Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B407 |  |
PRÉDIO URBANO
LICENÇA DE CONSTRUÇÃO
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
FORMALIDADES AD SUBSTANTIAM
NULIDADE RELATIVA
ANULABILIDADE
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
ABUSO DO DIREITO
PRESENCIALIDADE
CNOT95 ARTIGO 153.
RGEU51 ARTIGO 8.
ACÓRDÃO STJ DE 1998/05/21 IN BMJ N477 PAG460.
ASSENTO STJ 15/94 DE 1994/06/28 IN DR IS-A DE 1994/10/12.
ASSENTO STJ DE 1995/02/01 IN DR IS-A DE 1995/04/22.
ACÓRDÃO STJ DE 1999/01/26 IN CJSTJ ANOIII TI PAG61.
II - Isto com vista à protecção da boa-fé do promitente comprador e ao combate à construção clandestina.
III - Só ao promitente comprador cabe o direito de invocar a perfeição do negócio, não podendo a omissão daquelas formalidades ser invocada por terceiro nem ser oficiosamente conhecida pelo tribunal.
IV - Tal preterição integra uma nulidade mista, sui generis ou atípica que tem na base a tutela do específico interesse da protecção do promitente comprador, cujo regime se aproxima do da mera anulabilidade, designadamente no que respeita ao limite do prazo de arguição, podendo porém, quanto à licença de construção ou utilização, ser sanada mediante prova na acção, da sua existência ou desnecessidade.
V - A declaração, inequívoca e perentória, da intenção de não cumprir o contrato-promessa equivale ao efectivo não cumprimento da obrigação.
VI - Actua com abuso do direito o promitente-comprador que, depois de uma série de actuações tendentes a induzir no promitente-vendedor a convicção séria de que o negócio definitivo se realizaria - como por ex - a solicitação das chaves para imediata ocupação com móveis seus - ao que o mesmo anuiu, vem depois arguir a nulidade do negócio com base na alegada preterição das formalidades aludidas em I.
1. A, solteiro, residente em França, intentou acção ordinária contra B, casada, residente na Penha de França - Lisboa, pedindo que:
- se declarasse nulo, ou se anulasse, por falta de forma legalmente prescrita, o contrato promessa celebrado entre A. e R. e referido no art. 1º da petição;
- se condenasse a R. a restituir ao A. a importância recebida de 2500000 escudos, acrescida de juros, à taxa legal, desde o seu recebimento, em 14-9-98.
Como fundamentos da sua pretensão, invocou o A. (promitente - comprador) a falta de reconhecimento notarial das assinaturas e de certificação notarial da existência da respectiva licença de utilização ou construção.
2. A R. contestou e deduziu reconvenção.
Alegou, em síntese, que:
- o A. não compareceu no Cartório Notarial para outorgar a escritura que marcou, apesar de ali se encontrarem disponíveis todos os documentos necessários à sua celebração, confirmando, a seguir, que a não celebraria, assim incumprindo definitivamente o contrato e dando lugar à sua resolução;
- ao invocar posteriormente a invalidade, o A. agiu com má fé e abuso de direito e, a admitir-se esta, o A. deverá indemnizar a R. pelos prejuízos que lhe causou e despesas que realizou, que discrimina, tudo na convicção da concretização do negócio.
Concluiu pedindo:
1- a improcedência da acção por manifesto abuso de direito e a declaração de incumprimento total e definitivo do contrato-promessa e a sua resolução, com o direito da ré-reconvinte a haver para si o sinal entregue;
2- ou, subsidiariamente:
- se declarasse a nulidade do contrato,
- se declarasse que a restituição ao A. abrangeria apenas o valor do sinal entregue, em singelo;
- que o A. actuou de má-fé e com abuso de direito;
- se condenasse o A. a pagar à reconvinte a indemnização de 1043400 escudos pelos prejuízos decorrentes do seu comportamento, bem como no que viesse a liquidar-se em execução de sentença pelos prejuízos decorrentes da privação do capital e respectivo rendimento.
