| 2624/24.1T8STB-A.E1. S1 |  |
REVISÃO DE PREÇOS
CLÁUSULA CONTRATUAL
BOA FÉ
ABUSO DO DIREITO
PRAZO
ALTERAÇÃO
LOTEAMENTO
LICENÇA
FACTO DE TERCEIRO
CONDIÇÃO
EQUILÍBRIO DAS PRESTAÇÕES
OBRIGAÇÃO CERTA
OBRIGAÇÃO ILÍQUIDA
EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO
I. Foi dada à execução um contrato de compra e venda com cláusula de ajustamento do preço onde se diz:
«(…) no caso da Câmara Municipal de Lisboa vir a conceder uma autorização ou licenciamento para construção para a área dos prédios ora vendidos, que permita a construção de uma área bruta de construção acima do solo inferior a dezasseis mil novecentos e oitenta metros quadrados e trinta decímetros, que é o valor previsível em Função do índice de Utilização Bruta de Referência (IUBR) de um vírgula oito, estabelecido pelo Plano Director Municipal de Lisboa, o preço da presente compra e venda será reduzido, à razão de quatrocentos e licenciada a menos, relativamente aos dezasseis mil novecentos e oitenta metros quadrados e trinta decímetros.».
II. Na situação destes autos o teor da cláusula contratual de ajustamento do preço é contrário à boa fé, por se pretender proceder ao ajustamento do preço 13 anos após a celebração do contrato, sem que a cláusula indicasse o prazo para o uso da faculdade de pedir o licenciamento, exercida já no âmbito de um novo PDM e com o licenciamento a ser obtido por quem não é parte no contrato.
Processo n.º 2624/24.1T8STB-A.E1. S1
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I. Relatório
1. Santamaro – Empreendimentos Imobiliários, Unipessoal, Lda. veio, por apenso à execução que lhe move Silcoge – Sociedade Construtora de Obras Gerais, S.A., deduzir embargos de executado com pedido de suspensão da execução, peticionando a extinção da execução por inexistência de título executivo e por incerteza, inexigibilidade e iliquidez da obrigação exequenda.
Alega, em síntese, que efetivamente celebrou com a exequente/embargada o contrato de compra e venda dado à execução, onde ficou estipulado um ajuste de preço dos imóveis vendidos em função de uma possível alteração do Índice de Utilização Bruta de Referência (IUBR) estabelecido no Plano Diretor Municipal de Lisboa, mas que, tendo a embargada vendido os imóveis a terceiro e perante a integração desses imóveis num novo loteamento, deixou de ter direito ao ajuste de preço convencionado.
Entende deste modo que o título executivo prevê a existência de uma obrigação futura que não é exequível face ao disposto no art. 707º do CPC, e que o alvará respeita a vários prédios, não sendo possível aferir do mesmo qual o Índice de Utilização Bruta de Referência (IUBR) dos imóveis vendidos.
Subsidiariamente, afirmou pretender a compensação do seu crédito com o eventual crédito da exequente, com os legais efeitos.
2. A exequente contestou, alegando, em resumo, que o título executivo é composto pelo alvará de licenciamento e pelo contrato de compra e venda, o qual não contém qualquer prestação futura, mas uma condição suspensiva, sendo o seu crédito resultante da cláusula do contrato que estipula essa condição, sendo irrelevante a venda a terceiro dos imóveis objeto desse contrato, mantendo-se válida a referida cláusula.
Conclui, assim, que a quantia exequenda é certa, líquida e exigível, mais impugnando a existência de um contra crédito a favor da embargante.
3. Foi proferido despacho que deferiu o pedido de suspensão da execução sem prestação de caução, o qual foi objeto de recurso, decidido por acórdão da Relação de 25.06.2025, transitado em julgado1, que julgou procedente a apelação, revogando a decisão recorrida, e indeferindo, em conformidade, a suspensão da execução com fundamento na alínea c) do n.º 1 do artigo 733.º do Código de Processo Civil.
4. Realizou-se a audiência prévia, no âmbito da qual o tribunal pôs à consideração das partes a possibilidade de decisão de mérito nesta fase processual, tendo as mesmas dito nada terem a opor.
Por considerar que o processo continha todos os elementos a uma apreciação de mérito, foi proferido saneador-sentença com o seguinte dispositivo:
«Pelo exposto, julgo os presentes embargos procedentes, por provados, e, em consequência, determino a extinção da execução.
