Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B1204 |  |
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
RECUSA DE CUMPRIMENTO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
II) Porque o novo regime trazia consigo o perigo de uma paragem ou abrandamento do comércio jurídico, o legislador previa um regime substitutivo consagrado no art. 2 daquele diploma.
III) No caso dos autos, o contrato prometido de compra e venda podia ser outorgado segundo esse regime substitutivo (tal como pretendeu o promitente-vendedor porque se preenchiam todos os seus requisitos legais.
IV) Ao renovar em absoluto celebrar o contrato prometido nessas circunstâncias, os promitentes-compradores incumpriram definitivamente o contrato-promessa.
A Autora "A - Sociedade Imobiliária SA" propôs acção com processo ordinário contra os Réus B e mulher C pedindo a condenação dos Réus a ver declarada perdida a seu favor as quantias de 8.650.000$00, entregue a título de sinal e a de 70.950$00 por obras adicionais e ainda a entregar-lhe a fracção autónoma identificada nos autos e de que é proprietária a A..
Alega, para tanto, que as partes outorgaram o contrato-promessa documentado nos autos e que foi incumprido definitivamente pelos Réus.
Citados, os Réus contestaram, pedindo a improcedência da acção e a condenação da A. como litigante de má-fé.
Na sequência normal da lide, e após o julgamento efectuado, veio a ser proferida sentença que julgou parcialmente procedente o pedido da A., condenando os Réus a verem perdida a quantia de 7.650.000$00 entregue à A. a título de sinal e a restituírem à A. a fracção autónoma prometida vender.
Inconformados, apelaram os Réus e agravaram também de um despacho interlocutório que lhes fora desfavorável.
O Tribunal da Relação confirmou as decisões recorridas, mantendo-as.
De novo inconformados, recorrem de novo os Réus de agravo e de revista para este Supremo Tribunal concluindo as suas alegações da forma seguinte:
a) há violação de normas processuais nas respostas dadas à matéria de facto e que o S.T.J. deve sindicar: são excessivas as respostas dadas aos quesitos 12º e 13º, a resposta dada ao quesito 32º viola o que se encontra expresso em documento não impugnado; são excessivas as respostas dadas aos quesitos 5º e 6º que estão, até em contradição com a que foi dada ao quesito 4º e em contradição também com o teor da decisão proferida pelo T.A.C. do Porto e certificada nos autos;
b) não há qualquer abuso de direito na conduta dos Réus que se limitaram a exercer o seu direito nos limites legais;
c) não há incumprimento contratual dos Réus porque se recusaram licitamente a celebrar o contrato-prometido já que a Autora não tinha obtido a licença de utilização do imóvel e que a lei exigia;
d) houve, sim, incumprimento contratual da Autora que justificou a declaração resolutiva emitida pelos Réus devendo ser devolvida a estes, em dobro, o montante de sinal entregue, mesmo sem pedido reconvencional formulado;
e) o acórdão recorrido violou o disposto nos arts. 334, 400, 432, 434, 763, e 802 do C.Civil e 493º nº 3 do C.P.C..
Pedem, em conformidade, a concessão da revista, revogando-se o acórdão recorrido e condenando-se a A. a pagar aos Réus o sinal em dobro.
Não houve contra - alegações da A.
Dá-se por reproduzida a matéria de facto provada (art 713 nº 6 do C.P.C.) sem prejuízos da apreciação que a seguir se fará.
As questões a abordar no presente recurso circunscrevem-se a saber: a) se há nulidades processuais acessoriamente alegáveis nos termos dos arts. 721 nº 2 e 729 nº 3 do C.P.C.; b) se há abuso de direito na conduta dos Réus;
c) se o incumprimento contratual é imputável à A. ou aos Réus ou se, ao invés, há simples mora;
d) caso o incumprimento definitivo seja de atribuir à A. se a restituição do sinal em dobro pode ser ordenada, sem mais.
Vejamos cada uma das aludidas questões.
