| 10782/18.8T8PRT.P2.S1 |  |
PRÉDIO URBANO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
NULIDADE DO CONTRATO
CONSTRUÇÃO CLANDESTINA
INTERESSE PÚBLICO
ORDEM PÚBLICA
CONHECIMENTO OFICIOSO
NULIDADE DE ACÓRDÃO
PRINCÍPIO DO PEDIDO
QUALIFICAÇÃO JURÍDICA
EXCESSO DE PRONÚNCIA
DECISÃO-SURPRESA
INDEFERIMENTO
I. Mantendo-se o Acórdão da Relação dentro do pedido formulado pela autora, apenas o tendo enquadrado em termos juridicamente distintos, com base na factualidade alegada, isso não equivale a condenação para além do pedido, pelo que não se verifica a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º, 1, al. e), do CPC.
II. De acordo com o artigo 1.º, n.º 1, do DL n.º 281/99, de 26/7, na redacção que lhe foi dada pelo DL n.º 116/2008, de 4/7 “Não podem ser realizados atos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas frações autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização” que cf. seu n.º 4, é dispensada se a existência desta estiver anotada no registo predial e o prédio não tiver sofrido alterações.
III. Esta exigência visa a salvaguarda do interesse público de combate à construção clandestina, revestindo a norma ora citada de interesse e ordem pública e no caso de ser lavrada escritura pública de transmissão do prédio sem licença de utilização, o negócio enfermará de nulidade típica por violação da formalidade prescrita no citado DL 281/99, nos termos do disposto no artigo 294.º, do Código Civil.
IV. Equivale à falta de apresentação de licença de utilização a apresentação de uma licença de utilização desactualizada, acarretando ambas as situações a nulidade do negócio, porque a apresentação de licença de utilização desactualizada não cumpre os objectivos almejados com a exigência ínsita no artigo 1.º do citado DL n.º 281/99, acarretando a nulidade do negócio por força do disposto no artigo 294.º do Código Civil.
Processo n.º 10782/18.8T8PRT.P2.S1 – Revista
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
“Tripall Recuperação Imobiliária Para Alojamento Local, Lda.” instaurou a presente ação declarativa, de condenação, sob a forma de processo comum contra:
- AA;
- “Banco Santander Totta, S.A.”;
- BB;
- CC;
- Banco BPI, S.A. e
- “Condomínio do Prédio Sito na Rua ..., nºs ... e ... no Porto”.
Pela procedência da ação peticionou a A. prolação de decisão nos seguintes termos:
“1. Ser suprido, por sentença, o consentimento dos RR. para efeitos de registo da alteração da Propriedade Horizontal cujos documentos se encontram depositados na plataforma eletrónica (Proc. nº 347432016) desde o dia 2016/07/15, com todos os efeitos legais.
2. Ser proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da 1ª R. DD e do 6º R. Condomínio, ou seja, que se declare que os RR. DD, BB e CC (proprietários das frações A, B e C) e o Condomínio (partes comuns) transmitam por permuta o sótão – fração “D”, a favor da A., em cumprimento do acordado, e como contrapartida das obras executadas pela A. no Imóvel e, em consequência, ordenar o registo da mesma a favor da A. na Conservatória do Registo Predial.
Subsidiariamente,
3. Ser decretada a resolução do contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca e fiança apresentado à Dr.ª EE, advogada, para autenticação e depósito, em 25/08/2016, celebrado, por documento particular, com a 1ª R. DD e o 2º R. Banco SANTANDER TOTTA,, com fundamento em erro sobre a base do negócio e/ou alteração anormal das circunstâncias e/ou nulidade do título, com todas as consequências legais (art. 252º, nº 2 do C. Civil) e, em consequência, ordenar o cancelamento da inscrição de aquisição AP. 2476 de 2016/08/25 a favor da 1ª R. DD e da inscrição hipotecária AP. 2477 de 2016/08/25 a favor do 2º R. Banco SANTANDER TOTTA.
Subsidiariamente
4. Condenados os RR., proprietários das frações “A”, “B” e “C”, a indemnizarem a A. no valor de €: 93.879,62 que esta gastou na ampliação / alteração do imóvel a título de enriquecimento sem causa, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a data da citação, até efetivo pagamento; e ainda,
5. Nos termos alegados em E) – (III – DIREITO), condenados os RR. que se opõem ao registo da alteração da PH e à transmissão para a A. da fração “D”, a indemnizar a A., em cumulação com o peticionado em 4., na exata medida do que, eventualmente, tiver que pagar ao promitente comprador da fração “D”, nomeadamente, na devolução em dobro do sinal, por incumprimento do contrato promessa de compra e venda de bem futuro, outorgado em 4 de Agosto de 2016, quantia acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a data da citação, até efetivo pagamento.
6. Em qualquer caso e também a título principal, ser reconhecido à A. o direito de retenção sobre o sótão (fração “D”) até à transmissão, com o respetivo registo a seu favor ou até integral pagamento do seu crédito de €: 93.879,62 e, ainda, do crédito correspondente ao valor que, eventualmente, tiver que pagar, nos termos do pedido supra formulado em 5., com todas as consequências legais.”
Para tanto, alegou em suma:
- dedicar-se (entre o mais) à compra e venda de imóveis para revenda, reconstrução e remodelação de bens imóveis;
- ter, no exercício da sua atividade, adquirido do prédio sito na Rua ... - o qual era constituído por 3 frações autónomas - as frações autónomas B e C;
- após a compra tendo acordado com o proprietário da outra fração, a fração A, a remodelação das frações B e C e a realização de obras de melhoramentos e alteração na fração A e zonas comuns, ampliando e alterando todo o imóvel, com a criação de outra fração autónoma – a fração D que assim criada passaria para a propriedade da A. em pagamento das benfeitorias e melhoramentos realizados no imóvel;
- a A. vendeu a fração B à 4ª R., tendo como credor hipotecário o 5º R, Banco BPI;
- Em 02/05 e 16/06/2016 o 3º R. BB, a 4ª R. CC e a A. deliberaram a alteração do regime de propriedade horizontal (PH), tendo sido celebrado o respetivo contrato da alteração da PH em 15/07/2016, em conformidade com o que havia sido acordado;
- a A. prometeu vender como bem futuro o sótão - fração D – a FF em 04/08/2016;
- Em 25/08/2016 a A. vendeu à 1ª R. DD a fração autónoma C, tendo como credor hipotecário o 2º R. Banco Santander;
- A R. DD quando celebrou o contrato de C/V sabia que as alterações à PH mencionadas e acordadas, ainda não tinham sido registadas;
- A R. DD, que adquiriu a fração C, apesar de ter conhecimento do assim acordado, de saber que a fração “C” foi vendida sem englobar o sótão e de que o contrato de compra e venda foi realizado com base numa licença de utilização inválida e omitindo a alteração da propriedade horizontal, não autorizou essa alteração, impossibilitando o respetivo registo e provocando prejuízos.
Devidamente citados os RR., contestaram.
Contestou o réu Banco Santander Totta, SA, defendendo – entre o mais - ser alheio à causa de pedir, tendo-se limitado a financiar a aquisição da 1ª R.. Negando ainda ter dado causa à recusa do registo. Por exceção invocando estar já decorrido o prazo de caducidade previsto no art.º 287º, do CC.
Concluiu, pedindo a sua absolvição do pedido.
Contestou a ré DD e deduziu reconvenção.
Invocou a ilegitimidade dos 3º, 4º, 5º e 6ºs réus.
E entre o mais, impugnou que lhe tenha sido comunicado o destino da fração D a criar. Afirmando que a autora pretende beneficiar o dono da fração “A” que ficará com maior permilagem.
Concluiu pedindo a total improcedência dos pedidos principais e dos subsidiários e a condenação da autora como litigante de má–fé, na multa máxima e no pagamento de indemnização à ré contestante em valor nunca inferior a € 10.000,00.
E, em reconvenção pediu que a autora seja condenada a:
“a) reconhecer que quando adquiriu a fração “C” por escritura de compra e venda em 2.10.2014 a GG, com a cedência do direito de propriedade e a posse da mesma, lhe foi também transferida a posse do sótão, do qual a fração “C” tinha o uso exclusivo, por ser através da mesma que se fazia exclusivamente o acesso ao sótão;
b) reconhecer que vendeu à ré reconvinte AA o direito de propriedade da fração “C” livre de ónus e encargos, mediante contrato de compra e venda antecipado outorgado em 25.08.2016, e mediante o qual lhe transferiu o direito de propriedade bem como a posse da fração “C”, nos termos em que havia adquirido;
c) reconhecer que com a venda das frações “B” e “C” às rés CC e AA, respetivamente, por contratos autenticados outorgados em 29.01.2016 e 28.08.2016 deixou de possuir e de ser dono do direito de propriedade de quaisquer frações autónomas no prédio em propriedade horizontal e em consequência condenada a autora corrigir todos os atos que indevidamente praticou no Serviço de Finanças e na Câmara Municipal do Porto tudo quanto à alteração da Propriedade Horizontal por causa do sótão;
d) reconhecer que depois de vender a fração “C” à ré contestante e reconvinte, esta nunca autorizou nem prestou qualquer consentimento à autora para esta executar as obras que executou no sótão depois de 25.08.2016, em consequência que a autora deve ser condenada a demolir todas as obras aí executadas e que não tenham como fim o destino de sótão;
e) reconhecer que a ré reconvinte tem um prejuízo mensal de pelo menos 90,00€ (noventa euros) por não poder usufruir do gozo do sótão para arrumação e despejo, desde o mês de setembro de 2016 e até à sua efetiva entrega.”
A autora apresentou réplica, na qual defendeu a improcedência das exceções invocadas pelos réus e impugnou parcialmente a factualidade invocada pela ré reconvinte, invocando ainda que esta litiga de má-fé.
*
Agendada e realizada audiência prévia, foi no seu decurso admitida a cumulação dos pedidos formulados na petição inicial; proferido despacho saneador e neste julgado parte ilegítima o 6º réu Condomínio e partes legítimas os demais réus; bem como decidido relegar para final o conhecimento da exceção de caducidade invocada pelo réu banco.
Fixado o objeto do litígio e enunciados os temas de prova, não mereceram reclamação.
Oportunamente foi agendada audiência de julgamento e, após a sua realização, proferida sentença decidindo-se:
“A. julgar parcialmente procedente a ação e, em consequência:
- declara-se nulo o título de compra e venda e mútuo com hipoteca celebrado em 25.08.2016 e, em consequência, ordena-se a restituição recíproca de todas as respetivas prestações, nos termos acima expostos, no prazo de 90 dias a contar do trânsito da presente sentença, e o consequente cancelamento d da inscrição de aquisição Ap. 2476 de 2016.08.25 a favor da 1ª ré AA e da inscrição hipotecária Ap. 2477 de 2016.08.25 a favor do 2º réu Banco Santander Totta, SA;
- absolve-se os réus do demais peticionado pela autora.
(…)
B. julgar improcedente a reconvenção e, em consequência, absolve-se a autora de tudo o aí peticionado.
Custas dos pedidos reconvencionais a cargo da ré, nos termos do disposto no art.º 527º, nºs 1 e 2, do NCPC.
C. Julgam-se improcedentes os pedidos de condenação por litigância de má-fé.”
Inconformados com a mesma, dela interpuseram recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto, os réus, AA e Banco Santander Totta, SA, os quais vieram a ser julgados improcedentes, na sequência do que foi confirmada a sentença proferida em 1.ª instância.
De novo inconformada, a supra identificada ré AA, interpôs recurso de revista, nos termos do disposto nos artigos 671.º, n.º 1; 674.º, n.º 1, al.s a) a c) e n.º 3 e, subsidiariamente, recurso de revista excepcional, nos termos do disposto no artigo 672.º, n.º 1, al.s a) e c), todos do CPC, para o Supremo Tribunal de Justiça, visando a declaração de nulidade do acórdão revidendo e sua revogação na parte em que decidiu pela nulidade do contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca celebrado em 25/8/2016 entre a autora e os réus DD e Banco Santander e condenou a ré DD na restituição da fracção “C”, sem prejuízo do consequente cancelamento da inscrição hipotecária Ap. 2477 de 2016.08.25 a favor do réu Banco Santander.