Custas pela embargante.
Notifique, comunique ao A.E. e registe.»
5. Inconformada, a exequente/embargada apelou do assim decidido.
6. A executada/embargante contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso e consequente manutenção da sentença recorrida.
7. Foi proferido acórdão, que conhecendo da apelação, entendeu que existia título executivo, que a obrigação era líquida e estava vencida, devendo os autos prosseguir para apreciação dos embargos, assim:
“Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogam o saneador-sentença, determinando o prosseguimento dos embargos quanto às demais questões suscitadas.
Custas pela recorrida.”
8. Insatisfeita, veio a embargante apresentar recurso de revista para este STJ, formulando as seguintes conclusões:
A) O presente recurso de revista tem por objeto o acórdão do Tribunal da Relação de Évora que, revogando a sentença de 1.ª instância, considerou líquida e exigível a obrigação exequenda e determinou o prosseguimento da execução;
B) O acórdão recorrido incorreu em erro de julgamento, por violação das normas legais que regem a interpretação dos negócios jurídicos, interpretação incorreta do título executivo, aplicação errada do conceito de liquidez da obrigação exequenda e dos princípios da boa-fé, da proibição do abuso de direito e do enriquecimento sem causa;
C) A cláusula de ajustamento do preço constante da escritura de compra e venda consubstancia um mecanismo excecional de reequilíbrio contratual, dependente da edificabilidade efetivamente obtida pelo comprador enquanto proprietário e promotor urbanístico dos prédios adquiridos;
D) Um mecanismo de reequilíbrio contratual só pode operar enquanto subsistir a relação económica que lhe serve de pressuposto e apenas em benefício da parte que suporta o risco cuja materialização se pretende compensar;
E) Uma vez revendidos os terrenos pela Recorrida, antes da obtenção do licenciamento, extinguiu-se qualquer ligação económica, funcional ou jurídica da mesma ao respetivo destino urbanístico, cessando o fundamento material da cláusula de ajustamento do preço;
F) Se a cláusula visa reequilibrar o contrato, como reconhecem as partes e o próprio tribunal recorrido, então não pode subsistir quando já não existe qualquer contrato a reequilibrar, nem qualquer risco urbanístico suportado pela Recorrida que justifique a sua aplicação;
G) A interpretação acolhida no acórdão recorrido encerra contradição lógica: parte da correta identificação da função económico-social da cláusula, mas extrai dela consequências jurídicas incompatíveis com essa mesma função, em violação dos artigos 236.º, 238.º, 334.º e 762.º do Código Civil;
H) Não resulta da letra da escritura, nem de uma interpretação conforme aos artigos 236.º e 238.º do Código Civil, que as partes tenham querido atribuir à Recorrida um direito de crédito autónomo, dissociado da titularidade e do licenciamento dos prédios;
I) Admitir que a Recorrida pudesse reclamar ajustamento de preço após a revenda dos terrenos e antes da obtenção do licenciamento — isto é, após a cessação de qualquer interesse económico ou jurídico no licenciamento — equivaleria a reconhecer-lhe um direito de crédito de natureza puramente especulativa, desligado da causa do contrato e da sua função económico-social;
J) A interpretação sufragada pelo Tribunal da Relação de Évora conduz a um resultado profundamente desequilibrado e materialmente injusto, sendo que a interpretação sufragada pela ora recorrente é a que assegura maior equilíbrio das prestações, nos termos do artigo 237.º do Código Civil.
K) A declaração do comprador constante da escritura, segundo a qual os prédios “se destinam a revenda”, tem natureza exclusivamente fiscal, destinando-se ao enquadramento da operação no regime de isenção do então Imposto Municipal de Sisa (atualmente IMT), não integrando qualquer conteúdo negocial relevante para a interpretação da cláusula de ajustamento do preço.
L) Nenhum declaratário normal, colocado na posição do vendedor, poderia razoavelmente entender que tal declaração fiscal tivesse aptidão para alterar o equilíbrio contratual acordado ou para alargar a aplicação da cláusula, tornando-a aplicável a situações em que o comprador nunca promoveu nem beneficiou de qualquer licenciamento urbanístico.
M) Mesmo que, por mera hipótese, se admitisse a verificação formal da condição contratual, o exercício do alegado direito configuraria abuso dedireito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, por constituir venire contra factum proprium.
