Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B3992 |  |
NOVO ARRENDAMENTO
OCUPAÇÃO ILÍCITA DE PRÉDIO URBANO
INDEMNIZAÇÃO
II- Tendo sido reconhecido em sentença transitada em julgado o direito a novo arrendamento, constituindo tal questão um antecedente lógico da parte dispositiva da sentença, aquele direito a novo arrendamento está abrangido pelo caso julgado.
III- O direito a novo arrendamento conferia ao réu título válido para ocupar o andar.
IV- Tendo-se recusado o réu, sem razões válidas, a celebrar o novo contrato de arrendamento proposto pelo autor, perdeu o direito a ocupar o andar.
V- Tendo o réu fruído o andar, pelo menos desde 1/3/93, sem retribuir a fruição pois não paga qualquer renda ou outra prestação, deve indemnizar o autor, dono e possuidor do andar, pelo prejuízo que este teve, o qual, enquanto existiu título válido (direito a novo arrendamento) corresponde ao valor que o autor receberia, caso tivesse celebrado o novo contrato de arrendamento de renda condicionada.
A partir da extinção do título, o réu deve indemnizar o autor pelo valor mensal pedido que é inferior ao valor comercial do arrendamento da referida fracção, até efectiva entrega ao autor.
"A" demanda B, pedindo a condenação do réu a restituir-lhe a posse do rés-do-chão esquerdo do prédio sito na Rua Castelo Branco Saraiva, nº ..., Lisboa e a pagar-lhe uma indemnização no valor mensal mínimo de 50.000$00 pela ocupação da referida fracção desde 1 de Março de 1993 até efectiva entrega ao autor.
Alega para tanto que, sendo dono da fracção autónoma habitada pelo réu, proporcionou-lhe a possibilidade de celebrar novo arrendamento após a morte da irmã deste a quem fora reconhecido tal direito por sentença; porém, o réu não aceitou celebrar o contrato, pelo que se extinguiu o direito a novo arrendamento.
Contestou o réu, alegando que lhe foi reconhecido o direito a novo arrendamento no Proc. nº 824/96 da 2ª Secção da 12ª Vara, tendo-lhe, por carta de 18/12/98, o autor proposto novo arrendamento; porém, este queria fazer retroagir os seus efeitos a 1993 e não concretizou completamente a fórmula em que fundou o cálculo da renda, razões pelas quais o réu não aceitou o referido contrato.
Conclui pela improcedência da acção.
Saneado e condensado, o processo seguiu seus termos normais, realizando-se a audiência de julgamento.
Foi proferida sentença onde, julgando-se a acção procedente, se condenou o réu no pedido.
O réu apelou, tendo a Relação de Lisboa, por acórdão de 3 de Julho de 2003, negado provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.
O réu interpôs recurso de revista para este Tribunal, concluindo, assim, a sua alegação do recurso:
a) A ocupação que o recorrente faz da fracção dos autos é legítima, uma vez que essa legitimidade lhe foi reconhecida por sentença transitada em julgado, proferida no Proc. nº 824/96 que correu termos no 12º Juízo Cível de Lisboa, 2ª Secção (actual 12ª Vara Cível), confirmada por acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 8/10/98.
b) Essa sentença absolveu integralmente o réu dos pedidos de entrega da fracção ao autor e de pagamento ao mesmo de uma indemnização por ocupação alegadamente abusiva da fracção.
c) Para chegar a essa decisão o Tribunal considerou que o réu tinha direito a que fosse com ele celebrado um novo contrato de arrendamento porque tal direito lhe tinha sido expressamente reconhecido pelo autor.
d) Concluiu também que a ocupação que o réu vinha fazendo da fracção "não era ilícita, porque titulada", mantendo o réu "o direito a ocupar a fracção em causa legitimado pelo seu direito à celebração do novo arrendamento".
e) O caso julgado abrange todas as questões conexas com o direito a que se refere a pretensão do autor e as que são preliminares e antecedente lógico indispensável à emissão da parte dispositiva da decisão.
