Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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MORA
1 – Em contrato-promessa de compra e venda que celebrem podem as partes convencionar o prazo de celebração do contrato prometido, a mora e conversão da mora em incumprimento definitivo, com o consequente nascimento do direito à resolução do contrato por parte do promitente comprador.
2 – Nada impede os contratantes de fixarem logo no momento da celebração do contrato promessa um prazo admonitório para o cumprimento, em caso de algum dos contratantes vir a colocar-se em mora.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA intentou, em 29 de Março de 2005, no Tribunal Judicial da comarca de Lisboa, contra AA – INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, S.A. CC, S.A. acção ordinária, que recebeu o nº1924/05, da 4ª Vara Cível, 3ª secção, pedindo a condenação da ré AA, S.A. a entregar ao autor 59 007,78 euros, correspondente à entrega do montante do sinal prestado pelo autor, em dobro,, nos termos do disposto no art.442º do CCivil;
entregar ao autor, a título de juros de mora já vencidos, a quantia de 3 545,56 euros, e os vincendos contados desde a citação até efectivo e integral pagamento;
pagar ao autor o montante por este despendido mensalmente com o pagamento das prestações ao réu CC pelo financiamento “ CC Sinal “ desde Setembro de 2003 até à presente data, cujo valor desde já se estima em 2 015,56 euros.
E pedindo também:
a condenação do réu CC a cessar imediatamente a cobrança da prestação mensal referente a juros emergente do financiamento “ CC Sinal “ contratado.
Alegou, em suma:
em 17 de Março de 2001, o autor e as rés – a primeira como promitente vendedora, a segunda como entidade financiadora - celebraram um contrato-promessa de compra e venda, mediante o qual o autor prometeu comprar a fracção autónoma que viesse a corresponder ao apartamento T3, provisoriamente identificado como......, no Lote ..., com arrecadação e garagem, n a Quinta da ......, da freguesia do Anjo, em Palmela;
a ré AA comprometeu-se a celebrar a escritura definitiva de compra e venda no prazo de 18 meses, mas não o fez;
e interrogada sobre os motivos do atraso informou da existência de alguns problemas/atrasos na emissão da licença de utilização, o que impossibilitava a marcação da escritura;
em 5 de Agosto de 2003, a Ré AA enviou ao A. carta a informar que, estando a construção da fracção prometida comprar e vender concluída, iria proceder à marcação da escritura;
o Autor visitou pela primeira vez (porque antes não lhe fora permitido) o fogo prometido comprar, em Agosto de 2003, verificando-se a existência de notórios defeitos na construção e/ou nos acabamentos;
o Autor fez um levantamento desses defeitos e, no início de Setembro de 2003, comunicou à Ré AA;
em 19 de Dezembro de 2003, o Autor, mediante carta registada, informou a Ré AA que a sua vontade (ou obrigação) de contratar dependia da correcção de todos os defeitos encontrados no fogo;
por carta registada com aviso de recepção datada de 19 de Março de 2004, o Autor rescindiu unilateralmente o contrato promessa;
o Autor continua apagar à Ré CC ( CC foi incorporado no CC ), pois havia celebrado a concessão de adiantamento de determinado montante do valor global do empréstimo para pagamento do sinal, os juros contratuais na sequência do financiamento obtido e do sinal pago à Ré AA, sendo que o Autor já pagou a esta Ré a importância total de 25.503,90, sendo 4.214,84 de capitais próprios, e mais de 25.289,05 provenientes do financiamento.
Contestou a ré AA, S.A. a fls.69 para dizer, em síntese:
quando o autor quis resolver o contrato-promessa, em 5 de Agosto de 2003, já todos os defeitos de que a fracção autónoma padecia se encontravam devidamente reparados.
Contestou o réu CC a fls.80.
E disse:
o contrato-promessa e o contrato de financiamento “ CC Sinal “ são dois contratos distintos e independentes, não importando o incumprimento do primeiro por parte da vendedora a não exigibilidade do segundo por parte da ré CC.
