| 6427/09.5TVLSB.L1.S1 |  |
CONTRATO DE INSTALAÇÃO DE LOJISTA
CONTRATO ATÍPICO
CONTRATO INOMINADO
AUTONOMIA PRIVADA
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO
CONTRATO MISTO
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
TRESPASSE
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / CONTRATOS EM ESPECIAL / LOCAÇÃO / ARRENDAMENTO URBANO.
- Antunes Varela, Centros Comerciais – Shopping Centers – Natureza Jurídica dos Contratos de Instalação dos Lojistas, p.56 e ss..
- Antunes Varela, Oliveira Ascensão, Menezes Cordeiro, Pedro Pais de Vasconcelos e Lebre de Freitas (em obras citadas na motivação de recurso).
- Filipe Cassiano dos Santos, in Cadernos de Direito Privado, n° 24, de Out/Dez de 2008, a p. 3 e seguintes.
- Galvão Teles (numa primeira fase) e Januário Gomes, Parecer jurídico, na Colectânea de Jurisprudência Ano XV - Tomo II, p.23 e seguintes.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 236.º, N.º1, 238.º, N.º1, 405.º, N.º1, 434.º, N.º2, 1041.º, 1045.º, N.º1, 1083.º, N.ºS 1 E 3 EX VI 1108.º.
LEI N.º6/2006, DE 27 DE FEVEREIRO (NRAU).
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
- PROCESSO N.º4477/05.OTVLSB.L1.S1, DE 1/7/2010; PROCESSO N.º3345/05.OTVLSB.L1.S1, DE 7/7/2010; PROCESSO N.º 2445/05.OTJVNF.P1.S1, DE 27/1/2011; PROCESSO N.º145/09.1TVPRT.L1.S1, DE 14/3/2013; PROCESSO N.º515/05.4TVLSB.L1.S1, DE 21/10/2014.
I - Resulta do n.º 1 do art. 405.º do CC a seguinte regra: os particulares, na área dos contratos, podem agir por sua própria e autónoma vontade. Os limites que a lei imponha constituem a excepção.
II - A uniformidade e constância de grande parte das necessidades que estão na génese da contratação fizeram surgir, ao longo dos tempos, modelos ou tipos de contratos que a lei acolheu desenhando em abstracto os seus contornos e efeitos, os contratos nominados. A permanente agitação da vida social e económica criou novas necessidades, levando os interessados a procurarem novas soluções contratuais, fora dos esquemas formais da lei, os contratos inominados.
III - A questão dos centros comerciais (shopping centers), no que concerne à natureza jurídica dos contratos de instalação dos lojistas, tem merecido da doutrina estudo cuidado sem que, contudo, seja unânime a sua caracterização.
IV - É, no entanto, jurisprudência dominante do STJ que, na sua grande maioria, tais contratos são inominados, não existindo razões para, no estádio actual dos estudos doutrinais e das realidades da vida jurídica, ser afastado este entendimento.
V - Trata-se de um contrato atípico ou inominado, cuja origem jurídica ainda não está directamente traçada na lei, sem que possa ser considerado um contrato de arrendamento comercial, ou uma cessão de exploração de estabelecimento comercial ou um contrato misto.
VI - A cedência de um dado espaço num centro comercial pode configurar um contrato inominado cuja regulamentação se encontra em primeiro lugar nas suas próprias cláusulas, depois nas disposições gerais e, finalmente, nas normas da figura típica mais próxima.
VII - Não compete ao STJ, em abstracto, dizer que todos os contratos celebrados no âmbito de um centro comercial são contratos atípicos ou inominados. A sua caracterização há-de decorrer das cláusulas contratuais em concreto estipuladas pelos contraentes.
VIII - A interpretação de uma declaração negocial é matéria de direito quando tenha de ser feita segundo critério ou critérios legais.
IX - Num contrato de instalação de lojista em centro comercial, formalizado por escritura pública, em que as partes inseriram cláusulas típicas do contrato de arrendamento no que se refere à duração do contrato (por um ano, prorrogável) e estabeleceram uma renda fixa sem outras prestações decorrentes da exploração comercial, remetendo a regulação dos casos não previstos para as disposições legais respeitantes ao contrato de arrendamento para o comércio ou a indústria, há que aplicar, no que diz respeito ao prazo de validade do contrato e ao pagamento das rendas, as normas atinentes ao contrato de arrendamento em primeiro lugar porque as partes assim quiseram e clausularam e secundariamente por ser este o contrato típico que lhe está mais próximo.
X - Mostra-se, por isso, lícita a resolução do contrato por falta de pagamento das rendas e justificada a condenação do lojista no pagamento das rendas vencidas e não pagas até à resolução, bem como no pagamento de igual quantia a título de indemnização desde a resolução até à efectiva entrega, nos termos do art. 1045.º, n.º 1, do CC, conforme decidiram as instâncias.
XI - O elemento fundamental do trespasse é a transmissão integral e definitiva do estabelecimento, para ser continuada a sua exploração pelo adquirente.
XII - O organizador do centro comercial não deixa de estar vinculado ao particular dever de integrar empresarialmente a loja objecto de exploração num conjunto organizado de actividades comerciais, pelo simples facto de ela ter sido trespassada e não ter sido o recorrente o primitivo contratante
A) Relatório:
Pela 5ªvara Cível do Tribunal Judicial da comarca de Lisboa corre processo comum na forma ordinária em que é A AA, identificado nos autos, e R BB - Sociedade Imobiliária, S.A.
Alegou, em síntese, o A que a R. é dona do Centro Comercial CC, no qual o A. explora uma loja, e que a R. não cumpre, de há muito, as suas obrigações de cedente do espaço e organizadora do centro comercial, em consequência do que advieram ao A. inúmeros prejuízos patrimoniais e não patrimoniais.
