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HASTA PÚBLICA
ANULAÇÃO DA DELIBERAÇÃO CAMARÁRIA
COMPRA E VENDA
ESCRITURA PÚBLICA
TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE
1. Tendo a Câmara deliberado vender em hasta pública um lote de terreno, a adjudicação, por essa via, é apenas provisória, não determinando a transferência da propriedade do referido lote que apenas ocorre com o contrato de compra e venda, formalizado por escritura pública.
2. A anulação dessa hasta pública por vícios formais – não ter sido marcada com a antecedência regulamentar de 30 dias – por decisão do tribunal administrativo, tem como efeito constitutivo esse vício, impondo à Câmara a renovação da hasta pública sem o vício que determinou a sua anulação.
3. No domínio do DL 256-A/77, de 17.8, se a Câmara não executar espontaneamente a decisão proferida no prazo de 30 dias, pode a sua execução ser requerida pelo interessado no prazo de 3 anos, sob pena de caducidade.
4. Se, entretanto, a Câmara tiver vendido o terreno sem recurso a hasta pública, isso não constitui acto consequente do acto anulado, que apenas o seria se a adjudicação provisória se viesse a tornar definitiva.
5. A anulação da deliberação da venda em hasta pública pelo tribunal administrativo não determina também a nulidade da compra e venda, entretanto efectuada directamente pela Câmara, sem recurso a hasta pública.
6. Se, entretanto, o respectivo comprador do terreno registar essa venda e depois o vender a outro comprador – no caso a segunda R. – que, por sua vez o registou, só no contexto do art. 291.º, 1 e 2 do CC pode essa venda ser anulada.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
Relatório
Sociedade Turística AA, S.A.
Intentou contra
BB Investiments Limited e
CC– Investimentos Hoteleiros e Turísticos, S.A.
Acção declarativa de condenação sob a forma ordinária
Pedindo
. se declare a nulidade da venda à 2ª ré do prédio sito na ..., freguesia de Monte Gordo, concelho de Vila Real de Santo António, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob a ficha nº 00336 da dita freguesia de Monte Gordo e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1435;
. que seja ordenado o cancelamento dos registos correspondentes à inscrição G1, por inexistência do direito na mesma definido, e à inscrição G2, por nulidade, ambas referentes ao identificado prédio.
Alegou que foi anulada nos tribunais administrativos a deliberação camarária (1) de 13.9.1998 de vender à 1.ª R., em hasta pública, o referido prédio, a qual teve lugar em 11.10.1998; por sua vez, esta R. vendeu à 2.ª R. esse prédio, venda que é nula pela eficácia retroactiva daquela anulação.
A R. CCcontestou por excepção – ilegitimidade da A., caducidade do direito à anulação das deliberações referidas e das vendas do prédio – por não ter executado no prazo de 3 anos a declaração proferida pelo STA – litisconsórcio necessário por não ter demandado a Câmara de VRSA; ineptidão da P.I.; ainda por impugnação; deduziu reconvenção, pedindo indemnização pelos prejuízos causados, por não ter podido prosseguir com o projecto de construção do aparthotel que estava previsto para o mencionado terreno e que fora o motivo da autorização para a câmara vender o terreno.
Houve réplica.
No despacho saneador, além de se ter julgado improcedente a excepção de ineptidão da P.I., foi a A. julgada parte ilegítima, sendo as RR. absolvidas da instância, decisão que veio a ser revogada pelo STJ que considerou a A. parte legítima.
Foi requerida a intervenção principal do Município de VRSA que contestou invocando falta de interesse em agir da A., incompetência material do tribunal, a sua ilegitimidade, caso julgado, erro na forma de processo, ineptidão da petição inicial, caducidade da acção e bem assim a sua inviabilidade, concluindo no sentido da improcedência da acção.
Houve réplica.
No despacho saneador foram julgadas improcedentes as excepções invocadas pelo R. Câmara, sendo, no entanto, julgada procedente a excepção de caducidade do direito da A. e absolvidas as RR. do pedido.