Terminou a sua alegação com as seguintes conclusões:
A) A revista tem por objecto o acórdão que julgou (totalmente) improcedente o recurso interposto pela Recorrente em 03/10/2023 e que, manteve a decisão proferida pela 1.ª instância, o que consubstancia uma autêntica decisão surpresa no que respeita ao direito aplicado à questão sub judice, não obstante a fixação (errada) que faz dos factos materiais da causa, com base em meras convicções, fundadas numa realidade que não é a dos autos, além das nulidades de que padece;
B) Esta revista requer a análise pelo Tribunal ad quem de três questões:
1) nulidade do acórdão revidendo por ultrapassar o pedido formulado e por proferir decisão fora do âmbito da sua competência;
2) os meios de prova e a errada fixação dos factos materiais da causa; e
3) o erro na subsunção jurídica dos factos ao direito;
C) O acórdão revidendo é NULO porque decidiu, para além dos pedidos formulados pela Recorrida, sem modificação objectiva da instância, passando a abranger matéria distinta e não alegada, nem discutida e porque se pronuncia sobre matérias que não se enquadram no âmbito da sua jurisdição, em manifesta violação do princípio da separação dos poderes ínsito no art.º 111.º da Constituição da República Portuguesa;
D) O acórdão revidendo adoptou a conclusão formulada pela 1.ª instância, relativamente ao alvará de licença de utilização, sobre o qual (de forma errada) esta decidiu pela “utilização de licença de utilização desactualizada”;
E) A questão factual “utilização de licença de utilização desactualizada” não foi alegada, nem suscitada na petição inicial, nem em outro articulado pela A./Recorrida, e muito menos pelas Rés. Ao invés, surgiu oficiosamente, pela mão da Sra. Juiz de 1.ª instância, como questão de direito e de conhecimento oficioso, com base na qual decidiu pela nulidade dos contratos, com fundamento no termo “desatualizada”;
F) Nenhum dos intervenientes processuais alegou qualquer factualidade ou fez prova de factos susceptíveis de provocar a perda das condições de habitabilidade de qualquer das fracções existentes no prédio, e a que se refere o alvará de licença que a Recorrida usou, para outorgar os contratos promessa e os contratos prometidos com a Ré CC relativamente à fracção “B”, do 1.º andar, e à fracção “C” do 2.º andar, da aqui Recorrente;
G) De resto, o RJUE (Decreto de Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro) permite a execução de obras de remodelação interior de edifício ou fracção como obras isentas de controlo prévio, nos termos da al. b) do n.º 1 do art.º 6.º do RJUE e por força do disposto nos arts.º 60.º e 67.º do mesmo diploma legal, “que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados ou coberturas”;
H) O Tribunal a quo não tem competência jurisdicional para declarar a caducidade ou decidir sobre a validade do acto administrativo que concedeu ao prédio e suas fracções, o alvará de utilização n.º 209, emitido em 23/06/1959, por se tratar de matéria legalmente atribuída à jurisdição administrativa, como estabelecem os arts.º 1º, n.º 1; 4.º, n.º 1, al. b); e 5.º, n.º 1 do ETAF e dos arts.º 13.º do CPTA; 148.º do CPA e 212.º, n.º 3 da CRP;
I) Ao referir “utilização de licença de utilização desactualizada”, a 1.ª instância, e o acórdão revidendo pronunciaram-se sobre matéria não alegada, não discutida em julgamento, e imiscuíram-se em matéria de facto e de direito que não é da sua competência (foro civil), mas sim da competência dos Tribunais Administrativos, em manifesta violação do art.º 111.º da CRP quando qualifica como “desactualizado” o alvará de licença sem que tenha ocorrido a pronúncia sobre tal matéria por parte das entidades competentes;
J) Neste sentido, vislumbra o sumário do aresto do Tribunal da Relação de Évora, proferido no âmbito do processo n.º 1287/22.3T8FAR-A.E1, datado de 07/11/2023 disponível em www.dgsi.pt: “Considerando que, através da reconvenção se pretende obter decisão que avalie o Alvará de licença de utilização, (…), tal implica a análise do procedimento administrativo, sujeito ao Código de Procedimento Administrativo, (…) pelo que tal matéria da reconvenção está subtraída, ab initio, à competência da jurisdição comum, por estar legalmente atribuída à jurisdição administrativa”, o qual se indica como acórdão fundamento na análise desta primeira questão;
K) A caducidade do acto administrativo relativo à emissão do alvará de licença de habitabilidade ou de utilização, usado pela Recorrida para celebrar os CPCV e os contratos definitivos de vendas das fracções “B” e “C” não foi suscitada nos autos nem declarada pela Câmara Municipal, nem pelo Tribunal Administrativo, pelo que tal alvará se mantém válido e eficaz para as fracções “A”, “B” e “C”;
L) Dos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 14 de Março de 2022, 05 de Julho de 2007 e 28 de Agosto de 2008, resulta que a falta de certificação no CPCV da apresentação do alvará de licença de utilização, para efeitos do art.º 410.º, n.º 3 do Cód. Civil, apesar de constituir uma formalidade ad substantiam gera uma nulidade atípica, não suscetível de ser conhecida oficiosamente apenas arguível entre as partes, que nunca por terceiros, atento o fim social a que se destina a protecção legal instituída na norma do art.º 410.º do Cód. Civil;
M) A única entidade obrigada à apresentação do alvará de licença de utilização é o vendedor, como resulta do art.º 410.º do Cód. Civil e do Decreto de Lei n.º 281/99 de 26 de Julho, que não a promitente compradora ou compradora, que não praticou qualquer acto que tenha obrigado a Recorrida a apresentar o alvará de licença de utilização ou que tenha impedido a Recorrida de apresentar outro alvará de licença de utilização como se fosse um acto legalmente devido;
N) O que resulta do acórdão revidendo é um inequívoco benefício da Recorrida de enriquecimento em detrimento da Recorrente, ou seja o inverso da protecção fixada no Decreto de Lei n.º 281/99 de 26 de Julho que não mereceu consagração legal no diploma do RJUE;
O) O acórdão revidendo está ferido de nulidade nos termos dos arts.º 195.º e 615.º do Cód. de Processo Civil que se argúem e devem de ser conhecidas pelo Tribunal ad quem, seja pela incompetência do Tribunal a quo quanto à matéria relativa à questão da validade do alvará de licença de utilização, seja por excesso de pronuncia quanto a matéria não alegada, nem discutida nos autos e, por isso mesmo, consubstanciar uma autêntica decisão surpresa;
P) É ainda fundamento da revista a argumentação aduzida no acórdão revidendo quanto à impugnação da matéria de facto feita pela Recorrente, por conclusiva e genérica e por violação relativa à impugnação dos documentos particulares e ao subsequente ónus probatório de quem apresentou os documentos em causa (cfr. art.º 342.º do Cód. Civil) e, por inerência, a fixação dos factos materiais da causa, que foram mantidos pelo Tribunal a quo, com exceção dos factos n.ºs 50, 52 e 64 dos “Factos Provados”;
Q) O erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa só pode ser objecto de recurso de revista, e só está circunscrito à apreciação do Supremo Tribunal de Justiça, quando haja ofensa de uma disposição expressa da Lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou haja violação de norma legal que fixe a forma probatória de determinado meio de prova, que ocorreu in casu, pelo que ao abrigo do art.º 674.º, n.º 3 do Cód. De Processo Civil, encontra-se justificada a necessidade da presente revista;
R) Pese embora o Tribunal a quo esteja vinculado ao princípio da livre apreciação da prova, e seja livre de formar a sua convicção, mediante as provas produzidas em juízo, não pode olvidar a aplicação dos princípios gerais de direito, dos princípios constitucionais e das presunções que resultam da Lei;
S) Os documentos autênticos e os registos, cuja falsidade não foi invocada por nenhuma das partes, gozam das inerentes presunções legais; todos os factos constantes dos documentos particulares que foram impugnados não podem ser dados como provados, se não tiverem sido objecto de prova quanto ao seu conteúdo pela Recorrida, a qual não fez prova do teor daqueles, quanto às matérias que compunham esses documentos, nem quanto à sua autoria, pelo que têm imperativamente de ser dados como não provados;
T) Além disso, na fundamentação da matéria de facto, não estão identificadas as testemunhas que motivaram a prova dos factos contidos nos documentos impugnados, para além de todos os depoimentos das testemunhas da Recorrida se terem mostrado inidóneas para a sua demonstração e prova, seja por se tratarem de pessoas parciais e tendenciosas, seja porque naqueles não tiveram qualquer intervenção, matéria essa que, só é sindicável por este Venerando Tribunal para verificar que o raciocínio lógico não autoriza a prova desses factos;
U) Não podiam ter sido dado como provados factos com recurso à prova testemunhal, que contrariam disposições que resultem de documento autêntico ou particular não impugnado, como consagra o art.º 394.º do Cód. Civil;
V) O acórdão recorrido viola o vertido nos arts.º 341.º, 342.º, 354.º al. a); 358.º n.º 3; 362.º; 364.º; 376.º, 394.º e 541.º todos do Cód. Civil e os arts.º 410.º e ss. do Cód. de Processo Civil, pelo que se impõe ao Venerando Tribunal verificar o erro no que respeita à violação das normas de direito probatório, pelo Tribunal recorrido;
W) À luz dos princípios probatórios, deve a matéria de facto ser alterada nos seguintes termos:
a) Eliminar o item 14 dos factos provados, porquanto não foi efectuada qualquer prova da data de início de obra e o mesmo está em oposição com o item 13 e o documento de suporte;
b) No item 23 estão indicados diversos conceitos de direito que não integram a categoria de factos, pelo que devem ser eliminadas as expressões “criação de outra fracção autónoma” e “esta fracção ficaria a pertencer à Autora”;
c) Eliminar o item 34 por nenhuma prova ter sido feita quanto à expressão “que no processo de aquisição da fracção “C” interveio como procuradora”;
d) No item 35 deve ser eliminada a expressão: “tomaram conhecimento que o sótão ia ser transformado numa fracção autónoma, independente e destacada da fracção “C” com entrada directa para a zona comum” não só pelos conceitos de direito nele inseridos, como pela total oposição entre o documento a que alude o item 37 e a respectiva data e as datas dos actos a que se reportam os itens 15, 16, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 e 32, e em oposição aos 37 e 38;
e) No item 36 deve ser eliminada a expressão “e na zona da caixa de escadas elevar ainda mais essa água do telhado … criando uma fracção totalmente independente” por se tratar de matéria não provada e de matéria de direito;
f) Eliminar os itens 58, 59 e 60 por total falta de prova desses factos; e
g) Eliminar os itens 62 a 69 por estarem em oposição ao que resulta dos itens 37, 38 e 39, bem como das presunções legais que resultam das inscrições prediais, relativas à P.H. de 1972 e da respectiva descrição predial.
X) Acresce a errada opção de direito que o acórdão revidendo tomou ao declarar nulo o contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca celebrado em 25/08/2016, com fundamento na sua realização sem licença de utilização válida (o que não é o caso) ou, com fundamento em actuação em abuso de direito pela Co-Ré/Recorrente e Co-Réu Banco Santander;
Y) O acórdão revidendo fez uma total inversão dos princípios basilares do direito, mormente quanto ao regime da propriedade horizontal, à exigência de forma, à protecção dos terceiros de boa-fé, aos princípios contratuais e ao regime geral da transmissão dos prédios urbanos, para além da violação do RJUE e finalidade do Decreto de Lei n.º 281/99 de 26 de Julho, entretanto revogado;
Z) Essa inversão de princípios viola os princípios da boa fé, e na matéria dada como provada, inverte clara e flagrantemente a figura do abuso de direito, como resulta da sentença e acórdão revidendo quando referem: “ter sido utilizada uma licença de utilização desactualizada e ter sido omitida a alteração à propriedade horizontal”, o que nada compete à Recorrente;
AA) O acórdão recorrido e a 1.ª instância reconheceram a total improcedência dos pedidos formulados pela Recorrida, por falta de fundamento legal atenta a prova de natureza autêntica e a que resulta das presunções legais do registo predial quanto à inscrição da propriedade horizontal a que se refere a Ap. n.º 5 de 25/07/1972, quer do título, escritura pública da sua constituição de 25/05/1972 em três fracções autónomas “A”; “B”; e “C” sobre o prédio descrito sob o n.º 2897/20080729/Cedofeita, como tudo resulta dos factos n.ºs 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 53, 54, 56 e 57 dos “Factos Provados”;
AB) Dos factos provados não resulta a execução de quaisquer obras que determinem a caducidade ou a invalidade do alvará de licença de utilização n.º 209 de 1959/06/23 cuja anotação oficiosa à descrição consta da Ap. n.º 88 de 2014/07/15 a qual por isso constitui presunção legal, cuja falsidade não foi arguida e da qual o Tribunal não pode conhecer oficiosamente, como inusitadamente o fez;
AC) As obras que ocorreram no sótão e no telhado, o que não interfere com as condições de habitabilidade das fracções nos termos do RGEU e do RJUE arts.º 60º e 62º, porque estão isentas de controlo prévio (art.º 6.º, n.º 1 als. a) e b) e 89.º do RJUE), e não escrutina como o Tribunal a quo foi “decifrar” a “desactualização” do alvará de 1959 e a sua nulidade, até porque, a decisão sobre a validade do alvará está subtraída ao foro civil;
AD) O alvará de 1959 sendo válido para todo o edifício é válido para cada uma das frações autónomas, após a instituição no prédio do regime de propriedade horizontal em 1972 e por isso serviu para a Recorrida adquirir as frações “B” e “C” no ano de 2014 e para revender a “B” à Ré CC, e a “C” à Co-Ré/Recorrente;
AE) Tal alvará foi sempre usado pela Recorrida em seu próprio benefício e no seu interesse para celebrar os contratos promessa de compra e venda, e os definitivos;
AF) As Co-Rés CC e Recorrente não podiam imaginar que a validade do alvará pudesse ser posta em causa, oficiosamente atenta a jurisprudência firmada do Venerando Tribunal ad quem no sentido de que a falta dessa formalidade ad substantiam é uma nulidade atípica;
AG) Neste sentido, vejamos o aresto do Supremo Tribunal de Justiça, processo n.º 080720, datado de 24/03/1992 e o aresto do Tribunal da Relação de Coimbra, processo n.º 1482/09.0TBGRD.C1, datado de 24/04/2012: “Tem sido qualificada como uma nulidade atípica, visto não ser invocável por terceiros, nem conhecida oficiosamente pelo Tribunal (cfr. Assentos do STJ de 28/06/94, DR IA de 12/10/94, e de 1/2/95, DR 22/4/95). Apenas pode ser arguida pelo promitente-comprador, destinatário da norma protectora (…) confere ao promitente-vendedor a faculdade de invocar a omissão quando tenha sido causada culposamente pela outra parte”, os quais se indicam como acórdãos fundamento para esta questão;
AH) O acórdão revidendo olvida que nos termos dos arts.º 410.º, 412.º e 413.º do Cód. Civil e do Decreto de Lei n.º 281/99 de 26 de Julho, é ao vendedor que a lei impõe o ónus relativo à apresentação do alvará de utilização, um regime de protecção do promitente comprador e do consumidor;
AI) A Recorrida não pode ser beneficiada como resulta do acórdão revidendo por um acto que, a ocorrer (mas que não ocorre), é da sua única e exclusiva responsabilidade, no que respeita à não apresentação de alvará de licença de utilização da fracção “C”;
AJ) O que carecerá de novo alvará será o sótão quanto ao seu novo fim (habitação) que não já a mera alteração por alteamento do telhado se se mantivesse a finalidade do sótão;
AK) É um crasso erro do acórdão revidendo já que as obras executadas pela Recorrida na parte do sótão, nenhuma incidência têm no conteúdo de cada uma das fracções “A”, “B” e “C”;
AL) Pelo que não ocorreram quaisquer obras na fracção “C” das quais tenha decorrido a caducidade do alvará de 1959 e muito menos das quais decorresse a necessidade de qualquer alteração da P.H., pelo que aquele alvará se mantém em vigor – o qual constitui presunção legal, cuja falsidade não foi arguida;
AM) A Recorrente celebrou com a Recorrida o CPCV da fracção “C” nos elementos constantes do registo predial e o alvará de utilização existente, que a Recorrida lhe apresentou e que está registado;
AN) Só à Recorrida podem ser imputados todos os comportamentos de má-fé e de abuso de direito;
AO) O Tribunal a quo deixou de considerar que quem estava obrigado a apresentar o alvará de licença de utilização era a A./Recorrida, enquanto vendedora, que não a Co-Ré/Recorrente, enquanto compradora e terceira de boa fé, como estabelece o art.º 291.º, n.º 3 do Cód. Civil;
AP) Normativo jurídico que visa a protecção do terceiro de boa fé, ou seja, do terceiro adquirente aqui Recorrente que, no momento da aquisição, sem culpa, desconhecia o vício do negócio nulo, estabelecendo um desvio ao princípio geral sobre os efeitos da nulidade quando estão em causa bens imóveis, como é o caso;
AQ) O acórdão revidendo é NULO porque ultrapassa o pedido formulado pela Recorrida, abrangeu matéria distinta, que não foi alegada, nem discutida, nomeadamente no que respeita à validade do alvará de utilização, e porque se pronunciou sobre matérias que não se enquadram no seu âmbito de jurisdição, em violação dos arts.º 615.º do Cód. de Processo Civil e arts.º 1º, n.º 1; 4.º, n.º 1, al. b); e 5.º, n.º 1 do ETAF e dos arts.º 13.º do CPTA; 148.º do CPA e 111.º e 212.º, n.º 3 da Constituição da República Portuguesa, cfr. acórdão fundamento do Tribunal da Relação de Évora, proferido no âmbito do processo n.º 1287/22.3T8FAR-A.E1, datado de 07/11/2023, disponível em www.dgsi.pt;
AR) É igualmente NULO porque foi proferido em preterição de meios probatórios, nomeadamente quanto a factos que resultam de presunções legais registrais e de documentos autênticos ou particulares que não foram arguidos de falsos, violando o disposto nos arts.º 341.º, 342.º, 350.º, 362.º, 370.º, 394.º, do Cód. Civil e 414.º e 574.º do Cód. de Processo Civil;
AS) E porque na matéria de facto, incluiu matéria de direito em violação do disposto nos arts.º 410.º, 412.º e 413.º do Cód. Civil, bem como as normas do RGEU e do RJUE, para além do Decreto de Lei n.º 281/99, de 26 de Julho e dos arts.º 334.º e 291.º e dos arts.º 1419.º e ss. do Cód. Civil, cfr. acórdãos fundamento do Supremo Tribunal de Justiça, processo n.º 080720, datado de 24/03/1992 e o aresto do Tribunal da Relação de Coimbra, processo n.º 1482/09.0TBGRD.C1, datado de 24/04/2012, ambos disponíveis em www.dgsi.pt;
Nestes Termos e nos mais de direito aplicáveis que mui doutamente serão supridos deve a presente revista ser dada como provada e procedente e, em consequência ser proferido douto aresto que declare a nulidade do acórdão revidendo e o revogue na parte em que decidiu pela nulidade do contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca celebrado em 25/08/2016 entre a A. Tripall Lda. e os Réus AA e Banco Santander Totta S.A. e condenou a Ré AA na restituição da fracção “C” à A. vendedora Tripall Lda., sem prejuízo do consequente cancelamento da inscrição hipotecária Ap. 2477 de 2016.08.25 a favor do Réu Banco Santander Totta S.A..
