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VENDA DE IMÓVEL
1. A compra e venda de prédios rústicos efectua-se normalmente segundo duas modalidades, consoante se tenha como elemento essencial a sua dimensão exacta ou não. No primeiro caso a venda é “ad mensuram” , em que a coisa é determinada com a indicação da sua medida, sendo o preço fixado à razão de tanto por unidade (metro quadrado), no segundo caso, a venda é “ad corpum”, de coisa certa (identificada pelo local onde se situa ou pelo artigo matricial) e o preço é determinado em função da totalidade ou globalidade da coisa e não da sua dimensão, mesmo que no contrato de promessa se faça referência à dimensão.
2. Se no contrato de compra e venda do imóvel na escritura pública não constar a sua dimensão, mesmo que nos preliminares do negócio tenha sido indicada a área de 14.000 m2 e depois da celebração do contrato definitivo se tenha apurado que o terreno tem a área de 10.212,95m2, a venda é “ad corpum” por o preço ajustado não foi por metro quadrado, mas pela sua localização e dimensão.
3. O apuramento da diferença entre a área constante do contrato de promessa de compra e venda e a que resultou da medição efectuada pela compradora depois da escritura publica e não constando da escritura qualquer dimensão, não confere, a este a faculdade de ver reduzido o preço.
4. Não tendo ficado a constar da escritura pública qualquer dimensão e conhecendo o comprador o terreno por ter outros no local, a compra foi “ad corpum”, e não há lugar à redução do preço, face ao disposto no n.º1 do art.º 888 do Código Civil.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I-RELATÓRIO:
1 - “AA – Promoção Imobiliária, Ldª” com sede na Rua do ..., nº 000, Caxieira, Santa Eufémia, Leiria, propôs a presente acção, com processo ordinário, contra BB e mulher, CC, residentes na Rua ..., nº 000, Casais, Regueira de Pontes, Leiria, pedindo que seja declarado, parcialmente extinto o contrato de compra e venda constante da escritura pública celebrada a 14 de Setembro de 2001, lavrada no Livro 248-G, folhas 73-V a 74, do 2º Cartório Notarial de Leiria, por ter ocorrido uma impossibilidade parcial objectiva de cumprimento, por via da acção dos réus, devendo estes ser condenados à devolução de 67.462,62 €, acrescidos de 8.409,70€ de juros vencidos e ainda dos juros vincendos, até integral pagamento, alegando em síntese que:
- no âmbito da sua actividade, enquanto sociedade que se dedica à promoção imobiliária, adquirindo imóveis e vendendo-os após a sua valorização, comprou aos réus, na sequência de contrato promessa e, através de escritura pública, outorgada na data já referida, um prédio composto de pinhal e mato, pelo preço de 50.000.000$00;
- só efectuou o negócio por este preço, devido ao facto de o réu lhe ter assegurado que o prédio tinha uma área de 14.000 m2, prometendo vender à autora um terreno com esta superfície, sendo certo que aquele tinha conhecimento que o citado prédio não tinha 14.000 m2 e que a sua área é de 10.212,95 m2, conseguindo que lhe pagasse a quantia referida, recorrendo ao embuste de a informar, erroneamente, sobre a área do mesmo;
- mostra-se afectado um dos elementos essenciais do negócio, como seja o seu objecto, determinando a redução da área uma perda para aquela, que não verá compensado o valor que despendeu com a compra do terreno, pelo que terá de haver uma redução do preço que pagou, em 27,05%, com extinção parcial do contrato de compra e venda, devendo os réus restituir a quantia de 13.525.000$00 ou 67.462,42€, montante pago pela autora em excesso, acrescida de juros vencidos e vincendos, desde o dia da entrega do dinheiro.
