Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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FRACCIONAMENTO DA PROPRIEDADE RÚSTICA
PRÉDIO CONFINANTE
VENDA DE QUOTA IDEAL
DL 384/88 DE 1988/10/25 ARTIGO 18 N1.
II - Não assiste aos proprietários confinantes o direito de preferência em caso de alienação de parte alíquota de determinado prédio rústico.
III - Se o prédio a que se refere a preferência for vendido, em comum, a mais do que um adquirente, e, se um deles for proprietário confinante, já não é possível exercer o direito de preferência.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
A e mulher vieram propor a presente acção contra:
1. B e mulher;
2. C e mulher;
3. D e mulher;
4. E e mulher; pedindo o reconhecimento do direito de preferência na venda do prédio rústico, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n. 21019, efectuada pelo primeiro casal de Réus aos demais, com fundamento no disposto no artigo 1380 do Código Civil.
Na contestação os Réus, para além de discordarem em parte da versão carreada pelos Autores, sustentam que os segundos e terceiros demandados eram proprietários confinantes do prédio preferendo e suscitaram, ainda, a excepção peremptória de caducidade a pretexto de falta de depósito do preço no prazo legal.
Na réplica, os Autores rebateram a matéria exceptiva e mantiveram a posição anteriormente assumida.
Houve tréplica.
No saneador, julgou-se improcedente a invocada excepção de caducidade.
Deste despacho agravaram os Réus tendo o recurso sido admitido com subidas deferidas.
A culminar o julgamento, foi proferida sentença, onde se julgou a acção improcedente.
Inconformados apelaram os Autores, mas sem êxito, pois a Relação do Porto, através do Acórdão de 19 de Abril de 1999, constante de páginas 178 e seguintes, confirmou a sentença apelada, dispensando-se por isso, de apreciar o recurso de agravo.
Ainda insatisfeitos os Autores recorreram para o Supremo tendo concluído as suas alegações do seguinte modo:
1. Confere o artigo 1380 do Código Civil aos proprietários dos prédios confinantes de área inferior à unidade de cultura o direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja confinante.
2. As razões determinantes deste preceito prendem-se com a necessidade de emparcelamento da propriedade rústica, através da constituição de explorações agrícolas do tipo familiar, da área aproximada à unidade de cultura da região - terrenos de regadio (árvores e hortícolas) e terrenos de sequeiro - fixada pela Portaria n. 202/70 de 21 de Abril de 1970.
3. Esse objectivo - formação de unidades de exploração agrícola do tipo familiar - só é viável pela reunião de parcelas com idêntica natureza e sujeitas a idêntico regime de propriedade e a atribuição desse direito de preferência só tem razão de ser se do seu exercício resultarem unidades agrícolas com carácter duradouro.
4. A formação e consolidação dessas unidades agrícolas só é alcançada em propriedade plena, não sendo viável com a junção de terrenos em regime de propriedade imperfeita, por natureza juridicamente transitória.
5. Por isso o adquirente do prédio agrícola só está sujeito ao direito de preferência prescrito no citado artigo 1380 se não for proprietário confinante em regime de propriedade plena e se o interessado na preferência for proprietário confinante em regime de propriedade plena.
6. De modo que não há lugar ao direito de preferência, se o adquirente é titular de prédio confinante em regime de propriedade plena, uma vez que corresponde ao fim visado pelo artigo 1380 do Código Civil; mas se o adquirente não é confinante ou é confinante, mas em regime de propriedade imperfeita - mero comproprietário ou usufrutuário - nesse caso há lugar a direito de preferência a favor do proprietário confinante em regime de propriedade plena, pois só este e não aquele pode assegurar a formação de explorações agrícolas viáveis e duradouras como quer a lei.
7. Ao julgar, como julgou, não atendeu o Acórdão às razões determinantes do artigo 1380 do Código Civil, violando por isso o espírito deste preceito legal.
8. Deve, assim, dar-se provimento ao recurso, revogando-se o Acórdão recorrido.
Na contra-alegação os Réus sustentam dever manter-se o Acórdão recorrido.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
As instâncias consideraram como provados os seguintes factos:
1- No dia 23 de Setembro de 1993, por escritura lavrada no Primeiro Cartório Notarial de Braga, os 1. Réus venderam aos 2., 3. e 4. Réus pelo preço declarado de 4500000 escudos, o prédio rústico denominado Leira das Simães do Caminho, do Paço ou do Olival, sito no lugar da Rala ou Quintela, da freguesia de Este - S. Mamede, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n. 21019, com a área de 1440 metros quadrados, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 330 - documento de páginas 57 a 59 (alínea A) da esp.).
