| 2029/18.3T8LRA.C1.S1 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
CONFISSÃO JUDICIAL
DECLARAÇÃO CONFESSÓRIA
REDUÇÃO A ESCRITO
I. Para que seja atribuída força probatória plena à confissão judicial obtida através de depoimento de parte é necessário que a declaração confessória seja reduzida a escrito, ficando registada na ata da audiência judicial, nos termos do art. 463º do CPC.
II. Esta exigência considera-se satisfeita se, na ocasião em que foi prestado o depoimento de parte, o juiz deixou consignado na ata o teor da declaração com valor confessório, sem que algum dos presentes, incluindo o mandatário judicial da parte, tenha suscitado qualquer objeção quanto ao conteúdo do que ficou registado.
III. Incidindo o contrato-promessa de compra e venda sobre uma fração autónoma cujas estrutura, área, localização e partes comuns constavam de um projeto de construção que foi apresentado ao promitente-comprador, o cumprimento do contrato de compra e venda exige que o mesmo tenha por objeto a fração identificada em tal projeto dotada das respetivas características essenciais.
IV. A falta de correspondência essencial entre as características físicas da fração autónoma projetada (loja comercial) e aquela que foi construída, designadamente quanto à área, localização e estrutura e quanto à sua conexão com as áreas comuns do espaço comercial mais alargado em que se encontra inserida, determina uma situação de incumprimento definitivo imputável ao promitente-vendedor.
V. Em tais circunstâncias, como efeito da resolução do contrato fundada no incumprimento definitivo por parte do promitente-vendedor, é legítimo ao promitente-comprador exigir dele o dobro do sinal entregue.
I - AA
instaurou ação declarativa com processo comum contra
EUROMARIVA - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, SA, e
MYVILLE - IMOBILIÁRIA, Ldª,
pedindo que:
seja declarado o incumprimento do contrato-promessa celebrado a 22-4-11 com as RR. e o A., por causa incumprimento destas e que sejam condenadas, solidariamente, a pagarem-lhe a quantia de € 120.000,00, correspondente ao dobro do sinal entregue pelo A. e juros de mora à taxa de 4% ao ano desde 1-7-16, até integral pagamento. Subsidiariamente, pretende a condenação das RR. a pagarem-lhe a quantia de € 60.000,00, valor que receberam de sinal, com juros de mora, desde 29-8-11.
Alegou que a prestação devida pelas RR. se tornou impossível, por exclusiva responsabilidade das mesmas, redundando no incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa de compra e venda de uma fração autónoma de um prédio destinada a loja comercial.
A 1ª R. contestou e alegou que não incumpriu o contrato-promessa. Além disso, imputando ao A. esse incumprimento, deduziu pedido reconvencional de condenação do A. a outorgar a escritura pública de compra e venda ou, subsidariamente, que fosse declarado resolvido o contrato-promessa, com perda de todos os valores entregues pelo A. a título de sinal.
A 2ª R. contestou e alegou que depois da outorga do contrato-promessa celebrou com a 1ª R. dois contratos pelos quais deixou de ter qualquer participação no empreendimento imobiliário, tendo dado disso conhecimento ao A. Por isso, se houve alterações ao projeto apresentado aquando da assinatura do contrato-promessa, foram promovidas pela 1ª R., não havendo incumprimento da sua parte.
O A. replicou.
Foi proferida sentença que julgou totalmente improcedente tanto a ação como a reconvenção.
O A. apelou, tendo a Relação revogado a sentença e, julgando a ação parcialmente procedente, condenou cada uma das RR. a pagar ao A. a quantia de € 60.000,00, com juros de mora, desde a citação.
Apenas a R. Euromariva, SA, interpôs recurso de revista em que alegou no essencial que:
No que concerne ao depoimento do seu representante, não podia o acórdão recorrido atribuir às suas declarações força probatória plena, já que para tanto, deveriam ter sido lidas ao declarante para que o mesmo as confirmasse ou as retificasse, o que não se verificou.
Para existir a obrigatoriedade de restituição do sinal em dobro, necessário seria verificar-se incumprimento definitivo da sua parte, sendo que recorrente informou o A. que desde junho de 2016 se encontrava em condições de fazer a escritura, e foi o A. que não facultou os seus elementos e só posteriormente veio alegar desconformidades com o objeto do contrato.
