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CONTRATO-PROMESSA
NULIDADE DO CONTRATO
NULIDADE SANÁVEL
INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
II- Verificado o depósito do título constitivo do aldeamento turístico, a referida nulidade deve considerar-se sanada.
III- Ainda que se considere a aludida nulidade uma nulidade absoluta, o promitente comprador pode invocar com sucesso o abuso do direito (artigo 334.º do Código Civil) por estarmos diante de uma das circunstâncias excepcionais que justificam o afastamento do princípio da inalegabilidade das nulidades; é que, auferindo ao longo de vários anos o promitente vendedor quantias várias a título de sinal e criando no promitente comprador a convicção de que jamais invocaria a referida nulidade, invocá-la num momento em que a razão de ser da nulidade ( a inexistência de depósito do título constitutivo do empreendimento na Direcção-Geral do Turismo) já não subsiste, traduzir-se-ia num aproveitamento intolerável de situação exclusivamente causada pelo próprio.
IV- O incumprimento definitivo resultante de estipulação contratual que o considera verificado decorrido que seja determinado prazo ( 45 meses depois de celebrado o contrato-promessa sem outorga da escritura por culpa exclusiva do promitente comprador) tal incumprimento não se confunde com a resolução do contrato que pode ser declarada pelo contraente não faltoso.
V- Tal cláusula, inteiramente válida ao abrigo do princípio da autonomia da vontade atento o demais contexto contratual em que ela se insere, liberta o promitente da necessidade de fixar prazo para que se considere para todos os efeitos definitivamente não cumprido o contrato (interpelação admonitória) (artigos 405.º e 808.º do Código Civil).
1. Pedro Miguel […] e Ana Maria […] demandaram P. […] S.A. pedindo a sua condenação no pagamento de 278.443,24€ acrescido de juros legais que se vencerem até efectivo pagamento bem como na sanção pecuniária compulsória de 100€ por cada dia de atraso no pagamento da quantia em dívida.
2. Os AA outorgaram no dia 30-10-2001 com a ré contrato-promessa de compra e venda de moradia a implantar no lote de terreno integrando loteamento correspondente ao empreendimento turístico denominado “P...V... Sports Residence”.
3. O preço acordado para a compra e venda foi de 227.736,16€.
4. Os AA pagaram, a título de sinal, quantias sucessivas, importando o montante total de 139.078,24€.
5. De acordo com o estipulado (cláusula quarta) a escritura de compra e venda seria celebrada até ao termo de 30 meses após a assinatura do contrato-promessa, ou seja, até ao dia 30-4-2004, conferindo-se em caso de incumprimento aos promitentes compradores a faculdade de interpelar a promitente vendedora para proceder à marcação da respectiva escritura no prazo de 180 dias, podendo aqueles, se esta não fosse efectuada, resolver então o contrato, exigindo o valor do sinal dobrado (cláusula sexta/5).
6. Estipulado foi ainda na mesma cláusula sexta/6 que se “ considera incumprimento para o efeito do número anterior, a não realização da escritura de compra e venda, por causa imputável exclusivamente à promitente vendedora, no prazo de 45 meses a contar da data da assinatura do presente contrato-promessa de compra e venda”, ou seja, até ao dia 30-7-2005.
7. Ora a ré não procedeu à marcação da escritura e, por isso, decorridos os referidos 45 meses, entrou em incumprimento definitivo.
8. Os AA por carta de 10-1-2006 procederam então à resolução do contrato-promessa de compra e venda, notificando a ré para lhes pagar a quantia de 275.645,00€.
9. A acção foi julgada procedente por decisão da 4ª Vara Cível de Lisboa, confirmada pelo acórdão, ora recorrido, do Tribunal da Relação, nos seguintes termos:
- Condenou-se a ré a pagar ao A. a quantia de 278.156,48€ (duzentos e setenta e oito mil e cento e cinquenta e seis euros e quarenta e oito cêntimos) acrescida de juros de mora, à taxa de 4%, desde a data da interpelação até efectivo pagamento, absolvendo-a do demais pedido
- Absolveram-se os AA do pedido reconvencional.
Pedido reconvencional que se traduziu
a) no pedido principal de condenação do A. marido reconvindo a celebrar a escritura de compra e venda, assim adquirindo a propriedade da moradia que prometeu comprar e a, nesse momento, pagar à ré o remanescente do preço que é a quantia de 91.094,46€ visto que não foi por culpa imputável à ré que o contrato-promessa não foi outorgado até àquela data, mas por responsabilidade da câmara municipal de Palmela por atraso no alvará de construção e também da empreiteira à qual a ré adjudicou a construção das moradias). Ora, de acordo com a referida cláusula sexta/6 o incumprimento da vendedora só ocorria se resultasse de “ causa imputável exclusivamente à promitente vendedora”, não sendo, portanto invocável fundadamente pelos AA a violação desta cláusula
b) no pedido subsidiário de declaração de nulidade do contrato-promessa por força do disposto no artigo 47.º/10 do Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho
c) no pedido subsidiário, duplo grau de subsidiariedade, de redução equitativa do correspondente ao dobro do sinal, sendo a ré condenada apenas na devolução do montante do sinal e reforços, acrescido dos juros legais, ou, no máximo, no valor do mesmo sinal acrescido de mais alguma, não muito elevada, percentagem desse sinal, a determinar de acordo com o prudente arbítrio do Tribunal.