Frustrada a tentativa de conciliação ensaiada em audiência preliminar ( fls.102 ), foi proferido o despacho saneador-sentença de fls.103 a 107 que julgou a acção improcedente por não provada e por isso absolveu as rés do pedido.
Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação e o Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão de fls.165 a 169, decidiu anular a decisão recorrida, determinando... a elaboração da condensação, com vista ao apuramento dos factos relevantes que se mantêm controvertidos, designadamente daqueles que se subordinam aos temas supra enunciados.
Em cumprimento deste acórdão foram, a fls.183, alinhados os factos assentes e fixada a base instrutória, com reclamação do autor a fls.197 da qual resultou o acrescentamento de um ponto à base instrutória ( fls.219 ).
Efectuado o julgamento, com respostas nos termos do despacho de fls.238, foi proferida a sentença de fls.243 a 264 que julgou a acção parcialmente procedente, por provada, e consequentemente condeou a ré AA, S.A. a restituir ao autor a quantia total de 59 007,78 euros, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento, absolvendo... a mesma ré dos demais pedidos e absolvendo o réu CC actualmente o CC foi incorporado no CC, S.A. - CC ) dos pedidos formulados.
Inconformada, interpôs recurso a ré AA, S.A.
Por acórdão de fls.327 a 354 o Tribunal da Relação de Lisboa decidiu julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a decisão recorrida.
De novo inconformada, a ré AA – Investimento Imobiliário, S.A. pede agora revista para este Supremo Tribunal.
E, alegando a fls.367, apresenta as seguintes CONCLUSÕES:
1ª
A decisão a quo violou os artigos 442°, nºs 1 e 2, 799°, n° 1 e 808°, todos do Código Civil e a cláusula 4ª do contrato-promessa.
2ª
A obrigação principal do promitente-vendedor é somente uma: a de vender o objecto prometido, no caso sub judice, o apartamento em causa.
3ª
A obrigação de reparação dos defeitos terá de ser analisada como um dever acessório, pois a obrigação principal é a transmissão da casa, nos termos legais e convencionais estabelecidos.
4ª
São possíveis situações de mora ou de incumprimento definitivo face a obrigações acessórias.
5ª
Sucede, porém que as partes estabeleceram contratualmente, na cláusula 4ª do contrato-promessa de compra e venda, as situações em que o Recorrido poderia resolver o contrato.
6ª
Tendo presente o disposto no artigo 236º, número 1, do Código Civil, referente à interpretação dos negócios jurídicos, é manifesto que, nessa cláusula, não estaria em causa uma situação desta índole, isto é o direito a resolver o contrato por violação de uma suposta obrigação acessória.
7ª
O A. só poderia resolver o contrato nos termos da lei e nos termos estabelecidos contratualmente entre o Recorrente e o Recorrido.
8ª
Não tendo, no caso em apreço, o A. resolvido o contrato nos termos convencionados, nem o tendo feito nos termos legais.
9ª
As partes celebraram um contrato-promessa de compra e venda, ao qual, por força do artigo 410º do Código Civil, se aplica o princípio da equiparação, pelo que o contrato-promessa rege-se pelo mesmo regime que o contrato prometido, salvo no que colida com a sua natureza específica.
10ª
Ao contrato-promessa é aplicável o artigo 808º do Código Civil, que prevê os casos de incumprimento definitivo e que, consequentemente, são uma causa legítima de resolução dos contratos.
11ª
Nos termos e para os efeitos do artigo 808º do Código Civil, a mora converte-se em incumprimento definitivo pela perda de interesse do credor na prestação ou pelo decurso do tempo previsto na interpelação admonitória.
12ª
A perda de interesse deve ser analisada de forma objectiva.
13ª
No caso sub judice, o A., alegou que, pelo simples facto de a casa ter defeito, perderia o interesse no negócio.