Na contestação, os réus sustentam a falta de idoneidade dos efeitos pretendidos pela autora, dado que, sendo apenas o réu o vendedor, não consta que o mesmo, na respectiva escritura, tenha assegurado qualquer área em relação ao prédio, tendo ocorrido antes o integral cumprimento do contrato, com a transmissão do respectivo direito de propriedade, defendendo que o preço de venda não foi ajustado por metro quadrado, mas sim pelo prédio em si, cujos limites a autora conhecia, e que, durante as negociações, teve oportunidade de percorrer, invocando, a esse propósito, a existência de abuso de direito, porque a autora, antes da celebração do contrato, conhecia as divergências quanto à área do terreno e tomou conhecimento de que a sua área exacta era de 10.212,95 m2, tendo, apesar disso, outorgado a respectiva escritura.
Refutam ainda a exigibilidade de juros vencidos, com referência a data anterior à respectiva citação, concluindo pela improcedência da acção.
Na réplica a autora reafirma a exigibilidade de juros vencidos, e procedeu à ampliação do pedido, invocando a existência de enriquecimento sem causa, por parte dos réus, e reclamou a condenação dos réus no pagamento do montante de 67.462,62€, acrescido de 9.049,21€ de juros vencidos e vincendos. Na tréplica, os réus reiteram a contestação.
Após a instrução e julgamento foi proferida sentença que julgou não provado que a compra e venda tenha sido condicionada à área efectiva do terreno adquirido aos recorridos, ou que a recorrente tenha realizado o negócio no pressuposto de uma área de 14000 m2, e, em consequência, absolveu os réus do pedido.
Apelou a autora sem êxito, por na sequência do recurso ter sido proferido acórdão que julgou improcedente a apelação e confirmou a sentença recorrida.
2- Inconformada, veio de novo a autora recorrer de revista para este Tribunal e foram, apresentadas alegações e contra alegações, concluindo a recorrente as suas do seguinte modo:
I. No acórdão proferido, os Srs. Desembargadores da Relação de Coimbra efectuaram as seguintes alterações às respostas aos quesitos:
i) Na resposta ao quesito 4.° deram como provado que “o réu BB assegurou, perante testemunhas, ao sócio-gerente da autora, ...., no dia da recepção do sinal, que o referido prédio rústico tinha uma área de 14.000 m2 “, em vez de “o réu, BB, assegurou ao sócio gerente da autora, ...., no contacto estabelecido entre ambos antes de outorgarem o “contrato de promessa de compra e venda”, que o referido prédio rústico tinha uma área de 14.000 m2 “;
ii) A resposta ao quesito 10.° que, em vez de não se considerar como “não provado”, passou a constar: “ambos os réus haviam dito ao sócio-gerente da autora, ...., no dia da recepção do sinal, que o prédio tinha 14.000 m2 de área”;
iii) A resposta ao quesito 18.°, que em vez de se dar como provado que “o preço ajustado não foi por metro quadrado, mas antes tendo em conta o prédio em si”, passou a constar que se dá por “provado apenas o que consta da resposta ao ponto n° 16 da base instrutória”.
II. O Tribunal da Relação de Coimbra, apesar das alterações, decidiu julgar improcedente a apelação.
III. Aquelas alterações afectam a essencialidade das respostas dadas à base instrutória, já que:
i) A alteração à resposta ao quesito 4.° da Base Instrutória comprova a legitimidade do investimento de confiança da Recorrente na área indicada pelo 1.° Réu;
ii) A alteração à resposta ao quesito 10.° comprova a responsabilidade da 2.a Ré na indicação da dimensão errónea do terreno;
iii) A alteração à resposta ao quesito 18.° demonstra que a área do terreno foi essencial na decisão de compra por parte da Recorrente e, consequentemente, no estabelecimento do preço.
IV. A resposta ao quesito n.º 18 foi, na 1.ª Instância, essencial na fundamentação da douta sentença e, tendo agora sido dada como não provada, altera a essencialidade da matéria de facto.
