Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 872/07.8TVPRT.P1.S1 |  |
COMPRA E VENDA
TRADITIO
PRAZO
INCUMPRIMENTO
MORA
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
1. Se o decurso de um prazo torna imprestável a prestação, na perspectiva do credor, que perde, por isso, objectivamente o interesse na prestação do devedor, a obrigação considera-se, em princípio, definitivamente incumprida – art. 808º, nº1, do Código Civil – mas se o prazo for relativo, o credor que considere estar o seu devedor em mora, deve converter essa mora em incumprimento definitivo, mormente, através da interpelação admonitória (nº2 do preceito citado).
2. Não havendo prazo fixado pelas partes para celebração da escritura pública de compra e venda, na sequência de prévia celebração de contra-promessa, a parte que, podendo, não apraza o acto em falta, não fica incursa em mora; importa saber se a conduta que pode despoletar a mora depende de acto que lhe incumba realizar.
3. No que respeita à obtenção da licença de habitabilidade de um imóvel, ninguém pôs em causa que a sua obtenção competisse à ré promitente-vendedora.
4. Constitui interpelação admonitória, a carta que o promitente-comprador, escreve à promitente-vendedora, afirmando – “É nossa pretensão fazer a escritura da casa no prazo máximo de dois meses, a partir desta data, para tal necessitava de falar com o Senhor para proceder a todas as burocracias inerentes que são da vossa responsabilidade.
Caso a escritura não seja realizada ficam desde já informados que considero tal facto como incumprimento definitivo do contrato-promessa”.
5. Não tendo os promitentes-compradores tradiciários, obtido pela via da reclamação no concurso de credores na execução onde foi entretanto penhorada a fracção objecto mediato do contrato-promessa a satisfação dos créditos reclamados, mormente, o do dobro do sinal, nada impedia que tivessem accionado a Ré, em acção declarativa, visando o mesmo efeito, por não existir caso julgado.
6. A penhora da fracção a que se procedeu já depois dos AA. terem resolvido o contrato-promessa, não afectava o direito de retenção emergente da traditio.
7. Tendo os promitentes-compradores realizado e custeado obras, durante o período de cerca de sete anos em que estiveram na posse da fracção, obras essas que devem ser consideradas benfeitorias úteis ou necessárias, têm direito a ser indemnizados, por nem sequer as poderem levantar (a fracção foi vendida judicialmente), sendo descabido falar na existência ou não de detrimento causado pelo (im)possível levantamento – art. 1273º do Código Civil – pelo que têm jus a ser indemnizados pelo respectivo valor.
8. Essa indemnização deve ser calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
AA, e esposa, BB, instauraram, em 6.6.2007, pelas Varas Cíveis da comarca do Porto – 4ª Vara – acção declarativa de condenação, contra:
CC, Lda.,
Pedindo que se julgue verificado o incumprimento, pela Ré, do contrato promessa celebrado entre as partes, e que seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 9 9759,58 acrescidos de € 12 899,00 de benfeitorias realizadas no prédio, juros vencidos contados desde o incumprimento que montam a € 32.925,00 e vincendos até integral pagamento, bem como o reconhecimento do direito de retenção sobre o imóvel objecto mediato do contrato promessa até integral pagamento das quantias em dívidas.
Alegaram, para tanto, que a ré celebrou com o autor, na qualidade de dona, um contrato promessa de compra e venda de uma fracção autónoma, pelo preço de € 109 735,53, sendo que, a título de sinal, entregou a quantia de € 49.879,00.
Para além disso, efectuou obras na fracção no valor de € 12 899,00, que pagou, e ainda o valor de € 2 586 000 $00, pela realização de obras extra que discrimina.
Sucede que, na data e prazo previstos no contrato promessa, não realizou a promitente vendedora a escritura pública de compra e venda, embora tenha sido para tal interpelada e que não cumpriu o contrato, entrando em incumprimento definitivo, o que lhe foi comunicado em 13-11-2000.
Concluem que, por força do incumprimento, os autores são credores da quantia de € 99.759,58 correspondente às quantias em dobro, a que acrescem € 12 899,00 de obras adicionais feitas na fracção e pagas pelos promitentes compradores, bem como juros de mora que perfaziam à data da entrada da petição inicial o valor de € 32 925,00.
Citada a Ré não contestou.
Entretanto, e em face da junção aos autos de certidão de matrícula da Ré e para afastar a hipótese contemplada no artigo 665º Código de Processo Civil – vide despacho proferido a 7-01-2009 –, foi solicitada a consulta do processo de execução da 2ª Secção daquela Vara, conforme resulta do despacho proferido a fls. 225, tendo sido juntos aos autos outros documentos que o Tribunal entendeu necessários, nomeadamente a certidão da Conservatória do Registo Predial relativa à fracção dos autos, e certidão do auto de penhora que incidiu sobre a fracção no âmbito do processo de execução que pende na 2ª Secção e onde foi adjudicada a terceiro, que não os autores a fracção, conforme resulta de fls. 250 a 258 e de fls. 261 a 283.
Também foi junta aos autos ofício de “Indaqua-Matosinhos” que informa não existir contrato de fornecimento de água para a fracção objecto do contrato promessa dos autos – vide fls.400.
Foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo-se a Ré dos pedidos contra si formulados, condenando os Autores como litigantes de má-fé na multa de 4 Ucs.
Inconformados, recorreram para o Tribunal da Relação do Porto que, por Acórdão de 31.5.2010 – fls. 541 a 556 – julgou improcedente o recurso, confirmando a sentença apelada, sem prejuízo de alterar o montante da condenação dos AA. como litigante de má-fé para 20 Ucs.
