| 8625/18.1T8LSB.L1.S1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
HIPOTECA
VENDA JUDICIAL
CADUCIDADE
VENDA DE BENS ONERADOS
DIREITO REAL
DIREITO PESSOAL DE GOZO
ARRENDATÁRIO
DIREITO AO ARRENDAMENTO
INTERPRETAÇÃO DA LEI
NORMA EXCECIONAL
A venda, em processo de insolvência, de imóvel hipotecado não faz caducar o arrendamento celebrado posteriormente à hipoteca, sendo inaplicável o disposto no art. 824.º, n.º 2, do CC.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça[1]:
I.
CAIXA GERAL DE DEPÓSITOS, S.A intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, contra AA.
Pediu:
a) A condenação da ré a reconhecer a autora como legítima titular do direito de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao ... do prédio sito na Rua..., ..., ... em ..., freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o número ....25 e a entregar-lha completamente livre e devoluta de pessoas e bens;
b) A condenação da ré a pagar à Autora, a título de indemnização pelos danos causados, a importância de € 37.589,99, calculada até Março de 2018 e, ainda, a contar desta data, o montante mensal de € 803,11, correspondente ao valor da última renda fixada, até à entrega efectiva do imóvel, com actualizações anuais às taxas fixadas legalmente para as rendas livres, a liquidar em execução de sentença, e à taxa de juro legal sobre o montante total da indemnização até ao integral e efectivo pagamento.
Como fundamento, alegou que é titular do direito de propriedade sobre a fracção autónoma acima identificada, que adquiriu mediante arrematação, em 22-02-2014, livre de quaisquer ónus ou encargos e que se encontra ocupada pela ré sem o seu consentimento e contra a sua vontade;
Após a aquisição, teve conhecimento de que a fracção em causa se encontrava ocupada pela ré, sem qualquer título legítimo para o efeito;
A autora interpelou a ré para proceder à desocupação do imóvel e entregar as chaves, o que não sucedeu;
Se o imóvel tivesse sido entregue, poderia ter sido colocado no mercado de arrendamento, o que teria gerado um rendimento de € 37.589,99.
A ré contestou admitindo o direito de propriedade da autora sobre a fracção, adquirido no âmbito do processo de insolvência de BB, seu filho, mas alega que a administradora da insolvência sabia, tal como igualmente a ali credora Caixa Geral de Depósitos, que a fracção se encontrava arrendada à ré, o que foi referido no relatório daquela, notificado às partes em 4 de Julho de 2011, conforme contrato celebrado a 1 de Maio de 2009, pelo que a administradora da insolvência não poderia ter transmitido a fracção livre de ónus ou encargos; mais refere que tendo tomado conhecimento da carta enviada ao filho para entregar a fracção, tentou apurar onde deveria pagar a renda, nada lhe tendo sido dito, pelo que passou a depositar as rendas a favor da autora; invoca ainda que a presente acção constitui um abuso de direito porque a autora não pode deixar de ter consciência de que, ao pretender exercer o direito, está a exceder os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes.
Concluiu pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
A autora veio apresentar requerimento em que sustenta que o contrato de arrendamento invocado pela ré não lhe é oponível, porque era beneficiária de uma hipoteca sobre a fracção, com registo de 9 de Junho de 2006, ou seja, anterior à celebração do contrato de arrendamento, pelo que este é inoponível quer ao credor exequente, quer ao adquirente em venda executiva, caducando nos termos do n.º 2 do artigo 824º do Código Civil, o que vale também para os processos de insolvência; refuta ainda que possa estar em abuso de direito ao pretender exercer um direito próprio.
Percorrida a tramitação subsequente foi proferida sentença que julgou improcedente a acção, por não provada e, em consequência, absolveu a ré AA dos pedidos formulados de entrega, livre de pessoas e bens, da fracção autónoma sita no ... do n.º ... da Rua ..., em ..., bem como do pagamento da quantia de € 37 589,99 e da quantia mensal € 803,11 (calculada desde Março de 2018, actualizada anualmente em função das taxas fixadas para o regime das rendas livres) e dos juros legais de mora peticionados.
Discordando, a autora interpôs recurso de apelação, que a Relação julgou parcialmente procedente, revogando, em parte, a decisão recorrida e decidindo:
a. declarar que a Caixa Geral de Depósitos, S. A. detém o direito de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao ... do prédio sito na Rua..., ..., ... em ..., freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o número ...25;
b. condenar a ré/apelada AA a entregar à autora/apelante a fracção autónoma identificada em a., livre e devoluta de pessoas e bens;
c. manter, no mais, a decisão recorrida.