O A. nunca fez qualquer interpelação à R. Euromariva, intimando-o para cumprir a prestação, dentro de prazo razoável, fixado de acordo com as circunstâncias concretas do contrato a celebrar, com a advertência, muito clara, de que a falta da prestação, no prazo estabelecido, a faria incorrer em incumprimento definitivo da obrigação, tal não se verificou. E em momento algum invocou a resolução do contrato-promessa.
O acórdão recorrido errou ao afirmar que a venda da loja não podia ser concretizada, porque a mesma existe noutro sítio, com as características do projeto inicial e só não existe no mesmo lugar, em virtude a alterações necessárias ao projeto e exigidas por imposição das entidades fiscalizadoras, por questões de segurança, conforme resulta do projeto e por imposição da Câmara Municipal,
Verificando-se uma situação de impossibilidade superveniente absoluta da celebração da escritura pública, deveria ter sido declarada a nulidade do contrato, nos termos do art. 401º do CC.
Houve contra-alegações.
Cumpre decidir.
II - Factos provados:
1. Por acordo escrito celebrado a 22-4-11 entre A. e RR., denominado contrato-promessa de compra e venda, as RR. prometeram vender ao A., livre de ónus ou encargos, uma fração autónoma, identificada na planta do empreendimento, o qual se mostra como titulado no processo de obras nº …./2010, emitido pela Câm. Mun. ……….., como fração …., correspondente à loja …., situada no, e, ainda, dois estacionamentos com os nºs … e …., no Piso - 2 no empreendimento denominado Piso 0 de Edifício ……., sito à Av. ……….., freguesia e concelho ………, descrito na CRP sob o nº …..60 e inscrito na matriz respetiva sob o art. nº …...04.
2. Ficou acordado entre A. e RR. que o preço da venda da referida fração seria de € 300.000,00, fração que abrangia a loja e dois estacionamentos, não podendo estes ser vendidos em separado (depois da alteração introduzida pela Relação).
3. Mais acordaram as partes que o preço de € 300.000,00 seria pago da seguinte forma:
- As importâncias entregues faseadamente, a título de sinal, em partes iguais para cada vendedora, seriam descontadas no valor da venda;
- O remanescente do preço, ou seja, a importância restante a liquidar na data da celebração da escritura de compra e venda, com cheque visado;
- Todas as eventuais importâncias entregues pelo aqui A., até à celebração da escritura, teriam a natureza de sinal.
4. Ficou ainda acordado que:
- A escritura seria efetuada até 30 dias após a obtenção da licença de utilização;
- A data da conclusão da construção estaria prevista até setembro de 2012.
- Seriam as RR., como vendedoras, quem procederia à marcação da escritura e notificariam o A., por carta registada com aviso de receção, do dia, hora e local para a sua realização.
5. As RR., no caso de incumprimento a si imputável do contrato-promessa, obrigaram-se a devolver ao A., em dobro, as importâncias recebidas.
6. o A. entregou à R. EUROMARIV A:
a) € 17.000,00 em 21-4-11;
b) € 12.000,00 em 19-8-11;
c) € 1.000,00 em 29-8-11.
7. O A. entregou à R. MYVILLE:
a) € 17.000,00 em 21-4-11;
b) € 12.000,00 em 19-8-11;
c) € 1.000,00 em 29-8-11.
8. A 20-3-17, através de carta registada entregue em mão, o A. interpelou as RR. para procederem à marcação da escritura de compra e venda.
9. Por carta datada de 29-3-17, em resposta à carta do A., a R. Euromariva, informou-o de que, desde junho de 2016, se encontrava em condições de fazer a escritura e que, pelo facto do A. não estar em Portugal, não foi a mesma marcada. Mais solicitava ao A. que informasse da sua disponibilidade para, em 15 dias, se efetivar a escritura de compra e venda e, além do mais, tinha de facultar os seus dados para que se pudesse agendar a escritura.
10. A 31-3-17, e em resposta, o A. informou, além do mais, que:
- Só celebraria a escritura de compra e venda da loja se a mesma tivesse as condições que lhe tinham sido propostas aquando da assinatura do contrato promessa.
- Mais referiu que:
“1º O Sr. BB está a proceder mal ao enviar a carta para fazer a escritura nos próximos 15 dias, pois combinou comigo em ser em meados de junho 2017, aquando da minha próxima viagem a Portugal.
2ª Como sempre se soube, eu encontro-me em Angola a trabalhar, indo regularmente a Portugal.
3º No dia 25 de março do corrente ano, ou seja, há menos de uma semana, estive reunido com o Sr. BB na obra ou imóvel em causa, ficando acordado que, ao fazer-se a escritura, seria no meio de junho de 2017 (por isso não entendo a marcação para os próximos 15 dias)”.