1º) Comecemos pelas respostas dadas aos quesitos, arguidas pelos Réus de excessivas ou contraditórias.
No tocante às respostas aos quesitos 5º e 6º, acusadas de excessivas, não têm os Réus razão alguma.
A resposta dada ao quesito 5º, corresponde exactamente ao teor dele próprio e a que foi dada ao quesito 6º, é restritiva, ou seja, respondeu-se menos do que o conteúdo quesitado, eliminando-se tão-só a explicação causal da matéria provada.
Dizer que a matéria provada relativa a estes quesitos contradiz ainda a resposta negativa ao quesito 4º é jogar no impossível, sabido como é que a resposta negativa a um facto nada significa em termos probatórios.
Adiantam ainda os Réus, no tocante a estes mesmos quesitos, que o teor do que ficou provado contradiz a certidão da sentença proferida no T.A.C. do Porto, sentença essa transitada e que, por isso, inutiliza o valor daquela matéria.
A certidão emitida pelo T.A.C. encontra-se a fls.175 e segs.; e infere-se que ela se conexiona com o licenciamento da fracção autónoma objecto do contrato - promessa que ora se discute.
Trata-se de documento de conhecimento oficioso pelo Tribunal (art.514 do C.P.C.) já que advém do exercício da função jurisdicional e que terá obviamente que ser levado em conta.
Simplesmente, tal documento não contende directamente em nada com a resposta ao quesito 5º; e em relação ao quesito 6º a importância valorativa daquela decisão será sopesada e apreciada quando - ao abordar o mérito deste recurso - tivermos que nos debruçar sobre o D.L.nº 281/99 de 26/7.
Argúem os Réus de excessivas, também as respostas aos quesitos 12º e 13º.
Sem razão alguma.
Tais respostas são ligeiramente restritas e/ ou explicativas (a do quesito 12º) sem ultrapassarem os limites da formulação quesitada.
Por última, a resposta ao quesito 32º: segundo os Réus, ela contradiz o teor do documento não impugnado junto a fls. 154.
Mesmo dando de barato a não impugnação do documento, o certo é que nele se refere e se referencia uma operação diferente daquela a que aludem os Réus.
Significa, por conseguinte, tudo isto que é de manter, tal como está, o complexo de factos provados já que inexiste qualquer das nulidades processuais invocadas pelos recorrentes.
2º) O fulcro da presente revista cifra-se em saber quem incumpriu definitivamente o contrato, ou, ao invés, se estamos perante simples mora de qualquer dos contraentes.
Diremos, à cabeça, que não vemos que se possa assacar abuso de direito na conduta dos Réus.
Os factos provados são demasiados parcos nesse sentido e dificilmente se pode ver num contraente em litígio com outro um abuso comportamental centrado no "venire contra factum proprium" tão-só com base naquilo que os autos fornecem.
Mas, descartado o abuso de direito, adiantaremos de imediato que os factos dados como provados demonstram
(tal como as instâncias decidiram) que os Réus incumpriram o contrato - promessa outorgado e, nessa medida, o decidido é de manter.
Vejamos porquê.