ASSIM, decidindo, V.ªs Ex.ªs farão,
Aliás como sempre,
JUSTIÇA!
Contra-alegando, a autora, Tripall, L.da, pugna pela inadmissibilidade do recurso de revista, tanto normal como excepcional, por inexistirem as invocadas nulidades, nem se mostrarem violadas normas de direito probatório e assim não se considerando, ser-lhes negado provimento, apresentando as seguintes conclusões:
I. A Revista interposta é inadmissível, quer na forma normal, quer na excecional;
II. Não se verificam as apontadas nulidades do Acórdão em crise;
III. Não se mostram violadas quaisquer normas de direito probatório, ou em violação
das regras de competência;
IV. As instâncias julgaram em conformidade com a causa de pedir e o pedido formulado na ação, sem qualquer excesso de pronúncia;
V. A constatação feita pelas instâncias quanto ao uso da licença de utilização emitida
em 1959 no contrato de compra e venda celebrado com a Recorrente relativo à fração C, desatualizada, decorre do alegado pela A., não constituindo qualquer decisão surpresa;
VI. Ademais, é claro e notório, que a desatualização da licença de utilização é evidente face às modificações de que o prédio foi alvo, que lhe modificaram a estrutura, com alteração do vão do telhado, cérceas, zonas comuns, alterações estas que implicam a emissão de nova licença;
VII. Alterações que já se mostravam efetuadas à data da celebração da compra e venda da fração C (e não quando da compra e venda da fração B para a Ré CC) exigindo a celebração da escritura a exibição de licença atualizada em conformidade com a realidade física do prédio nessa data;
VIII. O que de resto era do conhecimento da Recorrente;
IX. O que tudo foi avaliado, e bem, pelas instâncias, não enfermando o douto Acórdão
recorrido de qualquer reparo.
Em face do exposto, e nos demais de Direito que V. Exas doutamente suprirão:
a) deverá o recurso de revista interposto pelo Recorrente ser rejeitado.
Caso assim não se entenda:
b) deverá ser-lhe negado provimento, mantendo-se na íntegra o decidido no acórdão recorrido, com o que se fará
JUSTIÇA!
Conforme Acórdão que antecede, proferido em 23 de Abril do corrente ano, foi apreciado o recurso de revista nos termos gerais, tendo como objecto as questões de saber se no Acórdão recorrido se procedeu à análise crítica da prova produzida e se na fixação da matéria de facto nele dada como provada e não provada se verificou a desvalorização do teor de documentos autênticos.
Tendo tal recurso sido julgado improcedente e ordenada a remessa à Formação a fim de se aquilatar da admissibilidade do recurso de revista excepcional.
Na sequência do que, foi proferido em 28 de Maio de 2025, pela Formação, o Acórdão que antecede, que admitiu o recurso de revista excepcional, ao abrigo do disposto na al. a), do n.º 2, do artigo 672.º do CPC, referindo ter ficado prejudicado o conhecimento da respectiva admissibilidade ao abrigo da al. c), do ora citado preceito e tendo balizado a questão a discutir, como sendo a “de saber se é nulo o contrato de compra e venda de imóvel (com mútuo e hipoteca), com fundamento em título lavrado com licença desatualizada, ao abrigo artigo 1.º do Decreto-Lei nº 281/99, de 16/7, por via do artigo 294.º do Código Civil”.
Obtidos os vistos, cumpre decidir.
Face ao teor das alegações apresentadas pela recorrente, são as seguintes as questões a decidir:
A. Se o acórdão recorrido é nulo por ultrapassar o pedido formulado e por proferir decisão fora do âmbito da sua competência e consubstanciar decisão surpresa e;
B. Se é nulo o contrato de compra e venda de imóvel (com mútuo e hipoteca), com fundamento em título lavrado com licença desatualizada, ao abrigo artigo 1.º do Decreto-Lei nº 281/99, de 16/7, por via do artigo 294.º do Código Civil.
São os seguintes os factos dados como provados:
“1. A autora, que até 31.12.2015 se denominava “C..., Unipessoal, Lda.”, é uma sociedade comercial cujo objeto consiste na compra e venda de imóveis para revenda, reconstrução e remodelação de bens imóveis, no arrendamento de bens imóveis próprios e por conta de outrem e sua gestão e alojamento local, conforme certidão junta com a petição inicial sob o documento nº 1 (fls. 43v a 45) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.
2. O prédio urbano de rés-do-chão, primeiro e segundo andares, sito na Rua do ..., números vinte e sete / trinta e três, freguesia de Cedofeita, na cidade do Porto, descrito na competente Conservatória sob o número seis mil cento e noventa, a folhas cento e oitenta e uma, do Livro B – dezassete (atual 2897/20080729) e inscrito na matriz sob o artigo nove mil cento trinta e cinco (atual nº 11016, da União das freguesias de Cedofeita, Sto. Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau e Vitória) foi constituído em propriedade horizontal em 25.05.1972, composto pelas seguintes frações autónomas:
- Fração “A” – “(…) correspondente ao rés-do-chão com entrada pelo número vinte e sete, composta de cinco divisões, uma dispensa e W. C. (…) à qual é fixado o valor relativo de duzentos setenta e um por mil do valor total do prédio;”
- Fração “B” – “(…) correspondente ao primeiro andar com seis divisões, uma dispensa e W.C., com entrada pelo número trinta e três, (…) sendo-lhe fixado o valor relativo de trezentos setenta e sete por mil do valor total do prédio;”
- Fração “C” – (…) correspondente ao segundo andar, com seis divisões, uma dispensa e W.C., com entrada pelo número trinta e três, (…) à qual é fixado o valor relativo de trezentos cinquenta e dois por mil do valor total do prédio (…).”, conforme título de constituição da propriedade horizontal e certidão predial juntos com a petição inicial sob, respetivamente, os documentos nºs 22 e 2 (fls. 95 a 98v e 45v a 53) e que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
3. A propriedade horizontal encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial através da inscrição Ap. 5, de 1972.07.25, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.
4. À data da constituição da propriedade horizontal, o sótão do prédio em questão correspondia ao vão do telhado, com acesso para meras reparações por um alçapão existente no teto do WC da fração “C” e sem qualquer escada de acesso.
5. Pela Ap. 88 de 2014.07.15 foi feita a anotação oficiosa da Autorização de Utilização nº 209 emitida pela Câmara Municipal do Porto, em 1959.06.23, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.
6. Encontra-se registada, pelas Ap. 22 e 23 de 2002.06.03, a favor do réu BB, a aquisição, por compra, da fração autónoma designada pela letra “A” do referido prédio urbano, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.
7. Por título de compra e venda, outorgado em 15.07.2014, a autora (sob a anterior denominação) declarou comprar a HH e II, na qualidade de herdeiras de JJ e mulher KK, pelo preço de € 56.000,00 a fração autónoma designada pela letra “B” do dito prédio urbano, conforme certidão junta com a petição inicial como documento nº 162 (fls. 205v a 208) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
8. Foi registada a favor da autora, pela Ap. 88 de 2014.07.15, a aquisição por compra, da fração autónoma designada pela letra “B” do dito prédio urbano, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.
9. Por título de compra e venda, outorgado em 2.10.2014, a autora (sob a anterior denominação) declarou comprar a LL, pelo preço de € 44.000,00 a fração autónoma designada pela letra “C” do dito prédio urbano, conforme certidão junta com a petição inicial como documento nº 163 (fls. 208v a 210) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
10. Foi igualmente registada a favor da autora, pela Ap. 473 de 2014.10.02, a aquisição por compra, da fração autónoma designada pela letra “C” do mesmo prédio urbano, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzida.
11. A autora (ainda como sociedade “C..., Unipessoal, Lda., Unipessoal, Lda.”) e o réu BB, como únicos proprietários da totalidade das frações autónomas do dito imóvel, no dia 2.03.2015, em reunião de condomínio, deliberaram, por unanimidade, o seguinte:
“(…)
Começaram os condóminos por estabelecer os pressupostos em que basearam as decisões que tomaram, e que foram as seguintes:
a) a Empresa pretende proceder à reabilitação das suas frações com o posterior objetivo de proceder à sua venda;
b) o telhado necessita de ser completamente substituído, obra com orçamento estimado em cerca de três mil e seiscentos euros;
c) o prédio apresenta algumas infiltrações nas fachadas, nomeadamente na fachada sul, que necessitam de ser colmatadas, com a posterior pintura das mesmas fachadas, obra com orçamento estimado em 1100 (mil e cem) euros;
d) as portas de acesso à fração A, rés-do-chão, a nº 27, e de acesso às restantes frações, a nº 33, têm, como convém, traçado similar, estando a última em muito mau estado de conservação; a substituição de ambas por portas de madeira lacadas tem um orçamento estimado de 700 (setecentos) euros;
e) o telhado tem acesso pela fração C, estando assim atualmente ao serviço desta;
f) algumas das caixilharias do prédio estão em bastante mau estado e as que funcionam em guilhotina, por serem de madeira, tornam-se demasiado pesadas para um uso adequado das janelas;
g) o logradouro e o acesso ao mesmo a partir da rua são propriedade comum do condomínio sendo que a passagem por este acesso devassa o rés-do-chão, por ser rente às janelas das suas divisões;
h) a escada de acesso da fração C (2º andar) ao jardim faz-se através de uma escada em caracol, assente num pilar, uma e outro afetando por um lado a privacidade dos futuros moradores da fração B, e por outro retirando parcialmente as vistas para o logradouro aos moradores das frações A e B;
i) a Empresa pretende elevar a cumeeira do sótão em cerca de um metro e meio, criando aí mais uma pequena fração, com acesso a partir da caixa de escadas já existente para as suas frações B e C (a fração A tem entrada independente das restantes).