11. Mais evidenciou o A. que as condições prometidas não correspondiam à obra efetuada, porquanto:
“A) Alteração do projeto a entrada para a loja não está conforme projeto.
B) A área da loja (loja 8) que me mostrou não é a que está no contrato de compra e venda 87 m2.
C) A loja não tem montra e vista direta para o corredor principal; o corredor principal de acesso às lojas não está conforme projeto; foi dito pelos vendedores que o supermercado ia ter a entrada pelo corredor das lojas conforme projeto.
D) Também foi dito e consta no projeto que a separação entre o supermercado era em vidro conforme o projeto; não é o que está feito esta em alvenaria”.
12. Na resposta àquela carta, a R. Euromariva referiu que a “loja, perante o contrato inicial, nada se encontra alterado no projeto do contrato-promessa de compra e venda", agendando a escritura para o dia 24-4-17 e solicitando ao A., novamente, todos os seus dados pessoais.
O A. não forneceu os seus dados pessoais.
13. No projeto inicial apresentado e aprovado:
- A área da loja prometida vender era de 87,2 m2 e a loja localiza-se ao fundo do corredor de passagem com acesso pelo espaço comum, confinante o bloco de sanitários projetados, e no lado oposto, a uma das zonas de acesso ao espaço comercial, que se encontra mais afastada da entrada principal.
- Estas zonas de acesso - duas - sendo uma mais perto da saída e outra mais afastada - são desprovidas de paredes de alvenaria, e com uma amplitude visual de 5,30 m (largura do vão), onde está aplicada uma porta de folha dupla de 0,90 m.
- Relativamente à entrada principal, isto é, a entrada com acesso direto da via pública à loja localiza-se do lado direito ao fundo do corredor (parte comum), sendo a última loja, de uma banda de 6 lojas - frações …. a …. (lojas 3 a 8).
- Do lado oposto do corredor (parte comum), existem mais 2 lojas - frações …. e …. (lojas 9 e 10).
- O projeto inicial e aprovado contemplava 10 lojas, sendo 8 com acesso pelo espaço comum, uma com acesso direto pela publica e pelo espaço comum - fração …. (loja 1) - e uma só com acesso pela via pública fração …. (loja 2).
14. A construção do empreendimento encontra-se concluída.
15. No local da loja prometida vender ao A.:
- Foram construídas, em parte, instalações sanitárias.
- O número de lojas com saída direta para o corredor comum passou de 10 para 5, sendo que uma (loja 2) funciona como receção. A fração B deixou de existir passando o espaço a ficar integrado na fração A renomeada para loja 1.
- A circulação comum a todas as lojas do Piso 0 não existe.
- A circulação do público no Piso 0 é independente e autónoma para a loja de maiores dimensões - onde existe um supermercado - e independente e autónoma para as demais lojas.
- Existem duas entradas, independentes, para o Piso 0: uma para o espaço de maior dimensão (supermercado), outra para as restantes lojas.
- Existe uma parede, em alvenaria, a separar o espaço destinado a supermercado e o espaço das restantes lojas.
16. A R. Myville, Ldª, outorgou com a R. Euromariva, S.A.:
- Um contrato de cessão de crédito e transmissão da posição contratual;
- Um contrato-promessa de compra e venda com eficácia real.
- Tendo sido celebrada a competente escritura publica de compra e venda, no dia 5-3-15.
17. O que comunicou pessoalmente ao A., através de carta registada, rececionada em 29-6-17, o mesmo se verificando com a pessoa do seu mandatário, tendo tal facto sido comunicado igualmente por forma escrita.
18. As cinco lojas referidas em 15. têm as áreas brutas, respetivamente de 48,10 m2, 45,35 m2, 54,50 m2 e 61,90 m2 a que acrescem 4,80 m2 de arrumos, para a loja 3 (fração C); loja 4 (fração D) a loja 5 (fração E) e loja 6 (fração F).
III – Decidindo:
1. Antes de prosseguir, interessa fazer o ponto da situação e enunciar as questões que importa apreciar.
1.1. Com fundamento no incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda, o A. pediu a condenação solidária das RR., na sua qualidade de promitentes-vendedoras, no pagamento da quantia de € 120.000,00 e juros de mora, correspondendo aquela ao dobro das prestações que realizou a título de sinal.