Inconformada, a ré vem pedir revista, tendo formulado as seguintes conclusões:
1. O artigo 824°, n°2, do Cód. Civil, que respeita à venda a ter lugar no processo executivo, dispõe que: “Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”.
2. Assim, dispondo a norma sobre a extinção dos direitos reais de garantia e dos demais direitos reais, a questão que se coloca é a de saber qual a natureza da relação estabelecida entre o locador e o arrendatário - se real, se obrigacional.
3. Os Professores Vaz Serra e Oliveira Ascensão defendem tratar-se de um direito real de gozo.
4. Os Professores Galvão Teles, Pinto Furtado e Pires de Lima e Antunes Varela defendem tratar-se de um direito pessoal ou de crédito, urna vez tratar-se de um direito que se dirige a urna coisa, não traduzindo um poder directo e imediato sobre essa coisa que possa ser exercido sem a intervenção de um terceiro, acrescentando que o arrendamento representa um direito de crédito, e nunca um direito real.
5. O Professor Menezes Leitão defende, igualmente, a tese personalista, alegando que o direito do arrendatário é, de facto, um direito de natureza pessoal, um direito de gozo que depende da prestação correspondente à obrigação do senhorio, e que no artigo 1682°-A, nos 1 e 2 do mesmo diploma legal o legislador qualificou este direito como um direito pessoal de gozo por considerar tratar-se de um direito que assegura ao arrendatário o gozo imediato, absoluto e autónomo sobre a coisa, sendo esta urna característica própria das obrigações.
6. Também o Professor Andrade Mesquita considera que o direito do arrendatário é um direito pessoal de gozo, já que ao arrendatário é conferida a possibilidade de usar o locado, de forma autónoma e absoluta, sem ter que recorrer a ninguém, nem pedir autorização, podendo, deste forma, exercer o direito de gozo sobre a coisa locada.
7. O Acórdão do S.T.J., de 27/11/2003, proferido no âmbito do proc. n° 03B3610 decidiu que: “O direito do arrendatário é um direito pessoal de gozo, isto é, de um direito obrigacional, por oposição a direito real, não obstante apresentar algumas das características próprias dos direitos desta última categoria, como é o caso, p. ex., da possibilidade de ser defendido pelos meios possessórios (art°1037°, n° 2, CC).”
8. Igualmente o Ac. do S.T.J., de 27/11/2018, proferido no âmbito do proc. n° 1268/16.6T8FAR.E1.S2, deliberou que a relação locatícia tem urna natureza pessoal.
9. Assim, tendo a relação locatícia natureza pessoal, transmitido, em sede de insolvência, um imóvel hipotecado e arrendado, subsiste ou não o arrendamento?
10. Aplica-se-lhe, ou não, o preceituado no n° 2 do art° 824° do Cód. Civil?
11. Entendemos que não.
12. Sobre esta concreta matéria e nesse sentido podemos ler no Acórdão do S.T.J. de 27/11/2018 (…)
13. No caso dos autos, a Recorrida, adquiriu a fracção autónoma identificada nos autos em 22/04/2014, por compra no âmbito do processo de insolvência n.° 477/11...., que correu termos no ... Juízo contra BB.
14. À data dessa aquisição, essa fracção autónoma identificada encontrava-se arrendada à R., Recorrida, por contrato de arrendamento.
15. No processo de insolvência acima identificado a administradora de insolvência elaborou relatório nos termos do artigo 155° do Código de lnsolvência e Recuperação de Empresas (CIRE) e juntou-o aos autos em 30/06/2011 .
16. Desse relatório, e a propósito da fracção autónoma em causa nos autos, consta que “O único bem que o devedor possui é urna fracção autónoma de um imóvel sito na ... em ..., que adquiriu em Agosto de 1996, onde se localizava a sede da “...” e onde vive permanentemente a sua mãe, pagando-lhe urna renda mensal de 180,00€.
17. A Recorrida tomou conhecimento desse relatório em 04/07/2011.
18. No dia 06/07/2011, foi realizada a assembleia de credores do processo de insolvência de BB, na qual a A., Recorrente, esteve presente, fazendo-se representar pela Exma. Senhora Dra. CC, tendo aí requerido que o “Tribunal (...) notificasse a Sra. Administradora da insolvência, para que completasse o relatório com informações mais concretas sobre a efectiva situação patrimonial do insolvente, designadamente, que fossem feitas as seguintes diligências: saber onde o insolvente reside e com quem reside; a junção do comprovativo do valor que o insolvente recebe da sua mãe a titulo de pagamento de rendas, a indicação da data em que se iniciaram esses pagamentos, bem como a junção de cópia do contrato de arrendamento do imóvel arrendado à sua mãe, caso o mesmo exista ...”.