Seguidamente acordaram, por unanimidade, em:
1. autorizar a Empresa, a suas expensas, a retirar as escadas e o pilar que as suporta referidos em h), desde que obtida a respetiva autorização camarárias;
2. autorizar a Empresa, a suas expensas a proceder a alterações na fachada traseira, desde que obtida a respetiva autorização camarária;
3. autorizar a Empresa, a suas expensas, a proceder às obras requeridas para resolver as infiltrações e a pintura das fachadas referidas em c);
4. em dividir o logradouro em duas partes independentes, cada uma com cerca de 50 metros quadrados, conforme planta topográfica em anexo; a parte adjacente à fração A e o atual acesso à rua seriam integrados nesta fração; a outra parte, com acesso através das atuais escadas provenientes da fração B, ficaria integrada nesta fração; a retirada dos degraus que atualmente ligam estas duas partes e o arranjo do atual murete que faz a sua atual separação seriam a expensas da Empresa; estes arranjos só seriam efetuados no final das obras, para permitir o trânsito de materiais para a rua no decurso das mesmas;
5. em proceder à substituição das caixilharias das diferentes frações por caixilharias em alumínio esmaltado em cor acordada entre ambos os condóminos, a expensas de cada um dos respetivos proprietários;
6. autorizar a Empresa, a suas expensas, a proceder à substituição das portas da rua da fração A e da porta das restantes frações por portas lacadas na mesma cor escolhida para a caixilharia;
7. autorizar a Empresa, a suas expensas, a proceder às diligências e obras requeridas para criar um apartamento no sótão, que ficará sua propriedade;
8. Atualizar os registos de propriedade horizontal, incluindo a revisão das permilagens atribuídas às diferentes frações, devidas à alteração da propriedade do logradouro e à criação de uma nova fração.”, conforme ata junta com a petição inicial sob o documento nº 3 (fls. 53v a 54) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
12. A autora já havia comunicado o início de obras nas frações “B” e “C” à Câmara Municipal do Porto em 01.12.2014, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 26 (fls. 102) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
13. Em 22.12.2015 a Câmara Municipal do Porto – Direção Municipal do Urbanismo, emitiu o alvará de licenciamento e obras de ampliação / alteração nº ALV/896/15/DMU – processo Nº 39662/15/CMP à autora (ainda sob a sua anterior denominação “C..., Unipessoal, Lda.”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 5 (fls. 57v a 58) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
14. As obras de ampliação / alteração do imóvel – relativas ao sótão - tiveram o seu início no dia 04.01.2016 e ficaram concluídas em conformidade com o projeto aprovado na Câmara Municipal do Porto, com as condicionantes da licença e com a utilização prevista no alvará de licença nº ALV/896/15/DMU no dia 19.12.2016.
15. No dia 7.06.2016 foi emitida pela Câmara Municipal do Porto um documento denominado “Declaração do cumprimento dos requisitos legais para constituição em regime de Propriedade Horizontal”, com o seguinte teor:
“MM, Assistente Técnica, CERTIFICO, de harmonia com o despacho da Senhora Chefe de Divisão Municipal de Gestão de Procedimentos Urbanísticos de 2016/06/06 exarado no requerimento de TRIPALL Recuperação Imobiliária Para Alojamento Local, Limitada registado sob o número cento e quarenta e nove mil e setenta e dois de dois mil e dezasseis, que na descrição das frações em regime de propriedade horizontal para o prédio sito na Rua do ..., nºs 27 e 33, da freguesia de Cedofeita, resultam unidades independentes, distintas e isoladas entre si com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública, de acordo com os artigos nº 1415º, 1418º e 1421º do Código Civil.
A presente propriedade horizontal está conforme o alvará de licença de obras número ALV/896/15/DMU.
À presente certidão juntam-se as cópias autenticadas das respetivas peças escritas e desenhadas contendo quatro (4) folhas, que numero e rubrico.
A presente certidão vai por mim assinada e leva aposto selo branco.
Porto e Paços do Concelho, sete de junho de dois mil e dezasseis.
(MM)
(assinatura)
(Assistente Técnica)”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 15 (fls. 71 a 73) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
16. Da aludida Declaração consta como peça escrita o seguinte:
“Descrição do Edifício para Constituição em Propriedade Horizontal
1 – Descrição do prédio
O edifício para o qual se apresenta em anexo o plano de frações autónomas localiza-se na Rua ..., nº 27 e 33, freguesia de Cedofeita, Porto. Os dados que constam na Conservatória do Registo Predial indicam a descrição sob o número 2897/20080729 e inscrição na matriz predial sob o artigo número 11016 da respetiva freguesia.
A presente descrição trata de uma alteração à propriedade Horizontal existente, englobando a nova fração D, consoante o projeto de Arquitetura licenciado, e contempla 4 frações autónomas destinadas a habitação, distribuídas por rés-do-chão, primeiro e segundo andares e sótão. O logradouro encontra-se dividido em duas partes, respeitantes às frações do rés-do-chão e primeiro andar.
2 – Descrição das frações autónomas
FRAÇÃO A
RÉS-DO-CHÃO
HABITAÇÃO TIPO T2
ENTRADA PELO NÚMERO 27
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número vinte e sete da rua ..., localizada no rés-do-chão, constituída por átrio de entrada, sala comum, dois quartos de dormir, cozinha, arrumos, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e cinco vírgula quarenta metros quadrados, e um logradouro com a área de setenta e cinco vírgula trinta metros quadrados. A área total da fração é cento e cinquenta virgula setenta metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e sessenta e quatro do valor total do prédio.
FRAÇÃO B
PISO 1
HABITAÇÃO TIPO T3
ENTRADA PELO NÚMERO 33
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número trinta e três da rua ..., localizada no primeiro piso, constituída por átrio de entrada, sala comum, três quartos de dormir, cozinha, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e dois virgula noventa e cinco metros quadrados, uma varanda com um virgula oitenta metros quadrados e varanda com oito virgula cinquenta metros quadrados, escadas de acesso ao logradouro com cinco virgula vinte metros quadrados e um logradouro com área de cinquenta e um virgula trinta metros quadrados. A área total da fração é de cento e trinta e nove vírgula setenta e cinco metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e trinta e oito do valor total do prédio.
FRAÇÃO C
PISO 2
HABITAÇÃO TIPO T3
ENTRADA PELO NÚMERO 33
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número trinta e três da rua ..., localizada no segundo piso, constituída por átrio de entrada, sala comum, três quartos de dormir, cozinha, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e dois vírgula noventa e cinco metros quadrados, uma varanda com um vírgula oitenta metros quadrados e varanda com oito vírgula cinquenta metros quadrados. A área total da fração é de oitenta e três vírgula vinte e cinco metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de duzentos e um do valor total do prédio.
FRAÇÃO D
SÓTÃO
HABITAÇÃO TIPO T2
ENTRADA PELO NÚMERO 33
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número trinta e três da rua ..., localizada no sótão habitável, constituída por sala comum e kitchenette, arrumos e quarto de banho, totalizando a área de trinta e cinco metros quadrados e uma varanda descoberta com área de quatro virgula oitenta metros quadrados. A área total da fração é de trinta e nove vírgula oitenta metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de noventa e sete do valor total do prédio.
3 - Zonas Comuns
Zonas comuns a todas as frações: solo, espaço aéreo, estrutura resistente do prédio, paredes que constituem todas as fachadas do edifício, redes de eletricidade e telecomunicações, abastecimento de água, saneamento de águas residuais domésticas, saneamento de águas pluviais e tudo o mais previsto na lei sobre o regime de Propriedade Horizontal.
Zonas Comuns às frações B, C e D: acesso pelo número trinta e três, escadas comuns, redes de eletricidade e telecomunicações, abastecimento de água e redes de saneamento, até à entrada de cada fração autónoma, incluindo as colunas montantes até aos contadores individuais.” conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 15 (fls. 71 a 73) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
17. Em 06.06.2015, por documento denominado de “contrato promessa de compra e venda”, a autora declarou prometer vender à ré CC, que declarou prometer comprar pelo preço de € 115.000.00 a fração autónoma “B” do aludido prédio, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 170 (fls. 213v a 216) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
18. Em 25.01.2016, foi efetuada avaliação da fração “B” pela empresa contratada para o efeito pelo réu Banco BPI, SA.
19. Por título de compra e venda e mútuo com hipoteca, outorgado em 29.01.2016, a autora declarou vender a aludida fração autónoma “B” à ré CC, que a declarou comprar, pelo preço de € 115.000,00, conforme título junto com a petição inicial sob o documento nº 4 (fls. 54v a 57) e que se dá por integralmente reproduzido.
20. Pelo mesmo título, a ré CC confessou-se devedora ao réu BPI, SA da quantia de € 60.000,00, que naquele ato recebeu do mesmo banco, por empréstimo concedido ao abrigo das normas para o regime geral de crédito à habitação e que para garantia do bom pagamento da quantia mutuada, juros e despesas devidos, declarou constituir a favor do banco mutuante hipoteca sobre a aludida fração autónoma “B”, conforme título junto com a petição inicial sob o documento nº 4 (fls. 54v a 57) e que se dá por integralmente reproduzido.
21. Encontra-se registada, pela Ap. 2147 de 2016.01.29, a favor da ré CC a aludida aquisição, bem como, pela Ap. 2148 de 2016.01.29, a favor do réu BPI a constituição da dita garantia hipotecária sobre a fração autónoma “B”, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob o documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que se dá por integralmente reproduzida.
22. Quando a ré CC adquiriu a aludida fração autónoma ainda estavam a ser executadas obras de remodelação na mesma, tendo passado a aí residir em data posterior.
23. A aludida ré tomou conhecimento das alterações que o imóvel ia sofrer, nomeadamente da criação de outra fração autónoma no sótão e que esta fração ficaria a pertencer à autora, como contrapartida das obras de alteração / ampliação por si efetuadas no imóvel.
24. A autora, a ré CC e o réu BB, em representação da fração “A”, na qualidade de únicos proprietários da totalidade das frações do imóvel, no dia 5.05.2016 (apesar de do documento constar 2 de maio de 2016), em reunião de condomínio, deliberaram, por unanimidade, o seguinte:
“(…)
Começaram os condóminos por estabelecer os pressupostos em que basearam as decisões que tomaram, e que foram as seguintes:
a) A TRIPALL procedeu à reabilitação das frações B e C, tendo já revendido a fração B;
b) A TRIPALL elevou a cumeeira do sótão em cerca de um metro e meio, criando aí mais uma pequena fração, com acesso a partir da caixa de escadas já existente para as suas frações B e C (a fração A tem entrada independente das restantes), autorizada pelo Alvará 39662/15;
c) O logradouro e o acesso ao mesmo a partir da rua são propriedade comum do condomínio, sendo que a passagem por este acesso devassa o rés-do-chão, por ser rente às janelas das suas divisões.
Seguidamente acordaram, por unanimidade, em:
1. Em dividir o logradouro em duas partes independentes, cada uma com cerca de 50 metros quadrados, conforme planta topográfica em anexo, a parte adjacente à fração A e o atual acesso à rua seriam integrados nesta fração; a outra parte, com acesso através das atuais escadas provenientes da fração B, ficaria integrada nesta fração;
2. Atualizar os registos de propriedade horizontal, incluindo a revisão das permilagens atribuídas às diferentes frações, devidas à alteração da propriedade do logradouro e à criação da referida nova fração.
Nada mais havendo a tratar foi encerrada a reunião e elaborada a presente ata, que vai ser assinada pelos presentes.
Porto, 5 de maio de 2016
O condómino da fração A
(assinatura)
A condómina da fração B
(assinatura)
A condómina da fração C e da fração entretanto acrescentada
(assinatura)”,
Conforme ata junta com a petição inicial sob o documento nº 7 (fls. 60v a 61) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
25. A autora, a ré CC e o réu BB, em representação da fração “A”, na qualidade de únicos proprietários da totalidade das frações do imóvel, no dia 16.06.2016, em reunião de condomínio, deliberaram, por unanimidade, o seguinte:
“(…)
Os condóminos acordaram, por unanimidade, em que a TRIPALL a todos os representasse na escritura da propriedade horizontal decidida na reunião de condóminos de 5 de maio de 2016 e já aprovada pela Câmara Municipal do Porto e conforme consta da declaração do cumprimento dos requisitos legais para a constituição em regime de propriedade horizontal emitida em sete de junho de dois mil e dezasseis pela Câmara Municipal do Porto, a saber:
Fração A
RÉS-DO-CHÃO
HABITAÇÃO TIPO T2
ENTRADA PELO NÚMERO 27
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número vinte e sete da rua ..., localizada no rés-do-chão, constituída por átrio de entrada, sala comum, dois quartos de dormir, cozinha, arrumos, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e cinco vírgula quarenta metros quadrados, e um logradouro com a área de setenta e cinco vírgula trinta metros quadrados. A área total da fração é cento e cinquenta virgula setenta metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e sessenta e quatro do valor total do prédio.
Fração B
PISO 1
HABITAÇÃO TIPO T3
ENTRADA PELO NÚMERO 33
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número trinta e três da rua ..., localizada no primeiro piso, constituída por átrio de entrada, sala comum, três quartos de dormir, cozinha, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e dois virgula noventa e cinco metros quadrados, uma varanda com um virgula oitenta metros quadrados e varanda com oito virgula cinquenta metros quadrados, escadas de acesso ao logradouro com cinco virgula vinte metros quadrados e um logradouro com área de cinquenta e um virgula trinta metros quadrados. A área total da fração é de cento e trinta e nove vírgula setenta e cinco metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e trinta e oito do valor total do prédio.
Fração C
PISO 2
HABITAÇÃO TIPO T3
ENTRADA PELO NÚMERO 33
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número trinta e três da rua ..., localizada no segundo piso, constituída por átrio de entrada, sala comum, três quartos de dormir, cozinha, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e dois vírgula noventa e cinco metros quadrados, uma varanda com um vírgula oitenta metros quadrados e varanda com oito vírgula cinquenta metros quadrados. A área total da fração é de oitenta e três vírgula vinte e cinco metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de duzentos e um do valor total do prédio.