N) A solução sufragada no acórdão recorrido conduziria a enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 473.º do Código Civil, permitindo à Exequente obter vantagem patrimonial indevida, sem ter promovido o licenciamento, suportado encargos ou assumido riscos.
O) O Tribunal da Relação de Évora incorreu ainda em erro de direito ao considerar a obrigação exequenda líquida e exigível, quando o respetivo quantitativo não resulta direta, segura e objetivamente do título executivo.
P) O alvará de loteamento não respeita exclusivamente aos prédios vendidos, mas a uma operação urbanística conjunta envolvendo catorze terrenos, pertencentes a várias entidades, com criação de novos lotes e distribuição diferenciada da edificabilidade.
Q) Do título executivo não consta qualquer correspondência direta entre a área de construção licenciada e os dois prédios objeto da escritura, os quais deixaram de existir autonomamente com o novo loteamento.
R) O índice de edificabilidade não é uniforme por lote, variando significativamente em função de critérios urbanísticos específicos, inviabilizando qualquer cálculo aritmético simples baseado num índice médio global.
S) O licenciamento urbanístico aprovado contempla majorações de edificabilidade e áreas adicionais de construção acima do solo, designadamente bonificações e silo automóvel, que não podem ser desconsideradas.
T) A cláusula contratual refere expressamente a “área bruta de construção acima do solo”, sem estabelecer exclusão quanto a bonificações urbanísticas ou estacionamento acima do solo.
U) Ao afastar tais áreas e aplicar um índice abstrato e genérico não previsto na cláusula, o Tribunal da Relação substituiu indevidamente o critério contratual por um critério diverso e incompleto, em violação dos artigos 236.º e 238.º do Código Civil.
V) Em face do exposto, o acórdão recorrido não pode manter-se, devendo ser revogado, confirmando-se a sentença da 1.ª instância, julgando procedentes os embargos e determinando a extinção da execução.
9. Foram apresentadas contra-alegações, onde se conclui:
A inadmissibilidade do recurso
A. O Recurso é inadmissível, nos termos do artigo 632.º, n.º 2 e 3, do CPC, porquanto a Recorrente a ele renunciou tacitamente, em 05.01.2026, com a interposição de recurso de uma sentença proferida no âmbito de uma ação que corre em paralelo à presente.
B. Ao interpor recurso de uma sentença proferida noutra ação, na qual se considerou, além do mais, que a obrigação aqui exequenda é eficaz, exigível e líquida, mas sem impugnar essa parte da decisão, a Recorrente praticou um facto inequivocamente incompatível com a vontade de recorrer de uma outra decisão – a vertida no Acórdão Recorrido – que também considerou aquela mesma obrigação eficaz, exigível e líquida.
À cautela: a improcedência do recurso
C. O Tribunal a quo andou bem ao considerar a obrigação líquida, uma vez que, com base nos elementos constantes do título (complexo) não existe nenhuma incógnita e basta proceder à seguinte operação de simples cálculo aritmético para liquidar o valor da obrigação exequenda:
(i) 9.433,50 m2 x 1,70 = 16.036,95 m2 (ABC aprovada);
(ii) 16.980,30 m2 – 16.036,95 m2 = 943,35 m2 (diferença entre ABC prevista e aprovada); e
(iii) 943,35x EUR 450,00 = EUR 424.507,50 (redução do preço).
D. O Tribunal a quo andou bem ao desconsiderar, para efeitos da liquidez da obrigação exequenda, a circunstância de os prédios vendidos terem sido objeto de um loteamento, uma vez que independentemente deste, a área de intervenção dos prédios vendidos é a mesma, o IUB aplicável aos prédios vendidos é o mesmo e a ABC dos prédios vendidos é a mesma.
E. Para contornar a absoluta correção da decisão do Tribunal a quo, a Recorrente procura aventar, em sede de revista, uma alteração à matéria de facto estabilizada, à revelia do disposto no artigo 674.º, n.º 3, do CPC, e sem razão, em qualquer caso.
F. O Tribunal a quo andou bem ao considerar a obrigação exigível, uma vez que as partes subordinaram a produção de efeitos do direito à redução do preço a um facto futuro que se veio a verificar.