14ª
Os motivos invocados pelo Recorrido não consubstanciam uma perda de interesse, apreciada objectivamente.
15ª
A transformação da mora em incumprimento definitivo, poderá também ocorrer em virtude de interpelação admonitória para o efeito.
16ª
No presente caso não houve qualquer interpelação admonitória.
17ª
Caso se considere, no que não se concede e só por dever de patrocínio se equaciona, que a R. deve ser condenada ao pagamento do sinal em dobro, deve o montante do mesmo ser reduzido equitativamente, pela aplicação analógica do regime da redução equitativa da cláusula penal, constante do artigo 812°, número 1 do Código Civil.
Contra – alegou o recorrido AA a fls.384 pugnando pelo bem fundado da decisão recorrida e a sua consequente manutenção.
Estão corridos os vistos legais.
Cumpre decidir.
FACTOS tais como o acórdão recorrido os fixou:
1. o autor e as rés celebraram entre si, em 17 de Março de 2001, um contrato-promessa de compra e venda em que o autor figura como promitente comprador, a ré AA como promitente vendedora e a ré CC como entidade financiadora do autor, para a dita aquisição;
2. Tal contrato tem como objecto a fracção autónoma que vier a corresponder ao apartamento tipo T3 provisoriamente identificado por ....., sito no rés do chão do lote ......, com uma arrecadação designada por ........, sita na cave, bem como um lugar de estacionamento automóvel designado ........, sito na cave;
3. Tal fracção integra-se num lote de terreno para construção urbana multifamiliar, designado por Lote .., sito na Quinta da..., freguesia da Quinta ......, concelho de Palmela, do qual a ré AA é proprietária;
4. O preço da referida venda é de 84 296,84, tendo sido entregue pelo autor à ré AA, como sinal e princípio de pagamento, no acto da outorga do dito contrato-promessa, a quantia de 4 214,84;
5. O autor entregou, ainda, à ré AA, a título de reforço do referido sinal, os montantes de 4 214,84, no prazo de 90 dias após aquela data (17.03.01) e de 21 074,21, no prazo de 180 dias (após aquela mesma data);
6. O remanescente, de 54 792,95, seria entregue no acto da escritura pública de compra e venda;
7. Ficou convencionado que a escritura de compra e venda seria celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pela ré AA, até ao termo do prazo de 18 meses, após a data do dito contrato-promessa, obrigando-se esta ré a avisar o autor e a ré CC, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 8 dias da data marcada;
8. Foi estabelecido no mesmo contrato que, caso a dita escritura pública não tivesse lugar no prazo fixado, o autor poderia optar por interpelar a ré AA para que esta procedesse à marcação da dita escritura no prazo máximo de 180 dias e, se tal não sucedesse, podia o autor fazer cessar o dito contrato-promessa, devendo, nesse caso, a ré AA devolver-lhe as quantias recebidas a título de sinal e de princípio de pagamento, e de reforço do mesmo, acrescidas de juros, desde as datas das entregas até a sua restituição, excepto as importâncias que tivessem sido objecto de financiamento pela ré CC;
9. Podia, ainda, o autor optar por considerar prorrogado o prazo para a celebração da dita escritura até 30 meses a contar da data do aludido contrato-promessa e se tal não se verificasse, podia fazer cessar o mencionado contrato e exigir da ré AA a restituição em dobro de todas as importâncias entregues, a título de sinal e principio de pagamento e de reforço do mesmo sinal, excepto as que tivessem sido objecto de financiamento pela ré CC;
10. A ré CC desenvolveu um programa específico de financiamento para os compradores do referido empreendimento;
11. A ré AA escreveu ao autor uma carta, datada de 05.08.03, que foi por este recebida, informando-o de que a construção da dita fracção estava concluída e de que iria proceder à marcação da escritura de compra e venda;