2- Os Autores são donos de um prédio rústico denominado Leira da Cortinha ao Campo da Casa, sito no lugar do Casal, freguesia Este - S. Mamede, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n. 30794, a favor dos Autores e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1740 - documentos de páginas 7 a 9 (alínea B) da esp.).
3- O prédio dos Autores referido em B, confronta do norte com o referido em H (alínea C) da esp.).
4- Em ambos os prédios se cultivam plantas, exploram o milho, produtos hortícolas, uva, videiras e árvores (alínea D) da esp.).
5- O prédio referido em A confronta do Norte com António Lopes e Sul com os Autores (alínea E) da esp.).
6- No dia 14 de Dezembro de 1992, por escritura lavrada no Primeiro Cartório Notarial de Braga, os 2. e 3. Réus compraram a F e mulher o prédio rústico denominado Leira das Cortinhas ou Simães, sito no lugar da Quintela, da freguesia de S. Mamede d'Este, descrito na Conservatória de Registo Predial sob o n. 36360 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 328 - doc. de folhas 49 a 51 (alínea F) da esp.).
7- A área de nenhum dos prédios confinantes do referido em A) somada à área deste, atinge os dois hectares (alínea G) da esp.).
8- O prédio referido em A) confronta do nascente com o prédio referido em F), (C) da planta de folha 126 e ainda com o prédio assinalado, na mesma planta, com a letra D (resp. ao quesito 1).
9- Implantado no lado nascente do prédio referido em A) existe um carreiro, com cerca de 50 centímetros de largura, que é utilizado há mais de 30 anos pelas pessoas da freguesia para passarem a pé (resp. ao quesito 2).
10- O prédio referido em A), confronta de frente com o prédio de G, assinalado com a letra F na referida planta de folha 126 e com a estrada camarária (resp. aos quesitos 3 e 4).
11- O prédio referido na alínea A) (e também A da planta de folha 126) mede 1790 metros quadrados; o prédio dos Autores referido em B, ( e também B da planta de folha 126) mede 1652 metros quadrados; o prédio dos Réus referido na alínea F) (C, da planta de folha 126) mede 852 metros quadrados e o contiguo a este, assinalado na planta com a letra E, mede 783 metros quadrados; o prédio de G, assinalado com a letra F, na respectiva planta mede 1813 metros quadrados e ainda que o prédio referido na alínea A do rep, digo, que o prédio que confronta do norte com o referido na alínea A; assinalado na referida planta com a letra D mede 246 metros quadrados (resp. ao quesito 5).
Apoiando-se no artigo 1380 do Código Civil, pretende o Autor exercer direito de preferência contra os 2., 3. e 4. Réus, adquirentes do prédio objecto da preferência, prédio esse confinante com o do pretenso preferente.
Segundo o preceito citado, são os seguintes os pressupostos do direito invocado: "a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono do prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante" (Professores Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado III, 2. edição, páginas 270 e seguintes).
O n. 1 do artigo 18 do Decreto-Lei n. 384/88 de 25 de Outubro veio alterar o regime do artigo 1380 do Código Civil, repristinando a primitiva solução da Lei n. 2116 de 15 de Junho de 1962, na medida em que atribuiu o direito de preferência aos proprietários dos terrenos confinantes, ainda que a área destes seja superior à unidade de cultura, mas mantendo, no entanto, os restantes requisitos há pouco indicados, ao remeter, nesta parte, para o mencionado preceito do Código Civil (cfr. sobre este tema: Professor Henrique Mesquita, Direito de Preferência, Parecer, in Colectânea 1991, T. II, páginas 37 e seguintes).
Porém, o único pressuposto da preferência que aqui se questiona é o que exige que o adquirente do prédio visado pelo preferente não seja proprietário confinante.
Esta questão suscita-se por os 2. e 3. Réus - mas não os 4. - já serem efectivamente proprietários de prédio confinante, como resulta da facticidade contida na transcrita alínea F) da especificação.
Mas se assim é, então, em relação a eles, afigura-se prejudicada a possibilidade do Autor exercer o invocado direito de preferência, visto não se verificar, a seu respeito, o pressuposto ora enfocado.
