendado há mais de três anos, o qual deve ser exercido nos termos do nº 4 deste artigo que remete, com as necessárias adaptações, para o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º do mesmo código.
Acresce que no contexto dos contratos celebrados, os autores celebraram com o 1º Réu, por sua vez, um contrato de arrendamento referente ao imóvel em causa, sendo que a autora o habita com as suas tias de quem cuida e acompanha.
Este direito goza de eficácia real e, assim, não tendo sido comunicada aos autores a venda realizada, ocorrendo assim, incumprimento do dever de comunicação para preferência, como titulares deste direito, substituir-se nos termos previstos no artº 1410º do CC, no negócio de alienação realizado com terceiro, 2ª Ré, fazendo-o seu.”
LIII - O reconhecimento do direito de preferência aos Recorridos na compra do prédio é, pois, o corolário da sua qualidade de arrendatários do mesmo, contra o qual se insurgiu a Recorrente no presente recurso.
LIV - Tendo o Douto Acórdão recorrido dado como provada a existência do contrato de arrendamento entre o Réu CC e a aqui Recorrida AA, com todo o clausulado que o mesmo encerra, daí resulta que sendo pretensão daquele vender o prédio arrendado, teria que permitir à inquilina o exercício do direito de preferência.
LV – Efetivamente, a redação do artº 1091º do Código Civil, que vigorava à data em que os RR. CC vendeu o imóvel, previa o seguinte:
“1 - O arrendatário tem direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;
b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
2 - O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º
3 - O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º
4 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º”
LVI - O contrato de arrendamento outorgado entre o Ré CC e a Recorrida AA remonta a 8 de setembro de 2011; Por seu turno, a escritura de compra e venda do prédio, outorgada entre os RR. CC e DD data de 4 de julho de 2016; pelo que quando o Réu CC decidiu vender o prédio, decorria já o quarto ano de vigência do contrato de arrendamento.
LVII - De modo que, estava o Réu CC obrigado a comunicar à titular do direito de preferência, isto é, à Recorrida AA, o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato, em cumprimento do artº 416º do C.C. para que remete o citado artº 1091º nº 4 do C. C., obrigação que o Réu CC não cumpriu, tal como foi dado como provado pelo Tribunal de 1ª Instância no ponto 22 (“o 1º R. não comunicou aos AA. a intenção de vender o imóvel à 2ª R., pelo preço de 75.000,00 euros”).
LVIII- Pelo exposto, deve soçobrar a pretensão da Recorrente de ver negado por este Tribunal Superior o direito de preferência declarado a favor dos Recorridos no Douto Acórdão recorrido.
LIX - A propósito da exceção da caducidade do direito de preferência, invocada pela Recorrente na sua contestação, a 1ª Instância entendeu que à data da propositura da ação tal alegado direito já se encontrava caduco e justificou tal entendimento, referindo que tendo a aqui Recorrida tomado conhecimento da venda realizada e dos termos em que o foi no dia 05/07/2016, estava já esgotado o prazo de 6 meses, previsto no artº 1410º nº 1 ex vi artº 1091º nº 4 ambos do CC quando em 06/02/2017 propôs a presente ação.
LX - Em sentido oposto – e bem, diremos nós – o Douto Acórdão recorrido entendeu que os Recorridos exerceram tempestivamente o seu direito de preferência, Porquanto, à data de 5/7/2016, que a 1ª Instância considerou para efeitos de início de contagem do prazo de 6 meses a que acima se fez referência e que correspondeu à deslocação da Recorrente ao imóvel (no dia seguinte à escritura de compra e venda), não foram dados a conhecer aos Recorridos todos os elementos essenciais do negócio, de acordo com o disposto no artº 416º CC, que a lei identifica como sendo o preço, as condições de pagamento e a data da celebração do respetivo contrato e todos os elementos que possam influenciar a decisão do direito de preferir.
LXI- Como refere o Acórdão recorrido, a comunicação oral “tout court” feita aquando da deslocação da Recorrente ao imóvel em 5/7/2016 foi insuficiente pois não deu a conhecer aos Recorridos os elementos essenciais do contrato de compra e venda celebrado no dia anterior.
LXII - Do auto policial de fls. 107, a que a 1ª Instância faz referência na al. k) da Motivação da Decisão sobre a Matéria de Facto, resulta que no dia 05/07/2016 o Sr. Agente da PSP FF, com a matrícula nº ....19 foi chamado ao prédio referenciado nos autos, sito na Rua ..., 62, em ..., pela Recorrente, que se encontrava no local, assim como, a Recorrida e a Srª advogada, GG.
LXIII - Resulta ainda do auto policial em apreço que a Recorrente comunicou ao Sr. Agente que “ontem, dia 04, efetuou a escritura daquela habitação sito naquela artéria sob o nº 62, conforme apresentação da certidão casa Pronta nº 35427/2016, registada sob o nº 6813, vendida por CC, com o NIF .......73, com a inscrição matricial 7449.” O Sr. Agente da PSP fez constar que a certidão da escritura de compra e venda lhe foi exibida, de onde extraiu os elementos que indicou no auto, tais como, o número da certidão Casa Pronta, o artigo matricial do prédio e a identidade de quem o vendeu. O que não é o mesmo que dizer que tal documento foi exibido à Recorrida ou que tenha sido entregue a esta uma cópia da escritura, como bem observou a Relação do Porto ao referir que “No caso concreto deveria também ser exibida a escritura.”
LXIV - Foi unanimemente referido em julgamento por todos quantos presenciaram a ocorrência do dia 5/7/2016, o nível de confusão e de altercação entre a Recorrente e Recorrida foi bastante elevado, sendo verosímil que, naquele contexto hostil, não tenha havido espaço para um diálogo sereno, que fosse acompanhado da exibição ponderada da escritura e da sua visualização pelos Recorridos.