A A. interpôs recurso de apelação e as RR. CCe Município recurso subordinado.
A Relação julgou improcedente a apelação, confirmando a decisão da 1.ª instância relativamente à caducidade, tendo considerado prejudicados os recursos subordinados.
Pede agora revista, mantendo as RR. o recurso subordinado.
Conclusões
Do recurso principal – da A.:
a) O Tribunal da Relação de Évora violou o disposto no art. 158.°, no art. 659.°, na al. b) do n.º 1 do art. 668.° e no art. 715.°, todos do Cód. Proc. Civ., e no n.º 1 do art. 205.° da CRP;
b) Daquelas disposições legais resulta a obrigatoriedade de as sentenças precisarem toda a realidade fáctica que se encontra provada nos autos para, em segundo lugar, a mesma ser submetida a tratamento jurídico adequado;
c) Na sentença recorrida, há completa omissão de discriminação de factos provados;
d) A Relação só pode socorrer-se do art. 715.° do cód. proc. cv., substituindo-se à 1.ª Instância, se dispuser logo de todos os elementos necessários, por a decisão recorrida conter já integralmente a matéria de facto relevante para a apreciação das pretensões;
e) No caso em apreço não estava em causa a apreciação de uma questão de mérito relativamente à qual o tribunal a quo não se havia pronunciado mas antes, e tão somente, a selecção da própria matéria de facto, a qual consistia, justamente, no elemento em falta;
f) O Tribunal da Relação de Évora não deu cumprimento ao disposto no n.o 3 do citado art. 715.° do Cód. Proc. Civ., como devia;
g) A venda do lote de terreno objecto dos autos foi concretizada em função e por via da sua arrematação e adjudicação em hasta pública;
h) A escritura pública de compra e venda outorgada em 16.01.89 constituiu mera formalidade ad probationem do contrato, para efeitos do registo, a qual poderia, alternativamente, lograr-se por simples certidão de adjudicação, ou auto de arrematação lavrado pelo oficial administrativo;
i) Mediante a eficácia ex tunc do trânsito em julgado do acórdão anulatório do Supremo Tribunal Administrativo, o acto de adjudicação e arrematação do lote de terreno foi definitivamente eliminado da ordem jurídica, assim como o foi, et pour cause, a escritura pública de compra e venda que o titulou;
n) O acórdão recorrido violou os arts. 6.°, n.º 1, e 9.°, n,o 2, ambos do Dec. Lei n.º 256-A/77, de 17.06, o art. 133. °, n.º 2, al. h), da L.P.T.A., o art. 268.° do Cód. Civ., e, finalmente, o n.º 2 do art. 205.° da CRP.
Termina pedindo se conceda a revista, revogando-se a decisão recorrida e substituindo-se o mesmo por outra que:
a) julgue improcedente a excepção de caducidade do direito da a., ora recte.;
b) confirme a nulidade da venda do lote de terreno da CMVRSA à 1.8 r., ora recda.;
c) declare a nulidade da venda realizada pela 1.ª R. à 2.ª Ré e, finalmente,
d) julgue procedentes os pedidos de cancelamento dos registos de ambas as vendas.
