| 1432/06.6TVLSB.L1.S1 |  |
CONDOMÍNIO
CASA DA PORTEIRA
FRACÇÃO AUTÓNOMA
OCUPAÇÃO DE IMÓVEL
TÍTULO DE POSSE
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
ABUSO DE DIREITO
II - Se a ré começou por ocupar a fracção como casa de função, em face da relação de trabalho assalariado, e que tendo em vista a aquisição do imóvel a título definitivo, conforme acordado com o condomínio empregador, aceitou substituir a sua situação por prestador de serviço com pagamento parcial em espécie (continuando a usufruir da mesma habitação), consolidando-se tal situação com a celebração do contrato-promessa de compra e venda mediante a entrega de metade do preço acordado, é legítima a manutenção da ocupação da fracção predial em causa, não por efeito directo do contrato-promessa, mas por efeito de todo o processo negocial complexo que o envolve e no qual se destaca o acordo na manutenção da ocupação até à data da efectivação do contrato de compra e venda.
III - Entendendo-se inexistir título justificativo da ocupação do local reivindicado, estar-se-ia perante uma situação de abuso do direito por banda do condomínio (autor) dado ocorrer uma situação de investimento na confiança (renúncia a uma posição jurídica e entrega de metade do preço para aquisição de habitação própria em função de um compromisso assumido pela entidade patronal e que foi reiteradamente afirmado e executado ao longo do tempo), impeditiva do sucesso da acção.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I – Condomínio do Prédio sito na P... do A... de S... J..., ..., ...-... e ...-..., Lisboa intentou acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra AA e marido BB pedindo a condenação dos RR a reconhecerem: a) ser parte comum do referido prédio o 6º andar esquerdo que ocupam; b) ser ineficaz relativamente ao condomínio o contrato promessa de compra e venda desse 6º andar esquerdo (casa da porteira) que os RR celebraram; c) e, consequentemente, devem os RR ser condenados a entregarem-no livre e devoluto, bem como em indemnização pela ilícita ocupação que dele vêm fazendo.
Alegou, em síntese, que, foi deliberado converter a fracção em causa em fracção autónoma e proceder à venda dessa fracção à R mulher que exercia funções de porteira em contrapartida com a extinção dessas funções. Que, no entanto, o contrato promessa celebrado pelo administrador do condomínio não respeitou a deliberação dos condóminos e nunca foi por estes ratificado.
Os RR contestaram, opondo-se à pretensão do A., por terem justo título de ocupação do imóvel e actuar a A. em abuso de direito, e, em reconvenção, peticionaram a condenação do A. (e de alguns ou todos os condóminos) a pagar-lhes € 40.635,53 por incumprimento do contrato promessa, bem como a remuneração convencionada para a sua prestação de serviços desde MAI2004 até ao trânsito da sentença, a devolver-lhes € 859,41 que entregaram a título de participação da nova fracção nos encargos do condomínio, a reconhecerem o seu direito de retenção sobre o imóvel e, ainda, como litigante de má-fé.
Foi proferida sentença que, considerando o contrato promessa ineficaz relativamente ao A. e a inexistência de abuso de direito, julgou a acção procedente e a reconvenção improcedente.
Inconformados, apelaram os RR.
Por acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa foi julgada parcialmente procedente a apelação absolvendo-se os RR do pedido e mantendo-se a parte em que se absolve o A da reconvenção.
II. Deste acórdão interpôs o A o presente recurso de revista.
Alega, em síntese, que o contrato de promessa é ineficaz (nomeadamente porque o administrador do condomínio, actuando como procurador dos condóminos ultrapassou os poderes que lhe estavam conferidos, que não existia unanimidade para efectivação do contrato e que não há titulo legitimo de ocupação por parte dos RR.
III – Fundamentos de Facto
1 - O prédio sito na P... do A..., n.º ... – ... -... em Lisboa mostra-se descrito na ....ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º ... de .../.../1990, da freguesia da P... de F... e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de São João sob o art.º...º, conforme certidão de fls. 316 a 375, cujo teor aqui se dá por reproduzido
(alínea A) Fac.Assentes).
2 - O prédio encontra-se constituído em propriedade horizontal por escritura notarial de ... de Setembro de 1990, outorgada no ....º Cartório Notarial de Lisboa, conforme documento de fls. 67 a 73, cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea B) Fac.Assentes).
3 - Integram o prédio referido em A) as fracções da “A” a “AC”, encontrando-se inscrita a respectiva titularidade na Conservatória do Registo Predial da seguinte forma:
? Fracção A – 4ª cave dtª - titular: CC
/Fls. 321
? Fracção B – 4ª cave esqº - titular: DD/Fls. 323
? Fracção C – 3ª cave dtª - titular: EE/Fls.
325
? Fracção D – 3ª cave esqª - titular: FF/Fls. 327
? Fracção E – 2ª cave dtª - titular: GG /Fls. 329
? Fracção F – 2ª cave esqª - titular: HH /Fls. 331
? Fracção G – 1ª cave dtª - titular: II /Fls. 333
? Fracção H – 1ª cave esqª- titular: JJ /Fls. 335
? Fracção I - r/c esqº frente - titular: LL /Fls. 337
? Fracção j – r/c dtº frente - titular: LL /Fls. 339
? Fracção k.– r/c esqº - titular: NN/Fls.341
? Fracção L – r/c dtº - titular: OO/Fls.343
? Fracção M – 1º dtº - titular: PP/Fls. 345
? Fracção N - 1º esqº - Titular: QQ/Fls.