LXV - Mais importante ainda, não resulta do auto policial o preço pelo qual a Recorrente comprou o prédio,
LXVI - Sendo que, o preço é um elemento essencial do negócio, sendo o seu conhecimento por parte do preferente, condição fundamental para o exercício cabal do seu direito de preferência.
LXVII - A Recorrente tenta desesperadamente “salvar” a ausência de comunicação do referido elemento essencial através da referência a um suposto email de 15/7/2016 que a testemunha GG, aquando do seu depoimento, teria em sua posse, suposto e-mail esse que, segundo refere a Recorrente, veiculou uma proposta de compra e venda por parte dos aqui Recorridos à Recorrente, onde alegadamente constaria o preço da compra e venda entre os RR. CC e DD.
LXVIII – Não obstante, tal como a própria Recorrente reconhece, esse documento não se encontra junto aos autos, nem tão pouco foi requerida a sua junção (cf. Ata da Audiência Final de 22/02/2022 com a referência citius .......74), facto que não deixa de surpreender atendendo ao pretenso valor probatório que a Recorrente lhe pretende atribuir.
LXIX - Ora, de acordo com o velho brocardo que vem do Direito Romano e que é adotado nos Estados democráticos “Quod non est in actis non est in mundo”, isto é, o que não está nos autos não está no “mundo”, expressão que nesse axioma jurídico, tem o sentido de verdade real (não é verdade se não está nos autos).
LXX – O douto Acórdão recorrido menciona que a comunicação oral “tout court” do negócio feita pela Recorrente aquando da deslocação de 5/7/2016 ao imóvel foi insuficiente, pois não traduziu o conhecimento dos elementos essenciais do contrato de compra e venda. Não quis, com isto, o Tribunal recorrido dizer que a comunicação para exercer o direito de preferência não possa ser feita verbalmente, como a Recorrente invoca. Essencial para o Tribunal recorrido é que tal comunicação, ainda que verbal, tivesse sido feita de modo claro e inequívoco e não de forma vaga, genérica e até confusa como se concretizou no dia 5/7/2016.
LXXI – Destarte, pese embora a jurisprudência dos tribunais venha entendendo que a comunicação para o exercício do direito de preferência pode ser feita pela via verbal, a “jurisprudência das cautelas” desaconselha-o, face ao risco provável de “falhar” na comunicação algum elemento essencial do negócio, tal como ocorreu, in casu, com o elemento “preço”, do qual os Recorridos só vieram a ter conhecimento inequívoco aquando da notificação judicial avulsa.
LXXII - Assim sendo, sem que o preferente tenha conhecimento do preço pelo qual foi vendido o prédio, o prazo para a propositura da ação a que alude o artº 1410º nº 1 do C.C. não se inicia.
LXXIII - O Sr. Agente da PSP FF que a Recorrente refere lavrou a participação relativa à ocorrência de 5/7/2016, foi inquirido na sessão de julgamento realizada no dia 03/12/2020. Porém, do seu depoimento não resultou provado que durante o tempo em que permaneceu no local da ocorrência, em algum momento, tivesse sido feita referência ao preço do negócio da compra do prédio. Aliás, o Sr. Agente policial nem tão pouco se recordava já de ter sido apresentada a escritura aquando da ocorrência. Referiu ainda não se recordar de ter sido exibido qualquer documento pelas partes, quer fosse a escritura por parte da Recorrente, fosse o contrato de arrendamento, por banda da Recorrida.
LXXIV - Não tendo resultado do depoimento dos senhores agentes policiais, únicas testemunhas que presenciaram a ocorrência de 5/7/2016 que são totalmente imparciais e desinteressados no desfecho da causa, que o preço do negócio tenha sido mencionado naquela ocasião e, bem assim, não contendo o auto policial da ocorrência referência a esse elemento do negócio – apesar de conter outros como por exemplo, identificação do vendedor -, não pode o prazo de caducidade contar-se a partir da deslocação da Recorrente ao imóvel.
LXXV – De modo que, foi somente aquando da notificação judicial avulsa, realizada em 5/8/2016, e junta como doc. 36 à p.i. que a Recorrida tomou conhecimento de todos os elementos essenciais da compra e venda realizada entre os RR. CC e a Recorrente, através da leitura da escritura de compra e venda que acompanhou essa notificação.
LXXVI - Conforme preceituado no artº 279º do C.C., sobre o “Cômputo do termo”:
“c) O prazo fixado em semanas, meses ou anos, a contar de certa data, termina às 24 horas do dia que corresponda, dentro da última semana, mês ou ano, a essa data; mas, se no último mês não existir dia correspondente, o prazo finda no último dia desse mês;
(…)
e) O prazo que termine em domingo ou dia feriado transfere-se para o primeiro dia útil; aos domingos e dias feriados são equiparadas as férias judiciais, se o acto sujeito a prazo tiver de ser praticado em juízo.”
LXXVII - Assim, os aqui Recorridos receberam a notificação judicial avulsa acima referenciada em 5/8/2016, data em que tomaram conhecimento efetivo de todos os elementos essenciais da aludida compra e venda. Donde resulta que estavam em tempo para exercer o direito de preferência quando instauraram a presente ação em 6/2/2017 (correspondente ao primeiro dia útil seguinte ao termo do prazo).
LXXVIII – Assim sendo, e tendo ainda os Recorridos feito em tempo – situação essa que a Recorrente não questiona - o depósito do preço a que que se alude no art.º 1410º, nº 1, é de concluir que se mostram verificados todos os ingredientes legais que permitem aos Recorridos exercer, através da presente ação, o direito de preferência na compra do sobredito prédio, na venda que foi feita pelo Réu CC à Ré DD, substituindo esta última nessa compra.