G. O Tribunal a quo andou bem na interpretação da Escritura Pública – tendo respeitado integralmente o disposto nos artigos 236.º a 238.º do CC – e andou bem ao concluir que a cláusula de ajuste do preço mantém a respetiva eficácia e razão de ser, independentemente de ter havido uma revenda.
H. O exercício do direito à redução do preço não é abusivo e não constitui uma situação de enriquecimento sem causa.
O recurso foi admitido no Tribunal recorrido.
II. FUNDAMENTAÇÃO
10. De facto
Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. Em 06-01-2003 a embargada e a embargante celebraram, por escritura pública, o Contrato de Compra e Venda junto ao requerimento executivo e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, nos termos do qual a embargante vendeu à embargada, pelo preço global de €7.726.778,24 (sete milhões, setecentos e vinte e seis mil, setecentos e setenta e oito
euros e vinte e quatro cêntimos) os seguintes bens imóveis:
• Prédio urbano sito em Alcântara, na ..., nº 95 C e..., número um da Refinaria Colonial, freguesia de ..., concelho de Lisboa, descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº ..20 e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ..38;
• Prédio urbano constituído por um lote de terreno para construção com a área 1968 m2, sito em ..., na ..., freguesia de ..., concelho de Lisboa, descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº ..21 e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ..72.
2. Ficou estipulado no contrato referido no ponto antecedente o seguinte:
«(…) no caso da Câmara Municipal de Lisboa vir a conceder uma autorização ou licenciamento para construção para a área dos prédios ora vendidos, que permita a construção de uma área bruta de construção acima do solo inferior a dezasseis mil novecentos e oitenta metros quadrados e trinta decímetros, que é o valor previsível em Função do índice de Utilização Bruta de Referência (IUBR) de um vírgula oito, estabelecido pelo Plano Director Municipal de Lisboa, o preço da presente compra e venda será reduzido, à razão de quatrocentos e licenciada a menos, relativamente aos dezasseis mil novecentos e oitenta metros quadrados e trinta decímetros.».
3. Por escritura de compra e venda outorgada em 28-12-2017 pela exequente e pela sociedade denominada “Alrio, S.A.”, a primeira vendeu à segunda vários prédios, entre os quais os prédios identificados em 1, supra, estes últimos pelo preço global de €8.992.943,71, conforme cópia da escritura junta aos autos por requerimento de 09-06-2025 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
4. Em 19-07-2019 a Camara Municipal de Lisboa emitiu um Alvará nº 3/2019 de Licenciamento de Operações de Loteamento relativamente a 14 prédios, 11 deles propriedade da sociedade denominada “Alrio, S.A.”, entre os quais os prédios identificados em 1, supra, e 3 deles propriedade da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, e das sociedades denominadas “Catumbel - Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda.” e “Stonewise - Sociedade Imobiliária, Lda.”, respectivamente, conforme cópia que junta ao requerimento executivo como documento nº 2 e cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido.
5. O mencionado alvará foi emitido em nome de “Alrio, S.A.”, Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, “Catumbel - Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda.” e “Stonewise - Sociedade Imobiliária, Lda.”.
6. O índice de edificabilidade aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa pelo referido alvará foi 1,70, conforme Planta Síntese junta com o requerimento executivo como documento nº 3, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
7. Em 22-07-2019, a sociedade denominada “Alrio, S.A.” foi notificada pela Câmara Municipal de Lisboa da emissão do referido alvará.
8. A exequente remeteu à executada uma carta datada de 28-08-2023, que esta última recebeu, através da qual lhe solicitou a devolução do preço pago em excesso, conforme documento 4 junto com o requerimento executivo e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
E foi considerado não provado que em 22.07.2019, a exequente foi notificada pela Câmara Municipal de Lisboa da emissão do referido alvará.
De direito
11. O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões do Recurso, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso e devendo limitar-se a conhecer das questões e não das razões ou fundamentos que àquelas subjazam, conforme previsto no direito adjetivo civil - arts. 635º n.º 4 e 639º n.º 1, ex vi, art.º 679º, todos do Código de Processo Civil. In casu: saber se os embargos devem proceder ou improceder em face da cláusula do contrato de compra e venda relativa ao ajustamento do preço e às condições de existência de título executivo.