Inconformados, os AA. recorreram para este Supremo Tribunal de Justiça e, alegando, formularam as seguintes conclusões:
a) O Meritíssimo Juiz e Desembargadores decidiram pela improcedência da acção, carreando para os autos provas e documentos por iniciativa própria, o que lhes estava vedado, nos termos dos artigos 264°, 515°, 660° do Código de Processo Civil, gerando nulidade da sentença, que proferiu com base em tais provas, nos termos do artigo 201° do Código de Processo Civil.
b) Como consequência, baseou a sentença igualmente no documento de fls. 400, falso no seu conteúdo, como se vê pelo documento junto aos autos pela mesma entidade, após sentença e antes do seu trânsito, atestando precisamente o contrário.
c) A acção não foi contestada, pelo que deveria ter o tribunal considerado provados os factos alegados e ter a Ré sido condenada no pedido, nos termos do artigo 484° do Código de Processo Civil, o que o tribunal não fez, absolvendo a ré do pedido, na sua totalidade.
d) O tribunal não considerou correctamente o documento 18 da PI, em que se fixa prazo definido (dois meses) para a realização da escritura e obtenção dos documentos para a mesma da responsabilidade da Ré, dando como provado o contrário, mal, o que deu origem a decisão contrária à prova e à lei, nula, por consequência, por considerar a rescisão do contrato pelos autores sem fundamento legal.
e) Por tal facto o tribunal concluiu indevidamente pela improcedência do pedido formulado nos termos e com fundamento nos artigos 210° e 442° do Código Civil, de restituição das quantias entregues em dobro.
f) Assim como o pedido de benfeitorias formulado ao abrigo do artigo 289° Código Civil, e nos termos do artigo 1273° Código Civil, estando mais que provado pelas provas dos autos, incluindo as “do tribunal” que os Autores agiram como detentores em nome próprio, com o animus de proprietários.
g) Bem assim como de restituição do prestado, com fundamento no enriquecimento sem causa da Ré, nos termos do artigo 473° e ss do Código Civil.
h) E ainda como improcedente o reconhecimento do direito de retenção dos Autores nos termos do artigo 755°, n°1, do Código Civil.
i) A sentença não foi proferida no prazo estabelecido nos artigos 153° e 658° do Código de Processo Civil.
j) O tribunal foi indevidamente colher elementos a um processo de outro juízo e secção; porém não tomou em consideração que a reclamação de créditos que indevidamente invoca, foi formulada nos termos dos artigos 865°, 869° do Código de Processo Civil, 755°, 759° do Código Civil, pelo que em nada obsta, sendo antes dependente, dos presentes autos.
k) E com base nisso, sem fundamento legal, o tribunal que atropelou os prazos referidos em i) veio a condenar, os Autores como litigantes de má fé, em flagrante violação dos normativos legais, nomeadamente dos artigos 456° do Código de Processo Civil e 102° do CCJ, agravados pela Relação em violação da alínea b) do mesmo artigo do Código das Custas Judiciais, excedendo o máximo previsto no normativo invocado.
l) Todas as violações da lei, acima invocadas, são geradoras de nulidade processual, nos termos do preceituado no artigo 201° do Código de Processo Civil; nulidades que, invocadas, nem sequer foram apreciadas pelo Tribunal da Relação, omissão que, por si só, já constitui também uma nulidade.
m) E remetendo para a sentença de 1ª instância, quanto ao fundo da questão, de forma vaga e sem fundamentação, mas também sem juntar cópia da mesma, origina, por sua vez, nova nulidade (713°, n°6, do Código de Processo Civil).
Ao decidir como decidiu, o Meritíssimo Juiz e Desembargadores, violaram, entre outros, os artigos 153°, 201°, 264°, 456°, 484°, 515°, 658°, 660°, 665°,713°, 865°, 869° do Código de Processo Civil, 410°, 442°, 289°, 473°, 755° e 759°, 824°, 1273°, todos do Código Civil, 102° do CCJ.
Termos em que, deve, dar-se provimento ao recurso, revogando-se as decisões recorridas, aliás nulas, com todas as consequências legais, com o que se aplicará a lei.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que a Relação considerou provados os seguintes factos:
1) - Em 5 de Outubro de 1998, celebrou o Autor com a Ré, contrato promessa de compra e venda de uma fracção correspondente a fracção autónoma designada pela letra “AA”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua CC, 00-00-00-00 e 00 da Freguesia da Senhora da Hora, concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o número... da Freguesia da Senhora da Hora, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo 5117 a referida fracção, pelo preço total de 22.000.000$00, ou seja, 109.735,53 euros.
2) - Por força do referido contrato, liquidou à promitente vendedora 10.000.000$00 (49.879.79 euros), a título de sinal e princípio de pagamento e de reforços de sinal.
3) - Liquidando:
No contrato – 1.000.000$00
Em 05/11/98 – 1.000.000$00
Em 05/12/98 – 1.000.000$00
Em 05/01/99 – 1.000.000$00
Em 05/02/99 – 1.000.000$00
Em 05/03/99 – 1.000.000$00
Em 05/04/99 – 1.000.000$00
Em 09/05/99 – 1.000.000$00
Em 05/06/99 – 1.000.000$00
4) - Concluída a fracção em finais de 2000, transferiu a promitente vendedora para o Autor a posse do imóvel, o qual, este passou a habitar com a sua família, até à data da propositura da acção, isto é, até 8 de Junho de 2007.
5) – Na data e prazo previstos na cláusula 4ª do contrato-promessa não realizou a promitente vendedora a escritura de compra e venda.
6) – Interpelada várias vezes, pessoalmente e por escrito, a Ré não cumpriu o contrato.
