| 701/23.5T8LRA.C1.S1 |  |
CONTRATO-PROMESSA
COMPRA E VENDA
SINAL
PRÉDIO URBANO
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
PRAZO
PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES
RECUSA ANTECIPADA DE CUMPRIMENTO
BOA -FÉ
SURRECTIO
CONCEDIDA A REVISTA DOS RÉUS
I - Quem se assume como promitente-vendedor de fração a construir, recebendo do promitente-comprador um sinal, terá de prever toda uma série de diligencias de natureza burocrática e eventuais obstáculos administrativos e, em relação a eles, precaver-se atempadamente.
II - O prazo fixado em contrato-promessa para a celebração do contrato prometido tanto pode ser absoluto (quando as partes fixarem um prazo para o cumprimento de determinada obrigação de modo que a prestação seja efetuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter interesse para o credor), como relativo.
III - Sendo absoluto, decorrido o prazo para a celebração do contrato prometido sem que este seja realizado, caduca o contrato-promessa.
IV - Sendo relativo, determina a simples constituição em mora, conferindo ao credor o direito a pedir o cumprimento, a sua resolução (verificados os demais pressupostos legais) ou a indemnização legal moratória.
V - A perda do interesse não se verifica porque o credor a alega, nem porque, em juízo meramente subjetivo, entende que a prestação já não lhe aproveita; a subsistência ou desaparecimento do interesse deve ser aferida em função do juízo que, numa ponderação global do caso, efetuaria um homem razoável e de bom senso.
VI - A subsistência ou desaparecimento do interesse deve ser aferida em função do juízo que, numa ponderação global do caso, efetuaria um homem razoável e de bom senso.
VII - A perda objetiva do interesse, como fundamento de conversão da mora em incumprimento definitivo nos termos do art. 808.º, n.º 1, 1.ª parte, do CC, não se confunde com a simples desvantagem económica que o cumprimento tardio representa para o credor.
VIII - A prestação não deixa de ter interesse apenas porque o credor preferiria ter recebido mais cedo ou porque o tempo decorrido alterou o equilíbrio económico do negócio.
IX - O que a regra exige é que a prestação, em consequência da mora, tenha deixado de corresponder à finalidade que o credor visava com o negócio.
X - A relevância da declaração antecipada de não cumprimento exige que a mesma seja - com diferentes cambiantes da doutrina - consciente, séria, categórica, inequívoca, definitiva, perentória, para além de juridicamente possível.
XI - A resolução do contrato promessa exige o incumprimento definitivo das obrigações que dele emergem, o incumprimento definitivo que surge não apenas quando for força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objetivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor - mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adota uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento.
| RECURSO DE REVISTA | 701/23.5T8LRA.C1.S1 |
| RECORRENTES: | AA e,
BB. CC e, DD. |
| RECORRIDOS: | CC e,
DD. AA e, BB. |
| SUMÁRIO
I – Quem se assume como promitente-vendedor de fração a construir, recebendo do promitente-comprador um sinal, terá de prever toda uma série de diligencias de natureza burocrática e eventuais obstáculos administrativos e, em relação a eles, precaver-se atempadamente. II – O prazo fixado em contrato-promessa para a celebração do contrato prometido tanto pode ser absoluto (quando as partes fixarem um prazo para o cumprimento de determinada obrigação de modo a que a prestação seja efetuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter interesse para o credor), como relativo. III – Sendo absoluto, decorrido o prazo para a celebração do contrato prometido sem que este seja realizado, caduca o contrato-promessa. IV – Sendo relativo, determina a simples constituição em mora, conferindo ao credor o direito a pedir o cumprimento, a sua resolução (verificados os demais pressupostos legais) ou a indemnização legal moratória. V – A perda do interesse não se verifica porque o credor a alega, nem porque, em juízo meramente subjetivo, entende que a prestação já não lhe aproveita; a subsistência ou desaparecimento do interesse deve ser aferida em função do juízo que, numa ponderação global do caso, efetuaria um homem razoável e de bom senso. VI – A subsistência ou desaparecimento do interesse deve ser aferida em função do juízo que, numa ponderação global do caso, efetuaria um homem razoável e de bom senso. VII – A perda objetiva do interesse, como fundamento de conversão da mora em incumprimento definitivo nos termos do art. 808º/1/1ª parte, do CCivil, não se confunde com a simples desvantagem económica que o cumprimento tardio representa para o credor. VIII – A prestação não deixa de ter interesse apenas porque o credor preferiria ter recebido mais cedo ou porque o tempo decorrido alterou o equilíbrio económico do negócio. IX – O que a regra exige é que a prestação, em consequência da mora, tenha deixado de corresponder à finalidade que o credor visava com o negócio. X – A relevância da declaração antecipada de não cumprimento exige que a mesma seja - com diferentes cambiantes da doutrina - consciente, séria, categórica, inequívoca, definitiva, perentória, para além de juridicamente possível. XI – A resolução do contrato promessa exige o incumprimento definitivo das obrigações que dele emergem, o incumprimento definitivo que surge não apenas quando for força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objetivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor - mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adota uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento; |
ACÓRDÃO
Acordam os juízes da 1ª secção (cível) do Supremo Tribunal de Justiça:
1. RELATÓRIO
AA e BB, intentaram ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra DD eCC
, pedindo:
a) A declaração de validade da resolução do contrato promessa de compra e venda de uma moradia celebrado com os Réus em 24/05/1996, por incumprimento definitivo e culposo dos segundos;
b) O direito a reterem as quantias pagas a título de sinal e princípio de pagamento no âmbito daquele contrato;
c) A condenação dos Réus à entrega do imóvel livre e devoluto;
d) No pagamento de indemnização mensal de 800,00€ até entrega efetiva do imóvel;
e) E da sanção pecuniária compulsória de 150,00€/dia após o trânsito em julgado enquanto se mantiver o incumprimento;
f) Tudo acrescido de juros de mora desde a citação até efetivo e integral pagamento.
Os réus, DD e CC, contestaram e deduziram reconvenção, pedindo:
a) A execução específica do contrato promessa de compra e venda com a emissão de sentença que produza os efeitos da escritura definitiva (dependente do registo do imóvel e de obtenção de licença de utilização);
b) Subsidiariamente, a condenação dos Autores na devolução em dobro do sinal recebido (de 223 301,00€), no reembolso de 11 604,53€ de despesas com obras e de
7200,00€ de IMI, de 5000,00€ de indemnização por danos não patrimoniais sofridos;
c) No reconhecimento pelos Autores do direito de retenção dos Réus sobre o imóvel até serem por eles ressarcidos de todas as quantias a que têm direito por efeito do incumprimento do contrato pelos primeiros.
Foi proferida sentença em 1ª instância que decidiu:
A) Julgar a ação improcedente, por não provada, e em consequência:
1. Declarar inválida e ineficaz a resolução operada pelos Autores por carta datada de 16 de novembro de 2022;
2. Absolver os Réus dos demais pedidos formulados pelos Autores.
B) Julgar a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência:
1. Declarar que o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 24 de maio de 1996 entre Autores e Réus se mantém válido e eficaz;
2. Condenar os Autores a praticar, a expensas suas, todos os atos necessários à celebração da escritura de compra e venda, nomeadamente:
a) A inscrição do imóvel a seu favor no registo predial, caso ainda não se encontre regularizada a sua situação registral;
b) A obtenção de licença de utilização dando início ao respetivo procedimento;
3. Declarar a execução específica do contrato promessa de compra e venda celebrado entre Autores e Réus no dia 24 de maio de 1996 e, por via disso, emite-se a declaração negocial de venda, em substituição dos promitentes vendedores (Autores), nos termos dos arts. 442º e 830º do CCivil, relativamente ao prédio identificado em 1 dos factos provados, subordinando-se tal execução ao pagamento, por parte dos Réus, do remanescente do preço e dos juros vencidos ao ano no total de 16.614,20€, acrescidos de juros à taxa anual de 5% sobre o montante de 10.716,86€, contados desde 16/02/2023 até à data em que ocorra o trânsito em julgado da presente sentença, a consignar em depósito no prazo de 30 dias após esse trânsito.
4. Absolver os Autores/Reconvindos dos demais pedidos formulados pelos Réus/Reconvintes.
Inconformados, os autores interpuseram recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação de Coimbra proferido acórdão em que:
i) Revogou a decisão na parte recorrida que, no essencial, havia dado parcial procedência à reconvenção, com a condenação dos AA. a praticar, a expensas suas, todos os atos necessários à celebração da escritura de compra e venda, como condição prévia à igualmente declarada execução específica do contrato promessa ajuizado (esta subordinada ao pagamento por parte dos RR. dos montantes acordados e ainda em dívida, acrescidos de juros);
ii) Declarou agora resolvido o contrato promessa ajuizado, face às normas gerais sobre o incumprimento, com culpas de ambas os contraentes para a produção desse resultado final, e em medida equivalente, com a consequente condenação dos AA. a restituir aos RR. a quantia total de € 110.476,67 (cento e dez mil, quatrocentos e setenta e seis euros e sessenta e sete cêntimos) e, em reciprocidade, sendo os RR. condenados na entrega do imóvel livre e devoluto aos AA., para o que se concede àqueles o prazo de 30 dias, mantendo-se, no demais, a improcedência dos restantes pedidos formulados, quer pelos AA., quer pelos RR. em via reconvencional (principal e subsidiária).
Inconformados, vieram os autores, AA e BB interpor recurso de revista deste acórdão, tendo extraído das alegações que apresentaram as seguintes
CONCLUSÕES:
A) Tendo os Recorridos, mediante a notificação judicial avulsa que dirigiram aos Recorrentes, não apenas reclamado pela celebração do contrato prometido como também afirmado “que o preço do contrato se encontrava “já integralmente pago há vários anos” – facto «provado» 52 –, e vindo a provar-se que persistia em dívida o montante de EUR 16.614,20, correspondente a 22,20% do preço devido – vide factos provados 20 a 25 – e a satisfazer integralmente antes da escritura pública – vide facto «provado» 13 –, é então de concluir que os Recorridos expressaram de forma unívoca, definitiva e concludente que não iriam cumprir o contrato, ou por outras palavras, deste modo expressaram a sua recusa antecipada ao cumprimento da prestação que lhes era devida.
B) Não tendo os Recorridos intencional e culposamente (artigo 799.º do CC) procedido ao pagamento da quantia de e 16.614,20 respeitante a parte do preço acordado e contratualmente devido conforme flui cristalino dos factos «provados» 20 a 25, quando é certo que o preço deveria encontrar-se integralmente pago no prazo de 4 anos a contar desde 22.08.1996, os Recorridos encontravam-se em mora desde 22.08.2000, ou ainda que assim não se entendesse, entraram pelo menos em mora no ano de 2012, data em que satisfizeram o último pagamento.
C) Tendo os Recorridos em 28.03.2022 dirigido aos Recorrentes uma notificação judicial avulsa – facto «provado» 52 – intimando-os para a marcação da escritura a par de que invocaram que o preço da compra e venda se encontrava “já integralmente pago há vários anos”, demonstraram assim a vontade firme, inequívoca, antecipada e definitiva de não cumprimento pontual do contrato, momento em que se afirmou o incumprimento definitivo do contrato.
D) Tendo os Recorridos reafirmado na lide a mesma posição e assumido a mesma postura, reclamando nada deverem e que já haviam pago a totalidade do preço – vide factos «não provados» em h) e i) do rol –, tal apenas se presta a reforçar que os Recorridos, também na lide persistiram em reiterar, de modo sério, inequívoco e concludente, a sua recusa antecipada ao cumprimento do contrato.
E) No quadro descrito logo se apresenta inexigível aos Recorrentes permanecerem indefinidamente à espera que os Recorridos cumpram com o pagamento do preço devido e que estes, antecipadamente, não apenas sempre negaram dever como, enquanto seu corolário lógico, também sempre e culposamente se recusaram pagar (artigo 799.º do Código Civil).
F) A descrita conduta assumida pelos Recorridos é ostensivamente incompatível com o devido cumprimento da prestação a que se encontravam obrigados, aliás expressa de modo inequívoco e concludente a sua desvinculação das obrigações firmadas no contrato promessa celebrado, dispensando os Recorrentes de lhes dirigirem uma interpelação admonitória para a celebração de um contrato que aqueles antecipadamente já haviam manifestado não pretenderem cumprir, mediante o pagamento do preço devido, possibilitando, de imediato e sem mais, afirmar-se o incumprimento definitivo e culposo dos Recorridos
G) Os Recorridos, apesar de falharem intencional e culposamente ao pagamento prestacional do preço devido, acrescendo insistirem falsa e injustificadamente que nada mais por eles era devido, o que comunicaram aos Recorrentes mediante a notificação judicial que se descreve em 52 dos factos «provados», afirmaram o seu incumprimento, pela recusa ao cumprimento do contrato nos termos pactuados.
