Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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NEGOCIO JURIDICO
DIREITO DE PREFERENCIA
ARRENDAMENTO RURAL
LOTEAMENTO RUSTICO
NULIDADE
DIR CIV - DIR CONTRAT / DIR REAIS.
L 76/77 DE 1977/09/29 ARTIGO 29.
DL 289/73 DE 1973/06/06 ARTIGO 27 N1 N2.
CPC67 ARTIGO 676 N1.
DL 385/88 DE 1988/10/25 ARTIGO 28 N1 N3.
BMJ N329 PAG557. ACÓRDÃO STJ DE 1984/07/03 IN BMJ N338 PAG383.
ACÓRDÃO STJ DE 1985/05/02 IN BMJ N347 PAG363. ACÓRDÃO STJ DE 1985/10/02 IN
BMJ N352 PAG317. ACÓRDÃO STJ DE 1986/10/14 IN BMJ N360 PAG526.
ACÓRDÃO STJ DE 1987/02/25 IN BMJ N364 PAG849. ACÓRDÃO STJ DE 1988/01/06 IN
BMJ N373 PAG462.
II - São nulos os negocios juridicos relativos a lotes de terreno, divididos sem previa autorização camararia, mas não a compra e venda de um terreno para loteamento posterior.
III - Se o comprador destina o predio a construção, exploração florestal ou outro fim que não seja o agricola, cessa a razão para, com base numa melhor exploração economica agricola, se atribuir direito de preferencia ao arrendatario rural.
I - A, intentou no Tribunal Judicial da comarca de Aveiro contra B, C e mulher D, E e mulher F, G e mulher H, I e mulher J, L e mulher M, N e mulher O, P, Q e mulher R, S e mulher T, U e marido V, X e mulher Z, AA e mulher BB, CC e mulher DD, EE e mulher FF, GG e mulher HH, II e mulher JJ, LL e mulher MM e NN e mulher OO acção ordinaria de preferencia com alegações de simulação de preço pedindo que, designadamente nos artigos 42 da Lei n. 76/77, de 29 de Setembro (redacção da Lei 76/79, de 3 de Dezembro) a acção seja julgada procedente e, por isso, reconhecida a alegada preferencia do Autor, mas tambem declarada a simulação relativa do preço.
Fundamenta o seu pedido no facto de em 13 de Abril de 1981 mediante o preço declarado de 2800 escudos os 1, 2, 3, e 4 reus venderem aos restantes reus o predio que identifica.
Articula que desde Outubro de 1971 e arrendatario rural de metade desse imovel mediante a renda anual de 700 escudos.
Os reus não facultaram ao autor o direito de preferencia o qual, apenas em principios de Setembro teve a suspeita de que a terra teria sido vendida.
Em 26 de Setembro ultimo em casa do 1 reu este afirmou que tinha vendido a mais de 10 pessoas pelo preço de 1500 contos.
Os reus compradores, procederam a um pedido de licenciamento camarario para um projecto de urbanização global do local, com vista a futura venda de lotes de terreno para construção.
Por isso pediram ao 1 reu que aceitasse declarar uma escritura com preço de venda superior ao que realmente correspondia a vontade de todos.
Contestaram os reus, articulando a caducidade de o autor ter conhecimento dos elementos essenciais da alienação ha mais de seis meses.
Articularam tambem, a renuncia ao direito de preferencia ja parte do autor e impugnaram este direito e a pretensa simulação de preço.
Houve replica e treplica, efectuou-se audiencia preparatoria, proferido despacho saneador, elaborada especificação, organizado questionario.
Procede-se a julgamento com intervenção do tribunal colectivo, por acordão respondeu-se a materia de facto constante do questionario e foi lavrada sentença julgando a acção improcedente.
Interposto recurso de apelação do douto acordão foi confirmada a sentença recorrida.
Interposto recurso de revista pelo autor foram produzidas alegações e formuladas as seguintes conclusões:
1 - O negocio juridico cerne dos presentes autos so poderia ser efectuado mediante a apresentação do respectivo alvara de loteamento, ou certidão referida no n. 1 do artigo 4 do Decreto-Lei n. 342/79, de 27 de Agosto.