f) Estão nessa situação, indubitavelmente, as questões referidas nas alíneas c) e d) supra, pelo que as mesmas estão protegidas pelo caso julgado, não podendo os tribunais alterar tais decisões a não ser nos casos e pelas formas previstas na lei.
g) Ao decidir como decidiu, o acórdão recorrido, ao confirmar a sentença da 1ª Instância, violou o caso julgado formado a propósito das questões sobre as quais se pronunciou.
h) É lícita a não aceitação pelo destinatário da celebração de um contrato de arrendamento que lhe é proposto pelo senhorio, quando a carta de proposta não cumpre com os requisitos previstos na lei, nomeadamente quando a fórmula de cálculo da renda proposta não contém todos os elementos necessários para verificar como se chegou ao valor da renda peticionada.
i) Perante um pedido de esclarecimento sobre os valores da fórmula não especificados, o dever de boa fé na negociação dos contratos impõe ao senhorio que preste a informação necessária ao total esclarecimento da outra parte.
j) Face ao teor da carta que lhe foi enviada pelo autor e à não prestação por este dos esclarecimentos devidos, é legítima a não aceitação pelo réu da realização do contrato de arrendamento que lhe era proposto, pelo que essa não aceitação não fez extinguir o direito à celebração de um novo contrato de arrendamento que lhe tinha sido reconhecido judicialmente.
l) Ainda que se entendesse, sem conceder, que o réu não tinha direito à ocupação da fracção, nem mesmo assim ele poderia ser condenado ao pagamento de uma indemnização por ocupação abusiva desde 1/3/1993.
m) É que o réu foi absolvido do mesmo pedido com a mesma causa de pedir, desde 1/3/1993 até à data do trânsito em julgado do acórdão referido na alínea a) - 29/10/1998.
n) Por isso e quando muito, o réu, nessa hipótese académica, poderia ser condenado ao pagamento de indemnização desde a data do recebimento da carta do autor de 18/12/1998 ou, no máximo, desde o trânsito do referido acórdão.
o) Ao decidir como decidiu, o acórdão recorrido violou, entre outras, as disposições dos arts. 671º, nº 1 e 673º do C.P.C. e 227º do Cód. Civil.
Contra-alegou o recorrido, pronunciando-se pela improcedência do recurso e pedindo a condenação do recorrente em multa e indemnização, como litigante de má fé.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Estão provados os seguintes factos:
1- O autor é dono da fracção autónoma designada pela letra "B" que corresponde ao rés-do-chão esquerdo do prédio sito em Lisboa, na Rua Castelo Branco Saraiva, nº ..., inscrito na matriz predial da freguesia de Penha de França sob o art. 879-B.
2- Anteriores donos do prédio, em cuja posição foi posteriormente habilitado o autor, propuseram, em 1991, no 12º Juízo da Comarca de Lisboa, 3ª Secção, o Proc. nº 616, acção de reivindicação contra duas irmãs do ora réu, C e D.
3- No final da referida acção veio a decidir-se, com trânsito em julgado, que a ré C não residia sequer no andar e que a ré D tinha o "direito a consigo ver celebrado um novo contrato de arrendamento" em virtude de à data do falecimento da anterior arrendatária, reunir as condições previstas no art. 28º, nº 1, al. a) da Lei nº 46/85 de 20 de Setembro, então vigente.
4- Na pendência do referido processo faleceu a referida D, tendo sido habilitados os seus herdeiros, entre eles o ora réu.
5- Por sentença datada de 15/7/96, transitada em julgado, proferida no 12º Juízo Cível de Lisboa (Proc. nº 616 da 3ª Secção), foi reconhecido ao autor o direito de propriedade sobre a fracção em causa; no mais (pedido de entrega da fracção e pedido de indemnização pela ocupação) aquela acção improcedeu por se ter entendido que a então ré D tinha direito a ver celebrado consigo novo contrato de arrendamento.