Só para a mera hipótese de assim não se entender, e o que apenas por mero zelo de patrocínio se alvitra:
H) Valorando os elementos objetivos enunciados nos autos como «provados», nos termos em que também o poderiam ser por qualquer pessoa ou pelo juiz, a perda do interesse no cumprimento é efetiva quando os Recorridos se encontram em situação de mora ao longo de 25 anos, persistindo ainda nos dias de hoje em dívida a quantia correspondente a 22,20% do preço ajustado há longínqua data de 1996, não sendo por conseguinte tolerável impor aos Recorrentes, com desprezo por todo aquele tempo decorrido, nem a conclusão do negócio então prometido nem que se admita que os mesmos mantenham o interesse na conclusão do negócio à razão do mesmo quadro contratual firmado há 29 anos, tanto que não é de admitir que conservem as mesmas expectativas, os mesmos interesses e ou finalidades que então visaram, que estiveram subjacentes à celebração do negócio e que balanceavam as prestações.
I) Tendo os Recorridos passado a habitar a moradia no estado de nova (facto 10), primeiramente a título de arrendamento desde 1991 (factos 9 e 10) e posteriormente, desde 1996, a título gratuito e no âmbito do contrato promessa, situação que perdura até aos dias de hoje e em que persiste em dívida 22,20% do preço ajustado há 29 anos, valor esse que os Recorridos, aliás, afirmam não dever quer na notificação judicial avulsa que dirigiram aos Recorrentes quer também na contestação que apresentaram na lide, neste concreto circunstancialismo o decurso do tempo não é inócuo, antes revelou-se decisivo para a perda do interesse dos Recorrentes na prestação dos Recorridos e que se veio a demonstrar persistir devida.
J) Quando em Agosto de 2000, momento em que os Recorridos se obrigaram a pagar a totalidade do preço que é de EUR 74.819,68, ainda permanecia em dívida o montante de EUR 45.561.20 (facto 25), ou seja, apenas tinham prestado 39,11% do preço devido; e quando à data atual ainda permanece em dívida o valor de EUR 16.614,20, correspondente a 22,20% do preço ajustado naquele longínquo ano de 1996, conforme resulta do facto «provado» 25; tem de ser afirmar que deixou de existir correspondência ou o sinalagma entre as prestações nos termos visados e queridos pelas partes no acordo que firmaram há 29 anos.
K) Tendo os Recorridos fruído e beneficiado gratuitamente de todas as comodidades proporcionadas pela moradia ao longo de 29 anos, sem que pagassem o preço, antes negando que este fosse devido conforme se demonstrou não corresponder à verdade, há que afirmar o desaparecimento do interesse dos Recorrentes em concluir o negócio, o que é o mesmo que dizer, na prestação dos Recorridos.
L) Detendo atualmente a moradia (sem terreno) um valor de EUR 178.000,00 (facto 26), o qual é em muito diferente do preço ajustado no contrato promessa de EUR 74.819,68 (facto 25), num quadro contratual que permitiu aos Recorridos fazerem um uso gratuito da moradia e que se traduziu num benefício quantificável em EUR 169.240,00 (resposta ao quesito 4 do relatório pericial), é manifesto que deixou de existir correspondência entre as prestações pactuadas, o que significa que os Recorrentes perderam o interesse na prestação dos Recorridos.
M) A conclusão do contrato mediante a celebração do contrato prometido significaria que a mora a que os Recorridos se acometeram seria algo inócuo ou mesmo irrelevante, bem como que os seus efeitos e os prejuízos dela decorrentes seriam imerecida e exclusivamente suportados pelos Recorrentes, o que não é tolerável, viola os ditames da boa-fé e ofende o sentimento de justiça.
N) É assim de concluir que a celebração do contrato definitivo representaria para os Recorrentes um prejuízo largamente superior àquele decorrente da sua não conclusão, mercê da alteração profunda do quadro contratual firmado há três décadas, pelo que se afirma, sem qualquer hesitação, a superveniente falta de préstimo ou de utilidade da prestação dos Recorridos, até mesmo o prejuízo que essa prestação hoje representa para os Recorrentes.
O) A ininterrupta mora dos Recorridos ao longo de 25 anos no cumprimento de um contrato celebrado há 29 anos frustrou todo o programa obrigacional visado pelos Recorrentes, designadamente as concretas condições e expectativas que estiveram subjacentes à sua celebração, enfim geraram um desequilibrar das prestações que há 29 anos balanceavam o sinalagma contratual, destruiu os objetivos e os propósitos do negócio ao ponto de que aos dias de hoje desapareceu, em absoluto, qualquer interesse na prestação dos Recorridos – neste sentido o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 02.04.1992, proc. n.º 081545, in dgsi.pt
P) E que não se divise o apontar do incumprimento contratual também aos Recorrentes por terem atuado com “apatia” e condescendência perante a mora dos Recorridos desde 2012, designadamente até enquadrando essa “letargia” no abuso de direito, concretamente na modalidade de surrectio, porque não apenas os Recorrentes já detinham na sua esfera jurídica (desde 2000) esse direito a resolverem o contrato, como em momento algum assumiram uma posição de que não exerceriam esse direito, designadamente criando essa expectativa aos Recorridos.
Q) Primeiro, o apontar do abuso de direito aos Recorrentes apenas se prestar a confirmar que o Acórdão recorrido reconhece o direito e a posição jurídica que estes exercitam, o que se aceita.
R) Segundo, desde 2000 que os Recorridos se encontram em mora e desde 2012 que os Recorridos não realizaram mais nenhum pagamento, pelo que desde pelo menos esta data que assistia aos Recorrentes o direito a afirmarem o incumprimento daqueles, o que é o mesmo que afirmar que esse direito ou essa posição jurídica não nasceu mercê do contemporizar do tempo, o que logo afasta a figura da surrectio.
S) Terceiro, aceita-se que amolecidos pelas relações familiares de irmãos, porventura os Recorrentes não atuaram com a diligência que teriam atuado caso o contrato promessa tivesse sido firmado com terceiros, todavia nunca os Recorrentes deixaram de reclamar dos Recorridos, ao longo do tempo, pelo cumprimento do contrato, o que logo afasta, de idêntico modo, que tivessem gerado nos Recorridos qualquer expectativa ou que estes tivessem investido na confiança de que os Recorrentes não viriam a exercer os seus direitos contratuais, o que é o mesmo que afirmar que não se verificam os caracteres da surrectio – vide, designadamente, documentos 3, 4, 5, 6, 7, 8 e 9 junto com a réplica, que correspondem a cartas datadas de 03.10.2020; 10.01.2021; 17.02.2021; 03.03.2021; 13.03.2021; 08.04.2021; e 25.08.2021.
T) Quarto, submetendo-se a relação contratual sub judice ao prazo de prescrição ordinário do artigo 309.º do CC, é admitido aos Recorrentes exercerem o seu direito no prazo respetivo que o legislador estabeleceu na ponderação dos valores da segurança e da certeza jurídica, não lhe podendo, por conseguinte, ser vedado o exercício desse exato direito no prazo que a lei dispõe para o efeito.
U) De facto, se o legislador, no balanceamento dos interesses em causa, entendeu dispor como adequado um determinado prazo para o exercício do direito, não pode nem cabe ao intérprete censurar o exercício do direito pela parte quando esta atuou nos tempos e nos momentos temporalmente definidos e admitidos por lei, ademais quando não existem evidências de qualquer comportamento contraditório ou disforme entre a posição anteriormente assumida e aquela que assume na lide.
V) Sobre os Recorridos impendia a obrigação de procederem ao pagamento do respetivo preço, enquanto que sobre os Recorrentes recaía a obrigação de celebrarem da escritura “no prazo máximo de 8 (oito) dias após o último pagamento” [cláusula 5.ª do contrato promessa], ou seja, a prestação devida pelos Recorrentes apenas é devida, e por conseguinte apenas entram em mora, após o pagamento da totalidade do preço (“após o último pagamento”) pelos Recorridos, o que é o mesmo que afirmar que os Recorrentes nunca se encontraram em mora no cumprimento da sua prestação (celebrar a escritura pública) porque os Recorridos nunca cumpriram com a sua prestação (pagamento do preço), da qual o vencimento e a
exigibilidade da prestação dos Recorrentes umbilical e precedentemente depende.
W) Ademais é bom de ver que o que impossibilitou o cumprimento do contrato foi (exclusivamente) a falta precedente do pagamento do preço pelos Recorridos, tanto que ainda que os Recorrentes tivessem cuidado de registar o prédio e de obter a licença de utilização – que, aliás, hoje não é exigível –, ainda assim a escritura pública também não viria a celebrar-se porque o preço se mantinha em dívida (apesar de os Recorridos teimarem que já se encontrava integralmente pago).
X) A culpa dos Recorridos é precedente e determinante, paralisando o contrato antes de qualquer dever de obtenção e prestação de documentos pelos Recorridos.
Y) Ou seja, o registo do prédio e a obtenção da licença de utilização em nada influíram para o incumprimento contratual que decorreu direta e necessariamente do não pagamento do preço pelos Recorridos, pelo que o incumprimento procede de culpa exclusiva destes, devendo, em consequência, ser proferido douto Acórdão condenatório que condene os Recorridos:
(i) A reconhecerem que os Recorrentes têm direito a fazer suas todas as quantias pagas a título de sinal e princípio de pagamento, satisfeitas no seio do contrato promessa de compra e de venda, conforme alínea B) do petitório;
(ii) Os Recorridos condenados a procederem à entrega aos Recorrentes da moradia prometida comprar e vender, livre e devoluta de pessoas e bens, conforme alínea D) do petitório;
(iii) Os Recorridos condenados a absterem-se de praticar quaisquer atos ofensivos da posse e da propriedade sobre a moradia, conforme alínea E) do petitório;
(iv) Os Recorridos condenados a pagarem uma indemnização aos Recorrentes no valor mensal de EUR 700,00, desde 1 de Fevereiro de 2023 e até efetiva entrega da moradia, livre e devoluta de pessoas e de bens, conforme alínea F) do petitório;
(v) Os Recorridos condenados a pagarem aos Recorrentes uma sanção pecuniária compulsória de montante não inferior a EUR 150,00 (cento e cinquenta euros), por cada dia que retardem o cumprimento da decisão que vier a determinar a entrega da moradia nos termos do ponto anterior, a partir do momento em que essa decisão transite em julgado, conforme alínea G) do petitório;
(vi) Todas as quantias acrescidas de juros de mora às taxas legais sucessivas que se fixarem para os créditos civis, desde a data da citação e até efetivo e integral pagamento, conforme alínea H) do petitório;
(vii) Os Recorridos condenados no pagamento das custas, nestas se incluindo as de parte, e demais encargos, conforme alínea I) do petitório.
Sem nunca conceder e o que apenas por mero zelo de patrocínio se alvitra,
Z) Porque o incumprimento foi promovido, conforme decisão sob recurso, pelo não pagamento do preço acompanhado pela recusa antecipada dos Recorridos ao cumprimento, e ainda que assim o não fosse, porque a perda objetiva do interesse resultou da extensa mora a que os Recorridos votaram o contrato, dando assim lugar a uma alteração muito significativa do quadro contratual, do equilíbrio sinalagmático e do projeto de negócio firmado;
AA) Porque a atuação menos expedita ou menos assertiva dos Recorrentes perante a mora dos Recorridos em resultado das relações familiares entre as partes não é causal do incumprimento contratual emergente do não pagamento do preço pelos Recorridos, tanto que é a própria decisão recorrida que deixa escapar que foi o comportamento precedente dos Recorridos que assumiu decisiva relevância uma vez “(…) foi a conduta incumpridora dos RR. que potenciou/determinou e teve como corolário a declaração de resolução por parte dos AA.”.
BB) Porque quer o registo do imóvel quer a licença de utilização são realidades e exigências que se apresentam a jusante do incumprimento a que os Recorridos já haviam votado, a montante, o contrato, seja mediante o não pagamento do preço e a recusa antecipada ao seu cumprimento, seja assim motivando a perda objetiva do interesse dos Recorrentes na prestação devida por aqueles;
CC) Caso se alvitre convocar à discussão a culpa e a gravidade da culpa de ambas as partes para o ajuizamento do incumprimento contratual, designadamente nos termos do disposto no artigo 570.º do Código Civil, deverão estas ser atribuídas, no máximo, em 15% para os Recorrentes e em 85% para os Recorridos, desempenhando o sinal as suas funções na referida proporção.