7) - O Autor pagou ainda 2.586.000$00 (12.899 euros) de obras adicionais, em 11/05/2000 – 1.350.000$00 referente a parte das obras extra realizadas; em 07/11/2000 – 1.236.000$00 para o mesmo fim.
8) - As obras extra, acima, referidas, no valor de 2.586.000$00, consistiram, em resumo, no seguinte, conforme orçamento elaborado pela ré:
1 – Na cozinha:
Alteração do material das portas dos armários, colocação de um móvel suplementar de apoio, alteração do material dos tampos de cozinha
2 – Nos WC:
Alteração das louças de WC e material dos tampos dos móveis
3 – Sala comum:
Alteração da iluminação e tomadas
4 – Hall de acesso e quartos:
Alteração da iluminação e tomadas
5 – Sótão
Construção do mesmo, acessos, pavimentos, sistema eléctrico e iluminação, sistema de águas; aplicação de janelas de telhado
6 – Lavandaria:
Colocação de móvel para arrumos
7 – Cerâmicas:
Alteração de cerâmicas na cozinha, lavandaria, WC e quartos
9) - Tudo conforme orçamento de 23/03/2000, no montante de 2.700.000$00, que se apresentará e que se dá por reproduzido em todo o seu pormenor; tal valor foi reduzido a final para 2.586.000$00, pagos por acerto de contas com materiais aplicados a mais e alguns não aplicados.
10) - Ao abrigo do art. 659º, nº3, do Código de Processo Civil e com base na análise da petição inicial destes autos e com base nas certidões juntas relativas aos autos de processo de execução nº 63/2001, da 2ª Secção da 4ª Vara Cível da comarca do Porto, considero provados os seguintes factos:
“1- A cláusula 4ª do contrato promessa estabelece: “A Escritura pública de compra e venda será outorgada dez dias após a obtenção da Licença de Construção”.
2- Os autos de execução nº63/2001, da 2ª Secção da 4ª Vara Cível da comarca do Porto, foram instaurados por Banco Internacional de Crédito, S.A. contra, CC, Lda., DD e EE
3- Nesses autos de execução foi penhorada em 28-04-2004 a fracção autónoma a que se refere o item 1º dos factos provados “fracção autónoma designada pela letra “AA”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua CC, 00-00-00-00 e 00 da Freguesia da Senhora da Hora, concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o número ... da Freguesia da Senhora da Hora, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo 5117”.
4 - A referida penhora foi registada em 25-06-2004.
5 - No âmbito desses autos foi ordenado o cumprimento do disposto no art. 864º do Código de Processo Civil, foram apresentadas reclamações de créditos por Atlantis Investments – STC SA e pelo ora co-autor AA, as quais foram liminarmente admitidas.
6 - Na reclamação aí apresentada em 31 de Julho de 2006 o ora Autor reclamou a quantia de € 109 735,53, com fundamento num crédito resultante do incumprimento pela promitente vendedora do contrato promessa de compra e venda dos presentes autos e em que figurava como promitente comprador o ora Autor e em que figurava como promitente vendedora a ora Ré, CC, Lda., e alegou que esta lhe transferiu a posse e fruição do imóvel desde finais de 2000.
7- A reclamação de créditos do ora Autor foi impugnada pela exequente.
8- Por decisão proferida a 2-10-2006, entretanto transitada em julgado, em 07-05-2009, foi indeferida por extemporaneidade a reclamação de créditos do ora Autor e foi reconhecido o outro crédito reclamado, o qual foi graduado em primeiro lugar.
9 – Entretanto no âmbito do acima identificado processo de execução a fracção aí penhorada foi ordenada a venda da fracção penhorada por meio de propostas em carta fechada”.
10) - Na dia agendado para a abertura de propostas, dia 30-04-2007, esteve presente, entre outros, o ilustre mandatário do ora Autor, e ali reclamante, que tinha apresentado requerimento que foi indeferido.
11) – No decurso da venda foi aceite a proposta feita por Ibemag-Investimentos Imobiliários, Lda. e foi proferido em 17-10-2007 despacho de adjudicação à compradora da referida fracção.
12) - O despacho de adjudicação foi objecto de recurso por parte do ora Autor, AA, por requerimento apresentado em 8-11-2007 e veio a transitar a 18-05-2009, tendo o ora Autor tomado conhecimento do mesma em 3-04-2009.
13) - Por despacho proferido em 5-06-2008, entretanto transitado em julgado, foi proferido despacho que ordenou o cancelamento dos direitos reais de gozo e de garantia relativamente à fracção “AA” acima identificada.
14) - Nos presentes autos de acção ordinária os Autores nunca deram conhecimento ao Tribunal da pendência da acima identificada acção executiva nº 63/2001.
15) - Foi por iniciativa do tribunal que foram juntas aos autos as certidões relativas a esses autos de execução, nomeadamente, aquela relativa à venda judicial da fracção que constitui objecto mediato do contrato-promessa cujo incumprimento é alegado pelos Autores para fundamentarem o seu alegado crédito sobre a Ré.
Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber:
- se o Acórdão enferma de nulidade por ter sentenciado, com base em matéria de facto advinda da 1ª instância, prova documental obtida oficiosamente;
- se, por a acção não ter sido contestada, deveria a Ré ter sido condenada no pedido;
- se não foi tomado em conta o documento nº 18 (fls.35) junto com a petição inicial;
- se o incumprimento do contrato se deveu à Ré., devendo o pedido dos recorrentes ser julgado procedente;
- se os AA. litigaram de má-fé.