19. No dia 5 de Setembro de 2011, a Administradora da insolvência requereu a junção aos autos das informações complementares requeridas na anterior assembleia de credores, e nas quais informou que o insolvente vivia com a sua mãe, a aqui Recorrida, há cerca de dois anos, que o insolvente recebia da sua mãe, a Recorrida, urna renda de € 180,00.
20. A Recorrida esteve presente na continuação da assembleia de credores realizada no dia 05/09/2011, fazendo-se representar novamente pela Exma. Senhora Dra. CC.
21. A R. Recorrida, através do seu mandatário, enviou à Administradora da insolvência urna cópia do documento de fis. ..., intitulado “contrato de arrendamento para fins habitacionais” e solicitou-lhe que desse conhecimento dessa carta à autora a fim desta informar qual a conta bancária, ou o local para pagamento da renda.
22. Nem a A., Recorrente, nem a Administradora da insolvência responderam ao pedido da R., Recorrida.
23. O conhecimento pela Recorrida, desde 04/07/2011, da existência do contrato de arrendamento não coibiu a Recorrida de, 3 anos após esse conhecimento, ainda assim adquirir a fracção autónoma.
24. Durante os 4 anos que mediaram entre a aquisição da fracção em causa e a propositura da acção a A., Recorrente, não interpelou a R., Recorrida, para entrega da fracção.
25. Desde a aquisição da fracção que a Recorrida tem vindo a receber as rendas que a Recorrente deposita em conta bancária aberta a seu da Recorrida numa das suas agências bancárias.
26. O disposto no n° 3 do art° 109 do ClRE determina que “a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância”.
27. De entre esses direitos temos o direito à manutenção da sua posição contratual e o direito de preferência.
28. Assim, tendo a A., Recorrida adquirido a fracção em causa nos autos, sabendo que a mesma se encontrava arrendada à ora Recorrente, aceitou assumir a posição de locador.
29. Assumindo essa posição a Recorrida sucedeu nos direitos e obrigações do locador, o insolvente, sem prejuízo das regras do registo - cfr. art° 1057° do Cód. Civil.
30. Por isso, e durante 4 anos, recebeu e aceitou as rendas depositadas pela ora Recorrente.
31. Assim, durante 4 anos a Recorrida exerceu o seu direito enquanto senhoria: o do recebimento da renda.
32. Não pode agora a Recorrida, volvidos 4 anos de recebimento de rendas, declinar cumprir a sua obrigação de senhoria: a de proporcionar o gozo da coisa da qual recebeu efectivamente as rendas respectivas.
33. Durante os 4 anos que mediaram entre a compra da fracção e a propositura da acção que deu origem aos presentes autos a A., Recorrente não interpelou a R., Recorrida, para a entrega da fracção.
34. Criou, pois, a A., na R., a confiança e sólida expectativa de que havia reconhecido e aceite o contrato de arrendamento.
35. Assim, ao intentar a acção que deu origem aos presentes autos a A., Recorrente, actuou com manifesto abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium - cfr. Acs. S.T.J, de 01/03/2007 e de 28/10/2008, in www.dqsi.pt.
36. Na sua tornada de decisão o Acórdão recorrido fundamentou-se num facto não dado como assente.
37. De facto, no Acórdão recorrido podemos ler: “a circunstância de terem decorrido quatro anos entre a interpelação dirigida ao filho da recorrida e a interposição da presente acção não releva, por si só, para criar a convicção na recorrida de que a recorrente, afinal, teria acabado por aceitar o contrato de arrendamento. Aliás, se assim não fosse, não se percebe por que continuou a recorrida a efectuar o depósito das rendas na Caixa Geral de Depósitos, em consignação em depósito, com a menção “senhoria recusou receber a renda”.
38. Contudo, em instância alguma foi dado como provado que a Recorrente “continuou a efectuar o depósito das rendas na Caixa Geral de Depósitos, em consignação em depósito, com a menção “senhoria recusou receber a renda”.
39. Assim é nulo o Acórdão recorrido (cfr. art° 615°, aplicável ex vi do disposto no art° 674º, ambos do Cód. Proc. Civil), nulidade que desde já se argui.
40. Conforme decorre do que se dispõe no Art. 334° do Cód. Civil é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé.
41. O abuso de direito traduz-se num exercício anormal de um direito próprio, verificando-se, como se salienta no Ac. do STJ de 15/09/2010, “quando um determinado comportamento, aparentando configurar o exercício de um direito, se traduz, afinal, na não satisfação dos interesses pessoais de que esse direito é instrumental e na correspondente negação de interesses sensíveis de terceiros” (disponível www.dqsi.pt, proc. 254/07.1TTVLG.P1.S1).