Do recurso subordinado - da R. CC:
a) A autora e ora recorrida apresentou, em exclusividade, como causa de pedir nos presentes autos, o Acórdão confirmativo da sentença anulatória da deliberação da Câmara Municipal de Vila Real de Santo António que, em 1988.10.11, adjudicou provisoriamente o prédio identificado nos autos à sociedade BB, Limited;
b) O pedido da autora e ora recorrida é apenas um único – a execução daquele julgado, mediante a supressão de um negócio que, no entender da autora, o ofende;
c) A competência do tribunal afere-se pelas normas reguladoras à data da propositura da causa e resulta da análise de relação material controvertida, tal como configurada pela autora;
Pois bem,
d) O Tribunal de 1.ª Instância aplicou erradamente o disposto no artigo 55º nº 1 alínea a) da Lei Orgânica dos Tribunais Judiciais, aprovada pela Lei nº 38/87, de 23.12. e o douto Aresto em recurso manteve tal decisão, considerando que não teve necessidade de conhecer do recurso subordinado;
e) Foi, pois, violado o disposto na alínea n) do nº 1 do artigo 51º do Estatuto dos Tribunais Administrativos e Fiscais, aprovado pelo Decreto-Lei nº 129/84, de 27.04., que atribui aos tribunais administrativos de círculo competência material para conhecer dos pedidos relativos à execução dos seus julgados;
f) Não faria (também hoje) qualquer sentido que perante um julgado anulatório dos tribunais da jurisdição administrativa e fiscal, a execução desse julgado, mediante a definição dos actos e operações necessárias à sua efectiva prevalência na Ordem Jurídica, fosse obtida por via de acção proposta na jurisdição comum, em desrespeito da nossa Constituição, do E.T.A.F. e dos artigos 157.º a 159-º e 173.º e seguintes do Código de Processo nos Tribunais Administrativos;
g) Quer a execução radique na anulação de actos administrativos consequentes, quer na eliminação de negócios jurídicos posteriores, sempre tendo por fundamento e causa de pedir o arresto anulatório, são os tribunais da jurisdição administrativa e fiscal os legal e constitucionalmente competentes;
h) O pedido fundado em execução de acórdão anulatório só pode ser formulado no processo próprio de execução de julgados e com previsão dos meios de execução espontânea e de execução coerciva legalmente previstos e adequados às garantias de defesa das partes, já que a execução poderá consistir na prestação de facto ou no arbitramento de indemnização, em caso de fundada existência de causa legítima de inexecução;
i) O efeito anulatório típico do caso julgado ocorrido em 1991.09.17 destruiu, ipso iure, a deliberação municipal então impugnada, ou o mesmo é dizer, a adjudicação provisória;
j) Depois desta existiu adjudicação definitiva (equivalente à figura do contrato-promessa) e, ainda, vários negócios jurídicos;
Ademais,
k) É notória a inutilidade da presente lide que, como outras intentadas pela recorrida e já julgadas improcedentes no contencioso administrativo, apenas visa prejudicar a recorrente, proprietária de uma unidade hoteleira contígua à da recorrida;
l) A autora, no fito de executar aquele julgado apenas com o intuito de estorvar a recorrente, até se esqueceu, para a eventualidade de procedência do pedido que formulou, de peticionar a anulação da 1ª venda ou, ao menos, a condenação da interveniente Câmara Municipal na realização de nova hasta pública;
m) Sendo evidente que, mesmo possuindo legitimidade que já lhe foi reconhecida, nenhuma utilidade decorreria para a autora de uma eventual procedência da causa. A autora nem sequer se preocupou em garantir a realização de um novo acto público de venda, no qual, com todas as pessoas singulares e colectivas que o pretendessem, pudesse concorrer para a aquisição do prédio identificado nos autos;
n) Também aqui o douto Tribunal recorrido errou, não verificando da notória inutilidade da lide instaurada pela autora, supostamente para a defesa de interesses dignos de tutela em que lhe foi reconhecida legitimidade.
Termina pedindo, para a eventualidade de procedência do recurso principal, se revogue e substitua o acórdão por outro que julgue procedente a invocada e flagrante inutilidade da lide, absolvendo a recorrente do pedido ou, subsidiariamente, julgue procedente a excepção dilatória de incompetência em razão da matéria, absolvendo a recorrente da instância.