347
? Fracção O – 1º Frente - titular: RR/Fls. 349
? Fracção P – 2º Dtº - titular: SS/Fls. 416
? Fracção Q – 2º Esqº - titular: BB/Fls. 352
? Fracção R – 2º Frente - titular: TT/Fls. 354
? Fracção S – 3º Dtº- titular: UU/Fls. 356
? Fracção T – 3º Esqº - titular: RR/Fls. 358
? Fracção U – 3º Frente – titular: RR/Fls. 360
? FracçãoV – 4º Dtº - titular: VV/Fls.362
? Fracção X – 4º esqº - titular: XX/Fls. 364
? Fracção Z – 4º Frente - titular : ZZ/Fls.366
? Fracção AA – 5º Dtº - titular: AAA/Fls. 417
? Fracção AB – 5º ESQº - titular: AAA/Fls.
369
? Fracção AC – 5º Frente – titular: BBB/Fls. 371
(alínea C) Fac.Assentes).
4 - Do título constitutivo da propriedade horizontal resulta que entre as partes comuns se encontra a casa de porteira no sexto andar esquerdo com uma divisão assoalhada, cozinha, casa de banho, usufruindo de um terraço a tardoz e de uma dependência de arrumos no lado direito (alínea D) Fac.Assentes).
5 - A sociedade EEE – Condomínios de Lisboa, Lda foi nomeada
Administradora do prédio identificado em A), na Assembleia de Condóminos datada de 12.01.2000 (doc. Fls. 280 a 290), encontrando-se presentes condóminos que perfaziam a permilagem de 905/1000 (alínea E) Fac.Assentes).
6 - Desde a data da sua constituição o título constitutivo da propriedade horizontal não foi alterado através de escritura pública (Alínea F) Fac.Assentes).
7 - Na Assembleia de Condóminos de 30 de Janeiro de 1998, na qual estiveram presentes 947,5/1000 dos votos representados e não estiveram presentes os condóminos das fracções “C” e “E” – EE, foi deliberado por unanimidade de todos os presentes, quanto ao ponto 3 da Ordem de Trabalhos, o seguinte: (…) suprimir a existência da porteira no prédio, e consequentemente, a passagem da mesma a prestadora de serviços, e ainda que a casa que habita (6º andar esquerdo) passe a constituir uma fracção autónoma do prédio constituído sob o regime da propriedade horizontal, autorizando o administrador eleito ou seus mandatários a dar início imediato ao respectivo processo junto das entidades competentes visando a supressão da porteira e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e vender a nova fracção e atribuir à casa da porteira, a AA, pelo preço acordado de Escudos 1.750.000 (um milhão setecentos e cinquenta mil escudos) verba que reverterá integralmente para o Fundo Comum de Reserva (…), conforme documento de fls. 384 a 389, cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea G) Fac.Assentes).
8 - Na parte final da acta da assembleia de condóminos referida na alínea precedente consta ainda o seguinte: EM TEMPO: Quanto ao ponto três foi ainda deliberado que a dependência para arrumos no 6ºandar, lado direito, destinar-se-á a sala de reuniões dos condóminos e instalações dos serviços da respectiva administração, continuando a constituir parte comum do prédio (alínea H) Fac.Assentes).
9 - Na data referida em G) a ré AA exercia as funções de porteira do prédio aludido em A) (alínea I) Fac.Assentes).
10 - Em 03.09.97 GG, identificando-se como proprietária da fracção “E” emitiu a procuração constante de fls.132, na qual refere: (…) Constitui seu bastante procurador o Sr. DDD, casado, titular do BI nº -------, emitido pelo arquivo de Identificação de Lisboa, em 15/01/1992, residente na Rua D... M..., ..., ...º ... em Lisboa, a quem confere os poderes necessários para em seu nome proceder à supressão do serviço de porteira do referido prédio, e para proceder à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido a que a habitação da porteira possa constituir uma fracção autónoma, requerendo e assinando os documentos para o referido fim.” (alínea J) Fac.Assentes)
11 - Em 24.08.98, FF identificando-se como proprietário da fracção “D” proferiu a declaração constante de fls. 126, na qual declara: “Concordo inteiramente com a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 30.01.1998, relativa à supressão da porteira e passagem desta a prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma” (alínea K) Fac.Assentes);
12 - Em 30.09.1998, PP, identificando-se como proprietário da fracção “M” proferiu a declaração constante de fls. 128, na qual declara: “Concordo inteiramente com a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 30.01.1998, relativa à supressão da porteira e passagem desta a prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma”(alínea L) Fac.Assentes).