2 - Tal negocio celebrou-se sem que se verificasse qualquer dos pressupostos enunciados na anterior alinea;
3 - Deste modo, ocorreu violação do disposto no n. 2 do artigo 27 do Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de Junho;
4 - A consequencia de tal violação e a nulidade do acto praticado, que expressamente se argui, com as legais consequencias.
5 - O recorrente goza do direito de preferencia na transacção do predio rustico identificado em 1 da petição inicial;
6 - Julgando em contrario, ofendeu o douto acordão recorrido, como o ja havia feito, a sentença da primeira instancia, nomeadamente, o disposto no artigo 29 do Decreto-Lei n. 76/77, de 29 de Setembro bem como o preceituado no artigo 9 do Codigo Civil.
Alguns dos recorridos alegaram por escrito.
Tudo visto, cumpre decidir.
II - Improcedem as conclusões I, II, III e IV das alegações.
Pretende o recorrente que o negocio juridico cerne dos presentes autos e nulo nos termos do artigo 27 n. 2 do Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de Junho, porque so poderia ter sido efectuado mediante a apresentação do respectivo alvara do loteamento.
Trata-se de questão nova, e nunca posta as instancias e, que, portanto, não objecto de apreciação e decisão.
Ora, nos termos do artigo 676 n. 1 do Codigo de Processo Civil os recursos são meios de impugnar as decisões judiciais pelo que so poderão apreciar, a decisão recorrida e não proferir decisão sobre materia nova (leg. Rodrigues Bastos, Notas ao Codigo de Processo Civil, III, paginas 266 e 267, entre muitos, acordãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 18 de Janeiro de 1983 Boletim 323, pagina 393; de 3 de Julho de 1984, Boletim 338, pagina 383; de 2 de Maio de 1985, Boletim 347, pagina 363; de 10 de Fevereiro de 1985, Boletim 352, pagina 317; de 14 de Outubro de 1986, Boletim 360, pagina 526; 25 de Fevereiro de 1987, Boletim 364, pagina 849 e de 6 de Janeiro de 1988, in Boletim 373, pagina 462).
Os recursos destinam-se a reapreciar e, eventualmente, modificar decisões e não a proferi-las sobre materia nova.
Não deixarão, no entanto, de esquematica e sumariamente, se declarar que o contrato cerne dos presentes autos não e nulo.
Saliente-se que o recorrente nas suas alegações para o Tribunal da Relação (folhas 195 verso) afirma tratar-se dum negocio sob condição e, agora, afirma tratar-se dum negocio nulo.
Se na petição inicial tivesse pedido, com o direito de preferencia, a nulidade do negocio, a petição teria sido julgada inapta porque o direito de preferencia so pode exercer-se sobre uma transmissão valida (leg.
Varela, Codigo Civil Anotado, III, pagina 382).
Acresce que a acção seria julgada improcedente e, talvez, o autor condenado como litigante de ma fe, confirmando-se o acordão da Relação, embora por fundamentos diferentes.
A escritura de 13 de Abril de 1981 não e nula nos termos do artigo 27 n. 1 e n. 2 do Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de Junho.
Pretendeu este diploma intervir, revendo o regime do Decreto-Lei n. 46673, de 29 de Novembro de 1965, das operações de loteamento.
Assim feriu de nulidade as operações que tivessem efeito ou objecto a divisão em lotes de qualquer area de um ou varios predios bem como a celebração de quaisquer negocios juridicos relativos a terrenos abrangidos por tais operações se previamente, não tivessem obtido autorização da Camara Municipal.
São nulos os negocios juridicos relativos a lotes de terreno, divididos sem previa autorização camararia, mas não a compra e venda de um terreno para loteamento posterior.
A letra, os elementos historicos, a hermeneutica, todos os factores a que a interpretação juridica pode recorrer apontam no sentido de so ser nulo o resultado de, uma partilha ou divisão sem alvara de loteamento, mas nunca a compra e venda de um terreno perfeitamento identificado na matriz e nas Conservatorias.