V. Por outro lado à cautela a Recorrente defendeu uma diferente fundamentação de direito, mesmo caso a essencialidade da matéria de facto provada se mantivesse a mesma após a sua apreciação pelo Tribunal da Relação,
VI. Daí que tenha deixado alegado um pedido subsidiário, no art. n.º 55 das alegações, no qual se diz “caso assim de não entenda [referindo-se à proposta de alteração da matéria de facto provada] sempre deverão os recorridos ser condenados ao pagamento da aludida quantia e respectivos juros, em função da redução do preço, nos termos dos artigos 292° e 884° do C.C”, e, ainda, no art. n.º 56 das alegações, “em última análise o pagamento da quantia em apreço sempre deveria ocorrer, quanto mais não seja por força do instituto do enriquecimento sem causa”.
VII. Pelo que o acórdão recorrido deveria ter efectuado uma apreciação fundamentada de direito relativamente àquelas duas questões levantadas, indiferentemente de se considerar ou não a essencialidade da alteração da matéria de facto provada.
VIII a XI. Da expressa menção da área do terreno objecto de venda no contrato-promessa, indicando-se o valor exacto de 14.000 m2, por se neste contrato que a Recorrente entregou dinheiro a título de sinal e de princípio de pagamento, e sendo aquele no montante de metade do preço final, que os Réus asseguraram ao sócio gerente da Recorrente que o terreno tinha de facto os 14.000 m2 e que por isso só se poderá concluir que os Réus quiseram assumir a responsabilidade pela área que então asseguraram que o terreno tinha,
XII. Pelo que se concluirá, também, que a Recorrente investiu legitimamente a sua confiança no valor da área que foi triplamente assegurado pelos Réus, prescindindo de efectuar medições à área exacta do terreno,
XIII. Contudo, verificou-se que a área real do prédio é de 10.212,95 m2, ou seja, 3387,05 m2 inferior àquela que foi garantida pelos vendedores.
XIV. Ficou demonstrado em juízo que o preço do terreno foi atribuído pela sua localização e dimensão (cfr .quesitos 16° e 18°) concluindo-se que a realidade acerca da área à qual os representantes da Recorrente legitimamente investiram a sua confiança foi elemento fundamental no preço e, consequentemente, na concretização do contrato de compra e venda.
XV. Existem suficientes elementos carreados aos autos que permitem demonstrar que os Réus devem ser responsabilizados pela confiança que quiseram suscitar nos representantes da Recorrente quanto à dimensão do terreno que venderam.
XVI e XVII. Em tutela da confiança e da boa fé contratuais, deve ser considerado anulado o contrato de compra e venda relativamente à parte/área de terreno que a Recorrente não pôde receber, efectuando-se a redução do negócio jurídico nos termos do art. 292° do C.C., em virtude de vício de vontade da Recorrente imputável aos Réus, ficando a venda limitada a parte do seu objecto, deve, em consequência, ser reduzido o preço no montante pago em excesso na compra e venda, nos termos do art. 884.° do C.C.,
XVIII a XX . Ora, como se provou ter sido paga a quantia de €24,42/m2, em vez de €17,81/m2, valor que resultaria se a área efectiva do terreno fosse de 14.000 m2, deve ser calculado aquele excesso pela diferença entre o valor pago e o valor que resultaria da aplicação do preço por metro quadrado que a Recorrente estava disposta a pagar sobre a área efectiva do terreno, ou seja, € 249.398,95 - (€17,81/m2 x 10.212,95 m2) = € 67.506,31, acrescidos dos Juros de mora legais, conforme inicialmente peticionado.
XXI. Caso assim se não entenda, sempre devem os Réus ser condenados por enriquecimento sem causa,
XXII. Foram violadas as disposições legais constantes dos artigos 240.° e segs., 292°, 473.°, 793.° e 884° do Código Civil, e 668.°, nº1, aI. b) e 716.° do C.P.C.,
Deverá o acórdão recorrido ser revogado, e, em consequência, os recorridos condenados no pagamento à recorrente da quantia de 67.462,62 €, acrescida de juros contados desde a data da celebração da escritura pública de compra e venda.