13 - Em 30.09.1997, OO, identificando-se como proprietário da fracção “L” emitiu procuração constante de fls. 135/136, na qual declara: “(…) constitui seu bastante procurador, com a faculdade de substabelecer, o Sr. DDD, casado titular do B.I. nº --------------, emitido pelo Arquivo de Identificação de Lisboa em 15/01/92, residente na Rua D... M..., ...-...º Dto. em Lisboa, a quem confere os poderes para proceder à supressão da porteira e (…) alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma” (alínea M) Fac.Assentes);
14 - Em 07.10.1998, TT, identificando-se como proprietário da fracção “R” proferiu a declaração constante de fls.131, na qual declara: “Concordo inteiramente com a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 30.01.1998, relativa à supressão da porteira e passagem desta a prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma” (alínea N) Fac.Assentes);
15 - Em 20.09.98, BB, identificando-se como proprietário da fracção “Q” proferiu a declaração constante de fls. 126 na qual declara: “Concordo inteiramente com a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 30.01.1998, relativa à supressão da porteira e passagem desta a prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma” (alínea O) Fac.Assentes);
16 - Em 07.10.1998, QQ, identificando-se como proprietária da fracção “N” proferiu a declaração constante de fls. 129, na qual declara: “Concordo inteiramente com a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 30.01.1998, relativa à supressão da porteira e passagem desta a prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma”(alínea P) Fac.Assentes);
17 - Em 23.10.1998, EE, identificando-se como proprietário da fracção “C” proferiu a declaração constante de fls. 125, na qual declara: “Concordo inteiramente com a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 30.01.1998, relativa à supressão da porteira e passagem desta a prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma” (alínea Q) Fac.Assentes);
18 - Em 23.10.1998, XX, identificando-se como proprietário da fracção “X” emitiu procuração constante de fls. 137 e 138, na qual declara: “ (...) constitui seu bastante procurador, com a faculdade de substabelecer, o Sr. DDD, casado titular do B.I. nº --------------, emitido pelo Arquivo de Identificação de Lisboa em 15/01/92, residente na Rua D... M..., ...-...º Dto. em Lisboa a quem confere os poderes necessários …… à supressão do serviço de porteira (…) alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma” (alínea R) Fac.Assentes);
19 - Em 26.10.1998, FFF, identificando-se como proprietário das fracções G) H), F), A), K), P), S), T), U), AA) E AB) proferiu a declaração constante de fls. 124, na qual declara: “Concordo inteiramente com a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 30.01.1998, relativa à supressão da porteira e passagem desta a prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma” (alínea S) Fac.Assentes);
20 - Em 26.10.1998, MM, identificando-se como proprietário das fracções “I” e “J”, proferiu a declaração constante de fls. 127, na qual declara: “Concordo inteiramente com a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 30.01.1998, relativa à supressão da porteira e passagem desta a prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma” (alínea T) Fac.Assentes);
21 - Por escrito de 26 de Outubro de 1998 a ré estabeleceu um acordo com Administrador em exercício, designado por em contrato de prestação de serviços, com o fim de assegurar a limpeza e segurança diária do imóvel, pagando uma contrapartida pela ocupação da casa de porteira, conforme resulta do documento de fls. 398, cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea U) Fac.Assentes).
22 - Em 27.10.98 a ré proferiu a seguinte declaração, constante de
fls. 236: “declaro que pretendo passar à situação de condómina logo que esteja autorizado o pedido de supressão de porteira, deixando de exercer as minhas funções” (alínea V) Fac.Assentes).
23 - Em 07.05.1999, II, identificando-se como proprietário da fracção “G” emitiu procuração constante de fls. 133, na qual refere: (…) constitui seu bastante procurador, com a faculdade de substabelecer, o Sr. DDD, casado titular do B.I. nº --------------, emitido pelo Arquivo de Identificação de Lisboa em 15/01/92, residente na Rua D... M..., ...-...º Dto. em Lisboa, a quem confere os poderes necessários para em seu nome e representação proceder à supressão do serviço de porteira do prédio acima referido e para esse fim,requerendo e dando os consentimentos necessários perante quaisquer entidades públicas ou privadas. Mais são conferidos ao mandatário todos os poderes necessários para proceder à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal no sentido que a aludida habitação da porteira passa constituir uma fracção autónoma (…) (alínea W) Fac.Assentes).
24 - Por escrito de 20 de Julho de 1999 o condomínio do prédio referido em A) representado pelo então Administrador, DDD, invocando estar mandatado por todos os condóminos, os quais identificou, declarou prometer vender aos RR, AA e BB, e estes declararam prometer comprar a fracção a constituir em regime de propriedade horizontal pelo preço referido em G), contando das cláusulas 3ª a 6ª que: “ A venda é feita pelo preço de Esc.:1.750.000$00 (UM MILHÃO SETECENTOS E CINQUENTA MIL ESCUDOS) que será pago 50% no acto da assinatura deste contrato--promessa e o remanescente no acto da escritura definitiva.- A venda é feita livre de quaisquer ónus ou encargos. – A escritura de compra e venda conjunta com a de rectificação do título constitutivo de propriedade horizontal será realizada logo que o processo de autonomização da fracção esteja concluído, facto que sera de imediato comunicado à 2ª Contraente. Até 30 dias após a comunicação referida, os 1°s. Contraentes (os condóminos) designarão dia, hora e local para a realização da escritura acima referida, convocando a 2ª Contraente (a 1ª Ré). - Todas as despesas com a escritura, registos e outras relativas ao contrato, bem como a sisa, se for devida, são da responsabilidade da 2ª Contraente., conforme documento de fls. 79 a 82 / 391 a 395, cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea X) Fac.Assentes).
25 - A ré entregou ao autor, na data referida na alínea precedente, a quantia de € 4 364,48, tendo este emitido o documento de fls. 154, do seguinte teor: “RECIBO - DDD casado, na qualidade de representante do Administrador do Condomínio do prédio sito na P... do A... S. J..., n° ..., em Lisboa, declara que recebeu a quantia de Esc.: 875.000$00 (Oitocentos e setenta e cinco mil escudos), de AA, casada no regime de comunhão geral com BB, para pagamento de 1/2 do preço de venda da casa da porteira (fracção a constituir), conforme contrato promessa de compra e venda celebrado nesta data” (alínea Y) Fac.Assentes).
26 - FFF e TT, celebraram o acordo constante de fls. 151 a 156 nos termos do qual o primeiro, na qualidade de proprietário do prédio identificado em A), declarou prometer vender ao segundo a fracção "R" nos termos e condições constantes, nele se mencionando, na clausula 6º que: - “O comprador declara que concorda integralmente com a deliberação tomada pela Assembleia de Condóminos de 30.01.98 relativamente à supressão da porteira, e passagem desta a mera prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal no sentido da casa da porteira passar a constituir uma fracção e proceder à sua venda a AA por 1.750 contos, mandatando o administrador ou seu delegado/representante com todos os necessários poderes para o efeito.” (alínea Z) Fac.Assentes).