Tanto a ação como a reconvenção foram julgadas improcedentes na sentença de 1ª instância, mas no subsequente recurso de apelação que foi interposto pelo A., a Relação revogou a sentença e, com fundamento no incumprimento contratual imputável às RR., condenou cada uma delas, de forma conjunta, no pagamento da quantia de € 60.000,00 e juros, correspondendo ao dobro da quantia que cada uma das RR. recebeu do A., a título de sinal.
Perante este resultado:
a) O A. conformou-se com a condenação conjunta de cada uma das RR. no pagamento da quantia de € 60.000,00 e juros de mora, em lugar da peticionada condenação solidária de ambas as RR. no pagamento da quantia de € 120.000,00;
b) A R. Myville conformou-se com o resultado, tanto assim que não interpôs recurso de revista;
c) A R. Euromariva interpôs recurso de revista em que pede a revogação do acórdão na parte em que foi individualmente condenada no pagamento da quantia de € 60.000 e juros de mora.
Por conseguinte, neste recurso de revista apenas está em apreciação apurar se houve incumprimento do contrato-promessa imputável à R. Euromariva, SA (como decidiu a Relação) ou se esse incumprimento é de imputar exclusivamente ao A. (como pretende a R. recorrente).
1.2. Para o efeito, as questões que emergem das alegações de recurso de revista interposto pela R. Euromariva, SA, são as seguintes:
a) Apreciar se a Relação violou regras de direito probatório material, ao atribuir força probatória plena às declarações prestadas em audiência de julgamento pelo administrador da R. recorrente Euromariva, SA, BB, uma vez que, segundo a R. recorrente, tais declarações não foram exaradas em ata, nem foram lidas ao depoente para sua retificação ou confirmação;
b) Apreciar se a R. recorrente Euromariva incumpriu definitivamente o contrato-promessa de compra e venda;
c) Apreciar se as alterações que foram introduzidas no projeto, alegadamente por imposição externa, determinam uma situação de impossibilidade da prestação determinante da nulidade do contrato-promessa.
2. Quanto à decisão da matéria de facto:
2.1. A R. Euromariva insurge-se contra o acórdão recorrido na parte em que modificou a decisão da matéria de facto quanto ao ponto 2. Invocou a violação de regras de direito probatório formal, na medida em que a atribuição de força probatória plena à declaração confessória emitida pelo seu administrador aquando da prestação do depoimento de parte exigia que ficasse exarada na ata da audiência final e sujeita a confirmação ou retificação por parte do depoente.
2.2. A tal respeito, consta do acórdão da Relação o seguinte:
A. impugna a decisão da matéria de facto, relativamente ao facto não provado 2.1. que pretende que passe a provado, pois o negócio era uno, isto é, na venda da fração estavam incluídos forçosamente os 2 lugares de estacionamento referidos no contrato promessa, o que faz com base no depoimento de parte do representante legal da 1ª R., que transcreveu, na assentada que correspondentemente foi lavrada e na documentação alusiva à propriedade horizontal que indicou (vide conclusões de recurso 7. a 14.).
Analisando, importa realçar que se torna desnecessário ouvir o CD, contendo a gravação do depoimento de parte do representante legal da 1ª R. Euromariva, Sr. BB, pois a assentada que foi lavrada (a fls. 214 v.), nos termos do art. 463º, nº 1, do NCPC, espelha justamente aquilo que o A. transcreveu de tal depoimento, constando da mesma que aquele representante legal referiu que “os dois lugares de estacionamento faziam parte da aquisição da loja não podendo ser adquiridos em separado”.
Desta maneira, estamos perante uma confissão judicial provocada, que desfavorece a 1ª R. e favorece o A., com força probatória plena contra o confitente (arts. 352º, 355º, nº 1 e 2, 356º, nº 2, 358º, nº 1, do CC). Mas só contra a confitente 1ª R., visto que estamos perante um caso de litisconsórcio voluntário (art. 353º, nº 2, 1ª parte do CC).
De sorte, que a 2ª R. Myville, não fica vinculada a tal força probatória plena, embora aquela confissão possa ser apreciada como elemento probatório de apreciação livre, em relação a esta mesma 2ª R., como decorre do disposto no art. 361º do CC. Claro que neste caso, esse único elemento probatório de apreciação livre deixaria fundadas dúvidas direcionadas a tal R.”.
2.3. A questão suscitada pela R. Euromariva não procede, por dois motivos.
O primeiro resulta do facto de que o depoimento de parte prestado através do seu administrador ficou efetivamente assente na ata da audiência final, como o determina o art. 463º, nº 3, do CPC.