A R Câmara de VRSA contra alegou para pugnar pela manutenção da decisão recorrida.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Matéria de facto provada (2):
1. Com vista à construção de uma unidade hoteleira, a Câmara Municipal de Vila Real de Santo António, em 13.09.88, deliberou vender 11.160 m2 de uma parcela de terreno que foi desafectada das dunas de Vila Real de Santo António, sita a nascente do Hotel AA (pertença da autora) e que lhe foi cedida definitivamente em 13.08.73;
2. Foi para o efeito então designada para 11.10.1988 a realização de uma hasta pública;
3. A qual teve lugar nesta data e na qual o terreno em questão foi adjudicado à 1ª ré, BB, por 130.000.000$00.
4. A 1ª ré veio a proceder ao registo a seu favor, na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António, em 08.06.89, da referida parcela de terreno (ali descrito sob o nº 00336/280289), registo esse que teve por base não o auto de arrematação mas sim uma escritura de compra e venda, outorgada em 16.01.89 entre a Câmara Municipal de Vila Real de Santo António e a ré BB (vide certidão de fls. 145 e seguintes).
5. Por escritura pública de 22.01.1990, celebrada no 22º Cartório Notarial de Lisboa, a ré BB vendeu à ré CC a dita parcela de terreno (certidão de fls. 55 e sgs), tendo esta registado a mesma a seu favor em 07.03.90 (vide certidão de fls. 145 4 sgs).
6. Na sequência de recurso contencioso de anulação das deliberações de 13.09.88 e de 11.10.88 da Câmara Municipal de Vila Real de Santo António, interposto pela autora (processo nº 7942/88, 1ª Secção), o Tribunal Administrativo do Círculo de Lisboa veio, em 20.03.90 (certidão de fls. 24 e sgs.), a anular as deliberações de 13.9.88 (com excepção da decisão de a venda do terreno ser efectuada em hasta pública) e de 11.10.88, com fundamento no facto de não terem sido respeitados determinados requisitos, relativos a prazo e publicidade. 7. Interposto recurso, veio tal decisão a ser confirmada por acórdão do STA de 27.06.91 (certidão de fls. 40 e sgs.). 8. Tal acórdão veio a transitar em julgado em 17.09.91 (certidão de fls. 61).
9. Não tendo a Câmara Municipal de Vila Real de Santo António procedido à execução do julgado administrativo, a autora jamais requereu a execução do mesmo.
O direito
A primeira questão que a recorrente nos coloca é a da violação, pela Relação, dos arts. 158.º, do art. 659.º, al b) do n.º 1 do art. 668.º e art. 715.º, 3 do CPC.
A questão prende-se com o facto de o tribunal da 1.ª instância não ter descriminado a matéria de facto provada, tendo a A. arguido a nulidade da sentença, nos termos do art. 668.º, 1, b) do CPC.
Ora, a Relação apreciou essa questão fundamentadamente como se vê de fls. 905 e 906, reconhecendo que, de facto, a sentença não descriminou expressamente os factos provados mas que não se verificava a invocada nulidade porque “pelas referências feitas a determinados factos, relevantes e considerados determinantes para o julgamento da excepção em causa (no sentido da sua procedência) …. o tribunal a quo acabou por dar como provada a matéria de facto em que se baseou a decisão proferida”.
Portanto, a Relação considerou que não fora cometida a invocada nulidade.
Mas mesmo que isso constituísse uma deficiência, a Relação passou a descriminar os factos provados, no uso da competência que tem, em exclusivo, salvos os casos a que alude o art. 722.º, 2 do CPC que, no caso, não ocorrem nem foram suscitados pela recorrente.
Por isso, a matéria de facto é a que ali vem indicada.
E como a decisão proferida assenta nesses factos dados como provados, o acórdão da Relação não padece das nulidades invocadas quer de falta de fundamentação quer da descrição dos factos provados.
O art. 715.º, 3 apenas impõe o oferecimento do contraditório se a parte, no recurso, se não referir à questão.
Essa norma visa tão só evitar decisões surpresa; por isso, apenas no caso de a questão não ter sido ventilada no recurso é que se deve oferecer o contraditório às partes, como nos informa Amâncio Ferreira (3) “antes de ser proferida pela Relação a decisão substitutiva e desde que as partes não se tenham pronunciado, nas alegações de recurso…”.