27 - Por escritura pública de 11.02.1998, DDD, outorgando na qualidade de procurador de FFF e mulher GGG declarou vender a DD, e este declarou aceitar, pelo preço de cinco milhões e quinhentos mil escudos, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção autónoma designada pela letra “B”, que constitui a QUARTA CAVE ESQUERDA, para habitação, do prédio urbano afecto ao regime de propriedade horizontal, situado na P... do A... de S... J..., nº ...-..., ... e ...-..., freguesia de S... J..., concelho de Lisboa, inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o artigo ..., descrito na Sexta Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número ..., da freguesia de Penha de França, encontrando-se registada a constituição da propriedade horizontal pela inscrição F-..., e a aquisição da referida fracção registada a favor dos vendedores, pela inscrição G-....
Mais declarou DD - " que concorda integralmente com a deliberação tomada pela Assembleia de Condóminos de trinta de Janeiro, findo, relativa à supressão da porteira e passagem desta a mera prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma."(Alínea AA) Fac.Assentes).
28 - Por escritura pública de 29.04.1998, DDD, outorgando na qualidade de procurador de: FFF, e mulher, GGG, declarou vender a VV, que declarou aceitar a venda livre de quaisquer ónus ou encargos, e pelo preço de nove milhões de escudos já recebeu a fracção autónoma designada pela letra "V" que constitui o quarto andar direito, destinando exclusivamente a sua habitação própria e permanente, do prédio urbano sito na P... do A... de S. J..., números, ..., ...-... e ...-... na freguesia de S. J... concelho de Lisboa, descrito na Sexta Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o número ..., freguesia de Penha de França, estando o regime da propriedade horizontal registado pela inscrição F-..., e a transmissão a favor dos vendedores registada pela inscrição G-..., inscrito na matriz sob o artigo .... Mais declarou VV - "que concorda integralmente com a deliberação tomada pela Assembleia de Condóminos de trinta de Janeiro deste ano, relativa à supressão da porteira e passagem desta a mera prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal no sentido da casa de porteira passar a constituir uma fracção autónoma." - conforme documentos de fls. 227 a 230, cujo teor aqui se dá por
reproduzido (alínea AB) Fac.Assentes).
29 - Em 26 de Maio de 1999, a Comissão Permanente de Vistorias
da Câmara Municipal de Lisboa, em auto de vistoria que consta do
processo nº .../PGU/99, verificou estar a habitação correspondente ao 6º andar, destinada à porteira, em condições de integrar uma fracção autónoma, conforme documento de fls. 140 a 142, cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea AC) Fac.Assentes).
30 - No dia 12 de Janeiro de 2000, reunida a Assembleia Geral de
Condóminos, encontrando-se presentes os condóminos das fracções A - B – D – F – H – I –J –K –N – O –P – Q – R – S – T – V – X – AA – AB, representando a permilagem de 940/1000, foi deliberado, por todos os presentes, além de ratificar tudo quanto tinha sido deliberado anteriormente quanto à venda da casa da porteira - proceder, no prazo de 90 dias à rectificação do título constitutivo de propriedade horizontal e à venda da nova fracção a constituir, conforme Ponto 3 da Acta nº 4 .
Consta ainda do Ponto 2 da acta, o seguinte: " O Administrador em exercício apresentou 5 propostas de Empresas de Administração de Condomínio, tendo inclusive feito a leitura da proposta apresentada pela firma EEE - Condomínios de Lisboa, uma vez que era a firma com sede mais próxima do prédio.---- Colocada a votação foi deliberado aprovar a proposta apresentada pela firma "EEE - Condomínios de Lisboa, com sede na Rua L..., ... - ...-... direita, 1900-297 Lisboa,tendo por telefone a gerente desta firma referido e acordado que a proposta incluía ainda, sem acréscimo de custos para o condomínio, a ultimação da Escritura de Rectificação do título da propriedade horizontal e seu registo e ainda a outorga da Escritura de Venda à ex-porteira da fracção autónoma que vier a corresponder ao andar que habita.
Foi ainda deliberado nomear Administradora do condomínio a firma acima indicada. As deliberações acima referidas, foram tomadas por condóminos correspondentes à permilagem de 905‰, com a abstenção de um condómino, da fracção "L", correspondente a uma permilagem de 35‰".conforme documento de fls. 282 a290, cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea AD) Fac.Assentes).