12. O autor escreveu à ré AA uma carta, com data de 19.12.03, que foi recebida por esta, dando-lhe conta que, desde Agosto/03, tinha vindo a acompanhar a finalização das obras na dita fracção e que tinha detectado uma série de defeitos, que fez constar de uma lista que entregou, no início de Set03, a um Engenheiro daquela ré, que lhe prometeu que os mesmos seriam reparados no prazo de uma semana;
13. Nessa mesma carta refere ainda o autor que visitou a mesma fracção, em 30.10.03, e o imóvel mantinha os mesmos defeitos e já tinha descoberto outros defeitos, tendo mencionado os mesmos nessa carta;
14. Referiu, também, que a escritura de compra e venda só podia ser marcada depois de reparados todos os defeitos encontrados;
15. O autor escreveu à ré AA uma nova carta, com data de 19.03.04, que esta recebeu, comunicando-lhe que pretendia fazer cessar os efeitos do referido contrato-promessa, pelo facto de esta ré não ter reparado os mencionados defeitos, que qualifica de "graves", apesar de ter sido várias vezes advertida para esse efeito;
16. Refere, ainda, que, em virtude de tais defeitos não terem sido reparados, perdeu o interesse na celebração da escritura de compra e venda;
17. O autor solicita àquela ré, nessa mesma carta, a restituição, em dobro, de todas as importâncias já pagas, a título de sinal e de principio de pagamento e de reforço do mesmo, acrescidas de juros, restituição essa a ocorrer no prazo de 15 dias;
18. A ré AA, no decurso dos 18 meses subsequentes à celebração do aludido contrato-promessa, não procedeu à marcação da escritura pública, informando o autor de que havia atraso na Câmara Municipal respectiva, na emissão do alvará da licença de utilização;
19. O autor, não obstante este mesmo atraso, continuava interessado na celebração do mencionado contrato de compra e venda;
20. A ré AA, até ao envio da referida carta de 19.03.04, não tinha procedido à marcação da escritura;
21. Em Agosto/03, o autor visitou a fracção em questão, pela primeira vez;
22. E fez um levantamento dos defeitos que encontrou no dito imóvel, entregando uma lista com os mesmos a um colaborador da ré AA;
23. A aludida fracção apresentava os seguintes defeitos: os azulejos da cozinha estavam mal colocados, faltando-lhes, nomeadamente, massa de junção; o tubo do exaustor da cozinha apresentava um buraco junto à parede e estava mal colocado; o tampo de madeira do estore da cozinha estava solto; o espelho metálico do estore da sala estava colocado dentro da parede; o soalho da sala estava mal colocado, solto e apresentava ondulação quando era pisado; a parede apresentava-se com rachas e em determinados locais o chão da sala não era todo do mesmo tipo de soalho, apresentando tábuas de cores diferentes; o rodapé da sala estava mal colocado; as portas estavam desalinhadas; as ombreiras das portas estavam desalinhadas e mal colocadas;
24. Pelo menos, até Dez/03, a ré AA não tinha procedido à reparação dos defeitos;
25. O autor contratou com a ré CC a concessão de um "adiantamento" para pagamento de parte do sinal devido, nos termos do aludido contrato-promessa, no montante de 29 503,90, que esta ré denominou de CC sinal;
26. A ré AA, em momento não apurado, comprometeu-se a reparar os ditos defeitos, no prazo de oito dias, mas não reparou os mesmos nesse prazo, nem até, pelo menos, Dez/03.
Estes, e só estes, são os factos: a primeira instância havia dado como assentes mais dois, com os nºs27 e 28 ( aliás transcritos no acórdão recorrido ) mas o Tribunal da Relação, no uso de poderes que são exclusivamente seus, considerou-os como não escrito ( o 27 ) e não provado ( o 28 ).
No centro do objecto do recurso está a cláusula 4ª do contrato-promessa celebrado entre as partes, cláusula que aliás deu origem aos pontos 8 e 9 da matéria de facto.