Com efeito, analisada a ata correspondente à audiência final, dela consta que o representante da R. Euromariva declarou que “os dois lugares de estacionamento faziam parte da aquisição da loja não podendo ser adquiridos em separado”.
Tal declaração constituía inequivocamente uma declaração confessória, uma vez que se mostrava desfavorável aos interesses da R. Euromariva (art. 352º do CC). Ademais, tal declaração traduz uma confissão provocada, pois decorreu do depoimento de parte que foi prestado pelo representante legal da R. Euromariva (art. 356º, nº 2, do CC).
A confissão judicial e, designadamente, a confissão judicial provocada tem força probatória plena quando seja reduzida a escrito (art. 358º, nº 1, do CC). Mesmo nos casos em que, como agora ocorreu, a declaração confessória tenha sido objeto de gravação, por ser prestada no decurso de audiência de julgamento, nos termos do art. 155º do CPC, apenas lhe poderá ser atribuída força probatória plena se for reduzida a escrito.
Assim o determina o art. 463º do CPC, norma segundo a qual, obtida alguma declaração a que seja atribuído valor confessório, o juiz que preside à audiência deve determinar que fique a constar da respetiva ata a parte do depoimento que tenha tal efeito, sujeitando-a, depois, a confirmação ou retificação por parte do depoente.
É o cumprimento desta formalidade que acautela os interesses das partes e designadamente da parte que presta o depoimento, ao mesmo tempo que permite o posterior controlo em sede de recurso de apelação ou de revista do juízo decisório assente na referida declaração, pro forma a verificar se efetivamente constitui uma declaração com valor confessório e se, ademais, lhe deve ser atribuída e em que termos força probatória plena que impeça que o resultado possa ser desvalorizado a partir da avaliação de outros meios de prova menos fiáveis, como ocorre com a prova testemunhal.
Ora, revela a ata da audiência final, além do mais, o seguinte:
“…
BB (representante legal da R. Euromariva)
Foi advertido de que deverá responder com verdade.
Prestou juramento legal.
O seu depoimento encontra-se gravado em áudio no sistema informático H@bilus Media Studio entre as 10:47 e 11:01 horas.
…
De seguida, o Mº Juiz ordenou que fosse junto ao autos duas plantas, as quais rubricou, e que se fizesse constar a seguinte:
ASSENTADA
O Sr. BB referiu que, os dois lugares de estacionamento faziam parte da aquisição da loja não podendo ser adquiridos em separado;
Que houve alterações entre o projeto à data do contrato de promessa, e a execução final da obra, mas a colocação da loja e área são as mesmas.
…”.
O teor da referida assentada comprova que a declaração que nela ficou exarado correspondeu ao resultado líquido (confessório) do depoimento de parte que foi prestado pelo representante legal da R. Euromariva, preenchendo as referidas exigências legais, tanto mais que, estando presente o Exmº mandatário judicial da R. Euromariva, não foi suscitada qualquer irregularidade a tal respeito
Por conseguinte, atenta a força probatória plena da mencionada declaração confessória, na parte respeitante à R. Euromariva, era legítimo à Relação, a partir desse elemento, modificar o ponto 2. da decisão da matéria de facto, o que leva à improcedência da questão suscitada pela R. recorrente.
2.4. Mas, como se referiu, a improcedência da questão encontra ainda um motivo adicional que decorre da própria motivação da alteração da decisão da matéria de facto.
Com efeito, a Relação explicitou no acórdão recorrido que, independentemente do valor confessório do depoimento de parte, o mesmo resultado se alcançaria a partir de outros elementos e prova.
Refere-se na motivação que:
“Contudo existe outro meio de prova, inequívoco, que afasta qualquer dúvida.
Reporta-se ele ao documento alusivo à propriedade horizontal (junto a fls. 95/102 pela 1ª R., mais concretamente fls. 96) e que é perfeitamente ilustrativo, pois dele consta que a fração prometida vender ao A. é composta por loja e 2 lugares de estacionamento.
Fica, pois, claramente demonstrado que a promessa de venda da dita fração, abrange quanto a esta, loja e estacionamentos, sendo por isso um negócio uno, com um único preço (€ 300.000,00), como o A. defende.