Vejamos:
Como afirmam os recorrentes, na acção com processo ordinário onde foi invocado como causa de pedir, o incumprimento definitivo pela Ré de um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma predial – contrato celebrado em 5.10.1998 – não foi contestada, apesar da Ré ter sido regularmente citada.
O Tribunal da causa, oficiosamente, porfiou na recolha de elementos de prova – certidões extraídas de outros processos e informações solicitadas a entidades várias, e ponderando os factos daí extraídos – julgou a acção improcedente por considerar que os AA. não tiveram fundamento para a resolução do contrato; ademais, foram condenados como litigantes de má-fé (sanção agravada pela Relação), por não ter informado nos autos que a fracção objecto mediato do contrato-promessa fora penhorada à Ré, tendo os AA. reclamado o crédito pelo incumprimento do contrato-promessa em sede executiva, e, inclusivamente, o seu mandatário ter estado presente no acto da venda judicial.
A este propósito da obtenção oficiosa dos documentos nos quais as instâncias fundaram, em parte a decisão, importa dizer que não existe nem nulidade da sentença nem nulidade do Acórdão.
As nulidades das decisões judiciais estão elencadas no art. 668º do Código de Processo Civil. Nenhuma irregularidade, sequer pode ser assacada ao Tribunal de 1ª Instância quando agiu oficiosamente na instrução do processo – respeitando o contraditório – porquanto esse é dever do juiz, segundo o princípio da verdade material e atento o seu poder de direcção e condução do processo no âmbito do princípio do inquisitório que tempera o nosso processo civil onde, actualmente, o princípio do dispositivo não pode ser atendido como prerrogativa incontrolada das partes – arts. 264º, nºs 1 e 2, 265º, nº1, do Código de Processo Civil.
O art. 514º do citado diploma no seu nº2, afirma que não carecem de alegação os factos que o tribunal tem conhecimento em virtude do exercício das suas funções, desde que os por essa via considerados para a decisão constem de documentos que os comprovem.
Assim aconteceu no que se refere às certidões que o juiz da causa mandou extrair de outros processos (executivos) e fez juntar aos autos vindo a assentar a decisão com base nesses elementos que os AA. não carrearam para o processo.
Não têm razão os recorrentes ao censurarem as decisões das instâncias por terem considerado prova documental que para aqueles Tribunais foi decisiva para a decisão concorde que proferiram.
Também carecem de razão quando afirmam que, ante a revelia operante da Ré, o tribunal deveria ter considerado toda a matéria de facto alegada como provada e condenado a Ré no pedido (a vulgarmente considerada “condenação de preceito” ou efeito cominatório pleno).
Não têm razão, porquanto o art. 484º do Código de Processo Civil consigna que no caso de revelia operante se consideram confessados os factos articulados pelo autor (confissão ficta) e após alegações por escrito das partes (nº2) é proferida sentença “julgando a causa conforme for de direito”.
Há um cominatório semi-pleno, sendo de aplicar o direito aos factos presumidamente confessados, não sendo “garantida” a procedência da acção.
A revisão do Código de Processo Civil de 1995-96 alterou o regime legal da revelia,
O nº3 do normativo citado consente, em caso de manifesta simplicidade, um procedimento menos formal que não foi adoptado.
Em nota a este normativo afirmam Lebre de Freitas/Montalvão Machado/Rui Pinto, in “Código de Processo Civil Anotado”, vol.2º, pág. 268:
“Considerarem-se os factos alegados pelo autor como confessados não implica que o desfecho da lide seja, necessariamente, aquele que o demandante pretende porque o juiz deve, seguidamente, julgar a causa aplicando o direito aos factos admitidos.
Para designar esta circunscrição do efeito cominatório da revelia aos factos usa a doutrina a expressão efeito cominatório semi-pleno, em oposição ao efeito cominatório pleno.”
Entrando na análise do mérito do recurso.
Resulta dos factos provados, que entre os AA. como promitentes-compradores, e a Ré como promitente vendedora, foi celebrado, em 5.10.1998, um contrato promessa de compra e venda, tendo por objecto uma fracção autónoma, pelo valor de 22.000.000$00 tendo os AA., entre aquela data e 5.6.1999, entregado à Ré a título de sinal – 1.000 contos – e reforços desse sinal no total de 9.000 contos.
A fracção ficou concluída nos finais de 2000 tendo havido traditio dela para os AA. que, desde aí, a passaram a habitar até 8.6.2007 (data da propositura da acção).
Foi, pois, celebrado um contrato promessa de compra e venda com traditio a partir dos finais de 2000.
O contrato consta de fls. 7 e 8 e, na sua cláusula 4ª, consta - “A escritura de compra e venda será outorgada dez dias após a obtenção de licença de habitabilidade”.
Na cláusula 3ª consta - “A fracção aqui prometida vender, será livre de ónus ou encargos, sendo da responsabilidade do segundo outorgante (promitente-comprador, Autor) todas as despesas com esta transmissão”.
Na Cláusula 5ª foi acordada a possibilidade de execução específica do contrato – art. 830º do Código Civil.
Analisado o contrato, desde logo, ressalta que as partes não estabeleceram a cargo de quem ficava a marcação da escritura de compra e venda, nem o prazo em que deveria ser celebrada.
Mas, tendo acordado na Cláusula 4ª que a escritura seria outorgada dez dias após a obtenção da licença de habitabilidade, e competindo a obtenção dessa licença ao proprietário promitente-vendedor, as partes estabeleceram um termo suspensivo, ou seja, obtida a licença de habitabilidade, dez dias após deveria ter sido celebrado a escritura.
Desde logo resulta incongruente o facto provado 5) – “Na data e prazo previsto na Cláusula 4ª do contrato-promessa não realizou a promitente vendedora a escritura de compra e venda”.