3º) Poderemos sintetizar facticamente a questão da maneira que se segue:
a) a A. prometeu vender aos Réus, que prometeram comprar, a fracção autónoma identificada nos autos;
b) a fracção - já construída - destinava-se a estabelecimento comercial e os Réus deviam pagá-la da forma seguinte: 3.000.000$00 na data da celebração do contrato - promessa; 4.000.000$00 até 31/5/99; 11.500.000$00 na data da outorga do contrato prometido;
c) o contrato - prometido devia ser outorgado até 31/7/99;
d) o contrato prometido podia ser outorgado com a mera licença de obras, tal como se acordou na promessa bilateral; e) os Réus pagaram, na data da promessa, os 3.000.000$00 acordados;
f) mas não pagaram os 4.000.000$00 até 31.5.99, tal com se clausulou, pagando tão - só 3.000.000$00 em 4/8/99;
g) por força disso, ou seja, por causa do atraso de cumprimento dos Réus, o contrato prometido não foi outorgado até 31/7/99;
h) em 27/7/99 entrou em vigor o D.L. nº 281/99 de 26/7 que alterou a forma de licenciamento nas transmissões de prédios urbanos ou suas fracções autónomas;
i) as partes, entretanto, alteraram o contrato - promessa, por consenso, estipulando que: os Réus ocupavam o estabelecimento prometido comprar, transferindo-se assim a tradição da coisa; os Réus pagavam, por força dessa tradição, 150.000$00 por mês a título de sinal, abatendo-se tal quantia ao preço global, e até se perfazer o pagamento total ou até se realizar a compra e venda prometida;
j) os Réus pagaram a quantia estipulada até Dezembro/2000;
l) em 29/6/2000, a A. requereu na Câmara Municipal de V.N.Gaia a emissão de licença de utilização do prédio em causa;
m) em 2/11/00 os Réus notificaram a A. para outorgar o contrato prometido em 30 dias, n) o que a A. fez convocando-os para escritura correspondente a realizar em 21/11/00, no Cartório Notarial respectivo;
o) no dia aprazado, todos compareceram mas os Réus recusaram-se a outorgar o contrato prometido por a A. não ter obtido a licença de utilização do prédio;
p) nesse dia aprazado foi comunicado pela A. aos Réus que a licença de utilização já havia sido requerida em 29/6/00;
q) a Câmara Municipal de V.N.Gaia só em 14/11/00 ordenou a vistoria correspondente ao prédio em causa;
r) em 11/12/00 a Ré-mulher comunicou à A. que não tinha qualquer interesse já na aquisição do estabelecimento comercial, considerando o contrato-promessa incumprido pela A.
4º) Estamos perante um contrato-promessa bilateral (art. 410 e segs. do C.Civil como todos os que se citarem sem indicação de diploma) com pagamento escalonado do preço, fixação de sinal e prazo certo para celebração do contrato - prometido.
Entretanto, os Réus não cumpriram atempadamente os deveres prestacionais que sobre si impendiam, não pagando na data aprazada a quantia de 4.000.000$00 que deviam entregar, fazendo-o com mais de dois meses de atraso e ainda assim entregando um quantitativo inferior ao que deviam.
Com isto os Réus entraram em mora (art.804) já que a sua conduta se traduziu num retardamento no cumprimento sem que o interesse das partes na prestação prometida tivesse ficado objectivamente e definitivamente afectada. Com isto, também, os Réus acabaram por inviabilizar o cumprimento do programa negocial: ou seja, a outorga do contrato prometido acabou por não se efectivar na data final acordada (31/7/99) porque os Réus não tinham sequer cumprido aquilo a que, até aí, se haviam obrigado.
Este atraso no cumprimento pelos Réus entrelaça-se, todavia, com o surgimento de um facto jurídico novo e alheio à vontade de ambas as partes: a publicação e entrada em vigor do D.L.nº 281/99 de 26/7 que fixa um novo quadro jurídico na atribuição das licenças de utilização de prédios urbanos e suas fracções autónomas.
Com tudo isto conjugado, os contraentes renegociam o contrato - promessa, alterando-o parcialmente, apagando e esquecendo a mora dos Réus e dando-lhe em parte uma nova configuração clausular: os Réus recebem a tradição da fracção prometida comprar e pagam mensalmente uma quantia, com reforço do sinal.
Entretanto, a outorga do contrato prometido fica sem prazo fixo, na sequência deste aditamento datado de 10/12/99.
Quase um ano depois, em Novembro/00, os Réus solicitam à A. a leitura da escritura do contrato prometido; a A. satisfaz tal solicitação e no dia acordado os Réus recusam-se a celebrar a escritura de compra e venda porque a A. não tinha obtida licença de utilização.
Aqui, precisamente aqui, situa-se o equívoco dos Réus que conduz ao seu incumprimento; é que, nos termos do art. 2 do D.L.nº281/99, a escritura podia e devia ter sido outorgada sem licença, e mediante o regime substitutivo que o diploma prevê e a A. invocou.
