Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B1961 |  |
CADUCIDADE DO NEGÓCIO
RENDAS VENCIDAS NA PENDÊNCIA DA ACÇÃO
DEPÓSITO DA RENDA
INDEMNIZAÇÃO
ACÇÃO DE DESPEJO
EXCEPÇÃO PEREMPTÓRIA
2. O devido é, pois, o somatório das rendas vencidas entre a data do último pagamento em forma e o momento da contestação, e a indemnização liberatória é de 50% sobre esse somatório.
3. A caducidade do direito de resolução respeitante às faltas de pagamento de renda com antiguidade superior a um ano relativamente à data da propositura da acção de despejo só é de considerar se essa excepção peremptória for invocada no local próprio, a contestação, visto que, por um lado, se não trata de excepção de conhecimento oficioso, e que, por outro lado, toda a defesa deve ser deduzida na contestação, nos termos do art. 489º, 1, CPC, ressalvadas as excepções previstas no n. 2.
1. "A" e B pediram revista do acórdão da Relação de Coimbra que, em confirmação da sentença, decretou a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo do prédio sito no nº. ..., da rua Augusta, em Coimbra, que os recorrentes tinham tomado de arrendamento a "C, S.A.".
A decisão impugnada fundamentou-se na falta de pagamento de rendas e na insuficiência do depósito liberatório que os demandados, aqui recorrentes, apresentaram, em contestação.
Os recorrentes dizem:
embora o documento de depósito que juntaram com a contestação não abrangesse as duas rendas que se venceram após a propositura da acção, o certo é que essas duas rendas foram oportunamente pagas;
deu-se a caducidade do direito de acção quanto às rendas devidas até um ano antes da propositura da acção, e, por isso, o depósito junto com a contestação seria sempre liberatório, pois que o respectivo quantitativo excede um ano de renda e a indemnização de 50% legalmente devida;
a decisão do processo no saneador impediu os recorrentes de provar, no decurso da acção, o pagamento das duas rendas em causa, o que constitui violação do disposto no art. 202º, 2, Const. (1), ex vi do art. 204º.
A parte contrária alegou, defendendo o julgado.
2. São os seguintes os factos dados como provados:
- a autora é proprietária do prédio urbano composto de cave, rés-do-chão e 1º andar, com logradouro, situado na Rua Augusta, nº. ..., em Coimbra, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1188º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Coimbra, sob o nº. 00355, da freguesia da Sé Nova, concelho de Coimbra;
- por contrato celebrado em 1 de Junho de 1994, a autora deu de arrendamento o referido prédio urbano aos réus, destinando-se o local arrendado a habitação,
- o referido contrato teve o seu início a partir do referido dia 1 de Junho de 1994;
- aquele contrato foi celebrado ao abrigo do disposto no artigo 98º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei 321-8/90, de 15 de Outubro, no regime de duração limitada, pelo prazo de três anos;
- a autora é uma sociedade de gestão e investimento imobiliário;
- tal contrato jamais foi denunciado por qualquer das partes;
- a renda mensal fixada no mencionado contrato de arrendamento foi de 250.000$00, tendo sido alterada, em virtude das actualizações anuais legalmente permitidas, para € 1.493,05, correspondente a 299.329$00, no ano 2000, para € 1.525,89, correspondente a 305.914$00, a partir de Março de 2001 e para € 1.591,50 a partir de Março de 2002, devendo ser paga mensalmente, no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que disser respeito, em casa do senhorio ou seu representante;
- a partir de Maio de 2000, os réus deixaram de cumprir pontualmente as obrigações decorrentes do contrato em apreço;
- efectivamente, os réus atrasaram-se durante vários meses no pagamento das rendas, tendo efectuado, apenas, algumas entregas por conta das mesmas que a autora imputou ao pagamento das rendas vencidas há mais tempo e à correspondente indemnização prevista no artigo 1041º, do Código Civil;
- desta forma, os réus não pagaram a quantia de € 1.369,03 relativa à renda referente ao mês de Outubro de 2000, nem a totalidade das rendas referentes aos meses de Novembro e Dezembro do mesmo ano, nem, ainda, as renda relativas aos meses de Janeiro a Dezembro de 2001 e de Janeiro, Fevereiro, Março e Abril de 2002;
- os réus contestaram, tendo a contestação dado entrada no tribunal no dia 10 de maio de 2002;
- os réus, no dia 10 de maio de 2002, depositaram na Caixa Geral de Depósitos, em nome da autora, e à ordem do processo, a quantia de € 43.255,00 com o fim de extinguirem o direito da autora de obter a resolução do contrato por falta de pagamento de rendas.
