| 25097/17.0T8PRT.P1.S1 |  |
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
CONTRATO-PROMESSA
INTERPRETAÇÃO DE DECLARAÇÃO NEGOCIAL
DECLARAÇÃO RECEPTÍCIA
LITIGÂNCIA DE MÁ FÉ
DIREITO CIVIL – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CUMPRIMENTO E NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES / NÃO CUMPRIMENTO / FALTA DE CUMPRIMENTO E MORA IMPUTÁVEIS AO DEVEDOR / IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO / PERDA DO INTERESSE DO CREDOR OU RECUSA DO CUMPRIMENTO.
- António Menezes Cordeiro, Litigância de má fé, abuso de direito de acção e culpa in contrahendo, 3.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2014 ; Tratado de direito civil, vol. IX, Direito das obrigações, Cumprimento e não cumprimento. Transmissão. Modificação e extinção, 3.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2017, p. 267-269;
- António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil anotado, vol. I — Parte geral e processo de declaração (artigos 1.º a 702.º), Livraria Almedina, Coimbra, 2018, p. 593-594;
- João Baptista Machado, Pressupostos da resolução por incumprimento, in: João Baptista Machado. Obra dispersa, vol. I, Direito privado. Direito internacional privado, Scientia Jurídica, Braga, 1991, p. 125-193;
- João de Matos Antunes Varela, Das obrigações em geral, vol. I, 10.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2000, p. 356;
- José Alberto dos Reis, Código de Processo Civil anotado, vol. II — Artigos 406.º a 486.º, Coimbra Editora, 1981, p. 254-275;
- José Carlos Brandão Proença, Lições de cumprimento e não cumprimento das obrigações, 2.ª ed., Universidade Católica Editora, Porto, p. 370, 406-409;
- José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil anotado, vol. II — Artigos 362.º a 626.º, 3.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2018, p. 455-462;
- Maria da Graça Trigo e Mariana Nunes Martins, anotação ao art. 808.º, in Luís Carvalho Fernandes e José Carlos Brandão Proença (coord.), Código Civil anotado, vol. II, Direito das obrigações. Das obrigações em geral, Universidade Católica Editora, Lisboa, 2018, p. 1140-1145;
- Nuno Manuel Pinto Oliveira, Contributo para a interpretação do art. 808.º do Código Civil, Cadernos de direito privado, n.º 5 (Janeiro-Março de 2004), p. 3-9 ; Estudos sobre o não cumprimento das obrigações, 2.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2009, p. 51-61 ; Princípios de direito dos contratos, Coimbra Editora, Coimbra, 2011, p. 814-815 e 820-825, 869-874;
- Paula Costa e Silva, A litigância de má fé, Coimbra Editora, Coimbra, 2008;
- Paulo Mota Pinto, Interesse contratual negativo e interesse contratual positivo, vol. II, Coimbra Editora, Coimbra, 2008, p. 1477-1479;
- Pedro de Albuquerque, Responsabilidade processual por litigância de má fé. Abuso de direito e responsabilidade civil em virtude de actos praticados no processo, Livraria Almedina, Coimbra, 2006;
- Pedro Romano Martinez, Da cessação do contrato, 2.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2006, p. 143-145.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGO 808.º.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
- DE 02-06-2016, PROCESSO N.º 1116/11.3TBVVD.G2.S1;
- DE 13-09-2018, PROCESSO N.º 687/17.5T8PNF.S1:
- DE 16-05-2019, PROCESSO N.º 6646/04.0TBCSC.L1.S2.
O art. 808.º do Código Civil não exige que o credor advirta o devedor para que a consequência da não realização da prestação dentro do prazo fixado será a resolução do contrato
I. — RELATÓRIO
1. AA - Consultoria e Gestão, Lda, pessoa colectiva n.º 50…3, com sede na Rua de …, …, 1.º Esquerdo, no …, intentou a presente acção em processo comum, que denominou como “acção declarativa de execução especifica”, contra BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado, com sede na Avenida …, n.º …, 2.º, em …, pedindo que esta seja condenada a:
— cumprir o contrato promessa de compra e venda celebrado com a Autora a 02.11.2016, relativamente às fracções autónomas designadas pelas letras “A” a “N” que compõe o prédio de oito pisos sito na Rua …, n.º 230, Rua …, n.º 19 e Rua do …, n.º 20, na freguesia de …, Concelho do …, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob a descrição 1…6/19900116 e inscrito na matriz sob o artigo 9…4 da União das Freguesias de …, …, .., …, … e …, agendando-se para o efeito a escritura pública de compra e venda;
— ou, subsidiariamente, pagar à Autora o sinal em dobro no valor de 200.000,00 Euros, e as quantias pagas a título de compensação no valor de 17.438,46 Euros, no total de 217.438,46 Euros (duzentos e dezassete mil quatrocentos e trinta e oito euros e quarenta e seis cêntimos), acrescido de juros de mora legais desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
2. A Ré BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado contestou, pugnando pela improcedência dos pedidos formulados pela Autora AA - Consultoria e Gestão, Lda., e pela procedência dos seguintes pedidos reconvencionais:
A. — Ser declarada a validade da resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Réu e a Autora e, consequentemente,
i. — [Ser declarada] a perda do sinal prestado pela Autora a favor do Réu;
ii. — Ser a Autora condenada no pagamento ao Réu da quantia de € 34.011,03 correspondente aos prejuízos suportados pelo Réu com fundamento no incumprimento do contrato-promessa de compra e venda por parte da Autora;
iii. — Ser a Autora condenada no pagamento ao Réu da quantia de €2.960.915,21 por conta dos prejuízos causados com a instauração e registo da presente acção, sem prejuízo da liquidação definitiva se relegar para execução de sentença.
B. — Ser a Autora condenada como litigante de má-fé, no pagamento de uma multa e de indemnização ao Réu, a fixar pelo Tribunal nos termos previstos no art. 543.º do Código de Processo Civil.
3. Apresentada réplica procedeu-se a audiência prévia, teve lugar a audiência de discussão e julgamento, que decorreu com observância do legal formalismo, e a final foi proferida sentença que:
1. — Julgou a acção totalmente improcedente por não provada e por via disso absolveu a Ré BB de todos os pedidos contra si formulados.
2. — Julgou parcialmente procedente por provada a reconvenção deduzida pela Ré e, por via disso, declarou-se que o contrato celebrado entre esta e a Autora AA - Consultadoria e Gestão, Lda foi validamente resolvido em 16.5.2017, condenando-se esta a reconhecer como lícita a perda integral do sinal prestado e demais prestações já realizadas.
3. — Julgou improcedentes por não provados os demais pedidos reconvencionais formulados pela ré, deles absolvendo a autora.
4. — Condenou a autora como litigante de má fé, no pagamento da multa de 4 (quatro) UE’s e no pagamento da indemnização de 7.000,00 euros (sete mil euros) a título de honorários forense ao mandatário da parte contrária a liquidar.
5. — Determinou o cancelamento do registo da presente acção efectuado em 30.11.2017, pelo averbamento ap. 2635 sobre todas as fracções do edifício descrito no livro 65, nº 20169, da conservatória do registo predial do Porto, conforme doc. de fls. 107 verso a 108 cujo restante teor se dá por reproduzido.
4. Inconformada, a Autora AA - Consultoria e Gestão, Lda, interpôs recurso de apelação.
5. Finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:
I - A recorrente interpôs a presente acção judicial contra o ora recorrido, pedindo que este fosse condenado a cumprir o contrato promessa de compra e venda celebrado a 02.11.2016, relativamente às fracções autónomas designadas pelas letras “A” a “N” que compõem o prédio de oito pisos sito na Rua …, n.º 230, Rua …, n.º 19 e Rua …, n.º 20, na freguesia de …, Concelho do …, descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob a descrição 1…6/19900116 e inscrito na matriz sob o artigo 9…4 da União das Freguesias de …, …, …, …, … e …, agendando-se para o efeito a escritura pública de compra e venda; OU, SUBSIDIARIAMENTE, pagar à Autora o sinal em dobro no valor de 200.000,00 Euros, e as quantias pagas a título de compensação no valor de 17.438,46 Euros, no total de 217.438,46 Euros acrescido de juros de mora legais desde a data da citação até efectivo e integral pagamento;
II - A recorrente alicerça a sua pretensão, alegando, no essencial, que celebrou com a ré um contrato promessa de aquisição de um imóvel no qual (implicitamente) ficou aceite que o pagamento do preço ficaria dependente da efectivação de outro contrato de compra e venda relativo a um edifício de que a ora recorrente era proprietária.
III - A sentença proferida incorre em erro de julgamento, na medida em que faz errada selecção dos factos provados e não provados e, por outro lado, a solução jurídica que dá às questões a resolver mostra-se inadequada.
IV - O erro de julgamento verifica-se:
— ou quando é dado como provado um facto sobre o qual não tenha sido feita qualquer prova e que, por isso, deveria ser dado como não provado;
— ou quando é dado como não provado um facto que, perante a prova produzida, deveria ser dado como provado.
V – A sentença recorrida considera indevidamente provados os seguintes pontos de facto:
a) Ponto 63: “nunca a outorga da escritura relativa ao CPCV ficou dependente, direta ou indirectamente, dos restantes negócios da Autora”.
Esta matéria deveria ter resultado não provada, pela conjugação com a restante matéria provada, concretamente, o constante dos pontos 64, 6, 11, 8, 14, com base no teor dos aditamentos outorgados referidos nos pontos 6 e 8 dos factos provados, nas comunicações enviadas pelo legal representante da recorrente á recorrida e, por fim, no depoimento de parte prestado pelo legal representante da Autora, bem como o depoimento das testemunhas CC, DD, EE.
b) Ponto 37 “A Ré alertou devidamente a Autora de que tal substituição nunca poderia prejudicar o agendamento da escritura definitiva para dia 31.3.2017.”
Na motivação da decisão proferida não se discrimina como é dado como assente este aspecto, sendo que inexiste nos autos suporte documental nesse sentido e do depoimento das testemunhas inquiridas tal não resulta concludentemente.
Logo, salvo o devido respeito, este item terá que ser expurgado dos factos provados.
VI – A sentença recorrida deu como não provados factos que deveriam ter sido considerados provados:
a) Facto vertido no artigo 13º da PI e teor do documento nº 5 junto com aquela peça–email de 10 de maio de 2017- A autora sempre manteve o Réu a par de todos os desenvolvimentos e alterações relativas ao contrato de compra e venda do nº 567 da Rua …, …, tendo, nomeadamente informado, no dia 10 de maio de 2017 da marcação dessa escritura para o dia 29.05.2017.
O facto acabado de transcrever, salvo o devido respeito, mostra-se essencial para a decisão da causa, desde logo porque comprova a tese da recorrente de que a concretização da escritura do prédio 230 da Rua … estava dependente da venda por esta do prédio 567 da mesma Rua e, mesmo que assim não fosse (o que não se concede), sempre demonstra o invocado abuso de direito do Réu na resolução do contrato promessa, o que resulta do próprio teor do documento.
b) Factos constantes dos pontos 1. e 5. dos factos (essenciais) não provados, A celebração do acordo referido em 1) estivesse dependente da venda por parte da autora de um imóvel sito na Rua …, 567, …. Que a ré tivesse concordado com essa condição razão pela qual aceitou as prorrogações, que tenha sido por causa disso que a autora informou a ré da evolução desse negócio e da marcação da respectiva escritura e que [a] o referido acordo esteve sempre subjacente a venda de um imóvel pertence da Autora.
Com base no teor emails enviados pelo legal representante da recorrente (que nunca foram postos em causa ou refutada a dependência dos negócios neles ínsita), a redacção dos considerandos G e H (do primeiro e segundo aditamentos, respectivamente), e a prova testemunhal produzida em audiência.
VII – Deve ser julgado provado o facto constante do ponto 3. dos factos (essenciais) não provados, com base no teor do email junto como documento 11 pela recorrente e no depoimento da testemunha CC.
VIII – Deve ser julgado provado o facto constante do ponto 6. dos factos (essenciais) não provados, com base no depoimento do legal representante da recorrente e a testemunha do Réu DD;
IX - Deve ser julgado provado o facto constante do ponto 8. dos factos (essenciais) não provados com base nas regras de experiência e normalidade, considerando que é normal que quando se estabelece um prazo para a realização de um determinado negócio se preveja que, na hipótese de não se concretizar o negócio nesse prazo (mas só mais adiante), haja lugar ao pagamento de uma multa pelo período decorrente entre o prazo inicialmente previsto e a data da realização do negócio.
X - Alterando a decisão sobre a matéria de facto no sentido pugnado pela recorrente, necessariamente que se concluiria que a resolução comunicada pelo recorrido por carta e email de 16 de maio de 2017 se teria como indevida, mantendo este a obrigação de cumprir o contrato promessa celebrado.
XI - A prova produzida foi clara no sentido de ter ficado estabelecida a dependência entre os dois contratos, nos termos expostos.
XII – O sentido que deve ser concedido à declaração negocial é, assim, no âmbito de uma orientação legal que consagra a designada teoria da impressão do declaratário aquele que um declaratário normal, posto na mesma situação em que se encontrava o declaratário real no momento da recepção da declaração, possa retirar do comportamento (declarações de vontade, verbais ou escritas) do declarante.
XIII - Mesmo considerando apenas os factos já dados como provados, designadamente sob os pontos 6, 11 e 14, teremos que concluir que qualquer contraente normal poderia “razoavelmente” contar com o sentido pretendido pela autora, ou seja, da dependência entre a celebração das escrituras.