Sem nunca conceder, e o que apenas por mero zelo de patrocínio se alvitra,
DD) Conforme resulta dos factos «provados» 42 e 43, os Recorridos despenderam a quantia de € 11.604,53 em despesas para tornarem a casa habitável mas “tendo em vista o arrendamento celebrado”, tanto que essas obras foram executadas “aquando do arrendamento” conforme flui cristalino do facto «provado» 16.
EE) Esse arrendamento, conforme descrito nos factos 10 a 12 «provados», iniciou-se em Abril/91 e findou em Maio/95, antecedendo ao contrato promessa foi celebrado em 24.05.1996 – facto «provado» 12 –, pelo que resulta cristalino que as obras mencionadas em 43 dos factos «provados», no valor de € 11.604,53, não foram feitas por conta do contrato promessa, aliás essa hipótese resulta expressamente contrariada pelos factos «provados» 16 e 42 que não hesitam em identificar que foram realizadas aquando e por conta do arrendamento celebrado.
FF) Há ainda que não olvidar que essas obras, realizadas em momento antecedente ao contrato promessa, foram avaliadas por Recorrentes e Recorridos para efeitos de determinação do preço da promessa de compra e de venda, conforme flui do facto «provado» 16, do qual resulta concludente que o valor ajustado na promessa já fez descontar o valor das obras
que os Recorridos, em momento antecedente e no âmbito do arrendamento, haviam executado.
GG) Assim, a decisão recorrida ao atribuir este valor aos Recorridos merece a mais severa censura, uma vez que os Recorridos não poderão receber o mesmo valor por duas vezes, seja mediante o desconto do valor das obras ao preço de compra ajustado no contrato promessa, seja mediante o reembolso do seu valor conforme injusta e indevidamente determinado na decisão recorrida, sob pena de enriquecimento sem causa.
HH) Na verdade, caso se mantivesse este segmento da decisão recorrida, estar-se-ia a conferir um benefício em duplicado, e por isso injustificado e ilegítimo, aos Recorridos, conferindo-lhes o direito a enriquecerem sem causa à custa do património dos Recorrentes.
II) Desta feita, e independentemente da solução jurídica da causa, (i) nada há a restituir por conta das obras que os Recorridos executaram no âmbito de um contrato de arrendamento, há muito cessado (em Maio de 1996), e que não se confunde com o contrato promessa e o seu incumprimento em discussão na lide, para além de que (ii) o valor destas obras já foi descontado, por acordo das partes, ao preço de compra ajustado no contrato promessa de compra e de venda.
Sem nunca conceder, e o que apenas por mero zelo de patrocínio se alvitra,
JJ) Resultando dos factos «provados» 18 e 19 que os Recorrentes pagaram o IMI durante o período em que vigorou o precedente contrato de arrendamento, enquanto que os Recorridos passaram a pagar essa despesa a partir do momento em que foi celebrado o contrato promessa de compra e venda, há então que concluir que as partes firmaram um acordo mediante o qual essa despesa seria paga, no âmbito do contrato promessa com a tradição da coisa, pelos Recorridos, uma vez que eram estes quem beneficiava do uso, do gozo e da fruição da moradia.
KK) Assim, os Recorridos pagaram a despesa de IMI no valor de € 7.200,00 – facto «provado» 57 – por dever e obrigação própria, nos termos ajustados entre as partes, pelo que nada lhes é devido, isto ainda que se equacione uma hipótese de conculpabilidade para o não cumprimento do contrato.
LL) Quer se admita uma situação de culpa exclusiva dos Recorridos no incumprimento do contrato quer se admita – sem conceder – a conculpabilidade das partes, o certo é que cada uma (das partes) se mostra vinculada a restituir à contraparte o que houver recebido por conta do negócio resolvido, pelo que a decisão recorrida olvidou que os RR. também terão de compensar os Recorrentes – porque a restituição in natura não é possível – por conta do uso que fizeram do imóvel durante todo o período contratual, uma vez que a tradição ocorreu por conta e à razão do contrato promessa incumprido.
MM) Assim, deverão os Recorridos ser condenados a pagar ao Recorrentes o valor locativo desde 22 de Agosto de 2000 (data em que os Recorridos entraram em mora nos termos do facto «provado» 21) e até à data de 31 de Janeiro de 2023 (data em que os Recorridos deveriam ter procedido à entrega da moradia, nos termos do facto «provado» 27), a determinar em liquidação de sentença.
NN) Tendo os Recorrentes resolvido o contrato mediante comunicação datada de 16.11.2022, na qual concederam prazo até ao dia 31 de Janeiro de 2023 para os Recorridos procederem à entrega da moradia – vide facto «provado» 27 –, logo nessa data se extinguiu o título, passando os Recorridos a fazer posse não titulada e de má fé do imóvel, conforme resulta da segunda parte do n.º 2 do artigo 1260.º do C. Civil.
OO) Assim, encontrando-se os Recorridos na posse do imóvel de modo não titulado e de má-fé desde 1 de Fevereiro de 2023 – mais não fosse, e sem conceder, desde a data da citação (20.02.2023) – logo se encontram obrigados ao pagamento aos Recorrentes dos frutos que a moradia poderia ter permitido àqueles obter, por correspondência ao valor locativo mensal de EUR 700,00 por cada mês até ao termo da posse – cfr. artigo 1271.º do Código Civil.
Assim, deve ser concedido provimento ao presente recurso de revista e, em consequência, revogado o acórdão recorrido e este substituído por um outro que condene os recorridos nos termos peticionados na petição inicial, e que absolva os recorrentes dos pedidos reconvencionais.
Inconformados, vieram também os réus, CC e DD interpor recurso de revista deste acórdão, tendo extraído das alegações que apresentaram as seguintes
CONCLUSÕES:
A. O Venerando Tribunal da Relação de Coimbra fez uma errada interpretação dos factos e uma errada interpretação e aplicação da lei, em oposição ao entendimento sufragado pela 1.ª instância, que entendeu (bem) manter válido e eficaz o contrato promessa dos autos, decidindo pela execução especifica do mesmo.
B. O venerando tribunal recorrido incorreu num claro erro de julgamento, que, para os réus, se traduz numa ostensiva injustiça.
C. Não houve qualquer incumprimento, que se possa dizer definitivo, por parte dos réus, uma vez que nunca os réus, ora recorrentes, demonstraram, nem tal resulta demonstrado nos autos, se terem desinteressado “do cumprimento pontual “daquele” contrato”, nem que não estavam “em condições de o cumprir”,
D. Muito menos que não tinham “vontade de efetivamente o cumprir”, como ajuizou o douto tribunal recorrido, ou que foi “o incumprimento (...) dos Réus (...) que esteve na génese (...)” do “incumprimento (...) ocorrido por parte dos AA (...)”.
E. Encontrando-se provado que “Em 28 de março de 2022, os Réus requereram a notificação judicial avulsa dos Autores, (..) pedindo a notificação pessoal dos Autores para “cumprirem o disposto na cláusula 5.ª do contrato (...)” (facto provado n.º 52) e que “Os Autores foram dela notificados, no âmbito do processo, (...) em 26/04/2023” (facto provado n.º 53), jamais poderia o Venerando Tribunal da Relação de Coimbra ter concluído que os réus se desinteressaram pelo cumprimento pontual do contrato, que não estavam em condições de o cumprir, ou que não tinham vontade de efetivamente o cumprir,
F. Já que a conduta dos réus, o que demonstra, é precisamente o contrário: se se tivessem desinteressado pelo cumprimento pontual do contrato, se não estivessem em condições de o cumprir ou se não tivessem vontade de efetivamente o cumprir, nunca os réus teriam interpelado os autores para esse efeito, como fizeram!...
G. Assim sendo, não poderá ser assacada qualquer culpa aos réus, ora recorrentes,
promitentes compradores, pela não feitura do negócio prometido...
H. Foram os autores, ora recorridos, ao não terem o imóvel registado a seu favor e ao não terem obtido a respetiva licença de utilização, quem se colocou culposamente numa situação de incumprimento do contrato, obstando à celebração da escritura definitiva de compra e venda.
I. Ficou demonstrado nos autos que os autores, “Antes da carta datada de 16/11/2022, (...) nunca interpelaram formalmente os Réus para a realização da escritura pública” (facto provado n.º 55), e que “Os Autores, pelo menos até 16/11/2022, não podiam marcar a escritura pública de compra e venda, por o imóvel não ter a sua situação registral e administrativa regularizada” (facto provado n.º 56).
J. Os autores sabiam (e não podiam desconhecer) que sem regularizarem a situação
registral e administrativa do imóvel prometido, jamais conseguiriam formalizar a sua venda aos réus.
K. Precisamente por isso, nunca chegaram a interpelar os réus, fosse para outorgarem a escritura pública definitiva, fosse para cumprirem a obrigação de pagar o remanescente do preço eventualmente em falta.
L. Foi o incumprimento dos AA que esteve na génese do incumprimento dos RR.
M. Pois se os autores nunca sequer se conseguiram colocar em condições de poder cumprir a prestação a que se haviam vinculado, como poderiam exigir aos réus que continuassem a cumprir a sua?!...
N. Sabendo, de antemão, que não tinham logrado obter a documentação necessária e
exigida para a transmissão da propriedade do imóvel prometido, os autores SEMPRE souberam que jamais poderiam cumprir a sua prestação, estando sempre, pelo menos, em mora.
O. Não obstante, no ínterim que medeia a assinatura do contrato – 1996 - e até 2012, os autores foram aceitando os pagamentos parciais que os réus lhes foram fazendo, sem qualquer tipo de objeção,
P. Sabendo que, com a sua conduta, criavam nestes uma legitima expectativa na
concretização do negócio definitivo,
Q. Na ausência de qualquer interpelação, não tinham os réus como pressupor qualquer eventual perda do interesse na prestação por parte dos autores, ate porque rege aqui a premissa fundamental que os contratos devem ser pontualmente cumpridos.
R. O direito de resolução legal apresenta-se como um direito potestativo extintivo,
dependente de um fundamento grave, o qual, em primeira linha, pertence ao credor, a quem igualmente compete a sua invocação.
S. Por isso, a nossa legislação prevê a possibilidade de o credor (parte não inadimplente), uma vez incurso em mora o devedor, lhe fixar um prazo suplementar razoável - mas perentório - dentro do qual se deverá verificar o cumprimento, sob pena de resolução automática do negócio.
T. Fora dos casos em que a mora tem por consequência a perda do interesse na prestação por parte do credor, este tem à sua disposição o mecanismo seguro da intimação ou interpelação cominatória, que igualmente pode conduzir às consequências do artigo 801. º, se a obrigação não for cumprida dentro do prazo suplementar razoável fixado na mesma interpelação ou intimação.
U. Trata-se de um remédio concedido por lei ao credor para os casos em que não tenha sido estipulada uma cláusula resolutiva ou um termo essencial, nem ele possa alegar, de modo objetivamente fundado, perda do interesse na prestação por efeito da mora.
V. Por esta via, a lei legitima o credor para provocar unilateralmente uma modificação da relação, introduzindo nela um elemento novo, ou seja, um novo prazo de cumprimento que se caracteriza pela sua perentoriedade.
W. A interpelação admonitória com fixação de prazo perentório para o cumprimento a que se refere a segunda parte do n.º 1 do artigo 808.º do C.C. é, uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo.
X. A interpelação admonitória é uma declaração recetícia: torna-se definitiva e irrevogável a partir do momento em que chega ao poder do devedor ou é dele conhecida (artigo 224.º do C.C.).
Y. Para haver incumprimento definitivo, tem de existir mora, que desague em
incumprimento definitivo, por qualquer das formas previstas no artigo 808.º do Código Civil, em que se inserem a perda do interesse do credor apreciada objetivamente ou o decurso de prazo adicional fixado pelo credor, via interpelação admonitória.
Z. Desde há muito tempo, no entanto, que tanto a doutrina como a jurisprudência vêm entendendo que é de considerar como definitivamente incumprido um contrato, quando tal resulte de comportamento do devedor que, inequivocamente, demonstre que o mesmo não pode ou não quer cumprir o contratado, desde que tal comportamento seja concludente, nesse sentido.
AA. Nunca os autores, com a sua conduta, revelaram aos réus qualquer vontade e
intenção firme de não outorgar a escritura pública definitiva, pelo contrário, deixaram que os réus habitassem ininterruptamente a moradia desde 1991, que nela fizessem obras de relevo e ate deixando-os pagar o IMI por vários anos (de 1996 a 2020).