Na cláusula, a nosso ver, está expressamente estabelecido um prazo - o da celebração da escritura dez dias após a obtenção da licença de habitabilidade - mas não existe qualquer prazo para a obtenção desta.
Daí que, sem se saber qual o prazo para obtenção da licença, se não possa dizer que “na data e prazos previstos na cláusula 4ª do contrato-promessa não realizou a promitente vendedora a escritura de compra e venda”.
Consta provado que “interpelada várias vezes pessoalmente e por escrito a Ré não cumpriu o contrato”.
Ora, estes factos que a 1ª Instância considerou provados, foram relevantes para considerar que não foi fixado um prazo fixo essencial, nem que se demonstrou ter havido incumprimento definitivo do promitente-vendedor a fundar a resolução do contrato-promessa pelos AA.
Na sentença da 1ª Instância, a fls. 480, pode ler-se:
“E o Autor não alegou nem provou que entretanto foi obtida a licença de habitabilidade relativa à fracção prometida vender e que se mostravam decorridos os 10 dias sobre tal data sem que a escritura de compra e venda tenha sido realizada, nem que marcou data para a outorga da escritura pública e que a Ré sem causa justificativa não a outorgou.
Assim, a obrigação da Ré quanto à outorga da escritura pública manteve-se sem prazo certo, sendo irrelevante ter sido dado como provado que o Autor interpelou várias vezes s a Ré e que esta não cumpriu o contrato”.
Depois a sentença considerou que o Autor não poderia ter resolvido o contrato, já que, podia ele, também, marcar a data da escritura de compra e venda para a qual não havia prazo fixo e não o fazendo incorreu em mora, não podendo pedir, por essa circunstância, a resolução do contrato por incumprimento.
A fls. 481 – “Assim, face à natureza não absoluta do prazo fixado para a celebração do contrato definitivo, vedado estava ao Autor resolver ou pedir a resolução do contrato promessa por incumprimento.
É que à data em que o Autor comunicou por escrito aos Réus a resolução do contrato promessa - 13-11-2000 – também ele estava em mora, na medida em que, também ele, se efectivamente tinha interesse na celebração do contrato definitivo deveria ter diligenciado pela marcação de data para a celebração da escritura pública, dentro dos 10 dias posteriores à obtenção de licença de habitabilidade.
Todavia a Autora não o fez.
Assim, sendo, e em face dos factos apurados concluímos que ambas as partes se encontravam em mora quando o Autor comunicou por escrito em 13-11-2000 a resolução do contrato promessa celebrado.
O Autor não estava em condições substantivas para resolver o contrato celebrado”.
Esta asserção foi acolhida no Acórdão, que confirmou por remissão, a decisão apelada – art. 713º, nº5, do Código de Processo Civil – depois de ter afirmado que a sentença tinha apreciado o documento 18 da petição inicial e que se decidira com acerto a questão com ele relacionada, tal como as demais suscitadas pelos Autores.
Vejamos.
Em matéria de prazos contratuais, nem sempre têm eles a mesma natureza, como é consabido.
Podem ser peremptórios, fixos, e relativos ou “fatais”.
Se o decurso de um prazo torna imprestável a prestação na perspectiva do credor que perde, por isso, objectivamente o interesse na prestação do devedor, a obrigação considera-se, em princípio, definitivamente incumprida – art. 808º, nº1, do Código Civil; mas se o prazo for relativo o credor que considere estar o seu devedor em mora tem de converter essa mora em incumprimento definitivo, mormente, através da interpelação admonitória (nº2 do preceito citado).
Não concordamos, salvo o devido respeito, com a afirmação de que não havendo prazo, a parte que podendo não apraza o acto em falta, fica incursa em mora; importa saber se a conduta que pode despoletar a mora depende de acto que lhe incumba realizar; ora, no que respeita à obtenção da licença de habitabilidade ninguém põe em causa que a sua obtenção competia à promitente-vendedora.
Admite-se que o Autor pudesse ter interpelado a Ré para obter essa licença num prazo, ligando o credor (no caso os AA. promitentes-compradores) ao vencimento desse prazo [de que aliás dependia o da marcação da escritura definitiva], a resolução do contrato, o que significava que a Ré tivesse sido interpelada admonitoriamente.
Considerar que o Autor estava em mora, porque podia também ele marcar a escritura de compra e venda, não é correcto; primeiro, porque a mora pressupõe o incumprimento culposo de uma prestação – art. 804º, nº2, do Código Civil – que, no caso, estaria ligada a um prazo e no contrato nenhum prazo ficou a cargo dos RR.; depois, deveras relevante, é considerar que a obtenção administrativa da licença de habitabilidade só poderia ser obtida pelo promitente-vendedor e, em bom rigor, estaria sempre dependente da actuação dessa entidade.
“Contrato-promessa – “É um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido.
Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial.
Trata-se de um “pactum de contrahendo” (Galvão Telles, Direito das. Obrigações., 6.ª ed. -83).
É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula” – (ob. cit., 83-84).
“Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato” – Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª ed., 1. °-301.
“O direito de resolução de um contrato, com o subsequente pedido de indemnização, apenas encontra fundamento na impossibilidade culposa da prestação (artigos 801º e 802º do Código Civil), sendo certo que a mora culposa do devedor (artigos 805º e 799º, nº1, do Código Civil) é equiparada ao não cumprimento definitivo quando, em resultado do mesmo (retardamento), se verifique uma de duas situações: ou o credor perdeu o interesse que tinha na prestação ou o devedor não a ter cumprido no prazo razoável que o credor lhe fixou (art. 808º do Código Civil)” – citámos do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 27.11.1997, BMJ 471-391.