XIV - Não incumbia à recorrente efectuar qualquer consignação em depósito, cuja falta não pode ter a consequência apontada pela sentença, conforme entendimento maioritário da doutrina e da jurisprudência.
XV - Na comunicação enviada a 16.05.2017, o réu faz referência a “diversas comunicações admonitórias” que não existiram, bem como afirma que “perdemos definitivamente o interesse na realização do negócio”, mas também não concretiza em que se traduz a perda objectiva de interesse no negócio.
XVI - A resolução, nos termos em que operou é, assim, ilícita e indevida, o que desde logo resulta no facto de que o BB aceitou a (nova) proposta de aditamento da autora desde que a escritura fosse realizada impreterivelmente até ao dia 30.04 e no facto de, conforme consta do ponto 46 dos factos provados, o réu em 28.4.2017 solicitou um ponto da situação quanto a esse reforço de sinal fazendo constar que “certamente compreende que não podemos prolongar mais a situação sem ter nada de concreto que o justifique”, sendo patente que nesta comunicação, de 28.04, não consta qualquer admonição.
XVII - É discutível que a utilização de expressões como “impreterivelmente “, “última prorrogação”, “data limite para a sua realização” possam ter o caracter de prazo final, tal como é sustentado pelo julgador a quo.
XVIII - Mas tal questão nem sequer se chega a colocar, porque resulta provado que mesmo após 31.03.2017 há manifestação das partes em interesse na manutenção do negócio e na possibilidade de realização da escritura para lá desse prazo.
XIX – A sentença não é clara no sentido de perceber se a resolução operada se funda na perda do interesse do credor objectivamente justificada ou na existência de uma interpelação admonitória que a recorrente não cumpriu.
XX – Não há qualquer comunicação que congregue aqueles três elementos e, por isso, se possa ter como interpelação admonitória. Nem o Réu identifica concretamente donde decorre a mencionada interpelação, nem tão-pouco a sentença recorrida o faz. Limita-se a dizer que “concluímos, por isso que a ré efectuou uma interpelação admonitória…”
XXI - Reportando-nos à situação sub judice não nos podemos esquecer que, por um lado o período do atraso estava a ser “coberto” pelo pagamento de uma multa diária no valor de € 200 e, por outro lado e mais relevante ainda, a comunicação só é enviada pelo recorrida em 16.05.2017, ou seja depois de finalmente a recorrente ter a escritura do seu prédio sito na Rua de … 567 marcada e ter comunicado tal facto ao Réu.
XXII - Como pugnamos que a resolução efectuada é ilícita por não estar legalmente enquadrada, nos termos que se expos, fica prejudicada a questão do eventual abuso de direito no exercício da resolução.
XXIII - Mas, na hipótese de se considerar válida a resolução operada, teria que considerar-se que a mesma era abusiva, desde logo pelo timing em que a comunicação de resolução é promovida, ou seja APÓS a recorrente, finalmente ter uma data para a realização da escritura do imóvel 567 de …, que lhe permitiria ter o encaixe financeiro para celebrar a escritura dos autos e porque de facto, o propósito do Réu foi a obtenção de um preço largamente superior ao acordado.
XXIV - A sentença proferida para além de errar no julgamento da matéria de facto e na resolução das questões de direito vem ainda a condenar a ora recorrente como litigante de má-fé, condenação que esta não pode de forma alguma aceitar.
XXV - A autora mantém a sua versão – que é a que corresponde à realidade dos factos – e por isso o presente recurso, mas a defesa da sua convicção não configura qualquer actuação dolosa.
XXVI – Violou assim o tribunal a quo o sentido atribuído aos artigos 432.º e 442.º do Código Civil, 808.º e 830.º, n.º 5 do mesmo código, e ainda o artigo 542.º do Código de Processo Civil.
6. A Ré BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
7. O Tribunal da Relação do Porto proferiu acórdão por que julgou a apelação procedente por provada e, consequentemente,
I. — revogou a decisão recorrida na parte em que julgou procedente o pedido reconvencional e improcedente a acção;
II. — determinou a remessa dos autos para a 1.ª instância, para que:
a. — fosse proferido despacho a conceder prazo à Autora apelante para proceder à consignação em depósito do montante do preço contratualmente estipulado e cujo pagamento ainda se mostre em falta;
b. — fosse “prolatada nova sentença de acordo com o ora decidido”, que julgasse procedente ou improcedente o pedido de execução específica do contrato-promessa de compra e venda, consoante o depósito fosse ou não efectuado dentro do prazo concedido.
8. O teor do dispositivo do acórdão recorrido é o seguinte:
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação procedente por provada e, consequentemente, revogar a decisão recorrida na parte em que julgou procedente o pedido reconvencional e improcedente a acção, devendo na 1ª instância – para onde, e para o efeito, os autos deverão ser remetidos – ser proferido despacho a conceder prazo à Autora apelante para proceder à consignação em depósito do montante do preço contratualmente estipulado e cujo pagamento ainda se mostre em falta sendo, após, prolatada nova sentença de acordo com o ora decidido e que julgue procedente o pedido de execução específica do contrato promessa formulada pela Autora emitindo declaração negocial em conformidade no que a à Ré diz respeito, improcedendo, todavia, a acção se o citado depósito não se mostrar efectuado no prazo que venha a ser concedido.
9. Incoformada, a Ré BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado interpôs recurso de revista.
10. Finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:
A) Da factualidade provada nos autos resulta que entre as partes foram acordadas as seguintes datas para outorga da escritura prometida: 28.11.2016, 16.12.2016, 31.01.2017 e 28.02.2017.
B) Resulta, igualmente, que a escritura não foi outorgada em nenhuma das referidas datas por, chamemos-lhe, “impedimentos” da Recorrida, aceites pelo Recorrente.
C) Resulta, também, demonstrado que após a solicitação, por parte da Recorrida, de “uma última prorrogação” (factos provados 29.º e 30.º), foi celebrado entre as partes um (segundo) aditamento ao contrato promessa de compra e venda onde ficou estabelecido que “a escritura definitiva é outorgada impreterivelmente até ao dia 31.3.2017” (factos provados 8.º, 33.º e 34.º).
D) Importa, ainda, ter em consideração que após ter sido notificada do agendamento da escritura para dia 31.03.2017, a Recorrida, com a antecedência de 3 dias face à data agendada (ou seja, em 29.03.2017), solicitou a alteração da entidade adquirente, ao que o Recorrente informou que não se opunha à referida alteração mas que a mesma nunca poderia prejudicar o agendamento da escritura para dia 31.03.2017 (factos provados 35.º a 37.º).
E) O Recorrente, face à ausência da Recorrida, sem qualquer informação e/ou justificação, à escritura agendada, procedeu à resolução do contrato promessa (factos provados 38.º e 48.º).
F) Da factualidade provada resulta que o Recorrente e a Recorrida acordaram uma data limite para a outorga da escritura definitiva, o Recorrente marcou a escritura, interpelou a Recorrida pela forma e antecedência contratual e esta não compareceu à mesma.
G) É, assim, manifesto que face à fixação, por acordo, de tal data limite e face às consequências acordadas em sede de contrato promessa para as situações de incumprimento, não se mostrava necessária a realização de uma interpelação admonitória adicional por parte do Recorrente.
H) “Impreterível” é sinónimo de prazo fixo e absoluto e, como tal, admonitório.
I) E percebe-se que a data de 31.03.2017 tenha sido considerada, e acordada, como “impreterível” atentas as circunstâncias em que foi fixada — veja-se que tal data foi fixada depois de sucessivos e repetidos incumprimentos por parte da Recorrida e após esta confirmar como sendo a data viável e adequada para o cumprimento das obrigações por si contratadas com o Recorrente.
J) Neste sentido, o acima citado Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19.05.2011: “Impreterivelmente, acentua-se porque isto significa claramente a fixação de um prazo admonitório para o cumprimento. No caso concreto, um prazo cuja razoabilidade é assumida pelo próprio devedor – o novo prazo foi acordado entre credor e devedor.
Ultrapassado que fosse, cumpriu-se a definitividade do incumprimento do devedor/réu. E nem a circunstância de o autor/credor ter suportado por mais algum tempo (até 10 de Julho de 2003) o incumprimento da contraparte subverte esta visão das coisas.
K) É, pois, inequívoco que o prazo admonitório para a realização da escritura foi, por acordo das partes, fixado para o dia 31.03.2017.
L) Nesta sequência, o não comparecimento da Recorrida à escritura agendada para dia 31.03.2017 corresponde ao incumprimento definitivo da sua obrigação de compra do imóvel objecto do contrato promessa em causa nos autos, com o consequente direito, na esfera jurídica do Recorrente, de resolver o contrato.
M) A essencialidade do prazo pode resultar de convenção expressa (quando a essencialidade é expressamente clausulada) ou tácita (quando a essencialidade deriva de especiais circunstâncias do contrato, conhecidas de ambas as partes).
N) No caso sub iudice estamos claramente perante termo essencial subjectivo – o prazo limite para outorga da escritura definitiva foi fixado por vontade das partes – o qual apesar de ser expresso – consta expressamente do teor do (segundo) aditamento ao contrato promessa – é igualmente tácito – as circunstâncias que levaram à fixada data limite de 31.03.2017 resultaram dos sucessivos e repetidos incumprimentos da Recorrida.
O) Estamos, igualmente, perante um termo subjectivo absoluto, na medida em que a data de 31.03.2017 constituiu o prazo-limite, improrrogável, para o adimplemento, e a sua não observância implica o incumprimento definitivo da obrigação, fundamento imediato da resolução, como ocorreu.
P) Ao entender, como entendeu o Tribunal da Relação do Porto, que a Recorrida encontrava-se em mora, mora esta que não foi transformada em incumprimento definitivo porque o Recorrente não efectuou uma interpelação admonitória nesse sentido, violou aquele Tribunal o disposto no n.º 1 do art. 808.º do Código Civil.
Q) E não se diga, como fez o Tribunal da Relação no Acórdão recorrido, que o facto de a Recorrente ter concordado com a proposta apresentada depois pela Recorrida (de que a escritura fosse realizada até 30.04.2017) altera o que acima se alega.
R) Não altera porque, como resulta da jurisprudência saída do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19.05.2011 acima identificado, à qual se faz novamente apelo, ultrapassado que estava a referida data de 31.03.2017 – a última prorrogação no dizer da Recorrida, o prazo impreterível no dizer de ambas as partes – cumpriu-se a definitividade do incumprimento da Recorrida.
S) O facto de o Recorrente ter manifestado a intenção de suportar por mais algum tempo (até 30.04.2017) o incumprimento da Recorrida, no dizer do Supremo Tribunal de Justiça, não subverte esta visão das coisas, sendo de salientar que a Recorrida nem sequer cumpriu as condições por si propostas (reforço do sinal até 13.04.2017) para que tal novo prazo pudesse ser aceite (factos provados 42.º, 43.º, 44.º e 45.º), pelo que, na realidade, tal “novo prazo” não chegou sequer a existir.
T) Sem prejuízo do acima referido e tendo presente que o direito de resolução deve ser aferido em termos de razoável normalidade negocial, com apego aos princípios de honestidade no trato contratual não dependendo de meros impulsos de ocasião, com base numa apreciação objectiva dos factos provados resultou ainda a perda de interesse na prestação por parte do Recorrente.
U) Recorrendo-se ao critério de razoabilidade própria do comum das pessoas, da análise da utilidade que a prestação teria para o Recorrente com recurso à factualidade provada, conclui-se que o mesmo tinha por objectivo alienar o imóvel objecto do contrato promessa num curto espaço de tempo.
V) Isso é demonstrado pelo facto de entre a data de celebração do contrato promessa (02.11.2016) e a data inicialmente acordada para a escritura definitiva (30.11.2016) mediarem apenas 28 dias e, bem assim, da possibilidade de prorrogação inicialmente acordada ter sido para 16 dias após a primeira data (16.12.2016).
W) A par disso, todas as prorrogações do prazo para outorga da escritura definitiva concedidas pelo Recorrente foram fixadas para 31.01.2017, 28.02.2017, e, finalmente, como data impreterível, 31.03.2017, de onde resulta que foram concedidas por períodos temporais reduzidos (iguais ou inferiores a 30 dias).
X) Importa, ainda, ter presente o carácter “impreterível” fixado a partir do (segundo) aditamento, como acima mencionado, confirmado pelo Recorrente na comunicação datada de 16.05.2017 a comunicar a resolução do contrato promessa à Recorrida (factos provados 12.º e 48.º), onde foi expresso ao afirmar: “De resto, da nossa parte foram feitas todas as cedências possíveis no intuito de manter o negócio, caso que compreensivelmente já não se verifica, pois perdemos definitivamente o interesse na realização do mesmo, face ao incumprimento reiterado e definitivo de V. Exas.”.
Y) Facto que foi aceite pela Recorrida, pois veja-se que a mesma remeteu uma comunicação ao Recorrente a agradecer o cuidado, coerência e paciência e a admitir “o incumprimento do contrato” (facto provado 66.º).
Z) Assim, atendendo ao critério do homem médio colocado na posição dos aqui intervenientes, é forçoso concluir que ultrapassada a data de 31.03.2017 sem que a escritura prometida fosse concretizada, ocorreria a perda de interesse do Recorrente.
AA) Pelo que, torna-se imperioso concluir que da factualidade provada resulta não só que havia sido fixado um prazo admonitório para a celebração do contrato definitivo, como ainda que o Recorrente também perdeu – porque, devido ao incumprimento e ao comportamento inadimplente da Recorrida, não foi possível concretizar a venda do imóvel dentro dos prazos fixados - o interesse na realização do contrato prometido.