Fração D
SÓTÃO
HABITAÇÃO TIPO T2
ENTRADA PELO NÚMERO 33
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número trinta e três da rua ..., localizada no sótão habitável, constituída por sala comum e kitchenette, arrumos e quarto de banho, totalizando a área de trinta e cinco metros quadrados e uma varanda descoberta com área de quatro virgula oitenta metros quadrados. A área total da fração é de trinta e nove vírgula oitenta metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de noventa e sete do valor total do prédio.
Zonas Comuns
Zonas comuns a todas as frações: solo, espaço aéreo, estrutura resistente do prédio, paredes que constituem todas as fachadas do edifício, redes de eletricidade e telecomunicações, abastecimento de água, saneamento de águas residuais domésticas, saneamento de águas pluviais e tudo o mais previsto na lei sobre o regime de Propriedade Horizontal.
Zonas Comuns às frações B, C e D: acesso pelo número trinta e três escadas comuns, redes de eletricidade e telecomunicações, abastecimento de água e redes de saneamento, até à entrada de cada fração autónoma, incluindo as colunas montantes até aos contadores individuais.
Porto, 16 de junho de 2016
O condómino da fração A
(Assinatura)
A condómina da fração B
(Assinatura)
A condómina da fração C e da futura fração D
Pela Gerência da TRIPALL
(carimbo e assinatura)”,
conforme ata junta com a petição inicial sob o documento nº 8 (fls. 61v a 62v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
26. No dia 15.07.2016, autora e os réus BB e CC apresentaram o Modelo 1 na Administração Tribuária para atualização do prédio na matriz, incluindo da fração “D”, conforme documentos juntos com a petição inicial sob os nºs 9 a 12 (fls. 63 a 66v) e que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
27. No dia 15.07.2016, a autora apresentou ao solicitador NN para autenticação um documento, com o seguinte teor:
“- ALTERAÇÃO À PROPRIEDADE HORIZONTAL – BB (NIF ...), casado, natural da freguesia de Paranhos, concelho do Porto, portador do Cartão de Cidadão nº 01814809 3ZY6 válido até 31/10/2018, com domicílio profissional na Rua D. António Meireles, 16, 6º Esquerdo, Porto, que outorga na qualidade de gerente da sociedade TRIPALL RECUPERAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA ALOJAMENTO LOCAL, LIMITADA, NIPC/Matrícula 513081046, com sede na Rua D. António Meireles, 16º, 6º Esquerdo, Porto, com o capital social de 150.000 Euros, mandatado pelo condomínio do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito Rua ... nºs 27/33, Cedofeita, Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o Artigo 11016 da União de freguesias de Cedofeita, Ildefonso, Sé, Miragaia, Nicolau e Vitória, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número dois mil oitocentos e noventa e sete, afeto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição Ap. 5 de 1972/07/25 e dando cumprimento ao ponto único da ata número dois de dezasseis de Junho de dois mil e dezasseis altera o título constitutivo de propriedade horizontal, qualidade e suficiência de poderes verificados pela exibição da citada ata que se arquiva e da certidão comercial com o código de acesso online 2426-5882-3727.
De conformidade com o deliberado por unanimidade quanto à alteração da propriedade horizontal no sentido de alterar as frações existentes e aditar uma fração que a compõe, sendo que a sua nova composição passa a ser a seguinte:
Fração A
RÉS-DO-CHÃO
HABITAÇÃO TIPO T2
ENTRADA PELO NÚMERO 27
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número vinte e sete da rua ..., localizada no rés-do-chão, constituída por átrio de entrada, sala comum, dois quartos de dormir, cozinha, arrumos, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e cinco vírgula quarenta metros quadrados, e um logradouro com a área de setenta e cinco vírgula trinta metros quadrados. A área total da fração é cento e cinquenta virgula setenta metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e sessenta e quatro do valor total do prédio.
Fração B
PISO 1
HABITAÇÃO TIPO T3
ENTRADA PELO NÚMERO 33
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número trinta e três da rua ..., localizada no primeiro piso, constituída por átrio de entrada, sala comum, três quartos de dormir, cozinha, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e dois virgula noventa e cinco metros quadrados, uma varanda com um virgula oitenta metros quadrados e varanda com oito virgula cinquenta metros quadrados, escadas de acesso ao logradouro com cinco virgula vinte metros quadrados e um logradouro com área de cinquenta e um virgula trinta metros quadrados. A área total da fração é de cento e trinta e nove vírgula setenta e cinco metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de trezentos e trinta e oito do valor total do prédio.
Fração C
PISO 2
HABITAÇÃO TIPO T3
ENTRADA PELO NÚMERO 33
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número trinta e três da rua ..., localizada no segundo piso, constituída por átrio de entrada, sala comum, três quartos de dormir, cozinha, despensa e quarto de banho, totalizando a área de setenta e dois vírgula noventa e cinco metros quadrados, uma varanda com um vírgula oitenta metros quadrados e varanda com oito vírgula cinquenta metros quadrados. A área total da fração é de oitenta e três vírgula vinte e cinco metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de duzentos e um do valor total do prédio.
Fração D
SÓTÃO
HABITAÇÃO TIPO T2
ENTRADA PELO NÚMERO 33
RUA ...
Fração autónoma destinada a habitação com entrada pelo número trinta e três da rua ..., localizada no sótão habitável, constituída por sala comum e kitchenette, arrumos e quarto de banho, totalizando a área de trinta e cinco metros quadrados e uma varanda descoberta com área de quatro virgula oitenta metros quadrados. A área total da fração é de trinta e nove vírgula oitenta metros quadrados.
É-lhe atribuída a permilagem de noventa e sete do valor total do prédio.
Zonas Comuns
Zonas comuns a todas as frações: solo, espaço aéreo, estrutura resistente do prédio, paredes que constituem todas as fachadas do edifício, redes de eletricidade e telecomunicações, abastecimento de água, saneamento de águas residuais domésticas, saneamento de águas pluviais e tudo o mais previsto na lei sobre o regime de Propriedade Horizontal.
Zonas Comuns às frações B, C e D: acesso pelo número trinta e três escadas comuns, redes de eletricidade e telecomunicações, abastecimento de água e redes de saneamento, até à entrada de cada fração autónoma, incluindo as colunas montantes até aos contadores individuais.
Verificados:
Por consulta online às certidões prediais com os códigos de acesso PP-1276-92975-131204-006190, PP-1306-25493-131204-002897 e PP-1018-63756-131204-002897 e às cadernetas prediais donde foram verificados os elementos registrais e matriciais.
Porto, 06 de julho de 2016
Assinatura”,
conforme documento junto com a petição inicial sob nº 13 (fls. 57 a 69v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
28. Tendo o aludido solicitador elaborado o seguinte:
“TERMO DE AUTENTICAÇÃO
No dia quinze de julho de dois mil e dezasseis, no Porto, na Avenida de França, nº 859, perante mim, Rui Silva, solicitador, 3.902, compareceu:
BB (NIF ...), casado, natural da freguesia de Paranhos, concelho do Porto, portador do Cartão de Cidadão nº 01814809 3ZY6 válido até 31/10/2018, com domicílio profissional na Rua D. António Meireles, 16, 6º Esquerdo, Porto, que outorga na qualidade de gerente da sociedade TRIPALL RECUPERAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA ALOJAMENTO LOCAL, LIMITADA, NIPC/Matrícula 513081046, com sede na Rua D. António Meireles, 16º, 6º Esquerdo, Porto, com o capital social de 150.000 Euros, mandatado pelo condomínio do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito Rua ... nºs 27/33, Cedofeita, Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o Artigo 11016 da União de freguesias de Cedofeita, Ildefonso, Sé, Miragaia, Nicolau e Vitória, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número dois mil oitocentos e noventa e sete, afeto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição Ap. 5 de 1972/07/25 e dando cumprimento ao ponto único da ata número dois de dezasseis de Junho de dois mil e dezasseis altera o título constitutivo de propriedade horizontal, qualidade e suficiência de poderes verificados pela exibição da citada ata que se arquiva e da certidão comercial com o código de acesso online 2426-5882-3727.
O signatário apresentou o documento em anexo que é um Contrato de Alteração de Propriedade Horizontal, tendo declarado que já o leu, que está perfeitamente inteirado do seu conteúdo e o assinou, e que o conteúdo do mesmo exprime a sua vontade e de quem representa.
Verificado(s):Por consulta online – das Certidões Permanentes de Registo Predial com os códigos de acesso PP-1276-92975-131204-006190, PP-1306-25493-131204-002897 e PP-1018-63756-131204-002897 e das Cadernetas Prediais, onde verifiquei, respetivamente, os elementos registrais e os elementos matriciais do imóvel objeto do contrato em anexo.;
Arquivado: -Documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais emitida pela Câmara Municipal do Porto em 07/06/2016;
- Ata assinada por todos os condóminos onde foram verificados os poderes e alterações autorizadas.
O presente termo de autenticação foi lido e explicado ao signatário, devendo, de seguida, ser obrigatoriamente depositado eletronicamente em www.predialonline.mj.pt.
Assinatura”,
conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 13 (fls. 57 a 69v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
29. E procedeu de seguida ao registo online da aludida autenticação de documento, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 13 (fls. 57 a 69v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
30. No dia 15.07.2016, pelas 10:38:16 foram depositados pelo solicitador NN, na plataforma eletrónica www.predialonline.mj.pt., (Proc. nº ...), os seguintes documentos:
- Documento particular autenticado de alteração à propriedade horizontal;
- Declarações em nome de BB, CC e Tripall, Lda. – IMI (declaração para inscrição ou atualização de prédios urbanos na matriz) Modelo 1;
- Declaração do cumprimento dos requisitos legais para constituição em regime de propriedade horizontal emitida pela Direção Municipal do Urbanismo da CMP;
- Planta do imóvel, onde constam as 4 frações;
- Ata da assembleia de condóminos de 16/06/2016 conforme documentos juntos com a petição inicial sob os nºs 14, 15 e 16 (fls. 70 a 73) e que se dão por reproduzidos.
31. No dia mesmo dia 15.07.2016, o solicitador NN, apresentou a registo a referida alteração, que foi distribuído à Conservatória do Registo Predial de Ponte de Sor (requisição nº 1345 2016/07/15 – Ap. nº 961 de 2016.07.15 11:28:34 UTC), conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 17 (fls. 73v a 77) e que se dá por integralmente reproduzido.
32. Em 19.07.2016, o solicitador NN, na qualidade de solicitador apresentante, desistiu do registo apresentado através da requisição nº 1345 2016/07/15 – Ap. nº 85 de 2016.07.18 (Online) e Ap. nº 338, de 2016.07.19 (ao balcão), conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 17 (fls. 73v a 77) e que se dá por integralmente reproduzido.
33. Entretanto, a autora em, 10.04.2015, tinha outorgado com a Remax Pinheiro Manso - Jetsell, Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. um documento denominado de contrato de mediação imobiliária, mediante o qual a referida mediadora se obrigou a diligenciar pela obtenção de interessado na compra da fração “C” pelo preço de € 110.000,00, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 177 (fls. 232) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
34. A ré AA e a sua mãe OO, que no processo de aquisição da fração “C” interveio como procuradora da dita ré, fizeram várias deslocações, em dias diferentes, ao imóvel para ver a aludida fração, com o representante da REMAX.
35. A ré AA e a sua mãe, em face das várias deslocações que efetuaram ao imóvel, tomaram conhecimento que o sótão ia ser transformado numa fração autónoma, independente e destacada da fração “C” com entrada direta para a zona comum do prédio, destinada a habitação.
36. As obras efetuadas pela autora consistiram em elevar a cumeeira do sótão em cerca de um metro e meio e na zona da caixa de escadas elevar ainda mais essa água do telhado para permitir o acesso pela caixa de escadas, criando uma fração, totalmente individualizada, destinada a habitação, com acesso a partir da caixa de escadas (zona comum do prédio) já existente para as frações “B” e “C” e eliminação do alçapão antes existente no teto do WC da fração “C”.
37. Concluídas as respetivas negociações, em 08.02.2016, a autora e a ré AA, outorgaram um documento denominado de “contrato promessa de compra e venda”, no qual a autora declarou prometer vender e a ré prometeu comprar a aludida fração “C” pelo preço de € 125.000,00, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 172 (fls. 225 a 223v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
38. Mais declararam, no aludido documento, o seguinte:
“Considerando:
1. Que o Primeiro Outorgante é dono e legítimo proprietário da fração autónoma designada pela letra “C” correspondente a um apartamento no 2º andar, com entrada pelo nº 33, do prédio urbano em propriedade horizontal, sito na Rua ..., nºs 27/33, da União das freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau e Vitória, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 2897, da freguesia de Cedofeita, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 11016 e com licença de utilização nº 209 emitida em 23 de Junho de 1959 pela Câmara Municipal do Porto (Considerando 1);
2. Que o aludido prédio irá sofrer obras de restauro interiores e exteriores;
3. Que se prevê que a obra de reabilitação decorrerá até abril de 2016.
4. Tal prazo nunca poderá ultrapassar mais de 15 dias após a data de 30 de abril para a realização da referida escritura.
5. As obras referidas em 2. são as que constam da planta e estão descritas no Anexo I, que fazem parte integrante deste contrato, sem prejuízo das adaptações funcionais que a segunda outorgante pretende ver materializadas e que não constituam acréscimo de custo da construção em relação ao previsto (…), conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 172 (fls. 225 a 223v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
39. E ainda que a escritura pública de compra e venda seria celebrada até finais de abril de 2016, competindo a marcação da mesma à ré, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 172 (fls. 225 a 223v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
40. Na data da outorga do aludido documento foi pago o sinal ali estipulado, no valor de € 25.000,00, através de cheque emitido pelo pai da ré AA.
41. Após a outorga do predito documento, foram efetuadas na fração “C” obras de adaptação a pedido da ré AA.
42. Essas alterações consistiram na demolição de quase todas as divisões, da fração “C”, com exceção de um dos três quartos existentes, à alteração dos locais por onde passavam as tubagens e à reconstrução e equipamento das divisões de acordo com a planta fornecida pela ré.