42. O venire contra factum proprium pressupõe, como vem sendo jurisprudência do STJ, também afirmada no aresto acima mencionado, a verificação cumulativa de três requisitos: “1- urna situação objectiva de confiança (urna conduta de alguém que de facto possa ser entendida como urna tornada de posição vinculante relativamente a urna dada situação futura); 2- investimento de confiança (o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica surgem quando urna contraparte, com base numa situação de confiança criada, toma disposição ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos, se a confiança legítima vier a ser frustrada); 3- boa fé da contraparte que confiou (a confiança de terceiro ou da contraparte só merecerá protecção jurídica quando estiver de boa fé e tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico”.
43. A proibição de venire contra factum proprium está, como ali se diz, inserida no citado artigo 334.°, precisamente no segmento que alude ao excesso manifesto, pelo titular do direito, dos limites impostos pela boa-fé.
44. Tutela-se, deste modo, a confiança, mas também “outras composições de comportamentos contraditórios que, pela quebra do continuum sócio cultural que representem, se devam considerar globalmente contrários à substancialidade do sistema (António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, T. IV, Almedina, 297).
45- Sabemos que para haver abuso de direito na modalidade de supressio, não basta o mero decurso do tempo sem que seja exercido o direito, sendo necessário que, para além do não exercício do direito durante um período longo de tempo, sejam apuradas as circunstâncias objectivas e concretas que justificam a expectativa legitima e fundada daquele relativamente ao qual o direito não é exercido que o titular não mais o exerceria. Isto é, é necessário que do conjunto das circunstâncias do caso concreto se conclua que o titular do direito deu ao outro a impressão de que não mais faria valer o direito em causa.
46. Ora, contrariamente ao decidido pelo Acórdão recorrido, o período de tempo sem que seja exercido o direito é variável precisamente tendo em conta as circunstâncias objectivas e concretas do caso em análise.
47- Ora, no caso, temos que:
- no âmbito do processo de insolvência a Recorrida tomou conhecimento em 04/07/2011 que a fracção autónoma em causa nos autos estava ocupada pela Recorrente com base num contrato de arrendamento;
- nessa mesma data a Recorrida tomou igualmente conhecimento do montante da renda que a Recorrente pagava;
- 3 anos depois desta tornada de conhecimento a Recorrida, em 22/04/2014 comprou a fracção em causa, e
- 4 anos após essa compra é que a Recorrida intenta a acção que deu origem aos presentes autos.
48. Estamos, pois, a falar de 7 anos de conhecimento, pela Recorrida, da existência do contrato de arrendamento e do montante da renda.
49. E estamos a falar de 4 anos de pagamentos de renda que a Recorrida recebeu.
50. Ora, se a Recorrente previa a possibilidade de o arrendamento caducar pela compra da fracção em processo de insolvência e se essa ocupação lhe causava prejuízo grave que reclamou na presente acção, não se compreende por que motivo não intentou, desde logo, a presente acção.
51. Ao contrário do Acórdão recorrido, entendemos que, perante o caso concreto, estamos verdadeiramente perante um caso de nítido abuso de direito, mesmo na forma de supressio.
52. Aliás, invocando-se no Acórdão recorrido que “A jurisprudência tem afirmado que, para sedimentar a confiança é necessário o decurso de um prazo de, por exemplo, de sete anos (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 24.1.2008, Ezaguy Martins, 10615/2007” (sublinhado nosso), não se vê por que razão o mesmo Tribunal da Relação de Lisboa não aplicou aqui tal jurisprudência urna vez já estarmos perante um prazo de ... exactamente 7 anos !!!.
53. Estamos, pois, perante urna verdadeira situação de abuso de direito que se requer seja decretada.
54. Ao se ter decido em contrário, violou o Acórdão recorrido o preceituado nos art°s 1031°, 1057°, ambos do Código Civil, e 109° do CIRE.
55. Deve, pois, o presente recurso ser julgado procedente, sendo, em consequência, o acórdão recorrido revogado e substituído por acórdão que, concluindo pela natureza meramente creditícia ou obrigacional do direito do locatário, determine a não aplicabilidade da norma do artigo 824°, n.° 2, ao arrendamento, com todas as consequências legais.
A autora contra-alegou, tendo concluído pela improcedência do recurso.
Cumpre decidir.
II.
Questões a resolver:
- Se a venda de um imóvel hipotecado e arrendado – por contrato de arrendamento urbano posterior ao registo da hipoteca – provoca a caducidade do arrendamento, nos termos do art. 824º, nº 2, do CC;
- Se, ao propor esta acção, a autora actua com manifesto abuso do direito (venire contra factum proprium).