10. Nas alegações de recurso para o Supremo Tribunal de Justiça a ré sustenta que o contrato-promessa de compra e venda é nulo, de acordo com o disposto no artigo 46.º/10 do Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho, com as alterações introduzidas pelos Decretos-lei nºs 305/99, de 6 de Agosto e 55/2002, de 11 de Março, pois nele não se faz menção ao depósito na então Direcção-Geral de Turismo do título constitutivo do empreendimento turístico no qual se encontra situada a moradia objecto do contrato-promessa de compra e venda.
11. Para a recorrente, a arguição de tal nulidade não configura um abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium, como se decidiu, uma vez que tal modalidade de abuso pressupõe a desconformidade de uma actuação com uma posição anteriormente assumida; nunca a ré declarou, ou deu a entender, que não iria alegar a nulidade do contrato-promessa de compra e venda, não sendo aplicável o estipulado no artigo 410.º/3 do Código Civil pois isso traduzir-se-ia na aplicação analógica de tal norma que, por ser de natureza excepcional, não comporta recurso à analogia, sendo certo que, com o artigo 410.º/3 do Código Civil, se visa proteger os promitentes compradores e com o mencionado artigo do Decreto-Lei n.º 167/97 se visa o controlo prévio, pela Administração Pública, da qualidade urbanística e turística dos empreendimentos turísticos, nulidade que resulta de omissão imputável a ambos os contraentes, não existindo fundamento para a aplicação da modalidade de abuso do direito, tratando-se de inalegabilidades formais.
12. Sustenta ainda a recorrente que os AA não procederam à transformação da mora em incumprimento definitivo, recorrendo, para tal, aos mecanismos previstos no artigo 808.º/1 do Código Civil, não ocorrendo incumprimento definitivo pela ultrapassagem do prazo de 45 meses previsto na cláusula sexta do contrato-promessa de compra e venda, pois as partes sujeitaram a aplicação de tal cláusula ao facto de a não celebração da escritura pública de compra e venda se dever a causas exclusivamente imputáveis à ré, verificando-se que os atrasos na obra são da responsabilidade da câmara municipal e do empreiteiro.
13. Na minuta das contra-alegações, os AA referem que a recorrente, quer na sua contestação, quer nas alegações ora apresentadas, se limitou a referir que o contrato-promessa objecto dos presentes autos é relativo à compra e venda de uma coisa imóvel integrada num empreendimento turístico, nada mais alegando designadamente que, quando o contrato-promessa foi outorgado, se estava perante um empreendimento turístico nos termos definidos no artigo 1.º, n.º1 do Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho e não perante uma mera designação como tal de uma comum urbanização.
14. Salientam ainda os AA que jamais a recorrente, nos presentes autos, demonstrou que a urbanização em causa foi submetida a procedimento de licenciamento adequado à sua classificação como empreendimento turístico e licenciada enquanto tal, o que basta para inquinar toda a argumentação expendida com base no Decreto-Lei n.º 167/97 e conduz à improcedência da invocada nulidade do aludido contrato-promessa
15. Concluem os recorridos o seguinte quanto a esta questão:
1. A recorrente jamais provou ou sequer alegou nos presentes autos factos que efectivamente permitam concluir que o imóvel objecto do contrato-promessa outorgado integra o conceito jurídico de “fracção imobiliária de uma urbanização que, por sua vez, integra o conceito jurídico de “ empreendimento turístico”
2. Mas mesmo que se considere que o fez, jamais provou ou sequer alegou que à data de outorga do contrato, dia 30 de Outubro de 2001, os pressupostos para que estivesse obrigada a requerer o título constitutivo da composição do empreendimento e a mencioná-los nos contratos que outorgasse estivessem preenchidos o que, aliás, nem o poderia ter feito, porque efectivamente, à data de 30 de Outubro de 2001, a recorrente não era titular de licença de utilização turística do empreendimento ou da respectiva licença de construção.
Por outro lado, o abuso do direito é manifesto considerando que, ao longo de quase cinco anos de execução do contrato-promessa, a recorrente sempre actuou como se o contrato fosse perfeitamente válido e como se fosse pelas suas regras que as partes iriam regular a relação contratual firmada, recebendo a recorrente sucessivas quantias a título de sinal, criando uma confiança e expectativa sólidas; nem sequer quando os recorridos iniciaram os contactos com a recorrente no sentido de a entrega da moradia se estar a atrasar foi mencionada a questão da eventual nulidade do contrato, questão que igualmente não foi apontada quando os recorridos, em 10 de Janeiro de 2006, enviaram à recorrente carta de resolução do contrato- -promessa. Só com a contestação a questão veio a ser suscitada, depois de os recorridos recorrerem ao Tribunal para ver satisfeitos os seus direitos, tudo isto evidenciando abuso do direito (artigo 334.º do Código Civil).
A finalidade do aludido preceito - artigo 47.º/10 do Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho - é a de evitar que as partes outorguem contratos referentes a um empreendimento turístico cuja classificação como tal ainda não seja certa e, na eventualidade de ser recusada pela Direcção-Geral do Turismo, tornar impossível o cumprimento do contrato, situação completamente afastada actualmente.