Nas contra alegações os recorridos negam que na base do negócio esteja a área do terreno e pugnam pela confirmação do decidido nas instâncias.
Corridos os vistos e tudo ponderado cabe apreciar e decidir.
II- FUNDAMENTAÇÃO:
A) Factos:
A matéria de facto que serviu de base ao acórdão recorrido é a seguinte:
1-A A. dedica-se à promoção imobiliária, adquirindo imóveis e vendendo-os após a sua valorização - A).
2 -No dia 25 de Abril de 2001, o réu BB declarou no documento de fls.18 e 19 ser dono e legítimo possuidor de um terreno, sito em Cavadas, freguesia de Marrazes, concelho de Leiria, inscrito na matriz, sob o artigo 2333, com a área de 14.000 m2 – D).
3 -Através desse documento de 25 de Abril de 2001, o réu BB declarou prometer vender à autora, ou a quem esta indicasse, o referido terreno, livre de ónus ou encargos, pelo preço de 50.000.000$00 (ou € 249.398,95), pagos da seguinte forma:
a) No dia 25 de Abril de 2001, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 25.000.000$00 (ou € 124.699,47), através do cheque nº 9559771886, sacado sobre o BNCI.
b) Os restantes 25.000.000$00 (ou € 124.699,47) seriam liquidados, no acto da outorga da escritura pública de compra e venda – E).
4 - Por escritura pública, celebrada em 14 de Setembro de 2001, no 2º Cartório Notarial de Leiria, Moisés Carreira Ferreira, na qualidade de gerente e em representação da sociedade autora, e no exercício da actividade daquela, declarou comprar ao réu BB que, com o consentimento da sua esposa, a ré CC, declarou vender, pelo preço já recebido de 50.000.000$00 (ou € 249.398,95), e livre de quaisquer ónus ou encargos, o prédio composto de pinhal e mato, sito em Arieiro, Pinheiros, freguesia de Marrazes, concelho de Leiria, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Leiria, sob o nº 4417/Marrazes, inscrito na matriz sob o artº 2333, com o valor patrimonial de 5.998$00-B).
5 - Nessa escritura, o referido Moisés Carreira Ferreira declarou ainda que o prédio se destina a revenda e que a compradora se encontra colectada em IRC pela actividade de compra e venda de prédios e revenda dos adquiridos para esse fim, tendo exercido, normal e habitualmente, a referida actividade, durante o ano de 2000 – C).
6 -Os documentos que instruíram a escritura pública, outorgada em 14 de Setembro de 2001, indicam que o referido prédio tem a área de 12.160 m2, seja a certidão de teor da descrição e das inscrições em vigor, emitida pela 2ª Conservatória do Registo Predial de Leiria, seja a certidão de teor matricial, emitida pela 2ª Repartição de Finanças de Leiria – F).
7 - Da análise da documentação do prédio, verificou-se que este não tinha a área de 14.000 m2 – 2º.
8- A autora não considerou o facto grave ou relevante, por causa dos constantes desajustamentos entre as áreas constantes das matrizes e registos e as áreas reais dos prédios rústicos – 3º.
9 - O réu BB assegurou, perante testemunhas, ao sócio-gerente da autora, Moisés Carreira Ferreira, no dia da recepção do sinal, que o referido prédio rústico tinha uma área de 14.000 m2 - 4º.
10 -A área do terreno não ultrapassa os 10.212,95 m2 – 9º.
11 -Ambos os réus haviam dito ao sócio-gerente da autora, Moisés Carreira Ferreira, no dia da recepção do sinal, que o prédio tinha 14000 m2 de área – 10º.