12. Para defender a inadmissibilidade do recurso da executada/embargante, diz a exequente o seguinte: “Pouco antes de se opor à execução mediante a dedução de embargos – em 01.04.2024 –, a Santamaro intentou ação declarativa no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, à qual foi atribuído o n.º de processo 8468/24.3T8LSB e na qual veio peticionar a condenação da Silcoge (e de uma sociedade que a detém integralmente) – cf. certidão que aqui se junta como documento n.º 1”
Desenvolve o seu discurso para afirmar que nessa acção a executada renunciou ao recorso, renuncia que pretende se estenda aos presentes autos.
Pois bem, para o que aqui releva, importa dizer que o Tribunal nada sabe sobre esse processo e não é este o momento para apresentar novos documentos que possam dar origem a novos factos relevantes.
Se esse processo foi apresentado já depois da presente execução, seria na resposta aos embargos que a questão devia ser suscitada porque – porventura – haveria litispendência.
Nos presentes autos não há renúncia e não se identifica qualquer motivo para afirmar que a embargante não possa recorrer do acórdão do TRE.
13. Vejamos agora os argumentos que são apresentados para uma e outra solução:
As cláusulas em discussão são estas:
“[N]o caso da Câmara Municipal de Lisboa vir a conceder uma autorização ou
licenciamento para construção para a área dos prédios ora vendidos, que permita a construção de uma área bruta de construção acima do solo superior a dezasseis mil novecentos e oitenta metros quadrados e trinta decímetros, que é o valor previsível em função do Índice de Utilização Bruta de Referência (IUBR) de um vírgula oito, estabelecido pelo Plano Director Municipal de Lisboa, o preço da presente compra e venda será acrescido, à razão de quatrocentos e cinquenta euros por cada mero quadrado da área bruta de construção acima do solo autorizada ou licenciada em excesso, relativamente aos dezasseis mil novecentos e oitenta metros quadrados e trinta decímetros”; e
“[N]o caso da Câmara Municipal de Lisboa vir a conceder uma autorização ou
licenciamento para construção para a área dos prédios ora vendidos, que permita a construção de uma área bruta de construção acima do solo inferior a dezasseis mil novecentos e oitenta metros quadrados e trinta decímetros, que é o valor previsível em função do Índice de Utilização Bruta de Referência (IUBR) de um vírgula oito, estabelecido pelo Plano Director Municipal de Lisboa, o preço da presente compra e venda será reduzido, à razão de quatrocentos e cinquenta euros por cada mero quadrado da área bruta de construção acima do solo autorizada ou licenciada a menos, relativamente aos dezasseis mil novecentos e oitenta metros quadrados e trinta decímetros” (destaque nosso).
14. Na sua contra-alegação da revista diz a exequente:
“Conforme resulta da Escritura Pública, as partes tiveram em conta o IUBR de “um vírgula oito” (1,8) estabelecido pelo Plano Diretor Municipal vigente à data da Escritura Pública” - Regulamento ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 94/94, publicado no DR. I série-B, nº 226 de 29 de setembro de 1994.
15. O sublinhado é nosso.
E fazemo-lo porque não compreendemos como se possa ter estabelecido as cláusulas indicadas tendo por referência o Plano Diretor Municipal vigente à data da Escritura Pública, e depois se tenha deixado passar tantos anos – entre a escritura de 2003 e a licença de 2017 – sem exigir do vendedor qualquer ajustamento de preço (?).
Nem se compreende como o ajustamento poderia ser equilibrado quando toma por referência o Plano Diretor Municipal vigente à data da Escritura Pública e actualmente se pretende exigir um ajustamento que já tem por base um licenciamento obtido no âmbito de outro PDM diverso do que vigorada em 2003.
Também não se compreende como poderia a cláusula de ajustamento ser eficaz sem prazo, quer para o ajustamento, quer para o pedido de licenciamento.
16. Temos aqui um Título executivo complexo, mas cuja liquidez é fácil de apurar através de uma operação de simples cálculo aritmético com base em elementos contantes no próprio título?
Não estamos convencidos.
Por um lado “[o] alvará de loteamento não respeita exclusivamente aos prédios vendidos, mas a uma operação urbanística conjunta envolvendo catorze terrenos, pertencentes a várias entidades, com criação de novos lotes”
Olhando para o alvará não se consegue identificar, com facilidade, em que lotes se inserem os prédios vendidos e está por demonstrar que a sua junção em lotes não trouxe prejuízo à edificabilidade por comparação ao que seria a sua consideração individual.