Ainda acerca da natureza e finalidades dos prazos, afirma Vaz Serra na RLJ, Ano 110, págs. 326 e 327:
“A estipulação de um prazo para execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado. Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com a prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo.
Na primeira hipótese, estamos perante um negócio fixo absoluto.
Na segunda, estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples.» [cfr. sobre a mesma matéria, Baptista Machado, “Obra Dispersa”, vol. I, pág. 187 a 193].
Brandão Proença, “Do incumprimento do contrato-promessa bilateral”, pág. 109 e ss., a propósito, ensina:
“…É natural e normal que os promitentes incluam, no contrato, uma cláusula de termo, estipulada, em regra e implicitamente, a favor de ambos, o que significa fazer recair sobre os contraentes, não só o dever de cooperação para a marcação do dia, hora e loca da celebração do contrato definitivo, na ausência da sua indicação, mas também uma presunção de culpa nesse incumprimento. …», para, mais adiante, afirmar “… Importante é a indagação do significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade e que terá de ser ‘deduzido do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes (existência ou não de prorrogações) ou de outras circunstâncias coadjuvantes.
O fulcro da questão reside na essencialidade (subjectiva) ou não do termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado. …”.
In casu, não nos encontramos perante um negócio fixo absoluto (no dizer de Sacco, perante um “prazo fatal”; ou, no dizer de Baptista Machado, perante um termo essencial objectivo ou termo essencial subjectivo absoluto, em que a finalidade da obrigação não pode já ser almejada, impondo-se uma caducidade do contrato ou resolução automática; dos termos do contrato resulta que estamos perante um “negócio fixo relativo”.
Por isso o documento 18 – cujo teor as instâncias não deram como reproduzido – nem, salvo o devido respeito valoraram, deve ser apreciado criteriosamente, desde logo, porque no facto provado 6) consta – “Interpelada várias vezes pessoalmente e por escrito a Ré não cumpriu o contrato”.
Deixaremos de lado qualquer abordagem ao ter-se considerado como facto provado (conclusivamente) que “a Ré não cumpriu o contrato”.
Analisando o documento 18 (fls. 35), junto pelos AA. com a petição inicial, uma carta datada de 13.11.2000, escrita pelo Autor à Ré, consta além do mais:
“É nossa pretensão fazer a escritura da casa no prazo máximo de dois meses, a partir desta data, para tal necessitava de falar com o Senhor para proceder a todas as burocracias inerentes que são da vossa responsabilidade.
Caso a escritura não seja realizada ficam desde já informados que considero tal facto como incumprimento definitivo do contrato-promessa”. (destaque e sublinhado nossos)
A sentença tece considerações sobre o conceito de interpelação admonitória (fls. 481), mas não extrai qualquer consequência da referida carta, certamente por considerar que estando – como sustenta – que o Autor estava em mora – não poderia ele interpelar admonitoriamente a Ré.
Temos para nós que o documento em causa constitui interpelação admonitória, estabelecendo o prazo de dois meses sobre 13.11.2000 para a escritura ser celebrada, sendo que a alusão às “burocracias inerentes que são da vossa responsabilidade”, compreende a obtenção da licença de habitabilidade.
Assim o entenderia um declaratário normal colocado na posição do real declaratário – arts. 236º, nº1, e 238º, nº1, do Código Civil.
A interpelação admonitória é uma declaração receptícia que contém três elementos: intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório para o cumprimento; admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não ocorrer o adimplemento dentro desse prazo” – “Estudos de Direito Civil e Processo Civil”, de Calvão da Silva, pág.159.
A interpelação admonitória, prevista no art. 808º, nº1, do Código Civil, visa converter a mora em incumprimento definitivo.
“O direito de resolução do contrato previsto nos artigos 432º e seguintes do Código Civil é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento, que é “o facto do incumprimento ou a situação de inadimplência”.
Daí que inexista direito de resolução sem o “juízo de inadimplemento [...]” - Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 25.1.1998, in BMJ, 477-460.
A resolução pode ser fundada na lei – art.432º, nº1, do Código Civil – ou estabelecida contratualmente.
A resolução do contrato implicando, em princípio – arts. 433º e 434º, nº1, do Código Civil – a destruição retroactiva do vínculo negocial, obriga à restituição de tudo quanto tiver sido prestado.
“O direito de resolução é um direito potestativo extintivo e dependente de um fundamento – tem de verificar-se um facto que crie esse direito, ou melhor, um facto ou situação a que a lei liga como consequência a constituição (o surgimento) desse direito potestativo.
Tal facto ou fundamento é o facto do incumprimento ou situação de inadimplência – J. Baptista Machado – “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Estudos em Homenagem ao Prof. J.J. Teixeira Ribeiro – II Jurídica, págs. 348/349.
Portanto, o direito de resolução fundado na lei está sempre condicionado a uma situação de inadimplência.
O incumprimento é uma categoria mais vasta onde cabem:
a) O incumprimento definitivo, propriamente dito;
b) A impossibilidade de cumprimento;
c) A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, nº1, do C. Civil;
d) A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não;
e) E, talvez ainda, o cumprimento defeituoso.
No que respeita à inadimplência por impossibilidade de cumprimento, com J. Baptista Machado (ob. cit., pg. 345), podem configurar-se as seguintes situações:
a) De impossibilidade parcial e definitiva não imputável ao devedor – art. 793º, nº2;
b) De impossibilidade total e definitiva imputável ao devedor -art. 801º, nº2;
c) De impossibilidade parcial e definitiva imputável ao devedor – art. 802º todos do C. Civil.
