| 1775/11.7TBOLH.E1.S1 |  |
RESERVA DE PROPRIEDADE
REGISTO PREDIAL
INOPONIBILIDADE DO NEGÓCIO
PROMITENTE-COMPRADOR
TRADIÇÃO DA COISA
DIREITO DE RETENÇÃO
CONSTITUCIONALIDADE
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / GARANTIAS ESPECIAIS DAS OBRIGAÇÕES.
DIREITO CONSTITUCIONAL - PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS / DIREITOS E DEVERES FUNDAMENTAIS - DIREITOS E DEVERES ECONÓMICOS.
DIREITO DOS REGISTOS E NOTARIADO - REGISTO PREDIAL.
- Antunes Varela, in RLJ, 124-351; Manual de Processo Civil, 708.
- C. Mota Pinto, Direitos Reais, 135 e 137.
- Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 339 e ss..
- Cláudia Madaleno, A Vulnerabilidade das Garantias Reais, 101 e ss., 236 e ss..
- Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 79.
- Júlio Gomes, “Direito de retenção (arcaico, mas eficaz…)”, CDP 11 – 15, 16, 17 (incluindo nota 52).
- Lima Pinheiro, A Cláusula de Reserva de Propriedade, 72, 86 e 87.
- Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil (1976), 311.
- Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, Vol. X, 836 e ss. (839, 844, 845, 854).
- Menezes Leitão, Direito das Obrigações, 11ª ed., 219 e 220.
- Mouteira Guerreiro, Noções de Registo Predial, 2ª ed., 167.
- Oliveira Ascensão, Direitos Reais, 4ª ed., 43.
- Pestana de Vasconcelos, “Direito de retenção, contrato-promessa e insolvência”, CDP 33, 6 e ss..
- Pestana de Vasconcelos, Direito das Garantias, 366 e 367.
- Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, Vol., I, 4ª ed., 775.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 334.º, 409.º, N.º 2, 442.º, N.º2, 435.º, N.º1, 670.º, AL. A), 754.º, 755.º, N.º1, AL. F), 759.º.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGO 619.º.
CÓDIGO DO REGISTO PREDIAL (CRPREDIAL): - ARTIGOS 1.º, 94.º, AL. A).
CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA PORTUGUESA (CRP): - ARTIGOS 2.º, 13.º, 18.º, 62.º.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 11.10.2005, DE 14.02.2006, DE 18.12.2007, DE 10.05.2011;
-DE 13.01.2000 (BMJ 493-362), DE 27.11.2004 (CJ STJ XII, 2, 77), DE 17.04.2007, DE 18.12.2007, DE 27.11.2008, DE 20.20.2011 E DE 12.03.2013, ESTES EM WWW.DGSI.PT .
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ACÓRDÃO UNIFORMIZADOR Nº 4/2014, DE 20.03.2014.
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ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL CONSTITUCIONAL:
-N.º 22/04, DE 14.01.2004, N.º 356/04, DE 19.05.2004 E N.º 466/04, DE 23.06.2004, TODOS EM WWW.DGSI.PT .
I - Se, em contrato de permuta que teve por objecto dois lotes de terreno nos quais, nos termos acordados, vieram a ser edificados dois prédios urbanos, se estabelece cláusula de reserva de propriedade sobre tais lotes de terreno, esta cláusula (não tendo sido estipulado um prolongamento da sua extensão) passou a incidir sobre bens que deixaram de existir autonomamente, tornando-se ineficaz.
II - De todo o modo, não constando tal cláusula do registo predial, ela não seria oponível a terceiros.
III - O direito de retenção, reconhecido ao promitente-comprador que obteve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, constitui um direito real de garantia, com eficácia erga omnes, conferindo ao titular o poder de sequela, produzindo efeitos contra eventuais adquirentes da coisa.
IV - Mesmo nestas situações de mera conexão jurídica, o direito de retenção será oponível ao proprietário, estranho à dívida, maxime se o bem foi adquirido em momento posterior à detenção e ao nascimento do direito de retenção.
V - Essa prevalência do direito de retenção não ofende os princípios constitucionais da igualdade, da proporcionalidade, da confiança e segurança jurídicas e da protecção da propriedade.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça[1]:
I.
AA, BB e CC vieram propor esta acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra:
DD e mulher EE, FF e mulher GG, HH e mulher II, JJ, por si e na qualidade de cabeça de casal por óbito de KK e ainda contra os demais herdeiros LL, KK, MM e NN.
Reivindicam o direito de propriedade sobre as fracções autónomas "A" e "F" do lote 1 e fracções "C","D" e "E" do lote 2", sitas em ..., na Urbanização da ..., pedindo também: a condenação dos RR na restituição dessas fracções; a acatar esse direito e a abster-se da prática de actos que o violem ou perturbem; a desocuparem e entregar-lhes essas fracções, no prazo de um mês, completamente livres e desocupadas de pessoas e bens, em bom estado de conservação e em perfeitas condições e ainda a pagarem a quantia mensal de € 400,00 para a fracção A, lote 1, € 370,00 (da fracção "F" do lote 1 e "C" do lote 2) € 385,00 (fracções "D" e "E" lote 2).
Como fundamento, invocam o direito de propriedade sobre as referidas fracções, sendo terceiros em relação aos contratos-promessa em que o direito de retenção invocado pelos réus se funda, não se verificando o circunstancialismo estabelecido no art. 754º do CC; invocam ainda a extinção da obrigação e do direito de retenção e, bem assim, a extinção do direito de retenção por prescrição a favor de terceiro adquirente al. b) do artigo 730º do CC.