Não havia, assim, propriedade horizontal para os estacionamentos. Não tendo sido, por isso, correta a separação que o julgador operou entre fração/loja e estacionamentos, como objetos mediatos da promessa de venda. Como, aliás, decorre da comparação entre o texto do facto provado 2. e o facto não provado 2.1., e também resulta da sua motivação da decisão da matéria de facto ao expender que “Os factos não provados resultaram de se terem provado factos diferentes, que os impedem, caso do facto descrito em 2.1 já que provou que aquele valor respeitava ao total do objeto do contrato promessa e não apenas daquela fração”.
Daqui se conclui que a Relação encontrou motivos para a modificação da matéria de facto, não apenas a partir do valor confessório do referido depoimento de parte, mas ainda da ponderação de elementos que estavam sujeitos a livre apreciação, ficando afastada, nesta outra perspetiva, a possibilidade de sindicar tal juízo, atento o disposto no nº 3 do art. 674º do CPC.
Por conseguinte, também por este motivo adicional estaria este Supremo Tribunal de Justiça impedido de alterar ou de revogar o que a Relação decidiu a respeito do ponto 2. da decisão da matéria de facto.
3. Quanto ao incumprimento contratual:
3.1. Na sentença de 1ª instância foi considerado que a situação de incumprimento contratual por parte das RR. traduzia uma situação de incumprimento parcial que apenas se refletia na parte referente à loja comercial. Para o efeito considerou o Mº Juiz de 1ª instância que o contrato-promessa de compra e venda abarcava a loja comercial e dois lugares de garagem, sendo que as diferenças estruturais apenas incidiam sobre a loja e não sobre os dois lugares de estacionamento.
Essa solução - tal o seu desajustamento - foi corrigida pela Relação que, ao invés, considerou que não era legítimo cindir o contrato-promessa de compra e venda, uma vez que o que estava em causa era apenas a compra e venda de uma fração autónoma que constituía uma unidade jurídica integrada pela loja comercial e pelos dois espaços de garagem. Por tal motivo, não fazia qualquer sentido a conclusão de que a modificação física da loja determinava simplesmente uma situação de incumprimento parcial do contrato por parte das RR., promitentes-vendedoras.
Concluiu ainda a Relação - corrigindo outra solução que fora assumida na sentença de 1ª instância - que não havia qualquer obstáculo formal a que se considerasse incumprido o contrato-promessa por motivos imputáveis às RR. e que se condenasse cada uma delas no pagamento da indemnização devida.
Na realidade, ainda que o A. não tivesse formulado explicitamente o pedido de declaração de resolução do contrato-promessa, esse efeito resultava implícito da invocação do incumprimento definitivo que imputava a ambas as RR. e da formulação do pedido de condenação solidária na devolução do dobro do sinal prestado.
Estes dois aspetos ficaram sanados, tanto assim que não foram questionados pela recorrente Euromariva, SA, que tão só impugna a existência de uma situação de incumprimento contratual da sua parte, já que se prontificou a outorgar a escritura pública de compra e venda e interpelou o A. para esse efeito.
Considera a recorrente que o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda é de imputar exclusivamente ao A., uma vez que o mesmo se desinteressou da conclusão do contrato prometido. Considera também, noutra vertente – a da impossibilidade objetiva de cumprimento - ainda que as alterações que foram introduzidas no projeto de construção inicial foram impostas pela entidade municipal, de modo que se verificaria, nesta perspetiva, uma situação de impossibilidade de cumprimento determinante da nulidade do contrato-promessa, nos termos do art. 401º do CC.
3.2. Contrariando o alegado pela R. Euromariva, a matéria de facto provada não suscita qualquer dúvida quanto à afirmação de que o incumprimento contratual é exclusivamente imputável às RR.:
Basta comparar as características da fração autónoma que constavam do contrato-promessa, associado ao projeto de construção, com aquelas que apresenta depois de concluído o projeto urbanístico.
a) Características da fração autónoma que estava assinalada no projeto de construção com base no qual o contrato-promessa foi outorgado:
- No projeto inicial apresentado e aprovado, a área da loja prometida vender era de 87,2 m2 e a loja localizava-se ao fundo do corredor de passagem com acesso pelo espaço comum, confinante o bloco de sanitários projetados, e no lado oposto, a uma das zonas de acesso ao espaço comercial, que se encontrava mais afastada da entrada principal.
- Estas duas zonas de acesso, uma mais perto da saída e outra mais afastada, eram desprovidas de paredes de alvenaria e tinham uma amplitude visual de 5,30 m (largura do vão), onde estaria aplicada uma porta de folha dupla de 0,90 m.