Quanto ao incumprimento do contrato-promessa, é ele imputável exclusivamente ao promitente-vendedor que é responsável pelos actos das pessoas que utiliza para o cumprimento das suas obrigações, tal o caso do empreiteiro a quem adjudicou a obra; no que respeita aos supostos actos e omissões da câmara municipal de Palmela e conservatória do registo predial nada resulta dos elementos dos autos, pois o alvará para construção foi emitido em 27 de Junho de 2003 quando ainda faltavam dois anos para o termo dos 45 meses, tempo mais do que suficiente para se proceder à construção da moradia, sendo certo que os promitentes compradores não se relacionaram com tais entidades.
16. Factos provados:
1- A. marido e ré celebraram no dia 30 de Outubro de 2001 um contrato que denominaram contrato-promessa de compra e venda (doc. de fls. 17 a 25).
2- Nos termos do aludido contrato, a ré prometeu vender ao A. marido e este prometeu comprar, livre de quaisquer ónus, hipotecas ou quaisquer encargos e totalmente acabada, uma moradia correspondente ao projecto do tipo B2, conforme planta anexa ao contrato (anexo I) e com os acabamentos e equipamentos constantes do anexo II do contrato, anexos esses que fazem parte integrante do contrato.
3- A moradia prometida vender seria implantada no lote de terreno, propriedade da ré, para construção de uma moradia designada por lote n.º 34-22 com área de 442,10m2, sito na Quinta da S..., freguesia da Quinta do Anjo, concelho de Palmela, que integra o processo de loteamento L.272000, aprovado pela câmara municipal de Palmela, correspondente ao empreendimento turístico denominado “P...V... Sports Residence”.
4- O preço acordado foi de 227.736,16€ (cf. cláusula 2:ª, alínea a) do doc. n.º 1).
5- O preço acordado seria pago nos termos e condições previstas na cláusula terceira do contrato-promessa.
6- Na data de assinatura do contrato-promessa, ou seja, no dia 30-10-2001, e em cumprimento da alínea a) da cláusula terceira do citado contrato, os AA pagaram à ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 22.773,62€.
7- No dia 6 de Fevereiro de 2002, em cumprimento da alínea b) da cláusula terceira do contrato-promessa, os AA pagaram à ré, a título de reforço de sinal, a quantia de 11.386,81€.
8- No dia 8-5-2002, em cumprimento da cláusula terceira do contrato-promessa, os AA pagaram à ré, a título de reforço do sinal, a quantia de 22.773,62€.
9- No dia 31-7-2002, em cumprimento da alínea d) da cláusula terceira do contrato-promessa, os AA pagaram à ré, a título de reforço do sinal, a quantia de 11.386,81€.
10- No dia 7-11-2002, em cumprimento da alínea e) da cláusula terceira do contrato-promessa, os AA pagaram à ré, a título de reforço do sinal, a quantia de 22.773,62€.
11- No dia 7-2-2003, em cumprimento da alínea f) da cláusula terceira do contrato-pormessa, os AA pagaram à ré, a título de reforço do sinal, a quantia de 11.386,81€.
12- No dia 28-10-2003, em cumprimento da alínea h) da cláusula terceira do contrato-promessa, os AA pagaram à ré, a título de reforço do sinal, a quantia de 12.642,53€.
13- No dia 1-3-2004, em cumprimento da alínea i) da cláusula terceira do contrato-promessa, os AA pagaram à ré, a título de reforço do sinal, a quantia de 11.386,81€.
14- Os AA pagaram à ré, e esta recebeu, a título de sinal, a quantia de 139.078,24€.
15- Os AA pagaram ainda à ré a quantia de 1.180,80€ a título de nota de encomenda n.º122 respeitante a acabamentos solicitados na moradia prometida adquirir.
16- Nos termos da cláusula quarta do contrato-promessa a escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia e hora e cartório notarial a designar pela ré, promitente-vendedora, até ao termo de 30 meses após a assinatura do contrato celebrado, ou seja, até ao dia 30-4-2004.
17- A ré obrigou-se a avisar o A. marido da marcação da escritura por carta registada, com aviso de recepção, com a antecedência mínima de oito dias.
18- A ré não procedeu à marcação da escritura pública de compra e venda no prazo estipulado na cláusula quarta do contrato-promessa, ou seja, até ao dia 30-4-2004.
19- Estipularam os AA e a ré que o incumprimento definitivo pela ré, traduzido na não tradição de pleno direito da fracção prometida vender a favor dos AA, conferia ao A. o direito de resolver o contrato e exigir da ré a restituição em dobro de todas as importâncias entregues ao abrigo do contrato-promessa nomeadamente às de título de sinal e sucessivos reforços de sinal.
20- Estipularam ainda, AA e ré, que ocorreria incumprimento definitivo por parte da ré se a escritura pública de compra e venda se não realizasse por causa imputável exclusivamente à ré, no prazo de 45 meses a contar da assinatura do contrato-promessa, ou seja, até 30 de Julho de 2005.
21- A ré, ao invés do que se obrigara a fazer, não procedeu, até 30-7-2005, à marcação da escritura pública de compra e venda.
