Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 375/1999.C1.S1 |  |
RENDA
OBRAS
ARRENDAMENTO
NEGADA REVISTA À RÉ
1. No caso de privação parcial do gozo do prédio, por causa não imputável ao locatário, tem este o direito de ver reduzida a parte proporcional da renda.
É este um caso de afloração do princípio de excepção de não cumprimento do contrato.
A exceptio pode ser invocada pelo locatário quando ocorra incumprimento parcial da correspectiva obrigação por parte do locador. Agora o que se exige também, o que a boa fé postula é que a privação parcial do uso seja relevante e que haja adequação entre a ofensa do direito e o exercício da excepção.
2. Da conjugação do art. 1046º com o estipulado nos arts. 1273º e 1275º, todos C.Civil, o locatário tem direito a ser indemnizado pelas benfeitorias necessárias e de levantar as úteis que haja realizado, já não tendo direito a levantar as voluptuárias, nem a ser por elas indemnizado. Quanto às úteis e desde que não possa haver lugar ao seu levantamento por detrimento do locado, tem o locatário direito ao seu valor calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Os melhoramentos introduzidos num barraco existente no locado, que o dotaram de melhores e apropriadas condições para o exercício da actividade de oficina de mecânica e reparação de veículos automóveis, uma das actividades específicas previstas no contrato celebrado, integrará uma benfeitoria útil. E não é o facto destas obras não poderem ser licenciadas que lhes retira a sua aptidão de melhoramento efectivo do locado. Esse melhoramento existiu e a locatária tirou dele o seu devido proveito, tendo a sua clandestinidade apenas repercussão, no caso, no ressarcimento do respectivo valor.
Mas sendo estas obras clandestinas estarão sujeitas a demolição, não podendo ser utilizadas futuramente, acabando por não beneficiar o prédio locado. Não trouxeram ao prédio qualquer mais valia, nada beneficiando economicamente os locadores com a sua realização.
Tanto basta para que não assista à locatária o direito ao seu ressarcimento.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I. Relatório
AA e mulher BB,
intentaram, a 17 de Setembro de 1999, a presente acção declarativa (despejo), com processo ordinário,
contra
T... DE C... V... V..., LDª,
pedindo que seja:
a- declarado resolvido o contrato de arrendamento e a ré condenada a despejar o arrendado e a entregá-lo livre e desocupado de pessoas e bens;
b- condenada a pagar-lhes o valor das rendas vencidas, no montante de 300.000$00, e as que se vencerem na pendência da acção, acrescido dos juros de mora vencidos, no valor de 16.108400, e vincendos.
Para fundamentar a sua pretensão alegam, no essencial, terem celebrado com a ré um contrato mediante o qual lhe cederam o gozo temporário de um terreno para que aí instalasse oficinas em vista do exercício de determinada actividade comercial e industrial, mediante o pagamento de uma retribuição mensal.
Porém, desde Abril de 1999 que a ré deixou de pagar essa contraprestação mensal.
Contestou a ré, começando por alegar que os autores deixaram de comparecer no local estabelecido para pagamento das rendas. Mesmo assim procedeu ao depósito condicional do montante das rendas em dívida.
E depois que o local arrendado, por imposição do Plano Director Municipal, apenas comportava a fruição de um dos fins em vista do qual o contrato fora celebrado, o que a levou a propor a redução da respectiva renda, proposta não aceite pelos autores. Para além disso, procederam à construção de um pavilhão industrial, com o consentimento destes.
Pretende, por isso, ver reduzida a renda e ser ressarcida do valor pago em excesso e ser indemnizada do valor despendido com a reconstrução do pavilhão, pretensões que formula reconvencionalmente.
Replicaram os autores para, em síntese, afirmar que se recusaram a receber as rendas por a ré ter procedido arbitrária e indevidamente à sua redução e que era possível exercer no arrendado a actividade pretendida pela ré. Defende, por isso, a improcedência da reconvenção.