LXXIX – Em suma, a a Relação do Porto fez uma apreciação assertiva da matéria da caducidade, tendo decidido pela tempestividade da ação, decisão que este Venerando Tribunal deverá manter.
LXXX – Finalmente, pretende ainda a Recorrente ver-lhe reconhecida a qualidade de “terceira de boa fé” e, com isso, ter direito a que o prédio retorne à sua esfera jurídica - que a decisão recorrida doutamente lhe retirou – e, bem assim, a uma indemnização pela privação do uso do imóvel a pagar pelos Recorridos.
LXXXI - Alega a Recorrente que antes de adquirir o imóvel fez todas as diligências prévias exigidas ao bonus pater familiae em face das circunstâncias, designadamente, junto da Câmara Municipal de ..., do serviço de finanças e da Conservatória do Registo Predial onde verificou que o prédio estava registado em nome do Sr. CC, inexistindo o registo de ónus ou encargos.
LXXXII - Sucede que, todas essas supostas diligências não colidem com o conhecimento que ficou demonstrado ter de que o prédio se encontrava habitado por terceiros, o que sempre constituiria um ónus ou encargo, ainda que não constante do registo, sobre o imóvel.
LXXXIII – A este propósito note-se que nem a 1ª Instância que veio a decidir em favor da Recorrente acreditou na sua alegada boa-fé no que respeita ao pretenso desconhecimento da existência de pessoas a habitar o prédio, patente no seguinte segmento da Sentença:
“Note-se que a versão que apresentou a 2ª R. em audiência quanto ao desconhecimento da existência de pessoas no imóvel ou de quem se arrogasse proprietário do imóvel é verdadeiramente contraditória com a que alega na sua contestação e lhe teria sido referido pelo próprio HH (estão em causa, contudo, factos instrumentais).
Aliás, só o contexto alegado nessa contestação explica que não tenha visitado o imóvel e, mais ainda, que se tivesse deslocado ao mesmo, logo no dia seguinte, acompanhada de uma advogada e não sozinha.
Nem uma nem outra atitude se compreendem em quem compra uma casa e que após essa compra vai dela tomar posse. Não temos dúvidas que, tal como alegado na sua contestação mas que a R. DD procurou esconder, esta estava já a contar com problemas quando se dirigiu ao imóvel após a compra.”
LXXXIV - O depoimento de parte da Recorrente prestado em audiência evidenciou a ausência da sua propalada boa fé, boa fé esta que se verificaria caso a Recorrente desconhecesse, sem culpa a desconformidade entre a situação registal (ausência de registo do ónus do arrendamento existente) e a situação substantiva (existência de um contrato de arrendamento e de terceiros – os arrendatários – a habitar o prédio), o que, de todo, não foi o caso.
LXXXV - Também no que diz respeito à putativa intenção da Recorrente de transferir para o prédio a sua habitação, como alega em sede de recurso (“sempre se adiantando que a indemnização aqui em crise terá de ter por base, não só a provação do uso do bem, bem como os lucros cessantes provenientes da ausência do arrendamento (600,00€/mês) do seu actual apartamento, onde ainda é forçada a residir”), a 1ª Instância evidenciou igualmente não ter acreditado nessa versão, como decorre do seguinte segmento da sentença:
“No que diz respeito ao destino que a 2ª R. pretenderia dar ao imóvel, não pode o Tribunal considerar demonstrado o que foi por alegado.
É absolutamente incompatível com a vontade de transferir para o imóvel o seu agregado familiar o facto de nunca o ter visitado antes da sua aquisição. Ninguém adquire um imóvel para viver com as suas filhas que se situa a escassos Kms do local onde vive sem antes ver em que estado está, se tem humidade, se o chão em alcatifa ou em terra, mesmo que a sua intenção seja fazer obras relevantes. Para que as mesmas sejam feitas, sempre seria necessário perceber o estado do imóvel.
E à mesma conclusão se chega pelo facto de, logo em Novembro desse mesmo ano, a 2ª R. o ter colocado à venda por valor superior ao dobro do que foi por si despendido. Esta realidade demonstra que a A. tinha expectativa de fazer dinheiro com a aquisição efectuada....”
LXXXVI - Como bem observou a 1ª Instância, o imóvel adquirido pela Recorrente destina-se a revenda, traduzindo-se num investimento.
LXXXVII - A Recorrente sabia que o prédio estava habitado. Não sendo o próprio vendedor (réu CC) a habitar o prédio, mas sim terceiros, o mais natural e óbvio seria concluir que se tratava de arrendatários, circunstância que, todavia, não travou a Recorrente de comprar o imóvel que se apresentava a um preço de mercado apelativo (€ 75.000,00) pois o seu propósito era revendê-lo.
LXXXVIII- E se o conseguisse desocupar, tanto melhor, pois dessa forma poderia obter um preço de venda mais vantajoso.
LXXXIX - A Recorrente não pode, pois, ser considerada “terceira de boa-fé”, pelo que lhe devem ser negadas as pretensões decorrentes dessa qualidade, que não possui.
XC - O Douto Acórdão recorrido não padece dos vícios apontados pela Recorrente pelo que, a decisão ali contida deverá manter-se inalterada.
Conclui pedindo que seja negado provimento ao recurso.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Foram dados como provados, em primeira instância, os seguintes factos:
1. O prédio urbano situado em ..., nº62, freguesia e concelho de ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art. 7449, ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº2936, identificado como tendo a área total de 1.950 m2, sendo 221 m2 de área coberta e a restante de área descoberta, pertencia à família da A. AA.
2. No decurso do ano de 2010, os As. viam-se confrontados com a necessidade de reunir dinheiro.
3. Como forma de o obter, em 30/09/2010, por escritura pública, a A., por si e como procuradora de II e de JJ, KK e LL declararam vender à sociedade C...Imobiliária, Lda., que, por sua vez declarou comprar, pelo preço de 50.000,00 euros o prédio urbano situado em ..., nº62, freguesia e concelho de ..., sob o art. 7449, ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº2936.