6- O autor enviou ao réu o contrato de arrendamento pelo prazo de cinco anos com início em 1/3/93 e termo em 28/2/98, pela renda mensal de 16.750$00, acompanhado de carta onde comunicava "acuso a recepção da sua carta de Março de 1993. Embora no seu caso não se verifiquem as condições exigíveis no art. 90º, nº 1, al. a) do RAU, junto lhe envio os contratos de arrendamento de duração limitada e renda condicionada ao abrigo do disposto no art. 92º do citado diploma legal. Depois de preenchidos e assinados deverão ser-me devolvidos dois exemplares com a brevidade possível."
7- Por carta de 18/10/96, recebida pelo autor em 25/10/96, o réu devolveu-lhe os três exemplares do contrato de arrendamento que o autor lhe tinha enviado por carta de 3/10/96, afirmando não os ter assinado por desconhecer os critérios que levaram à fixação da renda em 16.750$00 e não concordar com a data de 1/3/93 como de início do contrato e que "o contrato só não foi firmado em Março de 1993 por desde essa data até hoje não ter dado qualquer resposta à minha carta datada de 19 desse mês, na qual exerci o meu direito a novo arrendamento."
8- O réu recusou-se a celebrar o contrato de arrendamento referido em 6, o que levou o autor a intentar uma acção contra ele que correu termos no 12º Juízo Cível de Lisboa - Proc. nº 324/96 da 2ª Secção - findo com sentença transitada em julgado.
9- Na referida sentença foi novamente reconhecido o direito de propriedade do autor sobre a fracção em causa; os demais pedidos (despejo e entrega imediata da fracção ao autor, indemnização pela ocupação) foram julgados improcedentes.
10- A decisão mencionada em 8, foi confirmada pelo acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 8/10/98, transitado em julgado.
11- Seguindo a orientação jurisprudencial da referida sentença, o ora autor enviou ao réu, em 18/12/98, uma carta registada com aviso de recepção com o seguinte teor: "Por sentença transitada em julgado e que correu termos pela 2ª Secção do 12º Juízo Cível da Comarca de Lisboa - Proc. nº 824/96 - a minha pretensão como senhorio foi indeferida visto o montante da renda pedida ser deficiente por falta de informação sobre o cálculo da renda. Mais, que o pagamento da renda fixada, produzindo efeitos retroactivos desde a caducidade do anterior contrato de arrendamento, deve ser escalonado no tempo, isto é, conter uma forma clara e razoável de pagamento das rendas que forem retroactivamente devidas. Seguindo a orientação jurisprudencial da sentença em causa, venho comunicar-lhe a minha vontade de ser celebrado o referido contrato de arrendamento. O contrato de arrendamento será de renda condicionada e duração limitada (7 anos) com início em 1 de Março de 1993 e termo em 23 de Fevereiro de 000, tendo uma renda mensal de 16.750$00 que foi calculada nos termos do DL nº 13/86, de 3 de Janeiro, com a seguinte fórmula: V = Cf x CC x AU x PC x (1 - 0,85 x UI). A área do r/chão é de 60 m2 e o logradouro de 12 m2. Tendo o prédio mais de 50 anos, o coeficiente de vetustez é de 0,70. O PC (preço de habitação por metro quadrado) nessa altura era de 89.300$00. As rendas em atraso e devidas até 30 de Dezembro de 1998 no total de 971.500$00 deverão ser pagas em doze prestações mensais de 80.950$00 (...)."
12- O réu recusou-se a celebrar com o autor o referido contrato de arrendamento pelas razões expostas em carta de 30/12/98 onde, além do mais, se lê: "a parte da sentença (...) citada na carta de V. Ex.a não tem efeitos de caso julgado (...) não concordo com a mesma (...) a lei não obriga a que o contrato seja realizado com efeitos desde Março de 1993, mas apenas para o futuro (...) o contrato não foi realizado em Março de 1993 por motivos que não me são imputáveis (...) nessa data fui eu próprio que tomei a iniciativa de pretender realizar o contrato não tive qualquer resposta de V. Ex.a a não ser em Outubro de 1996 (...) continuo a não conseguir descortinar como chegou à renda mensal de 16.750$00 já que a fórmula prevista na lei não vem decomposta com os dados ou números concretos relativos ao andar (...) designadamente, não consigo apurar qual o valor atribuído ao estado de conservação do fogo (Cc) quando é do seu conhecimento que a casa se encontra em péssimo estado de conservação (...)."