Ora, se a recorrente suscitou no recurso a nulidade por omissão de matéria de facto, não tinha a Relação que a avisar de que iria dar por assente a matéria de facto provada.
Mas a Relação apenas invocou o art. 715.º do CPC a título subsidiário: “ainda que assim se não considerasse….”
E a descriminação dos factos provados foi feita apenas para “melhor definir a exposição de facto”.
Assim, a Relação não decidiu em substituição da 1.ª instância, nos termos do art. 715.º do CPC, porque considerou que a 1.ª instância aludiu aos factos pertinentes “ainda que de forma implícita ou indirecta”, não se verificando a nulidade invocada “improcedem, assim, nesta parte, as conclusões do recurso”(4) a Relação, ao descriminar os factos provados, fê-lo no uso do poder soberano de decidir a matéria de facto provada que a si lhe cabe, de forma exclusiva, como se disse.
Por isso, não se verifica qualquer nulidade por não especificação dos fundamentos de facto – art. 668.º, 1, b) do CPC - que, aliás, a recorrente não especifica, indicando outros que não tenham sido tomados em conta pela Relação ou discordando dos que o tenham sido.
Improcede, assim, a primeira questão suscitada.
Na segunda questão, a recorrente defende que a transmissão da propriedade do prédio ocorreu por mero efeito da “arrematação e adjudicação em hasta” pública, constituindo a escritura pública mera “formalidade ad probationem do contrato”; sendo assim, a eficácia ex tunc do trânsito em julgado do acórdão anulatório do STA eliminou da ordem jurídica a “adjudicação e arrematação do lote” em hasta pública e, consequentemente, a própria escritura pública.
Considera violados os arts. 6.º, 1, 9.º, 2 do DL 256-A/77, de 16.6, o art. 133.º, 2, h) da LPTA, o art. 268.º do CC e o art. 205.º, 2 da CRP.
A presente acção não tem qualquer fundamento, desde logo, porque, mesmo a haver a nulidade que a A. invoca, nunca ela podia ser oposta à 2.ª R. compradora – CC– Investimentos Hoteleiros e Turísticos, S.A – face ao que dispõe o art. 291.º do CC.
Recorde-se que na presente acção apenas se pede se declare a nulidade da 2.ª venda – a feita à R. CC.
Mas “a declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, …., não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiros de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio”, a menos que a acção seja intentada e registada dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio (5)..
Como dizem P. L. e A. Varela (6), “decorrido esse prazo – o do n.º 2 – são protegidas as aquisições a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção”.
Ora, a compra e venda em causa foi outorgada em 22.1.1990 e registada em 7.3.1990 e a presente acção foi intentada apenas em 14.7.1997 (7). – e apenas registada em Setembro desse ano (8)..
Acresce que a 2.ª R. comprou o prédio à 1.ª R. que, por sua vez, o tinha registado em seu nome; por isso, beneficia ela da presunção derivada do registo, - art. 7.º do CRP (9). - normativo que estabelece duas presunções:
a. a de que o direito existe
b. e a de que pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
Como ensina Heinrich Hörster, (10) nestas duas presunções consiste a chamada «fé pública» do registo, sendo sua finalidade dar publicidade aos direitos inerentes aos objectos sujeitos a registo(11).
O A. citado, ao analisar as excepções ao princípio do nemo plus iuris in aliud transferre potest quam ipse habet, refere que uma delas consiste “no caso da aquisição em consequência da falta do registo de uma disposição anterior incompatível”.(12).
Assim, face ao registo e à fé pública de que ela goza (13), podem ocorrer situações “em que uma pessoa adquire direitos de quem carece de poderes para dispor deles…”“(14).
O princípio nemo plus iuris… tem por objectivo a verdade, enquanto o registo visa a estabilidade e segurança.