Por outro lado, o alvará nem está em nome da exequente, de modo que se possa dar por seguro que corresponde a um seu direito, ou que foi solicitado com os melhores esforços para obter o máximo de IUB.
17. A obrigação é exigível?
Diz a exequente que sim porque o licenciamento ocorreu ocorreu em 22 de julho de 2019”, pelo que, desde essa data que a obrigação exequenda é exigível.
O problema é saber se nessa data ainda se poderia exigir o ajustamento do preço.
18. Segundo a embargante, não poderia haver ajustamento a partir do momento em que os prédios fossem revendidos.
Tentemos a concordar com isto, mas com as nuances que explicitaremos.
O facto de a escritura dizer que os imóveis se destinavam a revenda não afasta esta conclusão ou determina nenhuma conclusão (o representante da Recorrente declarou: “Que para a sociedade sua representada aceita estas vendas nos termos exarados e que os prédios ora adquiridos se destinam a REVENDA.”)
A inclusão de menções deste género em acordos sobre imóveis tem habitualmente o sentido de permitir o seu enquadramento fiscal mais favorável, não se podendo dela extrair a certeza de as partes terem admitido que o conteúdo do contrato produziria efeitos (que não se tivessem já produzido) na situação de revenda. É esta para nós a interpretação que resulta do artigo 236.º, n.º 1, do CC, ao dizer que as declarações negociais valem com o sentido que lhes daria “um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário”.
Acompanhamos o embargante quando diz:
Com efeito, a declaração do comprador constante da escritura, segundo a qual os prédios “se destinam a revenda”, tem natureza exclusivamente fiscal, destinando-se ao enquadramento da operação no regime de isenção do então Imposto Municipal de Sisa (atualmente IMT).
Trata-se de uma declaração legalmente exigida para efeitos tributários, não sendo suscetível de aceitação ou rejeição pela contraparte.
Nos termos do disposto nos artigos 11.º, n.º 3, e 13.º-A do Código do Imposto Municipal de Sisa e do Imposto sobre as Sucessões e Doações (CIMSISSD), estavam isentas de sisa as aquisições de prédios para revenda.
Aliás, isso mesmo consta escritura em causa, na qual o Notário declarou que “ESTE ACTO ESTÁ ISENTO DE SISA nos termos do número três do artigo décimo primeiro e artigo décimo terceiro-A, ambos do Código do Imposto Municipal de Sisa e do Imposto sobre as Sucessões e Doações, por a compradora destinar os imóveis adquiridos a REVENDA”.
19. O que certamente não poderia ser aceitável seria a faculdade de solicitar o licenciamento municipal quando lhe aprouvesse, mesmo que 13 anos depois da assinatura do contrato.
E muito menos, que o pudesse fazer 13 anos depois da assinatura do contrato quando já vigorava um novo PDM em Lisboa.
Consultando o site da CML (https://...), diz-se aí:
O Plano Diretor Municipal (PDM) é um instrumento de gestão urbanística fundamental para o ordenamento do território de um município.
• O Plano Diretor Municipal é um instrumento de planeamento territorial, que estabelece o modelo de organização espacial e a estratégia de desenvolvimento do território municipal, a classificação do solo e as regras e parâmetros aplicáveis à ocupação, uso e transformação do solo.
• Constitui um documento de referência para a elaboração dos demais planos municipais e outras intervenções setoriais.
• Vincula as entidades públicas e, direta e imediatamente, os particulares.
• Nas áreas onde existem planos de urbanização (PU) ou planos de pormenor (PP), estes prevalecem sobre o PDM.
Assim as partes subordinaram a produção dos seus efeitos a um facto futuro: a aprovação pela Câmara Municipal de Lisboa de um alvará de licenciamento, mas essa sujeição não pode ser entendida para todo o sempre e conforme à vontade do comprador de submeter o projecto quando quiser.
Mas não estamos perante nenhuma condição, nem sequer suspensiva.
Da cláusula não consta um prazo máximo, mas o mesmo tem de ser encontrado na linha da lógica da previsão contratual – e estamos em crer que essa linha só poderia supor que não houvesse uma alteração das regras urbanísticas em termos de o novo limite máximo de edificação ficar inexoravelmente abaixo do limite previsto pelas partes; sendo que o limite previsto pelas partes tinha uma lógica centrada no PDM da cidade, para a área dos prédios.