3. Por sentença do Mmo Juiz do Círculo Judicial de Viana do Castelo datada de 19-10-00, foi declarado nulo o invocado contrato-promessa por inobservância dos requisitos impostos pelo nº 3 do art. 410º do Código Civil e, consequentemente, a acção julgada parcialmente procedente, com a condenação da Ré a pagar ao A. a quantia de 2500000 escudos, acrescida de juros moratórios desde a data da citação, e julgando ainda improcedente o pedido reconvencional com a absolvição do A. na parte respectiva.
4. Inconformada com tal decisão, dela veio a Ré apelar para o Tribunal da Relação do Porto, o qual, por acórdão de 6-7-01, concedeu provimento ao recurso, revogando essa decisão e, em consequência:
- julgou improcedente a acção e absolveu a Ré dos pedidos de declaração de nulidade do contrato-promessa e de restituição ao Autor da importância de 2500000 escudos;
- julgou procedentes os pedidos principais reconvencionais, reconhecendo como resolvido, por incumprimento definitivo do Autor, o mesmo contrato, bem como o direito da Ré haver para si o sinal entregue.
5. Agora inconformado com tal aresto, dele veio o autor A recorrer de revista para este Supremo Tribunal, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões:
1ª- O contrato promessa em apreciação, referindo-se a prédio construído, não tem as assinaturas reconhecidas notarialmente, nem dele consta a certificação notarial da existência da respectiva licença de utilização ou construção, nem das eventuais razões porque não seria exigível;
2ª- As exigências de forma e consequente invalidade do contrato, apesar de estabelecidos essencialmente no interesse restrito do promitente comprador, também visam salvaguardar interesses públicos e conferir solenidade ao contrato;
3ª- Segundo o disposto no artº 220º do C.Civil, a declaração negocial que careça de forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei;
4ª - O nº 3 do artº 410º do C.Civil não estabelece qualquer específica sanção para o seu não acatamento, o que sujeita a irregularidade, como formalidade «ad substantiam», à regra geral do artº 220º do C.Civil;
5ª - Essa nulidade pode ser invocada a todo o tempo pelo promitente comprador;
6ª- Os autos não fornecem qualquer indício de má fé contratual por parte do recorrente, nem aquando da celebração do contrato nem posteriormente;
7ª- Ao decidir, nos termos em que o fez, o Venerando Tribunal recorrido violou o disposto nos artºs 220º, 287º, 334º, 410º e 442º do C.C..
Deve conceder-se a revista, revogando-se o acórdão recorrido e reposta inteiramente, a decisão de 1ª Instância.
6. A Ré não contra-alegou.
7. Colhidos os vistos legais, e nada obstando, cumpre apreciar e decidir.
8. Em matéria de facto relevante, deu a Relação como assentes os seguintes pontos:
1º- Está inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Venade, sob o artº 346º, o prédio composto de casa de habitação de dois andares, uma dependência e rossio, com a superfície coberta de 85,5 m2, dependência de 68 m2 e rossio de 1038 m2, descrito na Conservatória sob o nº 140, da freguesia de Venade, e aí inscrito a favor da Ré;
2º- Em 14 de Setembro de 1998, A. e R. subscreveram o "Contrato-promessa de compra e venda" pelo qual a R. prometia vender ao A. o referido prédio por 25000000 escudos, entregando este de sinal, nesse dia, de 2500000 escudos e devendo a escritura definitiva ser celebrada entre 20 e 31 de Outubro do mesmo ano, em dia a designar pelo Autor;
3º- Não foi celebrada a escritura pública relativa ao mesmo contrato;
4º- O mencionado contrato-promessa não contem as assinaturas reconhecidas notarialmente, nem dele consta a certificação notarial da existência da respectiva licença de utilização ou construção, referindo-se a prédio já construído;
5º- O A. decidiu-se pela compra após uma visita que fez ao prédio acompanhado pela R., tendo acordado nessa altura as condições do negócio;
6º- O contrato-promessa foi elaborado pelo ilustre mandatário do A., na presença das partes;
7º- Por carta do mandatário do Autor de 12 de Outubro de 1998 foi comunicado à R. que a escritura estava marcada para o dia 29 desse mês, às 10,30 horas, no Cartório Notarial de Melgaço;