Mas na “situação de conflito entre estabilidade e verdade, a lei dentro da finalidade geral da segurança, com a ajuda das regras do registos, opta pela primeira”.(15)
Como a R. adquiriu o seu direito do titular inscrito no registo e, após a compra e venda, registou essa aquisição, este registo está em conformidade com o acto primeiramente registado, tendo a presunção do registo que garantir a R., que confiou no registo, contra a invocação de actos posteriores e, também anteriores, à sua aquisição mas não registados.(16)
Essa posse derivada do registo pode ser ilidida por prova em contrário, mas, no caso, não vem provada nem sequer alegada qualquer materialidade com esse objectivo.
Prevalece, pois, a presunção derivada do registo, nos termos do art. 7.º do CRP.
Assim, desde logo por estas razões, estaria sempre votada ao insucesso a presente acção.
Mas também não merece qualquer censura a decisão recorrida pelos fundamentos que a sustentam.
De facto, está assente e ninguém discorda que, à data da hasta pública vigorava o DL. N.º 256-A/77, de 17.8 que no art. 5.º dispõe o seguinte:
“1. A execução de sentença proferida em contencioso administrativo, quando não seja efectuada espontaneamente pela administração, no prazo de trinta dias, a contar do trânsito em julgado, pode ser requerida pelo interessado ao órgão que tiver praticado o acto recorrido, ou, tratando-se de acção, ao competente órgão da pessoa colectiva nela demandada”.
Como resulta dos autos, a A. pretendia que o prédio em discussão lhe fosse vendido directamente (17) – ver art. 2.º da P.I. – mas a Câmara de Vila Real de Santo António realizou uma hasta pública para o efeito.
A A. pediu a anulação dessa hasta pública, tendo o tribunal administrativo julgado procedente a sua pretensão por vício de forma - apenas porque a hasta pública não foi marcada com a antecedência de 30 dias, prazo previsto no n.º 4 das condições gerais de alienação de terrenos municipais, como se vê da parte final da decisão de 20.3.90 – fls. 39, confirmada no STA.
Anulado o acto administrativo, a Câmara de VRSA devia proceder à prática das operações necessárias à reintegração da ordem jurídica e à reconstituição da situação hipotética que existiria se não tivesse sido praticado o acto objecto da decisão judicial.
Como se diz no Ac. do STA de 9.6.93, “num sistema de administração executiva, tipo francês, como é o nosso, os tribunais administrativos limitam-se a anular ou declarar nulo o acto praticado, competindo depois à administração extrair as devidas consequências, isto é, reconstituir a situação actual hipotética que se verificaria, se a ilegalidade não tiver ocorrido”.
No Ac. do STA 22.500, de 19.11.1996, esclarece-se que “a execução do acórdão anulatório de acto administrativo consiste na prática pela administração dos actos e operações materiais necessários à reintegração da ordem jurídica violada de modo a restabelecer a situação que o interessado tinha à data do acto ilegal e a reconstituir, se for caso disso, a situação que o mesmo teria se o acto não tivesse sido praticado.”
Não há dúvida, pois, que a Câmara de VRSA, perante a nulidade declarada devia ter marcado nova hasta pública com a antecedência dos 30 dias para a ela poderem concorrer os interessados que o pretendessem, designadamente a A.
Não o tendo feito, no prazo de 30 dias, podia a A. proceder como determina o art. 5.º do DL 256-A/77 citado, no prazo de três anos após o trânsito em julgado da sentença, pois, “na falta de execução espontânea pela Administração, de sentença que anule acto administrativo, o requerimento de execução, nos termos do art. 5.º do DL n.º 256-A/77, pode ser apresentado pelo interessado no prazo de 3 anos, a contar do trânsito em julgado, …”(18)
Vem demonstrado que a decisão anulatória transitou em 17.9.91 e a A. não intentou naquele prazo de três anos qualquer execução para obrigar a Câmara a marcar nova hasta pública com vista à venda do mencionado prédio.
