Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B2050 |  |
A "A", intentou, a 29 de Junho de 1999, acção declarativa, de condenação, contra B e D pedindo, após ampliação feita na réplica:
a) a condenação dos réus a reconhecerem a inexistência de qualquer contrato de arrendamento válido celebrado entre os réus há mais de três anos contados até 24 de Setembro de 1998;
b) a condenação dos réus a reconhecerem à autora direito a execução específica do contrato-promessa, celebrado entre a autora e a ré a 24 de Setembro de 1998, pelo qual esta prometeu vender àquela um prédio urbano constituído por uma parcela de terreno para construção urbana, com a área de 2490 m2, sito em Cabanas, Peniche;
ou, subsidiariamente, no caso de improcedência dos dois anteriores,
c) a declaração de nulidade do contrato de compra e venda daquele prédio, celebrado entre os réus, a 5 de Março de 1999
ou, subsidiariamente, no caso de improcedência dos três anteriores pedidos,
d) a condenação da ré a devolver à autora a quantia de 2000000 escudos recebida com a celebração do aludido contrato-promessa, bem como a pagar-lhe, a título de indemnização, a quantia de 51500000 escudos.
Para tanto a autora alegou, em resumo, ter celebrado com a primeira ré um contrato mediante o qual esta última prometeu vender-lhe um prédio urbano, composto por parcela de terreno para construção urbana, a destacar do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Peniche sob o n.º 5426, tendo, desde logo, entregue a quantia de 2000000 escudos. Em execução do acordado, marcou a realização da escritura de compra e venda do prédio urbano para o dia 3 de Março de 1999, não tendo a primeira ré comparecido. No dia 5 de Março de 1999, a primeira ré celebrou com o segundo réu um contrato de compra e venda referente ao prédio urbano prometido vender, sendo que o segundo réu tinha conhecimento da existência do contrato promessa celebrado entre a autora, e a primeira ré. Pela não celebração do acordo definitivo, e para além da quantia entregue com a celebração do contrato-promessa, sofreu prejuízos de 51500000 escudos, dos quais 1500000 escudos decorrentes de despesas efectuadas com loteamento e destaque, e 50000000 escudos a título de lucros cessantes. E, ainda, que o contrato de arrendamento rural tem que ser titulado por documento escrito, sob pena de nulidade, sendo certo que os réus não apresentaram qualquer contrato; acresce, ainda, que o prédio em causa nos autos não era amanhado apenas pelo segundo réu, mas também por E e um filho deste.
A ré contestou no sentido de ser absolvida dos pedidos, salvo quanto ao de devolução do sinal recebido.
O réu contestou no sentido de ser absolvido dos pedidos.
Em síntese, os réus alegam que a ré vendeu ao réu o prédio objecto do aludido contrato-promessa por o réu ser titular de direito de preferência na prometida venda, como arrendatário rural.
O Tribunal Judicial da Comarca de Peniche, por saneadora sentença de 21 de Dezembro de 2000, absolveu os réus da instância em relação ao primeiro pedido, com fundamento em falta de interesse em agir da autora; absolveu os réus do segundo pedido, com fundamento em impossibilidade de cumprimento após a compra e venda celebrada entre os réus; absolveu os réus do terceiro pedido (primeiro subsidiário), com fundamento na inexistência de causa de nulidade da compra e venda; julgou procedente, em parte, o último pedido (subsidiário), tendo condenado a ré a pagar à autora a quantia de 4000000 escudos, com fundamento em incumprimento do contrato-promessa, e absolveu a mesma ré do restante pagamento pedido, com fundamento em falta de causa.
Em apelação da autora, o Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de 18 de Dezembro de 2001, confirmou a sentença.
Ainda inconformada, a autora solicitou revista, mediante a qual, alegando nulidade de omissão de pronúncia, pede que se ordene a baixa do processo para reforma; assim não se entendendo, a recorrente pede a revogação do acórdão recorrido, reconhecendo-se-lhe o direito a execução específica do contrato-promessa, por inexistente o direito legal de preferência do segundo réu, bem como a declaração de nulidade da compra e venda celebrada entre os réus; subsidiariamente, para a hipótese de o anterior não ser acolhido, a autora pede a condenação da ré a indemnizá-la por todos os prejuízos resultantes do incumprimento, a apurar em julgamento ou em execução de sentença.