Os RR contestaram, pugnando pela total improcedência da acção, alegando que os autores não têm, nem nunca tiveram, qualquer reserva de propriedade sobre os prédios urbanos onde se inserem as fracções autónomas que foram objecto do contrato-promessa de compra e venda entre os RR e a sociedade "OO, Lda". Por outro lado, nas datas de celebração desses contratos-promessa não estava inscrita no registo qualquer cláusula de reserva de propriedade. Entendem que a retenção é sobre o imóvel e acompanha-o ou sobre ele incide mesmo que este, por alguma forma, seja transmitido, inexistindo ainda por banda dos RR abuso de direito, já que estes retêm os imóveis com base em sentença. Acresce que, entre as causas de extinção da retenção não está a dissolução do devedor, não ocorrendo também qualquer prescrição a favor de terceiro adquirente.
No saneador, por entender que os autos continham todos os elementos necessários, o Sr. Juiz conheceu do mérito, proferindo sentença em que decidiu:
Reconhecer o direito de propriedade dos AA;
Absolver os RR do remanescente peticionado, por sobre as fracções exercerem um direito de retenção legítimo e eficaz (…).
Discordando desta decisão, os autores interpuseram recurso, que a Relação julgou improcedente.
Ainda inconformados, vieram os autores pedir revista excepcional que foi admitida.
Apresentaram as seguintes conclusões (expurgadas das que se referem especificamente aos pressupostos de admissibilidade da revista excepcional):
4ª) O acórdão recorrido declarou que o direito real máximo (direito de propriedade dos aqui Recorrentes) e/ou a reserva de propriedade sobre fracções autónomas, registados na competente Conservatória do Registo Predial (CRP) cede(m) perante os direitos menores em que se consubstanciam os alegados "direitos de retenção" dos Recorridos, mesmo não havendo reciprocidade de créditos entre os mesmos.
5ª) Isso, apesar do direito dos Recorrente ter eficácia erga omnes e gozar das demais garantias registrais, uma vez que foram registados na competente CRPredial (cfr. arts. 42, 52, 62, 72, 82, 92 e 1042, todos do Cód. Reg. Predial e arts. 754º e ss do Cód. Civil); e
6ª) Dos alegados direitos de retenção dos Recorridos não gozarem de eficácia erga omnes, pois não foram registados e foram constituídos após o registo do direito dos Recorrentes, sendo que quando foram celebrados os contratos promessa, por mero documento particular sem reconhecimento notarial das assinaturas, já estava registada a reserva de propriedade a favor dos recorrentes, registo que se mantinha ao tempo do reconhecimento dos direitos de retenção.
7ª) Em face das inscrições registrais a favor dos Recorrentes, presume-se legalmente serem titulares dos direitos respectivos (cfr. art. 7º do Cód. Reg. Pred.), até porque os recorridos não lograram ilidir tal presunção, incumbindo-lhes o ónus da prova (cfr. arts. 344º, nº 1, e 350º do CC).
8ª) Ora a matéria inserta nas precedentes conclusões está comprovada pelos Factos Assentes vertidos no acórdão recorrido (…).
l2ª) A menção "pendente de rectificação", datada de 6/3/1993, não deixa dúvidas de que se reporta à reserva de propriedade convencionada no contrato de permuta, sendo certo que o registo é público, podendo ser consultado por qualquer cidadão, inclusive os documentos arquivados que instruem os registos (cfr. art. l04º do Cod. de Reg. Predial), ditando as regras da experiência comum e o homem médio colocado perante tal menção que se dúvidas suscitassem tais menções, solicitaria informações à Conservatória.
13ª) O averbamento registral subsequente clarificou que: a "rectificação pendente era para inserção de reserva de propriedade", por certo para abreviar os sucessivos pedidos de informação.
14ª) É consabido que os pedidos de registos fundados em escrituras públicas, como in casu, são instruídos com certidão dessa escritura ficando a requisição (com as notas e despachos tidos por convenientes) e a escritura que titula o pedido arquivadas na Conservatória ao dispor de todos os cidadãos.
15ª) Presentemente, o registo de aquisição das fracções a favor dos Recorrentes remonta a 29/8/1986, na sequência da resolução da permuta e do accionamento da reserva de propriedade em virtude de incumprimento da Sociedade OO. Facto que deveria e deve ser atendido, in extremis, à luz do princípio da actualidade (cfr. art. 611º do CPC).
26ª) Incorrectamente o Acordão Recorrido não deu provimento às inconstitucionalidades arguidas pelos aqui Recorrentes de que a interpretação dos arts. 442º, nº 2, 755º, al. f) e 759º do Cód. Civil no sentido da prevalência do direito de retenção, emergente de contrato promessa, sobre o direito de propriedade sem que se verifique reciprocidade de créditos entre os respectivos titulares, colide frontalmente com os princípios da legalidade, jurisdicionalidade e protecção da certeza e segurança jurídica e com a garantia da defesa da propriedade privada, plasmados nos arts. 2º, 13º, 60º, 65º e 62º da nossa Lei fundamental.
27ª) Igualmente, a posição acolhida no acórdão revidendo colide com os mais elementares princípios que presidem ao nosso registo predial: os princípios da tutela e eficácia dos actos registados (igualando os actos não registados aos actos registados); o princípio da oponibilidade erga omnes dos actos registados, o princípio da prioridade do registo e as presunções derivadas do registo, consignados nos arts. 4º, 5º, 6º, 7º e 9º, todos do Cód. de Registo Predial e consequentemente também não é consentânea com o disposto nos citados preceitos constitucionais.
28ª) Interpretação consentânea com o consignado nos aludidos normativos legais, civilistas e registrais, e com o plasmado nos referidos preceitos constitucionais deverá ser no sentido de que o direito de propriedade de titular de direito de propriedade ou mesmo de reserva de propriedade, que não tem reciprocidade de créditos com o titular do direito de retenção, sobre os mesmos imóveis, prevalece sobre este.