BB) Em todo o caso, a Recorrida aceitou a resolução contratual comunicada pelo Recorrente, o que resulta dos factos provados 49.º, 50.º e 51.º.
CC) A Recorrida, após a resolução do contrato promessa que a ligava ao Recorrente (em 16.05.2017), apresentou - em 29.06.2017 e em 27.07.2017 - novas propostas para aquisição do imóvel anteriormente prometido vender/comprar.
DD) É inegável que se tratam de novas propostas, não só pelo teor literal das mesmas mas também em face da comparação das condições de compra propostas com aquelas que tinham sido acordadas no âmbito do contrato promessa objecto de resolução – veja-se que neste o preço acordado era de €1.725.000,00, na proposta de 29.06.2017 já era de €1.800.000,00 e, por último, na proposta de 27.07.2017 era de €2.100.000,00.
EE) Não é credível, para um declaratário normal, que a Recorrida não concordasse com a resolução do contrato promessa (efectuada em 16.05.2017) e, não obstante tal, não a contestasse mas, mais, viesse apresentar novas propostas de compra do imóvel, por valores superiores ao inicialmente acordado e sem fazer qualquer menção, por exemplo, ao destino do sinal pago no âmbito do contrato promessa objecto de resolução.
FF) O facto de a declaração de resolução não carecer, como declaração recipienda, de aceitação pela parte do destinatário para a produção dos seus efeitos, não é afastada a aceitação tácita da mesma e, nessa medida, não pode ser desvalorizado o comportamento do destinatário após a recepção da mesma.
GG) Sendo que, a instauração da presente acção, por ser completamente contrária a tal comportamento da Recorrida, consubstancia um venire contra factum proprium.
HH) A Recorrida litiga de má-fé pois a dependência da outorga da escritura definitiva à concretização de outro negócio que só à Recorrida dizia respeito não se trata “apenas da versão da Ré sobre a realidade dos factos que de modo representa alteração da sua verdade e que resultou assente nos autos”.
II) Não ficou demonstrado nos autos a aludida dependência (cfr ponto 1., 5. a 7. dos factos não provados) nem poderia face à ausência de suporte no teor dos contrato promessa e dos seus aditamentos.
JJ) Acresce que, tal cenário de dependência não é compatível com as justificações apresentadas pela Recorrida à ausência à escritura agendada para 16.12.2016, e/ou com o seu acordo à fixação de multas diárias pela prorrogação dos prazos acordados, e/ou com os pedidos de alteração da entidade adquirente e/ou com a participação da Recorrida em novos processos de venda do imóvel em causa, com novas propostas de compra.
KK) Veja-se que, a existir tal dependência, bastaria à Recorrida invocar a não celebração do seu negócio para justificar, sem qualquer penalidade e/ou outra justificação, a não outorga do contrato prometido.
LL) A Recorrida não se limitou a negar o recebimento da carta a agendar a escritura para dia 31.03.2017 (como se isso fosse justificável só por falta de um carimbo dos CTT); a mesma alegou que “não conhecia o agendamento da escritura”, o que foi demonstrado ser falso face à prova produzida – facto provado 35.º.
MM) O que está em causa com a afirmação constante do art. 15.º da sua Petição Inicial é que a Recorrida sustenta ter tido conhecimento da comunicação da resolução do contrato promessa promovida pelo Recorrente depois de 19.05.2017, o que se demonstrou ser falso. Não está em causa se a Recorrida nega que tal comunicação lhe foi enviada por email, correio, fax ou outro.
NN) Quanto à participação da Recorrida noutros processos de venda, crê-se que o Tribunal da Relação incorre em erro na apreciação dos factos pois a Recorrida negou expressamente a apresentação da proposta datada de 29.06.2017 (cfr. art. 49.º da réplica, onde impugna por “ser falso” o alegado nos arts. 97.º e 98.º da contestação).
OO) É ostensiva e clamorosa a forma como a Recorrida, sem qualquer respeito pelo dever de honestidade, deturpou os factos que, por serem pessoais, forçosamente conhecia, pronunciando-se sobre os mesmos a seu bel prazer e na exclusiva medida das suas necessidades e tudo para sustentar uma pretensão que sabe ser infundada.
PP) Violou, assim, ao revogar a condenação da Recorrida como litigante de má-fé, o Tribunal da Relação, o disposto nos arts. 8.º e 542.º, ambos do CPC, impondo-se a sua revogação.
Nestes termos e nos demais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá dar-se provimento ao presente recurso de revista, revogando-se o Acórdão recorrido nos termos sobreditos, pois só assim se fará JUSTIÇA!
11. A Autora AA - Consultoria e Gestão, Lda., contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
12. Finalizou a sua contra-alegação com as seguintes conclusões.
1. A resolução do contrato promessa só pode ser considerada válida no caso de incumprimento definitivo, estipulando o artigo 808.º do Código Civil que tal se verifica quando, em consequência da mora, o credor perder o interesse na prestação ou se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
2. O incumprimento definitivo pode ainda decorrer no caso de ser fixado contratualmente um prazo absoluto ou improrrogável.
3. No caso concreto, não pode ser atribuída à expressão “impreterivelmente” uma conotação de carácter absoluto e de prazo admonitório.
4. Está assente que mesmo após a data de 31.03.2017 a ré (ora recorrente) aceitou a (nova) proposta de aditamento da autora desde que a escritura fosse realizada impreterivelmente até dia 30.04 e nessa sequência, no dia 05.04.2017 enviou para a Ré minuta de aditamento ao CPCV (factos provados do 42.º ao 44.º).
5. Resulta ainda dos factos provados que em 28 de abril de 2017 a ré solicitou um ponto da situação quanto ao reforço de sinal previsto, declarando nessa data expressamente “certamente compreende que não podemos prolongar mais a situação sem ter nada de concreto que o justifique”.
6. O que significa que aquela data de 31.03.2017 não era assim tão absoluta ou “impreterível” e que, mesmo após essa data, e embora o referido aditamento não tenha chegado a ser assinado, o Recorrente não perdeu a vontade e o interesse na manutenção do negócio, antes mantendo e concordando com a possibilidade de realização da escritura para além daquela data.
7. Não pode o Recorrente querer dar a uma expressão inscrita no contrato uma conotação que, na prática, não transmitiu, desde logo, à Recorrida, considerando que todo o seu comportamento, mesmo após a referida data de 31.03.2017, não revelou uma data-limite ou um prazo perentório, nem tão pouco a perda de interesse na manutenção do negócio.
8. Decorre do acabado de expor, e concretamente do teor da comunicação de 28.04.2017, que a cláusula “A escritura pública de compra e venda será celebrada impreterivelmente até 31 de Março de 2017” incluída no aditamento ao contrato promessa NÃO traduz um prazo admonitório.
9. Não foi fixado ou acordado pelas partes qualquer prazo admonitório que legitimasse a resolução do contrato.
10. A interpelação admonitória deve conter três elementos:
a) intimação para o cumprimento;
b) fixação de um termo peremptório para o cumprimento;
c) admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento daquele prazo.
11. Nenhuma das cartas/comunicações enviadas pelo Recorrente cumpre os elementos supra referidos que obrigatoriamente se têm que verificar numa interpelação admonitória.
12. Da matéria de facto assente não se vislumbra qualquer interpelação admonitória.
13. O que se retira da factualidade provada “é que a Ré por carta registada com aviso de recepção foi notificando a Autora apelante das datas que, na sequência das prorrogações sucessivas em aditamento ao contrato promessa foram sendo fixadas para a celebração da escritura pública. São, portanto, cartas simples de comunicação das datas que iam sendo acordadas para a celebração da escritura de compra e venda, ou seja, nenhuma delas tem o cariz de interpelação admonitória (…)”.
14. A mora no cumprimento da Recorrida não se converteu em incumprimento definitivo por força de uma interpelação admonitória que, como visto, não existiu.
15. Não se pode também aceitar que tenha havido uma perda de interesse da Recorrente na realização da prestação.
16. A perda de interesse é apreciada objectivamente (art. 808.º, n.º 2 CC), incumbindo a sua prova ao credor (art. 342.º, n.º 2 CC).
17. Tal significa que não basta que o credor diga que a prestação já não lhe interessa; há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse corresponde à realidade dos factos – ou seja, a perda do interesse deve ser justificada segundo um critério de razoabilidade entendido pela generalidade das pessoas.
18. Em face das circunstâncias concretas do presente caso, resulta claro que não ficou demonstrado, antes pelo contrário, que tenha havido uma perda de interesse por parte do credor.
19. Desde logo porque, após a assinatura do contrato promessa, no qual já constava a cláusula supra referida, foram acordados mais 3 aditamentos, prorrogando-se, com a concordância do Recorrente, as datas para a celebração da escritura pública.
20. Mas também porque, a alegada perda de interesse do Recorrente baseada no “incumprimento reiterado” da Recorrida, não é suficiente para se extrair a perda de interesse, cuja prova, conforme já referido, cabia à Recorrente.
21. Aquela perda de interesse deverá traduzir-se no desaparecimento da necessidade que a prestação visava satisfazer.
22. In casu, o Recorrente teria de ter alegado e provado que perdeu interesse na celebração do contrato de compra e venda, o que não fez.
23. Não é verdade que “é forçoso concluir que ultrapassada a data de 31.03.2017 sem que a escritura prometida fosse concretizada, ocorreria a perda de interesse do Recorrente, considerando que, após a referida data de 31.03.2017, a Recorrente aceitou celebrar um terceiro aditamento e prorrogar aquela data até 30.04.2017.
24. Resulta claro, que a mora no cumprimento da Recorrida não se converteu em incumprimento definitivo por força da perda de interesse na prestação por parte do Recorrente.
25. A actuação da Recorrida nos presentes autos não configura nenhuma situação da litigância de má-fé, porquanto não existe culpa grave ou erro grosseiro, nem existe uma violação intencional ou consciente.
26. A Recorrida tem uma versão diferente dos factos do Recorrente e, embora não tenha ficado demonstrada a dependência entre os dois negócios, a Recorrida expôs os factos que a levaram a extrair tal conclusão, tendo resultado claro que era essa a sua convicção, pelo que não há qualquer actuação dolosa.
27. Nem tão pouco tal se traduz numa “desculpa” que a Recorrida invocou apenas nos presentes autos, pois, conforme ficou demonstrado, embora tal dependência não resultasse do contrato promessa ou dos seus aditamentos, a Recorrida foi sempre mantendo o Recorrente a par do referido negócio, tendo inclusive entregado documentos referentes ao mesmo.
28. O facto de, simultaneamente, terem ocorrido outras circunstâncias que impediram a Recorrida de estar presente numa das datas agendadas não retira a sua convicção da dependência dos negócios, sendo que as outras diligências (alteração da entidade adquirente, pagar multas contratuais diárias ou apresentar novas propostas de compra) resultam das várias tentativas e esforços da Recorrida em cumprir o contrato promessa celebrado.
29. No que diz respeito à carta registada com AR, ficou claro, em sede de julgamento, que o inicialmente alegado pela Recorrida se tratou de um equívoco que posteriormente reconheceu, sendo certo que aquela carta não continha qualquer interpelação admonitória, apesar de o Recorrente continuar a insistir que tinha.
30. Não se compreende como é que da expressão “antes de receber a carta de resolução” o Recorrente retira que a Recorrida omite que a mesma carta lhe foi enviada por e-mail.
31. Também não se aceita que a apresentação de presente acção é uma manifestação de qualquer conduta dolosa.
32. A proposta apresentada pela Recorrida no novo processo negocial, não significa que se tenha conformado com a resolução, mas apenas que tinha vontade de manter a oportunidade de negócio.
33. Em nenhum momento a Recorrida renunciou aos seus direitos de demandar o Recorrente, nem tão pouco reconheceu ou aceitação a resolução, seja expressa ou tacitamente, sendo seu direito propor a presente acção, uma vez que considera que foram lesados os seus direitos e interesses.
34. Do mesmo modo, o registo da acção era uma faculdade legalmente prevista para acautelar interesses que de outra forma seriam postergados e que não pode, de forma alguma, ser considerado como conduta dolosa que consubstancie litigância de má-fé.
Nestes termos e nos melhores de Direito, deverá o recurso de revista interposto pelo Recorrente ser julgado improcedente, por não provado, e consequentemente, ser confirmada a decisão proferida pelo Tribunal da Relação do Porto, assim se fazendo JUSTIÇA!
13. Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
14. Como o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente (cf. arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. art. 608.º, n.º 2, por remissão do art. 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), as questões a decidir, in casu, são as seguintes:
I. — se a declaração de resolução emitida pela Ré, agora Recorrente, BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado, em 16 de Maio de 2017 teve como efeito a extinção dos deveres primários de prestação constituídos pelo contrato-promessa de compra e venda concluído em 2 de Novembro de 2016 [conclusões A) a GG) das alegações de recurso]; II. — se a Autora, agora Recorrida, AA - Consultoria e Gestão, Lda., deve ser condenada como litigante de má fé [conclusões HH) a PP) das alegações de recurso].
II. — FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
15. O acórdão recorrido deu como provados os factos seguintes:
Da petição inicial
1.º Por (acordo denominado) contrato promessa de compra e venda celebrado a 02.11.2016, a Ré (declarou) prometer vender e a Autora (declarou) prometer comprar as fracções autónomas designadas pelas letras “A” a “N” que compõem o prédio de oito pisos sito na Rua …, n.º 230, Rua …, n.º 19 e Rua …, n.º 20, na freguesia de …, Concelho do …, descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob a descrição 1…6/19900116 e inscrito na matriz sob o artigo 9…4 da União das Freguesias de …, …, …, …a, … e … com licença de utilização n.º 284 emitida em 2005, pela Camara Municipal do Porto.