A lei, ao estipular prazos de caducidade ou prazos de prescrição, tem em vista razões de ordem pública de segurança e estabilidade das relações jurídicas para que as situações se não protelem no tempo: a lei, perante a negligência do titular do direito, “faz presumir ter ele querido renunciar ao direito, ou pelo menos o torna (o titular) indigno da protecção jurídica (dormientibus non seccurrit ius”(19).
Ora, tendo a A. adquirido, com o caso julgado, “o direito a uma prestação executiva por parte da administração de modo a que actue em conformidade com o estatuído na decisão” (20) , como a Câmara de VRSA não cumpriu espontaneamente o decidido, cabia à A., no prazo que a lei determina, pedir a sua execução.
Era esse o efeito constitutivo da decisão anulatória relativamente à recorrente, sendo essa a razão pela qual ela impugnou a irregularidade da marcação da hasta pública (21)..
Como não promoveu a execução em análise, o decurso do tempo que a lei estipula fez caducar o seu direito.
Mas defende a recorrente que a venda do terreno se operou em consequência da hasta pública e que a escritura de compra e venda feita à 1.ª R. é uma mera formalidade ad probationem; ora, mediante a eficácia ex tunc do trânsito em julgado do acórdão anulatório, esse acto de adjudicação foi definitivamente anulado da ordem jurídica, bem como a venda que o titulou.
Mesmo que fosse assim, e não é, ficaria sempre salvaguardado o direito da 2.ª R. à aquisição do terreno, pelos fundamentos que acima se deixaram ditos, ao analisar o disposto nos arts. 291.º do CC e 7.º do CRP.
E, de facto, não é assim.
A hasta pública constitui uma mera adjudicação provisória, limitando-se a atribuir ao adjudicatário a expectativa de que será ele o adquirente, o que, aliás, resultava até das condições gerais da hasta pública: “o lote adjudicar-se-á provisoriamente ao licitante que oferecer maior lanço e só será válida depois de convertida em definitivo por deliberação da Câmara”.
Avisava-se também nessas condições gerais que, cumpridas as demais condições, se realizaria posteriormente a escritura pública, esse sim o acto da transferência da propriedade: tratando-se de bem imóvel, a compra e venda tinha que ser celebrada por escritura pública, sendo certo que só a venda transferiria a propriedade – art. 879.º, a) do CC. A simples arrematação em hasta pública não permite que a compra e venda possa ser levada ao registo, havendo necessidade sempre de celebrar escritura pública; isso só acontece no caso da venda ter sido efectuada no decurso de uma execução(22) ou no caso de execução específica, em que a decisão judicial substitui a assinatura do promitente vendedor remisso.
Portanto foi a escritura de compra e venda que não a adjudicação provisória da hasta pública que transferiu a propriedade do terreno aqui em discussão.
Aliás, se a venda não tivesse sido efectuada por escritura pública seria inexistente. O contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública – art. 875.º do CC, sendo nula a declaração negocial que careça de forma legalmente prescrita, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei – art. 220.º do CC.
Ora, se a forma é necessária para a própria existência da declaração, acarretando a sua falta a inexistência desta, a formalidade é ad substanciam e não ad probationem (23).
Portanto, a transferência da propriedade do terreno em questão apenas podia ter lugar se realizada por escritura pública que não apenas através da hasta pública.
Avancemos.
A Câmara de VRSA podia vender o terreno por hasta pública ou em negociação directa, isso mesmo resulta do facto de a A. pretender que essa venda directa lhe fosse feita a si, com dispensa de hasta pública.
Ora, a compra e venda posteriormente feita não se pode considerar acto consequente do acto anulado, caso em que seria nulo, por força do disposto no art. 133.º, 2, i) do CPA.
E o acto consequente da adjudicação provisória na hasta pública anulada seria a adjudicação definitiva, mas essa não aconteceu.
