Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B4177 |  |
PRÉDIO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ERRO SOBRE OS MOTIVOS DO NEGÓCIO
II - É o caso sub iudicio da compra e venda de fracção autónoma celebrada pelo comprador unicamente para aí instalar um estabelecimento comercial de produtos alimentares congelados, quando, por condicionalismos municipais e da propriedade horizontal que o adquirente ignorava, só ali podia funcionar um ginásio de musculação, verificando-se do mesmo passo os factos seguidamente enunciados em III;
III - a) que os réus alienantes bem conheciam a destinação comercial que o comprador reservava à fracção em causa, assim como a afectação da mesma a ginásio de musculação;
b) e, apesar disso, nunca até à data da escritura o informaram de tal restrição;
c) que o autor adquirente teve conhecimento da limitação nos minutos que antecederam a escritura, outorgando não obstante a compra e venda apenas por ter sido persuadido de que posteriormente se resolveria a questão, e ali poderia instalar o seu estabelecimento de congelados.
I
1. "A", residente na freguesia de Vila Boa, concelho de Barcelos, instaurou no tribunal desta comarca, em 13 de Outubro de 2000, contra:1.º B, residente na freguesia de Arcozelo desse concelho,
2. os C e esposa D, igualmente residentes em Arcozelo,
3.º E, sócio-gerente da sociedade F, Compra e Venda de Propriedades, Lda., com residência e sede em Barcelos, acção de processo ordinário tendente à anulação de contrato de compra e venda da fracção autónoma identificada pela letra L, no ... do «Edifício ...», na referida cidade, celebrado em 22 de Julho de 1998.
Alega em resumo que o contrato foi celebrado entre ele e o 1.º réu como representante do 2.º, sendo os tratos negociais e todas as formalidades intermediadas pelo 3.º réu na qualidade de sócio-gerente da aludida sociedade «F».
O autor, persuadido pelos réus de que podia ali exercer o ramo de comércio que entendesse, adquiriu a fracção para instalação de um estabelecimento comercial de congelados, como os réus sabiam, quando, por condicionalismos municipais e da propriedade horizontal que os mesmos bem conheciam, afinal só podia ali funcionar um «ginásio de musculação».
Circunstância que, se por aqueles tivesse sido esclarecida ao autor em devido tempo, jamais o determinaria a adquirir a fracção.
Mantido, porém, em erro pelos réus acerca dessa destinação da fracção, o autor montou-a e equipou-a com máquinas e materiais adequados à exploração de um estabelecimento de comercialização a retalho de produtos alimentares congelados, despendendo milhares de contos.
E encontra-se em risco de ter de fechar as portas, perdendo quanto investiu e deixando de auferir os benefícios dessa actividade, da qual depende a subsistência do seu agregado familiar, com os inerentes prejuízos materiais e morais.
Pede consequentemente: a anulação da compra e venda por dolo (artigos 253.º e 254.º do Código Civil); a restituição de 18.000 contos pagos a título de preço; e a indemnização global de 26.000 contos pelos danos sofridos (sendo 24.000 por danos patrimoniais - 20.000 de danos emergentes relativos aos equipamentos e materiais, 4.000 de lucros cessantes - e 2.000 contos por danos morais), quantia acrescida de juros moratórios legais a contar da citação.
2. Contestaram os réus, e, prosseguindo o processo os trâmites legais, veio a ser proferida sentença final, em 15 de Setembro de 2003, que julgou o feito nos termos seguintes:
a) a acção foi considerada improcedente na totalidade em relação ao 1.º réu B e à 2.ª ré D, que foram absolvidos dos pedidos;
b) improcedeu outrossim quanto ao pedido de indemnização de 4 000 contos relativo aos lucros cessantes, por não terem logrado comprovação (fls. 360);
c) procedeu contudo parcialmente quanto ao 2.º réu C e ao 3.º réu E, por erro do autor sobre a base negocial, nos termos dos preceitos conjugados dos artigos 252.º, n.º 2, e 437.º, n.º 1, do Código Civil, em consequência do que,
- se declarou resolvido o contrato de compra e venda, de 22 de Julho de 1998, condenando-se o 2.º réu C a restituir ao autor a quantia de 89.783,46 €, correspondente a 18.000 contos, do preço do imóvel que por este lhe foi entregue (1),
- o 2.º e o 3.º réus, C e E, foram condenados a pagar ao autor a indemnização, de montante a liquidar em execução, dos danos patrimoniais concernentes ao custo das obras e materiais colocados na fracção com vista ao frustrado funcionamento do estabelecimento de congelados;
- vindo o 3.º réu E a ser ainda condenado a solver 5.000 € ao demandante, a título de compensação por danos morais (2) .