2.º As partes acordaram no preço global de 1.725.000,00 Euros (um milhão setecentos e vinte e cinco mil euros) euros) para a realização do negócio.
3.º No acto de assinatura do contrato promessa de compra e venda, a Autora entregou [a]o Réu, a titulo de sinal e principio de pagamento, a quantia de 100.000,00 Euros, que esta declarou ter recebido e da qual deu total quitação.
4.º Nos termos da cláusula 4.º do contrato promessa ficou acordado que a escritura pública de compra e venda seria celebrado até ao dia 30 de Novembro de 2016, admitindo-se a sua prorrogação até ao dia 16 de Dezembro de 2016.
5.º As partes acordaram ainda, nos termos da cláusula 10.º do contrato, a sua sujeição ao regime de execução específica, previsto no artigo 830.º do Código Civil.
6.º A 04 de Janeiro de 2017 as partes acordaram, por aditamento ao contrato promessa, em prorrogar o prazo para a realização da escritura até 28 de Fevereiro de 2017.
7.º Nos termos do referido aditamento, as partes acordaram ainda no pagamento pela Autora ao Réu de uma multa diária no valor de 200,00 Euros, desde o dia 17 de Dezembro de 2016 até à data da realização da escritura, bem como o Imposto Municipal sobre Imóveis do ano de 2016, no montante de 2.147,55 Euros, bem como custos resultantes da falta de comparência à escritura agendada para o dia 16.12.2017 no montante de 490,91 Euros.
8.º A 01 de Março de 2017 as partes acordaram, por aditamento ao contrato promessa, em prorrogar o prazo para a realização da escritura até 31 de Março de 2017.
9.º Nos termos do referido aditamento, as partes acordaram ainda no pagamento pela Autora ao Réu de uma multa diária no valor de 200,00 Euros, desde o dia 01 de Março de 2017 até à data da realização da escritura.
10.º Para pagamento das quantias referidas no artigo 7.º a Autora entregou ao Réu o cheque n.º 6…4 com data de 01.03.2017, no valor de 17.438,46 Euros (dezassete mil quatrocentos e trinta e oito euros e quarenta e seis cêntimos) — cfr. doc. 4.
11.º A partir do adiamento referido em 6) a autora informou a ré de que não tinha capital para realizar o negócio esperando a venda do imóvel sito na Rua …, 567, …, dando posteriormente conhecimento dos desenvolvimentos e alterações relativas a esse acordo.
12.º Em 16.05.2017, o Réu notificou-a da resolução do contrato promessa de compra e venda, alegando o incumprimento definitivo do contrato por falta de comparência nas datas agendadas para a escritura pública e a perda de interesse na manutenção do contrato.
13.º Essa carta foi enviada por email, no próprio dia e formalmente recepcionada a 19.05.2017.
14.º Por email de 17.5.2019 junto a fls. 13 verso cujo restante teor se dá por reproduzido, no qual comunicou “conforme combinado reenvio email que recebi da LL a confirmar o agendamento da nossa escritura para o dia 29.5.2017 informando que estava a aguardar confirmação do agendamento da escritura do n.º 230 para o dia 31.05.2017.
15.º Por email enviado para a Ré no dia 24.05.2017, a Autora confirmou o agendamento da escritura do imóvel n.º 230 da Rua … para o dia 16.06.2017 e não antes por impossibilidade da LL.
16.º Posteriormente, a Autora apresentou uma proposta de pagamento das despesas e juros e reforço do sinal até 50.000,00 Euros, confirmando o agendamento da escritura para dia 26.06.2017.
17.º A Autora recebeu um email da Réu a 27.07.2017 a informar do “concurso competitivo de venda” do imóvel sito na Rua …, n.º 230, pelo preço de 2.100.000,00 Euros (dois milhões e cem mil euros).
Da réplica
18.º A escritura de venda do imóvel Rua …, n.º 567, no …, realizou-se no dia 29-05- 2017, com o conhecimento do Réu, pelo valor que dela consta
Da contestação
19.º No contrato referido em 1) consta a Cláusula 9.ª do CPCV, nos termos da qual qualquer alteração ou modificação ao contrato celebrado deveria “(…) ser celebrada por escrito entre as partes, sob a forma de Aditamento, (…).”.
20.º Ficou contratualmente prevista a possibilidade de prorrogação do mencionado prazo (vd. n.º 4 da Cláusula 4.ª do CPCV, doc. 1 ora junto), caso em que a data limite para a outorga da escritura pública de compra e venda seria 16.12.2016
21.º Por email remetido em 24.11.2016, a Autora accionou a cláusula de prorrogação do prazo para a outorga escritura pública de compra e venda para o dia 16.12.2016.
22.º Nessa sequência e em cumprimento do acordado no CPCV, por carta datada de 05.12.2016 remetida por email e correio com aviso de recepção, o Réu notificou a Autora do agendamento da escritura “(…) para o dia 16 de Dezembro de 2016, no Cartório Notarial do Dr. FF, sito na Avenida … N.º 236 – 3.º Dto., Porto, às 9:30 horas.”
23.º A solicitação da Autora, a hora de agendamento da escritura foi alterada das 09h30 para as 11h30, tendo o Réu informado a Autora disso mesmo por email de 13.12.2016.
24.º Por email remetido às 09h32 do dia 16.12.2016, o representante legal da Autora comunicou que “(…) não me irá ser possível comparecer hoje no Cartório Notarial do Dr. FF em virtude de ter um compromisso profissional imprevisto e inadiável (…).”
25.º Porém, por email remetido às 15h40 do dia 15.12.2016 (ou seja, na véspera da data agendada para a outorga da escritura), o representante legal da Autora solicitou ao Réu, “excepcionalmente”, uma nova prorrogação do prazo para outorga da escritura definitiva.
26.º A Ré aceitou tal prorrogação.
27.º Como contrapartida da prorrogação da data para outorga da escritura, ficou acordado que a Autora, enquanto promitente compradora, assumia o pagamento dos custos identificados no n.º 5 da Cláusula 4.ª do doc. de fls 63, cujo restante teor se dá por reproduzido) (mas) tais valores “(…) não compõem o preço e devem ao mesmo acrescer e serem liquidados na data da realização da escritura de compra e venda, contra a entrega da correspondente factura e posteriormente recibo.”.
28.º Após a celebração do aludido aditamento, em 23.01.2017 a Autora solicitou a alteração da entidade adquirente do imóvel em causa e, nessa sequência, por email de 23.01.2017, confirma que a outorga da escritura definitiva será realizada com sociedade Empreendimentos GG - Sociedade de Construções, Lda, acrescentando que face à alteração da entidade adquirente por parte da Autora, ficou prejudicada a realização da escritura definitiva para a data prevista, i.e, 31.01.2017.
29.º A Ré, por carta datada de 13.02.2017, remetida por email e correio com aviso de recepção, notificou a Autora do agendamento da escritura “(…) para o dia 01 de Março de 2017, no Cartório Notarial do Dr. FF, sito na Avenida … N.º 236–3.º Dto., …, às 11.30 horas.”
30.º Oito dias antes da data agendada, mais concretamente, no dia 21.02.2017, a pedido da Autora, teve lugar uma reunião entre as partes, no decurso da qual a Autora solicitou “uma última prorrogação” para a celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel prometido comprar.
31.º Na sequência da referida reunião, a Autora remeteu ao Réu o email de fls. 67 verso cujo restante teor se dá por reproduzido no qual “solicitou uma última prorrogação” e “disponibilizou-se para liquidar os valores acordados para o atraso com referência a 28.2.2017, e solicitou a desmarcação da escritura agendada para dia 01.03.2017.
32.º Face ao comunicado pela Autora e para evitar os custos inerentes, o Réu procedeu à desmarcação da escritura agendada para dia 01.03.2017 atenta a impossibilidade de a Autora cumprir aquilo a que contratualmente se havia obrigado
33.º Apesar dos constantes incumprimentos por parte da Autora, o Réu voltou a aceitar a prorrogação do prazo para a outorga da escritura definitiva. No referido (2.º) Aditamento ao CPCV ficou, ainda, expressamente previsto que “Em contrapartida pela prorrogação da data da escritura a promitente compradora obriga-se ao pagamento de uma multa diária no valor de €200,00 (duzentos euros) contada desde o dia 01 de Março de 2017 até á data da realização da escritura, mantendo-se, no entanto, o dia 31 de Março de 2017 como data limite para a sua realização.”, valor este que não compunha o preço acordado mas, isso sim, iria acrescer ao mesmo e deveria ser liquidado na data da outorga da escritura (cfr. n.ºs 4 e 5 da Cláusula 4.ª do doc. De fls. 68 a 69 cujo restante teor se dá por reproduzido.
34.º No ponto 2 desse aditamento consta que “a escritura definitiva é outorgada impreterivelmente até ao dia 31.3.2017”
35.º Por carta datada de 21.03.2017, remetida por email e correio com aviso de recepção, o Réu notificou a Autora do agendamento da escritura “(…) para o dia 31 de Março de 2017, no Cartório Notarial do Dr. FF, sito na Avenida … N. º 236–3.º Dto., …, às 16.30 horas.”
36.º Após o agendamento da escritura definitiva para dia 31.03.2017 e consequente notificação da Autora, esta, no dia 29.03.2017 – ou seja, a menos de três dias da data agendada para a outorga da escritura – apresentou ao Réu a possibilidade de a aquisição ser efectuada através de uma outra sociedade, a HH, S.A., cfr. doc. de fls. 72 e 73 cujo restante teor se dá por reproduzido. O envio do referido email por parte da Autora foi precedido de conferência telefónica em que o Réu informou expressamente a Autora que não iria levantar entraves à substituição da Autora na posição de compradora – como, aliás, havia ficado acordado na Cláusula 2.ª, n.º 2 do CPCV e desde que devidamente autorizado pelo departamento de compliance da sociedade gestora do Réu, tendo para o efeito solicitado informações sobre a origem dos fundos a utilizar.
37.º A Ré alertou devidamente a Autora de que tal substituição nunca poderia prejudicar o agendamento da escritura definitiva para dia 31.03.2017.
38.º Apesar disso, sem qualquer informação e/ou justificação, a Autora não compareceu à escritura agendada, como resulta do certificado de não comparência emitido pelo Cartório Notarial do … de FF.
39.º A não realização da escritura definitiva fez com que o Réu incorresse em custos e teve de proceder ao pagamento da quantia de € 391,13.
40.º Não obstante o comportamento assumido pela Autora e fazendo “tábua rasa” das consequências do mesmo, no dia 05.04.2017 esta enviou ao Réu o email que através do qual apresenta ao Réu uma proposta de celebração de um novo aditamento ao CPCV mediante: (i) reforço de sinal de €250.000,00 até dia 13.04.2017; e (ii) realização de escritura definitiva até 30.04.2017.
41.º A ré aceitou a (nova) proposta de aditamento da autora desde que a escritura fosse realizada impreterivelmente até dia 30.04.
42.º A. Nessa sequência, no próprio dia 05.04.2017 enviou para aquela a minuta de aditamento ao CPCV.
43.º Essa nova proposta da autora consistia no reforço de sinal no valor de 250.000,00 a realizar, primeiro até 13 do corrente (doc. de fls. 78 verso cujo restante teor se dá por reproduzido) e mais tarde até ao fim de semana seguinte a 13.4.2017, conforme email de fls. 64 cujo restante teor se dá por reproduzido.
44.º No dia 17.04.2017 a Autora comunicou que “de acordo com a informação do nosso parceiro no aditamento irá ser assinado e o sinal reforçado até ao final da semana”, documento de fls. 82 cujo restante teor se dá por reproduzido
45.º A autora não reforçou esse sinal nem assinou esse aditamento, apesar [de a] ré ter enviado um email a 20.4.2017.
46.º A ré em 28.4.2017 solicitou um ponto da situação quanto a esse reforço de sinal fazendo constar que “certamente compreende que não podemos prolongar mais a situação sem ter nada de concreto que o justifique”, conforme documentos de fls. 83 verso cujo restante teor se dá por reproduzido.
47.º A autora respondeu, conforme consta de fls. 85 cujo teor se dá por reproduzido, dizendo que no dia 3.5.2017 iria ter uma reunião para se definir a realização da escritura do “seu” imóvel nº 567; e que “entretanto conto estar em condições de poder dizer em definitivo se vamos manter a parceria ou não e efectuar o reforço apalavrado”.
48.º Por carta datada de 16.05.2017, remetida por correio registado com aviso de recepção e por email, o Réu notificou a Autora da resolução, por incumprimento desta, do CPCV celebrado entre ambos.
49.º Em 29.06.2017, a Autora, por intermédio da sociedade II - Mediação Imobiliária, Lda., volta a apresentar uma nova proposta para aquisição do imóvel em apreço, nos seguintes termos e condições.
50.º Face às diversas manifestações de interesse recebidas relativamente ao imóvel em causa, com origem em diversas entidades, o Réu decidiu lançar um novo processo de venda do imóvel em apreço, o que fez em 27.07.2017.
51.º Em 07.09.2017, a Autora, novamente representada pela II - Mediação Imobiliária, Lda., e em conjunto com outros interessados, apresenta uma proposta no âmbito do referido concurso.
52.º Em 22.09.2017, data prevista para a análise das propostas e validação de compliance, o Réu informou a II - Mediação Imobiliária, Lda., bem como a Autora, que a proposta apresentada não havia sido a vencedora.
