Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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DIREITO DE PREFERÊNCIA
II - Tal exercício é viável tanto no caso de venda autónoma do local arrendado como no caso de ser integrado na venda de todo o prédio ou prédios com estipulação de um preço global.
III - Neste caso, pode exercer-se a preferência apenas em relação ao local arrendado se daí não resultar prejuízo visível para o alienante.
A. propôs contra B, C, e mulher D, acção ordinária de preferência.
Habilitados no lugar da Autora, por falecimento daquela no decurso da acção: E, F e G.
Alegou-se, em suma:
É arrendatária de um prédio urbano que foi vendido, por escritura pública, sem que lhe tivesse sido comunicado o projecto da venda.
Pede, por isso, que:
a) Se declare o direito de preferência a seu favor;
b) Lhe seja reconhecido o direito de haver para si o prédio objecto da escritura referida;
c) Se declare transmitida a propriedade a seu favor;
d) Se condenem os Réus a largar mão do referido prédio;
e) Se ordene o cancelamento dos registos de transmissão efectuados a favor dos Réus compradores.
Contestaram os Réus, alegando, além do mais, excepção de caducidade e impugnando a pretensão da Autora.
Pediram, consequentemente, a improcedência da acção com as legais consequências.
Os autos prosseguiram percurso acidentado até que, finalmente (1), foi realizada audiência de discussão e julgamento e proferida sentença em que se julgou improcedente a excepção de caducidade e parcialmente procedente a acção reconhecendo-se à Autora o direito de preferência na venda operada pela escritura de 7-11-98, mas apenas no que respeita à moradia de que é arrendatária, a qual faz parte do imóvel identificado em tal escritura, havendo-o para si pelo preço que se apurar em execução de sentença, ordenando-se o cancelamento do registo efectuado com base em tal escritura; quanto à parte do pedido respeitante ao direito de preferência na venda da outra moradia do mesmo imóvel (de que a Autora não é arrendatária) absolveram-se os Réus da mesma parte do pedido.
Apelaram os habilitados em nome da Autora, pois o Tribunal de Relação de Lisboa julgou procedente o recurso, revogando a sentença na parte em que se decretou a parcial improcedência da acção, condenando-se os Réus nos termos do pedido.
Pediram, então, revista os réus C e mulher, concluindo as alegações recursivas da seguinte forma:
1. O imóvel vendido é composto por duas moradias;
2. Cada uma delas tem incorporação própria no solo;
3. E são independentes e isoladas entre si;
4. Têm saídas próprias para a via pública;
5. Os próprios quintais são separados;
6. A autora originária era arrendatária apenas de uma dessas moradias;
7. A lei civil não define o que é um prédio urbano;
8. Essa definição há-de ser encontrada na unidade física, económica e funcional de cada construção e, também, na vontade do proprietário;
9. Segundo esse critério, cada uma das moradias que compõem o imóvel constituem uma unidade jurídica, pelo que deve, no caso, ser reconhecida a existência, nesse imóvel, de dois prédios urbanos;
10. Aliás, na descrição predial existente na respectiva Conservatória o imóvel é constituído por dois prédios urbanos;
11. Assim, a autora originária apenas gozava do direito de preferência sobre o prédio que habitava por contrato de arrendamento;
12. Ao decidir como decidiu o acórdão sob censura violou, entre outros, os normativos dos arts. 204, n. 2, do Cód. Civil, art. 7 do C.R.P. art. 1 e 2 da Lei 63/77;
13. Assim, deve este recurso ser julgado provado e procedente e, em consequência ser revogado o acórdão da Relação e mantida a decisão proferida em 1ª Instância.
Em contra-alegações, os Recorridos entendem que deve negar-se provimento ao recurso.
Corridos os vistos, CUMPRE DECIDIR.