43. Os materiais, os equipamentos e as tintas de acabamento foram escolhidos pela ré DD, que acompanhou de forma assídua, por si diretamente ou através da sua mãe a execução da obra na fração “C”.
44. A realização de tais alterações, aliado à circunstância de ter ocorrido uma inundação que afetou as frações “B” e “C” aquando da retirada da cobertura do prédio, gerou atraso na conclusão das obras.
45. Por carta datada de 19.07.2016, enviada pela autora à ré AA, com o “assunto: Escritura do apartamento da rua ..., 33/2º, no Porto”, a autora informa-a do seguinte: ”Dado já ter sido ultrapassado em muito o prazo fixado para a realização da escritura em referência, e não existindo atualmente motivos para a não realizar, solicitamos a V. Exª que no prazo de oito dias nos indique o local, o dia e a hora em que a mesma se realizará, sem o que seremos obrigados a fazê-lo em lugar de V. Exª.”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 173 (fls. 224) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
46. Por carta datada de 01.08.2016, enviada pela autora à ré AA, com o “assunto: Escritura do apartamento da rua ..., 33/2º, no Porto” e a “referência: N/ carta de 19 de Julho de 2016” a autora informa-a que: “Na sequência da nossa carta em referência, sem que V. Exª tenha marcado a escritura do apartamento em causa, entrando em incumprimento do estabelecido na Cláusula 3 do contrato promessa que assinou com esta empresa, somos a tomar nós a iniciativa de tal marcação, que fica aprazada para o dia 18 de Agosto de 2016, às 10:00 (dez) horas, no BUS sito na Av. da França, 839, Porto.
A não comparência à escritura na data e hora referida será entendida como incumprimento definitivo do contrato.”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 174 (fls. 224v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
47. Por carta datada de 09.08.2016, OO, mãe da ré AA, na qualidade de “mandatária” desta, respondeu à carta de 19.07.2016, nos seguintes termos:
“Exmo Sr. Eng.º PP
Mantendo total coerência no que se refere à postura sobranceira que resolveu assumir, a partir do momento em que efetivou o contrato promessa de compra e venda, decidiu V. Exª enviar um ultimatum para comparecer à “escritura na data e hora referidas”, sob pena de ser “entendida como incumprimento definitivo do contrato”, o que de todo se não aceita, nem admite.
Valendo o que valem as considerações aduzidas, importa esclarecer o seguinte:
1º Antes de mais, considerar que é, no mínimo, desrespeitoso, não fazer a menor referência à situação de incumprimento por parte dessa sociedade, pelo facto de a realização da escritura, de acordo com a cláusula terceira do contrato de promessa de compra e venda, adiante designado apenas por CPCV, não ter sido celebrada “até finais de abril de 2016”.
2º Ora, se a escritura ainda não se realizou, não foi por falta de interesse da promitente compradora. Bem pelo contrário, o único incumprimento em curso ficou a dever-se e deve-se exclusivamente à inépcia dessa firma na execução das obras de “restauro interiores e exteriores” a que o prédio tem vindo a estar (e continua) sujeito – apesar de o CPCV ser taxativo no sentido de que “a obra de reabilitação decorrerá até abril de 2016, e com escritura “até finais de abril”…
3º E nem se pode alijar responsabilidades – como, aliás de forma muito indelicada, muitas vezes o fez telefonicamente – argumentando que houve atrasos no fornecimento dos elementos por parte da promitente compradora.
Só por isso, a signatária sempre podia ter invocado esta evidente situação de incumprimento legal do contrato, de que, aliás V. Exª estava e está ciente.
5º Porém, de acordo com a boa-fé, não o fez – seja porque repudia qualquer tentativa de enriquecimento sem justa causa, seja porque não poderia aproveitar-se da ingenuidade, lapso ou outro motivo qualquer, de quem indicando uma data para a entrega da “referida fração autónoma completamente pronta e acabada” – nº 1 da cláusula 4. Do CPCV – não o fez por manifesta impossibilidade superveniente dos tempos mínimos necessários para a execução dos trabalhos previstos de acordo com as boas normas de construção.
6º E, se dúvidas houvesse – e não há -, elas estariam totalmente desfeitas a partir do momento em que, ainda no passado dia 5 do corrente, as obras se encontravam a decorrer – quer no interior da fração quer nas zonas comuns do prédio (interior e exteriormente), como V. Exa sabe e teve ocasião de testemunhar, conjuntamente com minha representante.
7º Aliás, perspetiva-se que possam decorrer ainda por algum tempo – seguramente mais do que o que seria desejável.
8º Donde se extrai que é, no mínimo, ridículo insinuar que na referida carta de 19 de julho era dada à promitente compradora a possibilidade marcar a escritura – como se, desde logo, esta tivesse o condão de adivinhar quando as obras estarão concluídas e a fração pronta a habitar, o que depende de comunicação prévia de V. Exa, por escrito.
9º É que, se na boa fé a signatária não chamou à colação a referida situação de incumprimento – por considerar ser manifesta perda de tempo porque se não estivesse interessada na fração não a teria prometido comprar -, também não aceita efetivar a compra (leia-se, pagar) sem que as obras interiores da fração e as das zonas comuns do prédio estejam concluídas – situação que, como se referiu, ainda não está verificada.
10º É por isso que a signatária não compreende – deixa-a, até, apreensiva -, o motivo de tanta precipitação e ansiedade, visíveis na atrapalhada forma de marcação da escritura, mesmo sabendo da vasta comunicação desenvolvida – oral e escrita -, quer através de V. Exa quer através do representante da mediadora imobiliária escolhida por V. Exa – a Remax -, quer da minha representante.
11º Comunicação essa que apenas tem servido para clarificar e justificar a situação dos atrasos da obra, mas que não teve (nem tem) a faculdade de acelerar a sua conclusão.
12º Acontece, porém, que, se na data previsível para a escritura – fins de Abril de 2016 – havia total disponibilidade para que a escritura pudesse ter sido realizada, a verdade é que, face ao atraso que as obras foram sofrendo – agravadas, ainda, pela resolução do grave problema das infiltrações que afetou a fração da signatária e a fração situada no piso inferior, decorrente das obras de substituição da cobertura -, circunstâncias de natureza particular totalmente imprevisíveis vieram a gerar a necessidade de recurso ao crédito para a oportuna satisfação dos compromissos que sabe ter de assumir até à escritura – na data em que esta for possível.
13º Situação de que foi dado atempado conhecimento quer diretamente quer através da Remax – até pela necessidade de fornecimento dos documentos necessários para a preparação e aprovação do pedido de financiamento hipotecário junto da instituição bancária (Santander Totta), a que V. Exas acederam, face aos motivos ocorridos de alteração das circunstâncias financeiras da minha parte, bem como em face da vistoria realizada para a avaliação bancária.
14º Ora, apesar de já estar aprovado o financiamento e aceite formalmente a proposta apresentada pelo Banco, a verdade é que, face à burocracia associada a este tipo de procedimentos, não é razoavelmente previsível que o processo possa estar concluído até à data que unilateralmente V. Exa entendeu poder “impor”, mesmo sabendo que não tinha condições para o fazer.
a) Desde logo, porque não é ao promitente vendedor que compete a marcação da escritura;
b) Depois, porque, nem sequer as obras se encontram concluídas;
c) Ainda, porque V. Exas sabem que com financiamento quem marca é o banco mutuante.
15º Assim, impugnando, desde já, a decisão, arbitrária e sem qualquer fundamento, de se substituir à promitente compradora, quero informá-lo do seguinte:
a) A signatária não deixará de assumir todas as responsabilidades que decorrem dos termos do CPCV, que sejam da sua exclusiva responsabilidade;
b) A signatária não tem nada a ver com os motivos que possam estar na origem atitude prepotente de decidir o agendamento da escritura a destempo, assim como não está disponível para aceitar qualquer tentativa de intimidação associada;
c) A escritura será realizada no local e na data que a instituição de crédito vier a indicar, mas que não será – isso é certo – antes da conclusão das obras a que nos termos do CPCV o promitente vendedor se encontra obrigado – o que, em todo o caso, até ao momento não se verifica,
16º Reafirmando o meu profundo desejo de não ver alterado o clima de tranquilidade com que, de forma pacífica, tenho vindo a acompanhar o lento desenrolar das obras, quero reforçar que é com esse espírito que pretendo levar a bom porto este processo.
17º Para isso, é necessário que a marcação da data da escritura seja acordada com a instituição de crédito – até porque, conforme consta do texto anexo, há situações a corrigir/completar que podem condicionar a sua realização, a começar pela conclusão das obras que a vistoria do banco terá de confirmar.
Aproveito a oportunidade para apresentar a V. Exª Os melhores cumprimentos
Póvoa de Varzim, 09 de agosto de 2016
Pela promitente compradora, a mandatária
(assinatura)
(OO)”,
conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 175 (fls. 228 a 230v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
48. Em anexo à carta foi junto um email enviado pela subscritora da carta para o José Henrique – REMAX Pinheiro Manso, reenviando um email recebido da gestora de clientes do Banco Santander Totta, SA, Agência Póvoa de Varzim Centro, com data de “segunda-feira, 1 de agosto de 2016 16:14”.
49. No qual se pode ler o seguinte:
“Boa Tarde
Conforme nossa conversa, segue abaixo documento necessário para elaboração de minutas/ escritura do imóvel.
Documentos
. Caderneta Registo Predial, atualizada (áreas e descrição do prédio).
Certidão permanente on-line válida
. Licença de utilização
. Ficha técnica (se for aplicável)
. Certificado de infraestruturas (se for aplicável)
. Certificado energético
. Identificação de vendedores
Após o envio da documentação do imóvel, a mesma será analisada, caso seja necessário mais algum documento contactarei. Dado existirem atualização na CRP, existe a necessidade de harmonização de todos os documentos.
A avaliação condicionou aos pontos abaixo, que têm de ser validados o mais breve possível. Sem estarem validados não se realizada a escritura.
. Obras não concluídas
. Ausência de Licença de utilização
. Necessidade de correção de áreas na caderneta predial e harmonização das áreas/descrição do prédio em todos os documentos legais do imóvel
A sua resolução deverá ser atempadamente, têm de estar todos os pontos satisfeitos 4 dias úteis antes da escritura. Damos nota que devido às observações do avaliador, há a necessidade de realizar uma vistoria ao imóvel para verificar se as obras estão concluídas, que carece de agendamento e disponibilidade em tempo útil das partes.
(…)
Esta vistoria deverá ser somente realizada, quando forem entregues todos os elementos legais do imóvel e o mesmo esteja pronto a habitar/obras concluídas (com loiças de cozinha / WC/portas / puxadores, etc), conforme anexo ao documento junto com a petição inicial sob o nº 175 (fls. 228 a 230v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
50. Em 14.07.2016, havia sido efetuada uma avaliação à fração “C” pelo réu Banco Santander Totta, através de entidade externa ao Banco, da qual resultou um valor idóneo a garantir o montante do financiamento solicitado pela ré AA, ainda que com as seguintes condicionantes aludidas no email aludido no ponto anterior.
51. A autora, através do seu sócio-gerente, BB esteve presente no escritório do solicitador NN, pelas 10 horas, do dia 18/08/2016, conforme Termo de Presença, onde se pode ler:
“(…)
Pelo presente documento se declara que a sociedade supra identificada esteve presente neste escritório com a finalidade de celebrar documento particular autenticado de compra e venda, na qualidade de vendedora, da Fração autónoma designada pela letra “C”, correspondente à habitação no segundo andar, com entrada pelo número trinta e três da Rua ... que faz parte do prédio urbano sujeito ao regime jurídico da propriedade horizontal, sito na Rua ... 27/33, freguesia da União de freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau e Vitória, inscrita na matriz predial urbana sob o art. 11016, descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número dois mil oitocentos e noventa e sete, afeto ao regime jurídico da propriedade horizontal pela inscrição Ap. 5 de 1972/07/25, registada definitivamente a favor da sociedade vendedora pela inscrição Ap. 473 de 2014/10/02.
Contrato esse que seria hoje exarado neste mesmo escritório, não tendo o mesmo sido efetuado por não ter sido concluído todo o processo bancário necessário à aquisição e hipoteca da referida fração.
ENTIDADE AUTENTICADORA
O Solicitador (CP 3902)
Assinatura e carimbo”,
conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 176 (fls. 231 a 231v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
52. Após, em 19.08.2016, foi realizado novo relatório de avaliação, do qual consta terem sido resolvidos os condicionalismos atinentes à licença de utilização, à conclusão das obras e à correção da área na caderneta predial urbana.
53. Por documento denominado de contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca formalizado em 25.08.2016, e autenticado pela advogada QQ, a autora declarou vender à ré que declarou comprar, pelo preço de € 125.000,00, a referida fração “C”, tendo as partes declarado ainda que o imóvel tem alvará de autorização de utilização nº 209, emitido pela Câmara Municipal do Porto em 23.06.1959 para o prédio do qual faz parte a fração vendida, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 20 (fls. 81 a 91v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
54. No mesmo documento a ré AA declarou confessar-se devedora ao réu Banco Santander Totta, SA do montante de € 80.000,00, que este lhe emprestou para a aquisição, por parte daquela e nessa mesma data, da dita fração “C” e, para garantia de todas as responsabilidades assumidas nos termos do referido contrato, constituiu, a favor do Banco Santander Totta, SA, hipoteca voluntária sobre o referido bem imóvel, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 20 (fls. 81 a 91v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
55. Ainda no mesmo documento OO declarou constituir-se fiadora e principal pagadora, com renúncia ao benefício da excussão prévia, de todas as obrigações assumidas pela ré AA (sua filha), conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 20 (fls. 81 a 91v) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
56. Encontra-se registada a favor da ré AA, pela Ap. 2476 de 2016.08.25, a aquisição, por compra da aludida fração, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
57. Encontra-se ainda registada a hipoteca, constituída a favor do BST, pela Ap. 2477 de 2016.08.25, conforme certidão predial junta com a petição inicial sob documento nº 2 (fls. 45v a 53) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
58. Por documento denominado de “contrato promessa de compra e venda de bem futuro”, outorgado em 04.08.2016, entre a autora e FF, foi declarado, para além do mais, o seguinte:
“(…)
CLÁUSULA PRIMEIRA
1 – A primeira outorgante é dona e legítima proprietária de duas frações do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., 27/33, freguesia de Cedofeita, concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 2897, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo matricial nº 9135, da extinta freguesia de Santo Ildefonso (atualmente correspondente ao artigo 11016 da União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau e Vitória), com a licença de utilização nº 209, emitido em 23/06/1959 pela Câmara Municipal do Porto, com a licença de utilização nº 206 emitida pela Câmara Municipal do Porto em 23/06/1959.