53.º Na sequência do processo do concurso de venda do imóvel promovido pela Ré, esta, em 03.10.2017, celebrou com a sociedade JJ, Investimentos Imobiliários, S.A. um contrato promessa de compra e venda relativo ao imóvel em apreço, cfr. doc. 100 a 104, cujo restante teor se dá por reproduzido.
54.º De acordo com o referido contrato promessa, o Réu obrigou-se a vender, e a JJ, Investimentos Imobiliários, S.A. obrigou-se a comprar, o imóvel em apreço pelo preço global de €2.365.000,00, tendo ficado acordado que a outorga da escritura do contrato definitivo seria realizada no prazo de 60 dias, ou seja, até 03.12.2017.
55.º A título de sinal e princípio de pagamento, o Réu recebeu a quantia de €591.250,00 na data da celebração do contrato promessa.
56.º A outorga da escritura prometida entre o Réu e a JJ, Investimentos Imobiliários, S.A. foi agendada para dia 11.12.2017 conforme documento de fls. 105 cujo restante teor se dá por reproduzido.
57.º A mesma não teve lugar na data agendada uma vez que no dia 07.12.2017 o Réu teve conhecimento do registo da presente acção sobre o imóvel, conforme cópia da certidão permanente do imóvel junta a fls. 106 e 108 verso cujo restante teor se dá por reproduzido.
58.º Caso as negociações entre a ré e essa outorgante não cheguem a bom porto, a Ré, devido à actuação da Autora, (poderá) ser forçada a, por um lado, incumprir o contrato promessa em causa e, por outro, a restituir à JJ, Investimentos Imobiliários, S.A. o sinal por esta pago em dobro.
59.º A Ré contratou com o BB, S.A. um contrato de abertura de crédito por conta corrente, o qual, por via da resolução imposta pelo Banco de Portugal, transitou para o Banco KK, S.A
60.º No período temporal em questão “Sobre o capital em dívida a cada momento incidiam juros a uma taxa variável correspondente à média aritmética simples das cotações diárias da EURIBOR para doze meses do mês de calendário anterior àquele em que tenha lugar a sua aplicação inicial ou revisão, arredondada à milésima, acrescida de 4,00% p.a..”
61.º Atendendo a que a Euribor 12M está negativa, o custo de financiamento suportado pelo Réu é de 4% sobre o capital em dívida o que importa que a ré tivesse de suportar os custos de financiamento de 30.11.2016 a 30.4.2017 no valor de €27.068,49 (tendo em conta o preço do acordo referido em 1).
62.º A impossibilidade de realizar a venda referida em 55) importou para a ré o custo de financiamento de 4.665,21 euros desde 11.12.2017 até 3.1.2018.
63.º Nunca a outorga da escritura relativa ao CPCV celebrado entre o Réu e a Autora ficou dependente, directa ou indirectamente, dos restantes negócios da Autora.
64.º A Autora justificou os pedidos de prorrogação da data de outorga da escritura de compra e venda com o facto de ainda não ter concretizado a venda de um imóvel que alegadamente lhe pertencia.
65.º A carta de resolução foi enviada por email à autora em 16.5.2016.
66.º A autora enviou à ré e esta recebeu o email de 30.5.2017, junto a fls. 15 verso, cujo restante teor se dá por reproduzido no qual agradece o cuidado, coerência e paciência, admite “o incumprimento do contrato” e solicita o prolongamento da data da escritura para 30.6.2017 mediante o reforço de sinal de 50.000 euros.
67.º O aditamento de Abril de 2017 não foi assinado porque a sociedade HH, não logrou obter meios monetários para suportar o pagamento do preço de, pelo menos 2.150.000,00 euros com pagamento de sinal de 250.000,00 euros.
16. O acórdão recorrido deu como não provados todos os restantes factos alegados pelas partes e, em especial, os seguintes:
1. [Que a] celebração do acordo referido em 1) estivesse dependente da venda por parte da autora de um imóvel sito na Rua …, 567, …. — Que a ré tivesse concordado com essa condição razão pela qual aceitou as prorrogações, que tenha sido por causa disso que a autora informou a ré da evolução desse negócio e da marcação da respectiva escritura (factos 11 a 13 p.i).
2. Que a ré tivesse aceite qualquer proposta do autor no dia 2.6.2017 no sentido de manter o contrato referido em 1) mediante o pagamento de 150.000,00 euros a título de sinal
3. Que a resolução efectuada pela ré tivesse sido feita porque pretendia fazer um melhor negócio (arts. 20 a 21 da p.i)
4. Que após o envio da carta de resolução a ré tenha continuado a manifestar o seu interesse na concretização do negócio (art. 23 da pi).
5. Que o acordo referido em 1) sempre esteve subjacente a venda de um imóvel pertence da autora (art. 8 réplica).
6. Que logo na primeira reunião a autora tenha transmitido à ré o projecto de arquitectura (art. 10 da replica).
7. Que a ré bem soubesse que só a venda desse imóvel permitia a realização do acordo referido em 1) (art. 14 da réplica)
8. Que, pelo fato de ter sido prevista uma multa diária resulte claro que as partes não pretendiam afastar a possibilidade de prorrogação (arts. 29 a 31 da réplica).
9. Que o autor nunca tenha recepcionado a carta (doc nº 11 junto pelo réu).
10. Que a ré tenha aceite uma prorrogação do prazo em 31.5.2017 e 9.6.2017 e que não tenha perdido o interesse (arts. 54 e 55 da replica)
11. Que a ré tivesse aceite proceder a nova venda à autora nos termos dos arts. 79 a 85 da contestação.
12. Que a ré (já) tenha sofrido danos reputacionais devido à conduta da autora (art. 167 da contestação).
O DIREITO
17. A primeira questão suscitada pela Recorrente BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado consiste determinar se a declaração de resolução emitida pela Ré, agora Recorrente, BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado, em 16 de Maio de 2017 teve como efeito a extinção dos deveres primários de prestação constituídos pelo contrato-promessa de compra e venda concluído em 2 de Novembro de 2016.
18. O acórdão recorrido deu-lhe uma resposta negativa, dizendo, em síntese, três coisas:
I. — que a declaração de resolução do contrato-promessa era ilícita, por não estarem preenchidos os pressupostos do art. 808.º do Código Civil; II. — que, como a declaração de resolução era ilícita, não produzia o efeito pretendido pelo declarante — no caso, pretendido pela Ré, agora Recorrente, BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado; III. — que, como a declaração de resolução não produzia o efeito pretendido pelo declarante, a declaratária — no caso, a Autora, agora Recorrida, AA - Consultoria e Gestão, Lda. — tinha direito ao cumprimento, através da execução específica do contrato-promessa.
19. O tema da licitude ou ilicitude da declaração de resolução do contrato-promessa relaciona-se com a interpretação do art. 808.º, n.º 1, segunda alternativa, do Código Civil:
“[s]e… [a prestação] não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”
I. — O acórdão recorrido interpreta o art. 808.º no sentido de que a interpelação, pela qual o credor fixa o prazo adicional ou suplementar para que o devedor realize a prestação, “deverá conter uma declaração inequívoca, precisa e não condicionada de que o contrato se tem por incumprido e será resolvido se, no prazo peremptório suplementar, a prestação não for efectuada”.
II. — Ora o art. 808.º exige que o credor fixe um prazo (razoável) — não exige que o credor advirta o devedor para as consequências da não realização da prestação dentro do prazo fixado; e, em todo o caso, não exige que o credor advirta o devedor para que a consequência da não realização da prestação dentro do prazo fixado será a resolução do contrato [1] [2].
III. — O silêncio do art. 808.º do Código Civil sobre o ónus de o credor advertir o devedor para que a consequência da não realização da prestação dentro do prazo fixado será a resolução do contrato é um silêncio eloquente [3] — significa que, decorrido o prazo fixado, o credor tem uma faculdade de opção entre o cumprimento, a indemnização e a resolução do contrato [4].
Ora a faculdade de opção entre o cumprimento, a indemnização e a resolução exclui logicamente que, entre os elementos da interpelação prevista no art. 808.º, esteja a advertência de que o credor recusará a prestação ou de que, recusando a prestação, resolverá o contrato [5] [6] [7].
20. Esclarecido que o art. 808.º não exige que o credor advirta o devedor para que a consequência da não realização da prestação dentro do prazo fixado será a resolução do contrato, deve averiguar-se se o credor adoptou um comportamento adequado para demonstrar, de forma inequívoca, a gravidade da não realização da prestação dentro do prazo [8], ou seja, um comportamento em que “deix[e] inequivocamente claro… que o devedor tem mais uma oportunidade de satisfazer voluntariamente a prestação e que, não aproveitando essa oportunidade, o credor, perante a reiteração de uma ‘vontade’ de incumprimento, poderá exercer um direito conservatório ou extintivo” [9].
Em concreto, deverá atender-se — 1.º — ao teor do contrato-promessa de compra e venda; 2.º — ao comportamento das partes entre a data da conclusão do contrato e a data da primeira modificação do contrato, através do primeiro aditamento; 3.º — ao teor do primeiro aditamento ao contrato-promessa, concluído em 4 de Janeiro de 2017; 4.º — ao comportamento das partes entre a data da primeira modificação e a data da segunda modificação do contrato, através do segundo aditamento; 5.º — ao teor do segundo aditamento ao contrato-promessa, concluído em 1 de Março de 2017; 6.º — ao comportamento das partes entre o aditamento de 1 de Março de 2017 e a data em que a Autora, agora Recorrida, AA - Consultoria e Gestão, Lda., não compareceu no cartório notarial do Dr. FF para conclusão do contrato definitivo (31 de Março de 2017); 7.º — ao comportamento das partes entre a data em que a Autora, agora Recorrida, AA - Consultoria e Gestão, Lda., não compareceu no cartório notarial do Dr. FF para conclusão do contrato definitivo (31 de Março de 2017) e a declaração de resolução de 16 de Maio de 2017; 8.º — ao teor da declaração de resolução do contrato-promessa de 16 de Maio de 2017; e — 9.º — ao comportamento das partes depois da declaração de resolução do contrato-promessa.
21. Em primeiro lugar, deverá atender-se ao teor do contrato-promessa concluído em 2 de Novembro de 2016 — e, em particular, deverá atender-se aos factos dados como provados sob os n.ºs 4, 5, 19 e 20:
4.º Nos termos da cláusula 4.º do contrato promessa ficou acordado que a escritura pública de compra e venda seria celebrado até ao dia 30 de Novembro de 2016, admitindo-se a sua prorrogação até ao dia 16 de Dezembro de 2016.
5.º As partes acordaram ainda, nos termos da cláusula 10.º do contrato, a sua sujeição ao regime de execução específica, previsto no artigo 830.º do Código Civil.
19.º No contrato referido em 1) consta a Cláusula 9.ª do CPCV, nos termos da qual qualquer alteração ou modificação ao contrato celebrado deveria “(…) ser celebrada por escrito entre as partes, sob a forma de Aditamento, (…).”.
20.º Ficou contratualmente prevista a possibilidade de prorrogação do mencionado prazo (vd. n.º 4 da Cláusula 4.ª do CPCV, doc. 1 ora junto), caso em que a data limite para a outorga da escritura pública de compra e venda seria 16.12.2016.
22. Em segundo lugar, deverá atender-se ao comportamento das partes determinante do primeiro aditamento ao contrato-promessa de compra e venda (de 4 de Janeiro de 2017) — e, em particular, aos factos dados como provados sob os n.ºs 21.º, 22.º, 23.º, 24.º e 25.º.
21.º Por email remetido em 24.11.2016, a Autora accionou a cláusula de prorrogação do prazo para a outorga escritura pública de compra e venda para o dia 16.12.2016.
22.º Nessa sequência e em cumprimento do acordado no CPCV, por carta datada de 05.12.2016 remetida por email e correio com aviso de recepção, o Réu notificou a Autora do agendamento da escritura “(…) para o dia 16 de Dezembro de 2016, no Cartório Notarial do Dr. FF, sito na Avenida … N.º 236 – 3.º Dto., …, às 9:30 horas.”
23.º A solicitação da Autora, a hora de agendamento da escritura foi alterada das 09h30 para as 11h30, tendo o Réu informado a Autora disso mesmo por email de 13.12.2016.
24.º Por email remetido às 09h32 do dia 16.12.2016, o representante legal da Autora comunicou que “(…) não me irá ser possível comparecer hoje no Cartório Notarial do Dr. FF em virtude de ter um compromisso profissional imprevisto e inadiável (…).”
25.º Porém, por email remetido às 15h40 do dia 15.12.2016 (ou seja, na véspera da data agendada para a outorga da escritura), o representante legal da Autora solicitou ao Réu, “excepcionalmente”, uma nova prorrogação do prazo para outorga da escritura definitiva.
26.º A Ré aceitou tal prorrogação.
27.º Como contrapartida da prorrogação da data para outorga da escritura, ficou acordado que a Autora, enquanto promitente compradora, assumia o pagamento dos custos identificados no n.º 5 da Cláusula 4.ª do doc. de fls 63, cujo restante teor se dá por reproduzido) (mas) tais valores “(…) não compõem o preço e devem ao mesmo acrescer e serem liquidados na data da realização da escritura de compra e venda, contra a entrega da correspondente factura e posteriormente recibo.”.
23. Em terceiro lugar, deverá atender-se ao teor do primeiro aditamento ao contrato-promessa:
6.º A 04 de Janeiro de 2017 as partes acordaram, por aditamento ao contrato promessa, em prorrogar o prazo para a realização da escritura até 28 de Fevereiro de 2017.