31 - No dia 10 de Abril de 2000 tem lugar a reunião da Assembleia
Geral Extraordinária de Condóminos constando do ponto 2 da acta de fls. 166 a 169 que aqui se dá por reproduzida, o seguinte:“ Apreciação e aprovação do orçamento para o exercício do ano 2000;/ Propôs a Administração que nos orçamentos agora a aprovar referentes ao exercício de dois mil já seja incluída a participação da fracção AD a constituir utilizando assim desde já as permilagens que constarão danova propriedade horizontal. A D. AA promitente compradora da fracção em questão disse que não se opõe pois tem a posse da fracção mas que chama a atenção para o facto de que está a utilizar a referida fracção com limitações uma vez que ainda não foram feitas pelo condomínio as obras do telhado que evitarão os repasses que tem em casa.Tendo esta proposta sido aprovada por unanimidade ,passou-se à discussão e aprovação do orçamento./Foram apresentados à Assembleia vários documentos:/a) Mapa para aprovação de novo critério de divisão de despesas;/Foi aprovado por unanimidade e o referido mapa fica a fazer parte desta Acta. /b) Mapa das despesas previstas para o exercício de 2000;/Aqui introduziu-se uma alteração à ordem de trabalhos passando ao ponto 5 a fim de poder clarificar as duas primeiras alíneas do orçamento assim como a alínea do seguro de acidentes de trabalho. Tomou a palavra a Drª HHH que explicou que perante o Contrato de Prestação de serviços vigente a D.AA é uma profissional liberal, pelo que continuarão por sua conta os encargos com a caixa de previdência e o seguro de acidentes de trabalho devendo demonstrar o seu início de actividade nas finanças e passar os competentes recibos./ A obrigação prioritária da D. AA é apresentar feito e bem feito. A D. AA receberá assim o equivalente ao ordenado mínimo doze vezes no ano. / Passou-se então à discussão do orçamento. Após algumas explicações e rectificações foram os valores previsionais aprovados por unanimidade e fica o referido mapa a fazer parte desta Acta./ c) Mapa de valores a pagar por mês por condómino para o exercício de 2000;/ Os valores foram aprovados por unanimidade assim como a decisão de que estes valores são reportados a Janeiro de 2000 e os referidos mapas ficam a fazer parte desta acta pelo que na próxima factura de condomínio será incluída a diferença relativa aos meses já facturados./ d) Foi ainda apresentado um mapa previsional para a despesa complementar que se vai ter com a Escritura de alteração da propriedade horizontal (valor a pagar ao notário e documentos que venham a ser necessários tais como certidões e outros documentos legais).
Ficou aprovado por unanimidade que assim que a Administração souber o valor exacto desta despesa emitirá as facturas necessárias a fim de que os condóminos possam providenciar o fundo de maneio do condomínio com as importâncias necessárias para pagamento daquelas despesas” (alínea AE) Fac.Assentes).
32 - No 21 de Maio de 2001, ás 21 horas, na Assembleia Geral Extraordinária de condóminos, estando presentes, CC, proprietária da fracção A; DD e III, proprietários da fracção B; EE, proprietário da fracção C; FF e JJJ, proprietários da fracção D; GG, proprietária da fracção E; DDD em representação de FFF e esposa GGG, intitulando-se proprietários das fracções F, P, e AA; II, proprietária da fracção G; JJ, proprietária da fracção H; MM e LLL, proprietários das fracções I e J; NN e MMM, proprietários da fracção K; OO, proprietário da fracção L; PP, proprietária da fracção M; QQ, proprietária da fracção N; RR, intitulando-se proprietário das fracções O, U e T; BB e esposa AA , proprietários da fracção Q; TT e NNN proprietários da fracção R; UU e OOO, proprietários da fracção S representados por JJ; VV e PPP, proprietários da fracção V; XX, proprietário da fracção X; AAA e QQQ, proprietários da fracção AB; BBB e CCC, proprietários da fracção AC; RRR e SSS representantes da firma EEE - Condomínios de Lisboa, Ldª, e a sua Advogada Drª HHH - foi deliberado, por unanimidade dos presentes, proceder à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal reduzindo-se a permilagem de todas as fracções, conforme documento de fls. 180 a 186, cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea AF) Fac.Assentes).
33 - A Drª HHH, na qualidade de mandatária da administração do prédio referido em A) enviou à ré a carta de 13 de Abril de 2004, que esta recebeu em 14.04.2004, do seguinte teor : “(...) Informou-me a m/cliente que V.Exa. não cumpre com os serviços acordados no contrato de prestação de serviços celebrado entre si e a m/cliente em 26/10/1998./ Efectivamente, a limpeza diária do prédio não é efectuada e muito menos a segurança diária do imóvel, pois são frequentes as suas ausências prolongadas./Em face dos factos acima indicados a m/cliente encarregou-me de lhe comunicar a rescisão do contrato supra referido a qual produzirá efeitos a partir da data de recepção da presente carta./A partir dessa deverá V.Exa. proceder à entrega da chave da casa de porteira e respectivos arrumos, cessado todas as funções", conforme documento de fls. 84, cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea AG) Fac.Assentes).
34 - O Dr. TTT, na qualidade de mandatário da ré respondeu à carta referida na alínea precedente afirmando “(...)Relativamente à sua carta de 13.04.04, interpelando a minha constituinte a entregar as chaves da casa da porteira, onde habita e respectivos arrumos, cessando todas as funções, cumpre referir o seguinte:/1. A minha constituinte foi contratada pelo Condomínio P... do A... de S. J... nº ..., ...-... e ..., Lisboa, conforme contrato que junta em anexo, pelo que a haver uma decisão da rescisão do seu contrato esta terá que ser tomada por deliberação da Assembleia de condóminos, e não por decisão unilateral do seu Administrador./2. Além disso, as razões invocadas para rescisão do qualquer fundamento, porquanto a minha cliente é obrigações efectuando a limpeza diária do prédio mais que uma vez ao dia, e zela pela segurança do prédio./3. Por outro lado, ficou acordado no contrato que as funções da minha cliente só cessavam na data da venda da habitação, o que ainda não ocorreu.
/4. Acresce que, na acta nº 4 de 10 de Abril de 2000, bem como no contrato referido ficou estipulado que a porteira receberia mensalmente o equivalente ao salário mínimo nacional, anualmente estipulado, porém no mês de Janeiro e Fevereiro do corrente ano, a minha cliente apenas recebeu o valor correspondente ao salário mínimo do ano transacto, devendo por isso a sua cliente a quantia de 18,00€./5. Por último refira-se que no ponto 2 da acta supra citada foi deliberado que a minha constituinte passaria a pagar as quotizações correspondentes à sua fracção, o que tem ocorrido./Em face do exposto não vai a minha constituinte abandonar a casa onde habita, e pela qual já pagou metade do preço de venda, nem deixar de funções enquanto não for tomada por deliberação da Assembleia de condóminos a decisão de rescisão do seu contrato, conforme documento de fls. 187 (alínea AH) Fac.Assentes).