12 -A referida diferença de áreas pode implicar que, no futuro, um hipotético comprador do prédio não possa aí desenvolver, num terreno com a área de 10.212,95 m2, os mesmos projectos urbanísticos que desenvolveria num terreno com 14.000 m2 – 11º.
13 -Atendendo à relação entre o valor pago e a área efectiva do terreno, a autora pagou a quantia de € 24,42 (vinte e quatro euros e quarenta e dois cêntimos), por metro quadrado, em vez da quantia de € 17,81, por metro quadrado, valor que se obteria caso a área efectiva fosse de catorze mil metros quadrados – 13º.
14 -O valor de 50.000.000$00 (ou € 249.398,95) foi atribuído ao prédio pela sua localização e dimensão – 16º e 18º.
15 -A autora, no lugar onde se situa o prédio que comprou ao réu, tinha outros terrenos – 17º.
B)Direito:
Da análise das conclusões que a recorrente tira das alegações e sendo o objecto do recurso balizado por elas como resulta do disposto nos artº 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 4 do Cód.Proc.Civil, verifica-se que se restringem a duas questões essenciais que consistem em saber:
- se na base do negócio jurídico esteve a dimensão do imóvel adquirido pela recorrente.
- se, face à matéria de facto assente, a decisão deve consistir na redução do contrato;
Vejamos cada uma destas questões:
1 – Há que apurar se na base do negócio jurídico, esteve a dimensão do prédio rústico adquirido pela recorrente, identificado nos autos imóvel, em que o preço é fixado à razão de tanto por unidade, tratando-se duma “venda ad mensuram”, abrangida pela previsão do artigo 887.º do código Civil, ou se antes a venda foi celebrada e o preço fixado em função da totalidade ou globalidade e localização da coisa e não na sua dimensão, sendo nesse uma “venda ad corpum”, disciplinada pelo art.º 888.º do mesmo diploma legal - (1).
Levanta-se assim a questão de saber se a autora terá ou não sido induzida em erro no que refere à dimensão do terreno e se este elemento foi essencial e determinante na celebração do negócio ou se a autora, mesmo que tivesse conhecimento de que o terreno tinha 10.212,95 m2 e não os 14.000m2, conforme as declarações prestadas nos preliminares do negócio pelos vendedores, celebraria o negócio pelo preço acordado.
Da matéria de facto assente resulta com interesse para se apurar se o negócio teve por base a dimensão do terreno vendido à autora pelos réus BB e mulher que:
O réu marido no dia 25 de Abril de 2001, declarou no documento de fls.18 e 19 ser dono e legítimo possuidor de um terreno, sito em Cavadas, freguesia de Marrazes, concelho de Leiria, inscrito na matriz, sob o artigo 2333, com a área de 14.000 m2 e para além disso, informou a autora na presença de testemunhas e também no dia do recebimento do sinal, que o seu terreno, tinha essa área.
Contudo, os documentos que instruíram a escritura pública, outorgada em 14 de Setembro de 2001, indicavam que o referido prédio tinha a área de 12.160 m2., quer se atenda à certidão de teor da descrição e das inscrições em vigor, emitida pela 2ª Conservatória do Registo Predial de Leiria, quer se considere a certidão de teor matricial, emitida pela 2ª Repartição de Finanças de Leiria.
Porém, posteriormente à outorga da escritura pública apurou-se que a área do terreno não ultrapassa os 10.212,95 m2 .
Se na base do contrato de compra e venda, tivesse estado a dimensão do prédio, como pretende a recorrente, o preço por metro quadrado, no caso do imóvel medir 14.000 m2 seria de € 17,81/m2 , enquanto tendo o terreno a 10.212,95 m2, como tem o preço por metro quadrado eleva-se para € 24, 42/m2, valor bem mais elevado.
Levanta-se assim a questão de saber se a autora terá ou não sido induzida em erro no que se refere à dimensão do terreno e se o elemento dimensão, foi essencial e determinante na celebração do negócio ou se, mesmo tendo ao autora conhecimento de que o terreno tinha 10.212,95 m2 e não os 14.000 m2, conforme as declarações prestadas nos preliminares do negócio, celebraria o contrato, pelo preço acordado e pago.