7.º Nos termos do referido aditamento, as partes acordaram ainda no pagamento pela Autora ao Réu de uma multa diária no valor de 200,00 Euros, desde o dia 17 de Dezembro de 2016 até à data da realização da escritura, bem como o Imposto Municipal sobre Imóveis do ano de 2016, no montante de 2.147,55 Euros, bem como custos resultantes da falta de comparência à escritura agendada para o dia 16.12.2017 no montante de 490,91 Euros.
24. Em quarto lugar, deverá atender-se ao comportamento das partes determinante do segundo aditamento ao contrato-promessa de compra e venda (de 1 de Março de 2017) — e, em particular, aos factos dados como provados sob os n.ºs 28, 29, 30, 31 e 32.
28.º Após a celebração do aludido aditamento, em 23.01.2017 a Autora solicitou a alteração da entidade adquirente do imóvel em causa e, nessa sequência, por email de 23.01.2017, confirma que a outorga da escritura definitiva será realizada com sociedade Empreendimentos GG – Sociedade de Construções, Lda., acrescentando que face à alteração da entidade adquirente por parte da Autora, ficou prejudicada a realização da escritura definitiva para a data prevista, i.e, 31.01.2017.
29.º A Ré, por carta datada de 13.02.2017, remetida por email e correio com aviso de recepção, notificou a Autora do agendamento da escritura “(…) para o dia 01 de Março de 2017, no Cartório Notarial do Dr. FF, sito na Avenida … N.º 236–3.º Dto., …, às 11.30 horas.”
30.º Oito dias antes da data agendada, mais concretamente, no dia 21.02.2017, a pedido da Autora, teve lugar uma reunião entre as partes, no decurso da qual a Autora solicitou “uma última prorrogação” para a celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel prometido comprar.
31.º Na sequência da referida reunião, a Autora remeteu ao Réu o email de fls. 67 verso cujo restante teor se dá por reproduzido no qual “solicitou uma última prorrogação” e “disponibilizou-se para liquidar os valores acordados para o atraso com referência a 28.2.2017, e solicitou a desmarcação da escritura agendada para dia 01.03.2017.
32.º Face ao comunicado pela Autora e para evitar os custos inerentes, o Réu procedeu à desmarcação da escritura agendada para dia 01.03.2017 atenta a impossibilidade de a Autora cumprir aquilo a que contratualmente se havia obrigado.
25. Em quinto lugar, deverá atender-se ao teor do segundo aditamento ao contrato-promessa:
8.º A 01 de Março de 2017 as partes acordaram, por aditamento ao contrato promessa, em prorrogar o prazo para a realização da escritura até 31 de Março de 2017.
9.º Nos termos do referido aditamento, as partes acordaram ainda no pagamento pela Autora ao Réu de uma multa diária no valor de 200,00 Euros, desde o dia 01 de Março de 2017 até à data da realização da escritura.
10.º Para pagamento das quantias referidas no artigo 7.º a Autora entregou ao Réu o cheque n.º 6…4 com data de 01.03.2017, no valor de 17.438,46 Euros (dezassete mil quatrocentos e trinta e oito euros e quarenta e seis cêntimos) — cfr. doc. 4.
33.º […] No referido (2.º) Aditamento ao CPCV ficou, ainda, expressamente previsto que “Em contrapartida pela prorrogação da data da escritura a promitente compradora obriga-se ao pagamento de uma multa diária no valor de €200,00 (duzentos euros) contada desde o dia 01 de Março de 2017 até á data da realização da escritura, mantendo-se, no entanto, o dia 31 de Março de 2017 como data limite para a sua realização.”, valor este que não compunha o preço acordado mas, isso sim, iria acrescer ao mesmo e deveria ser liquidado na data da outorga da escritura (cfr. n.ºs 4 e 5 da Cláusula 4.ª do doc. de fls. 68 a 69 cujo restante teor se dá por reproduzido).
34.º No ponto 2 desse aditamento consta que “a escritura definitiva é outorgada impreterivelmente até ao dia 31.3.2017”
26. Em sexto lugar, deverá atender-se ao comportamento das partes entre a data do aditamento ao contrato-promessa de 1 de Março de 2017 e a data em que a Autora, agora Recorrida, AA - Consultoria e Gestão, Lda., não compareceu no cartório notarial do Dr. FF para conclusão do contrato definitivo (31 de Março de 2017) — e, em particular, aos factos provados sob os n.ºs 35 a 39.
35.º Por carta datada de 21.03.2017, remetida por email e correio com aviso de recepção, o Réu notificou a Autora do agendamento da escritura “(…) para o dia 31 de Março de 2017, no Cartório Notarial do Dr. FF, sito na Avenida … N. º 236–3.º Dto., …, às 16.30 horas.”
36.º Após o agendamento da escritura definitiva para dia 31.03.2017 e consequente notificação da Autora, esta, no dia 29.03.2017 – ou seja, a menos de três dias da data agendada para a outorga da escritura – apresentou ao Réu a possibilidade de a aquisição ser efectuada através de uma outra sociedade, a HH, S.A., cfr. doc. de fls. 72 e 73 cujo restante teor se dá por reproduzido. O envio do referido email por parte da Autora foi precedido de conferência telefónica em que o Réu informou expressamente a Autora que não iria levantar entraves à substituição da Autora na posição de compradora — como, aliás, havia ficado acordado na Cláusula 2.ª, n.º 2 do CPCV e desde que devidamente autorizado pelo departamento de compliance da sociedade gestora do Réu, tendo para o efeito solicitado informações sobre a origem dos fundos a utilizar.
37.º A Ré alertou devidamente a Autora de que tal substituição nunca poderia prejudicar o agendamento da escritura definitiva para dia 31.03.2017.
38.º Apesar disso, sem qualquer informação e/ou justificação, a Autora não compareceu à escritura agendada, como resulta do certificado de não comparência emitido pelo Cartório Notarial do … de FF.
39.º A não realização da escritura definitiva fez com que o Réu incorresse em custos e teve de proceder ao pagamento da quantia de € 391,13.
27. Em sétimo lugar, deverá atender-se ao comportamento das partes entre a data em que a Autora, agora Recorrida, AA - Consultoria e Gestão, Lda., não compareceu no cartório notarial do Dr. FF para conclusão do contrato definitivo (31 de Março de 2017) e a data em que a Ré, agora Recorrente, declarou a resolução do contrato-promessa— e, em particular, aos factos provados sob os n.ºs 40 a 47.
40.º Não obstante o comportamento assumido pela Autora e fazendo “tábua rasa” das consequências do mesmo, no dia 05.04.2017 esta enviou ao Réu o email que através do qual apresenta ao Réu uma proposta de celebração de um novo aditamento ao CPCV mediante: (i) reforço de sinal de €250.000,00 até dia 13.04.2017; e (ii) realização de escritura definitiva até 30.04.2017.
41.º A ré aceitou a (nova) proposta de aditamento da autora desde que a escritura fosse realizada impreterivelmente até dia 30.04.
42.º A. Nessa sequência, no próprio dia 05.04.2017 enviou para aquela a minuta de aditamento ao CPCV.
43.º Essa nova proposta da autora consistia no reforço de sinal no valor de 250.000,00 a realizar, primeiro até 13 do corrente (doc. de fls. 78 verso cujo restante teor se dá por reproduzido) e mais tarde até ao fim de semana seguinte a 13.4.2017, conforme email de fls. 64 cujo restante teor se dá por reproduzido.
44.º No dia 17.04.2017 a Autora comunicou que “de acordo com a informação do nosso parceiro no aditamento irá ser assinado e o sinal reforçado até ao final da semana”, documento de fls. 82 cujo restante teor se dá por reproduzido
45.º A autora não reforçou esse sinal nem assinou esse aditamento, apesar [de a] ré ter enviado um email a 20.4.2017.
46.º A ré em 28.4.2017 solicitou um ponto da situação quanto a esse reforço de sinal fazendo constar que “certamente compreende que não podemos prolongar mais a situação sem ter nada de concreto que o justifique”, conforme documentos de fls. 83 verso cujo restante teor se dá por reproduzido.
47.º A autora respondeu, conforme consta de fls. 85 cujo teor se dá por reproduzido, dizendo que no dia 3.5.2017 iria ter uma reunião para se definir a realização da escritura do “seu” imóvel nº 567; e que “entretanto conto estar em condições de poder dizer em definitivo se vamos manter a parceria ou não e efectuar o reforço apalavrado”.
28. Em oitavo lugar, deverá atender-se ao teor da declaração de resolução de 16 de Maio de 2017:
“Exmos Senhores
Tendo em conta que:
i) Nos termos do contrato promessa das fracções “A” a “N” que compõem o prédio urbano sito na Rua …, nº 230, Rua …, nº 19 e Rua …, nº 20, freguesia de …, concelho do …, celebrado no passado dia 02 de Novembro de 2016, a escritura pública de compra e venda deveria ter sido realizada até ao dia 30 de Novembro de 2016, Cfr. Cláusula 4.ª nº 1 do CPCV.
ii) Após solicitação de V. Exas. o BB, representado pelo BB - Gestão de Activos, SA, concedeu em excepcionalmente prorrogar a realização da escritura para o dia 16 de Dezembro de 2016.
iii) Muito embora tal solicitação tenha sido excepcionalmente aceite V. Exas não compareceram à escritura para a qual foram notificados tendo solicitado nova prorrogação de prazo e indicado como data limite para a realização da mesma o dia 28 de Fevereiro de 2017.
iv) Mais uma vez, devidamente notificados para o efeito V. Exas voltaram a não comparecer à escritura voltando a pedir nova prorrogação de prazo, o que mais uma vez foi por nós aceite.
v) desta feita e de acordo com a vossa sugestão foi prorrogado o prazo para a realização da escritura para o dia 31 de Março de 2017, data em que V. Exas novamente notificadas para o efeito voltaram a não comparecer à escritura.
Ora, nos termos da cláusula 8.ª, do contrato-promessa celebrado em 02 de Novembro de 2016 e seus aditamentos datados de 04 de Janeiro de 2017 e de 01 de Março de 2017, a conduta e atitude V. Exas. gera incumprimento definitivo do contrato-promessa, uma vez que após as diversas comunicações admonitórias para a realização da escritura sem que V. Exas tenham comparecido à mesma, perdemos definitivamente o interesse na continuidade do mesmo.
De resto, da nossa parte foram feitas todas as cedências possíveis no intuito de manter o negócio, caso que compreensivelmente já não se verifica, pois perdemos definitivamente o interesse na realização do mesmo face ao incumprimento reiterado e definitivo de V. Exas.
Deste modo, nos termos da já citada cláusula 8.ª, nº 1 do contrato-promessa bem como do regime do art. 442º do Código Civil, ficam V. Exas desde já notificados de que consideramos o contrato-promessa e seus aditamentos resolvidos e em consequência fazemos nossas todas as quantias entregues a título de sinal e antecipação de cumprimento”.
29. Em nono lugar, deverá considerar-se o comportamento das partes posterior à declaração de resolução de 16 de Maio de 2017 — e, em particular, os factos provados sob os n.ºs 14 a 16, 49 a 52 e 66 (de seguida parcialmente reordenados, para respeitar a sequência temporal):
14.º Por email de 17.5.2019 junto a fls. 13 verso cujo restante teor se dá por reproduzido, no qual comunicou “conforme combinado reenvio email que recebi da LL a confirmar o agendamento da nossa escritura para o dia 29.5.2017 informando que estava a aguardar confirmação do agendamento da escritura do n.º 230 para o dia 31.05.2017.
15.º Por email enviado para a Ré no dia 24.05.2017, a Autora confirmou o agendamento da escritura do imóvel n.º 230 da Rua … para o dia 16.06.2017 e não antes por impossibilidade da LL.
16.º Posteriormente, a Autora apresentou uma proposta de pagamento das despesas e juros e reforço do sinal até 50.000,00 Euros, confirmando o agendamento da escritura para dia 26.06.2017.
66.º A autora enviou à ré e esta recebeu o email de 30.5.2017, junto a fls. 15 verso, cujo restante teor se dá por reproduzido no qual agradece o cuidado, coerência e paciência, admite “o incumprimento do contrato” e solicita o prolongamento da data da escritura para 30.6.2017 mediante o reforço de sinal de 50.000 euros.
49.º Em 29.06.2017, a Autora, por intermédio da sociedade II - Mediação Imobiliária, Lda., volta a apresentar uma nova proposta para aquisição do imóvel em apreço, nos seguintes termos e condições.
50.º Face às diversas manifestações de interesse recebidas relativamente ao imóvel em causa, com origem em diversas entidades, o Réu decidiu lançar um novo processo de venda do imóvel em apreço, o que fez em 27.07.2017.
17.º A Autora recebeu um email da Réu a 27.07.2017 a informar do “concurso competitivo de venda” do imóvel sito na Rua …, n.º 230, pelo preço de 2.100.000,00 Euros (dois milhões e cem mil euros).
51.º Em 07.09.2017, a Autora, novamente representada pela II - Mediação Imobiliária, Lda., e em conjunto com outros interessados, apresenta uma proposta no âmbito do referido concurso.
52.º Em 22.09.2017, data prevista para a análise das propostas e validação de compliance, o Réu informou a II - Mediação Imobiliária, Lda., bem como a Autora, que a proposta apresentada não havia sido a vencedora.
30. O comportamento da Ré, agora Recorrente, BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado e o teor do primeiro e do segundo aditamentos ao contrato-promessa demonstram que considerava o comportamento da Autora, agora Recorrida, AA - Consultoria e Gestão, Lda., como um comportamento grave.
31. Em relação ao primeiro aditamento, deve admitir-se que só um comportamento grave da Autora, agora Recorrente, explica que se faça constar do contrato que a Autora se comprometia ao pagamento de uma multa diária, de valor ainda significativo — 200 euros [10].