29ª) Também, a actuação dos Recorridos consubstancia um abuso de Direito à luz do previsto no art. 334º do Cód. Civil, nomeadamente porque tem mais de vinte anos que gozam das fracções, apesar de bem saberem que a propriedade e/ou reserva de propriedade nunca pertenceu à sociedade OO que lhes prometeu vender as mesmas, mas sim aos aqui recorrentes, sem suportarem as despesas inerentes (IMIs, despesas de condomínios, taxas de esgotos, etc), tendo vindo as mesmas a ser suportadas pelos aqui Recorrentes, tendo rentabilizado os recorridos os andares dando de arrendamento os mesmos, como é perceptível ao homem médio perante a situação, assim há muito que se ressarciram dos valores pagos a título de sinal.
30ª) Posto isto, andou mal o Tribunal da Relação de Évora ao entender que não se verifica in casu o instituto do abuso de Direito, sendo que se trata de matéria relevante em sede de excepcionalidade da Revista.
Termos em que deve ser dado provimento ao recurso, revogando-se a Douta decisão recorrida, e, em consequência, ser decretada a prevalência do direito de propriedade dos Recorrentes sobre os direitos de retenção dos Recorridos e dado provimento ao mais peticionado.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Após os vistos legais, cumpre decidir
II.
Questões a resolver:
- Prevalência do direito de retenção sobre o direito de propriedade; eficácia e oponibilidade da cláusula de reserva da propriedade;
- Violação de princípios do registo predial: da tutela e eficácia dos actos registados, da oponibilidade erga omnes dos actos registados, da prioridade do registo e as presunções derivadas do registo;
- Abuso do direito;
- Inconstitucionalidade das normas dos arts. 442º nº 2, 755º nº 1 f) e 759º do CC, quando interpretadas no sentido da prevalência do direito de retenção sobre o direito de propriedade, por colidir com os princípios das legalidade, da jurisdicionalidade, da protecção da certeza e segurança jurídicas e com a garantia da defesa da propriedade privada – arts. 2º, 13º, 60º, 62º e 65º da CRP.
III.
Vêm provados os seguintes factos:
A) Por acordo escrito datado de 30/9/1994, a sociedade OO, Lda prometeu alienar aos RR DD e mulher EE e estes prometeram comprar-lhe, a fracção autónoma designada pela letra A do lote 1, correspondente ao rés-do-chão direito, destinada a habitação, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Urbanização ..., no prolongamento da Rua de ..., freguesia e concelho de ..., inscrito na matriz sob o art. ....° e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n° …, prédio cuja aquisição estava inscrita a favor da primeira pela cota …;
B) Por sentença datada de 12/7/2002, proferida neste Juízo, transitada em julgado 21 de Setembro de 2002, foi decidido declarar-se que a OO, Lda não cumpriu o contrato-promessa celebrado com os supra referidos RR, condenando-se, em consequência, a primeira a pagar aos segundos a quantia de € 82 800,45;
C) E, ainda foi declarado, em tal sentença, que até pagamento de tal crédito, os aqui RR tinham direito de retenção sobre a fracção que lhes foi entregue e objecto do contrato, ou seja a descrita em A) dos factos assentes;
D) Por acordo escrito datado de 10/7/1995, a sociedade OO, Lda prometeu alienar aos HH e II e estes prometeram comprar-lhe, a fracção autónoma designada pela letra E do lote 2, correspondente ao segundo andar esquerdo, destinada à habitação, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Urbanização ..., no prolongamento da Rua de ..., freguesia e concelho de ..., inscrito na matriz sob o art. ....° e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n" …, prédio cuja aquisição estava inscrita a favor da primeira pela cota …;
E) Por sentença datada de 12/7/2002, proferida neste Juízo, transitada em julgado 21 de Setembro de 2002, foi decidido declarar-se que a OO, Lda não cumpriu o contrato¬-promessa celebrado com os RR (HH e II), condenando-se, em consequência, a primeira a pagar aos segundos a quantia de € 49 879,79;
F) E, ainda foi declarado, em tal sentença, que até pagamento de tal crédito, os aqui RR tinham direito de retenção sobre a fracção que lhes foi entregue e objecto do contrato, ou seja a descrita em D) dos factos assentes;
G) Por acordo escrito datado de 24/10/1994, a sociedade OO, Lda prometeu alienar aos RR FF e mulher GG e estes prometeram comprar-lhe, a fracção autónoma designada pela letra … do lote …, correspondente ao primeiro andar direito, destinada a habitação, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Urbanização ..., no prolongamento da Rua de ..., freguesia e concelho de ..., inscrito na matriz sob o art. ....° e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n° …, prédio cuja aquisição estava inscrita a favor da primeira pela cota ...;
H) Por sentença datada de 12/7/2002, proferida neste Juízo, transitada em julgado 21/2/2002, foi decidido declarar-se que a OO, Lda não cumpriu o contrato-promessa celebrado com os RR (FF e GG), condenando-se, em consequência, a primeira a pagar aos segundos a quantia de € 29 927,87;
I) E, ainda foi declarado, em tal sentença, que até pagamento de tal crédito, os aqui RR tinham direito de retenção sobre a fracção que lhes foi entregue e objecto do contrato, ou seja a descrita em G) dos factos assentes;
J) Por acordo escrito datado de 4/6/1993, a sociedade OO, Lda prometeu alienar aos aqui RR KK e mulher JJ e estes prometeram comprar-lhe, a fracção autónoma designada pela letra C do lote 2, correspondente ao primeiro andar esquerdo, destinado à habitação, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Urbanização ..., no prolongamento da Rua de ..., freguesia e concelho de ..., inscrito na matriz sob o art. ....° e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n" …, prédio cuja aquisição estava inscrita a favor da primeira pela cota ...;