Pediu que se declarasse que o contrato celebrado por escritura pública de 25/06/1976 no 10.º Cartório Notarial de Lisboa, relativo ao espaço que ocupa no dito Centro Comercial, não é de arrendamento, mas antes um contrato atípico e que se condenasse a Ré a pagar-lhe a quantia de € 148.447,00 (sendo € 135 447,00 a título de indemnização por danos patrimoniais e € 13 000,00, a título de indemnização por danos morais), acrescida de juros vincendos a contar da citação.
O autor requereu e foi-lhe concedido o benefício do apoio judiciário, na modalidade de dispensa do pagamento de taxa de justiça e demais encargos com o processo.
Citada, a R. impugnou os factos susceptíveis de suportar o pedido. Negou que a perda de clientela do autor e as deficiências ocorridas no Centro lhe pudessem ser imputadas, negou o propósito de encerrar o Centro e invocou que as obras realizadas se destinavam a beneficiar os lojistas.
Terminou, por isso, pedindo que a improcedência da acção e a sua absolvição do pedido.
Mais tarde, a Ré pediu a apensação dos presentes autos a uma acção por si, anteriormente intentada contra o A, que corria termos na 1ª Secção, do 5º Juízo Cível de Lisboa, sob o nº 1851/09.6TJLSB, tendo, todavia, vindo a ser decidida a apensação daquele processo a estes autos, conforme despacho de fls. 198 a 202.
Na acção apensa, a ora R., ali autora, pedia que fosse considerado resolvido o “contrato de arrendamento” relativamente ao mesmo espaço no Centro Comercial e que o aqui A, ali réu, fosse condenado a entregar a loja n.º 7 à A. completamente livre e devoluta de pessoas e bens, a pagar à A. a quantia de € 3.591,08, correspondente às rendas relativas à loja n.º 7, vencidas desde Janeiro de 2009 até Setembro de 2009, acrescida de € 61,73, correspondentes aos juros de mora contabilizados até 6 de Outubro de 2009, o que totaliza € 3.652,81, bem como as rendas e juros vincendos até à data do trânsito em julgado da sentença que decrete a resolução do contrato, e, a título de indemnização, a quantia equivalente ao dobro da renda mensal por cada mês que decorra desde o trânsito em julgado da referida sentença até à efectiva restituição do locado.
Contestando essa acção (a apensa), o aí R., aqui A. invocou essencialmente a factualidade alegada na petição inicial desta acção e concluiu pelo incumprimento da aqui ré.
Posteriormente, o autor, por articulado superveniente, veio ampliar o pedido, pedindo a condenação da ré ainda na quantia de € 5 130,70, dita devida a título de danos patrimoniais ocorridos depois da apresentação dos articulados normais.
Articulado esse que, assegurado o contraditório, foi admitido (fls. 457/458), com o consequente aditamento de factos à BI.
Corridos os ulteriores termos processuais, com data de 12.06.2013, foi proferida sentença a julgar a acção parcialmente provada e procedente, e a condenar a Ré BB – Sociedade Imobiliária, S.A., a pagar ao A. indemnização no valor de 10.000,00 €, por incumprimento contratual parcial, absolvendo-a do demais pedido.
E julgou a acção apensa totalmente provada e procedente, condenando o aí réu AA a entregar a loja n.º 7 a BB – Sociedade Imobiliária, S.A., completamente livre e devoluta de pessoas e bens, e a pagar a esta a quantia de € 3.591,08, correspondente às rendas relativas à loja n.º 7, vencidas desde Janeiro de 2009 até Setembro de 2009, acrescida de € 61,73, de juros de mora contabilizados até 6 de Outubro de 2009, o que totaliza € 3.652,81, bem como as rendas e juros vincendos até à data do trânsito em julgado da sentença e, a título de indemnização, a quantia equivalente ao dobro da renda mensal por cada mês que decorra desde o trânsito em julgado da mesma até à efectiva restituição do locado.
Inconformado com o assim decidido, apelou o autor AA tendo o Tribunal da Relação julgado improcedente o recurso e confirmado a decisão recorrida, no segmento objecto de recurso.
Recorreu o A com revista excepcional tendo a formação a que se refere o art.672º nº 3 do Código do Processo Civil admitido a revista excepcional.
No recurso de revista o recorrente alegou, em conclusão, o seguinte:
a) O que está em causa nos presentes autos é, em primeira linha, a qualificação jurídica dos contratos celebrados entre os fundadores de centros comerciais e os lojistas que neles se instalam;
b) Decidiu-se nas Instâncias que esses negócios jurídicos eram de arrendamento sui generis;
c) Entende o Recorrente que a decisão foi proferida ao arrepio da doutrina e da jurisprudência dominantes no ordenamento jurídico nacional;
d) De acordo com a orientação nelas prevalecente esses contratos têm de considerar-se atípicos e inominados e devem regular-se pelas cláusulas ajustadas entre os contratantes ao abrigo do princípio da liberdade contratual e ainda pelas regras gerais de direito;
e) É a tese sufragada pelos Profs. Antunes Varela, Oliveira Ascensão, Menezes Cordeiro, Pedro Pais de Vasconcelos e Lebre de Freitas nas obras e locais citados na presente alegação de recurso;
f) Desta orientação apenas terão discordado os Profs. Galvão Teles e Januário Gomes em parecer jurídico publicado na Colect. Jurisp. Ano XV - Tomo II, a fis. 23 e seguintes.
g) Mais recentemente, em artigo de opinião publicado in Cadernos de Direito Privado, n° 24, de Out/Dez de 2008, a fls. 3 e seguintes veio Filipe Cassiano dos Santos, defender a tese de que tais contratos devem ser tidos como arrendamentos sui generis;
h) Salvo melhor opinião ficou por demonstrar o que seriam contratos de arrendamento sui generis;
i) Não estando esses contratos previstos na lei, eles serão necessariamente, atípicos e inominados.