BB. Os réus demonstraram vontade de cumprir, tentando a interpelação dos autores com a instauração de uma notificação judicial avulsa em março de 2022, o que indicia a sua boa fé, não sendo lícito aos autores agir, agora, em contradição com a postura adotada durante mais de duas décadas.
CC. Ao aceitarem todo os pagamentos que lhes foram sido feitos ao longo dos anos sem nunca terem manifestado qualquer perda de interesse na prestação dos réus, nem sequer qualquer perda de interesse na sua própria prestação,
DD. Deixando os réus viverem ao longo de todos estes anos no imóvel dos autos, como se fossem seus legítimos proprietários, acreditando que acabariam mesmo por o ser definitivamente, assim que os autores reunissem a documentação necessária para a outorga da escritura de compra e venda,
EE. Legitimaram não só as suas expectativas na conclusão do negócio definitivo, que sempre desejaram, como legitimaram as suas expectativas na manutenção do interesse dos autores no mesmo desfecho, que sempre aguardaram,
FF. Não estando os autores em condições de cumprir a sua obrigação, com a outorga da escritura de compra e venda, por falta de registo do imóvel e ausência de licença de utilização, sempre podiam os réus recusar a sua prestação, enquanto os autores não reunissem as condições necessárias para a celebração do contrato definitivo.
GG. Efetivamente, tivessem os autores atempadamente procedido ao registo do imóvel na Conservatória do Registo Predial, bem como à obtenção da licença de construção do imóvel e tivessem, de seguida, interpelado os réus para cumprir, estes teriam podido contratar um crédito à habitação junto de qualquer entidade financeira, o que lhes teria permitido saldar, de uma única vez, a parte do preço eventualmente ainda em divida.
HH. Ao remeterem aos réus a carta datada de 16/11/2022, sem alguma vez terem invocado ou dado a conhecer aos réus que havia da sua parte uma perda do interesse na prestação, agiram os autores em claro abuso do direito.
II. O próprio tribunal recorrido assim o epilogou, aplicando a figura do abuso do direito, na modalidade de surrectio, à conduta dos autores, que “(...) deixaram o tempo correr, como se a situação não os estivesse a penalizar, tornando até legitima a interpretação de que esperaram pelo decurso do tempo para poderem invocar a perda do interesse, isto é, contemporizaram com o passar do tempo, permitindo uma situação de indefinição, para virem a final prevalecer-se da
invocação dum prejuízo efetivo e muito relevante parta si, consequência do decurso do tempo, da desvalorização da moeda, do desequilíbrio das prestações, etc.”.
JJ. A consideração que antecede, face a toda a factualidade provada, impunha decisão
oposta á recorrida, imputando-se integralmente a culpa pelo incumprimento aos autores, não lhes atribuindo, assim, em nome do princípio basilar da boa fé, a possibilidade do exercício de um direito (de resolução legal do contrato), ao qual, durante mais de 26 anos, nunca recorreram nem demonstraram pretender recorrer.
KK. A pretensão de os autores virem exercer o direito de resolução do contrato, nos moldes em que o fizeram, mais de 10 anos após a cessação dos pagamentos dos réus e sem qualquer interpelação para o cumprimento ao longo dos 26 anos de contrato, mostra-se completamente desproporcionado e desajustada, até mesmo contraditória com toda a sua anterior conduta,
LL. Não encontrando justificação possível segundo um critério de razoabilidade
entendido pela generalidade das pessoas.
MM. Tal conduta ofende claramente a boa fé objetiva, na conclusão do contrato, de
molde a constituir abuso do direito, dado que, ao optarem por deixar “o tempo correr, como se a situação não os estivesse a penalizar”, incutiram nos réus a confiança na manutenção do interesse na conclusão do contrato e que o vínculo contratual subsistiria até à conversão da promessa em contrato definitivo.
NN. Admitir que os autores pudessem deixar passar mais de 10 anos sobre o alegado
incumprimento dos réus, sem os interpelar para cumprir, nem invocar o direito à resolução legal do contrato, e ainda assim, poderem fazê-lo, mais de 26 anos após a celebração do contrato, e só após terem sido interpelados por estes para procederem à marcação da escritura pública definitiva, invocando a perda do interesse na prestação, seria validar uma violação grosseira à legitima expectativa dos réus que, de boa fé, e face à conduta dos autores, aguardavam a concretização do contrato definitivo.
OO. Se assim não fosse, de resto, nunca os réus teriam sequer interpelado os autores para cumprir... (ponto 52 dos factos provados), sendo certo que só depois de os réus terem avançado com uma interpelação judicial para cumprirem o contrato é que os autores se lembraram de comunicar a resolução do contrato promessa. (ponto 27 dos factos provados)
PP. Acresce que, resulta igualmente provado que os réus, até ao termo do prazo de
pagamento acordado (22 de agosto de 2000), entregaram aos autores o montante de 41.400,22€ (ponto 21 dos factos provados), e que, entre setembro 2000 e agosto 2012, os réus entregaram aos autores, o montante de 60.271,92€ (ponto 23 dos factos provados),
QQ. Pelo que, tendo o preço acordado pela venda da moradia dos autos sido de PTE
15.000.000,00 (74.819,68€) (ponto 12 dos factos provados), facilmente se aquilata que as quantias entregues aos autores são, no seu todo, bem superiores a esse preço,
RR. Não se podendo, por isso, invocar que os réus estivessem em incumprimento (por
falta do pagamento do preço convencionado) aquando do envio da carta de resolução do contrato, por parte dos autores, face ao cômputo geral dos montantes recebidos, que ascendiam já a €100.672,14.
SS. Ainda que os autores não tivessem pago todo o preço, bem como os juros devidos, o que só por mero raciocínio académico se admite, sempre esse incumprimento parcial traduziria um escasso incumprimento, insuscetível, em face do art. 802.º, n.º 2 do C. Civil e tendo presentes um critério objetivo e o princípio da boa fé no cumprimento dos contratos, de fundamentar o direito de resolução do contrato-promessa.
TT. A perda de interesse na prestação é apreciada objetivamente e o ónus da prova
cabe a quem a invoca, sendo certo que os autores nada alegaram a esse respeito.
UU. Relativamente aos juros de mora, previstos no & único da cláusula 2.º do contrato-promessa dos autos, os mesmos eram apenas devidos pelos primeiros quatro anos,
uma vez que as partes haviam combinado que o negócio prometido seria celebrado até ao ano 2000.
VV. A partir desse ano, nem sequer por via do disposto no artigo 806.º do Código Civil
poderiam continuar a vencer-se (a título de indemnização por mora), por não haver mora, dada a liquidez da obrigação, por não haver incumprimento imputável aos réus, e por haver, isso sim, mora dos autores, deixando a divida de vencer juros, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 814.º do mesmo diploma legal.
WW. Aqui chegados, cristalino, face a toda a prova carreada para os autos, que os
autores, que nunca se preocuparam em regularizar a situação jurídica, nomeadamente, registral, do imóvel prometido vender, não possuíam qualquer motivo razoável para resolver o contrato promessa celebrado com os réus e reconvintes, ora apelados, nem tinham qualquer motivo razoável para alegarem a perda do interesse na prestação.
XX. Deverá, pois, assim entender-se, como em 1.ª instância se fez, falecer qualquer
culpa aos réus, invalidando-se a eficácia resolutória da carta enviada em novembro de 2022 pelos autores.
YY. Não se verificando o incumprimento definitivo dos réus, nem se mostrando válida a resolução operada pelos autores, não há fundamento para a restituição do imóvel nem para lhes atribuir qualquer indemnização, devendo revogar-se in totum o douto acórdão recorrido.
ZZ. O tribunal a quo violou o disposto nos artigos 217.º, n.º 1; 224.º; 334.º; 406.º, 410.º, n.º 3; 428.º, n.º 1; 793.º, n.º 1; 801.º, n.º 1; 804.º, n.º 1; 805.º, n.º 1; 806.º; 808.º, n.º 1 e n.º 2; 814.º, n.º 2; 830.º, n.º 1 e n.º 3 e 1340.º, todos do Código Civil.
Termos em que deverá ser o recurso ser julgado procedente, com as legais consequências, designadamente revogando o acórdão recorrido e condenando os reconvindos no pedido, fazendo operar a execução especifica do contrato.
Ambos os recorridos contra-alegaram.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
OBJETO DO RECURSO
Emerge das conclusões dos recursos apresentadas por AA; BB, DD e CC, ora recorrentes, que o seu objeto está circunscrito à seguinte questão:
1.) Saber da validade e eficácia da resolução do contrato-promessa de compra e venda que tem como objeto o prédio urbano composto de casa de habitação, cave para garagem, rés do chão e 1.º andar para habitação, celebrado entre os autores e os réus.
2. FUNDAMENTAÇÃO
2.1. FACTOS PROVADOS NA 1ª E 2ª INSTÂNCIA
1. Os Autores são donos do prédio urbano composto de casa de habitação, cave para
garagem, rés do chão e 1º andar para habitação, sito na Rua 1, da
freguesia de ..., Leiria, a confrontar do norte com a Rua 2, de nascente com Localização 3, do sul com Localização 4 e do poente com Rua 5, inscrito na matriz predial da freguesia de ... sob o artigo nº ... e omisso na Conservatória do Registo Predial;
2. Foram os Autores quem, há mais de 35 anos: apresentaram a construção do prédio descrito em 1 a licenciamento e a aprovação dos respetivos projetos, levantando e pagando as
respetivas licenças, adjudicaram a construção da moradia a construtores e escolheram os materiais e acabamentos, pagando o custo destes e de construção, passando a dispor dele como entenderam, tendo inscrito a moradia na matriz no ano de 1991 a favor do Autor;
3. Sempre sem interrupção, à vista e com o conhecimento de toda a gente, com a firme
convicção de que são proprietários da moradia, sem oposição de ninguém, sendo por todos tidos e considerados como seus donos;
4. O Autor marido e a Ré mulher são irmãos;
5. Até aproximadamente aos anos de 1989/1990, quer os Autores quer os Réus encontravam-se emigrados em França;
6. Os Réus, naqueles anos de 1989/1990 decidiram regressar a Portugal;
7. E dado que não dispunham de residência em Leiria, foram juntamente com os seus filhos residir para casa dos pais do Autor marido e da Ré mulher;
8. Os Autores permanecem emigrados em França;
9. Como emigrantes, nos anos de 1989/1990, os Autores estavam a finalizar a construção da moradia, a qual se destinava a constituir a sua habitação em Portugal nos seus períodos de férias e, aquando da sua reforma e regresso definitivo a Portugal, a sua habitação permanente;
10. Após o regresso dos Réus a Portugal e antes de abril 1991, os Autores deram de
arrendamento aos Réus a moradia identificada em 1, que estes passaram a habitar a partir daquele mês e ano, no estado de nova, ajustando o pagamento de uma renda no valor mensal
de 249,40€ (PTE 50.000$00 à data);
11. Os Réus deixaram de pagar as rendas pontualmente, também não tendo entregue ao Autor o montante respeitante às rendas correspondentes aos meses de outubro de 1994 até maio de 1996;
12. Por escrito denominado de “contrato – promessa de compra e venda”, datado de
24/05/1996, os Autores prometeram vender aos Réus, que prometeram comprar a moradia descrita em 1, pelo preço de PTE 15.000.000,00 (74.819,68€);
13. Mais ajustaram (sob a cláusula segunda do contrato), o pagamento (i) da quantia de PTE 3.000.000,00 (14.963,93€) a título de sinal e princípio de pagamento no ato da assinatura do
contrato e (ii) a quantia de PTE 12.000.000,00 (59.855,74€) no prazo máximo de quatro anos a contar da data do reconhecimento notarial das assinaturas, ocorrido em 22/08/1996;
14. Sob a cláusula segunda do referido contrato, seu § único, as partes ajustaram que “a quantia em dívida vencerá juros à taxa anual de 5% até integral e efetivo pagamento, os quais
serão pagos conjuntamente com o último pagamento de capital em dívida e nunca após o decurso do referido prazo de 4 anos”;
15. Acordando ainda, sob a cláusula 5ª, que a escritura pública de compra de venda do imóvel seria “outorgada no prazo máximo de 8 (oito) dias após o último pagamento”, o qual, nos
termos do contrato, deveria ocorrer até à data limite de 22/08/2000;
16. O preço determinado no contrato promessa teve em conta o valor de mercado da moradia àquela data de 1996, e o valor dos acabamentos (interiores e exteriores) realizados pelos Réus aquando do arrendamento;
17. Os Réus habitaram na moradia referida em 1 desde abril de 1991, de forma ininterrupta, inicialmente a título de arrendamento e depois como promitentes compradores;
18. Os Autores pagaram o IMI do imóvel de 1991 a 1996 e de 2020 em diante;
19. Os Réus pagaram os IMI do imóvel nos anos seguintes à celebração do contrato promessa (de 1996) até 2020;
20. Os Réus, na data da celebração do contrato promessa, entregaram aos Autores o montante de PTE 2.200.000,00 (10.973,55€) a título de sinal e princípio de pagamento (e não PTE
3.000.000,00 - 14.963,93€), ao contrário do preço ajustado que deveria ser pago no ato de
assinatura do contrato;
21. E até ao termo do prazo de pagamento acordado (22 de agosto de 2000), os Réus
entregaram aos Autores o montante de 30.426,67€, nos seguintes períodos e quantias: EUR 1496,39 entre agosto 1996 e agosto 1997; EUR 6484,37 entre setembro 1997 e agosto 1998;
EUR 12.469,95 entre setembro 1998 e agosto 1999; EUR 9.975,96 entre setembro 1999 e agosto 2000; perfazendo um total (10.973,55€ + 30.426,67€) de 41.400,22€;
22. Em face do § único da cláusula segunda do contrato promessa ao valor de 74.819,68€ (preço global) acresciam juros de mora à taxa anual de 5%, fixando-se o valor do capital em dívida, à data de agosto de 2000, em 45.561,20€, nos termos da tabela seguinte:
| DÉBITO | CRÉDITO | CAPITAL | JUROS |
| Agosto/1996 | 74.819,68 € | 10.973,55 € | 63.846,13 € | |
| 1996/1997 | 3.192,31 € | 1.496,39 € | 63.846,13 € | 1.695,92 € |
| 1997/1998 | 3.192,31 € | 6.484,37 € | 62.249,99 € | -1.596,14 € |
| 1998/1999 | 3.112,50 € | 12.469,95 € | 52.892,54 € | -9.357,45 € |
| 1999/2000 | 2.644,63 € | 9.975,96 € | 45.561,20 € | -7.331,33 € |
EUR 13.966,34 entre setembro 2000 e agosto 2001;
EUR 13.003,66 entre setembro 2003 e agosto 2004;
EUR 1300,00 entre setembro 2004 e agosto 2005;
EUR 1500,00 entre setembro 2005 e agosto 2006;
EUR 4000,00 entre setembro 2006 e agosto 2007;
EUR 9000,00 entre setembro 2007 e agosto 2008;
EUR 7501,92 entre setembro 2011 e agosto 2012;
24. Nada tendo entregue aos Autores nos anos de 2002, 2009 e 2010, nem nos restantes meses de 2012 e seguintes;
25. Em face do § único da cláusula segunda do contrato promessa ao valor de 74.819,68€ (preço global) acresciam juros de mora à taxa anual de 5 %, fixando-se o valor do capital em dívida, em agosto 2012, em 10.718,86€, e na data da instauração da presente ação (2023), em 16.614,20€ (correspondente a 22,20% do preço ajustado), nos termos da tabela seguinte:
26. O valor atual de mercado do prédio identificado em 1 (sem o terreno), determinado em junho 2024, é de 178.000,00€, sendo que o mesmo tem o valor locativo mensal de € 700,002.