2 – Nesta data o referido imóvel está a ser objeto de remodelação, com vista à criação de uma nova fração e consequentemente á alteração da propriedade horizontal, já aprovada pela Câmara Municipal do Porto cuja cópia se anexa ao presente contrato (anexo 1).
CLÁUSULA SEGUNDA
1 – Pelo presente contrato a primeira outorgante promete vender ao segundo outorgante, que por sua vez promete comprar, no edifício identificado na cláusula anterior, uma habitação, provisoriamente designada por fração “D” situada no terceiro piso, com a área de 35 m2 por 2,40m de altura, a qual se encontra assinalada em planta anexa (anexo 2), e que será transmitida após a conclusão da obra de remodelação e alteração da propriedade horizontal, livre de quaisquer ónus ou encargos, de qualquer natureza.
2 – A venda será feita pelo preço de 84.000,00 € (oitenta e quatro mil euros), cujo pagamento acordam efetuar-se nos seguintes termos:
a) Como sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante entrega à primeira nesta data, a quantia de 12.000,00 € (doze mil euros), através do cheque nº ... s/ CGD, da qual esta dá quitação, com a assinatura do presente contrato.
b) A restante parte do preço, no montante de 72.000,00 € (setenta e dois mil euros), será pago na data de celebração da escritura, à primeira outorgante em cheque visado, ou bancário, na data da outorga da escritura definitiva.
CLÁUSULA TERCEIRA
A escritura pública de compra e venda aqui prometida será realizada, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, a contar da data da assinatura do presente contrato devendo a primeira outorgante ter em sua posse todos os documentos necessários à sua realização, nomeadamente licença de utilização, ficha técnica se a ela houver lugar e certificado energético.
(…)”,
conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 18 (fls. 77v a 79) e que se dá por integralmente reproduzido.
59. Em 30.09.2016, a autora celebrou com o referido FF um documento denominado de “aditamento ao contrato promessa de compra e venda outorgado em 04 de agosto de 2016”, onde incluiu, para além do mais, as seguintes cláusulas:
“(…)
CLÁUSULA PRIMEIRA
Por acordo entre todos os intervenientes, é prorrogado o prazo para celebração da escritura, pelo que, fica acordado que a escritura de compra e venda será realizada até final do mês de abril de 2017, na Conservatória do Registo Comercial do Porto, sita na Rua Gonçalo Cristóvão, 347, Porto, em hora a indicar.
CLÁUSULA SEGUNDA
Com o presente aditamento é entregue pelo SEGUNDO OUTORGANTE
`PRIMEIRA, um reforço de sinal ao contrato promessa de compra e venda, no valor de €60.000,00 (sessenta mil euros) em cheque, valor que este declara ter recebido e do qual dá plena quitação, após boa cobrança, pelo que no ato da escritura pública deverá ser entregue a quantia remanescente, no valor de €12.000,00 (doze mil euros), em cheque bancário ou visado.
(…)”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 19 (fls. 79v a 80v) e que se dá por integralmente reproduzido.
60. Mais declarou a autora facultar naquela data ao promitente comprador a chave da aludida fração autónoma, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 19 (fls. 79v a 80v) e que se dá por integralmente reproduzido.
61. A autora solicitou ao solicitador NN que desistisse do registo de alteração da propriedade horizontal por ter urgência em efetuar a venda da fração “C” e receber o respetivo preço por forma a cumprir com compromissos financeiros inadiáveis.
62. O representante legal da autora pensava que tal desistência não teria consequências, não tendo admitido a possibilidade de algum dos titulares inscritos não autorizar as alterações antes deliberadas.
63. Só posteriormente disso se apercebeu quando o solicitador NN, voltou a submeter a registo a alteração da propriedade horizontal em 20.09.2016 e 2.02.2017 e lhe transmitiu que tais pedidos de registo foram recusados.
64. Atenta a impossibilidade proceder ao registo da alteração da propriedade horizontal, a autora contactou a ré AA no sentido de obter o consentimento desta para a referida alteração.
65. No entanto, a ré AA recusou e recusa fazê-lo.
66. Porém, a ré AA e a sua mãe, que a representou junto da autora, no processo de aquisição da fração, sabiam, quando celebraram o documento particular autenticado de compra e venda e mútuo com hipoteca que as alterações à propriedade horizontal efetuadas em 15.07.2016 ainda não estavam registadas e que o negócio estava a ser formalizado com base na propriedade horizontal original - AP. 5, de 1972/07/25 e na respetiva licença de utilização (já desatualizada).
67. E sabiam que as alterações introduzidas na fração “C” o tinham sido em consonância com as alterações à propriedade horizontal, aprovadas pela Câmara Municipal do Porto, não fazendo parte dela o sótão.
68. E também sabiam que o sótão, constituía já fisicamente e fiscalmente uma fração autónoma com entrada independente pela zona comum do prédio, faltando, apenas, registar essa alteração.
69. E ainda que a autora a tinha colocado à venda como unidade independente.
70. No dia 6.05.2017 reuniram, em assembleia de condóminos do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., números 27 a 33 da união das freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, do concelho do Porto, BB, CC, e o Dr. RR (Advogado), em representação da ré AA, conforme ata junta com a petição inicial sob o documento nº 189 (fls. 257 a 257V) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
71. Da reunião foi elaborada a ata nº 1, com o seguinte teor:
“ACTA NÚMERO UM DO PRÉDIO ... 27-33
Aos 6 de Maio de 2017, pelas 15:00 reuniu na rua ..., 33, 1º andar, a assembleia de condóminos do condomínio do prédio situado na rua ..., números 27 a 33, Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho do Porto, para deliberar sobre os assuntos seguintes:
1 – Aprovação da(o) representante da(o) TRIPALL como participante na reunião, sem direito a voto, na qualidade de representante da futura fração D;
2 – Constituição do condomínio;
3 – Elaboração e aprovação do regulamento do condomínio;
4 – Deliberar sobre a alteração da propriedade horizontal conforme deliberação de 16 de junho de 2016;
5 – Eleição da administração do condomínio;
6 – Assuntos que os condóminos queiram discutir;
A assembleia foi regularmente convocada pelo Sr. BB por carta registada com aviso de receção.
Estiveram presentes (ou representados) os seguintes condóminos:
- o Sr. BB, com morada na rua ..., 27, 4050-406 Porto, União das freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, no Porto, NIF ..., identificação civil..., válida até 27/12/2016, proprietário da fração A, onde reside, e que representa 271 (duzentos e setenta e um) da permilagem estabelecida na escritura de constituição da propriedade horizontal, de que se anexa fotocópia; este condómino será daqui em diante designado simplesmente por Sr. SS ou fração A;
- a Srª CC, com morada na rua ..., 33, 1º andar, 4050-406 Porto, União das Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, no Porto, NIF ..., solteira, maior, portadora do cartão de Cidadão nº... válido até 14/12/2020, proprietária da fração B, onde reside, e que representa 377 (trezentos e setenta e sete) da permilagem estabelecida; esta condómina será daqui em diante designada simplesmente por Srª CC ou fração B;
- a Srª AA, com morada na rua ..., 33, 2º andar, 4050-406 Porto, União das Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, no Porto, NIF ..., identificação civil ..., válida até 26/12/2018, proprietária da fração C, onde reside, e que representa 352 (trezentos e cinquenta e dois) da permilagem estabelecida; esta condómina fez-se representar pelo Sr. Dr. RR, advogado, cédula profissional, com escritório na rua José Malgueira, nº 42, 4490-647 Póvoa de Varzim;
Os condóminos presentes representam 100% do valor total do atual registo do edifício, o que permite deliberar sobre os assuntos constantes da ordem de trabalhos.
Com o acordo unânime dos condóminos, exerceu funções de presidente da assembleia o condómino Sr. BB.
Relativamente aos assuntos indicados na ordem de trabalhos, o representante da fração C informou os demais condóminos que a reunião a prosseguir iria pronunciar-se sobre assuntos que irão provocar a nulidade das deliberações, o que só pode ser apreciado em tribunal e que iria desde já acarretar despesas para os condóminos das frações A e B, o que a condómina da fração lamenta, mas que não deixará de fazer enquanto não resolver o contencioso que tem com a TRIPALL.
Face a isto, os condóminos decidiram consensualmente dar (entrelinhado “sem”) efeito a presente Assembleia e aguardar pela resolução do referido contencioso. Mais acordaram em proceder ao pedido do NIF do condomínio, abrir as contas bancárias e solicitar à EDP que o contador da parte comum das escadas seja colocado em nome do condomínio.
Nada mais havendo a tratar, encerraram-se os trabalhos da assembleia, lavrando-se a presente ata que, após lida e aprovada vai ser assinada por mim, na qualidade de presidente desta assembleia e pelos condóminos e seus representantes presentes.
Porto, 6 de maio de 2017
Entrelinhou-se “sem”
O presidente desta assembleia de condóminos
(assinatura)
O condómino da fração B
(assinatura)
P/o condómino da fração C
(assinatura)”,
conforme ata junta com a petição inicial sob o documento nº 189 (fls. 257 a 257V) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
72. A autora tem conhecimento de que não consegue registar a alteração da propriedade horizontal e de que a ré não dava o seu consentimento a tal alteração da propriedade horizontal desde data anterior a esse dia 6.05.2017.
73. No dia 2.07.2017, o réu BPI, SA, na qualidade de credor hipotecário, emitiu uma declaração no sentido de nada ter a opor e autorizar que na composição do dito prédio fosse retificada quanto ao logradouro e à criação de uma nova fração, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 21 (fls. 92 a 93) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
74. Entretanto, a autora foi notificada, via email, no dia 05.04.2018 pela Câmara Municipal do Porto do despacho com o seguinte teor:
“(…)Face ao exposto proponho:
Que o proprietário seja notificado a apresentar na Câmara Municipal, no prazo de 90 dias úteis, o pedido de autorização de utilização, como previsto nos artigos 62º e 63º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de dezembro, na sua atual redação.(…)”, conforme documento junto com a petição inicial sob o nº 190 (fls. 258 a 260) e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
75. A autora incorreu nas seguintes despesas e suportou os respetivos custos com a construção/obras no prédio supra referido:
a) com serviços de água, energia elétrica e similares, o valor global de € 2.271,18;
b) com projetistas, o valor de € 5.936,64;
c) com impostos, licenças municipais e similares, o montante de € 5.129,29; e
d) com o empreiteiro o montante de 116.760,00€
76. A autora pagou à sociedade JETSELL – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., pela venda da fração “B” – 1º andar, as seguintes quantias:
i) Em 05.06.2015, a quantia de €: 3.536,25, IVA incluído;
ii) Em 07.09.2015, a quantia de €: 3.536,25, IVA incluído.
77. E pela venda da fração “C” – 2º andar, as seguintes quantias:
i) Em 08.02.2016, a quantia de €: 3.843,75, IVA incluído;
ii) Em 24/08/2016, a quantia de €: 3.843,75, IVA incluído.
78. A autora pagou à sociedade LIVREMANEIRA – Mediação Imobiliária, Lda., pela celebração do contrato promessa relativo ao sótão as seguintes quantias:
i) Em 04.08.2016, a quantia de €: 3.075,00, IVA incluído;
ii) Em 30.09.2016, a quantia de €: 3.075,00, IVA incluído.
79. O custo das obras realizadas na transformação do sótão em fração autónoma (sem ter em consideração o custo da cobertura) ascendeu a valor não inferior a € 35.820,00.
80. A presente ação deu entrada em juízo em 9.05.2018.”
*
O tribunal a quo julgou ainda como não provada a seguinte factualidade:
“a) quando a fração “C” foi colocada à venda pela Remax o acesso ao sótão já era efetuado a partir das caixas de escadas existente para as frações “B” e “C”;
b) a ré AA tenha tido conhecimento que havia sido acordado entre a autora e os restantes condóminos que a fração D seria transmitida para a autora, como contrapartida das obras de alteração/ampliação por esta realizadas;
c) que o valor das obras realizadas pela autora no sótão, após 25.08.2016, ascendam a € 10.000,00;
d) e que a ré AA sofra um prejuízo mensal no valor de € 90,00, por não poder usar o sótão para arrecadação e arrumos.”
A. Se o acórdão recorrido é nulo por ultrapassar o pedido formulado e por proferir decisão fora do âmbito da sua competência e consubstanciar decisão surpresa.
Defende a recorrente que o acórdão em análise é nulo, por decidir para além do pedido formulado pela autora, sem modificação objectiva da instância, abrangendo matéria distinta e não alegada e por se pronunciar sobre a validade da licença de utilização/alvará, para o que carece de competência.
Sustenta tal conclusão no facto de ao longo dos autos, nenhuma das partes se ter referido à “licença de utilização desactualizada”.
O artigo 615, n.º 1, al.s d) e e), sanciona com a nulidade a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (al. d) ou condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido (al. e), radicando esta nulidade, na violação do disposto no artigo 609.º, n.º 1, do CPC.
A nulidade a que se refere a al. d), do artigo 615, CPC, radica na omissão de pronúncia (não aprecia questões de que devia conhecer – 1.ª parte) ou no seu inverso, isto é, do conhecimento de questões de que não podia tomar conhecimento, por não terem sido postas em causa (2.ª parte).