Treplicou ainda a ré em defesa da posição assumida na contestação/reconvenção.
Saneado o processo, procedeu-se à selecção da matéria de facto, com fixação dos factos que se consideraram assentes e dos controvertidos, tendo lugar, por fim, a audiência de discussão e julgamento.
Veio entretanto a ser decretado o despejo imediato do arrendado.
Após anulação da primitiva sentença para ampliação da matéria de facto, foi a acção, na nova sentença proferida, julgada procedente e a ré condenada a pagar à autora o valor das rendas vencidas desde Abril de 1999 e vincendas durante a pendência da acção e a reconvenção julgada totalmente improcedente.
Inconformada com o assim decidido apelou a ré, e, em parte, com sucesso, porquanto o Tribunal da Relação de Coimbra julgou improcedente a acção com a consequente absolvição da ré do pedido e parcialmente procedente a reconvenção reduzindo para 10.000$00 o valor da renda mensal do contrato e condenando os autores a pagar à ré a quantia de 6.384,61 euros, acrescida de juros de mora desde a notificação do pedido reconvencional, correspondente ao valor das rendas pago em excesso.
Irresignados com o assim decidido é a vez de recorrerem agora os autores de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, insurgindo-se contra a redução do valor da renda.
Igualmente recorre a ré, subordinadamente, em defesa do ressarcimento do valor das obras efectuadas no arrendado.
Contra-alegou a ré/recorrida pronunciando-se pela improcedência do recurso interposto pelos autores.
***
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir
II. Âmbito do recurso
A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo dos recorrentes radica, sinteticamente, no seguinte:
recurso principal
1- A recorrida não se pode aproveitar da excepção de não cumprimento do contrato e do direito à redução do valor da renda, ao abrigo do disposto nos artigos 428.°, 1040.° e 802.° do C.Civil, desde logo porque está assente que usufruiu, sem quaisquer limitações, do terreno e das construções nela edificadas e, por outro lado, porque não alegou sequer que a sua actividade tenha sofrido qualquer diminuição e em que medida deixara de tirar utilidades do locado ou tivera prejuízo pecuniário.
2- E os autos não fornecem dados suficientes que façam resultar a diminuição da utilidade do locado em relação ao tido em vista aquando da celebração do contrato e, muito menos, que permitam dizer que essa diminuição tem uma repercussão pecuniária e qual a medida desta, se existir.
3- Uma eventual redução da renda não pode depender da invocada falta ou impossibilidade de legalização das construções – que era um risco que as partes assumiram ao subscreverem o contrato de arrendamento sem licença de utilização – nem na factualidade que se deu como provada que o terreno e as edificações para a actividade agrícola não valiam mais do que 10.000$00.
4- Também ambos os outorgantes no contrato sabiam que o local arrendado não possuía licença de ocupação e dada a alegada urgência na concretização do contrato de arrendamento, por exigência do n.° 3 do art.° 9.° do RAU, foram compelidos a apresentar o duplicado do documento comprovativo de a mesma licença ter sido requerida á autoridade municipal competente.
5- Por outro lado, a recorrida depositou as rendas sem qualquer redução desde Abril de 1999 até Novembro, com o acréscimo legal de 50%, continuando a efectuar, em singelo, as sucessivas rendas que se foram vencendo à ordem dos autos até Marco de 2003.
6- E os recorrentes, sem qualquer oposição, procederam ao levantamento daquelas rendas, no valor global de 12.988,44 €, passando a recorrida a pagar directamente aos recorrentes a respectiva renda, que por mútuo acordo estabeleceram uma actualização para o montante de 279,57 €.
7- Por isso, admitir uma redução da renda seria pactuar com um abuso de direito, já que é ilegítimo o exercício de um direito quando sem título excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes, ou pelo fim social e económico desse direito (art.° 334 do C.Civil).
recurso subordinado
1- Sabiam os autores que a ré apenas estava interessada no arrendamento do terreno se aí pudesse edificar e implantar as instalações da sua indústria e de outras sociedades de que os seus gerentes também eram sócios, conhecendo desde o inicio esta condicionante ou essencialidade do contrato para a ré.