Para tanto, em alegação, a autora aponta a arguida nulidade, repetidamente cometida, prevista no art.º 668º, n.º 1, al.ª d), do Cód. do Proc.º Civil; e diz violado o disposto nos art.ºs 3º e 28º, n.º 1, do Dec.-Lei n.º 885/88, de 25 de Outubro, 26º, n.º 1, do Cód. de Proc.º Civil, 236º, 253º, 405º, 406º, 441º e 830º do Cód. Civ.
A ré alegou no sentido de ser negada revista; e declara que aceita a sua condenação a pagar à autora a quantia de 4000000 escudos, dobro do recebido.
O réu não alegou.
O recurso merece conhecimento.
Vejamos se merece conhecimento.
Estão para apreciar as seguintes questões:
a) nulidade do acórdão recorrido por omissão de pronúncia;
b) inexistência de direito legal de preferência do segundo réu no contrato prometido pelo contrato-promessa celebrado entre a autora e a ré;
c) direito da autora a execução específica do contrato-promessa que celebrou com a ré;
d) nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os réus com fundamento em erro;
e) nulidade do mesmo contrato de compra e venda com fundamento em abuso de direito;
f) extensão do direito da autora a ser indemnizada pela ré com fundamento em incumprimento do contrato promessa.
A matéria de facto adquirida no acórdão recorrido não vem posta em crise pelo que, nesta parte, se remete para os respectivos termos - art.ºs 713º, n.º 6, e 726º ambos do Cód. de Proc.º Civil.
Primeira questão: nulidade de omissão de pronúncia.
A Relação fez uso da faculdade do art.º 713º, n.º 5, do Cód. de Proc.º Civil, como se alcança das duas últimas linhas de fls. 204 e duas primeiras de fls. 205.
Vê-se que a Relação quis confirmar inteiramente, sem qualquer declaração de voto, o julgado pela sentença quer quanto à decisão, quer quanto à respectiva fundamentação.
Por outro lado, as questões colocadas pela autora à Relação para serem julgadas eram as que já tinham sido apreciadas e decididas pela primeira instância, aliás de modo extenso e fundamentado.
Por isto, justificou-se o uso da aludida faculdade.
Não ocorre omissão de pronúncia, não se cometeu a nulidade prevista do art.º 668º, n.º 1, al.ª d), do Cód. de Proc.º Civil.
Segunda questão: inexistência do direito legal de preferência do réu.
As instâncias absolveram os réus da instância, em relação a este pedido, com fundamento em falta de interesse da autora em agir.
A propósito, a autora labora em equívoco.
Uma coisa é o interesse da autora no reconhecimento da inexistência de direito de preferência do segundo réu no contrato prometido como razão ou fundamento de procedência dos pedidos de reconhecimento do seu direito a execução específica do contrato-promessa ou de nulidade da compra e venda; outra coisa é o interesse da autora no reconhecimento da inexistência de tal direito de preferência em si mesma, como pedido autónomo.
No primeiro caso, que é o que ocorre, a inexistência do aludido direito de preferência limita-se a integrar a causa de pedir daqueles dois apontados pedidos, não se eleva, em si mesma, à categoria de pedido.
É em relação à falada inexistência do direito de preferência do réu vista, ela própria, como pedido autónomo que as instâncias afirmaram a falta de interesse da autora em agir.
E, na verdade, a autora não consegue apontar qual possa ser o seu interesse em tal declaração, como pedido destacado dos demais.
O alegado prejuízo da autora decorreu do incumprimento pela ré do contrato-promessa, independentemente de o réu ser ou não preferente no contrato prometido.
A pretendida declaração de inexistência do direito de preferência do réu não é causa de invalidade da compra e venda; esta, a venda a terceiro, é que importou o incumprimento pela ré do contrato-promessa, quer existisse o falado direito de preferência, quer não.