4. O marido da A. declarou consentir na venda realizada.
5. Na mesma data da outorga desta escritura pública, a A. e a sociedade C...Imobiliária, Lda. celebraram um acordo escrito mediante o qual esta declarou dar de arrendamento à A. o referido imóvel, pelo prazo de cinco anos, mediante o pagamento da renda mensal de 1.000,00 euros, ficando a constar do acordo que Ação de Processo Comum com a sua assinatura seriam pagas as rendas de Outubro e Novembro de 2010, no valor de 2.000,00 euros.
6. Nessa mesma data, a sociedade C...Imobiliária, Lda. emitiu a declaração de fls 16, denominada “declaração unilateral para opção de compra de imóvel, cujo teor aqui se considera reproduzido, mediante a qual a A., denominada beneficiária, teria o direito de opção, pelo preço de 50.000,00 euros que só poderia ser exercido validamente, sob pena de caducar, se o beneficiário notificasse o declarante de tal vontade durante o decurso do10º mês de duração efectiva do contrato de arrendamento, estabelecendo-se que a partir do 11º mês o beneficiário deixaria de poder exercer o direito de opção, estabelecendo-se os montantes que deveriam ser pagos para exercício desse direito.
7. Para pagamento do preço de venda que foi acordado, a adquirente entregou dois cheques, um no valor de 33.000,00 euros, e outro no valor de 17.000,00 euros.
8. O valor de 33.000,00 euros foi entregue aos As..
9. A A. endossou o cheque no valor de 17.000,00 euros à sociedade imobiliária que foi interveniente no negócio, destinando-se 12.000,00 euros ao pagamento das rendas relativas ao primeiro ano de vigência do acordo de arrendamento.
10. Continuando a não ter disponibilidade financeira que lhes permitisse adquirir o imóvel à sociedade C...Imobiliária, Lda., os As. recorreram ao R. CC solicitando disponibilidade para contrair o crédito necessário à obtenção de meios financeiros para exercer o direito de opção perante a empresa C...Imobiliária, Lda..
11. O R. CC aceitou auxiliar os As. na condição de estes assumirem o pagamento da prestação mensal do empréstimo contraído, pagamento que estes As. assumiram, sendo, posteriormente, o imóvel vendido novamente aos As., quando estes obtivessem meios financeiros para o pagamento da quantia mutuada que ainda estivesse em dívida, com o cancelamento da hipoteca.
12. O R. CC aceitou ainda auxiliar os As. na condição de estes assumiram o pagamento de um empréstimo que aquele havia contraído para aquisição de um veículo, pagamento que os As. assumiram e pagaram.
13. Com data de 02/06/2011, a A. AA indicou à sociedade C...Imobiliária, Lda. a sua vontade de exercer o direito de opção na compra do imóvel, pelo preço de 65.000,00 euros, valor que foi aceite pela sociedade C...Imobiliária, Lda..
14. Em 07/09/2011, por escritura pública, a sociedade C...Imobiliária, Lda. declarou vender ao 1º R. CC, pelo preço de 65.000,00 euros, que declarou comprar, o imóvel referido.
15. Para a aquisição deste imóvel, o 1º R. contraiu um mútuo junto da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo ... CRL, tendo sido constituída hipoteca sobre o prédio, a favor da mesma instituição.
16. O R. CC não suportou quaisquer custos com a realização desta escritura pública.
17. Os As. entregaram ao 1º R. CC quantias para o pagamento total ou parcial das prestações de Outubro de 2011 a Setembro de 2012, Novembro de 2012, Janeiro de 2013, Março de 2013 a Agosto de 2013, Janeiro de 2015 a Abril de 2015 mas, a partir de então, deixaram de efectuar quaisquer entregas ao R. para esse efeito.
18. O R. CC foi visado em execuções fiscais por falta do pagamento do IMI relativo ao imóvel adquirido.
19. O R. CC interpelou várias vezes os As. para que resolvessem a situação em que o colocaram, nada tendo sido feito por estes.
20. Os rendimentos do R. CC não lhe permitiam contrair um novo mútuo para aquisição de habitação própria, considerando o que havia contraído por solicitação dos As..
De forma a resolver esta situação e de extinguir as obrigações resultantes do mútuo contraído, o R. CC procurou interessado na compra do imóvel, tendo a 2ª R. demonstrado interesse na sua aquisição.
22. O 1ª R. não comunicou aos As. a intenção de vender o imóvel à 2ª R. pelo preço de 75.000,00 euros.
23. A 2ª R. não visitou o imóvel antes de o adquirir.
24. Em 04/07/2016, por escritura pública, o 1º R declarou vender à 2ª R., que declarou comprar, o imóvel identificado, pelo preço de 75.000,00 euros.
25. A 2ª R. pagou a quantia de 1.071,91 euros a título de imposto de selo pela aquisição do imóvel.
26. A 2ª R. pagou a quantia de 1.983,26 euros a título de IMT pela aquisição do imóvel.
27. No dia seguinte, 05/07/2016, a 2ª R. deslocou-se ao imóvel e comunicou à A. que o havia adquirido por compra efectuada na véspera, ao 1º R., pelo preço de 75.000,00 euros.
28. Foi impedida pela A. de entrar no imóvel que alegava ser a sua proprietária.
29. A 2ª R. requereu a notificação judicial avulsa da A. para que procedesse no máximo de 8 dias à entrega do imóvel em causa.
30. A A. foi notificada em 05/08/2016.
31. Não procedeu à sua entrega.
32. Os As. não residem no imóvel em questão.
33. A 2ª R. não pode utilizar o imóvel desde que o adquiriu ao 1º R.
34. A 2ª R. celebrou contrato de seguro tendo por objecto o imóvel que adquiriu com o prémio, no 1º ano, de 79,39 euros e, nos anos seguintes, de 73,75 euros.