Interpuseram apelação os réus, com excepção da ré, assim como, subordinadamente, o autor, tendo os dois recursos impugnado inclusivamente a decisão de facto.
No entanto, a Relação de Guimarães negou a ambos provimento em toda a linha, confirmando a sentença na íntegra.
3. Do acórdão neste sentido proferido, em 26 de Maio de 2004, trazem os mesmos réus a presente revista, sintetizando a alegação nas conclusões que se transcrevem:
3.1. «O recorrido celebrou negócio de compra e venda, tendo por objecto a fracção referida nos autos, e de cujo teor (do contrato) constava destinar-se a comércio;
3.2. «Antes da outorga na respectiva escritura, o recorrido informou-se e esclareceu-se junto da Conservatória do Registo Predial de que tal fracção se destinava a ginásio de musculação;
3.3. «Ele próprio, ante tal situação, não resolveu o negócio;
3.4. «Antes quis efectuar a escritura pública, quiçá convencido de que mais tarde poderia alterar tal fim;
3.5. «Nenhuma promessa e muito menos certeza lhe foi transmitida de que tal fim seria alterado;
3.6. «E mesmo que o tivesse sido (fundamentação da convicção) tinha a certeza o recorrido da verdadeira finalidade da fracção;
3.7. «De todas as circunstâncias negociais teve conhecimento, saber e querer sem qualquer afectação da sua vontade;
3.8. «Não outorgando na escritura pública com a convicção de que se destinava a comércio, mas bem pelo contrário, que se destinava a ginásio e musculação;
3.9. «A mesma fracção suportou a actividade comercial de sapataria e artigos de pele, sem qualquer oposição;
3.10. «As circunstâncias da venda e outorga na escritura pública, mantiveram-se sem alteração, desde o conhecimento por parte do recorrido - artigo 437 n. 1, do Código Civil;
3.11. «Nem qualquer erro do declarante tem relevância e muito menos cabimento, já que não foi mantido no seguimento do negócio porque lhe foi dado a saber qual o destino da fracção;
3.12. «Não obstante o quis outorgar na escritura pública - artigo 252°;
3.13. «Ao decidir-se na primeira instância pela procedência da acção, fez-se errada interpretação e aplicação do quanto preceituam os artigos 252 e 437 do Código Civil;
3.14. «Já que sufragaram uma simples expectativa ou esperança do recorrido contra a certeza das negociações.»
4. O autor recorrido contra-alega, suscitando a questão prévia da inadmissibilidade do recurso, já decidida liminarmente no sentido da recorribilidade, pronunciando-se ademais pela confirmação do acórdão sub iudicio.
E o objecto da revista, considerando a respectiva alegação e suas conclusões, à luz da fundamentação da decisão em recurso, consiste estritamente, na questão de saber se os factos provados concitam, na resolução do litígio, a aplicação dos preceitos conjugados dos artigos 252, n.º 2, e 437 do Código Civil.
II
1. A Relação considerou assente a matéria de facto já dada como provada na 1.ª instância, a qual, devendo aqui manter-se inalterada, todavia se descreve a título de elucidação:1.1. e 1.2. Em cumprimento de contrato-promessa de compra e venda formalizado mediante documento escrito, em 11 de Maio de 1998, «por escritura pública lavrada a 22 de Julho de 1998, B, na qualidade de procurador de C e esposa, D, declarou vender a A que declarou aceitar a venda, a fracção autónoma designada pela letra L, correspondente ao rés do chão, lado poente-centro, entre as H e I, inscrita na matriz urbana sob o artigo 1327-L (...) descrita na Conservatória sob o número cento e noventa e cinco - L/ Barcelos(...);
1.3. «O réu E, na qualidade de sócio-gerente da ‘F, Compra e Venda de Propriedades, Lda.’, intermediou o negócio a que se alude em 1.1 e 1.2., pagando o imposto de sisa e recebendo a importância remanescente aquando da escritura pública a que se alude em 1.2.;
1.4. «O autor ficou convencido de que o imóvel referido em 1.1. e 1.2. se destinava a loja comercial;
1.5. «O autor deu conhecimento ao réu E, ainda antes da celebração do negócio a que se alude em 1.1. e 1.2., da actividade para o exercício [da qual pretendia adquirir o imóvel, e que era a de comercialização a retalho de produtos (3) ] alimentares congelados, nunca o tendo aquele informado, até à data da celebração da escritura, da existência de uma afectação do imóvel a uma actividade específica, designadamente, a de ‘ginásio de musculação’, ou de qualquer restrição do mesmo, no concernente ao exercício de qualquer outra actividade, e, nomeadamente, da que o autor. lá pretendia exercer;
1.6. «Os réus sabiam que a fracção a que se alude em 1.1. e 1.2. era uma área destinada a «ginásio de musculação»;