III.
Vem provada a seguinte factualidade:
1º A favor da autora (AP. ... de 2014/04/22) encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o n.º ...25, a fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao ... do prédio sito na Rua..., ..., ..., ..., freguesia de ..., concelho de ....
2º A autora adquiriu a fracção autónoma identificada em 1º em 22/04/2014, por compra no âmbito do processo de insolvência n.º 477/11...., que correu termos no ... Juízo contra BB.
3º Na escritura de compra e venda da fracção autónoma identificada em 1º, a administradora do insolvente BB e a aqui autora fizeram constar, na qualidade de outorgantes, que “o imóvel é transmitido livre de ónus ou encargos, nos termos do disposto no número dois do artigo 824º do Código Civil”.
4º A fracção autónoma identificada em 1º encontra-se ocupada pela ré até à presente data.
5º Desde a sua aquisição e até à presente data, a autora não consegue entrar na fracção, em virtude da mesma se encontrar ocupada pela ré.
6º No dia 19/05/2014, a autora enviou a BB, que a recebeu em 20/05/2014, a carta de fls. 14, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
7º No processo de insolvência de BB, melhor identificado no facto provado n.º 2, a aí administradora de insolvência elaborou relatório nos termos do artigo 155º do Código de Insolvência e Recuperação de Empresas (CIRE) e juntou-o aos autos em 30/06/2011.
8º Nesse relatório e a propósito da fracção autónoma identificada em 1º consta que “O único bem que o devedor possui é uma fracção autónoma de um imóvel sito na ... em ..., que adquiriu em Agosto de 1996, onde se localizava a sede da “A…...” e onde vive permanentemente a sua mãe, pagando-lhe uma renda mensal de 180,00€.”
9º A aqui autora “Caixa Geral de Depósitos, S. A.” teve conhecimento desse relatório em 04/07/2011.
10º No dia 06/07/2011, foi realizada a assembleia de credores do processo de insolvência de BB, melhor identificado no facto provado n.º 2.
11º A aqui autora esteve presente nessa assembleia de credores, fazendo-se representar pela Exma. Senhora Dr.ª CC, tendo requerido que o “(…) Tribunal (…) notificasse a Sra. Administradora da Insolvência, para que completasse o relatório com informações mais concretas sobre a efectiva situação patrimonial do insolvente, designadamente, que fossem feitas as seguintes diligências: saber onde o insolvente reside e com quem reside; a junção do comprovativo do valor que o insolvente recebe da sua mãe a título de pagamento de rendas, a indicação da data em que se iniciaram esses pagamentos, bem como a junção de cópia do contrato de arrendamento do imóvel arrendado à sua mãe, caso o mesmo exista …”.
12º Na sequência do requerimento da aqui autora, melhor referido em 11º, a assembleia de credores foi suspensa, tendo sido designado o dia 5 de Setembro de 2011 para a sua continuação.
13º No dia 5 de Setembro de 2011, a Administradora da Insolvência requereu a junção aos autos das informações complementares requeridas na anterior assembleia de credores, e nas quais informou que o insolvente vivia com a sua mãe, ré nos presentes autos há cerca de dois anos; que o insolvente recebia da sua mãe uma renda de € 180,00, e da qual não emitia recibos de quitação devido à proximidade familiar/grau de parentesco existente entre ambos.
14º A aqui autora esteve presente na continuação da assembleia de credores realizada no dia 05/09/2011, fazendo-se representar pela Exma. Senhora Dr.ª CC.
15º Na continuação da Assembleia de credores, e na sequência da apresentação das informações complementares pela Administradora da Insolvência, a aqui autora, na pessoa da sua mandatária, a Exma. Senhora Dr.ª CC, pediu ainda vários esclarecimentos à Administradora da Insolvência, tendo esta informado, em resposta, que teve contacto com a esposa do insolvente que a informou encontrar-se separada de facto do insolvente e que a filha de ambos estava totalmente a seu cargo, e que o insolvente vivia com a mãe, uma senhora de 72 anos, que era o seu suporte económico.
16º A ré teve conhecimento do teor da carta referida em 6º pelo seu filho BB.
17º Após ter conhecimento da carta referida em 6º, a ré, através do seu mandatário, enviou à Administradora da Insolvência uma cópia do documento de fls. ..., intitulado “contrato de arrendamento para fins habitacionais” e solicitou-lhe que desse conhecimento dessa carta à autora a fim de esta informar qual a conta bancária, ou o local para pagamento da renda.
18º A aqui autora e a Administradora da Insolvência não responderam ao pedido da ré, melhor referido em 17º.