j) E, por isso, não se vislumbra nenhum motivo válido para os subtrair à solução já adoptada na doutrina e jurisprudência dominantes.
k) O contrato celebrado entre o recorrente e a recorrida não sendo de arrendamento, ainda que sui generis, terá de ser regulado pela vontade das partes, ao abrigo do principio da liberdade contratual, pelas respectivas cláusulas e pelas regras gerais de direito.
l) Assim se não entendeu no douto acórdão recorrido, que decidiu ser de arrendamento sui generis o contrato inicialmente celebrado.
m) Não sendo, porém, o contrato em discussão de arrendamento, não havia lugar ao pagamento de rendas;
n) Assim, ao condenar o recorrente no pagamento de rendas o Tribunal fez errada aplicação do disposto nos artigos 1022º e 1038º a), ambos do CC.
o) Finalmente, não existindo contrato de arrendamento, não pode, como é óbvio decretar-se a sua resolução e ordenar-se a restituição da coisa ao seu proprietário.
p) A condenação na restituição da coisa supostamente locada faz errada aplicação do disposto no artigo 1048º n° 1 do CC;
q) Ao decidir nos termos em que decidiu o tribunal a quo violou o disposto no artigo 406º n° 1 do CC, que manda que o contrato deve ser pontualmente cumprido e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes nos casos admitidos na lei.
r) E violou o disposto no artigo 798º do CC, segundo o qual o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo a que der causa.
s) O douto acórdão recorrido está ferido de nulidade por falta de fundamentação da matéria de facto, que se limitou a transcrever a sentença proferida em primeira instância, sem formular qualquer juízo de valor.
t) Com tal comportamento violou o disposto nos artigos 158º do CPC e 205º da CRP;
u) O recurso excepcional de revista interposto é admissível com fundamento no disposto nas alíneas a) e c) do n° 1 do art.721°-A da anterior lei de processo, normas que hoje correspondem às a) e c) do n° 1 do art.672º.
v) Com efeito, está em causa uma questão altamente controvertida, desde há longos anos, que pela sua relevância jurídica torna necessária uma melhor interpretação da lei para se alcançar uma melhor aplicação do direito;
w) Por último, o douto acórdão revidendo está em contradição com outro acórdão do STJ, já transitado em julgado, no domínio da mesma legislação, sobre a mesma questão fundamental de direito, sendo certo que sobre ela não foi proferido acórdão de uniformização de jurisprudência;
x) Ao decidir nos termos em que decidiu, o douto acórdão revidendo violou o disposto nos seguintes arts: do CPC – 158º; da CRP -205º e do CC – 406º, 798º, 1022º e 1038º alínea a) e 1048º.
Termos em que deve admitir-se o recurso, dando-se-lhe provimento e, em consequência, anular-se a douta decisão revidenda, ou, quando assim se não entenda, revogar-se essa decisão condenando-se a recorrida no pedido formulado na acção contra ela instaurada e absolvendo-se a recorrente dos pedidos formulados na acção de despejo que contra ela foi proposta pela recorrida, como é imperativo da Lei e da Justiça.
Contra-alegou a R pugnando pela improcedência do recurso.
***
Tudo visto,
Cumpre decidir:
B) Os Factos:
As instâncias deram como provados os seguintes factos:
1. A Ré BB - Sociedade Imobiliária, S.A. é dona e legítima proprietária de um prédio urbano sito na Praça de …, lotes 1247, 1248, 1249 e 1250 (actual nº 6), freguesia de Campo Grande, concelho de Lisboa, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha nº 6 e inscrito na matriz urbana sob o artigo … (A).
2. A aquisição deste prédio a favor da R. mostra-se registada pela AP…./…, “por transferência para a realização do capital social, por DD, Limitada” (B).
3. Por escritura pública, datada de 25 de Junho de 1976, foi celebrado o acordo que consta de fls.37 a 46, intitulado de “ARRENDAMENTO” com fiança, entre DD, Limitada e EE”, no qual intervieram, como primeiro outorgante FF, na qualidade de sócio-gerente e em representação da sociedade DD, Limitada, como segundo outorgante, EE, e, como terceiro outorgante, GG e mulher, HH, todos ali melhor identificados, do seguinte teor:" (...) E pelo primeiro outorgante foi dito: que à sociedade sua representada pertence um prédio urbano situado em Lisboa, na Praça de …, Avenida da … e Avenida de …, denominado “Drugstore II” e formado pelo conjunto dos edifícios designados por lotes mil duzentos e quarenta e sete, mil duzentos e quarenta e oito mil e duzentos e quarenta e nove, na freguesia do Campo Grande, omisso na respectiva matriz, mas já pedida a sua inscrição, e descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número vinte e dois mil setecentos e quarenta e nove, do livro B. setenta e quatro; que, pela presente escritura, em nome da sociedade que representa, dá de arrendamento à atrás identificada segunda outorgante a LOJA com o número 7 daquele imóvel (devidamente assinalada na planta que se junta a esta escritura e que dela fica a fazer parte integrante, depois de assinada pelos contratantes), nos termos e sob as cláusulas seguintes:
Primeira - a) A loja objecto do presente contrato encontra-se inteiramente em tosco e destinar - se - à ao comércio de boutique feminina; b) A locatária não poderá destinar a loja a outro ramo de comércio, nem deixar de vender as mercadorias inerentes ao comércio indicado na alínea anterior, sem prévio consentimento por escrito da senhoria.
Segunda - a) O prazo do presente contrato será de um ano, com início no dia um de Julho do ano corrente, podendo ser prorrogado por períodos anuais, nos termos da lei; b) A locatária deverá ter a loja pronta para abrir no dia um de Setembro do ano em curso, e, para efeito de obras, fica isenta do pagamento de renda até ao dia trinta e um de Julho próximo; c) Por cada mês, ou fracção, de atraso em relação à data de abertura da loja, a locatária pagará à senhoria, juntamente com a renda, a quantia de mil escudos por dia, a título de indemnização.