- Relativamente à entrada principal, isto é, à entrada com acesso direto da via pública à loja, localizava-se do lado direito ao fundo do corredor (parte comum), sendo a última loja, de uma banda de 6 lojas - frações C a H (lojas 3 a 8). E do lado oposto do corredor (parte comum), existiam mais 2 lojas - frações I e J (lojas 9 e 10).
- O projeto inicial e aprovado contemplava 10 lojas, sendo 8 com acesso pelo espaço comum, uma com acesso direto pela via pública e pelo espaço comum - fração 00A (loja 1) - e uma só com acesso pela via pública fração 000B (loja 2).
b) Características da fração autónoma que foi construída e que a R. Euromariva, SA, pretenderia vender ao A.:
- No local da loja prometida vender ao A. foram construídas, em parte, instalações sanitárias.
- O número de lojas com saída direta para o corredor comum passou de 10 para 5, sendo que uma - loja 2 - funciona como receção. A fração B deixou de existir passando o espaço a ficar integrado na fração A renomeada para loja 1.
- A circulação comum a todas as lojas do piso zero não existe.
- A circulação do público no piso zero é independente e autónoma para a loja de maiores dimensões - onde existe um supermercado - e independente e autónoma para as demais lojas.
- Existem duas entradas, independentes, para o piso zero: uma para o espaço de maior dimensão (supermercado), outra para as restantes lojas.
- Existe uma parede, em alvenaria, a separar o espaço destinado a supermercado e o espaço das restantes lojas.
3.3. Refere-se no acórdão da Relação, resumindo o que emerge da decisão da matéria de facto, que:
Resulta dos factos provados que, tal como descrita no contrato-promessa, a loja prometida era descrita como fração H, correspondente à loja 8 situada no piso 0.
Resulta, também (facto provado 13.), que esta loja apresentava, segundo o projeto, as seguintes características identificadoras:
- tinha uma área de 87,2 m2 e situava-se no piso 0, relativamente à entrada principal, do lado direito ao fundo do corredor (parte comum), sendo a última loja;
- inseria-se num conjunto de outras lojas, 10 lojas, sendo 8 com acesso pelo espaço comum, uma com acesso direto pela publica e pelo espaço comum e uma só com acesso pela via pública;
- localiza-se ao fundo do corredor de passagem com acesso pelo espaço comum, confinante o bloco de sanitários projetados, e no lado oposto, a uma das zonas de acesso ao espaço comercial, que se encontra mais afastada da entrada principal;
- estas zonas de acesso - duas - sendo uma mais perto da saída e outra mais afastada – são desprovidas de paredes de alvenaria, e com uma amplitude visual de 5,30m (largura do vão), onde está aplicada uma porta de folha dupla de 0,90m.
Mas, com respeito, ao que se encontra construído (facto 15.):
- o número de lojas que com saída direta para o corredor comum passou de 10 para 5, sendo que uma Loja 2 - funciona como receção;
- no local da loja prometida vender foram construídas, em parte, instalações sanitárias;
- a circulação comum a todas as lojas do piso zero não existe;
- a circulação do público no piso zero é independente e autónoma para a loja de maiores dimensões - onde existe um supermercado - e independente e autónoma para as demais lojas;
- existem duas entradas, independentes, para o piso zero, uma para o espaço de maior dimensão (supermercado), outra para as restantes lojas; existe uma parede, em alvenaria, a separar o espaço destinado a supermercado e o espaço das restantes lojas.
Igualmente resulta da planta final que não existem lojas com área igual à prometida vender. Mas existe uma loja que se localiza, como a prometida vender, à direita, ao fundo do corredor de passagem com acesso pelo espaço comum, confinante o bloco de sanitários projetados.
Provou-se que (facto 18.) esta loja tem 61,90 m2 de área bruta a que acrescem 4,80 m2 de arrumos, e é designada como loja 6 (fração F).
Provou-se, ainda, para além do supra referido, que as características envolventes à referida loja também se alteraram: a circulação comum a todas as lojas do piso zero não existe; a circulação do público no piso zero é independente e autónoma para a loja de maiores dimensões - onde existe um supermercado - e independente e autónoma para as demais lojas; existem duas entradas, independentes, para o piso zero, uma para o espaço de maior dimensão (supermercado), outra para as restantes lojas e existe agora uma parede, em alvenaria, a separar o espaço destinado a supermercado e o espaço das restantes lojas.
De modo que, objetivamente, se pode concluir que a loja prometida vender, com as características do projeto inicial - área e envolvência - já não existe”.