Objecto do recurso:
CONFINÂNCIA DA PREFERÊNCIA À PARTE ARRENDADA DO IMÓVEL
FACTOS (segundo o Tribunal da Relação):
a) A A, no estado de viúva de H, a 7-12-91, foi dado de arrendamento para habitação sua, pelo prazo de um ano, com início a 1-1-82, e nas demais condições constantes do documento junto a fls.4, prédio de res-do-chão sito no Montijo, prédio esse actualmente inscrito na matriz predial urbana com 41,3 ms2 de área coberta e 41,8 ms2 de área descoberta, descrito na extinta Conservatória do Registo Predial da supracitada localidade.
b) Por escritura pública celebrada a 7-11-98, no Cartório Notarial do Montijo, B vendeu a C, casado com D, sob o regime da comunhão geral de bens, pelo preço ele de 2000000 escudos, prédio urbano sito na freguesia e concelho do Montijo, descrito na extinta Conservatória deste concelho, inscrito em nome da vendedora pela inscrição.....
c) A aquisição, por compra, a B, do prédio referido em 2, mostra-se inscrita, no registo predial, a favor de C, casado sob e regime comunhão geral ele bens com D, desde 7-11-88;
d) Consta do registo predial que o prédio com o número de descrição referido se compõe de:
"a) urbano de r/c com 4 divisões, quintal e neste uma dependência que serve de casa de banho, sito na freguesia e concelho do Montijo. Área: 41,3 ms2 coberta e 41,8 ms2 descoberta:
"b) urbano de r/c com 4 divisões, quintal e neste 1 dependência, sito na dita Rua: 41,3 ms2 coberta e 41,8 ms2 descoberta;
e) O prédio citado em 4. a) que antecede está, actualmente, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Montijo e o referido em 4. b) tem a inscrição matricial a que se alude em 1;
f) O réu C meteu no correio a carta junta a fls. 21, assinada por B da qual consta:
"Montijo, 29 de Novembro de 1998
Ex.moº Senhor H. 2870 Montijo.
Informe V. Exa. que a renda da casa deverá ser paga no próximo mês de Dezembro ao actual senhorio, o Sr. C, visto que lhe vendi por escritura feita no Cartório Notarial do Montijo em Novembro";
g) As edificações referidas em d) são moradias que têm incorporação própria no solo, sendo independentes e isoladas entre si, com saídas próprias para a via pública, os próprios quintais sendo separados;
h) A depositou na CGD, em 1-6-89, a quantia de 2000000 escudos, à ordem do Meritíssimo Juiz de Direito da Comarca do Montijo, para exercício do direito de preferência a que se refere esta acção;
i) A 7-11-88, tal como à data da propositura a acção, 10-4-89, a A habitava no prédio referido em 1.
CONSEQUÊNCIAS:
A única questão que, neste momento, se coloca é a de saber se o direito de preferência de que os Habilitados são efectivamente titulares se reporta apenas à moradia de que a falecida A era arrendatária ou também à outra moradia igualmente integrante do mesmo prédio.
I - O contrato de arrendamento foi celebrado em 1982 e a presente acção foi proposta em Abril de 1989. Tudo se passa, portanto, no domínio da Lei 63/77, de 25-VIII.
Dispunha a referida Lei, no prosseguimento de uma política de acesso à habitação própria (2), no seu art. 1:
"1. O locatário habitacional de imóvel urbano tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do mesmo.
2. O locatário habitacional de fracção autónoma de imóvel urbano também goza do direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento da respectiva fracção.
O n. 1 do art. 47 do RAU manteve a mesma doutrina, no que respeita à perspectiva que agora nos interessa, tendo apenas introduzido o requisito de "arrendado há mais de um ano" e deixado de restringir o direito de preferência ao arrendatário habitacional, para o alargar a qualquer arrendatário de prédio urbano, habitacional ou não.
II - No acórdão deste Supremo de 30-04-97 (3) escrevemos o que tem plena aplicação hic et nunc:
"É certo que só o arrendatário de todo um prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem efectivamente o respectivo direito, no caso de venda ou doação do local arrendado. E não já o arrendatário de dependência ou dependências não autónomas, (...) porque nunca a fruição dessas dependências o colocam na posição de poder ser seu proprietário. Conforme o disposto no art. 1414 do Código Civil, só as fracções em condições de constituírem unidades independentes podem pertencer a proprietários diversos (4)".