2- A ré procedeu à reconstrução dum barraco em ruínas sem o que não existia edifício que lhe permitisse instalar-se, iniciar e exercer a sua actividade empresarial, no que despendeu 3.300.000$00.
3- Mas estas obras, clandestinas e sem possibilidade de serem legalizadas e, por isso, sujeitas a demolição, tinham de ser feitas porque sem elas a ré não tinha onde se instalar nem tinha possibilidades de iniciar a sua actividade que, conforme objecto de contrato, era industrial e comercial.
4- Quer se considere que as obras tinham de ser feitas pela ré por força do contrato, quer se considere que tinham de ser feitas pelo senhorio, porque tem de garantir as qualidades e aptidões para assegurar a finalidade a que se destinava o arrendamento, elas eram indispensáveis, ou seja, necessárias.
5- E os autores, com as declarações que exararam em documentos, transmitiram à ré a certeza de que aquele terreno urbanizado tinha a capacidade de obter licença para a construção que ela implantou e de que à Câmara Municipal não era legalmente impossível concedê-la.
6- Esta situação de impossibilidade de construção era da ré desconhecida, justificadamente por acção dolosa ou culposa do senhorio que documentalmente e por duas vezes a convenceu de que o terreno era urbanizado.
7- A ré, ao fazer as obras que fez, mantinha-se ciente e justificadamente convicta de que não era proibido construir ali e que estava a exercer simultaneamente um direito e uma obrigação assumidos contratualmente por escritura pública, onde os autores declararam perante Notário que o terreno estava urbanizado.
8- As despesas com a referida construção foram assim feitas em cumprimento do contrato celebrado, na convicção justificada de que eram legais, mas que na realidade eram proibidas.
9- Conhecida a impossibilidade de construção no referido terreno por impossibilidade legal e dado a essencialidade da fruição deste direito atribuído no contrato, deve este ser considerado nulo, arts. 280º, nº 1 e 294º do C. Civil.
10- Também por esta via os autores deverão ser condenados a restituir à ré tudo quanto prestou, fazendo-a regressar ao status quo ante pagando-lhe os 3.300.000$00 das obras efectuadas, mantendo-se o pagamento da renda fixada em 10.000$00 pelo tempo que perdurou o contrato.
B- Face ao teor das conclusões formuladas, as verdadeiras questões controvertidas que emergem de ambos os recursos reconduzem-se, no essencial, a averiguar se há lugar:
- à redução do valor da renda;
- e ao ressarcimento do valor das obras efectuadas pela ré locatária.
III. Fundamentação
A- Os factos
Foram dados como provados no acórdão recorrido os seguintes factos:
1. Os autores são titulares do direito de propriedade que incide sobre um prédio urbano composto de terreno para construção, situado na Rua ..., freguesia de E..., com uma área de 1.250m2 inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o art. 451, omisso na Conservatória do Registo Predial respectiva.
2. Por contrato celebrado em 30.10.96 por escritura pública, do 1º Cartório da Secretaria Notarial de A... entre os autores como primeiros outorgantes e a ré como segunda outorgante, aqueles concederam a esta a utilização temporária do mencionado prédio, para que ali instalasse oficinas mecânicas de serralharia civil, carpintaria, oficina de mecânica e reparação de veículos automóveis, estaleiro e local de arrumo de viaturas.
3. Referiu-se na alínea b) da cláusula 1ª do contrato referido que “no citado terreno, com o consentimento dos primeiros outorgantes, encontra-se já instalada uma oficina de carpintaria e serralharia, construída e custeada pela sociedade “O... L... da S... Limitada”, cuja exploração actual cabe à segunda outorgante”.