27. Por carta datada e registada no dia 16/11/2022, recebida no dia 23/11/2022, os Autores comunicaram aos Réus a resolução do contrato promessa de compra e venda – doc. 9 –
invocando que a celebração do contrato definitivo representaria um prejuízo superior à sua não conclusão, face ao valor atual do prédio, e interpelando-os para procederem à entrega do imóvel, livre e devoluto de pessoas e bens, até ao dia 31 janeiro 2023;
28. Os Réus não procederam à entrega da morada aos Autores naquela data nem
posteriormente, permanecendo nela a habitar;
29. Em 1990, aquando do regresso dos Réus a Portugal, a moradia dos Autores não possuía ligação à rede pública de distribuição de energia elétrica nem à rede pública de distribuição de águas domésticas;
30. A moradia só obteve ligação à rede pública de abastecimento de água a 12/03/1991;
31. A ligação à rede pública de fornecimento de energia elétrica só foi pedida no dia anterior, 11/03/1991, tendo ocorrido alguns dias depois;
32. A casa também não dispunha de instalação de aquecimento nem de rede de águas quentes e não tinham sido construídas as fossas sépticas para escoamento e tratamento dos esgotos;
33. A garagem, na cave não estava pintada;
34. As grades das escadas e das varandas não estavam colocadas;
35. No rés-do-chão, a cozinha não estava instalada, não existiam loiças sanitárias nas casas de banho e não havia sido feita a pintura ou colocada qualquer pavimento, excetuados os
azulejos da sala e do corredor;
36. No 1º andar também não existia pavimento colocado em qualquer divisão.
37. Pela mesma altura em que os Réus regressaram a Portugal, o Autor, ao tempo casado com a Autora, cruzou-se em Portugal com um amor de juventude, uma senhora que, entretanto,
havia casado e tinha filhos, e pretendeu regressar ao país para poder estar perto dela;
38. E, como a casa que estava a construir não estava pronta propôs à sua irmã EE que possuía ali perto uma casa já acabada, mas mais pequena, fazer com ele uma permuta, proposta que a mesma rejeitou;
39. Entretanto o Autor separou-se da Autora e regressara a Portugal, atrás do grande amor da sua vida;
40. Autor e Autora haviam adquirido um apartamento com recurso a empréstimo bancário em França, onde a segunda residia, e atravessavam dificuldades no pagamento das prestações do crédito respetivo;
41. Foi neste quadro, após a recusa da sua irmã EE em permutar, que o Autor propôs à Ré mulher (sua irmã), o arrendamento da moradia, que esta aceitou;
42. Antes de entrarem na moradia e nela passarem a residir, de forma a torná-la habitável, os Réus tiveram de mandar executar e pagar do seu bolso o referido de 29 a 36, tendo em vista o arrendamento celebrado;
43. Com a realização das obras em questão despenderam os Réus a quantia de, pelo menos, PTE 2.326.500$00 (€ 11.604,53);
44. No final de verão de 1991, o Autor foi morar com os Réus no prédio identificado em 1, de forma a poder viver a sua grande paixão;
45. Não obstante, os Réus continuavam a pagar-lhe a renda estipulada;
46. No primeiro trimestre de 1993, um filho menor da senhora referida em 37, tomou
conhecimento da relação que esta mantinha com o Autor, e a relação entre ambos terminou,
regressando o Autor pouco tempo depois para França;
47. Os Autores construíram a moradia dos autos em terreno (parte indivisa de um prédio)
propriedade dos pais do Autor varão e da Ré mulher, mediante simples autorização escrita dos
referidos progenitores;
48. Após o falecimento dos pais do Autor varão e da Ré mulher, respetivamente em 2011
(ele) e 2018 (ela), os Autores não diligenciaram no sentido de registar a seu favor a propriedade do prédio identificado em 1 na respetiva Conservatória do Registo Predial (que ainda hoje está omisso);
49. Tal prédio também não dispõe de licença de utilização, nem os Autores alguma vez
requereram a emissão da mesma;
50. Em 2003 o Autor varão divorciou-se da Autora;
51. Em 5 de março de 2005 casou com FF, da qual se
veio a divorciar em novembro 2018;
52. Em 28 de março de 2022 os Réus requereram a notificação judicial avulsa dos Autores, na sua residência em França, que correu seus termos pelo Juízo Local Cível, Juiz 2, sob o n.º 1259/22.8T8LRA, pedindo a notificação pessoal dos Autores para “cumprirem o disposto na
cláusula 5.º do contrato (…) marcando a realização da escritura dentro do prazo, que se reputa
razoável, de 15 contados da data da efetivação da presente notificação e notificando os requerentes da data e local para a realização da mesma, com a antecedência mínima de 5 dias, a fim de ser outorgada a escritura pública de compra e venda relativa ao prédio urbano (…) sob pena de, não o fazendo, os requerentes considerarem o contrato definitivamente não cumprido por culpa exclusiva dos requeridos”, mais referindo que o preço do contrato se encontrava “já integralmente pago há vários anos”;
53. Os Autores foram dela notificados, no âmbito do processo, apenas em 26/04/2023;
54. Os Réus têm um grande apego afetivo e sentimental ao sobredito imóvel, por nele terem vivido e nele terem criado os seus 3 filhos.
55. Antes da carta datada de 16/11/2022, os Autores nunca interpelaram formalmente os Réus para a realização da escritura pública;
56. Os Autores, pelo menos até 16/11/2022, não podiam marcar a escritura pública de compra e venda, por o imóvel não ter a sua situação registral e administrativa regularizada;
57. De 1996 a 2019, os reconvintes pagaram a título de IMI pelo prédio identificado em 1 o valor médio anual de € 300,00, suportando, nesses 24 anos, a título de impostos, o valor global de € 7.200,00;
58. Os Réus, pelo menos desde a carta de resolução dos Autores, vivem em sobressalto e
chocados com a postura do Autor, que só aceita celebrar a escritura pública se aqueles pagarem a diferença para o valor atual de mercado do imóvel;
59. Os Réus, ao longo do período de permanência em França e já depois da sua vinda para Portugal, tiveram dificuldades financeiras.»
2.2. FACTOS NÃO PROVADOS NA 1ª E 2ª INSTÂNCIA
a) Quem antes de abril de 1991 a moradia estivesse concluída e que os Autores antes dessa data já a habitassem nas férias de Verão; (não foi confirmado pela Ré e até resulta das obras que fizeram)
b) Os Autores acordaram que os Réus passassem a habitar a casa em abril de 1991 a título de arrendamento em virtude das relações familiares existentes entre ambos, por terem então dois filhos menores a seu cargo, e dada a exiguidade da casa dos pais do Autor varão e da Ré
mulher para acolher o agregado familiar dos Réus, com o compromisso deste ser temporário e
transitório, vigorando até que encontrassem uma residência permanente;
c) Os Réus, na sequência do arrendamento, nunca mais vieram a arranjar uma habitação;
d) O contrato promessa foi celebrado em maio 1996, por os Autores exigirem que os Réus,
naquela altura, abandonassem ou adquirissem a moradia, tendo estes optado pela sua
aquisição;
e) O preço determinado no contrato promessa, e as condições de pagamento justadas,
atenderam às relações familiares existentes entre Autores e Réus
f) Os Autores não tinham qualquer interesse nem disponibilidade para concretizar a venda do imóvel para além do prazo de 4 anos previsto no contrato;
g) O Autor marido, agora na qualidade de aposentado, e intencionando regressar a Portugal, não dispõe de outra habitação própria para residir;
h) Os Réus, no momento da assinatura do contrato, entregaram aos Autores a quantia de € 14.963,00 (PTE 3.000.000,00), dos quais estes deram quitação;
i) Os Réus, para além dos pagamentos referidos em 22 e 23, tivessem entregue aos Autores quaisquer outras quantias para pagamento do preço do contrato;
j) Os Réus, a partir do verão de 1998, sempre estiveram disponíveis para outorgarem a
escritura pública, até porque tinham acesso a crédito bancário, na modalidade de crédito à
habitação, o que lhes permitia liquidar a quantia ainda em dívida logo que os Autores estivessem disponíveis para o efeito;
k) A esposa do Autor (FF) recusava-se a dar o seu
consentimento à outorga de escritura pública devida, porque não queria que o Autor varão seu
marido partilhasse o produto da venda com a esposa anterior;
l) Por isso, cada vez que a Ré mulher interpelava o seu irmão para regularizar a situação
registral e administrativa da moradia, este dizia-lhe para ter calma, que havia tempo;
m) A partir do início de 2019, os Réus (tendo tomado conhecimento que o Autor varão se
tinha novamente divorciado) recomeçaram a insistir junto do mesmo para regularizar a situação jurídica da moradia e outorgar a escritura pública de compra e venda, tendo este respondido que competia aos Réus e não ele tratar do assunto;
n) O Autor varão aconselhou então os Réus a efetuarem uma escritura de usucapião da casa a seu favor, à semelhança do que havia feito a sua irmã EE;
o) Os Réus aceitaram pagar juros durante 4 anos, por considerarem que era o prazo razoável para os Autores regularizarem a situação jurídica do prédio;
p) Os Réus, desde a propositura desta ação, não dormem, têm pesadelos, vivem infelizes e
sentem vergonha por estarem a serem sujeitos a uma humilhação pública que entendem não merecer estar a atravessar;
q) A Ré mulher já teve duas crises nervosas por causa dos comportamentos dos Autores, ao recusarem celebrar a escritura definitiva;
r) A Ré mulher obstaculizou o processo de partilhas dos seus pais, por virtude das dívidas que detinha, impedindo assim a celebração da escritura definitiva do contrato de compra e venda.