8º- Nesse dia, a R. e o marido estiveram presentes, durante todo o período de funcionamento, no Cartório Notarial de Melgaço, acompanhados da documentação necessária para a escritura, não tendo comparecido o Autor;
9º- No dia 28 de Outubro de 1998, A. e R. estiveram juntos na casa referida em 1º;
10º- Pelo menos na data da escritura, o A. comunicou à R. que não celebraria aquela;
11º- A 16 de Novembro de 1998, o A., através do seu mandatário, remeteu à R. uma carta na qual declarava querer receber o sinal já, em virtude de o contrato-promessa ser "nulo por falta da forma legalmente exigida";
12º - A R. tinha o prédio à venda numa agência imobiliária de Caminha;
13º - Para além do prédio, o preço apenas dizia respeito aos objectos referidos na cláusula 2ª do contrato;
14º- Após a assinatura do contrato-promessa, o A. solicitou à R. que retirasse da casa e do anexo todos os móveis e utensílios não contemplados naquele;
15º- E que lhe facultasse as respectivas chaves, para os poder ir equipando com coisas suas;
16º- Acedendo a tal pedido, a R. entregou as chaves ao A. e começou a desocupar a casa do seu recheio;
17º - Até receber a carta referida em 7º, a R. desconhecia que ao contrato faltassem requisitos de validade;
18º- A R. teve de desfazer-se do recheio da casa e vendeu uma parte desse recheio;
19º- Vendeu a mobília de sala de jantar, dois "maples", um sofá, uma mobília de quarto de casal e um televisor a cores por 220000 escudos;
20º- Para se encontrar com o A. a fim de tratar do negócio, a R. veio de Lisboa, de autocarro, gastando 4400 escudos;
21º- Para a celebração da escritura, a R. veio de automóvel, de Lisboa, gastando 6000 escudos em portagens e 10000 escudos de combustível;
22º- Pagou 11000 escudos no hotel onde pernoitou, gastou 12000 escudos em quatro refeições suas e do marido;
23º- Para além do A., havia outros interessados na compra;
24º- Depois de ter chegado a acordo com o A., a R. retirou o anúncio de venda do prédio, pelo que se encontra desembolsada do valor do preço e respectivo rendimento até conseguir obter novo comprador;
25º- O Autor procedeu à medição da área total do prédio em causa;
26º- No dia 29 de Outubro de 1998, a R. e o marido foram ao escritório do mandatário do A., onde este já se encontrava e, nessa altura, foi-lhes dito que o Autor não outorgaria a escritura;
27º- O prédio identificado em 1º está inscrito na matriz respectiva desde 1942; e,
28º- A Câmara Municipal de Caminha só emitiu licenças de habitabilidade para as freguesias que integram o respectivo concelho a partir do ano de 1966.
Passemos agora ao direito aplicável.
9. Âmbito da revista:
São as seguintes as questões dirimidas no seio da apelação e que agora o A. , ora recorrente, ressuscita no seio da presente revista:
1ª- Nulidade do contrato, sua qualificação e respectivo regime jurídico;
2ª- Existência/inexistência de má-fé por parte do A. ao agir como agiu - Abuso do direito;
3ª- Incumprimento definitivo. Culpa. Resolução. Perda do sinal.
10. Forma do contrato; preterição de formalidades; consequências jurídicas.
Estatui o artº 410º do C. Civil:
« 2.... a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
3. No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte ».
Ora, no documento titulador do contrato a que se reportam os autos foram omitidos, quer o citado reconhecimento presencial, quer a aludida certificação notarial.
Quid juris pois ?
Acompanharemos, muito de perto, quanto a este ponto, o Ac de 22-11-01, in Proc 3293/01-2ª SEC.
O âmago do «thema decidendum» era realmente este: o A. , ora recorrente e a Ré ora recorrida, haviam subscrito, com data de 14-9-98, um acordo negocial que intitularam de "contrato-promessa", donde consta que o A. prometeu comprar e a Ré prometeu vender o prédio urbano identificado em 7. supra nº 1; porém, as assinaturas dos contraentes não foram reconhecidas presencialmente pelo notário, para além de que não chegou a existir certificação notarial da respectiva licença de utilização ou de construção (conf. artº 153º do CNOT 95).