L) Por sentença datada de 12/7/2002, proferida neste Juízo, transitada em julgado no dia 21/9/2002, foi decidido declarar-se que a OO, Lda não cumpriu o contrato-promessa celebrado com os supra referidos RR, condenando-se, em consequência, a primeira a pagar aos segundos a quantia de € 69 831,71;
M) E, ainda foi declarado, em tal sentença, que até pagamento de tal crédito, os aqui RR tinham direito de retenção sobre a fracção que lhes foi entregue e objecto do contrato, ou seja a descrita em J) dos factos assentes;
N) Por acordo escrito datado de 26/11/1993, a sociedade OO, Lda prometeu alienar ao aqui R NN e estes prometeram comprar-lhe, a fracção autónoma designada pela letra … do lote …, correspondente ao segundo andar esquerdo, destinada a habitação, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Urbanização ..., no prolongamento da Rua de ..., freguesia e concelho de ..., inscrito na matriz sob o art. ....° e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n° …, prédio cuja aquisição estava inscrita a favor da primeira pela cota ...;
O) Por sentença datada de 12/7/2002, proferida neste Juízo, transitada em julgado no dia 21 de Setembro de 2002, foi decidido declarar-se que a OO, Lda não cumpriu o contrato-promessa celebrado com os supra referidos RR, condenando-se, em consequência, a primeira a pagar aos segundos a quantia de € 19 951,92;
P) E, ainda foi declarado, em tal sentença, que por tais créditos e até pagamento deles, os aqui RR tinham direito de retenção sobre a fracção que lhes foi entregue e objecto do contrato, ou seja a descrita em N) dos factos assentes;
Q) A sociedade OO, Lda, adquiriu, por permuta, do A. AA, BB (casada com o primeiro na comunhão geral) e CC, o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n0.…;
R) O contrato de permuta foi celebrado com cláusula de reserva de propriedade a favor dos AA sob o prédio descrito sob o n° …;
S) Na descrição n° … sob o Av. 01 - Of. … do prédio … está consignado que a cota (inscrição) … aquisição a favor da OO, Limitada, por permuta, está pendente de rectificação;
T) No dia 19/8/1996 foi efectuado novo averbamento (Av.2) àquela inscrição … com a menção "completa-se o Av. 01 no sentido de que a pendência de rectificação é para inserção da cláusula de reserva de propriedade";
U) No averbamento …, consta que a aquisição o registada a favor da sociedade OO, Lda, do prédio urbano descrito na Conservatória Registo Predial de ... sob o n" … foi rectificada no sentido de ficar a constar a cláusula de reserva de propriedade a favor de AA e CC;
V) Na descrição …, lote 1 - A,F, …, lote … - E,D,C, foi consignado em 2008/2/15, que" a)reconhece-se e declara-se o incumprimento, por parte da Ré, Sociedade OO, Lda as obrigações que lhe assistam no contrato de permuta celebrado por escritura pública, outorgada em 10 de Janeiro de 1992; b) declara-se resolvido este contrato de permuta;c) declara-se a favor dos Autores, AA e CC, divorciado - Urbanização ..., Lote …, 1.0 F, …, o direito de propriedade sobre esta fracção; d) determina-se o cancelamento da inscrição no registo, a favor da Ré, Sociedade OO, Lda, da aquisição do prédio sob o nOOO …;"
W) No dia 28/12/1993, foi registada no prédio descrito sob o n° … a emissão de alvará de loteamento (inscrição F -1), o qual deu origem à criação de três lotes, os quais foram desanexados do aludido prédio descrito sob o nº …, dando origem aos prédios descritos sob os nºs … (onde foram construídos as fracções "A" e "F"), … (onde foram construídos as fracções "C", "D" e "E") e ….
X) Por sentença datada de 7 de Maio de 2007 proferida no âmbito do processo nº 365/06.0TBOLH, do 3.° Juízo, transitada em julgado, onde se:
a) reconheceu e declarou o incumprimento, por parte da Ré, Sociedade & OO, Lda, das obrigações que lhe assistiam no contrato de permuta celebrado por escritura pública outorgada em 10 de Janeiro de 1992
b) declarou resolvido o contrato de permuta;
c) declarou, em favor dos Autores AA e CC, o direito de propriedade sobre o lote de terreno descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número …, e o direito de propriedade sobre as respectivas fracções autónomas dos três prédios urbanos no mesmo erigidos, todos constituídos em regime de propriedade horizontal, descritos na Conservatória do Registo Predial sob os números …,… e …, sem prejuízo de todos os direitos de natureza real já constituídos/adquiridos por terceiros sobre essas mesmas fracções autónomas;
d) determinou o cancelamento da inscrição no registo, em favor da Sociedade referida, a aquisição do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial.
Y) DD e mulher EE, têm como casa morada de familia a fracção autónoma designada pela letra "A" (moradia) do prédio n. ° …, sito na freguesia de …, na Urbanização …, Lote …, em … ..., morada onde foram aliás citados para a presente acção .
Z) Fracção esta que compraram em 10 de Fevereiro de 1999 (cf. Ap. 14 de 1999/02/10).
AA) Já o R. NN declarou como casa morada de familia a fracção (moradia) sita no prédio n.? …, na Urbanização …, Lote …, freguesia de …, …, em … ....
BB) Fracção esta que comprou em 21.02.2002 (Ap. 27 de 2002/02/21) e em cuja morada foi alias citado para a presente acção.
CC) Quanto à R. JJ (viúva de KK) tém a sua casa morada de familia no 1.0 Esq.? do Lote 2, na Urbanização da ..., Prolongamento da Rua de ... na freguesia de ..., … ... onde reside com um dos filhos e herdeiro KK, onde foram ambos citados para a presente acção.
DD) Já os RR. FF e mulher GG há mais de 20 anos (desde o ano de 1989) que têm a casa morada de familia nos Estados Unidos da América em …. E, …, … o … USA.
EE) Os RR. HH e mulher II têm como residência habitual a fracção (moradia) sita no prédio n. ° …, Quinta …, Rua …, Lote …, freguesia de …, em …. ....