A aceitar-se a tese do autor a compra e venda de um terreno, como investimento, ate, para o futuro, ou para integração numa area maior para futura urbanização seria nula.
Assim, parece que so os proprietarios actuais e que podem urbanizar os seus terrenos e, se forem de area reduzida juntarem-se a outros, pedirem o alvara de loteamento e so depois celebrarem qualquer negocio juridico a coberto de nulidade.
No caso sub-judice o predio, objecto de compra e venda, não foi dividido, loteado, mas vendido com a area, confrontações e o artigo inscrito na matriz pelo que não pode estar ferido de nulidade o negocio juridico.
Deixam-se estes apontamentos para reflexão de causa porque se trata de materia nova que este Supremo Tribunal não conhece.
III - A principal questão a apreciar e decidir consiste em saber se o recorrente goza do direito de preferencia no negocio juridico de compra e venda do predio identificado no artigo 1 de petição inicial.
O direito de preferencia e um direito antiquissimo e que na sua forma mais conhecida se traduzia no direito de avoenga, disposição vigente, talvez no ano de 1211 e no direito de opção (leg. Pinto Loureiro, Manual dos Direitos de Preferencia, I, pag 14).
Mas, apesar, da sua antiguidade afigura-se-nos que o seu conceito não esta devidamente elaborado, certamente devido ao seu caracter esparso e não sistematico de inserção na legislação vigente.
De entre todos o de Varela, in Rev. Leg. Jur., 119, pagina 381 aparece-nos como o mais consentaneo com a realidade factual e juridica.
Para o insigne mestre "o direito de preferencia na sua versão tradicional e autentica, consiste na faculdade atribuida a alguem de, em condições de igualdade (tanto por tanto), chamar a si, com preterição de outrem a aquisição de determinada coisa ou direito que o titular pretende alienar".
O direito legal de preferencia tem a natureza de um direito real de aquisição, com eficacia erga omnes, podendo ser exercido contra o adquirente e posteriores sub-adquirentes de um direito conflituante, tornando estes direitos ineficazes em relação ao direito real de propriedade (Leg. Varela, Codigo Civil Anotado, III, pag. 382 e Rev. Leg. Jur. 103, pagina 476 e Vaz Serra, Rev. Leg. Jur. 103, 471 e 107, 351, em sentido contrario, Pinto Loureiro, obra citada, paginas 63 a 75 que afirma e procura demonstrar que o direito de preferencia não e um direito real).
O direito de preferencia tem caracter excepcional porque, de certo modo, limita o direito de propriedade caracterizado no artigo 130, do Codigo Civil por, entre outros, conferir ao proprietario o gozo de modo pleno e exclusivo, do direito de disposição das coisas.
O direito de disposição compreende o poder de praticar actos juridicos de alienações de coisa que obviamente incluem a escolha do comprador, o preço, modo de pagamento deste, prazo, etc.
Ora a existencia de um direito de preferencia, alem de obrigar o proprietario a notificação para preferencia, limita de certo modo a configuração do negocio quanto a preço, prazos e ate eventuais compradores que não quererão sujeitar-se, pelo menos, aos incomodos de uma compra que so, posteriormente, a conclusão do negocio juridico se tornara certa.
O direito de preferencia, por excepcional, e concebido em face de certas situações objectivas (confinancia no caso do artigo 1380 do Codigo Civil) ou subjectivas (v.g., o co-herdeiro no caso do artigo 2130 n. 1 do Codigo de Processo Civil) que confiem um nucleo comum e que se traduz num aumento de area do titular do direito ou na diminuição de numero de contitulares do direito sobre a coisa.
A ratio legis dos direitos legais de preferencia consiste em "facilitar a extinção das situações juridicas que não são as mais consentaneas com a boa exploração economica dos bens ou a proporcionar o acesso a propriedade a quem esta usando ou usufruindo os bens no exercicio de um direito pessoal de gozo, tendencialmente duradouro".
Varela, Das Obrigações em Geral, I, pagina 339, nota 2.