Terceira - A renda mensal será de oito mil e quinhentos escudos durante a vigência do primeiro ano do contrato, de nove mil trezentos e cinquenta escudos durante o segundo, de dez mil duzentos e oitenta e cinco escudos durante o terceiro, de onze mil trezentos e treze escudos e cinquenta centavos durante o quarto, passando a ser de doze mil e quinhentos escudos a partir da vigência do quinto ano do arrendamento; vencer-se-á adiantadamente no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, devendo ser paga na sede da sociedade senhoria, ou noutro local à sua escolha e por ela comunicado por escrito à locatária.
Quarta - a) As obras e a decoração da loja e a respectiva fachada, bem como a colocação de reclamos luminosos, quer as iniciais, quer as posteriores, só poderão iniciar - se depois de a senhoria comunicar por escrito a sua aprovação do projecto e das peças desenhadas donde existem especifica e claramente os trabalhos a realizar, a cor dos revestimentos, a localização e tipo dos móveis, utensílios, maquinaria e reclamos luminosos a instalar; b) A senhoria reserva - se o direito de não aprovar a decoração, as obras e os reclamos que não se integram esteticamente no conjunto do “Drugstore II”; c) A locatária obriga - se a manter a loja arrendada no estado de conservação correspondente à decoração inicial, procedendo no prazo máximo de trinta dias às substituições de materiais de revestimento ou decorativos em estado susceptível de prejudicar esteticamente o bom ambiente e o prestígio do “Drugstore II”. (…)
Sétima - a) A locatária é responsável pela conveniente apresentação, disciplina e correcção do seu pessoal; b) A senhoria poderá regulamentar, sempre que possível, a actividade da locatária e do seu pessoal fora da loja, mas nas partes comuns do “Drugstore II”, e poderá propor a substituição do pessoal que se revele indisciplinado, incorrecto ou inconveniente para o bom nome e prestígio do “Drugstore II”. (…)
Décima - A locatária obriga-se ainda a: (…)
f) Incluir o nome do “Drugstore II” em todos os anúncios relativos à sua actividade comercial; g) Não realizar vendas em saldos sem prévia aprovação da senhoria; (…) j) Não manter a loja encerrada por período superior a trinta dias; l) Respeitar todas as determinações legais e regulamentos, nomeadamente internos; (...) " (C).
4. Por escritura pública, datada de 8 de Fevereiro de 2000, foi celebrado o acordo que consta de fls.221 e 222, intitulado de “TRESPASSE”, entre JJ e marido, KK e LL, no qual intervieram, como primeiros outorgantes JJ e marido, KK, e, como segundo outorgante, LL, todos ali melhor identificados, do seguinte teor:
“ (...) E pelos primeiros outorgantes foi dito: que são donos e legítimos possuidores do estabelecimento comercial de pronto a vestir, de senhora, instalado na loja número sete do rés-do-chão do prédio urbano sito na Praça de …, número seis, em Lisboa, freguesia de Campo Grande, concelho de Lisboa, inscrito na matriz respectiva sob o artigo …, por cuja ocupação é paga a renda mensal de setenta e seis mil cento e quarenta e sete escudos, tendo sido o contrato de arrendamento titulado por escritura de 25 de Junho de 1976, lavrada no Décimo Cartório Notarial de Lisboa, a folhas 57 verso e seguintes do livro de notas G-80. Que, por esta escritura, e pelo preço global de SETE MILHÕES E QUINHENTOS MIL ESCUDOS, que já receberam, TRESPASSAM o referido estabelecimento comercial de pronto a vestir, com todo o activo do mesmo, incluindo os seus móveis, utensílios, alvarás, licenças e mais pertenças, mas excluindo as mercadorias e livre de passivo.
“Que o presente trespasse tem os seus efeitos a partir da data da presente escritura.
Pela segunda outorgante foi dito: Que aceita este trespasse nos termos exarados (...) " (D).
5. Por escritura pública, datada de 10 de Agosto de 2004, foi celebrado o acordo que consta de fls. 47 e 48, intitulado de “CONTRATO DE TRESPASSE DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL”, entre LL e AA, no qual intervieram, como primeiro outorgante LL, e, como segundo outorgante, AA, todos ali melhor identificados, do qual constam as seguintes cláusulas:
“ (...) 1ª
1) O 1º Outorgante é arrendatário por escritura pública de trespasse celebrada em oito de Fevereiro de 2000, do estabelecimento comercial instalado na loja número sete do rés-do-chão do prédio urbano sito na Praça de …, número seis - B, em Lisboa, freguesia do Campo …, concelho de Lisboa, inscrito na matriz respectiva sob o artigo …, onde exerce o seu comércio de venda ao público de pronto a vestir de senhora; 2) O contrato de arrendamento foi titulado por escritura de 25 de Junho de 1976, lavrada no Décimo Cartório Notarial de Lisboa, a folhas 57 verso e seguintes do livro de notas G - 80; 3) Nos termos do referido contrato de arrendamento, o local arrendado está apto para o ramo de comércio de boutique feminina; 4) A renda mensal é de Euros: Trezentos e Setenta e Nove Euros e Oitenta e Dois Cêntimos sujeita às actualizações legais anuais.
2ª O 1º Outorgante dá de trespasse ao 2º, que aceita, o estabelecimento melhor identificado na cláusula primeira.
3ª O trespasse é feito pelo valor de VINTE CINCO MIL EUROS, entregues na data da celebração do presente contrato através de cheque visado e deverá ser formalizado até ao dia 10 de Agosto de 2004.
4ª O presente trespasse é feito com todo o activo, mas livre de todo o passivo, estando incluídos no activo, todos os móveis, utensílios, licenças, alvará e outros elementos que integrem o estabelecimento, excluindo as mercadorias (…)." (E).