Procedendo-se à análise e conjugação dos factos provados e à sua interpretação e integração na declaração negocial segundo a “teoria da impressão do declaratário”, com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante (art.º 236.º n.º1 do CC), resulta que, mesmo existindo erro quanto à dimensão do terreno ele não seria relevante para a celebração do negócio para a autora.
Vejamos porquê :
Está provado que da escritura pública de compra e venda não foi mencionada qualquer dimensão do imóvel adquirido pela recorrente. Dela consta a identificação do prédio e o preço, mas nada se refere quanto à dimensão do terreno, questão que não pode deixar de se ter em consideração na interpretação do negócio jurídico.
2 - Há assim que apurar, se na base do negócio esteve a globalidade do imóvel com as suas características gerais e localização ou a dimensão do terreno.
Tratando-se de negócio formal, porque sujeito a escritura publica (art.º 875.º do CC), o valor da declaração negocial deverá ter o sentido com um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, a escritura pública e, nada se dizendo quanto à dimensão do terreno, a interpretação da vontade das partes deverá ser em princípio, no sentido de que a sua dimensão não era relevante para a compradora (art.º 238.º n.º1 do CC).
Resulta dos factos provados que a autora, conhecia o prédio, uma vez que no lugar onde se situa o prédio que comprou ao réu, tinha outros terrenos e que, ”a autora não considerou o facto grave ou relevante, por causa dos constantes desajustamentos entre as áreas constantes das matrizes e registos e as áreas reais dos prédios rústicos”.
Assim, tendo-se em conta que a recorrente teve conhecimento antes da escritura através dos documentos que a instruíram que o imóvel não teria mais do que 12.160 m2 e que os desajustamentos entre as áreas constantes das matrizes e registos e as reais não eram relevantes, resulta daí que, na base do contrato de compra e venda não esteve a área do terreno.
Estando provado que a autora não considerou que a divergência entre a área declarada e, a resultante dos documentos juntos e a das áreas reais fossem relevantes para a concretização do negócio, e constando apenas da escritura pública que “o prédio se destina a revenda”, não havendo qualquer referência a uma futura urbanização, não se pode ter como essencial na apreciação do recurso a referência que a recorrente faz ao facto da diferença de áreas poder implicar que um hipotético comprador, não possa desenvolver no terreno os mesmos projectos urbanísticos que desenvolveria se o terreno tivesse efectivamente os 14.000 m2.
Pelas razões que se vêm alinhando, a alteração da decisão da primeira instância sobre a matéria de facto onde se entendia que, “o preço ajustado não foi por metro quadrado, mas antes tendo em conta o prédio em si”, como se diz no quesito 18.º, que após a reapreciação do mesmo quesito pela Relação de Coimbra se tenha considerado, “provado apenas o que consta da resposta ao ponto n° 16 da base instrutória” ou seja que, “o valor de 50.000.000$00 (ou € 249.398,95) foi atribuído ao prédio pela sua localização e dimensão”, não conduz ao entendimento de que a compradora terá sido induzida em erro relevante sobre o objecto do negócio jurídico.
Essa alteração não pode ser entendida, no sentido de que a autora adquiriu o imóvel em função da sua dimensão e não da sua globalidade e localização, porque não é esse o sentido que da interpretação conjugada da matéria de facto provada que se referiu.
Resulta antes, da matéria assente que embora o negócio tivesse por base a localização do terreno e a sua área, esta não foi relevante para a sua concretização.
Mesmo que se entenda que houve erro sobre o objecto do negócio, ele não se mostra essencial, próprio e desculpável.