1.7. «No decorrer das negociações com vista à formação do negócio a que se alude em 1.1. e 1.2., nunca os réus referiram que o local se encontrava consignado a «ginásio de musculação»;
1.8. «Antes do negócio a que se alude em 1.1. e 1.2., na fracção já tinham sido instalados uma sapataria com denominação social ‘Maria Pia’ e antes estava instalada uma loja de ‘artigos de pele’;
1.9. «Os restantes condóminos nunca suscitaram qualquer problema ou manifestaram oposição, à instalação da sapataria e loja de artigos de pele;
1.10. «O autor montou e equipou no imóvel a que se alude em 1.1 e 1.2., um estabelecimento comercial destinado à comercialização a retalho de produtos alimentares congelados, denominado comercialmente como ‘Casa dos Congelados’;
1.11. «Para montar e equipar o estabelecimento comercial, o autor colocou no mesmo: chão em granito polido, tubagens para alimentação da rede de frio subterrânea, colocação da casa das máquinas com isolamento em lã de rocha insonorizada, instalação eléctrica, chão amortecedor sonoro para vibrações, revestimento acústico com painéis térmicos e acústicos, tecto falso, paredes revestidas a mosaico, módulos de frio ventilado com expositor, câmara frigorífica, balanças, serras, máquina registadora, balcões em granito, vidro térmico na montra, reclames, néon e toldes, no que despendeu montante cujo apuramento concreto se não logrou determinar;
1.12. «O autor foi confrontado com reclamações de, pelo menos, um condómino, do prédio onde o estabelecimento se encontra, o qual invocava a existência de ruídos provocados pelas máquinas instaladas no estabelecimento;
1.13. «Se o autor soubesse que o local não permitiria a instalação de um estabelecimento comercial de comercialização a retalho de produtos alimentares congelados não teria realizado os negócios aludidos em 1.1. e 1.2.;
1.14. «O autor procurou regularizar o estabelecimento comercial ‘Casa dos Congelados’ junto dos condóminos do imóvel e da Câmara Municipal de Barcelos, o que não conseguiu;
1.15. «Por essa razão, já procedeu ao encerramento do estabelecimento;
1.16. «O agregado familiar do autor depende unicamente dos rendimentos do estabelecimento, pois a esposa do autor é também funcionária do mesmo;
1.17. «Em consequência dos problemas surgidos o autor sofreu aflição e angústia permanentes;
1.18. «O autor sofreu perturbações do foro psicológico;
1.19. «A ré D está separada de facto do réu C desde finais de 1995;
1.20. «Os réus D e C (4) residem na Venezuela;
1.21. «O autor nos momentos que antecederam a celebração da escritura referida em 1.2. teve conhecimento do fim a que estava destinado o imóvel e, não obstante esse conhecimento, celebrou-a, por estar convencido de que, posteriormente, se resolveria esta questão e aí instalaria o seu estabelecimento.»
2. A partir da factualidade descrita, o acórdão recorrido apreciando a apelação dos réus e a apelação subordinada do autor, respondeu afirmativamente à questão há momentos equacionada na delimitação do objecto da revista: a de saber se os factos provados serão subsumíveis, na resolução do litígio, às hipóteses delineadas nos preceitos, conexos por remissão, dos artigos 252, n.º 2, e 437, n.º 1, do Código Civil.
E fê-lo de forma a concitar inteira concordância, quer no tocante à decisão, quer aos seus fundamentos, para que se remete, nos termos do artigo 713, n.º 5 do Código de Processo Civil
3. Perspectivando, todavia, o ponto de vista da recorrente, não deixaríamos em todo o caso de observar em aparte que uma objecção fundamental polariza as conclusões da alegação da revista, qual seja a de não ter existido erro sobre a base do negócio, no sentido do n.º 2 do artigo 252 do Código Civil - isto é, conforme a doutrina, qualquer «falsa representação» incidente em geral «sobre circunstâncias (pretéritas, presentes ou futuras) em que as partes fundaram a decisão de contratar» (5) .
E isto porque o autor sabia, antes da outorga da escritura de compra e venda, que ia adquirir uma fracção destinada necessariamente a ginásio de musculação, tendo apesar disso intervido na celebração do acto, e, por conseguinte, sem vício da vontade (conclusões supra, I, 3.2., 3.4., 3.5., 3.6., 3.7., 3.8., 3.12.), em prejuízo ultima ratio da remissão do artigo 352, n.º 2, para o artigo 437, n. 1, e da faculdade de resolução do contrato reconhecida ao demandante à luz deste normativo.
Propender-se-ia, porém, a entender, tudo ponderado, em face da matéria de facto assente, que se trata no mínimo de uma visão bem redutora das coisas.