22- Os AA enviaram à ré a carta registada com aviso de recepção que constitui o doc. n.º11 a fls. 45 ( carta cujo assunto é o seguinte: resolução do contrato-promessa de compra e venda; interpelação para pagamento, lote 34-22 , sito na Quinta da S..., Quinta do Anjo, empreendimento turístico denominado “P...V... Sports Residence”.
23- A ré recebeu a carta enviada pelos AA, não tendo até à data procedido a qualquer pagamento.
24- Através da carta, datada de 10-1-2006 (doc. n.º11 a fls. 45), os AA procederam à resolução do contrato-promessa celebrado com a ré fundamentando tal decisão no patente incumprimento definitivo da Pelicano, SA e notificaram a ré para lhes pagar a quantia de 275.645€
Apreciando:
17. As questões suscitadas nos presentes autos são as seguintes:
1ª- O contrato-promessa outorgado no dia 30-10-2001 é nulo porque o título constitutivo da composição do empreendimento que deve ser depositado na Direcção-Geral de Turismo não está mencionado no contrato-promessa de compra e venda?
2ª - Não houve incumprimento definitivo da promitente vendedora porque a promitente vendedora não se encontrava numa situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa uma vez que o promitente comprador não procedeu à interpelação admonitória a que alude o artigo 808.º do Código Civil?
18. Atentemos nos seguintes factos:
- O contrato-promessa foi outorgado no dia 30-10-2001.
- Do contrato-promessa consta que a promitente vendedora é dona de um lote de terreno para construção de uma moradia […] que integra o processo de loteamento aprovado pela câmara municipal de Palmela correspondente ao empreendimento turístico denominado “P...V... Sports Residence”.
- A ré requereu a emissão do alvará de autorização de construção para o lote em causa no dia 15-5-2003 ( doc. de fls. 25 do apenso conforme alegado pela ré no artigo 50.º da contestação).
- O alvará de autorização para construção foi emitido pela câmara municipal de Palmela em 27-6-2003 (doc. n.º 6 a fls.27 do apenso conforme alegado pela ré no artigo 51.º da contestação).
- O título constitutivo do aldeamento turístico P...V... foi depositado na Direcção-Geral de Turismo em 17-11-2004 (doc. n.º 7 do apenso conforme alegado pela ré no artigo 122.º da contestação).
19. A ré sustentou, na contestação, que não é aplicável no caso o artigo 46.º/10 do Decreto-lei n.º 167/97, de 4 de Julho que aprova o regime jurídico da instalação e do funcionamento dos empreendimentos turísticos porque “ o contrato-promessa […] é muito anterior à elaboração e ao depósito do título constitutivo do aldeamento turístico, razão pela qual ele não foi mencionado naquele documento”.
20. Mais tarde, designadamente nas alegações de recurso para o Supremo Tribunal, a ré sustenta que estamos face a um contrato-promessa nulo, não sendo aplicável por analogia, não permitida no caso, o regime do artigo 410.º/3 do Código Civil que restringe ao promitente comprador, que a não tenha culposamente causado, a invocação de nulidade, não sendo invocável o abuso do direito, tratando-se de nulidades absolutas. Sustenta ainda que o mencionado Decreto-Lei prossegue interesses colectivos de controlo, pela Administração, da qualidade urbanística e turística dos empreendimentos turísticos, objectivo diverso daquele que é prosseguido pelo artigo 410.º/3 do Código Civil em que se visa exclusivamente proteger o promitente comprador.
21. Verifica-se que no contrato-promessa outorgado se faz referência a empreendimento turístico, o que permite argumentar que o contrato-promessa tinha por objecto um imóvel integrado num conjunto turístico, não podendo, por isso, o promitente comprador invocar desconhecimento do facto nem tão pouco ignorância da lei, atento o disposto no artigo 6.º do Código Civil.
22. Ora, tratando-se de um contrato nulo, o Tribunal pode conhecer da nulidade oficiosamente (artigos 285.º e 286.º do Código Civil) e, assim sendo, pouco importa o que o promitente comprador entendeu a este respeito porque a nulidade não pode deixar de ser conhecida e declarada.
23. E, tratando-se de nulidade absoluta, salienta ainda o recorrente, o abuso do direito é ininvocável por se dever seguir o princípio da inalegabilidade das nulidades formais.
24. Argumentar-se-á contra isto, e foi esse o caminho percorrido nas instâncias, que o reconhecimento dessa nulidade importa um manifesto abuso do direito porque foi causada pelo promitente vendedor que se aproveitou do contrato-promessa, recebendo as quantias a título de sinal e de reforço do sinal, criando a confiança na validade do contrato para agora, anos volvidos, pretender aproveitar-se dessa nulidade para se livrar da sanção do pagamento do sinal em dobro por incumprimento definitivo que é da sua inteira responsabilidade.
25. Dir-se-á então que ao promitente vendedor vale a pena outorgar contratos-promessa de compra e venda nulos pois, em caso de incumprimento que lhe seja imputável, a declaração de nulidade beneficiá-lo-á e, ainda que não haja incumprimento, poderá sempre invocá-la, chamando a atenção para a omissão da referida formalidade prescrita na lei, livrando-se inclusivamente do risco de outorgar contratos definitivos pelo preço estipulado num momento em que comercialmente lhe advém vantagem.