35. Os As. tomaram conhecimento que a 2ª R. entregou o referido imóvel à agência C...... .. da ... para a promoção da sua venda pelo preço de 179.000,00 euros.
36. A A. reagiu perante a imobiliária, em Novembro de 2016, alegando que o imóvel estava a ser habitado pelos seus legítimos arrendatários, que o imóvel
37. Estas comunicações foram suficientes para afastar potenciais interessados.
38. A 2ª R. arrendaria o imóvel onde residia por valor mensal de 600,00 euros.
39. Esta situação deixou a 2ª R. desgostosa, angustiada, sendo causa de dor e tristeza.
40. A 2ª R. vive na incerteza do momento em que, e em que condições, terá acesso ao imóvel que adquiriu.
41. Com data de 04/07/2016 foi registada, em benefício da 2ª R., a aquisição do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o 2936, bem como o cancelamento da hipoteca existente em benefício da Caixa de Crédito Agrícola ..., referida em 15.
E foram dados como Não Provados os seguintes factos:
a) Os As. residam no nº 62 da Rua ....
b) Porque tivessem o propósito de continuar a habitar no imóvel, a A. tivesse celebrado com o 1º R. um acordo de cedência do gozo do imóvel, mediante o pagamento de uma renda, pelo prazo de cinco anos.
c) Tivessem definido que o valor da renda era de 376,10 euros.
d) Os As. tivessem pago qualquer valor a título de renda ao R. CC.
e) Com a assinatura deste acordo, o R. CC tivesse emitido a favor da A. AA uma declaração unilateral para opção de compra do imóvel, pelo preço de 65.000,00 euros, a exercer até ao 120º mês de duração efectiva do contrato de arrendamento.
f) Os As. tivessem entregue ao R. CC a quantia de 15.000,00 euros e tivessem pago as despesas com a realização da escritura pública.
g) As partes tivessem acordado o prazo máximo de dois anos para a regularização da situação.
h) As partes tivessem acordado que, se não fosse cumprido o acordado, o imóvel poderia ser vendido.
i) A 2ª R. destinasse o imóvel à sua habitação e que pretendesse arrendar o seu imóvel.
j) A 2ª R. tivesse procedido ao pagamento da quantia de 390,00 euros de despesas com a realização da escritura pública.
k) Tivesse sido acordado com quem quer que fosse que o valor da venda de um imóvel à P..., SA seria canalizado para o pagamento de rendas ao R. CC.
O Tribunal da Relação no Acórdão recorrido, ao reapreciar a matéria de facto que havia sido impugnada, decidiu:
«Com a impugnação da matéria de facto os autores pretendem que o tribunal julgue como não provado o nº 32 da matéria assente e que por sua vez julgue como provados as a), b), c), d) e e) dos factos não provados.
Entendemos que o facto nº 32 deve manter-se como provado e deve julgar-se como provado a a) dos factos não provados. Dos depoimentos prestados na audiência a seu respeito é este o juízo que se mostra consistentes. DE facto a autora AA residia no imóvel, onde cuidava das tias.
Assiste razão aos autores/apelantes quanto à prova das alíneas b), c), d) e e) dos factos não provados. Entendemos que os docs. de fls 28, 29 e 30 e fls. 31 correspondente ao contrato de arrendamento entre os autores CC e os autores e a declaração unilateral para opção de compra de imóvel foram subscritos pelo Ré CC. A prova pericial é suficientemente segura para extrairmos esta conclusão, dado o seu grau de muito provável e todo o contexto em que a subscrição dos referidos documentos se realizou e de ser vontade dos autores a “manutenção” do imóvel em questão.
Julgam-se, pois, como provado a), b), c), e e).
A redação da alínea b) julga-se provada nos termos seguintes: A autora celebrou com o 1º Réu um acordo de cedência do gozo do imóvel, mediante o pagamento de uma renda, pelo prazo de cinco anos»
Assim, devemos ter como provados os factos constantes das alíneas a), b), c), d) e e) da factualidade que havia sido dada como não provada em primeira instância, uma vez que é aceite por todos e é o que resulta do conjunto do texto do Acórdão (isto não obstante o Acórdão recorrido, como se pode ver da transcrição que se efectuou, após afirmar Assiste razão aos autores/apelantes quanto à prova das alíneas b), c), d) e e) dos factos não provados apenas conclui Julgam-se, pois, como provado a), b), c), e e).)
III – DA SUBSUNÇÃO – APRECIAÇÃO
Verificados que estão os pressupostos de actuação deste tribunal, corridos os vistos, cumpre decidir.
A) O objecto do recurso é definido pelas conclusões da alegação da Recorrente, artigo 635 do Código de Processo Civil.
As questões concretas a decidir são as seguintes:
1 - O Acórdão é nulo por omissão de pronúncia?
2 - A matéria dada como provada viola o disposto no artigo 674n.º 3 do CPC?
3 - A matéria de facto dada como não provada em primeira instância – correspondentes às alíneas b), c), d) e e) – não podia ser dada como provada pela Relação?
4 - Inexiste qualquer direito de preferência?
5 - Verifica-se a caducidade do direito de preferência?
Vejamos
B) 1. O Acórdão é nulo por omissão de pronúncia?
A Recorrente insurge-se contra a decisão do Tribunal da Relação afirmando que a mesma é nula, uma vez que a Recorrente teria efectuado um pedido alternativo e o Acórdão relativamente às «despesas» sendo omisso e violando, assim, os artigos 608 n.º 2, 615.º, n. º1 d), 666º e 685 do CPC.
Entendemos que não lhe assiste razão.