4. O contrato de arrendamento teve o seu início em 30 de Outubro de 1996 e foi celebrado pelo prazo de cinco anos, prorrogável por iguais períodos enquanto não fosse denunciado pelas partes, mediante a renda mensal de 50.000$00, a ser paga no início de cada mês a que dissesse respeito, e no mesmo local.
5. A ré não paga a renda desde Abril de 1999, inclusive, estando em dívida desde então (com relação à data da propositura da acção), a quantia de 300.000$00, respeitantes aos meses de Abril a Setembro de 1999.
6. A ré depositou na Caixa Geral de Depósitos a quantia de 600.000$00, relativa às rendas dos meses de Abril a Novembro de 1999, acrescida de 50%.
7. Os autores, de início o marido e depois a mulher, até Março de 1999 inclusive, sempre se dirigiram ao arrendado para cobrar da ré a renda acordada.
8. A partir de Abril de 1999 não mais qualquer dos autores apareceu no arrendado para cobrar a renda mensal, pois que nessa data, quando o autor se deslocou ao locado para aí receber a renda, o representante da ré apenas pretendia pagar a quantia de 10.000$00, o que aquela recusou, deixando os autores, a partir daí, e por tal motivo, de ali se deslocarem para receber as rendas.
9. A ré, através de cartas registadas, cujas cópias se encontram a fls 33 e 34, datadas de 22.04 e 19.07 de 1999, solicitou a presença dos autores para proceder ao pagamento das rendas.
10. O contrato mencionado em 2. foi precedido de um outro celebrado por documento particular, datado de 19.07.96, sendo a partir de então permitida a utilização do terreno à ré e permitida a realização de obras da construção civil para que fossem instaladas oficinas de serralharia civil, carpintaria, estaleiro, oficina de mecânica e reparação de veículos automóveis, estaleiro e local de arrumo de viaturas, comprometendo-se os autores a assinar todos os requerimentos que para tal fossem necessários.
11. Mediante o pagamento da quantia mensal de 50.000$00 a partir de 01.08.96.
12. Os gerentes da ré estavam interessados no terreno apenas para aí implantarem as instalações dessa sociedade e de outras de que são igualmente sócios, do que os autores tinham conhecimento e, por isso, deram de arrendamento com tal finalidade e autorização para ali edificarem.
13. Procedeu a ré à reconstrução de um “barraco” ali existente e submeteu à Câmara Municipal de A... o projecto e pedido de licenciamento.
14. Por ofício de 28.12.98 veio a ser informada que o pedido de licenciamento não seria possível por o terreno arrendado estar em zona agrícola florestal.
15. Essa impossibilidade é traçada pelo Plano Director Municipal de Aveiro.
16. O arrendado poderá ser utilizado também como estaleiro e local de arrumo de viaturas.
17. A ré reconstruiu um pavilhão com cerca de 500 m2 de área coberta, já existente no arrendado:
- recuperando e ampliando as respectivas paredes exteriores e colocando uma estrutura de cobertura em ferro e chapa de fibrocimento;
- construção de instalações sanitárias e respectiva placa de cobertura;
- revestimento do piso interior a cimento e mosaico;
- implantação de uma instalação eléctrica;
- colocação de dois portões em ferro, três portas em madeira e duas janelas.
18. Nestas obras despendendo cerca de 3.300.000$00.
19. Desde então a ré passou a ali construir e a reparar carroçarias para si e para terceiros e a montar tais carroçarias.
20. A ré mantém ali dois empregados.
21. As obras realizadas pela ré dizem respeito à reparação de um armazém agrícola existente no local e pintura de paredes.
22. O referido terreno, sem qualquer construção apta ao exercício de qualquer outra actividade que não seja a agrícola, tem no mercado de arrendamento, para efeito de exploração agrícola, valor inferior a 10.000$00/renda mensal.
23. À data da celebração dos acordos entre os autores e a ré, já existia a impossibilidade de construção imposta pela Câmara Municipal.
