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NULIDADE
CONSTRUÇÃO CLANDESTINA
II - É possível o contrato promessa de compra e venda apenas daquele terreno, entendendo-se a referência às construções, que se reconhece não poderem ser objecto de contrato definitivo, como uma mera caracterização de um objecto de compra e venda.
"A" e B moveram a presente acção ordinária contra C e D, pedindo que:
seja reconhecido o direito dos autores à resolução do contrato promessa de compra e venda, exercido através da carta registada com aviso de recepção, em 05.02.01;
bem como o seu direito a fazerem sua a quantia de 7.30.000$00, que lhes foi entregue pelos réus a título de sinal;
sejam os réus condenados a entregar aos autores, livres e devolutos de pessoas e bens, a parcela de terreno correspondente aos 363,5/106000 avos indivisos, ou ao futuro lote n° 866, bem como a moradia e garagem aí existentes;
sejam os réus condenados a pagar aos autores uma indemnização no montante de 300.000$00, correspondente ao rendimento que os imóveis da propriedade dos autores lhes proporcionariam se estivessem na sua posse, à qual deve acrescer o valor mensal de 100.000$00, desde Julho de 2001 inclusive, até à data da entrega dos referidos imóveis.
Os réus apresentaram contestação a que os autores replicaram.
O processo seguiu os seus trâmites e, feito o julgamento, foi proferida sentença em que os réus foram absolvidos do pedido.
Apelaram os autores, tendo obtido parcial provimento do recurso. Neste julgou-se nulo o contrato promessa, por impossibilidade objectiva do seu cumprimento, condenando-se cada uma das partes a restituir tudo o que houvesse recebido da outra, excepto os frutos da coisa utilizada pelos réus, devendo estes continuar a pagá-los aos autores, no montante de € 498,80, por mês, desde a citação, até a entrega efectiva do imóvel.
Recorrem agora os réus, os quais, nas suas alegações de recurso, apresentam as seguintes conclusões:
1 - É nulo o acórdão recorrido por não especificar, nos termos do art° 668° n° 1 alínea b) do C. P. Civil, os fundamentos de facto e de direito que justificam a existência de invalidades que conduzem à nulidade da sentença do juiz a quo.
2 - E ainda porque os fundamentos estão em oposição com a decisão, nos termos da alínea e) do n° 1 do referido 668°, ao decidir que parte dos valores pagos como forma de pagamento do preço - 60.000$00/mês - não devem ser restituídos aos réus, apesar de declarar nulo o contrato promessa de compra e venda e terem entendido que a posse de imóveis por parte dos réus era de boa fé.
3 - Pelo senhor juiz a quo foi declarado que o contrato promessa de compra e venda lavrado entre os autores e réus é válido de acordo com a uniformidade da jurisprudência vigente, conforme acórdãos referidos na própria sentença.
4 - O alvará, que ainda não foi emitido e registado, deve ser obtido pelos autores, conforme acórdão do STJ de 20.02.92, proferido no processo n° 080467.
5 - Os réus não puderam marcar a escritura pública, por não se ter verificado a condição futura e incerta que era a emissão e registo do alvará.
6 - O contrato promessa celebrado entre autores e réus é válido porque pode ser cumprido, logo que seja emitido o alvará de loteamento.
7 - Os réus continuam a cumprir o contrato promessa, pagando mensalmente a quantia correspondente aos 60.000$00, que é uma das formas de pagamento previstas no contrato promessa em causa.
8 - Porque os réus estão e sempre estiveram de boa fé, não devem e não podem ser condenados no pagamento, a título de frutos, da quantia de 60.000$00, posteriormente aumentada para 100.000$00 mensais, aos autores.
9 - Resta concluir que os réus têm cumprido o contrato promessa, pagando mensalmente os valores acordados e esperam acabar de cumprir o mesmo, logo que tenha sido emitido e registado o alvará.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
II
Nos termos do art° 713° n° 6 do C. P. Civil, consigna-se a matéria de facto dada por assente pelas instâncias, remetendo para o que consta de fls.176 a 177.
III
Apreciando
1. Das irregularidades processuais;
Referem os recorrentes que é nulo o acórdão em causa, porque não especificou os fundamentos que o levaram a considerar ferida de nulidade a sentença de 1ª instância.
Ora, em nenhuma parte da decisão vemos que tenha sido considerada tal nulidade.
Eventualmente, expressaram-se mal os réus, querendo significar, de acordo com a sua alegação de fls 191, que o acórdão não especificou os fundamentos de facto e de direito que justificaram a sua condenação em 2ª instância.