Na verdade, o pedido formulado pela Ré, ora recorrente, era que «caso assim não se entenda, o que só se admite por hipótese meramente académica, deverá a mesma improceder por inexistência de direitos reais que sustentem a mesma, devendo os Autores pagarem e caucionarem o remanescente da despesa, no valor de € 3524,56».
Ou seja, pretendia a recorrente que, em caso de procedência da acção, os As. fossem ainda condenados a ressarci-la pelas despesas suportadas com a realização da escritura pública e pelo valor do prémio do contrato de seguro celebrado.
Dizemos isto deduzindo do teor da contestação, pois que, como bem salientam os recorridos, não se sabe quais são as «despesas» concretas visadas pela Recorrente, uma vez que o pedido não as especifica.
Afirma a recorrente que esse pedido «sempre seria desnecessário atendendo para efeitos do art.1410º, n.º 1, o preço «é todo o sacrifício patrimonial que o adquirente suportou como consequência necessária da aquisição feita e que aproveita ao preferente o preço em sentido técnico e restrito, (…) e ainda (…) a sisa paga, as despesas da escritura e as do registo quando obrigatório” (Galvão Telles, CJ, 1984, 1.º-5 e ss.; também B. Lopes, Compra e Venda, 367).
Ora, o Acórdão inicial efectivamente nada disse sobre tal pedido. Porém, no Acórdão subsequente (Acórdão de 12 de Julho de 2023) o Tribunal pronunciou-se concretamente sobre essa questão afirmando «As despesas com escritura e outras são da responsabilidade de quem violou o direito de preferência e não do titular do direito de preferência (preferente)»
Bem ou mal, não importa agora apreciar, o Tribunal conheceu da questão não aderindo ao peticionado pela Recorrente.
Refira-se que, como bem salientam os recorridos, não se sabe quais são as «despesas» uma vez que o pedido não as especifica
O Acórdão conheceu das questões que lhe foram colocadas não se verificando qualquer omissão de pronúncia, pelo que não ocorreu qualquer violação dos artigos 608 n.º 2, 615.º, n. º1 d), 666º e 685 do CPC, não se verificando a imputada nulidade.
Improcede, assim, a primeira questão.
B) 2. Resolvida a primeira questão vejamos a 2 e 3 questões em conjunto:
A matéria dada como provada viola o disposto no artigo 674 n.º 3 do CPC?
A matéria de facto dada como não provada em primeira instância – correspondentes às alíneas b), c), d) e e) – não podia ser dada como provada pela Relação?
A recorrente insurge-se contra o facto de a Relação ter alterado a matéria de facto que foi dada como provada em primeira instância, nos termos que melhor descrevemos supra.
Ou seja, o Tribunal da Relação (ao contrário do que era peticionado na apelação) manteve como Provado o facto n.º 32 e alterou (como era peticionado) para Provados os factos das alíneas a), b), c), d) e e) da factualidade Não Provada.
Sabemos que o STJ, como Tribunal de revista que é, em regra apenas conhece das questões de direito (artigo 682 n.º 1 do CPC).
Os casos excepcionais em que o Supremo tanto aprecia a matéria de facto como de direito estão previstos no artigo 674 n.º 3 do CPC que dispõe «o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não pode ser objecto de recurso, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova».
Ou seja, só é admissível o recurso de revista com fundamento no erro na fixação da matéria de facto bem como no erro na apreciação da prova se a Relação tiver dado como provado um facto sem que tenha sido oferecida a prova que, de acordo com a lei, fosse indispensável para se provar a sua existência ou quando a Relação tenha violado normas expressas que regulem a força probatória dos diversos meios de prova admitidos no nosso sistema jurídico.
O Supremo não pode verificar se os factos existem ou não, como igualmente não pode dizer se a convicção formada pela Relação para dar como provada a matéria de facto é a correcta ou não.
O Supremo Tribunal de Justiça limita a sua actuação à verificação da legalidade do modo como a factualidade, provada e não provada, foi fixada.
No presente recurso a Recorrente pretende que o facto dado como provado sob o n.º 32 «Os As. não residem no imóvel em questão» viola disposição expressa pois que «resulta da Petição Inicial (PI), na própria identificação das partes, que “AA e marido BB, residentes na Rua ..., nº 40, ...”!» e «Tal facto não foi contestado por nenhuma das partes podendo configurar – e configura – uma confissão nos termos do artº 365 nº1do Código Civil».
Acresce que, segundo a recorrente, «O número 40 da Rua ... está ainda inscrita no formulário CITIUS e na Notificação Judicial Avulsa que a Recorrida efectivamente recebeu. Está igualmente na procuração forense outorgada a favor dos seus Mandatários, que configura nos termos do art. 373 nº1 do CC documento particular e como tal faz prova plena quanto às declarações nela contidas, art. 376 do mesmo código» e a «aludida morada figura ainda no auto de notícia/participação, junta pela Requerente sob o documento nº 6 da sua contestação para a qual se remete» sendo que «Tal documento embora autêntico, uma vez que foi emanado por autoridade judiciária, vide art.º 362 e 363 do CC e como tal fará prova plena dos factos nele elencados, nos termos do art.º371 do CC, também consubstancia uma confissão, atendendo que é a recorrida que se identifica perante a PSP e declara, afiançando, residir naquela morada».
Entendemos que não assiste qualquer razão à recorrente.
Desde logo não indica qual a norma legal que foi violada e que impunha que o facto dado como provado fosse dado como não provado.
Não é pelo facto de no citius estar determinada morada que indica que a parte aí resida efectivamente. Apenas que escolheu essa morada para receber as notificações. E pode tê-lo feito pelas mais variadas razões.
O mesmo se diga para a procuração ao Mandatário.
A recorrente salienta o facto de na participação policial figurar também essa morada.
Qual o valor deste documento?