FF) Fracção esta que compraram em 23.10.1998 (Ap. 8 de 1998/10/23) local onde foram citados para a presente acção.
GG) Em 6 de Outubro de 2009, foi declarada a dissolução e encerramento da liquidação da promitente vendedora, Sociedade OO, Lda».
IV.
Cumpre apreciar as questões acima indicadas.
1. No essencial, está em causa neste recurso a questão da prevalência do direito de retenção invocado pelos Recorridos sobre o direito de propriedade de que são titulares os Recorrentes, no que respeita às fracções autónomas identificadas nos autos.
Os Recorrentes não põem verdadeiramente em dúvida a existência desse direito de retenção de que beneficiam os Recorridos.
Dizem é que o direito de propriedade não cede "perante os direitos menores" em que se consubstanciam tais direitos de retenção e que estes não gozam de eficácia erga omnes, uma vez que não foram registados e foram constituídos após o registo do direito dos Recorrentes, pois que, quando foram celebrados os contratos-promessa, já estava registada a reserva de propriedade em favor destes.
Esta questão da relevância da cláusula de reserva de propriedade a favor dos Recorrentes não foi tratada directamente no acórdão recorrido, apenas aí sendo referida no âmbito da apreciação da nulidade por excesso de pronúncia imputada à sentença da 1ª instância.
Nesta, porém, a referida questão foi desenvolvidamente analisada numa dupla perspectiva: afirmando-se, por um lado, a inexistência de reserva de propriedade eficaz sobre as aludidas fracções autónomas; por outro, reconhecendo-se que essa cláusula seria ineficaz e inoponível aos Recorridos, uma vez que não se encontrava registada na data da celebração dos contratos-promessa de compra e venda.
Naquela primeira perspectiva, a sentença invoca o Acórdão deste Tribunal de 20.10.2011 (junto a fls. 426 e segs), proferido em acção também proposta pelos aqui autores (mas relativa a fracção que entretanto havia sido adquirida por compra), em que se afirma:
"(…) constitui outro absurdo que os AA tenham alienado os lotes de terreno à OO para que esta neles edificasse dois prédios urbanos em propriedade horizontal e, posteriormente, lhes pagasse o preço dos mesmos com a cedência de várias fracções autónomas desses mesmos prédios, e tenham, como garantia do seu crédito, reservado a propriedade dos referidos lotes de terreno.
Na verdade, os AA estavam a reservar a propriedade de terrenos que, para que o contrato fosse cumprido, iam desaparecer como bens sujeitos a um direito de propriedade autónomo, pois consumidos pelos prédios urbanos a construir.
Os AA reservaram um direito para garantia do pagamento do seu crédito, mas simultaneamente inutilizaram-no ao impor à OO que construísse dois prédios urbanos nos terrenos, cuja propriedade reservaram, já que o objecto do seu direito desapareceu".
Acrescenta-se na sentença, corroborando o referido Acórdão:
"Na verdade, houve uma reserva de propriedade, não registada no momento da celebração dos contratos-promessa, sobre o prédio mãe, mas que não se estendeu, nem podia estender aos prédios urbanos edificados, em particular às fracções aqui em causa, pois estas não existiam, e, consequentemente, os AA não podiam reservar propriedade de que não eram titulares. Não devemos ainda olvidar que com a edificação dos urbanos o terreno, sobre o qual incidia a reserva de propriedade deixou de existir. Nesta medida, nunca houve reserva de propriedade eficaz sobre tais fracções".
Este raciocínio parece coerente e lógico, pois é incontroverso que os lotes de terreno alienados, sobre que incidiu a reserva de propriedade, com a implantação dos prédios urbanos, perderam como tal a sua autonomia; "a sua função específica foi absorvida pela participação num novo conjunto"[2].
Assim, não tendo sido estipulada pelas partes uma qualquer extensão da cláusula de reserva de propriedade, designadamente (em "prolongamento vertical") uma "cláusula de especificação", por forma a transferir a reserva para a coisa transformada[3], a cláusula contratada passou a incidir sobre um bem que deixou de existir autonomamente, pretendendo os Recorrentes, através dela, reservar um direito de que nunca haviam sido titulares.
A cláusula de reserva de propriedade tornou-se, deste modo, ineficaz[4].
A questão, nesta perspectiva, estará, porém, ultrapassada, uma vez que da sentença proferida em 07.05.2007 – supra al. X), junta a fls. 359 e segs – não decorre, na prática, consequência diferente.
Com efeito, nessa sentença foi reconhecido o direito de propriedade dos Recorrentes sobre as fracções autónomas aí referidas dos prédios urbanos edificados nos aludidos lotes de terreno, depois de declarada a resolução do contrato de permuta e por força do estipulado nesse contrato (clª 10ª).
Reconheceu-se aí, contudo, que os referidos prédios urbanos constituíam realidade jurídica distinta dos terrenos onde haviam sido edificados, pelo que a reserva de propriedade sobre o prédio descrito sob o nº … não poderia afectar os direitos constituídos entretanto sobre as fracções autónomas dos referidos edifícios, por estas terem uma existência jurídica própria, autónoma e distinta.
Daí que a sentença tenha expressamente ressalvado "todos os direitos de natureza real já constituídos/adquiridos por terceiros sobre essas mesmas fracções autónomas".
Esta sentença não vincularia, em princípio, os Recorridos, por estes não terem sido parte na acção em que a mesma foi proferida (cfr. art. 619º do CPC). Mas ela não lhes causa qualquer prejuízo jurídico, não beliscando minimamente a consistência jurídica do direito destes[5].
Daí que deva ser acatado o que se determinou nessa sentença: apesar do reconhecimento do direito de propriedade dos Recorrentes sobre as aludidas fracções autónomas, a reserva de propriedade não seria eficaz em relação a estas, sendo, portanto, inoponível aos aqui Recorridos, cujos direitos de retenção foram ali ressalvados.