19º Em data não concretamente apurada, mas não anterior a 1 de Maio de 2009 e não posterior a 16/09/2011, a ré celebrou com o filho BB o acordo escrito de fls. ..., intitulado “contrato de arrendamento para fins habitacionais”, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
20º O acordo referido em 19º foi comunicado ao Serviço de Finanças ….. no dia 16/09/2011.
21º A favor da aqui autora e sobre a fracção autónoma identificada em 1º encontrava-se registada, desde 09/06/2006, uma hipoteca para garantia do crédito que aquela detinha sobre BB.
22º Desde a aquisição da fracção pela autora que a ré tem vindo a proceder ao depósito de diversas quantias a seu favor, a título de “renda”, primeiro à ordem do processo de insolvência melhor identificado em 2º e posteriormente à ordem dos presentes autos.
O Tribunal a quo julgou como não provados os seguintes factos:
a) A autora apenas tenha tido conhecimento da ocupação da fracção autónoma identificada em 1º pela ré após a sua aquisição em 22/04/2014.
b) A autora tenha interpelado por escrito a ré para efectuar a entrega da fracção identificada em 1º livre de pessoas e objectos.
c) A carta referida no facto provado n.º 6 tenha sido devolvida.
d) Na carta referida no facto provado n.º 6 a autora tenha interpelado a ré a desocupar a fracção autónoma identificada em 1º e a entregar-lhe as respectivas chaves.
e) A autora poderia ter obtido da fracção autónoma identificada em 1º, a título de renda, um rendimento mensal de € 800,00 entre Maio e Abril de 2015; de € 797,52 entre Maio de 2015 e Abril de 2016; de € 798,80 entre Maio de 2016 e Abril de 2017; e de € 803,11 entre Maio de 2017 a Março de 2018.
IV.
A primeira questão colocada no recurso consiste em saber se a venda, em processo de insolvência, de um imóvel hipotecado faz caducar o contrato de arrendamento, celebrado em data posterior ao registo da hipoteca e sem o acordo do titular deste direito de garantia.
As decisões das instâncias reflectem a controvérsia mantida sobre a referida questão, quer na doutrina, quer na jurisprudência.
De um lado, a doutrina "realista", assente essencialmente na consideração de "o arrendamento ser um «direito inerente» por força do disposto no artigo 1057.º do CC, que faz transferir para o adquirente do direito os direitos e obrigações do locador, aliando a essa ideia o carácter tendencialmente vinculístico do arrendamento, que constitui um gravame para o respectivo titular; se a Lei pretende que os bens sejam transmitidos livres de quaisquer direitos que os onerem, preservando assim o seu valor em processo executivo, seria incompreensível que deixasse incólume o arrendamento, incluindo-se o mesmo no disposto no artigo 824.º, n.º 2 do CC".
Do outro, a doutrina que, partindo do entendimento de que o direito ao arrendamento é um direito pessoal de gozo e não um direito real e que, no regime actual, o arrendamento, pela perda do carácter vinculístico, não constitui um verdadeiro ónus que desvalorize o imóvel, afasta a aplicação do disposto no art. 824º, nº 2, do CC, pelo que o direito ao arrendamento não caduca com a venda, mesmo que sobre o imóvel arrendado incida uma garantia real, como, no caso, a hipoteca, registada antes da celebração do arrendamento.
A doutrina e a jurisprudência, num e noutro sentido, foram exaustivamente indicadas no Acórdão recorrido.
Recentemente, o Supremo Tribunal de Justiça tomou posição sobre esta questão no Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 2/2021 (DR IS de 5.8.2021).
Da sua fundamentação destacam-se estas razões:
"Prima facie, há que acentuar que não obstante algumas características particulares do arrendamento, maxime, as que conferem ao locatário o poder de usar dos meios facultados ao possuidor, se for perturbado no exercício dos seus direitos, nos termos do artigo 1037.º, n.º 2 do CCivil, contra o locador ou contra aquele que dele adquira o direito por força do artigo 1057.º, o arrendamento é um direito pessoal de gozo (assim qualificado expressamente pelo artigo 1682.º, nºs 1 e 2 do CCivil), definido pelo artigo 1022.º do CCivil como o contrato pelo qual alguém se obriga a proporcionar a outrem o gozo de uma coisa mediante uma retribuição, sendo nesta que reside a natureza creditícia da relação: é um direito creditório referente a uma coisa, não é um direito sobre a coisa; por outro lado a inerência, afloramento da sequela, não lhe confere a característica do absolutismo do direito, apanágio de um direito real, uma vez que o mesmo não corresponde a uma obrigação passiva universal, mas antes a um direito relativo ao senhorio, pois apenas a este o arrendatário poderá exigir que lhe seja assegurado o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina (…).