6. Foi dado conhecimento à R. da realização dos acordos referidos em D) e E) dos factos assentes (F).
7. Em Agosto de 2004, a renda a pagar pela loja referida em C) dos factos assentes era de € 379,82, tendo passado, em Fevereiro de 2008, face às actualizações entretanto ocorridas, para € 389,32 (trezentos e oitenta e nove e trinta e dois cêntimos) (G).
8. Em Fevereiro de 2009 a renda era de € 400,22 (quatrocentos euros e vinte e dois cêntimos) (H).
9. O Autor AA não efectuou o pagamento das rendas desde a vencida no mês de Fevereiro de 2009, referente ao mês de marco de 2009, nem efectuou o depósito das mesmas (I).
10. Em 2005, invocando a necessidade de executar obras de remodelação no centro comercial, a R. encerrou cerca de 20 lojas, e recusou novos contratos de longa duração (1.º).
11. O encerramento das lojas e a sua não reocupação agravou-se durante o ano de 2006 (2.º).
12. Esta situação reflectiu-se de imediato em acentuado decréscimo do volume do negócio das lojas subsistentes.
13. Em Setembro de 2006 iniciaram-se as obras de remodelação na Estação do Metropolitano de Alvalade, que implicaram o encerramento da entrada para o Centro Comercial através desta estação (J).
14. O Autor remeteu à Administração do Centro Comercial de CC, em 16 de Abril de 2007, o fax que consta de fls. 50, do seguinte teor:
“ (...) Venho uma vez mais exercer por esta via a marcação de uma reunião com V. Exª no sentido de discutirmos e esclarecermos alguns pontos que julgo serem do interesse comum.
Atendendo ao facto de ser lojista no CC CC desde Agosto de 2004 e nunca ter sido possível uma reunião entre as duas partes devido à falta de marcação ou algum desinteresse por parte de V. Exas. a última tentativa efectuada telefonicamente em 9 de Abril último pelos vistos sem efeito. Assim gostaria que a mesma fosse agendada com a maior brevidade possível. (...) " (K).
15. A Ré respondeu, na mesma data com o fax que consta de fls. 51, com o seguinte teor:" (...) Assunto: Marcação de reunião.
“No seguimento do seu fax de ontem relativamente à marcação de uma reunião com o Dr. MM e devido à sua indisponibilidade de a mesma se realizar na quarta-feira, informamos, pois, que a reunião solicitada terá lugar na quinta-feira às 11:00 horas da manhã nos nossos escritórios na Praça de …, n.º6 - 1º Frente. (...) " (L).
16. Em Junho de 2007, a Administração do Centro Comercial de Alvalade comunicou aos lojistas o encerramento de parte do Centro, por se tratar de uma zona pouco atractiva (4.º).
17. Na sequência desta comunicação foram encerradas mais lojas (5.º).
18. Tal facto contribuiu para que a loja n.º7 ficasse isolada (6.º).
19. A parte do Centro Comercial de … que a Ré se propôs encerrar em Junho de 2007 era um corredor que se encontrava quase totalmente desocupado sem qualquer loja em funcionamento (30.º).
20. Para melhorar as condições de segurança e atrair clientela, a Ré tem vindo a concentrar lojas na mesma zona e encerrar zonas que se encontram totalmente desocupadas (31.º).
21. Porque a loja n.º 7 se encontrava num corredor que não possuía mais lojas abertas o Dr. MM propôs ao Autor a mudança para uma loja que se encontrava numa zona mais movimentada no Centro Comercial (32.º)
22. Em Fevereiro de 2008, a R., através do Dr. MM, propôs ao Autor a mudança da loja n.º7, que estava num corredor que não possuía mais lojas abertas, para a loja n.º28, que se encontrava desocupada (M).
23. A loja n.º 7 tinha uma área superior à nº 28 (N).
24. O Autor recusou a mudança da loja n.º 7 para a loja n.º 28 a que se refere as alíneas M) e N) dos factos assentes (S).
25. A mudança da loja n.º 7 para a loja n.º 28 implicava, além da perda de espaço referida na alínea N) dos factos assentes, um investimento, por parte do Autor, na decoração, que exigia novo projecto, novo mobiliário, novos revestimentos e novos reclamos luminosos (10.º).
26. Em contrapartida a Administração do Centro Comercial de Alvalade, apenas concedia ao A. um mês de carência de renda (11.º).
27. O crescente encerramento das lojas causou aumento da insegurança (7.º).
28. Em 28 de Abril de 2008, o Autor remeteu o fax, de que consta cópia a fls. 55, ao Comandante do Regime de Sapadores Bombeiros de Lisboa, do seguinte teor:
“ (...) Assunto: Verificação das condições de segurança e existência de plano de emergência interno no Centro Comercial de Alvalade, em Lisboa.
Na sequência de vários contactos estabelecidos com a ANPC e a Secção de Prevenção do Regimento de Sapadores Bombeiros de Lisboa em 10 de Abril de 2008 relativamente à informação obtida da não existência de um Plano de Emergência Interno no Centro Comercial de Alvalade, situado na Praça de Alvalade, 6 - B em Lisboa sob a administração da BB, propriedade do Grupo DD, onde sou proprietário de uma loja.
Venho solicitar ao Sr. Comandante uma vistoria às condições de segurança do Centro Comercial de Alvalade pelo motivo acima mencionado e nomeadamente nos seguintes itens: - Existência de materiais combustíveis - Isolamento interno das condutas de ventilação - Instalação Eléctrica - Localização do posto de transformação - Sinalização de emergência - Planos de Evacuação - acessibilidades. Nota: Foi dado conhecimento à Autoridade Nacional de Protecção Civil. (...) " (P).