Na outra perspectiva analisada na sentença proferida nestes autos teve-se em consideração, como se disse, a data da inscrição no registo da cláusula de reserva de propriedade.
Os Recorrentes afirmam que, quando foram celebrados os contratos-promessa, já havia sido efectuado o registo da cláusula em seu favor, mas não é essa a realidade que decorre dos autos.
Com efeito, na inscrição no registo do contrato de permuta celebrado entre os autores e a sociedade OO, apenas se fez menção de que estava "pendente de rectificação" [(facto da al. S)], nada se referindo sobre a cláusula de reserva de propriedade. Só mais tarde, em 19.08.1996, já depois da celebração dos contratos-promessa, é que se esclareceu que "a pendência de rectificação é para inserção da cláusula de reserva de propriedade [(al. T)] e apenas em 22.11.2002 se procedeu efectivamente à aludida rectificação, no sentido de ficar a constar a cláusula de reserva de propriedade a favor dos Recorrentes – al. V).
Destes factos decorre, portanto, que à data da celebração dos contratos-promessa em que intervieram os Recorridos – o último dos quais em 10.07.1995 [al.s A), D), G), J) e N)] – não constava do registo a cláusula de reserva de propriedade.
O registo predial, como é sabido, destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios (art. 1º do CRPredial). Para se lograr esse objectivo é necessário que as menções que constam do registo sejam feitas com clareza, precisão e concisão[6].
Assim, a cláusula de reserva de propriedade deveria constar, nesses termos, expressa e obrigatoriamente, da inscrição (art. 94º al. a) do referido diploma), o que não sucede, no caso, em que apenas vemos consignado, na inscrição do contrato de permuta, que a mesma estava "pendente de rectificação", expressão vaga e insignificante, que não revela, nem sequer sugere, tratar-se da inscrição da dita cláusula.
Assim, à data da celebração dos contratos-promessa outorgados pelos Recorridos, a referida cláusula de reserva de propriedade não se encontrava registada, não podendo, por isso, afirmar-se que ela fosse do conhecimento daqueles.
Daí que, nos termos do art. 409º nº 2 do CC, a cláusula de reserva de propriedade, mesmo a ter-se por válida e eficaz, não fosse oponível aos Recorridos.
2. Os Recorridos são titulares de direitos de retenção sobre as fracções que prometeram adquirir, como lhes foi reconhecido.
Os Recorrentes, sem porem em causa esse direito, defendem contudo que o direito de propriedade de que são titulares não cede perante esses "direitos menores", por estes não terem eficácia erga omnes, considerando que não foram registados e se constituíram após o registo do direito de propriedade dos Recorrentes, atendendo à data do registo da cláusula de reserva de propriedade.
No que toca a tal cláusula já se concluiu que a mesma é ineficaz e inoponível aos Recorridos.
Por outro lado, o direito de propriedade reconhecido aos Recorrentes é um direito novo, incidente sobre as fracções autónomas dos prédios construídos nos lotes de terreno que àqueles haviam pertencido e que, como se referiu, constituem realidade jurídica própria, distinta destes.
Não tem, por isso, cabimento dizer-se, como o fazem o Recorrentes, que o registo do seu direito remonta a 29.08.1986.
O direito de retenção encontra-se previsto, com carácter genérico, no art. 754º do CC e consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de não a entregar, como deveria, a outra pessoa enquanto esta não satisfizer o crédito daquela, desde que este crédito resulte de despesas feitas por causa da coisa ou de danos por ela causados.
No art. 755º prevêem-se casos especiais de direito de retenção, fundados na "comunhão da fonte", isto é, na mesma relação jurídica e, entre eles, na al. f) do nº 1, o do beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442º[7].
Nos termos do art. 759º do CC:
1. Recaindo o direito de retenção sobre coisa imóvel, o respectivo titular, enquanto não entregar a coisa retida, tem a faculdade de a executar, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário (…)
2. …
3. Até à entrega da coisa são aplicáveis, quanto aos direitos e obrigações do titular da retenção, as regras do penhor, com as necessárias adaptações.
Entre estas regras, sobressai, no que aqui interessa, a prevista no art. 670º al. a) do CC, em que se reconhece ao credor pignoratício o direito de usar, em relação à coisa empenhada, das acções destinadas à defesa da posse, ainda que seja contra o próprio dono.
Decorre deste regime, como salienta Antunes Varela, que "o direito de retenção constitui hoje um verdadeiro direito real (não de gozo, mas) de garantia, como resulta não apenas da sua implantação sistemática no Código Civil, paredes meias com o penhor, a hipoteca e os privilégios creditórios, mas principalmente do regime traçado na lei, ao equiparar em princípio o titular da retenção ao credor pignoratício (arts. 758º e 759º nº 3) e ao colocá-lo expressamente à frente do credor hipotecário, ainda que a hipoteca tenha sido anteriormente registada, na graduação dos vários créditos sobre o mesmo devedor (art. 759º nºs 1 e 2), independentemente do registo desse direito.
Quer isto significar que, em atenção à finalidade precípua da concessão do direito de retenção, o promitente-comprador que seja credor da indemnização prevista no art. 442º do Código Civil goza (contra quem quer que seja) da faculdade de não abrir mão da coisa enquanto se não extinguir o seu crédito"[8].
Como direito real, o direito de retenção tem eficácia erga omnes e confere ao titular o poder de sequela: "por se traduzir numa relação de soberania que, como tal, a todos se impõe, produz efeitos contra eventuais adquirentes da coisa sobre que incide. (…) O titular de qualquer ius in re, sempre que a coisa que constitui o respectivo objecto se encontra sob o domínio de um terceiro, pode actuar sobre ela – pode segui-la – na medida necessária ao exercício do seu direito"[9].
É certo que, como sublinham os Recorrentes, eles são estranhos aos contratos-promessa celebrados pelos Recorridos e às obrigações que daí emergiram, não existindo a reciprocidade de créditos que é, em princípio, pressuposta pelo direito de retenção.