[...] Para além disso, o inadimplemento só possibilita a resolução do contrato se for suficientemente grave para pôr em crise o programa negocial.
E é “o interesse do credor que deve servir como ponto de referência para o efeito de apreciação da gravidade ou importância do inadimplemento capaz de fundamentar o direito de resolução” – Baptista Machado, ob. cit., pág. 352. – cfr. Ac. da Relação de Coimbra de 29.9.1992, in CJ. Ano XVII, Tomo IV, pág.82. (sublinhámos).
No caso do contrato-promessa, a resolução do contrato tem sanção própria – art. 442º do Código Civil.
Tendo a Ré sido interpelada admonitoriamente e não tendo marcado a data da escritura pública até 13.1.2001, nesta data o contrato foi considerado incumprido definitivamente pela Ré, pelo que se tem de entender que os Autores promitentes-compradores o resolveram validamente.
Ademais, além dessa interpelação escrita, outras já haviam sido feitas verbalmente, como se considerou provado.
Discordamos, pois, das instâncias quando consideraram que o os AA. não resolveram validamente o contrato-promessa por não se poder afirmar ter havido incumprimento definitivo por parte da Ré.
Assim sendo, em virtude da sanção típica prevista no art. 442º, nº2, do Código Civil, têm os AA. direito a haver da Ré o dobro do sinal prestado, ou seja, a quantia de € 99.759,98.
Tendo a resolução do contrato-promessa operado em 13.1.2001, por via da não observância pela Ré da interpelação admonitória, importa saber da repercussão de outros factos provados (por indagação oficiosa do tribunal de 1ª Instância), no direito dos AA.
No item 10) dos factos provados constam os factos que o Tribunal oficiosamente recolheu e considerou na decisão.
Desde logo, importa afirmar que a condenação dos AA. como litigantes de má-fé se baseou essencialmente neles, pelo facto de terem omitido factos pessoais que deviam ter trazido ao processo, em precisa observância do dever de cooperação e litigância de boa-fé – arts. 266º, nº1, e 266º-A do Código de Processo Civil.
Desses factos certificados resulta que a fracção objecto do contrato-promessa foi penhorada à Ré, em execução (Proc.63/2001 da 2ª Secção da 4ª Vara Cível da comarca do Porto) – movida pelo credor Banco Internacional de Crédito, S.A.
A penhora ocorreu em 28.4.2004, tendo sido registada em 25.6.2004; o Autor reclamou nessa execução o crédito emergente do alegado incumprimento pela Ré do contrato-promessa invocando o direito de retenção em virtude da traditio e ainda o crédito por benfeitorias, tudo no total de € 109.735,53.
O processo executivo culminou com a venda judicial da fracção, tendo sido proferido despacho de adjudicação ao comprador em 17.10.2007.
De referir que a reclamação de créditos do Autor não foi admitida por intempestiva, decisão que o Supremo Tribunal de Justiça, por Acórdão de 30.9.2000 – fls.461 a 464 – confirmou.
Ora, não tendo os AA. obtido pela via da reclamação no concurso de credores na execução onde foi penhorada a fracção, a satisfação dos créditos reclamados, mormente, o do dobro do sinal, nada impedia que tivessem accionado a Ré em acção declarativa visando o mesmo efeito, por não existir caso julgado.
Os AA. invocaram o direito de retenção para garantia do pagamento do alegado crédito do dobro do sinal – art. 755º, nº1, f) do Código Civil.
Os AA. realizaram obras na fracção no valor de € 12.899,00 (2.586.000$00) descritas no item 8) dos factos provados.
O art. 754º do Código Civil estabelece:
“O devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados”.
O art.755º, nº1, do Código Civil consagra casos especiais de direito de retenção reconhecendo-o na al. f) - “Ao beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º.”
O direito de retenção, como direito real de garantia, é invocável pelo promitente-comprador que obteve a traditio, visando o crédito pelo dobro do sinal prestado – art. 442º, nº2, do Código Civil – em caso de incumprimento definitivo do contrato pelo promitente-vendedor – cfr. Calvão da Silva, “Sinal e Contrato-Promessa”, 11ª, 2006, 176.
É um direito de garantia que “consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não entregar a quem lha pode exigir, enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele” – “Código Civil Anotado”, de Pires de Lima e Antunes Varela, vol. I, pág.722.
A penhora da fracção a que se procedeu em 28.4.2004, já depois dos AA. terem resolvido o contrato, não afectava o direito de retenção emergente da traditio.
O direito de retenção conferido ao promitente-comprador nas condições em análise, não visava mantê-lo na fruição de qualquer direito de gozo, mas antes garantir o pagamento do seu crédito – dobro do sinal prestado – no pressuposto de que existe incumprimento definitivo imputável ao promitente-vendedor que recebeu o sinal.
Conferindo o direito de retenção, que não está sujeito a registo, ao seu titular o direito de preferência que se sobrepõe, até, ao credor hipotecário, a penhora não afectando tal garantia, assegura ao credor/retentor o poder reclamar os seus créditos em sede executiva para poder receber o seu crédito pelo produto da venda – cfr., Miguel Teixeira de Sousa, “A Penhora de Bens na Posse de Terceiros”, in ROA, Ano 51º, Abril de 1991, pág. 83; Amâncio Ferreira, “Curso de Processo de Execução”, 2.ª edição, Almedina, 2000, pág. 212; e Remédio Marques, “Curso de Processo Executivo Comum à Face do Código Revisto”, Almedina, 2000, pág. 322 e 331.
Quiçá neste entendimento, o Autor intentou reclamar no processo executivo o crédito que, como vimos, nem sequer foi atendido, por a reclamação ter sido extemporânea.