Face a tal quadro negocial, pretende o A. fazer funcionar o comando do nº 3 do artº 410º do C. Civil (na redacção introduzida pelo DL 379/86, de 11/11).
Mas qual o vício gerado pela preterição do formalismo legal ?
Uma vez que a mesma seria «de per si» afectadora da validade do contrato, não restam dúvidas de que se trataria da omissão de formalidades «ad substantiam».
Na senda do assento nº 15/94, de 28/6, in DR, 1ª série, de 12-10-94, hoje com o valor de acórdão uniformizador de jurisprudência (artº 17º, nº 2 do DL 329-A/95, de 12/12) - considerações que continuam a ter plena actualidade, face à actual redacção do artº 410º-3 do C. Civil, introduzida pelo DL 379/86, de 11/11 - a exigência, no contrato-promessa, das formalidades "ad substantiam" do reconhecimento presencial das assinaturas e da certificação, pelo notário, da respectiva licença de utilização ou de construção do imóvel prometido vender, surgem com vista a defender o "interesse do promitente comprador, que, por vezes, por menos avisado em assuntos de natureza jurídica, pode vir a sentir-se frustrado quanto ao negócio que realizou na melhor das boas fés" (ver também preâmbulo do DL 236/80, de 18/7). (E também como forma de combate à construção clandestina).
Tanto assim que só a ele "cabe o direito de invocar a imperfeição do negócio", não podendo a omissão das formalidades ser invocada por terceiro, nem ser oficiosamente conhecida pelo tribunal - conf. Assento de 1-2-95, in DR, 1ª série, de 22-4-95 -, sendo que o promitente vendedor só terá esse direito se essa omissão houver sido culposamente causada pela outra parte, como já se disse.
Daí que a doutrina e jurisprudência dominantes qualifiquem esse vício, não como uma nulidade absoluta" tout curt", mas como uma nulidade mista, «sui generis» ou atípica - não invocável por terceiros nem conhecida oficiosamente pelo tribunal. Isto porque não está em causa o interesse jurídico-público geral da invalidade do negócio, mas apenas o da tutela do específico interesse da protecção ao promitente comprador (conf. , neste sentido, Calvão da Silva, in ""Sinal e Contrato-Promessa", 6ª ed., Coimbra, 1998, págs 79-80).
Não pois uma nulidade típica - ainda que mais próxima do regime da mera anulabilidade, designadamente no que respeita ao limite do prazo de arguição - podendo, quanto à licença de construção ou utilização, ser sanada mediante a prova na acção da sua existência ou desnecessidade - Assentos 15/94 e 3/95 (DR, I Série-A, de 12/10/94 e 22/4/95, respect. e art.s 410 ºnº 1 e 906º nº 1, ex-vi do artº 913º nº 1, todos C. Civil (cfr. Pires de Lima e A. Varela, in "Código Civil, Anotado", vol I, 4ª ed, pág 384, e Calvão da Silva, in "Sinal e Contrato Promessa", pág 51 e ss.e Ac. STJ de 12-11-98, in BMJ nº 481º, pág 458).
Deste modo, o regime jurídico aplicável à invalidade atípica ou mista resultante da omissão das formalidades do nº 3 do art. 410 será, em princípio, o contemplado no art. 287º nº 2 do C. Civil para a anulabilidade, tendo pois como limite peremptório de arguição o momento do cumprimento do contrato, como lógico corolário da natureza e objecto do contrato-promessa - a realização do contrato prometido.
Se porém tal nulidade houvesse sido invocada com sucesso, é manifesto que os seus efeitos teriam que ser os postulados no artº 289º do C. Civil. Isto sendo certo que, na hipótese vertente, foi o promitente comprador, ora recorrente, quem invocou a nulidade do contrato, que não a promitente vendedora (esta sustentou a respectiva validade).
11. Alegada (pela Ré reconvinte, ora recorrida) da existência de abuso do direito por parte do A. , ora recorrente na invocação da nulidade do negócio. Pedido reconvencional.