13- Em 19/3/93 o réu enviou ao autor carta onde refere que "nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 90º e 94º do Regime do Arrendamento Urbano (...) venho comunicar a V. Ex.a o seguinte: faleceu em 26 de Fevereiro de 1993, D (...) o signatário, que era irmão da falecida, residia com ela, em economia comum, desde meados de 1986 (atendendo a que a falecida D tinha direito a novo arrendamento por falecimento da primitiva inquilina transmitiu-se para o signatário o direito ao novo arrendamento."
14- O autor recebeu essa carta.
15- A D faleceu em 26/2/93.
16- A D e o réu eram irmãos.
17- O réu vivia com a sua irmã D desde data não apurada mas anterior a 2/9/90.
18- O réu está separado de facto da sua mulher desde essa altura, sendo actualmente divorciado.
19- Tendo-se acolhido à fracção dos autos onde, nessa data, vivia a sua irmã D e a arrendatária E, a qual veio a falecer em 2/9/90.
20- Pagando em conjunto com a sua irmã e com a arrendatária todas as despesas domésticas, designadamente alimentação, água, electricidade e renda de casa.
21- Existia apenas um orçamento comum alimentado com as contribuições dos três residentes e de onde saíam os recursos para pagar, indiscriminadamente as despesas comuns inerentes à vida doméstica.
22- A canalização da água quente entre a cozinha e a casa de banho estava rota e foi substituída por outra.
23- Os esgotos e algerozes dos andares superiores estão rotos, vazando para o logradouro do fogo as águas pluviais e as de uso doméstico.
24- Os soalhos de três divisões têm tábuas em mau estado.
25- A janela da casa de banho está em mau estado.
26- O valor locativo da fracção ocupada pelo réu é superior a 70.000$00 mensais.
É pelas conclusões da alegação do recurso que se delimita o seu âmbito - cfr. arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do C.P.C.
As questões suscitadas neste recurso respeitam a saber se: a) foi reconhecida legitimidade à ocupação que o ora recorrente faz do andar constante dos autos, por sentença transitada em julgado; b) em caso afirmativo, tal legitimidade cessou por causa da resposta dada pelo ora recorrente à carta de 18/12/98 enviada pelo ora recorrido; c) ainda que as respostas às anteriores questões sejam negativas, pode o ora recorrente ser condenado ao pagamento da indemnização ao ora recorrido por ocupação do andar desde 1/3/93 ou apenas desde a recepção da carta de 18/12/98 ou desde o trânsito em julgado do acórdão de 29/10/98 da Relação de Lisboa.
Analisemos tais questões:
a) Na sentença de 19/12/97, transitada em julgado, proferida no processo nº 824/96 da 2ª Secção do 12º Juízo Cível da Comarca de Lisboa, decidiu-se julgar improcedente a acção quanto aos pedidos formulados nas alíneas a) (que seja decretado o despejo da referida fracção), b) (que seja o réu condenado a entregá-la imediatamente ao autor, livre e desocupada) e c) (que seja o réu condenado no pagamento de uma indemnização pela ocupação ilícita, a determinar em execução de sentença, no valor mínimo mensal de 40.000$00) da petição inicial, absolvendo-se o réu dos mesmos.
E decidiu-se assim porque na referida sentença se reconheceu que o réu mantém o direito a ocupar a fracção em causa, legitimado pelo seu direito à celebração do novo arrendamento.
Como ensina o Prof. Miguel Teixeira de Sousa, "Estudos Sobre o Novo Processo Civil", págs. 578 e 579, « O caso julgado abrange a parte decisória do despacho, sentença ou acórdão, isto é, a conclusão extraída dos seus fundamentos (artº 659º, nº 2 in fine, e 713º, nº 2), que pode ser, por exemplo, a condenação ou absolvição do réu ou o deferimento ou indeferimento da providência solicitada.