Só o erro essencial – não incidental ou indiferente – produzirá uma vez presentes os restantes requisitos gerais e especiais, - o declaratário conhecer da essencialidade para o declarante do elemento sobre que recai o erro ou não conhecendo essa essencialidade, não a dever contudo ignorar – a anulabilidade do negócio - (2). (art.ºs 251.º e 247.º do CC).
No caso em apreciação não se verifica nem o requisito da essencialidade da dimensão do terreno para a celebração do negócio, nem os declaratários conheciam ou não conhecendo não deviam ignorar que a dimensão do terreno seria fundamental ou essencial para que o negócio se celebrasse pelo preço acordado, pelo que o erro sobre o objecto foi no caso irrelevante para a fixação do preço e celebração do negócio.
De resto, se a dimensão do terreno fosse questão essencial para a celebração do negócio, atendendo a que a autora teve conhecimento da divergência da área antes da escritura pública ou pelo menos no próprio dia, através dos documentos que a instruíram, de que o terreno não tinha os 14.000 m2 de área, mas 12.160 m2 e apesar disso aceitou o negócio, conclui-se que independentemente da dimensão a recorrente compraria, como comprou aos recorridos o referido terreno, pelo mesmo preço.
Interpretando a vontade da autora ao emitir a sua declaração de compra do terreno, considerando como se referiu, um declaratário normal colocado na posição de declaratário real (art.ºs 236.º e 238.º do Código Civil) - concluiu-se que a autora, celebraria o contrato mesmo sabendo que o terreno não tinha os 14.000 m2, e que a dimensão mesmo que fosse importante não foi essencial para a fixação do preço do contrato de compra e venda.
Assim a alteração da decisão sobre a matéria de facto levada a efeito na Relação ao abrigo do disposto na alínea a) do n.º1 e n.º2 do art.º 712.º do CPC, não trouxe nova configuração aos elementos essenciais do negócio jurídico gizado nos autos. Isto, não obstante após a reapreciação pela Relação da prova produzida, a resposta ao mesmo quesito, tenha passado a ser diferente na forma mas não na substância.
Enquanto na decisão da 1.ª instância o preço tinha sido fixado tendo apenas em conta o prédio, depois passou a ser não apenas o prédio em si, mas a sua localização e área (dimensão).
Deve assim concluir-se que a área do prédio não foi elemento essencial para a fixação do preço e que embora a recorrente fosse induzida em erro, entende-se que esse facto não foi essencial para a fixação do preço na celebração do contrato de compra e venda, porquanto os recorridos não tinham conhecimento de tal facto e também não teve interesse relevante para a recorrente, tratando-se por isso de uma venda “ad corpus” e não de uma “venda ad mensuram” por o preço não ter sido estabelecido entre as partes em função da dimensão do imóvel definida em de metros quadrados.
Trata-se de um erro sobre o objecto mediato do negócio jurídico celebrado entre as partes, que não abrange a essencialidade do negócio, sendo um erro incidental por incidir apenas sobre uma parte, que não alterou a vontade da autora celebrar o negócio. Este seria sempre concluído e pelo mesmo preço.
Há assim que ter em conta que tratando-se da venda de coisa determinado, do imóvel identificado e não tendo o preço sido estabelecido à razão de tanto por unidade, o comprador/recorrente, deve ser o preço declarado e não outro (art.º 888.º, n.º1 do CC).
Como ensina Antunes Varela: “o tratamento jurídico dos dois tipos de situações discriminadas nos artigos 887.º e 888.º do Código Civil, ao separar dogmaticamente as figuras da venda ad mensuram (art.º 887.º) e da venda ad corpus (art.º 888.º), o legislador admitiu abertamente a correcção do preço convencionado (a título normal no primeiro caso: art.º 887.º; a título excepcional no segundo caso: art.º 888.º n.º2), mas em nenhuma das hipóteses prescreve a correcção (para mais ou para menos) da prestação das coisas a cargo do vendedor” (3).