Quid inde quanto ao pedido reconvencional principal de resolução do contrato ?
A resolução do contrato significa a destruição da relação contratual operada por acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer regressar as partes à situação em que as mesmas se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado "- conf. Antunes Varela, in "Das Obrigações em Geral", vol. II, 3ª ed, pág 242.
O direito de resolução corresponde, assim, ao exercício de um direito potestativo vinculado - artº. 432º nº 1 do C. Civil., sendo quer tal resolução pode fazer-se mediante declaração à outra parte » (artº 436º nº 1 do mesmo diploma).
Fica, pois, a parte que invoca o direito à resolução obrigada a alegar e provar o fundamento que justifica essa destruição do vínculo contratual.
O contraente infiel não pode, em princípio, fazer derivar direitos da violação por si praticada, designadamente quando o pedido de resolução se mostre abusivo (cfr. J. C Brandão Proença, in" Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral", 1987, pp. 95-99). Decorre dos artº s 801º nº 2 e 802º nº 1 do Cód Civil que só o contraente fiel - aquele que cumpriu ou se oferece para cumprir -, goza de legitimidade para resolver o contrato, ficando vedado ao contraente faltoso invocar o seu próprio incumprimento como fundamento resolutivo (Ac. STJ de 21/5/98, BMJ nº 477º, pág 460).
O incumprimento definitivo do contrato-promessa pode verificar-se, entre outras situações, quando ocorra um comportamento de uma das partes que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato.
Efectivamente, embora a lei não se lhe refira expressamente, ninguém põe em dúvida a equiparação de tais situações à inexecução da prestação, tanto mais que, perante um tal posicionamento do devedor, qualquer interpelação cominatória seria um acto inútil e destituído de justificação (Conf. Prof. Galvão Teles, in "Obrigações", 4ª ed., 189 e Ac. STJ, 26/1/99, CJVII - Tomo 1º, pág 61).
A declaração da intenção de não cumprir equivale, pois, «ao efectivo não cumprimento da obrigação, pressuposto jurídico de consequências imediatas» - Ac. de 21/5/98, cit. BMJ nº 468/70, e doutrina aí citada.
Devem ser incluídas no núcleo das situações de não cumprimento definitivo (ou de falta definitiva de cumprimento) os casos em que, sendo a prestação ainda possível com interesse para o credor, o devedor declara a este não querer cumprir ""conf. "Antunes Varela, in "Das Obrigações em Geral", vol II, 7ª ed, pág 92.
Ora que nos mostram os autos ?
Confrontam-se no processo, um pedido de anulação do contrato por vício de forma (deduzido pelo promitente comprador, o A. ora recorrente) e outro de declaração de resolução do mesmo contrato por incumprimento definitivo (formulado pela Ré, promitente vendedora ora recorrida).
Quer a declaração resolutiva, quer a declaração de nulidade operam, como referido, a destruição da relação contratual com eficácia "ex-tunc" - conf. artºs 289º e 433º e 434º do C. Civil.
Pois bem. Obtempra a Relação em sede factual:
- a Ré, ora recorrida, compareceu no cartório notarial, no dia e hora que o A. , ora recorrente, marcou para a celebração da escritura, sem que para tal faltasse qualquer documento, como certificou o competente funcionário do cartório;
- nesse dia, ou na véspera, sem qualquer causa justificativa, o A. ora recorrente recusou outorgar a escritura, o que terá feito primeiro "sem saber exactamente as consequências legais do seu acto " (art.17º da resposta), e, no dia da escritura, certamente consciente dessas consequências, porque assistido pelo seu advogado (art.18º);
- é certo que o recorrente esboçou ainda um pretexto para a sua conduta assente em eventual erro sobre o objecto do contrato prometido, mas não só não retirou daí quaisquer consequências, como não se provou a respectiva materialidade.
- fica, pois, uma inequívoca declaração de não querer cumprir o contrato, coincidindo a recusa com o pontual e integral cumprimento pela recorrida, sem que para tal recusa, ao menos, tivesse o ora recorrente invocado os falados vícios de forma do contrato-promessa cujo cumprimento ele próprio marcara para aquele local e data.