Como toda a decisão é a conclusão de certos pressupostos (de facto e de direito), o respectivo caso julgado encontra-se sempre referenciado a certos fundamentos. Assim, reconhecer que a decisão está abrangida pelo caso julgado não significa que ela valha, com esse valor, por si mesma e independente dos respectivos fundamentos. Não é a decisão, enquanto conclusão do silogismo judiciário, que adquire o valor de caso julgado, mas o próprio silogismo considerado no seu todo: o caso julgado incide sobre a decisão como conclusão de certos fundamentos e atinge estes fundamentos enquanto pressupostos daquela decisão.»
E refere mais adiante (pág. 580) que «A jurisprudência tem reiterado que são abrangidas pelo caso julgado as questões apreciadas que constituem antecedente lógico da parte dispositiva da sentença », indicando a seguir vários acórdãos dos tribunais superiores neste sentido.
No caso sub judice foi reconhecido na referida sentença, transitada em julgado, o direito a novo arrendamento por parte do réu, ora recorrente.
Tal questão constitui um antecedente lógico da parte dispositiva da sentença onde se absolveu o réu dos pedidos formulados.
Logo, o reconhecimento do direito a novo arrendamento está abrangido pelo caso julgado.
b) O réu, ora recorrente, tinha pois legitimidade para ocupar o andar do autor, ora recorrido.
Seguindo a orientação contida na sentença, em 18/12/98 o autor enviou ao réu uma carta por este recebida onde o informa que o contrato de arrendamento será de renda condicionada e duração limitada (7 anos), com início em 1 de Março de 1993 e termo em 23 de Fevereiro de 2000, tendo uma renda mensal de 16.750$00 que foi calculada nos termos do DL nº 13/86 de 23 de Janeiro, com a seguinte fórmula: V= Cf x CC x AU x PC x (1-0,85 x U1). A área do r/chão direito é de 60 m2 e o logradouro de 12 m2. Tendo o prédio mais de 50 anos, o coeficiente de vetustez é de 0,70. O PC (preço de habitação por metro quadrado) nessa altura era de 89.300$00. As rendas em atraso e devidas até 30 de Dezembro de 1998 no total de 971.500$00 deverão ser pagas em 12 prestações mensais de 80.950$00.
O réu recusou-se a celebrar tal contrato por entender que a lei não obrigava a que o contrato fosse realizado com efeitos desde Março de 1993 mas apenas para o futuro, que o contrato não foi realizado em Março de 1993 por motivos a que era alheio pois nessa data tomou a iniciativa de realizar o contrato, não tendo obtido resposta, que não percebia como se chegou à renda mensal de 16.750$00 já que a fórmula prevista na lei não vem decomposta com os dados ou números concretos relativos ao andar, não conseguindo apurar qual o valor atribuído ao estado de conservação do fogo (Cc) quando a casa se encontra em péssimo estado de conservação.
Terão fundamento as razões invocadas pelo réu para se recusar a celebrar o contrato ?
Como se refere na sentença da 1ª Instância, com o que concordamos, « O A. disse que V (valor actualizado) correspondia a 16.750$00; Cf (estado de conforto) por imposição do disposto no art. 5º do DL nº 13/86 teria que ser 1; disse Au (área útil), tendo em atenção a discriminação das áreas coberta e o logradouro; deu o valor Pc (preço por metro quadrado); bem como Vt (vetustez).
Faltando apenas referir expressamente o factor Cc, mas tendo o réu todos os outros valores, não podia invocar o desconhecimento deste que resulta de mera operação aritmética.
Por outro lado, por imposição legal (art. 95º, nº 2, do RAU), os efeitos do novo contrato retroagem à data da caducidade do anterior.»
Com efeito, assim é.
A proposta contratual do autor continha os elementos suficientes para o réu poder facilmente saber, dando-se ao cuidado de fazer as contas, como o autor tinha chegado ao quantitativo da renda de 16.750$00.
Não se justificavam informações adicionais do autor que nem foram pedidas pelo réu, como se verifica da carta deste cuja fotocópia se encontra de fls. 65 a 66.
Aliás, o réu recusou a celebração do contrato sem propor em alternativa outra renda.
Por outro lado, a lei - art. 95º, nº 2 do RAU, expressamente determina que os efeitos do novo contrato retroagem à data da caducidade do anterior.