32. Em relação ao segundo aditamento, os factos provados dizem-nos duas coisas:
— que a Ré, agora Recorrente, considerava o comportamento da Autora, agora Recorrida, como um comportamento grave; — que a gravidade do comportamento da Recorrida era uma gravidade acrescida ou reforçada, em termos de pôr em perigo a continuação da relação contratual.
Em primeiro lugar, só o facto de a Ré, agora Recorrente, considerar o comportamento da Autora, agora Recorrida, como um comportamento grave explica que tivesse continuado a constar do contrato que a Autora se comprometia ao pagamento de uma multa diária de 200 euros que a Autora, agora Recorrida, tivesse pago as multas diárias correspondentes ao período compreendido entre 17 de Dezembro de 2016 e 28 de Fevereiro de 2017; em segundo lugar, só o facto de a Ré, agora Recorrente, considerar que a gravidade do comportamento da Autora, agora Recorrida, era uma gravidade acrescida ou reforçada, em termos de pôr em perigo a continuação da relação contratual, explica que o segundo aditamento contenha o advérbio de modo impreterivelmente.
O teor da cláusula 2.ª do aditamento concluído em 1 de Março de 2017 dizia que “a escritura definitiva é outorgada impreterivelmente até ao dia 31.3.2017” — e, ao dizer que a escritura definitiva devia ser outorgada impreterivelmente até ao dia 31 de Março de 2017, a Ré, agora Recorrente, “deix[ava] inequivocamente claro… que [a Autora, agora Recorrida] [tinha] mais uma oportunidade de satisfazer voluntariamente a prestação e que, não aproveitando essa oportunidade, [a Ré, com credora,] [podia] exercer um direito conservatório ou extintivo”.
33. Entre os factos relativos ao comportamento das partes entre 1 e 31 de Março de 2017, sobressai o facto n.º 37 — confrontada com a possibilidade de substituição do adquirente, a Ré, agora Recorrente, “alertou devidamente a Autora de que tal substituição nunca poderia prejudicar o agendamento da escritura definitiva”.
34. O acórdão recorrido considera que o efeito do advérbio impreterivelmente constante do aditamento de 1 de Março de 2017 é desvalorizado pelo facto de a Ré, agora Recorrente, ter aceitado a prorrogação do prazo para a conclusão do contrato definitivo:
“a final, o referido prazo de 31/03/2017 não era assim tão impreterível, pois que, existiu vontade e interesse das partes na manutenção do negócio e possibilidade de realização da escritura para lá desse prazo”.
Ora os factos dados como provados sob os n.ºs 40 a 47 não sustentam a conclusão de que a Ré, agora Recorrente, BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado adoptou um comportamento que desvalorizava as consequências da não realização da prestação devida pela Autora, agora Recorrida, AA - Consultoria e Gestão, Lda. — e que, ao desvalorizar as consequências da não realização da prestação, fazia com que a resolução do contrato-promessa não tivesse (deixasse de ter) fundamento.
A Autora, agora Recorrida, admitiu a gravidade do não cumprimento ao propor um terceiro aditamento ao contrato-promessa, em que se convencionasse um “reforço de sinal no valor de 250.000,00”, correspondente a 250% do valor do sinal prestado aquando da conclusão do contrato-promessa. A Ré, agora Recorrente, deixou “inequivocamente claro que [a Autora, agora Recorrida] [tinha] mais uma oportunidade de satisfazer voluntariamente a prestação e que, não aproveitando essa oportunidade, [a Ré, como credora,] [podia] exercer um direito conservatório ou extintivo”.
35. A clareza, de todo em todo inequívoca, do comportamento da Recorrente BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado, decorre de só ter aceitado a proposta de aditamento da autora desde que a escritura fosse realizada impreterivelmente até dia 30 de Abril (facto provado sob o n.º 41), de ter insistido com a Recorrida AA - Consultoria e Gestão, Lda., para que reforçasse o sinal (factos provados sob os n.ºs 45 e 46) e de ter expressamente advertido a AA - Consultoria e Gestão, Lda., para que “não pode[ria] prolongar mais a situação sem ter nada de concreto que o justifi[casse]” (facto provado sob o n.º 46) [11].
36. Em lugar de sustentarem a conclusão de que a Ré BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado adoptou um comportamento que fazia com que a resolução do contrato deixasse de ter fundamento, os factos dados como provados sob os n.ºs 40 a 47 sustentam a conclusão de que a Autora AA - Consultoria e Gestão, Lda., adoptou um comportamento que, só por si, fazia com que a resolução do contrato tivesse (passasse a ter) um fundamento adicional ou suplementar — a inexigibilidade de subsistência da relação contratual [12], de quando em quando confundida com o desaparecimento do interesse do credor na prestação [13].
37. A Autora, depois de ter faltado à escritura pública, propôs-se reforçar o sinal “no valor de 250.000,00” (facto provado sob o n.º 43); prometeu fazê-lo até 13 de Abril de 2017 (quinta-feira) e, não o tendo feito até 13 de Abril, prometeu fazê-lo até 21 de Abril de 2017 (sexta-feira — factos provados sob os n.ºs 43 e 44); não o fez — e, em resposta à interpelação da Ré, declarou que estava a ponderar se ia ou não cumprir o contrato-promessa e reforçar o sinal (facto provado sob o n.º 47).
Em consequência do comportamento descrito, não seria exigível à Ré BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado que continuasse vinculada ao contrato-promessa enquanto a Autora AA - Consultoria e Gestão, Lda., ponderava se ia ou não cumpri-lo [14].
38. Estando preenchidos os pressupostos da resolução (de uma resolução lícita) do contrato-promessa, o texto demonstra que a declaração de resolução foi, como devia ser, inequívoca, incondicional e fundamentada [15], contendo uma referência (i) à circunstância de a Autora não ter realizado a prestação dentro do prazo fixado [16] e (ii) à circunstância de, em consequência da conduta da Autora, se ter tornado inexigível à Ré a subsistência da relação contratual [17].
Estando em causa uma declaração receptícia, para a qual a lei não exige forma especial, o art. 224.º do Código Civil determina que se torna eficaz “logo que chega ao […] poder [do declaratário] ou é dele conhecida”. O contrato ficou resolvido desde que a declaração da Ré se tornou eficaz; como um e-mail chega imediatamente ao poder do destinatário, a declaração da Ré tornou-se eficaz desde que foi enviada, ou seja, desde o dia 16 de Maio de 2017 (terça-feira) [18].
39. O resultado só pode ser reforçado pelo comportamento das partes posterior à declaração de resolução — e, em especial, pelos factos dados como provados sob os n.ºs 66, 49, 17 e 51.
A Autora AA - Consultoria e Gestão, Lda., admite, explícita ou implícita, em todo o caso inequivocamente, que a falta de comparência na escritura pública agendada para 31 de Março de 2017, conjugada com a circunstância de não ter assinado o aditamento ao contrato-promessa (factos provados sob os n.ºs 42 a 45) e não ter cumprido a promessa de reforço do sinal (facto provado sob o n.º 45), era fundamento para a resolução do contrato-promessa.
Em 30 de Maio de 2017, admite o não cumprimento do contrato (facto provado sob o n.º 66); em 29 de Junho de 2017, apresenta uma nova proposta, com novas condições, para a compra do imóvel (facto provado sob o n.º 49); em 7 de Setembro de 2017, apresenta uma nova proposta, com novas condições, no âmbito do “concurso competitivo de venda” do imóvel sito na Rua Sá da Bandeira, n.º 230, pelo preço de 2.100.000,00 Euros (facto provado sob o n.º 51).
O comportamento descrito só pode compreender-se desde que se pressuponha que as antigas condições, concretizadas no contrato-promessa, tinham deixado de vincular a Ré e a Autora [19].
40. A segunda questão suscitada pela Recorrente consiste em determinar se a Autora, agora Recorrida, AA - Consultoria e Gestão, Lda., deve ser condenada como litigante de má fé.
41. O art. 542.º do Código de Processo Civil, com a epígrafe Responsabilidade no caso de má-fé — Noção de má-fé, é do seguinte teor:
1. — Tendo litigado de má-fé, a parte é condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir.
2. — Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
3 - Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admitido recurso, em um grau, da decisão que condene por litigância de má-fé [20].
42. A Recorrente alega que a Recorrida incorreu em litigância de má fé:
I. — por ter alterado a verdade dos factos, ao afirmar que a conclusão do contrato definitivo com a Recorrente estava dependente de um contrato com terceiros (conclusões HH a KK); ao negar ter recebido a carta por que se comunicava que a escritura pública tinha sido agendada para 31 de Março de 2017 (conclusão LL); ao afirmar ter tido conhecimento de o contrato-promessa tinha sido resolvido depois de 19 de Maio de 2017 (conclusão MM); e ao negar ter apresentado a proposta de 29 de Junho de 2017 (conclusão NN); II. — por ter deduzido pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, ao pedir a execução específica do contrato-promessa depois de ter aceitado a declaração de resolução de 16 de Maio de 2017, em venire contra factum proprium (conclusão GG).
43. O instituto da litigãncia de má fé destina-se a prevenir e a reprimir “a ilicitude decorrente da violação de posições e deveres processuais, o […] chamado ilícito processual, gerador de uma ‘responsabilidade de cunho próprio’, assente em deveres de lealdade, colaboração e probidade das partes” [21]; destina-se a “sancionar… a ‘má conduta processual’, devendo ser condenado em litigância de má fé, quem, com dolo ou negligência grave, adoptar uma conduta reprovável do tipo das referidas no artigo 542.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, independentemente dos resultados que com ela sejam, a final, atingidos” [22]; e, ainda que o actual art. 542.º do Código de Processo Civil abranja condutas dolosas e condutas negligentes, desde que a negligência seja grave, “deve continuar-se a ser cauteloso, prudente e razoável na condenação por litigância de má fé” [23] — só deverá condenar-se em litigância de má fé
“quando se demonstre, de forma manifesta e inequívoca, que a parte agiu dolosamente ou com grave negligência, com o fito de impedir ou a entorpecer a acção da justiça” [24].
44. Quanto à alegação de que a Recorrida alterou a verdade dos factos, ao afirmar que a conclusão do contrato definitivo com a Recorrente estava dependente de um contrato com terceiros (conclusões HH a KK), deverá dizer-se que o problema suscitado é um problema de interpretação de um contrato e que a divergência entre as partes sobre a interpretação de um contrato não é, em princípio, suficiente para que possa sustentar-se que uma das partes litiga de má fé [25].
45. Concorda-se, por isso, com a afirmação do acórdão recorrido de que essa é tão-só a “versão” da Autora, agora Recorrida, sobre a realidade; que a relação de dependência entre os dois negócios não era de todo em todo absurda, “face às prorrogações dos prazos para celebração da escritura de compra e venda, solicitadas pela Autora e aceites pelo Réu e ao motivo invocado — venda do imóvel sito na Rua …, n.º 567, no …”; e que, como a tese da relação de dependência não era de todo em todo absurda, a “versão” da Autora, agora Recorrida, não representa uma alteração da verdade dos factos.
46. Quanto às alegações de que a Autora, agora Recorrida, alterou a verdade dos factos, ao negar ter recebido a carta por que se comunicava que a escritura pública tinha sido agendada para 31 de Março de 2017 (conclusão LL); ao afirmar ter tido conhecimento de o contrato-promessa tinha sido resolvido depois de 19 de Maio de 2017 (conclusão MM) e ao negar ter apresentado a proposta de 29 de Junho de 2017 (conclusão NN das alegações de recurso), afigura-se que o comportamento processual da Autora, agora Recorrida, pode ser interpretado:
— como pretendendo negar, tão-só, que a carta por que se comunicava que a escritura pública tinha sido agendade para 31 de Março de 2017 contivesse uma interpelação admonitória ou cominatória; — como pretendendo afirmar, tão-só, que a Autora, agora Recorrida, enviou um e-mail à Autora antes de ter tido conhecimento da carta por que a Ré, agora Recorrente, declarou que o contrato tinha sido resolvido; ou como pretendendo negar, tão-só, que tivesse aceitado ou reconhecido a resolução do contrato-promessa ao apresentar a proposta de 29 de Junho de 2017.
47. Como se diz, p. ex., no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18 de Fevereiro de 2015, proferido no processo n.º 1120/11.1TBPFR.P1.S1,
I. — A litigância de má fé não se basta com a dedução de pretensão ou oposição sem fundamento, ou a afirmação de factos não verificados ou verificados de forma distinta.
II. — Exige-se, ainda, que a parte tenha atuado com dolo ou com negligência grave, ou seja, sabendo da falta de fundamento da sua pretensão ou oposição, encontrando-se numa situação em que se lhe impunha que tivesse esse conhecimento [26].
48. Finalmente, quanto à alegação de que a Autora, agora Recorrida, incorreu em litigância de má fé por ter deduzido pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, ao pedir a execução específica do contrato-promessa depois de ter aceitado a declaração de resolução de 16 de Maio de 2017 (conclusão GG das alegações de recurso), deverá dizer-se que o problema suscitado é um problema de interpretação da lei, de concretização e de aplicação de conceitos indeterminados contidos na lei — como, p. ex., dos conceitos indeterminados de abuso do direito e de venire contra factum proprium —, e que a divergência entre as partes sobre a interpretação da lei, sobre a concretização e sobre a aplicação dos conceitos indeterminados contidos na lei, não é, em princípio, suficiente para que possa sustentar-se que uma das partes litiga de má fé.