E efectivamente emerge do elenco da matéria de facto - artºs 7º, 8º, 9º, 10º e 11º que:
- foi, por carta do mandatário do Autor de 12-10-98 que foi comunicado à R. que a escritura estava marcada para o dia 29 desse mês, às 10,30 horas, no Cartório Notarial de Melgaço;
- nesse dia, a R. e o marido estiveram presentes, durante todo o período de funcionamento, no Cartório Notarial de Melgaço, acompanhados da documentação necessária para a escritura, não tendo comparecido o Autor;
- no dia 28-10-98 A. e R. estiveram juntos na casa referida em 1º;
- pelo menos na data da escritura, o A. comunicou à R. que não celebraria aquela;
- em 6-11-98, o A., através do seu mandatário, remeteu à R. uma carta na qual declarava querer receber o sinal já, em virtude de o contrato-promessa ser "nulo por falta da forma legalmente exigida".
Depara-se-nos pois um típico inadimplemento imputável ao recorrente como promitente-comprador. Foi este que, com a sua declaração, desencadeou o efectivo não cumprimento da obrigação, assim lhe pondo efectivo termo, pelo que assistirá ao contraente fiel, a faculdade de dessa actuação retirar as consequentes ilações jurídicas.
De resto, a invocação da nulidade do contrato por pretensa omissão de formalidades legais foi feita 18 dias depois de consumado o seu incumprimento e operada «qua tale» a respectiva causa da resolução. O contrato-promessa alegadamente inválido, já não vigorava, de facto e de direito, entre os contraentes por iniciativa do próprio A. , ora recorrente.
Por seu turno, e da banda da Ré promitente vendedora, a realização da prestação a que se encontrava vinculada havia pela mesma sido pontualmente cumprida - art. 762º-1 C. Civ.
Abra-se porém aqui um parêntesis: por um lado, a exigência legal do reconhecimento presencial das assinaturas e da certificação notarial desse facto e, bem assim da exibição da licença são de cumprimento simultâneo, integrando, como tal, um único acto público notarial; e, por outro, essa exigência de certificação da licença traduz-se num vício por sua natureza sanável até à data da celebração do contrato-promessa, podendo, todavia, vir a revelar-se, em certos casos, como formalidade inútil, e como tal dispensável a respectiva observância.
A existência dessa licença e sua menção na escritura pública de transmissão de imóveis urbanos é obrigatória, "quando exigível", como se prevê no art. 44 n. 1 da L 46/85 (mantido em vigor pelo art. 3º do DL 321-B/90, de 15/10), preceito que teve como antecessor o art. 13º do DL 148/81, de 4/6, cuja «ratio essendi», segundo o respectivo preâmbulo foi, igualmente a «preocupação do combate à construção clandestina».
A expressão «quando exigível» pretende precisamente significar que há realmente casos em que essa licença se perfila como despicienda, maxime aqueles em que a construção e utilização do prédio sejam anteriores à entrada em vigor do DL 38382, de 7-8-51, que aprovou o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU51). Foi, efectivamente, no art. 8º deste diploma que, pela primeira vez, foi imposta a licença municipal de utilização.
Ora, se para o contrato definitivo a licença só tem de ser exibida se for exigível, idêntico regime deve valer também para o contrato-promessa (conf. artº 410º do C. Civil).
Fosse como fosse, o certo é que a licença camarária não se tornava necessária visto o prédio ser de construção anterior a 1951, mais exactamente de 1942, como logo resulta da certidão junta pelo A. com a petição inicial; o que, de resto, foi certificado pela declaração notarial da existência de todos os documentos necessários para a celebração da escritura de compra e venda definitiva.
A arguição dos vícios formais da promessa, nos termos em que foi efectuada, - e disso se fez eco a Relação - surge assim como mero pretexto para camuflar aquilo que o próprio A., ora recorrente rotulou de "consequências legais do seu acto", ou seja a recusa de cumprimento da promessa.
Concluiu a Relação pela ocorrência, no caso sub-specie, de uma situação de abuso do direito na modalidade de "venire contra factum proprium ", traduzido na violação dos princípios da confiança e da boa-fé contratual. O que merece entendimento concordante deste Supremo Tribunal.