3.4. Resulta claro que existe uma diferença substancial entre as características estruturais da loja que estavam assinaladas no projeto de construção exibido ao A. aquando da outorga do contrato-promessa e aquelas que apresenta depois da conclusão do projeto imobiliário.
Tratava-se de uma fração correspondente a uma loja situada num espaço comercial mais alargado, sendo que as alterações que foram introduzidas modificaram substancialmente as suas características, não apenas por causa da substituição de uma frente envidraçada por uma parede em alvenaria (alteração que anulou a visibilidade do exterior ou para o exterior tão importante nestes casos), como ainda pelo facto de ter deixado de existir um espaço de circulação comum a todas as lojas e de terem sido autonomizadas as entradas da via pública, uma para as lojas de maiores dimensões (facto ainda mais importante, atentas as modificações referentes à atração de clientela tão importante nestes espaços comerciais comuns) e outra para as lojas de dimensão mais reduzida, como a prometida vender.
Estamos perante alterações objetivas e relevantes, tendo em consideração o que foi contratado que ocorreram por circunstâncias que são desconhecidas, sem que de modo algum o resultado possa ser imputada ao A., sendo exclusivamente imputável às RR.
Afinal, aquilo que as RR. pretenderiam cumprir, através da outorga do contrato de compra e venda, não tinha correspondência com o que fora previsto no contrato-promessa, não podendo concluir-se, pois, que estivessem em condições de outorgar a escritura pública correspondente ao objeto do contrato-promessa de compra e venda.
3.5. Perante estas circunstâncias, tornou-se legítima a recusa do A. de outorgar o contrato de compra e venda.
Com efeito, o contrato que as RR. pretendiam outorgar com o A. deixou de ter qualquer correspondência, a não ser nominativa, com aquele que se haviam comprometido a executar. A loja cuja compra e venda ficou prevista no contrato-promessa pura e simplesmente não existe no edifício que foi concluído, não se vendo, aliás, qualquer possibilidade – que também não foi enunciada pelas RR. - de estas satisfazerem o compromisso que assumiram perante o A.
Constata-se, pois, uma situação de impossibilidade superveniente da prestação exclusivamente imputável às RR., nos termos dos arts. 801º do CC, não tendo sido lidida a presunção de culpa que emerge do art. 799º do CC.
Tal situação gera para o A., por um lado, o direito de obter a resolução do contrato e, por outro, o direito de obter de cada uma das RR. (condenação já definitivamente alcançada quanto à R. Myville, Ldª) o pagamento da indemnização correspondente ao dobro da quantia que o A. lhes entregou a título de sinal (art. 442º, nº 2).
3.6. Neste contexto, compreende-se que, depois de o A. ter sido solicitado a apresentar os seus dados pessoais para efeito de marcação da escritura pública de compra e venda, se tenha recusado a fazê-lo ou sequer a comparecer no cartório notarial, na medida em que o que as RR. pretendiam cumprir não correspondia objetivamente ao que constava do contrato-promessa.
Por outro lado, o A. não estava onerado com a declaração de resolução do contrato por via extrajudicial na ocasião em que foi confrontado com a situação de incumprimento (ainda que esta fosse permitida em face do disposto no art. 436º, nº 1, do CC), na medida em que tal efeito podia ser alcançado, como veio a ocorrer, através da instauração da presente ação visando obter a condenação das RR. no pagamento da indemnização devida pelo incumprimento definitivo do contrato.
Por fim, dando resposta a outro argumento que foi exposto pela R. recorrente, não faz qualquer sentido alegar a sua exoneração de qualquer responsabilidade por causa de eventuais imposições administrativas relativamente ao edificado, uma vez que, para além de não se terem apurado os motivos que determinaram uma alteração tão profunda no projeto urbanístico - levando a uma modificação estrutural da fração e das partes comuns que a serviam, em conjugação com as demais frações que iriam ser implantadas num espaço de natureza comercial - o risco contratual corria por conta das RR., pois foram estas que se comprometeram a outorgar a compra e venda de uma fração com as características que a mesma apresentava no projeto que ao A. foi apresentado.
IV – Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedente a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
Custas da revista a cargo da R. Euromariva, SA.
Nos termos do art. 15º-A do DL nº 10-A, de 13-3, aditado pelo DL nº 20/20, de 1-5, declaro que o presente acórdão tem o voto de conformidade dos restantes juízes que compõem este coletivo.
Notifique.
Lisboa, 13-4-21
Abrantes Geraldes (relator)
Tomé Gomes
Maria da Graça Trigo