29. Em resposta recebeu do regimento de Sapadores Bombeiros de Lisboa o ofício de fls. 56, no qual se dá conta do seguinte:" (...) Data 2008-06-20
Em conformidade com o solicitado através do fax em referência, informo V. Exª que o pessoal do regimento de Sapadores Bombeiros compareceu nas instalações do Centro Comercial CC, sitas na morada em epígrafe, tendo constado que quanto a medidas de segurança contra o risco de incêndio, deverá observar-se o seguinte:
1. Dar cumprimento ao parecer emitido pelo R.S.B. ao Projecto de Arquitectura;
2. No imediato, aconselham-se os seguintes melhoramentos:
a. Iluminação de emergência de segurança;
b. Sinalização de salvamento nos percursos para as saídas;
c. Sinalização dos meios de combate a incêndios e botoneiras de alarme. (...) " (Q).
30. Na sequência da comunicação do Autor à Autoridade Nacional de Protecção Civil que consta a fls. 57 foi por esta autoridade informado de que foi levantado auto de notícia e notificada a empresa BB sobre a instauração do respectivo processo de contra – ordenação (R).
31. Em 25 de Setembro de 2008 ocorreu um princípio de incêndio na cave -3 do Centro Comercial (12.º).
32. O sistema de prevenção de incêndios não foi activado (13.º).
33. Em Outubro de 2008 ocorreu uma inundação no interior do Centro Comercial de Alvalade causada pela falta de limpeza do sistema de escoamentos de água, que estava obstruído (14.º).
34. Em finais de 2008 o som ambiente avariou-se e não foi reparado (16.º).
35. No dia 14 de Julho de 2009 foi assaltada uma das lojas do Centro Comercial de Alvalade, tendo o segurança que se encontrava no local sido amarrado e agredido pelos assaltantes (O).
36. O CCA está a beneficiar de obras de remodelação desde Setembro de 2011 (56.º).
37. No final de Outubro de 2011, em consequência das obras efectuadas pela Ré no Centro Comercial, foi encerrado o acesso ao Centro Comercial através do Metropolitano (34.º).
38. Em consequência das mesmas obras, foi encerrada a porta principal de acesso ao Centro Comercial (35.º)
39. E foram colocados taipais junto à loja n.º 7, que vedaram a circulação dentro do Centro (36.º)
40. E foi encerrado ao público o parque de estacionamento que servia o Centro Comercial (37.º).
41. Em Novembro de 2011 caiu um tecto de alumínio em consequência dos trabalhos de demolição (43.º).
42. Em Dezembro de 2011, o corredor onde se situa a Loja n.º 7 ficou privado de energia eléctrica, em virtude de infiltração no respectivo quadro eléctrico (44.º).
43. A inundação de 7 de Julho levou ao imediato encerramento do Centro por determinação dos Bombeiros (50.º).
44. Em 7 de Julho de 2012, ocorreu uma inundação no Centro Comercial CC motivada por uma torneira aberta nas obras do Centro Comercial levadas a cabo pela R. (T).
45. Em 8 de Agosto de 2012, como consequência directa das obras, a R. encerrou o acesso ao CCA pelo lado da Av. da Igreja e colocou taipais junto à loja n.º 7 (U).
46. Em 15 de Outubro de 2012, a R., sem pedir autorização à A., solicitou à EDP a mudança do seu contador da luz (V).
47. Em consequência da situação referida em V) avariaram-se um monitor, um computador e um gravador existentes na loja da A. (53.º).
48. A reparação e substituição de peças desses equipamentos importa em 916,99 € (54.º).
49. Apenas se mantêm abertas ao público no CCA três lojas (W).
50. A segurança do Centro é feita por apenas uma pessoa e houve furtos (17.º).
51. O Centro não tem aquecimento desde 1980, nem som ambiente desde 2008, nem caixas multibanco desde há alguns anos; os meios de combate a incêndio e medidas segurança apresentam algumas desconformidades com as exigências legais, tendo a ANPC conferido prazos à R. para as devidas reparações ou alterações; e as obras que têm vindo a ser executadas desde há uns anos dificultam, ou dificultaram em certos períodos, o estacionamento no exterior (18.º).
52. De 2004 a 2006 o A. deu trabalho a dois empregados efectivos e um a tempo parcial (19.º).
53. Em 2007 teve de reduzir o número de empregados efectivos para dois e em 2008 e 2009 apenas ficou com um trabalhador ao seu serviço (20.º).
54. Em consequência das obras, existe pó e ruídos permanentes (38.º).
55. O sistema de detecção de incêndios e a iluminação de emergência carecem de reparação e/ou modificação (39.º).
56. O A. encerrou o seu estabelecimento em 2010 ou 2011 (40.º e 48.º).
57. À data do encerramento do estabelecimento, o A. tinha no interior do mesmo as mercadorias relacionadas a fls. 405-6, que se propunha vender pelo preço global de € 5.130,70 (41.º).
58. Com o decurso do tempo, aquelas mercadorias vão-se degradando e passando de moda, dificultando a sua comercialização (42.º).
59. O acesso pela Av. da Igreja era o privilegiado para a loja da A. (51.º).
60. O outro acesso do CCA, que dá para a Av. de Roma, permaneceu aberto, o qual possibilita igualmente o acesso à loja n.º 7 (58.º).
C) O Direito:
A questão a decidir no presente recurso de revista, delimitando-se o “thema decidendum”, é qual natureza de um contrato celebrado entre um lojista e o dono de um centro comercial e as consequências jurídicas da opção por ser um contrato atípico ou um contrato de arrendamento “sui generis”.
Vigora no nosso direito civil o princípio da liberdade contratual nos termos do art.405º nº1 do Código Civil /CC) que reza: “Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhe aprouver”.
Resulta, pois, do nº 1 deste artigo a seguinte regra: os particulares, na área dos contratos, podem agir por sua própria e autónoma vontade. Os limites que a lei imponha constituem a excepção.