O actual PDM em vigor foi aprovado em 24 de julho de 2012 pela Deliberação n.º 46/AML/2012 e pela Deliberação n.º 47/AML/2012, publicadas pelo Aviso n.º 11622/2012, no Diário da República, 2.ª Série, n.º 168, de 30 de agosto de 2012, na redação actual.
Aviso n.º 11622/2012, 30 de agosto de 2012
Torna -se público que, nos termos da alínea d) do n.º 4 do artigo 148.º do Decreto -Lei n.º 380/99 de 22 de setembro (Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial), alterado e republicado pelo Decreto--Lei n.º 46/2009, de 20 de fevereiro, a Assembleia Municipal de Lisboa deliberou, na sua Reunião de 24 de julho de 2012, através da Deliberação n.º 46/AML/2012 e da Deliberação n.º 47/AML//2012, aprovar a Revisão do Plano Diretor Municipal de Lisboa, incluindo o Regulamento, a Planta de Ordenamento e a Planta de Condicionantes, que se publicam em anexo. Torna -se ainda público que, nos termos do artigo 83.º -A e do n.º 2 do artigo 150.º do citado Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, o referido Plano poderá ser consultado no site de Urbanismo da CML, na Secção Planeamento Urbano (http://...), no Centro de Informação Urbana de Lisboa (CIUL), sito no ..., na ... n.º 13 a n.º 17 ou no Centro de Documentação, sito no Edifício Central da Câmara Municipal de Lisboa, no ..., n.º 25, 1.º F. 27 de julho de 2012. — O Diretor Municipal, AA (subdelegação de competências — despacho n.º 122/P/2011, publicado no Boletim Municipal, n.º 923, de 27 de outubro de 2011).
Deliberação Pela Deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa n.º 46/ AML/2012, de 24 de julho de 2012,
foi aprovada, por maioria, a Proposta n.º 530/CM/2011, relativa ao projeto de versão final da Revisão do Plano Diretor Municipal de Lisboa, ao abrigo do disposto na alínea r) do n.º 1 do artigo 53.º da Lei n.º 169/99, de 18 de setembro, com a redação dada pela Lei n.º 5 -A/2002, de 11 de janeiro, com votos a favor (PS e 3 Independentes), votos contra (PCP, DS/PP, BE, PPM e PEV) e abstenções (PPD/PSD e MPT). Pela Deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa n.º 47/ AML/2012, de 24 de julho de 2012, foi aprovada, por maioria, a Proposta n.º 455/CM/2012, relativa à alteração à Proposta n.º 530/CM/2011, no que respeita à redação do n.º 7 do artigo 84.º e artigo 93.º do Regulamento do projeto de versão final da Revisão do Plano Diretor Municipal de Lisboa, ao abrigo do disposto na alínea r) do n.º 1 do artigo 53.º da Lei n.º 169/99, de 18 de setembro, com a redação dada pela Lei n.º 5 -A/2002, de 11 de janeiro, com votos a favor (PS e 4 Independentes), votos contra (PCP, CDS/PP, BE, PPM e PEV) e abstenções (PPD/PSD e MPT). 30 de julho de 2012. — O Diretor Municipal, AA (subdelegação de competências — despacho n.º 122/P/2011, publicado no Boletim Municipal, n.º 923, de 27 de outubro de 2011).
E o Regulamento respectivo, onde se insere o art.38
Artigo 38.º Índice de utilização do solo e índice de edificabilidade
1 — O Índice de Utilização do Solo (Iu) é o quociente entre a área total de construção (Ac) e a área do solo (As) a que o índice diz respeito: Iu = ∑ Ac/As
2 — A área total de construção (Ac) duma operação urbanística desagrega -se, para efeitos de cálculo da edificabilidade no PDML, em superfície de pavimento (Sp), áreas de estacionamento (Ac est) e áreas exteriores cobertas de utilização coletiva (Ac ext) e áreas técnicas (At): Ac = Sp + Ac est + Ac ext + At Sp — superfície de pavimento, conforme o artigo 4.º do presente Regulamento. Ac est — áreas destinadas a estacionamento, conforme o artigo 4.º do presente Regulamento. Ac ext — áreas exteriores cobertas de utilização coletiva At — áreas técnicas, conforme o artigo 4.º do presente Regulamento.