Vale a pena, todavia, transcrevê-la textualmente:
QUARTA
Resolução do Contrato pelo SEGUNDO OUTORGANTE
Caso a escritura pública de compra e venda da fracção objecto do presente contrato não vier a ter lugar no prazo fixado na cláusula anterior, o SEGUNDO OUTORGANTE poderá optar por uma das seguintes hipóteses:
1. Interpelar a PRIMEIRA OUTORGANTE para que esta proceda à marcação da respectiva escritura no prazo máximo de 180 ( cento e oitenta ) dias e, se tal não acontecer, terá então o SEGUNDO OUTORGANTE o direito de resolver este contrato devendo, neste caso, a PRIMEIRA OUTORGANTE devolver-lhe as quantias recebidas ao abrigo do mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento e ou de reforço(s) de sinal(ais) ( excepto as que tiverem sido objecto de financiamento pelo TERCEIRO ao SEGUNDO OUTORGANTE ) acrescida de juros calculados à Taxa Euribor a 6 meses, mais 2 p.p. ( dois pontos percentuais ), pelo período compreendido entre a(s) data(s) da(s) sua(s) respectivas entregas e a data da sua efectiva restituição.
2. Considerar prorrogado o prazo para a celebração da mencionada escritura até 30 ( trinta ) meses a contar da data do presente contrato promessa de compra e venda e, se tal não se verificar, terá então o direito de resolver este contrato e de exigir da PRIMEIRA OUTORGANTE a restituição em dobro de todas as importâncias que lhe entregou ao abrigo do mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento e/ou reforço(s) de sinal(ais) ( excepto as que tiverem sido objecto de financiamento pelo TERCEIRO ao SEGUNDO OUTORGANTES ).
Articulando esta factualidade, esta cláusula 4ª, com a restante matéria de facto provada, o que pode e deve dizer-se é o seguinte:
tendo ficado contratualmente estabelecido que a escritura de compra e venda seria celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pela ré AA, até ao termo do prazo de 18 meses, após a data do dito contrato-promessa, ou seja, até ao dia 17 de Setembro de 2002, a verdade é que até esse dia a ré AA não designou dia, hora e cartório para a realização da escritura e esta não foi, portanto realizada.
Então, o autor tinha ao seu dispor duas opções, as duas opções da cláusula 4ª.
Caminhou pela segunda opção, considerando prorrogado o prazo para a celebração da mencionada escritura até 30 ( trinta ) meses a contar da data do presente contrato promessa de compra e venda, ou seja, até 17 de Setembro de 2003.
Até essa data a ré AA não designou dia, hora e cartório notarial para a realização da mesma avisando o autor e a ré CC, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 8 dias da data marcada.
Na verdade, escrever ao autor uma carta, datada de 05.08.03, que foi por este recebida, informando-o de que a construção da dita fracção estava concluída e de que iria proceder à marcação da escritura de compra e venda, não é designar dia, hora e cartório notarial para a realização da escritura – uma coisa é proceder à marcação, outra é dizer que se vai proceder à marcação.
E assim, não se tendo celebrado a escritura na prorrogação do prazo, tinha o autor a partir dessa data o direito de resolver este contrato e de exigir da PRIMEIRA OUTORGANTE a restituição em dobro de todas as importâncias que lhe entregou ao abrigo do mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento e/ou reforço(s) de sinal(ais) ( excepto as que tiverem sido objecto de financiamento pelo TERCEIRO ao SEGUNDO OUTORGANTES ).
Foi o que as partes contrataram – e, se tal não se verificar, terá então o direito de resolver este contrato ...
Na economia do contrato, no contrato interpretado nos termos do que impõe o nº1 do art.236º do CCivil – aliás chamado pela recorrente AA em seu socorro – o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, pode deduzir do comportamento do declarante, sendo que este pode razoavelmente contar com ele é o de que as partes convencionaram um prazo para a realização do contrato prometido – 17 de Setembro de 2002 – e que a esse prazo fizeram acrescer um outro prazo limite, ao dispor apenas do promitente comprador, decorrido o qual inexoravelmente, definitivamente, nasceria para este o direito de resolver o contrato.