Por isto, no acórdão recorrido não se mostra violado o disposto nos art.ºs 3º ou 28º, n. 1, do Dec-Lei n. 385/88, de 25 de Outubro, ou 26, n. 1, do Cód. de Proc. Civil.
Isto não impediria, todavia, que a inexistência do direito de preferência do segundo réu pudesse ser uma circunstância a tomar em consideração a respeito de outras questões, nomeadamente a do abuso de direito, se disso fosse caso.
Terceira questão: execução específica do contrato-promessa.
A autora apresenta o pedido de reconhecimento do seu direito a execução específica do contrato-promessa como primeiro; só a título subsidiário, para a hipótese de improcedência deste, é que formulou o pedido de declaração de nulidade da compra e venda celebrada entre os réus. Isto significa que, na economia da presente acção, a procedência deste pedido impediria que o tribunal se pronunciasse acerca da nulidade.
Não deveria ter sido assim: se a autora tivesse formulado o pedido de declaração de nulidade como primeiro, da sua procedência poderia decorrer a do referente à execução específica.
Antes de se declarar a nulidade da compra e venda a execução específica (após o incumprimento definitivo do contrato-promessa) é impossível, nos termos do art.º 801º do Cód. Civil.
A questão foi objecto de julgamento feito pelo pleno das secções cíveis deste tribunal que, por acórdão uniformizador de 5 de Novembro de 1998, interpretou a lei no seguinte sentido:
a execução específica do contrato-promessa sem eficácia real, nos termos do art.º 830º do Cód. Civil, não é admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por o promitente vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a acção de execução específica, ainda que o terceiro adquirente não haja obtido o registo de aquisição antes do registo da acção.
O direito real do réu sobre o prédio prevalece sobre o direito de crédito da autora à prestação, pela ré, desse mesmo prédio, dado que o direito do crédito da autora é ineficaz contra o réu, terceiro no contrato-promessa.
Para melhores esclarecimentos remetem-se as partes para o teor daquele acórdão que se encontra publicado na Rev. de Leg. e de Jur.:, 131, pág.s 240 e ss.
No acórdão recorrido não se mostra violado o disposto nos art.ºs 405º, 406 ou 830 do Cód. Civil.
Em contrapartida, se o contrato de compra e venda fosse julgado nulo, é que ficaria aberto à autora o caminho da execução específica.
Quarta questão: nulidade do contrato de compra e venda com fundamento em erro.
A recorrente afirma a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os réus com fundamento em erro quanto aos motivos e quanto às circunstâncias do negócio.
Ora, acontece que, nos termos do disposto nos art.s 252 do Cód. Civil, esta espécie de erro só é causa de anulação, não o é de nulidade.
E que, nos termos do art.º 287, n.º 1, do Cód. Civil, a legitimidade substantiva (legitimação) para arguir o apontado vício só cabe às pessoas em cujo interesse a lei a estabelece, ou seja, no caso, ao declarante que agiu em estado de erro; não a terceiros, como é o caso da autora.
Dos alegados erros nem decorre nulidade, nem a autora tem legitimação para a invocar, a eventual anulabilidade, dela se aproveitando.
Quinta questão: abuso de direito.
Chega-se, aqui, ao ponto mais delicado do processo.
A autora alegou que celebrou com a ré contrato-promessa de compra e venda de uma parcela de terreno para construção urbana, com a área de 2490 m2, a destacar de um prédio rústico com a área de 10960 m2. Incumbiu à autora o trabalho (e inerente despesa) de realizar as operações necessárias à obtenção do destaque da parcela objecto do contrato prometido. A autora levou a cabo aquelas operações porque confiou no contrato que celebrou com a ré. E foi depois de tudo feito que os réus, conscientemente, se aproveitaram do trabalho, das despesas e das diligências desenvolvidas pela autora.
Ora, esta situação, a provar-se, é susceptível de integrar o conceito de abuso de direito a que se refere o art.º 334º do Cód. Civil.