Mas ainda que fosse legítimo ignorar a letra das conclusões, sempre se diria que é jurisprudência firme a de que só a ausência absoluta de fundamentação é que integra a nulidade da alínea b) do nº1 do art. 668° do C. P. Civil. E a verdade é que, a fls, 181, há fundamentação para a dita condenação, quando se decide pela nulidade do contrato promessa e se diz que, em consequência, de acordo com determinadas que são citadas, os réus devem prestar determinados montantes.
Por outro lado, os recorrentes invocam também a nulidade da alínea c) do mesmo preceito, dado entenderem que há oposição entre o ter-se considerado que os réus eram possuidores de boa fé e o concluir-se que parte dos valores por eles pagos não lhes deveriam ser restituídos.
É, igualmente, jurisprudência firme a de que a oposição em questão consiste numa deficiência lógica no raciocínio que fundamenta a decisão e não num erro de direito.
Não há no decidido qualquer incongruência ou ilogismo. Trata-se apenas duma consideração jurídica.
Nesta parte improcedem as conclusões do recurso.
2. Da validade do contrato promessa
Entendeu a Relação que o contrato promessa de compra e venda era nulo, porque o seu objecto não se configurava como possível.
Com efeito, os contraentes prometeram comprar e vender um terreno e as construções nele implantadas, sendo que o terreno não possui o competente alvará e as construções são clandestinas.
A primeira vista estes factos não são óbice à viabilidade da promessa, que é exequível e portanto de objecto possível. Em abstracto nada impede que o terreno venha a ser loteado e que as construções acabem por ser legalizadas. Só perante a demonstração em concreto de que o direito do urbanismo obstava ao loteamento do terreno e à legalização das respectivas construções, é que a promessa tinha objecto impossível - cf. AC STJ de 08.10.02 Sumários 2002 285 -.
Assim não acontecendo, o contrário seria válido, tendo um objecto que, apesar de só ser possível no futuro, seria legalmente admissível.
A questão, porém, é saber qual é o verdadeiro objecto do contrato. E aqui a vontade das partes dá a impressão de ser contraditória, na medida em que, no mesmo instrumento, dão o dito por não dito. E se houver obscuridade do objecto do contrato, será por aí que advirá a sua nulidade.
As partes prometem vender e comprar as construções e, simultaneamente, reconhecem que o não podem fazer, com o que, desde logo, reduzem o negócio à promessa de compra e venda do terreno.
A interpretação do acordado, que implica a consideração de que as partes não quiseram coisas absurdas, só pode ser a de que, independentemente da regularização daquilo que foi construído no terreno, a promessa tem por objecto este terreno. No entanto, ao celebrarem o negócio, não ignoram a vivenda e a garagem nele implantadas, embora estas não tenham existência jurídica, reconhecendo que, aquando da sua legalização, serão os réus, na qualidade de proprietários do terreno que beneficiarão dos edifícios nele erigidos.
Em relação a tais obras não existe promessa de compra e venda - a não ser do ponto de vista económico -, mas sim um acordo quanto à caracterização global do bem objecto da compra e venda. Que, quanto à transferência do direito de propriedade continua a ser somente de um determinado terreno.
Termos em que se considera inteiramente válido o contrato promessa em questão.
2. Do incumprimento pelos réus
Aos réus incumbia diligenciar pela feitura da escritura pública que consubstanciaria o contrato definitivo. Não o fizeram no prazo acordado.
Será isto suficiente para dizer que incorreram em incumprimento?
Cremos que não.
O dito prazo dependia da obtenção de um alvará, o qual, como referiram as instâncias, competia ao vendedor obter. Assim, o dito prazo só poderia valer se o alvará fosse obtido antes do seu decurso. Como isso não aconteceu, a obrigação dos recorrentes deixa de ter qualquer prazo contratualmente estabelecido para ser cumprida.
Aliás, como depende de um facto que não lhes compete e que ainda não ocorreu, nem têm, por ora, de diligenciar pelo seu cumprimento.
Deste modo, bem andou o julgador de 1ª instância, quando entendeu que os autores não tinham fundamento para pedir a resolução do contrato com base no incumprimento dos réus.
Por outro lado, a sua ocupação do prédio configura-se como legítima por decorrer dos termos de um contrato válido e por não ter havido qualquer comportamento ilícito da sua parte que fundamente a resolução do mesmo. Razão pela qual nada têm a indemnizar os autores. Como também aí foi decidido.
Com o que procede o recurso
Pelo exposto, acordam em conceder a revista e, em consequência, revogam o acórdão recorrido e confirmam a sentença de 1ª instância.
Custas nas instâncias e neste Tribunal pelos autores.
Lisboa, 18 de Novembro de 2004
Bettencourt de Faria
Moitinho de Almeida
Noronha do Nascimento