26. Tudo afinal se reconduz a ponderar quem pode tirar proveito de uma ilegalidade, ponderação em que entram em jogo factores extra-jurídicos aos quais o direito seria indiferente, pois estas são as consequências sempre possíveis decorrentes de nulidade substantiva. O interesse da lei é o de não permitir que um contrato possa ser tratado como válido quando a opção legal foi a da sua invalidade, sendo irrelevante que essa situação possa trazer, fora dos limites consagrados na própria lei, algum proveito a qualquer das partes nele envolvidas.
27. Esta visão das coisas não tem merecido acolhimento.
28. Assim, e sem se pôr em causa que o artigo 289.º do Código Civil constitui um obstáculo a que, por via do reconhecimento do excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé, se obtenham os efeitos procurados pelo acto nulo, reconhece-se que “ o exercício de um direito que implique a alegação de nulidade formal pode ser abusivo, incorrendo o titular exercente, em abuso, “ em previsões de indemnização ou outras, consoante os efeitos práticos a ponderar” (Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, 1997, pág. 795). Defende-se que “ não podem, à face do direito português, manter-se, por via directa da boa fé, os efeitos falhadamente procurados pelo acto nulo”, mas sustenta-se que “ quando uma situação de invalidade seja considerada de origem censurável por, na sua génese, ter havido uma actuação contrária a regras jurídicas, incluindo a própria boa fé, altura em que ocorre a culpa in contrahendo, podem, com facilidade, constituir-se os pressupostos da responsabilidade civil: o dano - e não a sua imputação - tomaria corpo aquando da alegação da nulidade ou do seu próprio reconhecimento, por ofício, pelo tribunal. Tem, então, cabimento o arbitrar uma indemnização em espécie - artigo 562.º e 566.º/1 a contrario - que, procurando reconstituir a situação a que se teria chegado se não tivesse havido prevaricação, corresponda, materialmente, ao cumprimento do contrato nulo, mediante a contraprestação acordada, devida agora a título de compensação necessária para evitar enriquecimentos indevidos. Em termos de mera descrição, o tribunal, embora adstrito às regras plenas da nulidade, tem a possibilidade de, a título indemnizatório, determinar o acatamento do contrato. As obrigações derivadas têm ,no entanto, origem na situação de responsabilidade civil e não no contrato viciado, assumindo, por isso, natureza legal. O seu regime, no que não tenha sido inflectido pela sentença condenatória, pauta-se pelo do contrato fracassado, pois essa é a medida exacta do dano a ressarcir” (loc cit, pág. 796).
29. A violação das regras de boa fé, de forma manifesta, expressão legal que há-de sempre assentar em factos evidenciados nos autos, levará o julgador à atribuição de um valor ressarcitório que corresponderá àquele que a própria lei (ou as próprias partes, quando for o caso) considerou como o valor sancionatório adequado salvo se existirem razões para a sua redução equitativa, situando-se sempre o Tribunal num plano de qualificação (artigo 664.º do C.P.C.) e de oficiosidade porque é ainda o reconhecimento da situação abusiva que fundamenta uma atribuição indemnizatória.
30. A jurisprudência deste Tribunal vem acentuando que em situações excepcionais, designadamente quando não esteja em causa, na previsão legal, a defesa do interesse público, possa o abuso do direito implicar que os efeitos visados pelo negócio nulo não sejam proscritos, reconduzindo-os, assim aos próprios termos negociais; este entendimento justifica-se, por exemplo, quando o negócio foi cumprido pelas próprias partes, como se válido fosse, durante largo período de tempo, não existindo razão para destruir efeitos já produzidos e obstar inclusivamente à produção de efeitos sequenciais, tudo traduzindo expressão da tutela da confiança: ver Ac. do S.T.J. de 18-12-2003 (Pinto Monteiro) revista n.º 2990/03, Ac. do S.T.J. de 2-11-2004 (Azevedo Ramos) revista n.º 3311/2004, Ac. do S.T.J. de 30-5-2006 (Fernandes Magalhães) revista n.º 1267/2006, Ac. do S.T.J. de 29-4-2008 (João Camilo) revista n.º 978/2008, Ac. do S.T.J. de 9-9-2008 (Fonseca Ramos) (P. 2123/2008), Ac. do S.T.J. de 11-9-2008 (Mota Miranda) revista n.º 2019/2008.
31. O Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho instituiu um regime que procura assegurar e defender a qualidade da oferta turística. Esse diploma, tal como consta do respectivo preâmbulo, torna o promotor o primeiro responsável pelo cumprimento das regras respeitantes aos empreendimentos, “pois esse cumprimento só será avaliado para efeitos de classificação e não da entrada em funcionamento do empreendimento”.
32. Os empreendimentos turísticos, de acordo com o artigo 1.º /1 desse diploma, “ são os estabelecimentos que se destinam a prestar serviços de alojamento temporário, restauração ou animação de turistas, dispondo para o seu funcionamento de um adequado conjunto de estruturas, equipamentos e serviços complementares”.