2.3. O DIREITO
Importa conhecer o objeto do recurso, circunscrito pelas respetivas conclusões, salvas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, e as que sejam de conhecimento oficioso (não havendo questões de conhecimento oficioso são as conclusões de recurso que delimitam o seu objeto).
NOTA PRÉVIA
Na ação, os autores pedem que seja “declarada válida a resolução do contrato promessa de compra e de venda celebrado entre AA. e RR. na data de 24 de Maio de 1996, por incumprimento definitivo e culposo imputável aos RR”.
Isto é, o pedido de reconhecimento da validade da resolução reporta à comunicação, pelos autores, aos réus, da resolução do contrato-promessa fundada na mora quanto ao pagamento do preço e na perda objetiva do interesse no cumprimento do contrato através de carta registada em 16-11- 2022.
A discussão em torno da recusa antecipada de cumprimento enquanto fundamento autónomo de incumprimento contratual é suscitada pelos autores em sede de recurso de apelação e discutida pelo acórdão recorrido, bem como nas alegações e contra-alegações de recurso de revista.
Isto significa, em rigor, que, sem prejuízo dos poderes de requalificação jurídica que assistem ao Supremo Tribunal de Justiça em sede de recurso de revista, a recusa antecipada de cumprimento não foi fundamento da resolução extrajudicial cuja validade os Autores pedem seja apreciada.
Mesmo que se considerasse que a resolução do negócio teria operado com a citação dos réus para a presente ação, a recusa antecipada de cumprimento não constituiu causa de pedir, pelo que não se encontra entre os fundamentos da resolução judicial.
Sem prejuízo, e salvaguardando a hipótese de poder entender-se diferentemente, analisar-se-á, também, este fundamento de resolução.
1.) SABER DA VALIDADE E EFICÁCIA DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUE TEM COMO OBJETO O PRÉDIO URBANO COMPOSTO DE CASA DE HABITAÇÃO, CAVE PARA GARAGEM, RÉS DO CHÃO E 1.º ANDAR PARA HABITAÇÃO, CELEBRADO ENTRE OS AUTORES E OS RÉUS.
No caso, o Tribunal da Relação de Coimbra concluiu pelo incumprimento do contrato-promessa imputável a ambas as partes.
O acórdão recorrido assenta, em primeiro lugar, quanto aos réus, no juízo jurídico-normativo de censura quanto ao incumprimento da obrigação de pagamento do preço, acrescido de juros, bem como de IMI.
Vai-se, ainda, mais longe: o Tribunal a quo retira do conteúdo da notificação judicial avulsa feita aos autores o sentido de uma manifestação de vontade/intenção definitiva de não cumprimento pontual do contrato, na medida em que afirmam encontrar-se pago,
há vários anos, o valor contratualmente acordado.
Em segundo lugar, o juízo de censura incide sobre os autores na medida em que, transcorrido o prazo contratualmente acordado para a realização da escritura – o que, como se sabe, não desencadeia automaticamente os efeitos associados ao incumprimento definitivo –, estes vieram invocá-lo.
Sucede que, ainda que se verificasse não estar objetivamente satisfeita a condição para a realização da escritura – isto é, o pagamento integral do preço –, a alegação de perda de interesse do credor não se mostra, no entender do Tribunal a quo, substanciada.
Tanto porque não se reflete no comportamento dos autores posteriormente a 2012 – de tal modo censurável que o acórdão recorrido qualifica a conduta dos autores como contrária ao princípio da boa-fé, na modalidade de abuso de direito – surrectio –, tanto porque, empregando critérios objetivos, de razoabilidade, a situação o não justifica.
Finalmente, concluindo pela aplicabilidade do regime previsto no art. 570º/1, do CCivil, o Tribunal a quo conclui que é de “[...] fazer equivaler as culpas de ambas (sic) os contraentes para a produção do resultado final donde consideraram que ambas as partes agiram com culpa para que o contrato não obtivesse o resultado para que tendia, em consequência do que, nos termos dos artigos 433º e 434º do C. Civil, a não conclusão do contrato terá os efeitos da resolução o que, no caso, se traduzirá na restituição aos Réus, em singelo, do sinal recebido [de €10.973,553], e bem assim do “preço” liquidado [de € 80.698,594]”.
Assim, o Tribunal a quo determinou: “[...] a [...] restituição do sinal em singelo, pois que sendo como era o incumprimento imputável a ambas as partes, em medida que, se deve considerar sensivelmente idêntica, tal se impõe pela circunstância de que «ambas as partes teriam nessa situação direito à indemnização da contraparte, pelo que essas obrigações se extinguiriam por compensação (art. 847º do C.Civil)».
De referir que a esses montantes acrescem o parcial relativo aos pagamentos de IMI feitos pelos réus [de 7.200,005], e bem assim o parcial pelas obras efetuadas e suportadas também pelos réus [de € 11.604,536], sendo certo que a restituição/pagamento destes valores decorre das disposições conjugadas dos arts. 289º/3 e 1273º/2, ambos do CCivil, tudo à luz das regras do enriquecimento sem causa.
Releva-se que quanto ao último segmento vindo de referir se está a dar procedência aos pedidos em via reconvencional (a título subsidiário) que os réus haviam formulado.
Deste modo, temos que o valor total a restituir pelos autores aos réus será de € 110.476,67 [= € 10.973,55 + € 30.426,67 + € 50.271,92 + € 7.200,00 + € 11.604,53]”.
Por outro lado, por fim, e tal como peticionado pelos autores/recorrentes [desde logo na p.i.], devem os réus ser condenados, na entrega do imóvel livre e devoluto aos autores, para o que se concede àqueles o prazo de 30 dias.
Ao invés, improcedem os demais pedidos de condenação dos réus que os autores haviam formulado de indemnização aos autores em montante nunca inferior a € 800,00/mês, desde 01-02-2023 (por não verificação dos respetivos pressupostos e facto e de direito), de sanção pecuniária compulsória de montante não inferior a € 150,00, por cada dia que retardem o cumprimento da decisão (por não verificação dos respetivos pressupostos legais, a saber, não se tratar de uma prestação de facto “infungível”, tal como previsto no art. 829ºA/1 do CCivil), e de juros de mora (por referentes às duas anteriores condenações, como visto improcedentes)
Assim como improcedem os demais pedidos que os réus haviam formulado em via reconvencional (principal e subsidiária).
O que significa que, na parcial procedência do recurso interposto, se dá agora parcial procedência à ação e apenas parcial procedência à reconvenção (em via subsidiária)!”.
O contrato-promessa em causa apresenta uma estrutura sinalagmática clara:
- sobre os réus impendia a obrigação de pagar o preço acordado (PTE 15 000 000$00), integralmente, no prazo de quatro anos, contados do reconhecimento notarial das assinaturas, ou seja, até 22-08- 2000;
- sobre os autores impendia a obrigação de celebrar a escritura pública de compra e venda, no prazo máximo de oito dias após o último pagamento (cláusula 5.ª do contrato-promessa – “outorgada no prazo máximo de 8 (oito) dias após o último pagamento”).
Esta arquitetura contratual tem uma consequência dogmática de primeira importância, que o acórdão recorrido, salvo o devido respeito, tendeu a subestimar: a obrigação dos autores de celebrar a escritura era uma obrigação diferida, condicionada na sua exigibilidade ao cumprimento prévio e integral da obrigação de pagamento pelos réus.
Não se trata, pois, de prestações simplesmente correspetivas e simultâneas, mas de prestações em que a exigibilidade de uma pressupõe o cumprimento da outra.
Esta relação de precedência resulta da própria letra do contrato e da lógica económica subjacente à operação, e não resulta frustrada pela constatação de que “quem se assume como promitente-vendedor de fração a construir, recebendo do promitente-comprador um sinal, terá de prever toda uma série de diligências de natureza burocrática e eventuais obstáculos administrativos e, em relação a eles, precaver-se atempadamente”7.
O que daqui decorre é determinante: omissão dos autores quanto à regularização registal e administrativa do prédio8 – que o acórdão recorrido invocou como fundamento do incumprimento bilateral – só seria juridicamente operativa, em termos de colocar os autores em mora quanto à sua própria prestação, se os réus tivessem previamente cumprido a sua obrigação de pagamento integral do preço.
Enquanto subsistisse em dívida qualquer parcela do preço, a prestação dos autores não era ainda exigível, e portanto não se podiam encontrar em mora quanto a ela.
O juízo de censura ética que emana do acórdão proferido pelo Tribunal a quo não tem, assim, o efeito que este dele pretende retirar; o programa contratual, tal como expresso
no respetivo clausulado, não o reflete.
As obrigações, sendo recíprocas, não são simétricas.
A realização da escritura não era devida no prazo de quatro anos – era devida oito dias após o último pagamento, o qual deveria ter ocorrido até agosto de 2000, mas que, como os factos provados demonstram exaustivamente, nunca ocorreu na sua integralidade.
A causalidade é portanto unidirecional.
Os factos provados são inequívocos: os réus não cumpriram a obrigação de pagamento do preço no prazo contratualmente estipulado.
Mais: não efetuaram qualquer pagamento nos anos de 2002, 2009 e 2010, e desde o ano de 2012 que cessaram inteiramente os pagamentos9.
À data da propositura da ação, persistia em dívida o montante de € 16 614,20, correspondente a 22,20% do preço acordado – valor que o próprio acórdão recorrido, corretamente, qualifica como não residual.
Já quanto à verificação de incumprimento definitivo por parte dos réus, é certo que o direito português, seguindo uma tendência consolidada na doutrina e na jurisprudência comparadas, reconhece há muito que o incumprimento definitivo pode verificar-se sem precedência de interpelação admonitória quando o comportamento do devedor revela, de forma clara, séria e inequívoca, a sua intenção de não cumprir – o que a doutrina designa por recusa antecipada (anticipatory breach na tradição anglo-saxónica, Erfüllungsverweigerung na alemã).
A questão assume relevância no quadro da economia contratual.
É certo que a questão que tipicamente se coloca a propósito da recusa antecipada do cumprimento é a de saber se esta declaração de intenção “[...] pode ser invocada como causa para a antecipação dos efeitos próprios do incumprimento, que, noutras circunstâncias, apenas poderiam ser desencadeados após o decurso do prazo da obrigação [...]”10.
Porém, e porque, in casu, o não pagamento do preço dentro prazo contratualmente acordado não desencadeia automaticamente, como se disse no acórdão recorrido e adiante se reforçará, a aplicação do regime do incumprimento contratual.
O que se pergunta é se as declarações ou o comportamento dos réus podem espoletar a aplicação desse mesmo regime.
A resposta é, em nosso entender, positiva, por várias razões convergentes.
É certo que os réus omitiram a obrigação de pagamento do preço dentro do prazo contratualmente fixado, que era de quatro anos a contar da data do reconhecimento notarial das assinaturas, ocorrido em 22-08-1996.
Impressiona, ainda, a extensão de tempo durante a qual os réus (bem como os autores) mantiveram silêncio quanto ao cumprimento da prestação principal.
Porém, a conclusão, a nosso ver, acertada, de que o prazo fixado para o pagamento do preço não era absoluto, mas relativo, decorre, para lá de quanto se afirmou no acórdão recorrido, também do facto de os autores terem recebido prestações já muito depois do decurso do prazo, sem reação, que permita concluir pela perda de interesse objetivo na prestação.
Este comportamento dos autores, a que se soma a inércia relativamente ao atraso prolongado dos réus no pagamento das prestações, permite, em nosso entender, ilidir a presunção de que o prazo contratualmente fixado era absoluto11.
Com efeito, do facto provado sob 23, resulta que entre setembro de 2000 e agosto de 2012, os réus entregaram aos autores o montante de 50 271,92 €; do facto provado sob 24 resulta que nada lhes foi pago nos anos de 2002, 2009 e 2010, nem nos restantes meses de 2012 e seguintes.
Daqui se extraem duas considerações do maior relevo.
A primeira já pudemos sublinhar: os autores conformaram-se com o pagamento das prestações e reconheceram a esses pagamentos aquela natureza, reconduzindo os pagamentos ao preço contratual, mesmo depois de vencido o prazo estipulado.