35 - Pelos menos desde a data referida em AG) a Ré deixou de efectuar a limpeza diária do prédio e de garantir a segurança diária do prédio referido em A) (alínea AI) Fac.Assentes).
36 - Na Assembleia da Condóminos de 19 de Maio de 2004, e na
qual estiveram presentes os condóminos das fracões "D", "E", "F", "H","L", "," P", "R", "S", "V"," AA", "AB", "AC", foi colocada á votação a ratificação da decisão da Administração do condomínio de resolução do contrato de prestação de serviços celebrado com a ré, a qual teve os votos favoráveis dos condóminos das fracções "D", "E", "F", "L", "M","P", "R", "V", "AA", "AB" e "AC", com a permilagem de 410 por mil; votos contra dos condóminos das fracções "H", "I", "O", "Q", "S", "T" e "U",num total de 280 por mil e a abstenção do condómino da fracção “K”,com a permilagem de 34,5 , conforme documento de fls. 401 a 404, cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea AJ) Fac.Assentes).
37 - Na Assembleia referida na alínea precedente foi também colocada à votação a decisão sobre a possibilidade de intentar acção de reivindicação relativamente ao 6º andar esquerdo e respectivos arrumos afectos ao exercício das funções de porteira e concessão de poderes a mandatário judicial para o efeito, a qual teve votos favoráveis dos condónimos das fracções "D", "E", "F", "L", "M", "P", "R", "V", "AA", "AB" e "AC" num total de 410 por mil; votos contra dos condóminos das fracções "H", "I", "O", "Q", "S", "T" e "U" num total de 280 por mil e a abstenção do condómino da fracção “K” , num total de 34,5 (alínea AK) Fac.Assentes).
38 - Na Assembleia da Condóminos de 22 de Junho de 2005, e na qual estiveram presentes os condóminos das fracções "D", "H", "K","O", "M", "P", "R", "S", "T", "U", "V", "AA", "AB", "AC", foi colocada à votação a eleição da administração do prédio referido em A) – EEE - para o exercício de 2005, a qual foi aprovada. Foi ainda aprovada por unanimidade mandatar a administração para que sejam cobradas coercivamente as dívidas ali enumeradas, conforme documentos de fls. 407 e 408, cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea AL) Fac.Assentes).
39 - No Verão de 2004, os réus procederam à entrega da chave dos arrumos que corresponde ao lado direito do 6.º andar do prédio referido em A) (alínea AM) Fac.Assentes).
40 - Os réus ocupam o 6.º andar esquerdo sem pagar qualquer contrapartida pela utilização que vêm fazendo (alínea AN) Fac.Assentes).
41 - Devido à ocupação referida na alínea precedente, os restantes condóminos do prédio estão impedidos de utilizar o referido 6º andar (alínea AO) Fac.Assentes).
42 – Para além do que consta do ponto 21. dos factos provados a ré pretendia que lhe fosse vendido o andar correspondente à casa da porteira (resp.ques1º).
43 - O processo de suspensão da porteira foi deferido pela CML sob diversas condições, entre elas estarem todos os condóminos de acordo na alteração do título constitutivo para se autonomizar uma fracção distinta na casa da porteira, e subsistir os serviço equivalente a portaria (resp.ques.2º).
44 - Pelo uso e fruição do 6º andar esquerdo referido em AN) o condomínio autor poderia cobrar quantia mensal não inferior a €150,00 (resp.ques.4º)
45 - O 6. º Andar dispõe de contador próprio, e enquanto o mesmo esteve a funcionar, os consumos de água e electricidade efectuados pelos réus, eram pagos por todos os condóminos (resp.ques.5º)
Em 24.09.1998, FF, identificando-se como proprietário da fracção “D”, proferiu a declaração constante de fls. 125, na qual declara: “Concordo integralmente com a deliberação tomada pela Assembleia de Condóminos de 30.01.1998, relativa à supressão da porteira e passagem desta a mera prestadora de serviços e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido da casa de porteira passara a constituir uma fracção autónoma”.
IV – Do mérito do presente recurso.
Como directamente resulta dos factos alegados pelo condomínio A pretende este, por via desta acção, a reivindicação de uma fracção predial integrante da propriedade horizontal (ao que referem uma parte comum) consequente a um pedido de declaração de ineficácia de um contrato promessa que tinha por objecto essa fracção predial e que foi celebrado entre os condóminos – representados pelo administrador do condomínio - (promitentes vendedores) e os RR (promitentes compradores).
Como se sublinha, a propósito e com rigor, no acórdão recorrido está provado com especial relevância para a decisão que:
A Ré mulher era assalariada do condomínio, exercendo as funções de porteira com direito, por via dessas funções, a usufruir do agora reivindicado 6º andar esquerdo como ‘casa da porteira’ (Factos 4 e 9).
Em Assembleia Geral realizada em 30JAN98, onde estiveram presentes ou representados os condóminos de todas as fracções, excepto das fracções C e E, foi deliberado, por unanimidade, suprimir a actividade de porteira substituindo-a por prestação de serviços, transformar a casa da porteira em fracção autónoma e mandatar a administração para levar a cabo os procedimentos necessários com vista a concretizar o deliberado bem como a vender àquela que vinha desempenhando as funções de porteira aquela futura fracção autónoma, pelo preço de 1.750 contos que reverteriam para o Fundo Comum de Reserva (facto 7).