Ademais, dispondo o artigo 109.º, n.º 3 do CIRE que «A alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância», daí resulta a garantia para o arrendatário da manutenção do seu contrato de arrendamento, ex vi do disposto no artigo 1057.º do CCivil (…), de onde a lei mais do que prever a transmissão para o novo proprietário do contrato de arrendamento anteriormente celebrado, impõe que nessa transmissão se mantenham intactos todos os direitos e obrigações que impendem sobre o direito transmitido.
Ora, aquela previsão específica, faz afastar, a se, de um lado, a aplicação do normativo inserto no artigo 824.º, n.º 2 do CCivil, por no mesmo não haver qualquer referência à ocorrência da caducidade relativamente aos direitos obrigacionais e, nestes, ao arrendamento, e por outro, por nas causas de caducidade do contrato de arrendamento enunciadas no artigo 1051.º do mesmo diploma, não consta a venda, quer em acção executiva, quer em liquidação em processo insolvencial.
Nem se diga ex adverso, que se trata de uma argumentação sem qualquer expressão, uma vez que a enunciação legal embora nunca assuma um carácter taxativo, mas antes meramente exemplificativo, no caso concreto, a apontada omissão, só se poderá ter como propositada, face ao preceituado no artigo 1057.º: se o arrendamento se mantém independentemente da transmissão do direito, é óbvio que essa transmissão não o poderá fazer caducar e, daí a impossibilidade manifesta de se poder afastar a aplicação do disposto no artigo 1051.º, o qual não prevê como causa de caducidade a venda em processo executivo do imóvel arrendado, nem tão pouco na liquidação insolvencial, que aqui tratamos (…).
Só não seria assim, se o legislador podendo prever a hipótese da venda em execução e, concomitantemente, em liquidação insolvencial, o tivesse deixado consignado, sendo certo que o poderia ter feito, atentas as alterações legislativas entretanto ocorridas, mas não o fez (maxime aquando da inclusão no artigo 819.º do CCivil do arrendamento posterior à penhora, entre os actos inoponíveis à execução), caso tivesse tido o propósito de fazer caducar o arrendamento anterior à penhora, mas posterior à hipoteca. Nestas circunstâncias específicas, vale a norma ínsita no artigo 109.º, n.º 3 do CIRE, como excepcional, sobrepondo-se, por isso, a qualquer outra aplicação normativa que a não comporta no seu âmbito, vg a situação apreciada no artigo 824.º, n.º 2 do CCivil, esbarrando com esta leitura interpretativa qualquer outro entendimento que a contrarie (…).
A simples constatação da injuntividade do segmento normativo inserto no artigo 109.º, n.º 3 do CIRE, cuja operância não poderá ser, de modo algum, ignorada, deixa sem sentido, as antigas querelas existenciais sobre a natureza do direito do locatário e a dicotomia direito obrigacional/direito real, ou mera inerência do mesmo, face à incompatibilidade da lei geral civil no que tange à caducidade dos direitos reais em venda executiva, com a lei especial constante do CIRE e a aplicação expressa desta, com a expressão de manterem incólumes os direitos do locatário, aquando da venda em processo de insolvência, aliás na esteira do que se havia já consagrado no artigo 170.º, n.º 2 do CPEREF.
De outra banda, há que convir, que as alterações legislativas operadas em sede de arrendamento, vieram acentuar o carácter transitório do instituto, bem como, face ao aumento das rendas, tornaram-no um instrumento jurídico altamente rentável para os proprietários, não se podendo continuar a defender que o arrendamento implique uma desvalorização do bem, onerando-o economicamente, nem tão pouco que frustre e/ou diminua a posição do credor reclamante.
Decorrendo do artigo 59.º, n.º 1 do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro) que este regime é aplicável «[a]os contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias», tal significa, que mesmo os contratos de arrendamento mais antigos, poderão inclusivamente ser objecto de negociação/actualização de rendas, desde que se não verifiquem quaisquer excepcões provenientes das disposições transitórias, o que faz igualmente afastar aquele eventual carácter depreciativo, em termos económicos, atribuído ao arrendamento, v.g. nos casos de longa duração.
Há que ter igualmente em atenção que a circunstância de o imóvel, em venda, poder estar hipotecado, não inibe o proprietário de o arrendar, nem de o transmitir a terceiro com lucro, como deflui inequivocamente do disposto no artigo 695.º do CCivil, uma vez que hoje em dia a subsistência do direito do arrendatário depende da subsistência de um contrato, que o senhorio pode extinguir por sua vontade unilateral, por via de oposição à renovação, denúncia e/ou resolução, não procedendo as posições que reclamam a ideia de que o contrato de arrendamento «[n]a medida em que sujeita o bem arrendado a uma situação fora da disponibilidade do proprietário devido ao seu carácter vinculístico, traduz-se num verdadeiro ónus e, como tal, deve estar sujeito à extinção por força da venda executiva» (…).