Embora não se concorde com a afirmação de que “o facto de Autora ter apenas intentado a presente acção depois de lhe ter sido feita a referida comunicação [não significa] que antes se [houvesse] conformado com a resolução do contrato por banda da Ré”, concorda-se com a decisão de que não estão provados os requisitos objectivos e subjectivos da litigância de má fé.
III. — DECISÃO
Face ao exposto, concede-se parcial provimento ao recurso e revoga-se parcialmente o acórdão recorrido, nos seguintes termos:
I. — revoga-se o acórdão recorrido na parte em determinou a remessa dos autos para a 1.ª instância, para que fosse proferido despacho a conceder prazo à Autora apelante para proceder à consignação em depósito do montante do preço contratualmente estipulado e cujo pagamento ainda se mostre em falta e fosse “prolatada nova sentença de acordo com o ora decidido”, que julgasse procedente ou improcedente o pedido de execução específica do contrato-promessa de compra e venda, consoante o depósito fosse ou não efectuado dentro do prazo concedido;
II. — repristina-se a sentença da 1.ª instância, na parte em que — 1. — julgou a acção totalmente improcedente e, em consequência, absolveu a Ré BB de todos os pedidos contra si formulados, — 2. — julgou parcialmente procedente por provada a reconvenção deduzida pela Ré e, em consequência, declarou que o contrato-promessa foi validamente resolvido, e — 3. — determinou o cancelamento do registo da presente acção efectuado em 30 de Novembro de 2017, pelo averbamento ap. 2635 sobre todas as fracções do edifício descrito no livro 65, n.º 20169, da Conservatória do Registo Predial do … ;
III. — confirma-se o acórdão recorrido na parte em que revogou a condenação da Autora, agora Recorrida, como litigante de má fé.
Custas pela Recorrente BB - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado (em liquidação) e pela Recorrida AA - Consultoria e Gestão, Lda., na proporção do respectivo decaimento.
Lisboa, 17 de Setembro de 2019
Nuno Manuel Pinto Oliveira (Relator)
Maria dos Prazeres Beleza (com declaração)
Olindo Geraldes (voto a decisão)
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Declaração de voto
Voto o projecto, apesar de em geral entender que a interpelação admonitória deve conter a advertência do incumprimento definitivo, porque penso que a carta de 12 de Março de 2017, conjugada com os factos provados 36 e 37 e interpretada nos termos do projecto, consubstancia essa advertência.
______
[1] Cf. João de Matos Antunes Varela, Das obrigações em geral, vol. I, 10.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2000, pág. 356: “ao efectuar [a] interpelação [prevista no art. 808.º do Código Civil], concedendo ao notificado um novo prazo para cumprir, o promitente comprador não quer necessariamente dizer que, no caso de o interpelado voltar a não cumprir, ele se desinteressa definitivamente do contrato e dá este por resolvido, com as sanções adequadas”.
[2] Cf. Nuno Manuel Pinto Oliveira, “Contributo para a interpretação do art. 808.º do Código Civil”, in: Cadernos de direito privado, n.º 5 (Janeiro-Março de 2004), págs. 3-9 = in: Nuno Manuel Pinto Oliveira, Estudos sobre o não cumprimento das obrigações, 2.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2009, págs. 51-61; Nuno Manuel Pinto Oliveira, Princípios de direito dos contratos, Coimbra Editora, Coimbra, 2011, págs. 814-815 e 820-825 — com a concordância de António Menezes Cordeiro, Tratado de direito civil, vol. IX — Direito das obrigações — Cumprimento e não cumprimento. Transmissão. Modificação e extinção, 3.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2017, págs. 267-269; Pedro Romano Martinez, Da cessação do contrato, 2.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2006, págs. 143-145 (em especial, págs. 143-144 — nota n.º 288); Paulo Mota Pinto, Interesse contratual negativo e interesse contratual positivo, vol. II, Coimbra Editora, Coimbra, 2008, págs. 1477-1479 (nota n.º 4197); José Carlos Brandão Proença, Lições de cumprimento e não cumprimento das obrigações, 2.ª ed., Universidade Católica Editora, Porto, págs. 406-409; e, tendencialmente, Maria da Graça Trigo / Mariana Nunes Martins, anotação ao art. 808.º, in: Luís Carvalho Fernandes / José Carlos Brandão Proença (coord.), Código Civil anotado, vol. II — Direito das obrigações. Das obrigações em geral, Universidade Católica Editora, Lisboa, 2018, págs. 1140-1145.
[3] O antigo § 326 do Código Civil alemão exigia expressamente que o credor advertisse o devedor para as consequências da não realização da prestação dentro do prazo (recusa da prestação e, em consequência da recusa, opção entre a indemnização e a resolução do contrato) — e o art. 808.º do Código Civil português, ao não o exigir expressamente, fê-lo decerto de caso pensado.
[4] Cf. Paulo Mota Pinto, Interesse contratual negativo e interesse contratual positivo, vol. II, cit., págs. 1477-1479 (nota n.º 4197
[5] Cf. António Menezes Cordeiro, Tratado de direito civil, vol. IX — Direito das obrigações — Cumprimento e não cumprimento. Transmissão. Modificação e extinção, cit., pág. 269 — “a ‘interpelação admonitória’ é uma simples fixação de prazo: a lei não exige nenhum ritual nem, muito menos, uma declaração solene, cominatória, advertindo o devedor de que, caso não cumpra, há legitimidade”.
[6] Como dizem Maria da Graça Trigo / Mariana Nunes Martins, anotação ao art. 808.º, in: Luís Carvalho Fernandes / José Carlos Brandão Proença (coord.), Código Civil anotado, vol. II — Direito das obrigações. Das obrigações em geral, cit., pág. 1145, “a adopção desta posição reflecte-se ao nível do conteúdo da interpelação, não se afigurando necessária a referência à via resolutiva, na medida em que esta não consubstancia a única via disponível […], podendo o credor optar por aquela que reputar por mais conveniente”.
[7] O raciocínio só pode ser reforçado pela circunstância de o antigo § 326 ter sido revogado, por ser injusto para com o credor e por suscitar dificuldades — e substituído pelo novo § 323 do Código Civil alemão.
[8] Cf. Nuno Manuel Pinto Oliveira, “Contributo para a interpretação do art. 808.º do Código Civil”, in: Cadernos de direito privado, cit., pág. 9 = in: Nuno Manuel Pinto Oliveira, Estudos sobre o não cumprimento das obrigações, cit., págs. 60-61.
[9] José Carlos Brandão Proença, Lições de cumprimento e não cumprimento das obrigações, cit., pág. 408.
[10] Correspondendo a uma multa anual de 73000 euros, ou seja, de cerca de 4,2% do preço e de 73% do sinal prestado.
[11] O facto de a Ré, agora Recorrente, ter declarado que não pode[ria] prolongar mais a situação sem ter nada de concreto que o justifi[casse]” corresponde, só por si, a uma advertência, e a uma advertência muito clara, de que a falta da prestação dentro do prazo estabelecido poderá ter consequências graves e de que, entre as consequências graves da falta da prestação, poderá estar a resolução do contrato. Em consequência, o caso é semelhante àquele que foi decidido pelo acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de Janeiro de 2010 — proferido no processo n.º 218/06.2TVPRT.S1 —, em cujo sumário se escreve: “[p]rovado que, na carta para notificação da autora para a 2.ª marcação da escritura, a ré fez constar que ‘caso não compareçam ou não se façam representar na escritura marcada, tal será entendido como incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda celebrado com esta empresa, com as legais consequências’, tratou-se de uma interpelação admonitória para o cumprimento do contrato, pelo que, perante a recusa (injustificada) da autora em outorgar tal contrato, a ré perdeu o interesse em concretizar o negócio”.
[12] Cf. João Baptista Machado, “Pressupostos da resolução por incumprimento”, in: João Baptista Machado. Obra dispersa, vol. I — Direito privado. Direito internacional privado, Scientia Juridica, Braga, 1991, págs. 125-193 (130-145); ou Nuno Manuel Pinto Oliveira, Princípios de direito dos contratos, cit., págs. 869-874.
[13] A aproximação entre os dois conceitos é de alguma forma sugerida por João Baptista Machado, “Pressupostos da resolução por incumprimento”, cit., págs. 134-139 — o não cumprimento capaz de fundamentar o direito de resolução deverá ser um não cumprimento grave; nos contratos de execução instantânea, o critério por que há-de apreciar-se a gravidade do não cumprimento seria o interesse do credor; nos contratos de execução duradoura, o critério seria algo “especial” — “a particular natureza do contrato faz com que cada prestação ou cada inadimplemento não devam ser tomados e valorados isoladamente, mas, antes, com referência á relação contratual complexiva” (pág. 138).
[14] Em tais casos, como nos casos de recusa peremptória da prestação pelo devedor, “[a] resolução surge, nestes casos, como um remédio para uma perturbação da estabilidade contratual e como forma de evitar efeitos perversos nos interesses postos em jogo, através da convenção contratual querida e assumida pelos intervenientes na relação contratual” (cf. acórdão do STJ de 29 de Janeiro de 2014, proferido no processo n.º 954/05.0TCSNT.L1).
[15] Cf. José Carlos Brandão Proença, Lições de cumprimento e não cumprimento das obrigações, cit., pág. 370.
[16] Em particular, no segmento em que se diz: “nos termos da cláusula 8.ª, do contrato-promessa celebrado em 02 de Novembro de 2016 e seus aditamentos datados de 04 de Janeiro de 2017 e de 01 de Março de 2017, a conduta e atitude V. Exas. gera incumprimento definitivo do contrato-promessa, uma vez que após as diversas comunicações admonitórias para a realização da escritura sem que V. Exas tenham comparecido à mesma, perdemos definitivamente o interesse na continuidade do mesmo”.
[17] Em particular, no segmento em que se diz: “da nossa parte foram feitas todas as cedências possíveis no intuito de manter o negócio, caso que compreensivelmente já não se verifica, pois perdemos definitivamente o interesse na realização do mesmo face ao incumprimento reiterado e definitivo de V. Exas”.
[18] O facto de a carta registada com aviso de recepção enviada pela Ré em 16 de Maio só ter sido recebida em 19 de Maio de 2017 (factos provados sob os n.ºs 12 e 13) é irrelevante.
[19] O acórdão recorrido afirma que não se pode dizer que a Autora se houvesse conformado com a resolução do contrato por banda da Ré — se a proposta apresentada pela Autora em 7 de Setembro de 2017 “tivesse sido aceite não ] então interesse em propor a presente acção”. O problema está em que a presente acção é uma acção de execução específica de uma promessa de venda preço convencionado foi de 1 725 000 euros — facto provado sob o n.º 2 — e a proposta apresentada em 7 de Setembro de 2017 foi uma proposta de compra no quadro de um concurso competitivo em que o preço de referência era de 2 100 000 euros — vide facto provado sob o n.º 17. Se a Autora não se tivesse conformado com a resolução da promessa de venda, não teria seguramente apresentado uma proposta de compra por um preço sensivelmente superior.
[20] Sobre o tema da litigância de má fé, vide, p. ex., José Alberto dos Reis, anotação ao art. 465.º, in: Código de Processo Civil anotado, vol. II — Artigos 406.º a 486.º, Coimbra Editora, Coimbra, 1981 (reimpressão), págs. 254-275; José Lebre de Freitas / Isabel Alexandre, anotação ao art. 542.º, in: Código de Processo Civil anotado, vol. II — Artigos 362.º a 626.º, 3.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2018 (reimpressão), págs. 455-462; António Santos Abrantes Geraldes / Paulo Pimenta / Luís Filipe Pires de Sousa, anotação ao art. 542.º, in: Código de Processo Civil anotado, vol. I — Parte geral e processo de declaração (artigos 1.º a 702.º), Livraria Almedina, Coimbra, 2018, págs. 593-594; Paula Costa e Silva, A litigância de má fé, Coimbra Editora, Coimbra, 2008; António Menezes Cordeiro, Litigância de má fé, abuso de direito de acção e culpa in contrahendo, 3.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2014 (reimpressão); ou Pedro de Albuquerque, Responsabilidade processual por litigância de má fé. Abuso de direito e responsabilidade civil em virtude de actos praticados no processo, Livraria Almedina, Coimbra, 2006.
[21] Vide, p. ex., o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2 de Junho de 2016 — processo n.º 1116/11.3TBVVD.G2.S1.
[22] Vide, p. ex., o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16 de Maio de 2019 — processo n.º 6646/04.0TBCSC.L1.S2.
[23] Vide, p. ex., o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2 de Junho de 2016 — processo n.º 1116/11.3TBVVD.G2.S1.
[24] Vide, p. ex., oS acórdãoS do Supremo Tribunal de Justiça de 2 de Junho de 2016 — processo n.º 1116/11.3TBVVD.G2.S1 e de de 13 de Setembro de 2018 — processo n.º 687/17.5T8PNF.S1.
[25] Em termos em tudo semelhantes aos do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de de 25 de Junho de 2014, proferido no processo n.º 764/11.6T4AVR.C2.S1, “[n]ão tendo [a parte] deduzido, com dolo ou negligência grave, pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar, tendo-se limitado, isso sim, a expor o atinente entendimento jurídico, não se vislumbra fundamento legal para a respectiva condenação como litigante de má fé”.
[26] Em termos semelhantes, vide o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de Novembro de 2015 — processo n.º 3681/12.9TTLSB.S1: “Quem litiga sem ver o direito alegado reconhecido, e o faz convicto de que tem razão substancial, ainda que não a tenha, ou a mesma não lhe seja reconhecida, não comete qualquer ilícito, respondendo apenas objectivamente pelas custas […]”.