Na verdade, uma coisa é o promitente vendedor faltar à obrigação de celebrar o contrato prometido. Outra, diferente, é o promitente vendedor, celebrar conmtrato-promessa que implique que o promitente comprador tenha que desenvolver determinada actividade; para, depois, ir vender o prédio a terceiro, conhecedor da situação, com o intuito de ambos se aproveitarem, como efectivamente aproveitaram, do resultado do trabalho realizado pelo promitente comprador.
É neste contexto que a existência do alegado direito de preferência do réu poderia assumir relevo, em especial no sentido de excluir a má fé da actuação dos réus, justificando a conduta.
Quanto às consequências do eventual abuso de direito que tenha ocorrido, tudo dependerá das concretas circunstâncias, podendo ir desde a nulidade, nos termos do art.º 294º do Cód. Civil, à simples obrigação de a ré pagar à autora indemnização superior à restituição do sinal em dobro, nos termos dos art.s 801, n. 1, e 798 do Cód. Civil.
Ora, embora as instâncias não tenham chegado a averiguar a realidade da alegação da autora, certo é que, na presente espécie, com as suas particularidades, mais se não justifica, como consequência do abuso de direito, que a atribuição de indemnização à autora no âmbito da responsabilidade contratual.
A autora fala de milhões (1) que o negócio lhe podia ter proporcionado em razão da actividade que desenvolveu.
Mas as coisas não podem ser exactamente assim.
Necessariamente que o valor em causa é, acima de tudo, o da própria parcela de terreno objecto do contrato prometido, da sua capacidade construtiva de harmonia com o respectivo Plano Director Municipal.
Trata-se de um valor que é preexistente à actividade desenvolvida pela autora.
Tal actividade (elaboração do anteprojecto e realização de diligências burocráticas junto da Câmara Municipal, Repartição de Finanças e Conservatória do Registo Predial) tem um valor que se não confunde com o valor do próprio terreno.
É o terreno em si mesmo, a sua capacidade constitutiva, que é susceptível de proporcionar aquele lucro de milhões; e não propriamente a actividade, nomeadamente burocrática, desenvolvida pela autora.
Ao aproveitarem a actividade da autora em ordem a possibilitar o destaque, os réus não se aproveitaram do valor da capacidade constitutiva do terreno, com os lucros que tal capacidade possa vir a proporcionar, pois que este valor já existia no património da ré anteriormente à actividade desenvolvida pela autora.
É por isto que se entende que o eventual abuso de direito que autora alega, na concreta espécie, só deve ser sancionado com a atribuição à autora de uma indemnização, a cargo da ré, a título de responsabilidade civil contratual (aliás, a autora só deduziu pedido de indemnização contra a ré).
Não se mostra violado o disposto no art.º 334º do Cód. Civil ou em qualquer dos outros preceitos apresentados pela autora.
Sexta questão: extensão da obrigação de indemnização a cargo da ré.
Nos termos do disposto no art. 801, n.º 1, do Cód. Civil, tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação, e, agora por força do art. 798 do mesmo Código, o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor.
Todavia, pelo que respeita ao incumprimento de contrato-promessa, em que tenha havido sinal, há que considerar o disposto no art. 442, n. 2, do Cód. Civil, segundo o qual, se o não cumprimento do contrato for devido a este último (o promitente vendedor que recebeu o sinal) tem aquele (o promitente comprador que entregou sinal) a faculdade de exigir o dobro do que prestou,
devendo entender-se que este preceito é especial em relação àqueles, prevalecendo sobre eles.
E sendo certo, aliás, que por força do disposto no art. 441 do Cód. Civil, no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente comprador ao promitente vendedor (...).
Acontece que o sinal prestado, de 2000000 escudos, é de um montante que o respectivo dobro se revela suficientemente em ordem a compensar a autora das despesas que concretamente alegou, na ordem de 1 500 000 escudos.
Por isto, no acórdão recorrido não se violou o disposto em qualquer das normas invocadas pela recorrente.
Pelo exposto, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em negar revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 4 de Julho de 2002.
Sousa Inês,
Nascimento Costa,
Dionísio Correia.
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(1) De escudos.