Parece resultar do alegado pela recorrente, que esta imputa a condenação em pedido diferente do formulado por a autora ter pedido a resolução do contrato e ter vindo a ser decretada a nulidade do mesmo.
Nulidade que veio a ser decretada com o fundamento em a transmissão da fracção em causa ter sido feita com base em licença de utilização desactualizada, por via das alterações físicas que sofreu o prédio em que se insere a dita fracção.
Como é óbvio é ao tribunal que cabe “ler” o direito em face da factualidade provada, resultante da matéria alegada, tendo o tribunal entendido que a sanção decorrente de tal vício é a nulidade do contrato, sendo quanto a tal, de resto, que a recorrente se insurge, em termos de mérito.
Assim, o Acórdão manteve-se dentro do pedido formulado pela autora, apenas o tendo enquadrado em termos juridicamente distintos, com base na factualidade alegada, o que não equivale a condenação para além do pedido.
De resto, nem sequer se pode dizer que a questão da “desactualização da licença de utilização” não foi aflorada nos autos.
Efectivamente isso é referido nos artigos 81.º, 145.º, 146.º e 147.º da petição inicial, depois de na mesma se terem descrito as alterações a que foi sujeito o imóvel em causa, que originou a necessidade de alteração da propriedade horizontal, deixando a licença de utilização utilizada pelas partes para a formalização do negócio, de traduzir a realidade física do edifício em que se integra a fracção transmitida à ré, o que, desde logo, afasta a ocorrência de qualquer “decisão surpresa”, dado que a questão da actualidade da licença de utilização é um dos argumentos que integra a causa de pedir que sustenta o pedido formulado pela autora.
Ou seja, conheceu a decisão recorrida de todas as questões que havia que conhecer, no âmbito das respectivas alegações das partes processuais, sem que se tenha ultrapassado tal condicionalismo, reiterando-se, que a tal não obsta o facto de o tribunal ter decretado a nulidade do contrato e não a sua resolução, nos termos acima já referidos.
O que a autora queria era que o negócio deixasse de ter validade jurídica, o que conseguiu, embora, por outra via, o que mais se reforça atento a que a autora fundamenta o pedido com base na “nulidade do título”, que assenta/fundamenta, precisamente, na “desactualização” da licença de utilização, usada para a formalização do negócio.
No que se refere à falta de competência do Tribunal recorrido para apreciar a validade do alvará de obras ou da licença de utilização, carece a mesma, igualmente, de fundamento.
Efectivamente, no Acórdão recorrido não se tecem quaisquer considerações acerca da validade de tais documentos, o que cabe ao foro administrativo.
Nada se decidiu no sentido de afectar a validade dos actos das entidades públicas que emitiram o alvará de obras e licença de utilização.
No mesmo apenas se diz que por a licença de utilização estar desactualizada, isso acarreta a nulidade do negócio.
Se assim é ou não, constitui a decisão do mérito da causa, com o que a recorrente discorda, mas tal, como é óbvio, não constitui qualquer nulidade da decisão.
Consequentemente, não padece a decisão recorrida das apontadas nulidades.
Pelo que, nesta parte, o presente recurso tem de improceder.
B. Se é nulo o contrato de compra e venda de imóvel (com mútuo e hipoteca), com fundamento em título lavrado com licença desatualizada, ao abrigo artigo 1.º do Decreto-Lei nº 281/99, de 16/7, por via do artigo 294.º do Código Civil.
A recorrente defende a validade do negócio, com o fundamento em que dos factos provados não resulta a execução de quaisquer obras que determinem a caducidade ou invalidade do alvará de licença de utilização n.º 209, de 23 de Junho de 1959, porque as obras que ocorreram no telhado e sótão não interferem com as condições de habitabilidade das fracções, nos termos dos artigos 60.º a 62.º do RGEU.
Defende, ainda, que a eventual nulidade decorrente da desactualização da licença de utilização, não é de conhecimento oficioso e nos termos do disposto nos artigos 410.º a 413.º, do Código Civil, não pode ser invocada pelo promitente vendedor, a não ser nos casos previstos na última parte do n.º 3, do artigo 413.º, o que não se verifica, só à autora podendo ser imputável a factualidade que acarreta a desactualização da licença de utilização.
Ao invés, no Acórdão recorrido (como ali melhor consta de fl.s 754 v.º a 758 v.º), considerou-se, em face da factualidade provada que, em virtude de, ainda antes da recorrente ter adquirido a fracção “C”, os anteriores proprietários acordaram em alterar/ampliar o prédio, que também afectou esta fracção, como resulta do ponto 7 do facto provado em 11, com a consequente necessidade de alteração da propriedade horizontal, tendo tais obras sido realizadas, com início em Janeiro de 2016, do que tudo a recorrente teve conhecimento ainda antes da celebração do contrato promessa, o que motivou a necessidade de emissão de uma nova licença de utilização.
Sendo que a recorrente, posteriormente se opôs a assentir na anteriormente acordada alteração da propriedade horizontal, que não havia sido registada, o que inviabilizou o registo da mesma.
De igual forma se deu por provado que a recorrente estava a par de todas as pretendidas alterações à propriedade horizontal, designadamente que o sótão iria ser transformado em fracção autónoma, a destacar da fracção que pretendia adquirir (facto provado 35), o que, de resto, consta do próprio contrato promessa (facto 38)
Mais se provou (facto 49) que o banco condicionou a realização da escritura à harmonização da descrição constante dos documentos do prédio com a nova realidade física do mesmo, após as obras.
Do que tudo resultou, saberem as partes, incluindo a ora recorrente, que existia uma desconformidade entre os documentos utilizados para a realização da escritura e a nova realidade do prédio, que demandou alteração ao regime da propriedade horizontal, que carecia de ser corrigida, no sentido de os documentos identificativos do prédio passarem a ser conformes com a nova realidade predial do mesmo após a realização das obras, designadamente a necessidade de emissão de nova licença de utilização e harmonização com o respectivo registo predial.
Conclui o Acórdão recorrido que, por se considerar que subjacente à exigência da adequada licença de utilização, para além da protecção dos consumidores, se visa obstar à construção clandestina e segurança do mercado habitacional, a sanção a aplicar é a da nulidade do negócio, nos termos previstos no artigo 1.º, n.º 1, do DL281/99, de 26/7, na redacção então aplicável, de conhecimento oficioso e que, por isso, seria de desconsiderar o regime previsto nos artigos 410.º a 413.º, do Código Civil.
Como decorre do exposto, a questão da validade/nulidade do negócio depende da exigência ou não, da emissão de nova licença de utilização em face das alterações havidas no prédio, melhor descritas na factualidade dada como provada.
Estipula o artigo 294.º, do Código Civil que “Os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei”.
Por outro lado, de acordo com o artigo 1.º, n.º 1, do DL n.º 281/99, de 26/7, na redacção que lhe foi dada pelo DL n.º 116/2008, de 4/7 “Não podem ser realizados atos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas frações autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização” que cf. seu n.º 4, é dispensada se a existência desta estiver anotada no registo predial e o prédio não tiver sofrido alterações.
Esta exigência visa a salvaguarda do interesse público de combate à construção clandestina, revestindo a norma ora citada de interesse e ordem pública e no caso de ser lavrada escritura pública de transmissão do prédio sem licença de utilização, o negócio enfermará de nulidade típica por violação da formalidade prescrita no citado DL 281/99 – neste sentido, TT, Sinal e Contrato Promessa, Almedina, 12.ª edição, pág. 84.
Este foi, também, o entendimento seguido nos Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 29 de Outubro de 2015, Processo n.º 886/06.5TBEPS.G2.S1 e de 07 de Novembro de 2019, Processo n.º 3401/17.T8FAR.E1.S1, ambos disponíveis no respectivo sítio do Itij.
Em ambos estes Arestos, se considera que as formalidades exigidas pelo artigo 1.º, n.º 1, do DL n.º 281/99 “… embora visando reforçar a proteção dos consumidores adquirentes têm também como finalidade essencial obviar à construção clandestina e promover a transparência e segurança das transações do mercado habitacional, assumindo, nessa medida, uma natureza imperativa e de ordem pública subtraída, portanto, à disponibilidade das partes. Daí a proibição taxativa de celebração de escrituras públicas sem a apresentação da licença de utilização …”.
Sendo a consequência daí decorrente a nulidade dos contratos celebrados com inobservância de tais finalidades, nos termos do disposto no artigo 294.º do Código Civil.
Ali se acrescentando (no 1.º de tais Arestos) que “… embora essas formalidades não digam respeito à forma do negócio nem aos respetivos elementos essenciais, constituem ainda assim requisitos legais habilitantes da celebração do negócio e com esta concomitantes, cuja inobservância implicará a sua nulidade, salvo se outra solução resultar da lei, nos termos do artigo 294.º do CC, que nos parece não resultar.
(…)
Em suma, conclui-se que a preterição das proibições constantes dos artigos 1.º Dec.-Lei n.º 281/99, de 16/7 (…), importa a nulidade do negócio celebrado com infração das mesmas, por via do art.º 294.º do CC, sendo essa nulidade invocável por qualquer interessado, nos termos do artigo 286.º do mesmo Código, na medida em que a celebração desse negócio afete aquele a quem é legítimo contar com tais proibições”.
No caso que nos ocupa, não estamos em face de uma situação de falta de licença de utilização, como se trata nos Acórdãos a que se fez referência, mas sim a licença de utilização desactualizada, porque já não corresponde à realidade do prédio/fracção a que respeita, mercê das alterações no mesmo havidas.
Efectivamente, no caso em apreço o que se verifica é que foi apresentada uma licença de utilização emitida em Junho de 1959, ou seja; antes das obras de alteração/ampliação levadas a cabo no prédio.
Estas, fora de dúvidas levavam, como levaram a exigência de sujeição à aprovação de licença municipal e necessidade de emissão de nova licença de utilização, como decorria do disposto no corpo do artigo 8.º e Parágrafo 2.º, do RGEU, na redacção inicial, então em vigor.
Pelo que, equivale à falta de apresentação de licença de utilização a apresentação de uma licença de utilização desactualizada, acarretando ambas as situações a nulidade do negócio.
Como se refere no Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 12 de Abril de 2018, Processo n.º 7715/16.0T8STB.E1, seguido pelo Acórdão do mesmo Tribunal, de 27 de Junho de 2024, Processo n.º 3546/22.6T8FAR.E1, ambos disponíveis no respectivo sítio do Itij, da razão de ser e do teor do artigo 1.º, n.º 1, do citado DL n.º 281/99, impõe-se “não apenas a prova da existência da autorização da utilização do prédio urbano, mas ainda que as alterações que o imóvel tenha sofrido estejam devidamente enquadradas na autorização de utilização”.
Ali se acrescentando que assim não sendo serão transmitidos prédios urbanos “com autorizações de utilização não correspondentes ao efectivamente edificado no local”.
Correspondência que é exigida face ao disposto nos artigos 28.º e 90.º-A, n.º 1, al. a), do Código do Registo Predial, que se refere à harmonização quanto à localização, área e ao artigo da matriz, entre a descrição e a inscrição matricial, bem como a anotação especial à descrição da existência de licença de utilização.
No artigo 13.º, n.º 1, al. d), do CIMI, estipula-se a obrigatoriedade da actualização da inscrição de prédios na matriz, no caso da conclusão de obras de melhoramento ou outras alterações que possam determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio.
Bem como determinam os artigos 2.º, al. d) e 62.º, n.º 2, do RGEU (na redacção então em vigor, exigência que se mantém nos actuais artigos 62.º-B e C), que efectuadas obras de que resulte a modificação das características físicas de uma edificação existente, ou sua fracção, designadamente o número de fogos ou divisões interiores, a obrigação de ser requerida e emitida a competente licença de utilização, mesmo no caso de obras de alteração não sujeitas a controlo prévio.
A que se pode acrescentar o que se dispõe no artigo 1.º, n.º 4, do DL 281/99, ao referir que é dispensada a apresentação da licença de utilização, se a respectiva existência estiver anotada no registo predial e o prédio não tiver sofrido alterações (sublinhado nosso).
Ora, as obras implicaram a alteração da fracção “C” que deixou de beneficiar do logradouro como parte comum, a que acedia através de escada, que foi eliminada, ficando o logradouro a pertencer às fracções “A” e “B” e tendo-se criado uma nova fracção, do que tudo a recorrente tinha conhecimento.
Permitir que para a transmissão do referido imóvel ou de uma das suas fracções fosse apresentada uma licença de utilização que não reflectisse as alterações nele sofridas, equivaleria a uma situação de falta de apresentação de tal licença, potenciando uma situação de transmissão de propriedade clandestina, no sentido de não correspondência com a descrição predial e registral, o que o DL 281/99 visa evitar.
O que se pretende com a exigência de apresentação de licença de utilização a fim de se transmitir um prédio urbano ou uma das sua fracções é que se está a transmitir um prédio ou fracção, que tenha correspondência com a situação real edificada, só assim ficando salvaguardada a intenção do legislador em obviar à construção clandestina e promover a transparência e segurança do mercado habitacional.
Concluindo, a apresentação de licença de utilização desactualizada não cumpre os objectivos almejados com a exigência ínsita no artigo 1.º do citado DL n.º 281/99, acarretando a nulidade do negócio por força do disposto no artigo 294.º do Código Civil.
Não se reconhecendo à recorrente o direito a que se arroga, despiciendo se torna a análise da questão de saber se a mesma age em abuso do direito.
Pelo que, igualmente, quanto a esta questão, improcede o recurso.
Nestes termos, se decide:
Julgar improcedente o presente recurso, negando-se a revista e, consequentemente, confirma-se o acórdão recorrido.
Custas pela ré AA, aqui recorrente.
Lisboa, 18 de Setembro de 2025
Arlindo Oliveira (Relator)
Oliveira Abreu
Rui Machado e Moura