A segunda prende-se com a circunstância de as condutas de que se retira a manifestação de vontade negativa relativamente ao cumprimento serem muito posteriores ao decurso do prazo relativo, e permite explicar por que razão o decurso do prazo contratual não frustra esta imputação de sentido.
É que, se mesmo depois do decurso do prazo, os pagamentos eram recebidos pelos autores como pagamento, só depois da interrupção destes pagamentos parciais tem sentido, no concreto circunstancialismo que o caso revela, a imputação à conduta dos réus do sentido de um inadimplemento definitivo e que mostra ao credor ser inútil uma sua intervenção no sentido de interpelar o devedor ao cumprimento12.
Em todo o caso, e por estas razões, a mora dos réus não conduz ao incumprimento definitivo do contrato-promessa: a ausência de interpelação admonitória, por um lado, e a aquiescência dos autores relativamente ao pagamento de prestações depois de decorrido o prazo contratualmente fixado para o pagamento integral, acrescida da estabilização da situação debitória, tornam aquela interpelação essencial para o espoletar do regime do incumprimento definitivo do contrato.
Já quanto à perda de interesse dos autores no cumprimento do contrato-promessa e, assim, na celebração do contrato prometido, há que ter em conta o disposto no art. 808º/2, do CCivil: esta aprecia-se objetivamente.
Assim, “[n]ão basta, pois, uma perda subjetiva de interesse na prestação; é necessário que essa perda de interesse transpareça numa apreciação objetiva da situação. A perda do interesse não se verifica porque o credor a alega nem porque, em juízo meramente subjetivo, entende que a prestação já não lhe aproveita – o que pode decorrer de mero capricho seu. O interesse é uma relação entre a pessoa e os bens – id quod inter est – fundada na aptidão destes para satisfazer necessidades daqueles. Mas a subsistência ou desaparecimento de tal relação é aferida, não em função do juízo do respetivo sujeito – ninguém é (bom) juiz em causa própria… – mas em função do juízo que, numa ponderação global do caso (na qual, entre outras, avulta o fim do credor ao celebrar o contrato), efetuaria um homem de bom senso e razoável, suposto pela ordem jurídica”13 .
É certo que já foi decidido que “[é] suscetível de determinar a perda objetiva do interesse na prestação a lesão grave e justificada da confiança do promitente-comprador na capacidade e vontade séria da contraparte na realização das prestações a seu cargo, resultante de demora claramente excessiva, segundo os padrões dominantes e as exigências de razoabilidade e da boa fé, - não apenas na conclusão, mas no simples licenciamento e arranque da obra - agravada pela assunção pelo promitente vendedor de comportamentos evasivos, contrários às exigências da boa fé (prometendo momentos sucessivos, primeiro para a conclusão, da obra, sempre incumpridos, e esquivando-se posteriormente a qualquer contacto e prestação dos esclarecimentos devidos), reveladores de uma atuação não colaborante, demonstrativa de manifesta desconsideração pela confiança e pelos interesses legítimos da contraparte”14.
Porém, in casu, não se verifica que os réus tenham mobilizado expedientes dilatórios, ardilosos, ou evasivos, que tenham exaurido os autores e suscitado a sua perda de interesse; o comportamento dos réus subsume-se a uma recusa antecipada de cumprimento, que se distingue da perda de interesse do credor tal como caracterizada no acórdão proferido no processo 1568/22.6T8FNC.L1.S1.
Os autores afirmam que “[...] a superveniente falta ou a perda da utilidade para os Recorrentes da prestação devida pelos Recorridos, e que estes sempre negaram dever, resulta das condições e das expectativas concretas que estiveram subjacentes à celebração do negócio ou, noutras palavras, do programa obrigacional firmado, frustradas pela mora”.
E, ainda, que “[...] não podem hoje os Recorridos aceitar, nem se apresenta de justiça que lhes seja forçada ou imposta a concretização de uma venda segundo um quadro contratual, de preço, de condições e de expectativas que se mostram inteiramente ultrapassadas pelo decurso do tempo [...]”, sendo certo que alegam que “[...] os Recorridos passaram a habitar a benfeitoria no estado de nova [...]” e que “[A] casa vale hoje EUR 178.000,00 (facto 26), valor este muito diferente do preço ajustado no contrato promessa de EUR 74.819,68 (facto 25)”. É manifesto que deixou de existir qualquer correspondência ou sinalagma entre o valor atual da moradia e o valor pactuado e nunca pago no ano de 1996, há quase três décadas”.
A perda objetiva do interesse, como fundamento de conversão da mora em incumprimento definitivo nos termos do art. 808º/1/1ª parte, do CCivil, não se confunde com a simples desvantagem económica que o cumprimento tardio representa para o credor.
A prestação não deixa de ter interesse apenas porque o credor preferiria ter recebido mais cedo ou porque o tempo decorrido alterou o equilíbrio económico do negócio.
O que a regra exige é que a prestação, em consequência da mora, tenha deixado de corresponder à finalidade que o credor visava com o negócio.
Não basta que o credor afirme que se desinteressou da prestação, nem que o cumprimento tardio seja economicamente menos vantajoso do que o cumprimento pontual teria sido.
É necessário que a utilidade específica que a prestação tinha para o credor tenha desaparecido em consequência do atraso.
Veja-se que se a mora, mesmo que prolongada, fosse suficiente para determinar a perda de interesse do credor, qualquer mora suficientemente longa fundaria automaticamente o direito de resolução, o que esvaziaria a exigência de interpelação admonitória.
Por outro lado, a valorização do imóvel é uma circunstância externa ao contrato – resulta da evolução do mercado imobiliário, não da mora dos réus em sentido estrito.
O facto de o imóvel valer hoje mais do que o preço acordado em 1996 não significa que a prestação dos réus – o pagamento do remanescente do preço – tenha perdido utilidade para os autores.
Significa que os autores fariam um negócio menos vantajoso do que fariam se vendessem hoje ao preço de mercado.
Mas isto não representa a perda do interesse na prestação, antes corresponde à insatisfação com os termos do negócio que livremente celebraram.
Acresce que a perda objetiva do interesse deve resultar da mora – deve ser a mora que torna a prestação inútil, não a evolução de circunstâncias externas que o credor poderia ter antecipado ou prevenido.
A valorização imobiliária não foi causada pela mora dos réus, pois ocorreria independentemente do cumprimento ou incumprimento do contrato.
O pagamento do valor remanescente até à satisfação do preço continua a ter utilidade objetiva: representa, desde logo, o cumprimento do contrato que os autores celebraram, isto é, a satisfação de um seu crédito sobre a contraparte.
Ora, em março de 2022, os réus interpelaram os autores para a celebração da escritura, invocando expressamente que o preço do contrato se encontrava "já integralmente pago há vários anos"15.
Esta afirmação era objetivamente falsa – os factos provados sob 20 a 25, demonstram com rigor aritmético, que € 16 614,20 permaneciam em dívida.
Desta declaração extraiu o Tribunal a quo, na senda do alegado pelos autores que os réus demonstraram intenção de não cumprir – facto que, a verificar-se, integra, pacificamente, o elenco previsto no art. 805º/2, do CCivil – e que permitiria, ademais, superar a omissão de interpelação16.
Sucede, porém, que a declaração antecipada de não cumprimento juridicamente atendível deve revestir certo conjunto de qualidades.
Designadamente, como tem sido decidido pela jurisprudência deste Supremo Tribunal de Justiça, esta deve ser “[...] consciente, séria, categórica, inequívoca, definitiva, perentória, para além de juridicamente possível [...]”, revelando que o devedor tem “intenção consciente e definitiva de trocar o contrato pelas consequências da sua execução”17.
Por essa razão, mesmo “[...] a declaração de recusa, fundada na convicção desculpável da inexistência da obrigação ou na ignorância acerca do quantum devido, não preenche naturalmente o requisito da univocidade”18.
Ademais, concede-se que a afirmação de que nada mais há a prestar não se confunde com a declaração de que, algo mais havendo a prestar, a prestação não será realizada.
Isto é, a declaração de não cumprimento pressupõe o reconhecimento de que o cumprimento ainda é devido.
Irreleva, no caso, saber se os réus, equivocadamente, representaram ter já satisfeito a obrigação: este facto não consta do elenco de factos provados nem pode dele retirar-se.
É certo que não se provou que tenham sido realizados outros pagamentos19.
A não prova de terem sido realizados outros pagamentos para além dos que resultaram provados não permite reconstituir, em benefício dos réus, uma convicção de pagamento integral – não foi demonstrado que os réus tivessem razão para crer que tinham pago mais do que o que os factos provados registam.
A doutrina não desconhece, porém, que a manifestação da vontade de não cumprir pode ocorrer obliquamente, designadamente, mediante a produção de alegações de inexistência ou invalidade contratual20.
Assim, mesmo que a reconstituição do sentido a atribuir à declaração do devedor – operação que submete, claro está, ao disposto no art. 236º/1, do CCivil – não permita, em nosso entender, por si só, firmar a conclusão intermédia a que chegou o Tribunal a quo21, tal não significa que ao comportamento global do devedor não seja de imputar o sentido de uma recusa de cumprimento.
Com efeito, a recusa antecipada de cumprimento – entendida como vontade negativa do devedor relativamente ao cumprimento da obrigação – pode resultar de factos significantes omissivos, desde que a conduta, “[...] inserida circunstancialmente permita afastar um mero receio/incerteza e concluir seguramente ou com muita probabilidade por um desejo inequívoco de querer fugir ao cumprimento”. Serão estes os casos em que o devedor se torna “[...] agente de uma “conduta intencional, inexpressiva e passiva”, tornando “previsível” o incumprimento”22.
E é, justamente, este contexto – marcado pela atraso debitório prolongado e pela ausência de quaisquer manifestações de vontade positivas dirigidas ao cumprimento ou reveladoras da intenção de cumprir – que a conjugação entre a declaração dos réus e o seu comportamento permite constatar a recusa tácita de cumprimento, a partir do momento em que produziu efeitos a notificação judicial avulsa.
Como já decidiu este Supremo Tribunal de Justiça, “aos olhos do critério do homem médio e comum”, há recusa tácita do cumprimento – isto é, recusa eficaz do cumprimento – se se estiver perante comportamento concludente, designadamente se a sua conduta omissiva demonstra, de forma inequívoca, uma intenção de não cumprir23, desde que clara e inequívoca24.
Ou, “[a] resolução do contrato promessa exige o incumprimento definitivo das obrigações que dele emergem, o incumprimento definitivo que surge não apenas quando por força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objetivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor - mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adota uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento [...]”25.
Retira-se, ainda, da factualidade provada que os réus não diligenciaram por sanar quaisquer dúvidas relativamente ao montante já pago ou ao montante devido, omissão essa que, mais uma vez, se não violadora dos deveres acessórios atinentes ao cumprimento, decorrentes do princípio da boa-fé, reforça, perante os credores, objetivamente, a intenção de não cumprir: “[q]uando o devedor toma atitudes ou comportamentos que revelem, inequivocamente, a intenção de não cumprir a prestação a que se obrigou, porque não quer ou não pode, o credor não tem de esperar pelo vencimento da obrigação (se ainda não ocorreu), não tendo, sequer, de alegar e provar a perda de interesse na prestação do devedor, nem tem de o interpelar admonitoriamente, para ter por não cumprida a obrigação”26.
O acórdão recorrido valorou negativamente a inércia dos autores; com efeito, não sendo o prazo para o cumprimento absoluto, far-se-ia necessária a interpelação do devedor (simples e, eventualmente, admonitória), o que não ocorreu.
Pelo contrário, os autores aceitaram a satisfação tardia das prestações, sem jamais acionar a sua exigibilidade forte.
Deve, porém, ter-se em conta que o juízo valorativo que conduz à constatação do incumprimento definitivo em razão da recusa tácita no cumprimento é independente – no sentido em que prescinde – da valoração da conduta do credor.
Quanto se disse basta, em nosso entender, para afastar a qualificação da conduta dos autores como abusiva e recondutível à figura da surrectio.
É certo que, como reconhecem os autores, “[n]ão se pode, de facto, nem olvidar nem desprezar os 25 anos de mora a que os Recorridos se acometeram, ou 29 anos desde a outorga do contrato promessa sem que nunca tenha sido celebrado o contrato prometido pela falta de pagamento do preço ajustado”, o que, ao contrário do que estes terão pretendido com a afirmação, sublinha a sua passividade relativamente ao cumprimento do negócio.
Mas nem o mero decurso do tempo basta para desencadear o juízo jurídico-normativo subjacente ao abuso de direito, nem o incumprimento se deve, em nosso entender, à perda de interesse no cumprimento da prestação.