33. Os empreendimentos turísticos conforme artigo 1.º/2, podem ser integrados num dos seguintes tipos:
a) Estabelecimentos hoteleiros
b) Meios complementares de alojamento turístico
c) Parques de campismo públicos
d) Conjuntos turísticos
34. No contrato-promessa referencia-se efectivamente que o lote de terreno para construção de moradia integra um processo de loteamento que corresponde a um empreendimento turístico, mas dele não consta, nem resulta dos autos, que outra informação tivesse sido fornecida ao promitente comprador, associando designadamente o contrato-promessa ao mencionado diploma ou indicando que a moradia se insere num conjunto turístico, o que obrigaria, por força do disposto no artigo 6.º do mencionado DL 167/1997, sob a epígrafe, “ conjuntos turísticos” a declarar que a moradia fazia parte de um espaço demarcado, com instalações funcionalmente interdependentes, integrando ainda, para além de estabelecimentos hoteleiros e/ou alojamento turístico destinado a proporcionar, mediante remuneração, alojamento temporário, estabelecimentos de restauração e de bebidas e, pelo menos um estabelecimento, iniciativa, projecto ou actividade declarados com interesse para o turismo.
35. Por isso, afigura-se abusivo e excessivo querer extrair daquela singela referência a ideia de que, quando foi outorgado o contrato-promessa, o promitente comprador e porventura o próprio promitente vendedor, mas muito particularmente o primeiro, tinham em vista o empreendimento turístico a que alude o mencionado diploma, não se podendo excluir que só num momento ulterior é que tal finalidade ficou definida até porque é omisso quanto à finalidade do empreendimento o alvará de construção que foi emitido em 27-6-2003.
36. O artigo 47.º do Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho na sua versão original, aplicável ao caso, prescreve no n.º 2, 3, 4 e 8 o seguinte:
2- A entidade titular da licença de utilização turística do empreendimento ou, se essa ainda não tiver sido emitida, da licença de construção deve elaborar um título constitutivo da composição do empreendimento no qual são especificados obrigatoriamente:
a) As várias fracções imobiliárias que o integram, por forma que fiquem perfeitamente individualizadas
b) O valor relativo de cada fracção imobiliária, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do empreendimento, nos termos a estabelecer em regulamento
c) a menção do fim a que se destina cada uma das fracções imobiliárias;
d) A identificação das instalações e equipamentos comuns do empreendimento;
e) A indicação dos serviços de utilização de uso comum;
f) A indicação das instalações, equipamentos e serviços de exploração turística;
g) As infra-estruturas urbanísticas e a referência ao respectivo contrato de urbanização, quando for caso disso;
h) Os meios de resolução dos conflitos de interesses.
3- Do título previsto no número anterior deve ainda fazer parte um regulamento de administração do empreendimento relativo, designadamente, à conservação e à fruição das instalações e equipamentos comuns.
4- O título previsto no n.º2 deve ser depositado na Direcção-Geral de Turismo antes da celebração de qualquer contrato de transmissão , ou contrato-promessa de transmissão, das fracções imobiliárias que integram o empreendimento.
8- A existência de título depositado nos termos do n.º4 deve ser obrigatoriamente mencionada nos contratos de transmissão , ou nos contratos- promessa de transmissão, sob qualquer forma, de direitos relativos às fracções imobiliárias que integram o empreendimento, sob pena de nulidade dos mesmos
37. Aceitando-se que estamos face a uma nulidade absoluta (artigos 285.º e 294.º do Código Civil), não pode, no entanto, deixar de se reconhecer que esta nulidade se situa num plano de ordem pública de protecção ( ver Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 12ª edição, pág. 73) em que se visa a protecção do consumidor, parte mais débil em contratos onde avulta, por um lado, o contraente profissional e do outro contraente não profissional.
38. Procura-se assegurar, no âmbito das relações entre os proprietários das várias fracções imobiliárias dos empreendimentos turísticos sujeitos ao regime da propriedade horizontal, que disponham de um título constitutivo com os elementos indicados que carece de aprovação por maioria de 2/3 dos proprietários das fracções imobiliárias.
39. Não se quer que o empreendedor, já munido de licença de construção ou de licença de utilização turística do empreendimento, o que manifestamente não se verificava ainda quando o presente contrato-promessa foi outorgado, deixe de realizar, previamente à comercialização, o título constitutivo do empreendimento que, pela sua natureza, impõe certas especificidades.
40. Afigura-se que está aqui em causa a protecção dos próprios proprietários de unidades inseridas em empreendimentos turísticos, verificando-se que, neste caso, a omissão do depósito constitui facto exclusivamente da responsabilidade do empreendedor porque a ele compete proceder ao depósito, não se vislumbrando que interesse possa o promitente comprador, realizado que esteja o depósito do título constitutivo, levar o promitente vendedor a omitir a obrigação legal de o fazer exarar no contrato-promessa.
41. Por isso, porque com a aludida menção é o interesse do promitente comprador, o do consumidor, que o diploma tem em vista, não se vê que o aludido preceito não possa ser interpretado restritivamente, ou seja, considerando que esta nulidade de uma nulidade atípica se trata e que apenas pelo promitente comprador pode ser invocada pois nela apenas pode incorrer quem não procedeu ao aludido depósito e seguramente não está nessa situação o promitente comprador.