24. Com a contestação, em Novembro de 1999, a ré juntou comprovativo do depósito das rendas de Abril a Novembro de 1999, sem a redução reclamada, acrescidas de uma indemnização de 50%.
25. A ré depositou as rendas de Dezembro de 1999 até Março de 2003, sem a redução reclamada, num montante global que foi entregue aos autores, sem oposição da ré.
26. As rendas posteriores foram entregues directamente aos autores, até Janeiro de 2004, inclusive.
27. As rendas de Fevereiro de 2004 a Dezembro de 2004, de Janeiro a Dezembro de 2005, de Janeiro a Dezembro de 2006, de Janeiro a Dezembro de 2007 e de Janeiro de 2008, todas sem a redução reclamada, estão depositadas nos autos a fls. 401, 320, 323, 326, 329, 336, 350 a 353, 371 e 372, 374, 385, 408 a 410, 421, 430, 433, 436, 439, 450, 454, 458, 487, 495, 503, 506, 508, 513, 516, 519, 522, 533, 545, 553, 584, 586, 588, 590, 592, 594, 596.
28. Por acórdão do STJ de 09/10/07, transitado em julgado em Dezembro de 2007, foi decretado o despejo imediato, por falta de pagamento atempado das rendas na pendência da acção.
B- O direito
1- redução do valor da renda
Enquanto na sentença da 1ª instância se decidiu que a renda não poderia ser reduzida, grosso modo, porque a ré usufruiu normalmente do locado não logrando provar que sofrera prejuízos decorrentes da impossibilidade de construção, já no acórdão recorrido se entendeu que, havendo uma diminuição da possibilidade de fruição do locado, podia o locatário recusar o pagamento da parte da renda equivalente a essa privação e, consequentemente, aceitou-se a redução do valor da renda nos termos em que a locatária o fez, por ser esse o valor correspondente à fruição do locado, sem construções, no mercado de arrendamento.
Constitui obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina –al. b) do art. 1031º C.Civil, recaindo sobre o locatário a obrigação de pagar a renda estipulada –al. a) do art. 1038º C.Civil.
O pagamento da renda tem como correspectivo a cedência do locado em condições de ser plenamente fruído em vista do fim a que a coisa se destina.
Preconiza, por sua vez, o art. 1040º C.Civil, no seu nº 1, que a renda será reduzida se o locatário, por motivos que lhe sejam estranhos, sofrer diminuição do gozo da coisa locada, redução essa proporcional à respectiva diminuição e extensão.
No caso de privação parcial do gozo do prédio, por causa não imputável ao locatário, tem este o direito de ver reduzida a parte proporcional da renda.
É este um caso de afloração do princípio de excepção de não cumprimento do contrato.
Mas para que se possa invocar a excepção de não cumprimento necessário se torna que haja correspectividade entre as prestações essenciais de cada contrato bilateral e, tal como refere Antunes Varela in Das Obrigações em Geral, 10ª ed., I, pág. 397, a obrigação de pagar a renda, imposta ao locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa, o gozo pleno da coisa, acrescentamos nós.
A exceptio pode ser invocada pelo locatário quando ocorra incumprimento parcial da correspectiva obrigação por parte do locador. Agora o que se exige também, o que a boa fé postula é que a privação parcial do uso seja relevante e que haja adequação entre a ofensa do direito e o exercício da excepção. Como observa Almeida Costa in RLJ, 119º-144 , seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo. Na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito.
Da factualidade dada como assente, decorre, com interesse imediato, que o gozo do terreno objecto do contrato foi cedido à locatária para que ali instalasse oficinas mecânicas de serralharia civil, carpintaria, oficina de mecânica e reparação de veículos automóveis, estaleiro e local de arrumo de viaturas, existindo já nesse terreno instalada uma oficina de carpintaria e serralharia, passando a locatária a explorá-la.