Estando o regime da transmissibilidade do arrendamento perfeitamente enquadrado no preceituado no artigo 1057.º do CCivil, para onde nos remete, além do mais, o disposto no artigo 109.º, n.º 3 do CIRE, dúvidas não subsistem de que a tais normativos é estranho o regime prevenido no artigo 824.º, n.º 2 do CCivil, pelo que, inexiste qualquer lacuna carecida de integração analógica.
Os conceitos devem sustentar-se numa interpretação normativa e não o inverso.
A fundamentação e conclusão sustentada, sob um manto de interpretação normativa, nunca poderia derrogar uma norma excepcional do CIRE, a constante daquele n.º 3 do artigo 109.º, levando por arrasto o que se predispõe no artigo 1057.º do CCivil, em frontal colisão com os deveres que sobre nós impendem, enquanto julgadores, de estrita obediência à Lei, decorrentes do artigo 8.º do CCivil e 203.º da CRPortuguesa (…)".
Assim, uniformizou-se a jurisprudência nestes termos:
"A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, n.º 3 do CIRE, conjugado com o artigo 1057.º do CCivil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do CCivil".
Apesar de não ter força obrigatória geral, como tinham os anteriores assentos (com a revogação do art. 2º do CC), nem natureza vinculativa para os outros tribunais, o acórdão de uniformização constitui um precedente qualificado, de carácter persuasivo, a merecer especial ponderação, que se julgou suficiente para assegurar a desejável unidade da jurisprudência[2].
Daí que os tribunais só devam afastar-se da jurisprudência uniformizada em "decisões fundamentadas que ponham convincentemente em causa a doutrina fixada"[3].
Como se diz no Acórdão deste Tribunal de 14.05.2009[4], "a decisão uniformizada, não sendo estrita e rigorosamente vinculativa, cria uma jurisprudência qualificada, mais persuasiva e, portanto, a merecer uma maior ponderação".
Não bastará, por isso, não concordar com o entendimento adoptado no acórdão uniformizador, sob pena de a uniformização se revelar um instituto sem utilidade, por subsistir, nos mesmos termos, a controvérsia jurisprudencial. A desconsideração desse acórdão tem de resultar de fundadas razões ou de argumentos jurídicos novos ou que não foram aí "convincentemente rebatidos"[5].
No caso, o recurso foi interposto antes da referida uniformização, que é recente, baseando-se em razões que não saem do âmbito em que a questão foi discutida nesse AUJ, nada acrescentando de novo e ponderoso a tal discussão, acolhendo apenas, no fundo, a tese que foi aí vencida.
Não vemos, pois, razões para afastar a jurisprudência do referido Acórdão uniformizador.
Assim, tendo em consideração essa jurisprudência uniformizada, no sentido de que a venda, em processo de insolvência, de imóvel hipotecado não faz caducar o arrendamento celebrado posteriormente à hipoteca, entendendo-se inaplicável o disposto no art. 824º, nº 2, do CC, deve concluir-se pela procedência do presente recurso, ficando prejudicado o conhecimento das demais questões colocadas pelos recorrentes.
Em conclusão:
A venda, em processo de insolvência, de imóvel hipotecado não faz caducar o arrendamento celebrado posteriormente à hipoteca, sendo inaplicável o disposto no art. 824º, nº 2, do CC.
V.
Em face do exposto, concede-se a revista, revogando-se o acórdão recorrido, repristinando-se o decidido na sentença da 1ª Instância.
Custas da acção e dos recursos pela recorrida CGD.
Lisboa, 22 de Setembro de 2021
F. Pinto de Almeida (Relator)
José Rainho
Graça Amaral
Tem voto de conformidade dos Exmos Adjuntos (art. 15ºA aditado ao DL 10-A/2020, de 13/3, pelo DL 20/2020, de 1/5).
____________________
[1] Proc. 8625/18.1T8LSB.L1.S1
F. Pinto de Almeida (R. 404)
Cons. José Rainho; Cons.ª Graça Amaral
[2] Sem produzir o enquistamento ou cristalização das posições tomadas pelo Supremo – preâmbulo do DL 329-A/95, de 12/12.
[3] Ribeiro Mendes, Recursos em Processo Civil – Reforma de 2007, 171.
[4] Em www.dgsi.pt.
[5] Cfr. o Acórdão deste Tribunal de 11.09.2014, em www.dgsi.pt.