Não é por o comprador ter verificado, após a escritura, que o terreno não tinha a dimensão que lhe havia sido indicada nas negociações preliminares, mas outra inferior de que tivera conhecimento antes da escritura pública, pelos documentos que a instruíram antes da outorga da escritura e não tendo sido referido no contrato qualquer dimensão do terreno, o facto da recorrente ter apurado, através de uma medição efectuada mais tarde, outra dimensão, não colhe a sua pretensão de obter agora, a redução do negócio com a alteração do preço pago - (4)om base no erro ou outro vício de vontade justificativos da anulação ou alteração do negócio” (Acórdão do STJ de 20.10.2005 – Revista nº3056/05- 2.ª Secção)
Por tudo o que se deixa dito, conclui-se que, para que haja direito ao aumento ou redução do preço, é necessário que se tenha indicado ou declarado no contrato o número, peso ou medida das coisas vendidas (5)
.
Assim, não se mostrando o contrato viciado de forma relevante, deve manter-se sem qualquer alteração.
Improcedem as conclusões que a recorrente tira das suas alegações, uma vez que as disposições nelas referidas, designadamente na XXII, não se mostram violadas.
III – DECISÃO:
Nestes termos nega-se revista
Custas pela recorrente (art.º 446.º, n.ºs 1 e 2 do CPC).
Lisboa, 26 de Abril de 2007
Gil Roque (Relator)
Ferreira de Sousa
Salvador da Costa ( junta declaração de voto)
Está assente, por um lado, que o contrato de compra e venda em causa foi precedido de um contrato-promessa em que as partes convencionaram no sentido de que o terreno a alienar media catorze mil metros quadrados, mas que, afinal, a sua área era 3 087,05 menor.
E, por outro, que as partes atribuíram ao prédio o valor de cinquenta milhões de escudos em função da sua localização e dimensão, e que os vendedores asseguraram à compradora, no dia da recepção do sinal relativo ao aludido contrato-promessa, que o prédio tinha a área de 14000 metros quadrados.
E, finalmente, que a recorrente não considerou relevante a circunstância de nas certidões matricial e registal que instruíram a escritura de compra e venda constar a área do terreno de 12 160 metros quadrados por virtude dos constantes desajustamentos entre as áreas constantes daqueles documentos e as áreas reais dos prédios rústicos.
Entendo que a referida desconsideração de relevância deve ser interpretada no sentido de que a compradora não admitiu nem aceitou que o terreno tivesse área inferior a catorze mil metros quadrados.
Presentes os deveres de informação que incumbiam aos vendedores em relação à compradora em quadro de boa fé, aplicaria extensivamente ao caso vertente o disposto no artigo 888º do Código Civil, e reduziria proporcionalmente o preço do terreno em causa em função da sua área real.
Assim, pelos referidos fundamentos, concederia revista.
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(1) - Vejam-se entre outros os Acs. STJ de 16/04/02 (Revista n.º 713/02-1.ª Secção), de 14.03.20006 (proc. nº 320-06-6ªSecção), de 07.04.05 (proc.º 03B2741), e de 32.10.2006 (Revista n.º 3253/06-6ª Secção) www.dgsi.pt
(2) - Profº Luís A.Carvalho Fernandes , Teoria Geral do Direito- II vol. Pgs. 136 e sgs- 1996-2:ª Ed.Lex-Lisboa
(3) - RLJ –Ano 119, pags.340.
(4) - “ A simples constatação da diferença entre a área constante da escritura de compra e venda do imóvel adquirido e a que resultou da medição posterior efectuada pelo comprador não confere, por si só, a este a faculdade de ver reduzido o preço que pagou, com base no erro ou outro vício de vontade justificativos da anulação ou alteração do negócio” (Acórdão do STJ de 20.10.2005 – Revista nº3056/05- 2.ª Secção)
(5) - Nota nº 1. ao art.º 888.º do Código Civil Anotado – 3.ª edição, Vol.II, pgs. 185.