Daqui decorre só poder o Autor exercer o seu direito de preferência contra os 4. Réus - que não são proprietários confinantes - mas isso é impossível, pois estes, irmanados como estão com os outros Réus (2. e 3.), relativamente ao prédio objecto de prolação, num elo de compropriedade, só poderiam ser atingidos, por tal direito, na sua quota ideal sobre aquele prédio.
Efectivamente, na compropriedade, cada um dos consortes tem apenas direito a uma fracção, a uma quota ideal não especificada de um objecto determinado (cfr. por todos: Professor Mota pinto, Compropriedade, in Rev. Dir. Est. Soc., ano XXI, ns. 1 a 4, páginas 95 e seguintes; Professores Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., páginas 344 e seguintes.
Ora, o direito de preferência conferido pelo artigo 1380, conforme claramente deflui dos seus próprios termos - e atentos os fins para que foi instituído - só pode recair sobre um prédio e não sobre uma quota ideal do mesmo.
É, por isso mesmo, que os Professores Pires de Lima e Antunes Varela (ob. cit. página 272), sustentam não assistir aos proprietários confinantes direito de preferência, em caso de alienação de parte alíquota de determinado prédio rústico, quer esse prédio se encontre em regime de compropriedade a um dos consortes transmitir a sua quota a um estranho, que não seja proprietário confinante, quer se encontre numa situação de propriedade plena, tendo o respectivo titular alienado uma quota do seu direito, também a favor de um estranho, que não seja proprietário confinante.
"Em nenhuma destas hipóteses" - escrevem aqueles ilustres civilistas - "deve ser reconhecido o direito de preferência aos proprietários confinantes com o prédio a que respeita a quota alienada. Em primeiro lugar, o artigo 1380, que é uma norma de natureza excepcional, apenas atribui o direito de opção na alienação de todo o prédio, e não na alienação de partes alíquotas. Por outro lado, a preferência na medida em que não proporcionaria a aquisição da propriedade plena do terreno, mas apenas de uma quota ideal, não permitiria alcançar o objectivo que está na base do artigo 1380 que é fomentar a exploração unitária de áreas que atinjam ou se aproximem de unidade de cultura economicamente aconselhável. Acresce que a preferência iria fazer ingressar um estranho na compropriedade, com todos os inconvenientes que normalmente daí decorrem. Encarando a lei com desfavor as situações de comunhão (vide os artigos 1409, 1412) e sabendo-se que mesmo quando estabelecida voluntariamente, constituem uma fonte permanente de conflitos, estranho seria que, através da regra do artigo 1380, se permitisse a aquisição da qualidade de comproprietário, sem o assentimento e até, em regra, contra a vontade dos demais consortes".
Embora um versar directamente as temáticas aqui tratadas, não deixa a doutrina exposta de ter o maior interesse para uma melhor clarificação e aprofundamento das razões e consequente solução aqui adoptada, com destaque para o facto das preferências atribuídas pelo artigo 1380 só poder recair sobre um prédio, no seu todo, e não sobre parte alíquota do mesmo.
Podemos, portanto, concluir que, face às premissas postas, o Autor não pode invocar, no âmbito do artigo 1380, direito de preferência perante todos os adquirentes, estando excluída a possibilidade de o exercer face aos 2. e 3., por já terem a qualidade dos proprietários confinantes.
Os únicos Réus - os 4. - contra quem poderia fazer a preferência, por não serem já proprietários confinantes, tem apenas uma quota do prédio objecto de opção, e essa, como se explicou, não pode ser objecto de tal direito.
Efectivamente o direito de preferência conferido pelo mandamento legal em apreço só pode recair sobre o prédio no seu todo - e não sobre parte alíquota do mesmo - e isso não é possível, pelas razões aduzidas, no caso sub judice.
O esquema lógico sobre que assenta o raciocínio que conduz ao estabelecimento desta conclusão afigura-se-nos irrepreensível face aos princípios chamados à colação, e, por isso, não pode ceder a razões que se perdem com a necessidade de emparcelamento da propriedade rústica, pois isso equivaleria a prinscindir de um dos pressupostos fundamentos do direito invocado, exigidos por lei.
Nestes termos, nega-se a revista, condenando-se os recorrentes nas custas.
Lisboa, 9 de Novembro de 1999.
Machado Soares,
Fernandes de Magalhães,
Tomé de Carvalho.
1. Juízo Tribunal Judicial de Braga - P. 214/94.
Tribunal da Relação do Porto - P. 209/99 - 5. Secção.