O que ocorreu foi uma compra e venda à primeira R. que a registou e depois vendeu à 2ª R. que também a registou.
Mas mesmo que se tratasse de um contrato de compra e venda com base no acto de adjudicação provisória resultante da hasta pública, a consequência não seria a nulidade mas a anulabilidade, por o vício que determinou a anulação da deliberação da Câmara ser um vício de forma, como resulta do disposto no art. 185.º, 1 do CPA (24).
E se assim fosse, sempre seria necessário ter requerido a anulabilidade, da primeira compra e venda que serviu de base ao primeiro registo.
E mesmo que tal pretensão obtivesse êxito, ainda assim, teria que se demonstrar depois que a 2.ª R., ao outorgar a segunda escritura de compra e venda, não estava de boa fé, como o impunha o disposto art. 291.º, 1 e no prazo a que se refere o seu n.º 2.
Ora, nenhum destes actos foi realizado, pelo que nunca assistiria à recorrente o direito que aqui pretende exercer.
Do que acaba de se concluir resultam prejudicadas as questões dos recursos subordinados.
Decisão
Pelo exposto, nega-se a revista, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 11 de Dezembro 2008
Custódio Montes ( relator)
Mota Miranda
Alberto Sobrinho
_____________________
(1)Câmara Municipal de Vila Real de Santo António.
(2)Conforme decisão da 2.ª instância.
(3)Manual dos Recursos em Processo Civil, 8.ª ed., pág. 236.
(4) Pág. 906.
(5)Art. 291.º, 1 e 2 do CC.
(6) CC Anot., vol. 1.º, anotação ao art. 291.º.
(7)Fls. 2 do 1.º vol.
(8)Fls. 110 do 1.º vol.
(9)Art. 7.º do CRC. o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”; ver também Carvalho Fernandes, ob. cit., pág. 119..
(10) RDE, in Efeitos do Registo – terceiros – aquisição «a non domino», pág. 120.
(11) Art. 1.º do CRPredial.
(12) A. Loc Cits., pág. 117; ver também C. Fernandes, Lições de Direitos Reais, 2.ª ed., pág. pág.128.
(13) Boa fé que não foi posta em causa, ou seja, não vem demonstrado nem sequer alegado que a 2.ª R., no momento da aquisição não desconhecia, sem culpa sua, do vício do negócio nulo ou anulável – n.º 3 do art. 291.º citado.
(14) “O terceiro passa a ser tratado como se fosse o verdadeiro titular da situação jurídica registada, com prejuízo do seu verdadeiro titular….” – Carvalho Fernandes, Ob. Cit., pág. 133.
(15)A. e Loc. cits., pág. 128.
(16) Em sentido semelhante, C. Fernandes, Ob. Cit., pág. 132.
(17)Ou seja, a Câmara podia, se o quisesse, vender directamente o prédio, embora não obrigatoriamente à A.
(18)Art. 96.º, 1 da LPTA, aqui aplicável.
(19)Manuel de Andrade, Teoria da Relação Jurídica, Vol. II, págs. 445 e 446.
(20) “- Ac. do STA 37.898, de 8.10.96, apud Santos Botelho, Contencioso Administrativo, 3.ª ed., pág. 731.
(21)É o que se conclui também no Ac. citado na nota anterior: “os efeitos constitutivos das decisões anulatórias correspondem à decisão de invalidade”.
(22)Ver art. 900.º do CPC.
(23)Rui Alarcão, A Confirmação, 1.º, 188, nota 311; ver também P.L. e A. Varela, CC Anot, Vol. I, 2.ª ed., pág. 196: “o artigo 220.º consagra explicitamente, como regra, a solução que considera as formalidades legais da declaração como formalidades ad substanciam (e não meras formalidades ad probationem)”.
(24)Posição defendida no Parecer do Exmo Sr. Prof. Doutor João Coupers, junto aos autos, pág. 715, com a qual se concorda.