Sendo, como vimos, propósito da referida Lei 63/77 criar condições de acesso à habitação própria, a concessão do direito de preferência só tem efectivamente sentido nos casos em que a propriedade é legalmente adquirível. Assim, carece de tal direito o arrendatário de um quarto e de uma sala, ou mesmo de mais dependências de uma moradia, em o que o resto das dependências são usufruídas por outrem, com utilização de cozinha e de casa de banho comuns. Isto porque nunca poderá adquirir separadamente essas dependências.
III - In casu, há duas moradias, cada uma com incorporação própria no solo, sendo independentes e isoladas entre si, com saídas próprias para a via pública, os próprios quintais sendo separados.
Ora,
"podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública"(5).
As duas moradias em causa satisfazem, pois, inteiramente os referidos requisitos. É certo que não está legalmente constituída a propriedade horizontal. Basta, porém, cumprir o formalismo adequado para que tal venha a acontecer. O substrato físico está presente, tanto bastando para a exercitabilidade do direito de preferência.
IV - Importa, porém, verificar se tal direito é extensível a ambas as moradias, pois a falecida apenas usufruía, por via de contrato de arrendamento, uma delas.
A este propósito escreveu-se e perfilhou-se no referido acórdão:
"(...) o local arrendado tanto é vendido ou dado em cumprimento quando é objecto de um contrato autónomo, como quando é integrado num conjunto. Até lá, ao conjunto, deve chegar o direito de preferência, se este não puder ser exercido apenas em relação ao próprio local arrendado, pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, por tal causar prejuízos apreciáveis".
Nesta faceta influi o disposto no art. 417 do Código Civil (6). Com efeito, por via de tal normativo, se o vendedor quiser alienar a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito de preferência ser exercido, em relação àquela, pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao alienante exigir que a preferência abranja a outra ou outras coisas, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.
Quer dizer:
O titular do referido direito, perante a imposição de um preço global, pode optar:
- Pela aquisição de todas as coisas vendidas:
-Só por aquela que lhe concede o direito preferencial. Neste caso, porém, o obrigado / alienante, pode opor-se a tal, se da separação advier um prejuízo apreciável (7).
V - No caso presente, o preferente optou pelo primeiro termo da alternativa e, nas circunstâncias dos autos, a nada podem obstar os opositores.
EM CONCLUSÃO:
- Só o arrendatário de prédio ou de fracção autónoma - e não já o arrendatário de dependência ou dependências não autónomas - , pode exercer o direito de preferência relativamente ao local arrendado;
- Tal exercício é viável tanto no caso de venda autónoma do local arrendado como no caso de ser integrado na venda de todo o prédio ou prédios com estipulação de um preço global;
- Neste caso, pode exercer-se a preferência apenas em relação ao local arrendado se daí não resultar prejuízo sensível para o alienante.
Decaem, pois, as conclusões dos Recorrentes.
NESTES TERMOS:
Nega-se a revista.
Custas pelos Recorrentes.
Lisboa, 02 de Junho de 1999.
Pereira da Graça,
Lúcio Teixeira,
Dionísio Correia.
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(1) A acção nasceu há dez anos.
(2) Preâmbulo da referida Lei.
(3) Relatado pelo ora relator, in BMJ 466/501 e ss.
(4) Com efeito, dispõe o art. 1414 citado: "As fracções de que
um edifício se compõe, em condições de constituírem
unidades independentes, podem pertencer a proprietários
diversos em regime de propriedade horizontal."
(5) Art. 1415 do Código Civil.
(6) Aplicável aqui por força do disposto no art. 3º da citada Lei
n. 63/77.
(7) Na verdade, e como é obvio, a venda em conjunto pode ser
muito mais favorável do que se ao todo faltar uma parte.