42. Ao exarar-se no contrato-promessa a aludida referência tem-se em vista um escopo de informação e de protecção, evitando as dificuldades que podem decorrer da falta de elaboração de um titulo constitutivo que deve estar em conformidade com a própria natureza do empreendimento.
43. Importa atentar que, assim interpretado o preceito, o posterior depósito do título constitutivo ou a comprovação da sua realização, permitem considerar sanado o vício do negócio, podendo, no entanto, assim não suceder, por se reconhecer validamente invocada a nulidade, no caso de se considerar que o promitente comprador assumiu um compromisso que não assumiria se tivesse conhecimento da natureza do empreendimento.
44. Há aqui, como se disse, uma preocupação de protecção do promitente comprador que terá todo o interesse em conhecer os elementos que constam do referido título alguns deles obviamente específicos deste tipo de empreendimentos.
45. Seria sempre invocável o abuso do direito, como sucedeu no caso em preço, contra o empreendedor que outorga contrato-promessa sem as especificações legais, auferindo vultuoso sinal, financiando-se com os contratos-promessa celebrados, para, depois, invocar a sua nulidade, inclusivamente depois do título constitutivo estar depositado, como sucede no caso vertente. Quer isto dizer que este seria sempre uma daquelas situações excepcionais em que se imporia afastar directamente os efeitos da nulidade, limitando-se, portanto, o alcance do princípio da inalienabilidade das nulidades formais.
46. Refira-se que, no caso em apreço, o contrato-promessa foi inclusivamente celebrado previamente à outorga da própria licença de construção e, até por isso, face ao disposto no artigo 410.º/3 do Código Civil, a nulidade seria invocável apenas pelo promitente comprador, devendo considerar-se sanada pelo licenciamento entretanto ocorrido, pois o “ único objectivo do n.º3 do artigo 410.º pelo menos no concernente à exigência em causa, é impedir e combater a construção clandestina” (Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol I, 4ª edição pág. 384 e Calvão da Silva, loc. cit., pág. 80).
47. Ora se o propósito da lei com a exigência de indicação expressa nos contratos-promessa dos requisitos indicados no artigo 410.º/3 do Código Civil tem em vista evitar a construção clandestina e se os vícios dos negócios celebrados previamente ainda assim são sanáveis, sujeitar o promitente comprador de imóvel a integrar em empreendimento turístico à nulidade absoluta por omissão de indicação do depósito do título constitutivo na Direcção-Geral de Turismo, afigura-se excessivo quando o interesse em jogo é o da protecção do promitente comprador de unidade qualificável de empreendimento turístico, não o do combate à construção clandestina.
48. Compreende-se o recurso ao abuso do direito pois, não estando em causa interesses de ordem pública que justifiquem fulminar com a nulidade absoluta os contratos-promessa outorgados antes da licença de utilização turística, tal como se não justifica a nulidade absoluta dos contratos-promessa outorgados antes da licença de construção, também aqui nos deparamos com um contrato-promessa que foi outorgado no dia 30-10-2001 e em que o promitente vendedor foi recebendo sucessivas quantias a título de sinal ao longo dos anos de 2002, 2003 e 2004 perfazendo a quantia de 131.078,24€ sem jamais suscitar qualquer questão respeitante à nulidade do contrato; mais: depois de depositado o título constitutivo do aldeamento turístico ( agora faz-se já referência à natureza do empreendimento) o promitente vendedor continuou a não levantar qualquer questão, criando, por isso, a segura confiança de que não invocaria a nulidade que, aliás, nem lhe interessaria que fosse reconhecida por obviamente ser preferível a outorga do contrato prometido.
49. A outra questão suscitada pelos recorrente prende-se, como se viu, com o saber se a promitente vendedora incorria em incumprimento definitivo.
50. As partes, no pleno uso da autonomia privada, estipularam, na cláusula quarta, que a escritura seria celebrada “ até ao termo do prazo de 30 (trinta) meses após a assinatura do presente contrato-promessa de compra e venda, obrigando-se esta a avisar o promitente comprador , por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de oito dias da data marcada” e, na cláusula quinta, estipulou-se que “ caso a escritura de compra e venda objecto do presente contrato não seja outorgada no prazo previsto neste contrato, terá o promitente comprador a faculdade de interpelar a promitente vendedora para proceder à marcação da respectiva escritura e, caso tal não seja efectuado no prazo de 180 dias, poderá então resolver este contrato […]”.
51. Estamos face a uma cláusula resolutiva em que as partes estabelecem, em caso de mora do promitente vendedor o regime da interpelação admonitória, ou seja, prescrevendo que o promitente vendedor em mora por decurso do aludido prazo de 30 meses, deverá no prazo de 180 dias proceder à marcação da escritura sob pena de o contrato ser resolvido. A resolução não opera automaticamente, findo o decurso do aludido prazo, mas abre-se a faculdade resolutiva para o promitente comprador.
52. Já na cláusula sexta/6 as partes estipulam que o decurso do prazo de 45 meses a contar da data de assinatura do contrato-promessa sem outorga da escritura pública de compra e venda, por causa imputável exclusivamente ao promitente vendedor, constitui incumprimento definitivo.