Em 24SET98 o condómino da fracção D emitiu declaração segundo a qual concordava com o deliberado na AG de 30JAN98 relativamente à supressão da porteira e criação de nova fracção autónoma (Facto supra aditado)
Em 23OUT98 o condómino da fracção C emitiu declaração segundo a qual concordava com o deliberado na AG de 30JAN98 relativamente à supressão da porteira e criação de nova fracção autónoma (Facto 17).
Declaração expressa de concordância com tal deliberação foi prestada por todos quantos, entretanto, vieram a adquirir direitos sobre as fracções autónomas que compõem o edifício (Factos 11, 12, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 23, 26, 27 e 28).
Em 26OUT98 foi celebrado um contrato segundo o qual a Ré mulher se comprometia a assegurar ao condomínio a limpeza e segurança diária mediante a remuneração equivalente ao salário mínimo nacional deduzido do valor da ocupação da casa até á data da sua venda à prestadora de serviços (Facto 21).
Em 27OUT98 a Ré mulher declarou pretender “passar à situação de condómina logo que esteja autorizado o pedido de supressão da porteira, deixando de exercer as minhas funções” (Facto 22)
Em 20JUL99 o administrador do condomínio, em nome deste e de todos os condóminos, prometeu vender aos RR a fracção autónoma em que se viria a tornar a casa da porteira, tendo estes logo pago metade do preço acordado (Factos 24 e 25).
A CML autorizou a supressão da porteira (Factos 29 e 43).
Em AG realizada a 12JAN2000, estando representado 940/1000 do valor do edifício, foi deliberado por unanimidade ratificar tudo quanto tinha sido deliberado anteriormente quanto à venda da casa da porteira (facto 30).
Na AG realizada em 10ABR2000, e que contou com a presença da Ré mulher, foi deliberado por unanimidade a inclusão da futura fracção “AD” (ex-casa da porteira) nos cálculos das contribuições para as despesas do condomínio (Facto 31).
Na AG realizada em 21MAI2001, em que estiveram presente todos os condóminos com excepção da fracção “Z” foi deliberado por unanimidade transformar a casa da porteira em fracção autónoma, proceder à sua venda aos RR como anteriormente acordado e mandatar a administração para outorgar as escrituras (Facto 32).
Desta factualidade provada resulta, sem margem para qualquer dúvida, a intenção da parte dos condóminos (expressa na assembleia geral de 30/1/99 e posteriormente reafirmada) em extinguirem o cargo de porteira do edifício com consequente e interligado acordo em transformarem a casa da porteira em fracção autónoma. A partir daí e enquanto co-proprietários exclusivos dessa fracção autónoma efectuariam a venda à ex-porteira revertendo o respectivo preço em contribuição para o fundo comum de reserva, acrescendo que mandataram o administrador do condomínio, em representação do condomínio e dos condóminos, para praticar os actos necessários para a concretização do decidido.
Os factos subsequentes evidenciam, tal como se reconhece no acórdão recorrido, a execução desse mandato sendo emitidas pelos dois condóminos não presentes na assembleia-geral declarações de concordância com a deliberação tomada (procedimento que está de acordo com as exigências formais impostas pelo art.º 1432º, nºs 5 a 8, do CC).
Daí em diante, todas as alterações na titularidade das fracções que ocorreram deram lugar à emissão de declaração de concordância com tal deliberação pelo novo titular.
Formalizou-se a adesão da porteira ao projecto negocial em curso com a celebração de um contrato de prestação de serviços (que substitui o anterior contrato de trabalho), tendo em vista a aquisição por ela da casa de função antes ocupada, conforme sobressai da concomitante declaração e desencadeou-se o procedimento administrativo com vista à autorização municipal para supressão da porteira.
Em JUL99 o administrador do condomínio, em representação deste e dos próprios condóminos, como ficou expresso no texto do contrato, celebrou com a Ré contrato promessa de compra e venda da casa da porteira, tendo logo recebido metade do preço acordado.
O núcleo do presente recurso reside, desde logo, em saber da eficácia do contrato promessa de compra e venda celebrado entre o administrador do condomínio (em representação e por mandato dos condóminos) e a R mulher (porteira), cujos termos constam de fls. 79 a 82 e que no contexto de todo o projecto negocial que lhe está subjacente, constituirá titulo válido para a manutenção da fruição da fracção predial em causa pela R recorrida.
De forma nenhuma, face aos factos provados, se pode colocar em questão (como se faz na sentença de 1ª instancia) a qualidade em que o administrador actuou uma vez que é manifesto que o fez por mandato expresso de cada um dos condóminos, mandato que engloba não só a competência para a prática dos actos administrativos necessários à autonomização da fracção como também os poderes para a celebração do contrato promessa.
Ao afirmar nesta sede de recurso (e como seu fundamento) que o contrato promessa é ineficaz – por efeitos do disposto nas disposições conjugadas dos artigos 269º e 268º – o A, não levantando essa questão da qualidade do administrador para actuar em representação dos condóminos, funda-se num alegado abuso de poderes traduzido na circunstancia de, contra o que havia sido acordado, a nova fracção autónoma (fracção autonomizada) incluir a dependência para arrumos que a deliberação do condomínio decidira manter em comum; argumenta dessa forma o A que não coincidindo a constituição/descrição da fracção tal como efectuada com a constituição definida no acordo de condóminos deixa o contrato de compra e venda celebrado de estar abrangido pela autorização contida na deliberação unânime.