3. Cessa por caducidade o direito à resolução do contrato de locação por falta de pagamento da renda ou do aluguer se o locatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer aquele direito de resolução, pagar ou depositar as rendas devidas e o acréscimo de 50%, a título de indemnização (art. 1048º e 1041º, 1, CC (2), e 22º, RAU (3)).
O devido, embora a lei o não diga de forma expressa, é, só pode ser, o que o for na data da própria contestação.
Esse é o entendimento jurisprudencial há muito consolidado, e que se não vê razões para contrariar.
O devido, pois, é o somatório das rendas vencidas entre a data do último pagamento em forma e o momento da contestação.
E a indemnização liberatória é de 50% sobre esse somatório, tendo em conta, ainda, o disposto no nº. 3, do art. 1041º, de acordo com o qual, enquanto houver uma renda indevidamente por pagar, e a respectiva falta não estiver sanada pelo pagamento ou depósito da indemnização legal, a situação de incumprimento propaga-se aos meses seguintes.
Quiçá esquecidos desta generalizada e correcta maneira de encarar e interpretar o regime legal pertinente, os recorrentes fizeram acompanhar a contestação (entregue em 10 de Maio de 2002) com a guia de depósito, na mesma data, das rendas que estavam em dívida no momento da propositura da acção (21 de Março de 2002) e da correspondente indemnização legal (50%), omitindo as rendas vencidas em 1 de Abril e 1 de Maio.
E, apesar de a autora, impugnando o depósito com esse fundamento, se ter mostrado disponível para aceitar a correcção (cfr. art. 11º, da réplica), os recorrentes insistiram no erro, usando uma tréplica que foi considerada ilegal.
Mais tarde, quando já havia sido proferido o saneador-sentença que decretou o despejo, os recorrentes juntaram cópia de um depósito, efectuado em 08.05.02, de uma quantia que afirmaram ser a da renda vencida nesse mês, e que o acórdão recorrido, perante o silêncio da autora, aceitou como tal e como feito (o depósito) na conta da mesma autora.
Acontece que, a essa data, como se disse, estavam, ainda, por regularizar os atrasos alegados na petição inicial, e que, portanto, nada obrigava a autora a aceitar aquele pagamento, muito menos em singelo.
Acontece, ainda, que foi de todo esquecida a renda vencida em 1 de Abril.
Portanto, ao contrário do que os recorrentes afirmam, à data da contestação não estavam regularizados todos os débitos de rendas e correspondentes indemnizações.
A caducidade do direito de resolução respeitante às faltas com antiguidade superior a um ano só seria de considerar se essa excepção peremptória tivesse sido invocada no local próprio, a contestação, visto que, por um lado, se não trata de excepção de conhecimento oficioso (e não o é porque a relação não é indisponível - cfr. art. 333º, 2, CC, que remete para o art. 303º), e que, por outro lado, toda a defesa deve ser deduzida na contestação, nos termos do art. 489º, 1, CPC (4), ressalvadas as excepções previstas no nº. 2, que se não verificam, no caso.
Em todo o caso, são os próprios recorrentes que, na contestação, o afirmam, o depósito respeita às rendas referidas na petição inicial (cfr. art. 14º, da contestação), a elas devendo, pois, ser imputadas, e, desse modo, nunca poderia ser aproveitado para remediar as faltas relativas aos meses de Abril e Maio.
Toda a defesa deveria ter sido deduzida na contestação (art. 489º, 1, CPC), era até à contestação que os recorrentes deveriam ter demonstrado o pagamento das rendas e correspondentes indemnizações (art. 1048º, CC), e assim não existe qualquer razão para se considerarem os réus impedidos de provar, no decurso da acção, o pagamento do que, por eles, era devido, não tendo havido, portanto, a alegada violação do disposto no art. 202º, 2, Const (5).
4. Por todo o exposto, negam a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa. 24 de Junho de 2004
Quirino Soares
Neves Ribeiro
Araújo Barros
__________
(1) Constituição da República Portuguesa.
(2) Código Civil.
(3) Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10.
(4) Código de Processo Civil.
(5) Constituição da República Portuguesa.