Como tem sido notado, nesta situação estar-se-ia assim a converter um meio de garantia de um crédito (já reconhecido contra o promitente vendedor) em "mecanismo para nascimento de um novo crédito" contra o proprietário, "criando-se um novo devedor", o que não deveria suceder tendo em conta a "eficácia relativa do crédito que lhe está na base".
Daí que se entenda que seria preferível que, nestas situações de conexão jurídica, fosse reconhecida ao direito de retenção uma eficácia obrigacional[10].
A questão não é pacífica e, perante o regime legal acima exposto, não será essa a posição que predomina, entre nós, na doutrina[11].
Menores dúvidas oferecem, porém, nas referidas situações de mera conexão jurídica, os casos em que o credor pretende opor o direito de retenção ao proprietário que adquiriu o bem em momento posterior à detenção e ao nascimento do direito de retenção. Casos em que se entende que o direito de retenção constitui um direito real oponível a esse proprietário, mesmo estranho à dívida. Como parece evidente, se assim não fosse, seria (em tais situações) bem ilusória a eficácia dessa garantia[12].
Ora, é esta, precisamente, a situação com que deparamos no caso destes autos: o direito de propriedade dos Recorrentes sobre as fracções autónomas foi reconhecido por sentença apenas de 07.05.2007, como efeito da resolução do contrato de permuta, e, assim, muito depois do reconhecimento do direito de retenção dos Recorridos, devendo aqueles, por isso, ser considerados como terceiros adquirentes posteriores, a quem esse direito é oponível.
Acresce que, como se salientou naquela sentença, o direito de propriedade dos Recorrentes foi reconhecido "sem prejuízo de todos os direitos de natureza real já constituídos/adquiridos por terceiros sobre essas mesmas fracções autónomas", direitos em que não poderão deixar de ser incluídos os direitos de retenção dos Recorridos, face à sua natureza real, já acima referida.
De todo o modo, mesmo a não existir essa ressalva na aludida sentença, os direitos de retenção já constituídos não poderiam ser prejudicados pela resolução do contrato de permuta operada pelos Recorrentes, como decorre do disposto no art. 435º nº 1 do CC[13].
Entende-se, por conseguinte, que, no caso, o direito de retenção de que são titulares os Recorridos é oponível ao direito de propriedade dos Recorrentes.
3. Sustentam também os Recorrentes que a posição acolhida no acórdão recorrido colide com os mais elementares princípios que presidem ao nosso registo predial: da tutela e eficácia dos actos registados, da sua oponibilidade, da prioridade do registo e as presunções derivadas do registo.
Esta questão tem a ver com o registo da cláusula de reserva de propriedade que os Recorrentes pretendem ter ocorrido em 06.03.1993, aquando da inscrição do contrato de permuta.
Já acima abordámos esta questão, tendo salientado que a expressão "pendente de rectificação", constante do averbamento a tal inscrição, não revelava, nem sequer sugeria, uma qualquer referência à cláusula de reserva de propriedade; concluiu-se, por isso, que, à data em que foram celebrados os contratos-promessa com os Recorridos, não constava do registo essa cláusula, pelo que esta não lhes seria oponível.
Daí decorre, necessariamente, a improcedência desta questão, por ela pressupor a existência de um registo válido e eficaz da cláusula de reserva de propriedade à data da celebração dos aludidos contratos-promessa, o que, no caso, não se verificava.
4. Invocam ainda os Recorrentes o abuso do direito, à luz do previsto no art. 334º do CC.
Mais uma vez sem razão.
Para além de assentarem a sua alegação em factos que não se encontram provados – estarem a suportar despesas inerentes e os Recorridos terem rentabilizado os andares, dando-os de arrendamento –, importa salientar que estes retentores se limitam a exercitar um direito que lhes foi reconhecido, não excedendo os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito.
Como sublinha Menezes Cordeiro, "o direito de retenção tem, como efeito imediato, o justificar a suspensão da obrigação de entrega, a cargo do retentor. Este pode defender-se por exceção, caso seja demandado. Além disso, verificados os pressupostos, a não-execução não dá azo a qualquer situação de mora. Esta dimensão consubstancia o importante papel coercivo da retenção"[14].
A retenção das fracções autónomas é assim legítima enquanto não for paga aos Recorridos a indemnização a que têm direito, como lhes foi reconhecido, pelo incumprimento dos contratos-promessa.
5. Por último, invocam os Recorrentes a inconstitucionalidade das normas dos arts. 442º nº 2, 755º nº 1 f) e 759º do CC, na interpretação acolhida no acórdão recorrido.
Esta questão tem a ver com a prevalência do direito de retenção, conferido e regido pelas duas últimas disposições, não respeitando, portanto, propriamente aos efeitos do incumprimento dos contratos-promessa, previstos no citado art. 442º nº 2.
Está em causa, pois, a inconstitucionalidade das normas dos arts. 755º nº 1 f) e 759º.
A jurisprudência, deste Tribunal e do Tribunal Constitucional, tem-se pronunciado, no entanto, reiteradamente, no sentido de que a referida interpretação dessas normas não ofende os princípios constitucionais invocados pelos Recorrentes[15].
O princípio da igualdade (art. 13º da CRP) impõe que situações idênticas tenham igual tratamento, proibindo distinções sem fundamento racional; o legislador ordinário dispõe de larga margem de conformação, mas assente numa adequada ponderação dos valores e interesses legítimos vigentes na sociedade, não podendo adoptar soluções arbitrárias.
Considerações semelhantes valem para o princípio da proporcionalidade (cfr. art. 18º da CRP), que exige uma justa medida entre os meios legais restritivos e os fins obtidos, impedindo a adopção de medidas restritivas desproporcionadas e excessivas em relação a esses fins.