E a referida sentença de 19/12/97 resolve esta questão, ao referir: « Ora, o art. 95º, nº 2, do RAU estatui que "os efeitos do novo contrato retroagem à data da caducidade do anterior", o que significa que tudo se passa como se houvesse um continuum entre os dois contratos, evitando-se por esta forma interrupções na relação jurídica que pudesse gerar turbulência entre as partes.
Sustenta, porém, o R. que esta disposição legal será aplicável somente nos casos em que se recorra à execução específica prevista no nº 1 do referido normativo. Não acompanhamos tal entendimento.
É certo que, segundo o princípio da liberdade contratual assumido no art. 405º do CC, as partes serão livres de estipular data diversa para o início do novo contrato; mas, nos casos em que não haja acordo sobre tal ponto, ter-se-á de recorrer ao critério supletivo do citado art. 95º, nº 2.»
Aliás, como entende o Cons. Aragão Seia, "Arrendamento Urbano", 7ª ed., pág. 616, « Os efeitos do novo contrato retroagem à data da caducidade do anterior, o que significa que tudo se passa como se o novo contrato houvesse sido celebrado logo após a morte do arrendatário ...».
Assim, também se não justificavam as dúvidas do réu sobre esta questão, já resolvida na sentença de 19/12/97.
Portanto, recusando-se, sem razões válidas, a celebrar o novo contrato de arrendamento proposto pelo autor, o réu perdeu a legitimidade, o direito a ocupar o andar dos autos.
c) O ora recorrente deixou de ter título válido para ocupar o andar - o direito a novo arrendamento.
Tem fruído o andar (pelo menos desde 1/3/93) sem retribuir a fruição pois não paga qualquer renda ou outra prestação.
Deve assim indemnizar o autor, ora recorrido, pelo prejuízo que este teve, o qual, enquanto existiu título válido (direito a novo arrendamento) corresponde ao valor que o ora recorrido receberia, caso tivesse celebrado o novo contrato de arrendamento de renda condicionada, ou sejam 16.750$00 mensais.
A partir da extinção do título, deve indemnizar o autor pelo valor pedido de 50.000$00 mensais, inferior ao valor comercial do arrendamento da referida fracção que é de 70.000$00/mês, até à efectiva entrega ao autor.
Como o título válido cessou com a carta do réu de 30/12/98 onde recusou celebrar o novo contrato de arrendamento, deve este pagar ao autor uma importância correspondente às rendas que seriam devidas desde 1/3/93 até 30/12/98, no montante de 16.750$00 cada uma, ou seja a quantia de 1.155.750$00 (16.750$00 x 69 meses = 1.155.750$00).
E a partir de 30/12/98 até efectiva entrega do andar, a quantia de 50.000$00 mensais.
Procede, pois, em parte, o recurso, dado que o réu fica obrigado a pagar uma quantia indemnizatória inferior àquela em que foi condenado pelas instâncias.
O autor pediu a condenação do réu, como litigante de má fé, em multa e indemnização.
Porém, não há indícios que o réu litigue de má fé.
Este recorreu duma decisão que lhe foi desfavorável, apresentando argumentos pertinentes no sentido do acórdão recorrido dever ser revogado.
Limitou-se a exercer um direito legítimo, nada na sua conduta revelando litigância de má fé.
Pelo exposto, concedendo parcial revista ao recurso do réu, revoga-se o acórdão recorrido na parte em que condenou o réu a pagar uma indemnização no valor de 50.000$00 (249,39 euros) mensais pela ocupação da referida fracção desde 1/3/93 até efectiva entrega ao autor pois se condena a pagar apenas a quantia de 1.155.750$00 (ou 5.764,86 euros) desde 1/3/93 até 30/12/98 e só a partir desta data a quantia de 50.000$00 (ou 249,40 euros) mensais até efectiva entrega do andar ao autor, confirmando-se no mais o acórdão recorrido.
Não se condena o réu como litigante de má fé.
Custas conforme vencimento.
Lisboa, 15 de Janeiro de 2004
Luís Fonseca
Lucas Coelho
Santos Bernardino