Se a uniformidade e constância de grande parte das necessidades que estão na génese da contratação fizeram surgir ao longo dos tempos modelos ou tipos de contratos que a lei acolheu desenhando em abstracto os seus contornos e efeitos, os contratos nominados – com um “nomen iuris” -, a permanente agitação da vida social e económica criou novas necessidades, levando os interessados a procurarem novas soluções contratuais, fora dos esquemas formais da lei, os ditos contratos inominados.
O interesse da distinção entre contratos nominados e inominados está em que os primeiros, ao contrário dos segundos, possuem disciplina legal própria. Os contratos inominados têm de se reger pelas disposições reguladoras dos contratos em geral e, se necessário, pelas disposições (não excepcionais) dos contratos nominados com que apresentem mais forte analogia.
A questão dos centros comerciais (shopping centers) no que concerne à natureza jurídica dos contratos de instalação dos lojistas tem merecido da doutrina estudo cuidado sem que contudo seja unânime a sua caracterização.
Para os Profs. Antunes Varela, Oliveira Ascensão, Menezes Cordeiro, Pedro Pais de Vasconcelos e Lebre de Freitas (em obras citadas na motivação de recurso) esses contratos têm de considerar-se atípicos ou inominados e devem regular-se pelas cláusulas ajustadas entre os contratantes ao abrigo do princípio da liberdade contratual e ainda pelas regras gerais de direito. Desta orientação terão discordado os Profs. Galvão Teles (numa primeira fase) e Januário Gomes (em parecer jurídico publicado na Colectânea de Jurisprudência Ano XV - Tomo II, a fis. 23 e seguintes).
Mais recentemente, em artigo de opinião publicado in Cadernos de Direito Privado, n° 24, de Out/Dez de 2008, a fls. 3 e seguintes veio Filipe Cassiano dos Santos, defender a tese de que tais contratos devem ser tidos como arrendamentos sui generis.
É, no entanto jurisprudência dominante do Supremo Tribunal de Justiça que tais contratos são contratos inominados (entre outros, Ac.nº4477/05.OTVLSB.L1.S1 de 1/7/2010; Ac.nº3345/05.OTVLSB.L1.S1 de 7/7/2010; Ac.nº2445/05.OTJVNF.P1:S1 de 27/1/2011; Ac.nº145/09.1TVPRT.L1.S1 de 14/3/2013; Ac.nº515/05.4TVLSB.L1.S1 de 21/10/2014).
Não vemos razões, no estádio actual dos estudos doutrinais e das realidades da vida jurídica, para nos afastarmos da jurisprudência dominante deste STJ.
O “contrato de cedência de espaço (de uma loja para exercício de uma actividade comercial) ” ou “contrato de instalação de lojista em Centro Comercial” é uma nova realidade negocial, um contrato atípico ou inominado, cuja origem jurídica ainda não está directamente traçada na lei, sem que possa ser considerado um contrato de arrendamento comercial, ou uma cessão de exploração de estabelecimento comercial, ou um contrato misto.
O Prof. Oliveira Ascensão, na sua contribuição para o aprofundamento do estudo da figura do Centro comercial mostra-se sensível ao enquadramento do lojista num conjunto organizado de actividades comerciais, integrando-se a instalação do lojista no centro como um contrato de integração empresarial. O sentido essencial do contrato estaria no facto de ele “integrar a concessionária, na qualidade de empresário, dentro da empresa da concedente”.
O Prof. Antunes Varela (in Centros Comerciais – Shopping Centers – Natureza Jurídica dos Contratos de Instalação dos Lojistas, pags.56 e segs.) vem dizer que “ o contrato de instalação do lojista no centro integra, de facto, o utente num conjunto organizado de actividades capaz de lhe proporcionar uma série de vantagens patrimoniais completamente estranhas à função económico-social da locação de imóvel ou do estabelecimento comercial, e que nem sempre consistem numa simples prestação de serviços”.
Assim, o contrato de instalação de cada um dos lojistas no centro comercial, nem se reduz, quanto à sua natureza jurídica, a um simples contrato de locação, nem cabe no esquema de um contrato misto de locação e prestação de serviços.
Por um lado, no conjunto de vantagens patrimoniais proporcionadas ao lojista pelo fundador ou organizador do centro integram-se os mais diversificados elementos (a proximidade de outros estabelecimentos com poder de atracção sobre o público; a existência de jogos para crianças; a criação de zonas de lazer, a utilização de parques de estacionamento, entre outras), que, apesar de relevante expressão económica, não cabem nem no gozo do imóvel onde a loja se situa, nem são um esquema de prestação de serviços a que o lojista tenha direito. Por outro lado, a instalação do comerciante na loja do centro tem como fim principal a integração do lojista no conjunto organizado de actividades comerciais que constituem o específico enquadramento da nova unidade global, o que é completamente estranho ao contrato de locação de estabelecimento comercial.
Daqui se retira, como dissemos, que a cedência de um dado espaço num centro comercial pode configurar um contrato inominado cuja regulamentação se encontra em primeiro lugar nas suas próprias cláusulas, depois nas disposições gerais e, finalmente, nas normas da figura típica mais próxima.
Não compete ao STJ, em abstracto, dizer que todos os contratos celebrados no âmbito de um centro comercial são contratos atípicos ou inominados. A sua caracterização há-de decorrer das cláusulas contratuais em concreto estipuladas pelos contraentes.
Há, pois, que proceder à interpretação do chamado “contrato de arrendamento” celebrado pelas partes e constante da matéria de facto. A interpretação de uma declaração negocial é matéria de direito quando tenha de ser feita segundo critério ou critérios legais (é o caso da interpretação normativa nos termos do nº1 do art.236º do CC ou da interpretação de negócios formais, art.238º do mesmo código).
Em primeiro lugar, nos termos do citado art.238ºnº1 “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento ainda que imperfeitamente expresso” e, em segundo lugar, “A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele” (art.236º nº1 do CC).