Ora, como tem sido reconhecido, a opção legislativa, procurando corrigir desequilíbrios e ponderando os interesses e riscos em presença, assenta na necessidade de proteger o promitente-comprador, geralmente a parte mais fraca ou débil no contrato-promessa de transmissão de imóvel. Visando reequilibrar a situação desigual em que as partes se encontram, a atribuição do direito de retenção não cria uma desproporção intolerável ou arbitrária dos direitos que estão em causa.
O princípio da confiança e da segurança jurídica (inerente ao princípio do Estado de Direito previsto no art. 2º da CRP) garante um mínimo de certeza nos direitos das pessoas e nas suas expectativas jurídicas e a confiança na tutela jurídica, o que pressupõe a estabilidade das normas legais, que não devem ser arbitrariamente modificadas, e a previsibilidade quanto aos efeitos jurídicos dos actos normativos.
No caso, o regime legal em questão decorre já, por último, do DL. 379/86, pelo que as partes não foram surpreendidas por qualquer alteração imprevista desse regime. De todo o modo, no que respeita a este regime, como tem sido afirmado, está em causa uma opção do legislador que "evidencia claramente uma ponderação de interesses em atenção à parte mais fraca no âmbito da relação contratual, o que implica necessariamente a compressão de alguns direitos com vista à busca de uma solução mais equitativa".
Não pode, por isso, afirmar-se que a confiança ou segurança do comércio jurídico imobiliário seja afectado de forma intolerável.
Por último, não é também violado o princípio da protecção da propriedade privada (art. 62º da CRP), que se traduz no direito de cada um não ser arbitrariamente privado da sua propriedade.
Ora, afirma-se a este respeito, que "o direito de retenção, sendo um direito real de garantia das obrigações, não contende com o núcleo essencial do direito de propriedade protegido no citado art. 62º, pois aquele direito apenas confere um direito a não entregar a coisa sobre que incide enquanto o respectivo titular não vir satisfeito o seu crédito e, por outro lado, à garantia de realização preferencial do seu crédito".
Improcede, por conseguinte, também esta questão da inconstitucionalidade invocada pelos Recorrentes.
V.
Em face do exposto, nega-se a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 12 de Março de 2015
Pinto de Almeida (Relator)
Júlio Gomes
Nuno Cameira
_________________
[1] Proc. nº 1775/11.7TBOLH.E1.S1
F. Pinto de Almeida (R. 62)
Cons. Júlio Gomes; Cons. Nuno Cameira
[2] Oliveira Ascensão, Direitos Reais, 4ª ed., 43.
[3] Lima Pinheiro, A Cláusula de Reserva de Propriedade, 86 e 87; cfr. também Pestana de Vasconcelos, Direito das Garantias, 366 e 367.
[4] Neste sentido, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, Vol. X, 854.
[5] Nesta situação em que "a decisão contida na sentença não causa prejuízo jurídico ao direito de terceiro, nenhuma razão há para recusar a invocação do caso julgado perante esse terceiro, visto a regra da eficácia relativa do caso julgado ter por fim evitar que terceiros sejam prejudicados, na consistência jurídica ou no conteúdo do seu direito, sem eles terem possibilidade de se defender e esse risco não ocorrer em tal tipo de situações" - Antunes Varela, Manual de Processo Civil, 708; no mesmo sentido, Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil (1976), 311.
[6] Mouteira Guerreiro, Noções de Registo Predial, 2ª ed., 167.
[7] É muito criticada na doutrina a concessão desta garantia ao promitente-comprador – v., por último, Menezes Cordeiro, Ob. Cit., 845 (e também Vol. II, Tomo II da mesma Obra, 412), Menezes Leitão, Direito das Obrigações, 11ª ed., 219 e 220 e Cláudia Madaleno, A Vulnerabilidade das Garantias Reais, 236 e segs. – defendendo-se, por isso, uma interpretação restritiva do art. 755º nº 1 f) (neste sentido também, mas em termos diferentes, Pestana de Vasconcelos, em Direito de retenção, contrato-promessa e insolvência, CDP 33, 6 e segs.). Esta questão não releva para o nosso caso, em que não se discute a existência do direito de retenção dos Recorridos (já reconhecido).
[8] RLJ 124-351. Cfr. também Menezes Cordeiro, Ob. Cit., 836 e segs; Menezes Leitão, Ob. Cit., 219; Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 339 e segs; Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, Vol., I, 4ª ed., 775; Cláudia Madaleno, Ob. Cit., 101 e segs, e os Acórdãos deste Tribunal de 13.01.2000 (BMJ 493-362), de 27.11.2004 (CJ STJ XII, 2, 77), de 17.04.2007, de 18.12.2007, de 27.11.2008, de 20.20.2011 e de 12.03.2013, estes em www.dgsi.pt.
[9] Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 79; cfr. Também C. Mota Pinto, Direitos Reais, 135 e 137.
[10] Júlio Gomes, Direito de retenção (arcaico, mas eficaz…), CDP 11 - 15 e 16.
[11] Cfr. Autores referidos na nota 8. Assim, designadamente, Menezes Cordeiro, Ob. Cit., 839, que conclui pela oponibilidade da retenção ao proprietário, com crítica à solução contrária encontrada justamente num dos acórdãos indicados pelos Recorrentes.
[12] Cfr. Júlio Gomes, Ob. Cit., 17 (incluindo nota 52).
[13] Cfr. Lima Pinheiro, Ob. Cit., 72.
[14] Ob. Cit., 844.
[15] Cfr., entre outros, os Acórdãos do STJ de 11.10.2005, de 14.02.2006, de 18.12.2007, de 10.05.2011 e Acórdão Uniformizador nº 4/2014, de 20.03.2014 e do Tribunal Constitucional nº 22/04, de 14.01.2004, nº 356/04, de 19.05.2004 e nº 466/04, de 23.06.2004, todos em www.dgsi.pt.