3 — O Índice de edificabilidade (Ie) é o quociente máximo admitido entre a superfície de pavimento (Sp) duma operação urbanística e a área de solo (As) a que o índice diz respeito de acordo com cada categoria de espaço: Ie =∑ Sp/As
4 — O Índice de edificabilidade (Ie) e a sua eventual majoração é bonificado até um máximo de 4 % para a construção de salas de condomínio de edifícios em propriedade horizontal e átrios dos edifícios, em função das áreas previstas na operação para estes fins.
Em 2003 – eram outras as regras – O PDM de 1994 foi aprovado pela Assembleia Municipal em 26 de maio de 1994 e ratificado pelo Governo em 14 de julho do mesmo ano através da Resolução do Conselho de Ministros n.º 94/94, publicada no Diário da República n.º 226, I Série - B, 29 de setembro de 1994.
E consta dos autos que o pedido de lienciamento foi pedido em 2017.
(doc. 2 junto à execução pelo exequente)
Diz o ora recorrente que “A cláusula de ajustamento do preço constante da escritura de compra e venda consubstancia um mecanismo excecional de reequilíbrio contratual, dependente da edificabilidade efetivamente obtida pelo comprador enquanto proprietário e promotor urbanístico dos prédios adquiridos.”
Na sua defesa considera que era pressuposto do ajustamento que a contraparte fosse o comprador e não terceiro a quem o mesmo tivesse vendido os prédios.
Ainda que se possa discutir da razoabilidade do entendimento propugnado, à luz das regras de interpretação do negócio jurídico, à luz do contraente “médio”, no que se reporta à manutenção do comprador como actual proprietário dos prédios, a primeira parte do argumento apresentado é de difícil refutação - A cláusula de ajustamento do preço constante da escritura de compra e venda consubstancia um mecanismo excecional de reequilíbrio contratual, dependente da edificabilidade efetivamente obtida.
Mas obtida em que termos?
Como já dissemos, a obtenção aqui indicada ter-se-ia de reportar ao mesmo quadro normativo e regulamentar vigente à data do contrato.
Esse enquadramento era constituído pelo PDM de Lisboa de 1994.
Não se concebe que o enquadramento pudesse ser realizado à luz de outro qualquer PDM, fosse ele mais favorável ou desfavorável, porque a cláusula em questão tinha previsto um ajustamento que podia ser favorável ao vendedor ou ao comprador, consoante o nível de edificação permitido.
Na verdade, a entrada em vigor de um novo PDM põe um problema de interpretação do contrato e, em especial, de interpretação da cláusula de ajustamento do preço, sendo de averiguar se as variações relevantes eram só as variações verificadas no domínio do PDM de 1994 ou, pelo contrário, todas as variações, ainda que no domínio de PDM's posteriores.
A nossa resposta é no sentido de negar relevâncias a variações no domínio de PDM's posteriores ao PDM de 1994.
20. Na verdade, a cláusula de ajustamento teria efeitos perniciosos se pudesse ser aplicava a qualquer momento, por decisão do exequente, já que o contrato tinha produzido já os seus efeitos normais – transmissão da propriedade e pagamento do preço.
E para observar o desrazoável do pedido do exequente, compare-se a situação com a de o contrato ter sido sujeito a condições suspensiva ou resolutiva.
A literatura aponta para que este tipo de estipulação seja usada pelos interessados com frequência em contrato-promessa, em que o promitente comprador ainda vai encetar diligências para apurar o índice de construção que pode conseguir, antes da escritura definitiva.
Para concluir, atento o teor da cláusula contratual de ajustamento do preço, é contrário à boa fé, proceder ao ajustamento 13 anos após a celebração do contrato, no âmbito de um novo PDM e com o licenciamento a ser obtido por quem não é parte no contrato, sendo abusiva a exigência de reajuste que deu aso a esta execução.
O intervalo entre a data da conclusão do contrato de compra e venda e a data do exercício do direito à restituição do preço, por aplicação da cláusula de ajustamento, põe assim um problema de boa fé, nem que seja na confiança justificada em que o direito à restituição, por aplicação da cláusula de ajustamento, não seria exercido.
III. Decisão
Pelos fundamentos indicados, é concedida a revista, julgando-se procedentes os embargos e extinta a execução.
Custas pelos recorridos.
Lisboa, 30 de Abril de 2
Fátima Gomes (Relatora)
Oliveira Abreu
Nuno Pinto Oliveira