Ora, no caso em apreço, um declaratário normal, em face do texto do documento respectivo, deduz primeiramente que os contraentes quiseram celebrar um contrato de arrendamento (para fins comerciais) mas porque esse arrendamento (loja em questão) se inseria num centro comercial estabeleceram cláusulas atinentes à exploração da loja arrendada no âmbito desse mesmo centro.
Os contraentes deram e tomaram de arrendamento, respectivamente, a Loja nº 7 sita no II, pelo período de um ano renovável, e pela renda mensal em sede de facto descrita.
Resulta da cláusula Segunda do contrato: “O prazo do presente contrato será de um ano, com início no dia um de Julho do ano corrente, podendo ser prorrogado por períodos anuais, nos termos da lei; A locatária deverá ter a loja pronta para abrir no dia um de Setembro do ano em curso, e, para efeito de obras, fica isenta do pagamento de renda até ao dia trinta e um de Julho próximo…” e da cláusula Terceira: “A renda mensal será de oito mil e quinhentos escudos durante a vigência do primeiro ano do contrato, de nove mil trezentos e cinquenta escudos durante o segundo, de dez mil duzentos e oitenta e cinco escudos durante o terceiro, de onze mil trezentos e treze escudos e cinquenta centavos durante o quarto, passando a ser de doze mil e quinhentos escudos a partir da vigência do quinto ano do arrendamento; vencer-se-á adiantadamente no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, devendo ser paga na sede da sociedade senhoria, ou noutro local à sua escolha e por ela comunicado por escrito à locatária”.
É verdade que, analisando o conjunto do clausulado, nos encontramos em presença de um contrato de cedência de espaço em centro comercial (daí a atipicidade do contrato) tendo, no entanto, os contraentes inserido (de acordo com a liberdade contratual que lhes assiste) duas cláusulas típicas do contrato de arrendamento: duração do contrato [um ano prorrogável (o que não é comum nos contratos inominados de cedência de loja em centro comercial)]; estabelecimento de uma renda fixa sem outras prestações decorrentes da exploração comercial. Acrescendo que o mesmo, à data, foi celebrado por escritura pública não exigível para os contratos relativos a exploração comercial nos Shopping Centers, mas próprio do arrendamento para fins comerciais
O contrato subjudice rege-se, em princípio, pelo estipulado pelas partes e, depois, pelas regras dos contratos típicos afins onde houver analogia.
Ao contrário do decidido pelas instâncias não estamos em presença de um contrato de arrendamento sui generis, no entanto no que diz respeito ao prazo de validade do contrato e ao pagamento das rendas há que aplicar as normas atinentes ao contrato de arrendamento em primeiro lugar porque as partes assim o quiseram e clausularam (acordaram expressamente – cláusula 11ª – que os casos não previstos seriam “…regulados pela disposições legais respeitantes ao contrato de arrendamento para comércio ou indústria” e secundariamente por ser este o contrato típico que lhe está mais próximo.
Passando à análise da decisão do Tribunal da Relação temos que o recorrente se insurge quanto ao montante indemnizatório atribuído bem como quanto ao pagamento das rendas e resolução do contrato.
Não tendo a recorrida, organizadora do centro comercial, proporcionado ao A uma correcta e adequada exploração da loja cedida, conforme resulta da matéria de facto, sempre este teria direito a ser indemnizado pelos prejuízos sofridos.
Embora o A tivesse pedido a condenação da R na quantia de 148.447,00 €, ampliado em mais 5.130,70 €, o certo é que este não logrou provar a existência de prejuízos em tal montante pelo que, não competindo ao STJ alterar a matéria de facto dada como provada pelas instâncias, não existindo elementos fácticos que permitam atribuir um quantum indemnizatório mais elevado, nenhum reparo há que operar ao já decidido pela Relação embora discordando dos fundamentos desta, nomeadamente no que se refere à posição do A enquanto adquirente da loja em causa por trespasse.
O elemento fundamental do trespasse é a transmissão integral e definitiva do estabelecimento, para ser continuada a sua exploração pelo adquirente. O organizador do centro comercial não deixa de estar vinculado ao particular dever de integrar empresarialmente a loja do aqui recorrente num conjunto organizado de actividades comerciais pelo simples facto de ela ter sido trespassada e não ter sido o recorrente o primitivo contratante.
A razão que subjaz ao quanto indemnizatório prende-se tão-somente com a ausência de prova dos prejuízos existentes.
Tendo os contraentes acordado expressamente na cláusula 11ª que os casos não previstos seriam “…regulados pela disposições legais respeitantes ao contrato de arrendamento para comércio ou indústria” e na cláusula 12ª que a violação pela “arrendatária” das cláusulas acordadas dava “o direito à senhoria de resolver o contrato e de haver da arrendatária a respectiva indemnização”, não tendo o A, aqui recorrente procedido ao pagamento das rendas devidas no prazo e local estipulados, nos termos dos arts.1041º, 1045º, 1083ºns.1 e 3, aplicáveis ex vi do art.1108º todos do CC, na redacção do NRAU (lei nº6/2006 de 27 de Fevereiro), de acordo com o clausulado, assistia à R o direito de resolver, como resolveu, o contrato e de obter, como o decidiram as instâncias, a condenação do A no pagamento das rendas vencidas e não pagas até à resolução (art.434ºnº2 do CC) bem como igual quantia a título de indemnização desde a resolução até à efectiva entrega, nos termos do art.1045ºnº1 do CC, pelo que também neste particular nenhum reparo há que fazer à decisão recorrida.
Assim, embora por fundamentos diversos, não pode o presente recurso deixar de improceder.
Nesta conformidade, por todo o exposto, acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça, em negar revista, confirmando o acórdão recorrido por diversa fundamentação.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 20 de Maio de 2015
Orlando Afonso (Relator)
Távora Victor
Granja da Fonseca