Acresce que a locatária reconstruiu um pavilhão com cerca de 500 m2 de área coberta, já existente no arrendado, passando desde então a nele construir e reparar carroçarias para si e para terceiros e a montá-las, sempre podendo o arrendado ser utilizado como estaleiro e local de arrumo de viaturas.
E a locatária sempre pagou o montante da renda acordada desde o início do contrato, 30 de Outubro de 1996, até Abril de 1999, só então exigindo a redução do seu montante, que entendeu dever ser fixada em 10.000$00. Mas posteriormente procedeu ao pagamento integral da renda, sem qualquer redução.
Os locadores apenas se comprometeram a assinar os requerimentos que necessários fossem para realização das obras a levar a efeito no locado, não garantindo a possibilidade efectiva de serem realizadas e posteriormente licenciadas. A garantia deste licenciamento não era uma obrigação a que os locadores estivessem vinculados. Estes cederam à locatária o gozo do prédio para os fins apontados e, a partir desse momento, recaía sobre esta o correspectivo dever de pagamento da renda.
O licenciamento dessas obras não era correlativo da obrigação de pagamento da renda. E não havendo correspondência entre aquela prestação e esta contraprestação, o não licenciamento não justificava a recusa de pagamento integral da renda, isto é, a exceptio não podia operar nesta situação concreta.
Para além disso, não obstante o pavilhão reconstruído não poder ser licenciado por integrar zona agrícola e florestal, a verdade é que a locatária fruiu em pleno o locado, dele retirando as vantagens ou grande parte das vantagens que constavam do contrato. Efectivamente, explorou a oficina de carpintaria e serralharia já nele montada e no pavilhão reconstruído passou a construir, reparar e montar carroçarias, tendo ainda o terreno aptidão para ser utilizado como estaleiro e local de arrumo de viaturas.
E importa frisar que não vem demonstrado, por nem sequer ter sido alegado, que o não licenciamento das obras tivesse assumido qualquer importância impeditiva do cabal desenvolvimento da actividade contratualmente prevista para o locado. Antes pelo contrário, a locatária, enquanto durou o contrato, fruiu todas as utilidades a que se propusera e, ao longo de quase três anos de duração do contrato, não considerou essa impossibilidade de licenciamento das obras relevante, tendo procedido, sem reclamação, ao pagamento integral do montante da renda estipulado.
Não chegando a haver privação parcial do gozo do locado, não se justifica, desde logo, a pretendida redução da renda. Por outro lado, o facto da locatária ter fruído plenamente o locado e pagar ainda a renda estipulada, ao vir agora invocar a impossibilidade de licenciamento das obras para conseguir uma redução dessa renda sempre estaria claramente a exorbitar do exercício deste direito, excedendo os limites impostos pela boa fé, o que neutralizaria o exercício desse direito subjectivo, em conformidade com o disposto no art. 334º C.Civil.
Por isso e contrariamente ao decidido no acórdão recorrido, não há fundamento para redução da renda.
2- ressarcimento do valor das obras efectuadas
2.1- A locatária reconstruiu um pavilhão já existente no arrendado, despendendo com essa obra de reconstrução 3.300.000$00, obra esta autorizada pelos locadores. Esta obra de reconstrução permitiu que aí passassem a ser construídas, reparadas e montadas carroçarias, uma das actividades para que o contrato de locação havia sido celebrado.
O ressarcimento deste montante pretendido pela locatária foi desatendido, tanto na 1ª instância como na Relação, essencialmente com o argumento de que se trata de obras clandestinas, não licenciadas e sem possibilidade de o virem a ser, que não trouxeram, por isso, qualquer mais valia ao terreno.
Segundo o n° 3 do art. 56° RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n° 321B/90, de 15 de Outubro, aplicável ao presente caso), o arrendatário pode, em acção de despejo, fazer valer o seu direito a benfeitorias por via de reconvenção.