Os documentos escritos podem ser autênticos ou particulares (art. 363 n.º 1 do CC), sendo autênticos “os documentos exarados, com as formalidades legais, pelas autoridades públicas nos limites da sua competência ou, dentro do círculo de actividade que lhe é atribuído, pelo notário ou outro oficial público provido de fé pública: todos os outros documentos são particulares” (art. 363 n.º 2 do CC ).
“O documento só é autêntico quando a autoridade ou oficial público que o exara for competente, em razão da matéria e do lugar, e não estiver legalmente impedido de o lavrar”, n.º 1 do art. 369 do CC.
E, nos termos do n.º 1 do artigo 371 do CC, “os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que nele são atestados com base nas percepções da entidade documentadora; os meros juízos pessoais do documentador só valem como elementos sujeitos à livre apreciação do julgador”.
Em causa está um auto de notícia/participação, junta pela Requerente sob o documento nº 6, elaborada por um agente da PSP no exercício das suas funções.
Será que tal documento exarado por um agente da PSP, no exercício das suas competências constitui um documento autêntico?
Relativamente a uma participação policial de um acidente de viação, elaborada por um soldado da GNR o Prof. Vaz Serra afirma “O documento em causa (Participação do Acidente de Viação), é um documento testemunhal, na medida em que o documentador (soldado da GNR) se limita a atestar um facto, a informar acerca de um acontecimento que ocorreu”, Vaz Serra, “Provas”, BMJ 111, págs. 123 e 133.
Acrescenta o mesmo Autor que “A força probatória plena desse documento limita-se aos factos praticados pelo documentador e por ele atestados. E prova ainda plenamente os factos atestados que se passaram na sua presença. Todavia, a sinceridade desses factos ou a sua validade ou eficácia jurídica são excluídos do alcance da prova plena do documento, pois disso não podia o documentador aperceber-se”.
Ora se a participação policial de um acidente de viação constitui apenas um acto em que o agente de autoridade participa a ocorrência de um facto – o acidente – facto esse que não presenciou, tomando nota dos intervenientes e das eventuais testemunhas do mesmo, o mesmo sucede com o auto de notícia/policial em causa nos presentes autos.
Afigura-se-nos que, pela sua natureza, tal participação constitui documento autêntico.
Todavia, apesar de constituir um documento autêntico, não faz prova plena do seu conteúdo, ou seja não faz prova plena quanto à veracidade ou à existência da sua materialidade.
A participação policial sendo um documento autêntico, apenas faz prova dos factos que foram efectivamente praticados pela autoridade que o elaborou, isto é só faz prova plena quanto aos factos que refere como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que nele são atestados com base nas percepções da entidade documentadora.
Ou seja, só faz prova plena quanto aos factos que efectivamente foram praticados, percepcionados directamente pela entidade documentadora.
E do documento em causa não resulta que os factos que a Recorrente pretende ver impugnados tenham sido efectivamente percepcionados pelo agente da PSP que elaborou tal participação.
Acresce que apesar a participação policial fazer prova quanto aos factos que ocorreram na presença do agente isso não significa que a materialidade desses factos também esteja plenamente provada.
Na verdade, se os documentos autênticos contêm em si mesmos uma presunção de verdade dos factos que relatam, ou seja, dos factos que nele constam, o certo é que não estamos perante uma presunção juris et de jure.
É sempre admissível a prova em contrário desses factos.
E para o Tribunal recorrido, para as instâncias, essa tal prova foi efectivamente realizada tendo o Tribunal a quo fundamentado devidamente a sua convicção indicando a prova que o levou àquela conclusão.
Não há, deste modo qualquer violação do disposto no artigo 674 n.º 3 do CPC, não podendo este Supremo alterar o facto do artigo 32 da matéria provada.
Como de igual modo e pelo que já se deixou dito, não pode o Supremo alterar a matéria de facto provada, muito concretamente as alíneas que a Relação considerou provadas e que a primeira instância considerou não provadas.
Não há razões que imponham a intervenção do Supremo, uma vez que não se verificam os pressupostos do citado artigo 674 n.º 3 do CPC.
Aliás, no recurso não estão problematizados quaisquer destes casos, nem eles se verificam.
Daí que deva improceder esta questão.
B) 3. Analisemos agora a terceira questão: Inexiste qualquer direito de preferência?
A primeira instância não reconheceu o direito de preferência invocado pelos Autores pois que não lhes reconheceu a qualidade de arrendatários.
E se não eram arrendatários, não teriam qualquer direito legal de preferência, pelo que não tinha o 1º R. de os notificar para o que quer que fosse ou dar-lhes conhecimento da venda a realizar.
Todavia a Relação alterou a matéria de facto e deu como Provada a matéria que constava das alíneas a) a e) da factualidade que a primeira instância havia considerado não provada.
A factualidade provada a considerar em ambas as instâncias foi diferente.
E como se viu supra a matéria fixada pela Relação não pode ser alterada.
E sendo os autores arrendatários, bem andou o Acórdão recorrido em considerar que «nos termos do nº 1, alínea a), do art. 1091º do CC -na redação da Lei 6/2006- gozam do direito de preferência na compra e venda do local arrendado há mais de três anos, o qual deve ser exercido nos termos do nº 4 deste artigo que remete, com as necessárias adaptações, para o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º do mesmo código».
Na verdade, estando provado que havia um contrato de arrendamento entre o Réu CC e a Autora, aqui Recorrida AA, esta como arrendatária teria direito de preferência no caso daquele vender o prédio arrendado.
O Réu CC não podia vender o arrendado sem permitir à inquilina, a Autora, aqui Recorrida AA o exercício do direito de preferência.
Dúvidas não restam, pois, em como assiste à Autora AA o direito de preferência na venda do arrendado, sendo obrigação do Réu CC comunicar-lhe o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato, em cumprimento do artº 416º do C.C. para que remete o citado artº 1091º nº 4 do C. C.