Na verdade, aquele diploma veio estabelecer, como regra, a insusceptibilidade da celebração de escrituras públicas que impliquem transmissão de propriedade de prédios urbanos ou suas fracções autónomas sem a existência da licença de utilização.
Mas porque esta nova exigência legal implicava (com o modelo limitativo que introduzia) o perigo de uma paragem ou um abrandamento significativo no comércio jurídico, logo o legislador se encarregou de prever um regime substitutivo já que a proibição absoluta constante do artº 1 daquele diploma, por abrupta que era, correspondia a uma imprevisibilidade que afectava a fidúcia negocial.
Tal regime substitutivo, temo-lo nós no art. 2.
Permite-se, aqui, a celebração de contratos de alienação desde que se satisfaçam os requisitos aí previstos, o primeiro dos quais é o teor sido já requerida à autarquia a emissão do alvará da licença.
No caso dos autos, no momento em que os Réus notificam a A. para a escritura definitiva, preenchiam-se todos os requisitos previstos naquela norma e que, aliás, a A. invocou perante a contra-parte.
Alguns desses requisitos (e ao caso cabe a previsão da alínea b) do nº 1 daquele art. 2) tinham-se já por verificados, atenta a tradição da fracção para a detenção e utilização dos Réus. Na verdade, a conclusão da construção da fracção e a inexistência de embargo tem-se por patente atenta a posse traditada dos Réus.
O requerimento da A. para a emissão da licença é de 29/6/00. A autarquia de V.N.Gaia nada faz durante quatro meses e meio e só em meados de Novembro ordena a vistoria correspondente.
Simplesmente a essa data estavam já ultrapassados os 50 dias que impreterivelmente o D.L. nº 281/99 impõem à autarquia sob pena de se desbloquear o processo burocrático que permite a outorga do contrato prometido.
Não estamos, por isso, perante um (in)deferimento tácito de um acto administrativo autárquico, o que significa que nenhuma relevância tem a decisão do T.A.C. do Porto, junta aos autos; estamos, ao invés, perante requisitos legais que, a verificarem-se, permitem o funcionamento de um regime substitutivo da inexistência da licença de utilização previsto tão-só para os casos de inércia das autarquias e de modo a obviar ao prejuízo dos interessados, (cfr. no mesmo sentido o parecer do P.G.R. nº 9/2000).
No dia designado para a escritura, os Réus recusaram-se a celebrá-la mau grado terem sido informados pela Autora de que estava requerida há meses a licença de utilização. Porque a escritura podia ser efectivada com os elementos apresentados pela Autora e nos termos do art. 2 nº 1 b)do D.L. nº 281/99, a recusa dos Réus foi injustificada abrindo as portas ao seu incumprimento.
5º) A conduta dos Réus traduz-se num incumprimento definitivo e não uma simples mora.
Da parte dos Réus a intenção de não cumprirem de vez a promessa e de se desvincularem dela, é notória: recusam a sua celebração e, logo a seguir, a Ré em declaração dirigida à contra - parte declara que perdeu todo o interesse na compra da casa, resolvendo a promessa.
Maior manifestação de indisponibilidade total para o cumprimento definitivo do contrato não pode haver; e não é o facto de a declaração resolutiva dos Réus ser ilícita que altera o carácter definitivo da sua vontade em não cumprir.
Daí que se não possa ver, no caso em apreço, um retardamento no cumprimento da prestação; há um incumprimento definitivo.
Uma vez aqui chegados - e para terminar - há que concluir que está prejudicado o conhecimento da última questão, que se conexionava com a eventual devolução do sinal em dobro aos Réus no caso (não verificado) de incumprimento contratual da Autora.
Termos em que se nega a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
Custas pelos Réus.
Lisboa, 30 de Setembro de 2004
Noronha Nascimento
Moitinho de Almeida
Bettencourt de Faria