E de acordo com o art. 1046º C.Civil, na falta de estipulação em contrário, (estipulação que não vem sequer alegada), o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada. Da conjugação deste preceito com o estipulado nos arts. 1273º e 1275º C.Civil, o locatário tem direito a ser indemnizado pelas benfeitorias necessárias e de levantar as úteis que haja realizado, já não tendo direito a levantar as voluptuárias, nem a ser por elas indemnizado. Quanto às úteis e desde que não possa haver lugar ao seu levantamento por detrimento do locado, tem o locatário direito ao seu valor calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Segundo o art. 216º C.Civil, são benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, sendo úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor e voluptuárias as que servem apenas para recreio do benfeitorizante.
Na situação em análise não estão indubitavelmente em causa nem benfeitorias necessárias, nem voluptuárias, na medida em que as obras efectuadas não visavam evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa locada, mas também não se destinaram a recreio da locatária.
Mas o melhoramento introduzido no barraco já integrará uma benfeitoria útil, porquanto o dotou de melhores e apropriadas condições para o exercício da actividade de oficina de mecânica e reparação de veículos automóveis, uma das actividades específicas previstas no contrato celebrado. E não é o facto destas obras não poderem ser licenciadas que lhes retira a sua aptidão de melhoramento efectivo do locado. Esse melhoramento existiu e a locatária tirou dele o seu devido proveito, tendo a sua clandestinidade apenas repercussão, no caso, no ressarcimento do respectivo valor.
Para que a locatária possa ser ressarcida do valor das benfeitorias úteis impõe-se, como já referido se deixara, que demonstre, cumulativamente, que as despesas efectuadas valorizaram a coisa locada, que com essa actividade veio a beneficiar o locador e que o seu levantamento a deterioraria, ónus que sobre si recaía, sob pena da dúvida ser resolvida contra si –arts. 342º, nº 1 C.Civil e 516º C.Pr.Civil.
Ora, na situação vertente as obras de melhoramento introduzidas no dito barraco não podem ser licenciadas de acordo com o preconizado no PDM. E sendo obras clandestinas estarão sujeitas a demolição, como se refere no acórdão recorrido, não podendo ser utilizadas futuramente, acabando por não beneficiar o prédio locado. Não trouxeram ao prédio qualquer mais valia, nada beneficiando economicamente os locadores com a sua realização.
Tanto basta para que não assista à locatária o direito ao seu ressarcimento.
2.2- Argumenta ainda a recorrente/locatária que o valor das obras efectuadas sempre teria de lhe ser restituído porquanto o contrato está ferido de nulidade nos termos dos arts. 280º, nº 1 e 294º C.Civil, dado o terreno não possuir capacidade legal edificativa, impossibilidade essa preexistente à sua celebração, sendo a construção um elemento essencial do contrato.
O contrato não enferma de nenhum dos vícios aludidos naqueles invocados dispositivos legais que o afecte de nulidade.
Por outro lado, não vem demonstrado que a possibilidade de construção fosse requisito indispensável à celebração do contrato ou que os recorridos/locadores hajam garantido a possibilidade de ela poder ter lugar. Apenas e tão só está assente que eles autorizariam a realizações de obras de construção civil e que se comprometiam a assinar todos os requerimentos que para tal fossem necessários.
O contrato não está afectado da invocada nulidade.
Com base na argumentação utilizada poderia a recorrente, como bem se observa no acórdão recorrido, pedir a anulação do contrato com base em erro sobre o seu objecto, o que não fez, optando antes por defender a sua manutenção.
Também, por esta via, não lhe assiste razão para obter a restituição do valor das obras efectuadas.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se nos seguintes termos:
a- conceder a revista dos autores, revogando o acórdão recorrido, para que, nesta parte, fique a subsistir o decidido na 1ª instância;
b- negar a revista da ré.
Custas integralmente pela ré.
Lisboa, 10 de Setembro de 2009
Alberto Sobrinho (Relator)
Maria dos Prazeres Beleza
Lázaro Faria