Ou seja, as partes convencionaram o prazo – até 17 de Setembro de 2002 – a mora e conversão da mora em incumprimento ... definitivo. Com o consequente nascimento do direito à resolução do contrato por parte do promitente comprador.
Que o autor, promitente comprador, tenha associado este seu direito de resolução nascido com o não cumprimento, por parte da promitente vendedora, dentro do prazo prorrogado, da obrigação de realizar o contrato prometido a uma perda de interesse resultante da incapacidade ou incúria da ré AA para cumprir sem defeito a sua prestação, é facto que a esse seu direito acresce e não, como parece pretender a recorrente, facto que inutilize ou destrua o direito do autor, porque obrigação de reparar os defeitos é uma obrigação acessória.
Com ou sem defeito a verdade é que, até 17 de Setembro de 2003, a promitente vendedora não designou data, hora e cartório notarial para a realização da escritura.
E os defeitos ainda se mantinham em 19 de Dezembro de 2003, sem que a promitente vendedora marcasse a escritura; e os defeitos ainda se mantinham em 19 de Março de 2004 sem que a promitente vendedora os reparasse para marcar a escritura ( sem controvérsia com o promitente comprador ) ou marcasse mesmo a escritura apesar da posição deste ( e da controvérsia daí nascida ).
O que importa é que, com ou sem reparação dos defeitos, a promitente vendedora AA não cumpriu a sua obrigação, a realização da escritura do contrato prometido, para a qual tinha ela própria de designara a data, a hora e o cartório notarial e avisar o autor e a ré CC, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 8 dias da data marcada.
E não realizou a escritura nem no prazo acordado nem no prazo « suplementar e peremptório que o credor o autor razoavelmente lhe concedeu até 17 de Setembro de 2003 » - veja-se Almeida Costa, Direito das Obrigações, Almedina, 5ª edição, pág.898.
E nada impedia as partes de fixarem esse prazo ... admonitório « logo no momento da constituição do vínculo obrigacional » - de novo Almeida Costa, obra e local citados, pág.899.
O prazo exigido pelo art.808º, nº1 do CCivil estava, aqui, fixado por antecipação. Nenhuma ( nova ) interpelação admonitória era necessária.
Assim sendo, no cumprimento da transcrita cláusula 4ª e do disposto no art.442º, nº2 do CCivil, à promitente vendedora, a ré AA, competia restituir em dobro as quantias recebidas a título de sinal ou de princípio de pagamento ou de reforço de sinal.
Se recebeu 29 503.89 ( 4 214,84 + 4 214,84 + 21 074,21 ) compete-lhe restituir ao autor 59 007,78 euros.
Como foi condenado.
Resta dizer que a questão colocada como conclusão 17ª das alegações da recorrente - a da eventual redução equitativa da cláusula penal ao abrigo do disposto no art.812º, nº1 do CCivil – é uma questão inteiramente nova, sobre a qual o tribunal recorrido não foi chamado a pronunciar-se.
E de questões novas não pode o tribunal ad quem conhecer. Não pode este tribunal conhecer.
É o que resulta da própria natureza dos recursos em processo civil, que – bem se sabe – são recursos de reponderação ou revisão – Armindo Ribeiro Mendes, Recursos em Processo Civil, Lex, 1992, pág.175.
Recursos que, portanto, e como vem sendo repetidamente afirmado pela jurisprudência, « não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido ».
D E C I S Ã O
Na improcedência do recurso, nega-se a revista e confirma-se o acórdão recorrido.
Custas a cargo da recorrente.
Lisboa, 27 de Novembro de 2008
Pires da Rosa ( Relator )
Custódio Montes
Mota Miranda