Como, entretanto, o imóvel foi vendido a terceiro tal pretensão de modo algum poderia, após esse facto, ser atendida.
O Autor reclamou, ainda, o pagamento, a título de benfeitorias por obras executadas na fracção, o valor de € 12.899,00 (2.586.000$00) – cfr. item 8) dos factos provados.
Importa analisar se tais obras constituem benfeitorias e, sendo-o, qual o regime legal aplicável.
Dispõe o art. 216° do Código Civil:
“Consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa (n°1). As benfeitorias são necessárias, úteis ou voluptuárias (n° 2).
São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não senão indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante” (n° 3).
Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. III, em anotação ao art. 1340°, pág. 163, escrevem:
“A benfeitoria consiste num melhoramento feito por quem está ligado à coisa, em consequência de uma relação ou vínculo jurídico, ao passo que a acessão é um fenómeno que vem do exterior, de um estranho, de uma pessoa que não tem contacto jurídico com ela”.
Nos termos do art. 1273º do Código Civil:
“1. Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela.
2. Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculando segundo as regras do enriquecimento sem causa”.
Analisando as obras, destinando-se a ser incorporadas na fracção, como foram, e não podendo os AA. levantá-las, desde logo pelo facto da fracção ter sido vendida, devem ser qualificadas como necessárias ou úteis.
“In casu”, os Autores têm direito a ser indemnizados, por nem sequer as poderem levantar (a fracção foi vendida judicialmente), sendo descabido falar na existência ou não de detrimento causado pelo (im)possível levantamento – art. 1273º do Código Civil – pelo que têm jus a ser indemnizados pelo respectivo valor.
Essa indemnização deve ser calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa (1)“. , nos termos do normativo citado.
O instituto do enriquecimento sem causa visa evitar que alguém avantaje o seu património à custa de outrem, sem motivo que o justifique. No caso, tal sucederá já que os AA. investiram na convicção de que seria celebrado o contrato prometido, tanto mais que, durante cerca de sete anos, foram autorizados a residir na fracção, sendo depois confrontados com a penhora e a venda da fracção.
Do art. 473°, nºl, do Código Civil consagra a cláusula geral de enriquecimento sem causa.
“Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou”.
Nesta perspectiva é devida aos AA. a quantia de € 12.899,00 (2.586.000$00).
Quanto à litigância de má-fé.
Assentou a condenação dos AA., primeiro no valor de 4 Uc´s, depois aumentada na Relação para 20 Ucs, no facto de terem omitido factos que o Tribunal oficiosamente considerou provados e que não aportaram ao processo por sua iniciativa.
Nas instâncias os AA. não obtiveram ganho de causa, que agora obtêm neste Tribunal.
A condenação por litigância de má-fé consente sempre um grau de recurso independentemente do valor da causa e da sucumbência – nº3 do art. 456º do Código de Processo Civil.
Esse grau de apreciação já foi contemplado pela Relação.
Mas, tendo agora sido revogado o Acórdão, afigura-se-nos que deve ser conhecida a questão da litigância de má-fé por estar intimamente conexionada com a questão substantiva.
Como se sentenciou no Acórdão deste Supremo Tribunal, de 17.4.2008, in www.dgsi.pt – Proc. 08S149 – “A decisão da Relação relativamente a litigância de má fé, proferida sobre decisão da 1ª Instância, não é passível de recurso para o Supremo, salvo se a questão da má-fé estiver intrinsecamente ligada à decisão do mérito da causa”.
Pese embora a procedência do recurso não excluir a possibilidade de condenação como litigante de má-fé do vencedor, afigura-se-nos que, no caso em apreço, os recorrentes não devem ser condenados como litigantes de má-fé por não terem agido com culpa grave no não fornecimento das provas que a 1ª instância obteve oficiosamente.
Sobre as quantias objecto de condenação € 99.759,98 + € 12.899,00, acrescem juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo reembolso – arts. 804º, nº1 e 2, 805º, nº1. 556º, e 559º do Código Civil.
Decisão.
Nestes termos, concede-se parcialmente a revista, revogando-se o Acórdão recorrido, condenando-se a Ré a pagar aos AA. a quantia de € 99.759,98, dobro do sinal prestado, mais a de € 12.899,00 a título de benfeitorias, revogando-se a condenação dos AA. como litigantes de má-fé.
Custas por AA. e Ré, aqui e nas instâncias, na proporção de 95% para a Ré e 5% para os AA.
Supremo Tribunal de Justiça, 11 de Janeiro de 2011
Fonseca Ramos (Relator)
Salazar Casanova
Azevedo Ramos
_________________
(1) O Professor Menezes Leitão, in “O Enriquecimento Sem Causa no Direito Civil – Estudo Dogmático Sobre e a Viabilidade da Configuração Unitária do Instituto, face à Contraposição entre as diferentes categorias de Enriquecimento sem Causa” – Colecção Teses – Almedina – Setembro de 2005 – em hipótese aparentada com a dos autos, configura-a como espécie peculiar, a que apelida de “Enriquecimento por incremento de valor em coisa alheia”, escreve na pág.798: “O enriquecimento por incremento de valor em coisa alheia tem lugar quando o empobrecido, sem a colaboração ou concordância do enriquecido, efectua, com os seus próprios meios, despesas numa coisa móvel ou imóvel do devedor, com as quais aumenta o valor da coisa e, consequentemente, o património do enriquecido na medida correspondente. Esta categoria de enriquecimento sem causa normalmente ocorre quando alguém aplica dinheiro, trabalho ou materiais numa coisa alheia que se encontra na posse do agente ou que, não se encontrando na sua posse, ele acredita que a coisa lhe pertence […]”.