Ora, consta da factualidade provada – facto constante do ponto 22 da factualidade provada – que o Réu CC não cumpriu com essa obrigação (consta do ponto 22 «o 1º R. não comunicou aos AA. a intenção de vender o imóvel à 2ª R., pelo preço de 75.000,00 euros»).
Por isso, ao contrário do que pretende a Recorrente, não está afastado o direito preferencial contratual (no caso direito de preferência do arrendatário).
Assim, sem necessidade de maiores considerações, improcede também esta questão.
B) 4. Resta decidir a última questão: Verifica-se a caducidade do direito de preferência?
A decisão da primeira instância entendeu que «tal como alegado pela R. DD, estava, à data da propositura desta acção, caduco o direito de o exercer, se este existisse. Com efeito, tendo a A. tomado conhecimento da venda realizada e dos termos em que o foi no dia 05/07/2016, estava já esgotado o prazo de 6 meses, previsto no art. 1410, nº1, ex vi art. 1091º, nº4, ambos do C. Civil, quando, em 06/02/2017, propôs a presente acção.
Assim, ainda que existisse o direito de preferência, este havia caducado, tendo a 2ª R. excepcionado validamente a caducidade daquele direito».
Por sua vez o Acórdão recorrido entendeu que, apesar do facto que consta do artigo 27 da factualidade provada, ou seja, «No dia seguinte, 05/07/2016, a 2ª R. deslocou-se ao imóvel e comunicou à A. que o havia adquirido por compra efectuada na véspera, ao 1º R., pelo preço de 75.000,00 euros», este conhecimento não seria suficiente para a Autora exercer o seu direito.
Afirma «O titular do direito de preferência deve ter conhecimento de todos os elementos essenciais do negócio de acordo com o disposto no artº 416º do CC. Estes elementos são as cláusulas essenciais do contrato, o preço, as condições de pagamento e a data de celebração do respetivo contrato, e todos os elementos que possam influenciar a decisão do direito de preferir»
A razão está do lado do Tribunal da Relação.
O facto constante do ponto 27 - No dia seguinte, 05/07/2016, a 2ª R. deslocou-se ao imóvel e comunicou à A. que o havia adquirido por compra efectuada na véspera, ao 1º R., pelo preço de 75.000,00 euros – é manifestamente insuficiente para que os Autores (melhor a Autora) pudesse decidir quanto ao exercício do seu direito de preferência.
Essa comunicação feita em 5/7/2016 foi insuficiente pois não deu a conhecer aos Recorridos os elementos essenciais do contrato de compra e venda celebrado no dia anterior.
E todas as referências que são feitas quanto ao auto policial em nada alteram o que acaba de afirmar remetendo-se para o que se disse supra quanto à validade do auto policial.
O que importa são os factos provados e destes não resulta que em 05-07-2016 tenham sido comunicados todos os elementos essenciais do negócio.
Como bem referem os Recorridos nas suas alegações «foi somente aquando da notificação judicial avulsa, realizada em 5/8/2016, e junta como doc. 36 à p.i. que a Recorrida tomou conhecimento de todos os elementos essenciais da compra e venda realizada entre os RR. CC e a Recorrente, através da leitura da escritura de compra e venda que acompanhou essa notificação».
Deste modo quando, em 06-02-2017, foi instaurada a presente acção estavam os Autores em tempo para exercerem o seu direito de preferência.
Assim, não ocorreu a caducidade do direito dos Autores.
Improcede, desta forma, a última questão.
B) 5. Deste modo podemos concluir que:
1 - Só é admissível o recurso de revista com fundamento no erro na fixação da matéria de facto bem como no erro na apreciação da prova se a Relação tiver dado como provado um facto sem que tenha sido oferecida a prova que, de acordo com a lei, fosse indispensável para se provar a sua existência ou quando a Relação tenha violado normas expressas que regulem a força probatória dos diversos meios de prova admitidos no nosso sistema jurídico.
2 - A participação policial sendo um documento autêntico, apenas faz prova dos factos que foram efectivamente praticados pela autoridade que o elaborou, isto é só faz prova plena quanto aos factos que refere como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que nele são atestados com base nas percepções da entidade documentadora.
3 - Estando provado que havia um contrato de arrendamento entre o Réu C e a Autora M, esta como arrendatária teria direito de preferência no caso daquele vender o prédio arrendado, não podendo o Réu C vender o arrendado sem permitir à inquilina, a Autora M o exercício do direito de preferência.
4 - Tendo sido comunicado à A. que o arrendado havia sido vendido pelo preço de 75.000,00 euros, essa comunicação é manifestamente insuficiente para que a Autora pudesse decidir quanto ao exercício do seu direito de preferência, uma vez que não lhe foram comunicados todos os elementos essenciais do negócio
5 - Tendo aquela comunicação sido efectuada em 5/7/2016 e tendo sido realizada em 5/8/2016 uma notificação judicial avulsa, nos termos da qual a Autora tomou conhecimento de todos os elementos essenciais da compra e venda do arrendado, através da leitura da escritura de compra e venda que acompanhou essa notificação, apenas a partir desta última data começa a contar o prazo de caducidade do exercício do direito de preferência do arrendatário (a A.).
Em suma, dúvidas não nos restam em como se impõe a improcedência das questões deduzidas pela Recorrente e, consequentemente, impõe-se a improcedência da presente revista, devendo manter-se o Acórdão recorrido.
III - Decisão
Nos termos expostos acordam os juízes que compõem este Tribunal em julgar improcedente a presente revista e, em consequência, confirmam o Acórdão recorrido.
Custas pela Recorrente.
Lisboa, 11 de Janeiro de 2024
José Sousa Lameira (relator)
Conselheiro Nuno Pinto de Oliveira
Conselheira Maria dos Prazeres Beleza