53. Estamos face a um prazo fixo ou absoluto, um termo essencial que as partes estabeleceram, que no contexto do contrato se afigura razoável, por via do qual se dispensa interpelação admonitória para se haver o contrato por definitivamente não cumprido. Mas não se tem em vista com este prazo prescrever a resolução imediata do contrato-promessa, como sucederá noutros casos, pois o incumprimento definitivo abre as portas à resolução, mas com esta não se confunde.
54. Foi o que no caso sucedeu pois o promitente comprador comunicou ao promitente vendedor que considerava o contrato resolvido, distinção que tem o seu interesse visto que o incumprimento definitivo atribuível a um dos contraentes não implica que haja impossibilidade de realização do contrato prometido ou perda de interesse do promitente não faltoso que pode, assim, recorrer à execução específica (ver Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol I, 10ª edição, pág. 355:” a interpelação admonitória feita ao promitente em mora, não tem necessariamente o sentido de uma intimação para cumprir, sob pena de resolução do contrato, mas apenas o sentido de uma intimação para ele cumprir sob a cominação de haver falta definitiva de cumprimento por parte do interpelado - que não exclui logicamente o poder de o notificante recorrer a acção judicial de cumprimento (execução específica) , no caso de persistir ainda, como as mais das vezes sucederá, o seu interesse na celebração do contrato prometido); vejam-se neste sentido o Ac. do S.T.J. de de 20-2-2001 (Ribeiro Coelho), revista n.º 3780/00, o Ac do S.T.J. de 8-5-2001 (Azevedo Ramos), revista n.º 1132/01, o Ac. do S.T.J. de 19-6-2001 (Lopes Pinto) , revista n.º 1351/01, Ac. do S.T.J. de 10-3-2005 (Neves Ribeiro), C,J,1, pág. 126
55. No entanto, porque para o pedido de pagamento do sinal dobrado, se exige o incumprimento definitivo do faltoso, que in casu ocorreu com o decurso do referido prazo, constata-se que o promitente comprador, resolvendo o contrato, evidenciou a sua fundada perda de interesse na realização do contrato prometido.
56. Na minuta de recurso, não nas conclusões, o promitente vendedor retoma a questão de não ser o incumprimento da sua exclusiva responsabilidade. No entanto, como já se referiu, quanto ao empreiteiro por si escolhido, a responsabilidade do recorrente funda-se no artigo 800.º do Código Civil. Quanto aos atrasos eventualmente da responsabilidade administrativa importa referir que não há prova alguma de que não tenha sido afinal da responsabilidade do promitente vendedor a demora na obtenção dos licenciamentos necessários, mas, principalmente, importa atentar que o promitente vendedor não pode, nos termos da lei, arriscar, sem dispor dos licenciamentos e autorizações necessárias, a outorga de contratos-promessa de compra e venda. Por isso, a responsabilidade pelos atrasos desencadeados pelas diligências necessárias para obter tais documentos, condição de viabilidade da escritura pública, não deixam de lhe ser sempre atribuíveis.
Concluindo:
I- Por interpretação restritiva, a nulidade a que se refere o artigo 46.º, n.º 10 do Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho - ou seja, a ausência de referência ou menção da indicação de depósito na Direcção-Geral do Turismo dos títulos constitutivos de empreendimento nos contratos-promessa ou de transmissão de direitos relativos às fracções imobiliárias que integram empreendimento turístico - deve ser considerada uma nulidade atípica, susceptível de ser invocada apenas pelo interessado que não lhe deu causa, o promitente comprador, pois cabe exclusivamente ao empreendedor proceder ao depósito do mencionado título constitutivo.
II- Verificado o depósito do título constitivo do aldeamento turístico, a referida nulidade deve considerar-se sanada.
III- Ainda que se considere a aludida nulidade uma nulidade absoluta, o promitente comprador pode invocar com sucesso o abuso do direito (artigo 334.º do Código Civil) por estarmos diante de uma das circunstâncias excepcionais que justificam o afastamento do princípio da inalegabilidade das nulidades; é que, auferindo ao longo de vários anos o promitente vendedor quantias várias a título de sinal e criando no promitente comprador a convicção de que jamais invocaria a referida nulidade, invocá-la num momento em que a razão de ser da nulidade ( a inexistência de depósito do título constitutivo do empreendimento na Direcção-Geral do Turismo) já não subsiste, traduzir-se-ia num aproveitamento intolerável de situação exclusivamente causada pelo próprio.
IV- O incumprimento definitivo resultante de estipulação contratual que o considera verificado decorrido que seja determinado prazo ( 45 meses depois de celebrado o contrato-promessa sem outorga da escritura por culpa exclusiva do promitente comprador) tal incumprimento não se confunde com a resolução do contrato que pode ser declarada pelo contraente não faltoso.
V- Tal cláusula, inteiramente válida ao abrigo do princípio da autonomia da vontade atento o demais contexto contratual em que ela se insere, liberta o promitente da necessidade de fixar prazo para que se considere para todos os efeitos definitivamente não cumprido o contrato (interpelação admonitória) (artigos 405.º e 808.º do Código Civil).
Decisão: nega-se a revista
Custas pelo réu
Lisboa, 19 de Março de 2009
Salazar Casanova (relator)
Azevedo Ramos
Silva Salazar