Viu-se, com efeito, em conexão com a factualidade descrita supra II, 1.4., 1.5., 1.6., 1.7., 1.8., 1.13., ter ficado especificamente provado com respeito ao aspecto em exame, que «o autor nos momentos que antecederam a celebração da escritura referida em 1.2. teve conhecimento do fim a que estava destinado o imóvel e, não obstante esse conhecimento, celebrou-a, por estar convencido de que, posteriormente, se resolveria esta questão e aí instalaria o seu estabelecimento» (ponto 1.21.).
E a motivação desta resposta ao quesito 24.º ilumina assaz impressivamente o estado de dúvida surgido no espírito do autor e a persuasão que a poucos minutos apenas da escritura lhe foi incutida acerca da concretização da circunstância que o levava a contratar.
Vale a pena transcrever, em remate, o respectivo passo da fundamentação (fls. 333/334):
«Por último e no que concerne às respostas dada aos quesitos, 11.º, 22.º a 24.º, baseou-se o tribunal no depoimento da testemunha Isidoro Linhares, a qual confirmou a separação dos réus (...), e a sua residência na Venezuela, e bem assim, que o autor, no dia em que foi celebrada a escritura, e antes cerca de 15 minutos da sua celebração, teve uma conversa consigo no sentido de esclarecer se o imóvel estava afectado ou não a ‘ginásio de musculação’, uma vez que tinha tido conhecimento que era esse o fim que constava do registo predial.
Declarou ainda esta testemunha que, na ocasião, e perante a questão levantada, tentou convencer o autor a fazer a escritura, tendo-lhe então dito não poder esclarecer se essa situação ainda se mantinha ou não, uma vez que, sendo o prédio antigo, poderia já estar alterada e o espaço estar já afecto a outro fim, sendo que , até já lá tinha estado instalada uma sapataria e não tinha havido problemas.
E mais declarou que, quer porque a sua argumentação foi válida perante o Sr. A, quer porque este tinha ‘demarches em curso’ (compromissos assumidos), decidiu o mesmo celebrar a escritura.
Ora, desta conversa havida entre o autor e a testemunha em questão, associada ao facto de, desde o início das negociações, aquele ter deixado claro o fim a que pretendia destinar o espaço em causa nos autos, criaram no tribunal a convicção de que se o autor soubesse, ou tivesse sequer admitido como forte possibilidade, que no imóvel não conseguiria instalar a loja de congelados, o não teria adquirido, ou, dito de outro modo, que apenas o celebrou por estar convencido de que aí conseguiria instalar este estabelecimento.»
III
Nos termos expostos, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista, confirmando o acórdão recorrido.Custas pelos réus recorrentes C e E, na proporção dos vencimentos respectivos (artigo 446.º do Código de Processo Civil).
Lisboa, 15 de Março de 2005
Lucas Coelho,
Bettencourt de Faria,
Moitinho de Almeida.
------------------------------------------------
(1) Na parte decisória da sentença (fls. 365) refere-se a este propósito o 3.º réu B, mas se bem vemos por manifesto lapso - que, aliás, se transpôs para o relatório do acórdão recorrido (fls. 489) -, pois que na fundamentação o tribunal de Barcelos é bem claro ao concluir: «(...) ficando essa restituição, como é óbvio, exclusivamente a cargo do réu, C, uma vez que foi ele, enquanto proprietário e vendedor do imóvel quem recebeu o preço pago por este» (fls. 358)..
(2) Também neste caso se põem os danos morais a cargo do 2.º réu C, por evidente lapso material na parte decisória (fls. 365), igualmente reproduzido no intróito do acórdão sob recurso (fls. 489). Lê-se, com efeito, a rematar a fundamentação nessa parte (fls. 364), que a indemnização dos danos morais «impende, como é óbvio, sobre o réu E, (...) a pessoa que, por instruções e vontade do proprietário do imóvel, desenvolveu todo o processo negocial»; «e estes danos, como resulta de todo o exposto, alicerçam-se na conduta pelo mesmo adoptada na fase pré-negocial de tal contrato»..
(3) Resposta aos quesitos 3.º, 6.º e 18.º (fls. 331).
(4) No anterior ponto 1.19 e no presente ponto 1.20., correspondentes, respectivamente, aos quesitos 22.º e 23.º (fls. 118), figura o réu B no lugar do réu C, mas por outro manifesto lapsus calami, que os artigos 3.º e 4.º da contestação da ré (fls. 63), base da formulação dos aludidos quesitos, bem evidenciam..
(5) Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, 3.ª edição revista e actualizada, com a colaboração de Manuel Henrique Mesquita, Coimbra Editora, Limitada, Coimbra, 1982, pág. 235.