Não tem o A recorrente a mínima razão, aproximando-se a sua argumentação da fronteira da má-fé, já que não tem qualquer fundamento fáctico sustentável a argumentação utilizada no sentido de pretender demonstrar o conhecimento pela R mulher de qualquer eventual abuso de representação por parte do administrador (mandatário) quando da celebração do contrato promessa ou em momento posterior relevante para a decisão.
Lembre-se que o contrato promessa é datado de 20/7/99, que a R promitente compradora pagou de imediato aos condóminos metade do preço e que é eloquente o que consta do ponto 2 da acta de fls. 166 a 169 (assembleia geral extraordinária e 10/4/2000) na qual consta uma alteração das permilagens consequente à constituição da nova fracção autónoma com declaração da R a aceitar essa alteração por estar na posse dessa fracção.
Perante toda a actuação anterior, todo o desenvolvimento do projecto negocial que envolvia a extinção do cargo de porteira e a contrapartida oferecida à R de aquisição da fracção predial autónoma que viria a ser constituída a partir da casa da porteira, é de todo incompreensível, mesmo reprovável que o recorrente venha por um lado afirmar “que não está provado que o contrato promessa se reportasse à vontade de todos os condóminos” e pior que, por outro lado, afirme que “os subscritores do contrato promessa (omite que o promitente vendedor age sob mandato dos condóminos) já sabiam quando se obrigaram que não teriam acordo dos condóminos para celebrar a escritura pois o objecto era diferente do mencionado na acta nº 1, de 30 de Janeiro”.
Não pode dar-se outro sentido à cadeia de actos que constituiu a actuação dos condóminos em todo este processo que não seja a de total concordância com o contrato promessa celebrado já que não desconhecendo, por um lado, a sua celebração também, por outro lado, muito menos desconheciam que a parte do preço entretanto paga havia ingressado no fundo comum de reserva e reiteradamente ratificaram a situação (assembleias gerais de 12 de Janeiro de 2000 e 21 de Maio de 2001), atribuindo à Ré a situação de condómina, participando nas reuniões e contribuindo para as despesas comuns (assembleia geral de 12 de Abril de 2000).
Apesar de a fracção autónoma constituída e prometida vender incluir efectivamente (intencionalmente ou por mero lapso) a divisão para arrumos que, por alegada vontade expressa do condomínio, deveria manter-se como parte comum não se demonstra minimamente que qualquer eventual abuso de representação que pudesse ter havido por parte do mandatário fosse ou devesse ser do conhecimento da R, acrescendo que sempre essa situação de desconformidade poderá ser objecto de futura rectificação nos termos em que o permite os artigos 1422º e 1422-A CC.
Esta circunstância é por demais importante uma vez que sendo a situação concreta uma situação de (presumível) abuso dos poderes de representação haverá lugar à aplicação do artigo 269º no qual se estabelece um regime de tutela da contraparte que desconheça e não deva conhecer o abuso, tutela que consiste na eficácia do acto relativamente ao representado.
Pelo exposto devemos concluir que, independentemente das questões que poderão levantar-se relativamente à celebração do contrato prometido (essa questão não está aqui em causa) se deve considerar como eficaz e vinculativo o contrato promessa de compra e venda o qual, nos seus termos e no contexto em que foi celebrado, legitima a manutenção da ocupação da fracção predial em causa não por directo efeito desse contrato promessa mas por efeito de todo o processo negocial complexo que o envolve e no qual se destaca o acordo na manutenção da ocupação até à data da efectivação do contrato de compra e venda, como evidenciam os factos provados que constam do ponto 21 da matéria de facto (alínea U dos factos assentes).
Não podemos deixar de acompanhar o entendimento contido no acórdão recorrido que, face aos factos provados, lembra que a R começou por ocupar a fracção como casa de função em face da relação de trabalho assalariado[1] e que tendo em vista a aquisição do imóvel a título de propriedade conforme acordado com o condomínio empregador, aceitou substituir a sua situação de trabalhador assalariado com casa de função por prestador de serviço com pagamento parcial em espécie (continuando a usufruir da mesma habitação) consolidando-se tal situação com a celebração de um contrato promessa de compra e venda da mesma habitação mediante a entrega de metade do preço acordado.
Como, em situação similar, se decidiu no acórdão do STJ, de 21/11/1985 – BMJ 351º/332 – tendo sido celebrado um contrato promessa de compra e venda de um andar, no qual ficou estabelecida a possibilidade de o promitente comprador fazer uso dele até à conclusão do contrato prometido, ou até à caducidade ou resoluçãodo contrato promessa, não pode o promitente vededor vir reivindicar a entrega enquanto se não provar que houve incumprimento por culpa do promitente comprador.
Tudo o que foi referido dispensa que se teçam mais comentários sobre a acertiva e oportuna conclusão tirada no acórdão recorrido em que se afirma que no entendimento pela inexistência de título justificativo da ocupação do local reivindicado, sempre se estaria perante uma situação de abuso do direito por banda do A. dado ocorrer uma situação de investimento na confiança (renúncia a uma posição jurídica e entrega de metade do preço para aquisição de habitação própria em função de um compromisso assumido pela entidade patronal e que foi reiteradamente afirmado e executado ao longo do tempo), impeditiva do sucesso da acção[2].
V. Nestes termos acorda-se em negar a revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 6 de Março de 2012.
Mário Mendes (Relator)
Sebastião Póvoas
Moreira Alves
_______________________________
[1] V. M. Januário Gomes, Arrendamento Urbano, 161.
[2] Estaríamos perante uma situação de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium – que configuraria violação grave do princípio da confiança – decorrentes de condutas contraditórias do seu titular, abuso em que o venire atingiria proporções juridicamente intoleráveis.