É sabido que o artº 334º do C. Civil considera ilegítimo o exercício de um direito «quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé».
Quer a doutrina, quer a jurisprudência, anuem geralmente em que, para se concluir por tal ilegitimidade - verdadeira excepção peremptória inominada também de conhecimento oficioso - se torna necessária a verificação cumulativa de três pressupostos: uma situação objectiva de confiança digna de tutela jurídica e tipicamente consubstanciada numa conduta anterior que, objectivamente considerada, seja de molde a despertar noutrem a convicção de que o agente no futuro se comportará coerentemente de determinada maneira; que face à situação de confiança criada, a outra parte aja ou deixe de agir, advindo-lhe danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada; ou seja se sair frustrada a boa-fé da parte que confiou. (Conf. Baptista Machado, in "Tutela de Confiança", - in RLJ, Anos 117º e 118º, páginas 322 e 323 e 171 e 172, respectivamente).
Conforme salienta a Relação, «todo o comportamento do recorrente foi de molde a fazer crer à ora recorrida que o contrato definitivo se realizaria, só lhe comunicando "sobre a hora" a sua decisão de não o outorgar e sem que, mesmo nessa ocasião, lhe tivesse referido razões para tanto, designadamente as correspondentes a qualquer das omissões que invoca nesta acção... ; tais elementos, e os mais que o processo reflecte, são suficientemente demonstrativos do "exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente "(sic).
O que sem dúvida integra - acrescentamos nós - um comportamento abusivo da banda do ora recorrente. Conf., quanto a este ponto, o Ac do STJ de 22-11-01, in Proc 3293/01 - 2ª SEC.
A Ré promitente vendedora tinha todos os motivos para confiar na realização futura do contrato. Com efeito e para além do mais que vem assente em sede factual:
- após a assinatura do contrato-promessa, o A. solicitou à R. que retirasse da casa e do anexo todos os móveis e utensílios não contemplados naquele;
- e que lhe facultasse as respectivas chaves, para os poder ir equipando com coisas suas;
- acedendo a tal pedido, a R. entregou as chaves ao A. e começou a desocupar a casa do seu recheio;
- até receber a carta referida em nº 8- 7º supra, a Ré desconhecia que ao contrato faltassem requisitos de validade;
- a R. teve de desfazer-se do recheio da casa e vendeu uma parte desse recheio;
- vendeu a mobília de sala de jantar, dois "maples", um sofá, uma mobília de quarto de casal e um televisor a cores....
Tudo factos susceptíveis - para qualquer observador médio - evidenciadores da intenção de celebração definitiva do negócio.
O que reforça a conclusão da sobredita exercitação abusiva do direito de invocação da nulidade do negócio
Isto sendo sabido que o abuso do direito traduz um "limite normativamente imanente ou interno dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativo-jurídicos do direito particular que são ultrapassados - conf., neste sentido, Castanheira Neves, in "Questão de Facto e Questão de Direito", pág 526, nota 46 cit no Ac. STJ de 31-1-96, in BMJ nº 453, pág 517.
12. Perante tudo o que acima deixámos dito e sob qualquer prisma por que se visione a situação concreta - depara-se-nos uma clássica situação de incumprimento definitivo unilateral imputável ao promitente comprador ora recorrente.
Incumprimento definitivo concretamente consumado pela declaração inequívoca e peremptória feita à promitente-vendedora de que não cumpriria o contrato, e sem que esta houvesse a tal dado azo, o que implica a resolução por contrato por culpa exclusiva do autor ora recorrente - arts. 808 n. 1 e n. 2 do C. Civil.
E que acarretará, por força do nº 2 do artº 442º do C. Civil, a perda da quantia por si entregue a título de sinal à promitente vendedora ora recorrida.
13. Assim havendo decidido neste pendor, não merece o acórdão revidendo qualquer censura.
14. Decisão:
Em face do exposto, decidem:
- negar a revista;
- confirmar, em consequência, o acórdão recorrido.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 14 de Março de 2002
Ferreira de Almeida,
Barata Figueira,
Abílio Vasconcelos.