A não interpelação dos réus para o cumprimento das prestações explica-se, em nosso entender, em face do sentido que, como se considerou, é de imputar à sua conduta, pelo que maiores considerações a este respeito se revelam desnecessárias.
Não pode, com efeito, considerar-se que os réus tenham formado a convicção fundada de que o direito (à resolução) nunca seria exercido, se foi o seu comportamento que lhe deu causa e essa resolução veio a ser-lhes comunicada no seguimento da declaração que, como vimos, complementa o circunstancialismo que caracteriza a recusa antecipada de cumprimento.
Mesmo que se entendesse que o incumprimento definitivo se deveu a uma perda de interesse objetivo no cumprimento da prestação valeria a constatação de que não podiam os réus legitimamente confiar no não exercício do direito pelos autores.
Essa situação de confiança não resulta da mera ausência de interpelação – sob pena de se considerar que o credor que postergasse a interpelação fica vulnerável à invocação, contra si, do exercício abusivo do direito, independentemente de quaisquer indícios objetivos nesse sentido27.
Mesmo que se admitisse, por hipótese, que a regularização registral e a obtenção da licença de utilização constituíam obrigações acessórias dos autores independentes do pagamento do preço, ainda assim não se verificaria o nexo de causalidade adequada entre essa omissão e o incumprimento do contrato.
Veja-se, por contraste, o caso decidido por este Supremo Tribunal de Justiça, em que se considerou, “que os deveres de obtenção de licença de utilização e de realização de procedimento destinado à constituição do prédio em regime de propriedade horizontal consubstanciavam dever acessório da prestação principal, destinado a preparar o cumprimento ou a assegurar a perfeita execução da prestação principal. Assim, os ali réus, promitentes-vendedores, obrigaram-se a fornecer aos autores, num prazo máximo de 5 anos, a partir da data do contrato, todos os elementos e documentos necessários à celebração da escritura definitiva, incluindo a licença de habitação. Decorrido o prazo, os ali réus não cumpriram estas obrigações. A conduta dos autores distinguiu-se radicalmente da conduta dos aqui réus, levando o Tribunal a concluir que “[...] se os autores esperaram 5 anos que os réus legalizassem o prédio, de modo a tornar possível a aquisição da “fração” que estes lhe prometeram vender, de acordo com o convencionado, e, findo tal prazo, os réus nada fizeram de útil, designadamente não constituíram o prédio no regime da propriedade horizontal – o que era absolutamente indispensável para a concretização do negócio –, não entregaram nenhum dos documentos necessários à celebração da escritura prometida, nem alegaram qualquer motivo justificativo para a sua omissão, e perante as insistências dos autores, bem documentadas em 10 cartas que estes lhes remeteram, mantiveram-se inativos, ignorando-se quando e se têm intenção de legalizar o prédio, é legítimo concluir pela perda de interesse dos autores na aquisição da “fração” prometida vender, considerando os princípios da boa fé e do bom senso, i.e., tendo em conta critérios de razoabilidade próprios do comum das pessoas”28.
Sucede que, neste caso, os únicos obstáculos à celebração da escritura eram os acima identificados; a decisão do Tribunal reflete essa particularidade.
Nos autos, o resultado verificado foi o não cumprimento do contrato-promessa – a não celebração da escritura pública de compra e venda.
A questão que a causalidade adequada impõe é, portanto, a seguinte: segundo as regras da experiência e a normalidade das coisas, teria a regularização registal e administrativa do prédio, por parte dos autores, conduzido à celebração da escritura?
A resposta é negativa: os autores resistiriam, desde logo, com toda a probabilidade, à alegação de se encontrar cumprida a obrigação.
Acresce que a relatividade do prazo opera tanto a favor do promitente-comprador como a favor do promitente-vendedor.
Isto é, a relatividade do prazo não pode operar
seletivamente.
Se o decurso do prazo de quatro anos não extinguiu a obrigação dos réus de pagar o preço – permitindo-lhes ainda cumprir –, os autores também não se encontravam ainda em incumprimento quanto à sua prestação de celebrar a escritura, porque essa prestação não se tornou exigível.
O seu pressuposto contratual – o último pagamento – nunca se verificou.
A relatividade do prazo beneficia ambas as partes ou nenhuma; não pode ser convocada para manter viva a obrigação dos réus de pagar e simultaneamente para imputar aos autores o incumprimento de uma obrigação cujo pressuposto de exigibilidade os réus impediram de se verificar.
O incumprimento definitivo resultaria, na hipótese de se considerar poder conhecer-se da recusa antecipada de cumprimento como fundamento de resolução, exclusivamente do comportamento dos réus.
A omissão dos autores quanto ao registo e à licença configura condição de cumprimento da sua prestação, mas já não uma causa do incumprimento do contrato, nomeadamente por não poder entender-se como razão do incumprimento relativamente à prestação de pagamento do preço a que os réus se vincularam.
A imputação objetiva exige mais do que uma relação condicional abstrata; exige, designadamente, que a omissão seja, segundo as regras da experiência e a normalidade das coisas, de molde a produzir o dano verificado.
3. DISPOSITIVO
3.1. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes desta secção cível (1ª) do Supremo Tribunal de Justiça em:
a) Negar provimento ao recurso de revista intentado pelos recorrentes, AA e BB;
b) Conceder provimento ao recurso de revista intentado pelos recorrentes, DD e CC e, consequentemente:
1.) Revoga-se o acórdão recorrido nos segmentos em que declara a resolução do contrato promessa de compra e venda, e a condenação dos autores a restituir-lhes a quantia de 110 476,67 €;
2.) Repristina-se a sentença do tribunal de 1ª instância quanto à condenação dos autores a praticar, a expensas suas, todos os atos necessários à celebração da escritura de compra e venda (v.g., inscrição do imóvel a seu favor no registo predial, caso ainda não se encontre regularizada, e obtenção de licença de utilização dando início ao respetivo procedimento), bem como quanto ao pedido de execução específica do contrato.
3.2. REGIME DE CUSTAS29
Custas nos recursos de revista pelos recorrentes/autores, AA e BB (na vertente de custas de parte, por outras não haver), porquanto a elas deram causa por terem ficado vencidos.
(Nelson Borges Carneiro) – Relator
(Jorge Leal) – 1º adjunto
(Maria João Vaz Tomé) – 2º adjunto
__________________________
1. “De referir que se corrigiu o manifesto lapso de escrita quanto ao valor grafado na sentença recorrida quanto a este particular de “60.271,92€”, pois que os valores unitários correspondem efetivamente à soma aritmética de “50.271,92€” – Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra.↩︎
2. Facto alterado pelo Tribunal da Relação.↩︎
3. Facto “provado” sob “20.”.↩︎
4. Factos “provados” sob “21.” e “23.”.↩︎
5. Facto “provado” sob “57.”.↩︎
6. Facto “provado” sob “43.”.↩︎
7. Quem se assume como promitente-vendedor de fração a construir, recebendo do promitente-comprador um sinal, terá de prever toda uma série de diligencias de natureza burocrática e eventuais obstáculos administrativos e, em relação a eles, precaver-se atempadamente – Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-01-12, Relator: PAULO SÁ, Processo: 628/09.3YFLSB, https://www.dgsi.pt/jstj.↩︎
8. Como resulta dos factos provados sob 47, 48 e 49.↩︎
9. Como resulta dos factos provados sob 23 e 25.↩︎
10. Carlos Ferreira de Almeida, “Recusa de cumprimento”, in Estudos em Memória do Professor Doutor João de Castro Mendes, Lisboa, Lex, 1995, pp. 291-317 (p. 306).↩︎
11. O prazo fixado em contrato-promessa para a celebração do contrato prometido tanto pode ser absoluto (quando as partes fixarem um prazo para o cumprimento de determinada obrigação de modo a que a prestação seja efetuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter interesse para o credor), como relativo. Sendo absoluto, decorrido o prazo para a celebração do contrato prometido sem que este seja realizado, caduca o contrato-promessa. Sendo relativo, determina a simples constituição em mora, conferindo ao credor o direito a pedir o cumprimento, a sua resolução (verificados os demais pressupostos legais) ou a indemnização legal moratória – Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2008-02-07, Relator: PAULO SÁ, Processo: 07A4437, https://www.dgsi.pt/jstj.↩︎
12. Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Volume II, 11.ª Edição 2017,↩︎
13. Como se decidiu no Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2011-06-07, Relator: FERNANDO BENTO, Processo: 7005/06.6 TBMAI.P1.S1, https://www.dgsi.pt/jstj.↩︎
14. Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2024-05-09, Relator: FERNANDO BAPTISTA, Processo: 1568/22.6T8FNC.L1.S1, https:// www.dgsi.pt/jstj↩︎
15. Como resulta do facto provado sob 52.↩︎
16. António Menezes Cordeiro/António Barreto Menezes Cordeiro, Código Civil Comentado, II, Centro de Investigação de Direito Privado/Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, 2021, anot. artigo 805.º.↩︎
17. Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2016-10-13, Relatora: MARIA DA GRAÇA TRIGO, Processo: 7185/12.1TBCSC.L1.S1, https://www.dgsi.pt/jstj.↩︎
18. José Carlos Brandão Proença, Lições de cumprimento e não cumprimento das obrigações, 4.ª Edição, UCP Editora, 2023, pp. 331-357 (p. 343).↩︎
19. Factos não provados sob h) e i).↩︎
20. José Carlos Brandão Proença, Lições de cumprimento e não cumprimento das obrigações, 4.ª Edição, UCP Editora, 2023, pp. 331-357 (p. 338).↩︎
21. Ao considerar que os Réus “ [...] vieram posteriormente a demonstrar uma vontade/intenção definitiva de não cumprimento pontual do contrato, quando, na notificação judicial avulsa que fizeram aos AA. no sentido de marcação da escritura, invocaram que o preço do contrato se encontrava “já integralmente pago há vários anos”.↩︎
22. José Carlos Brandão Proença, Lições de cumprimento e não cumprimento das obrigações, 4.ª Edição, UCP Editora, 2023, pp. 331-357 (p. 340-341).↩︎
23. Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2025-02-07, Relator: RUI MACHADO E MOURA, Processo: 11623/21.4T8SNT.L1.S1, https:// www.dgsi.pt/jstj.↩︎
24. Porém, tendo ficado provado que a promitente-vendedora deixou penhorar o bem imóvel que prometeu vender, sem reação e sem dar conhecimento à promitente-compradora, induzindo esta em erro acerca do desenvolvimento do processo executivo – quando, nessa data, já se encontrava marcada data para a venda judicial –, é de concluir, à luz da orientação jurisprudencial que tem sido seguida pelo STJ, que se está perante um comportamento concludente, com relevância declarativa, já que a primeira se desligou em definitivo dos compromissos assumidos perante a segunda, deixando patente que o contrato-promessa não era para cumprir – Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2017-02-02, Relatora: MARIA DA GRAÇA TRIGO, Processo: 280/13.1TBCDN.C1.S1, https://www.dgsi.pt/jstj.↩︎
25. Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2024-10-15, Relator: HENRIQUE ANTUNES, Processo: 1530/20.3T8CBR.C1.S1, https://www. dgsi.pt/jstj.↩︎
26. Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2024-05-09, Relator: FERNANDO BAPTISTA, Processo: 1568/22.6T8FNC.L1.S1, https:// www.dgsi.pt/jstj.↩︎
27. O abuso de direito, na modalidade “suppressio”, exige não só o decurso de um período de tempo razoável sem exercício do direito, mas também a verificação de indícios objetivos de que esse direito não irá ser exercido, indícios objetivos esses que geram na contraparte (beneficiário do não exercício) a confiança na “inação do agente” – Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2021-11-04, Relator: JORGE DIAS, Processo: 17431/19.5T8LSB.L1.S1, https://www.dgsi.pt/jstj.↩︎
28. Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-03-09, Relator: MOREIRA ALVES, Processo: 5647/05.6TVLSB.S1, https://www.dgsi.pt/jstj.↩︎
29. A fundamentação autónoma da condenação em custas só se tornará necessária se existir controvérsia no processo a esse propósito – Acórdãos do Tribunal Constitucional nº 303/2010, de 2010-07-14 e, nº 708/2013, de 2013-10-15, https://www.tribunalconstitucional.↩︎
30. A assinatura eletrónica substitui e dispensa para todos os efeitos a assinatura autógrafa em suporte de papel dos atos processuais – art. 19º/2, da Portaria n.º 280/2013, de 26/08, com as alterações introduzidas pela Portaria n.º 267/2018, de 20/09.↩︎
31. Acórdão assinado digitalmente – certificados apostos no canto superior esquerdo da primeira página.↩︎