O direito legal de preferencia conferido ao arrendatario rural, pelo artigo 29, n. 1 da Lei n. 76/77, de 29 de Setembro, hoje substituido pelo artigo 28 n. 1 do Decreto-Lei n. 385/88, de 25 de Outubro, teve como ratio legis a extinção da situação de arrendamento rural pela redução a um unico titular dos anteriores titulares do direito de propriedade e do direito de arrendamento.
Considerava-se, na sequencia do slogan revolucionario
"a terra, a quem a trabalha" que o arrendatario, passado a proprietario, congregaria em si todos os factores em ordem a uma boa e melhor exploração economica da terra.
Assim para que esta ratio fosse alcançada necessario seria que o destino do predio, objecto de arrendamento rural, continuasse a ser a exploração agricola e não qualquer outro.
Na verdade, se o comprador destina o predio a construção, exploração florestal (leg. acordão do Supremo Tribunal de Justiça, de 26 de Julho de 1983 in Boletim 329, pagina 557) ou outro fim que não o agricola cessa a razão para uma melhor exploração economica agricola e para atribuição do direito de preferencia.
Neste caso, e não havendo qualquer impedimento de natureza legal, o comprador e livre de dar o destino projectado ao predio adquirido, não se encontrando razões validas, para que o predio continue afecto a exploração agricola e pouco rentabilizado para o titular de direito.
Seria, afigura-se-nos, limitar demasiado o direito de propriedade, ao não permitir que o proprietario possa obter melhor preço pela alienação porque destinado o predio a outro fim que não o agricola, e conferir demasiada amplitude ao direito de preferencia, extravazando da ratio legis, ao obrigar o proprietario a vende-lo so para fins agrícolas.
Por isso se entende a desnecessidade de uma disposição esclarecedora de, que o direito de preferencia não existiria se o predio arrendado fose alienado para outro fim que não o agrícola.
Na verdade, o proprio artigo 29 contem o n. 5 que esclarece devidamente a ratio legis ao estabelecer para o Estado a obrigação prioritaria e a definir em legislação sobre credito agricola, de conceder emprestimos, a arrendatarios que pretendam, exercer o direito de preferencia, consignado neste artigo.
Ora o crédito agrícola e concedido em vista de uma exploração agricola e não se compreenderia a sua concessão para posterior utilização para outro fim.
Na verdade e a se interpretar como se expõe nada impediria na altura, que o arrendatario rural, agora proprietario pleno, negociasse e vendesse o predio adquirido para outro fim que não o agricola e obtivesse uma mais valia injustificada.
Hoje, o n. 3 do artigo 28 do Decreto-Lei n. 385/88 exige que o preferente cultive directamente o seu predio pelo menos durante cinco anos o que, em certo sentido, atenua a possivel especulação.
Por isso, se conclui, que o artigo 29 da Lei n. 76/77 de 29 de Setembro conferia ao arrendatario rural o direito de preferencia no caso de venda ou dação em cumprimento do predio objecto de arrendamento rural quando o seu comprador, o destinasse a exploração agricola e não a outro fim.
VII - No caso sub-judice o direito de preferencia tem de ser analisado face a legislação vigente em 13 de Abril de 1981, data de celebração da escritura de compra e venda do predio objecto de arrendamento rural.
Nessa data o preceito aplicavel era o artigo 29 da Lei n. 76/77, de 29 de Setembro cuja analise ja se fez acima e no sentido de face a ratio legis, ser de excluir o direito de preferencia quando o predio arrendado seja destinado pelo proprietario a outro fim que não o da exploração agricola.
Entende-se, por outro lado, que a prova de tal fim se não deveria contentar com uma simples declaração da escritura de compra e venda de que o predio arrendado e agricultado se destina a outro fim que não o agricola.
Trata-se de uma questão de principio, mais ou menos platonica, porque a aquisição de um terreno agricultado, so em casos excepcionais e efectuada para se destinar a agricultura.
Mas sem pretender entrar na apreciação da materia de facto dada como provada, sem duvida que as instancias dele fizeram correcto enquadramento legal.
Na verdade a proposito firme de destinar o terreno para construção resulta de o alvara de loteamento, englobando ja o predio arrendado ora em discussão, ter sido requerido, em 27 de Março de 1981 (certidão a folhas 164) portanto antes de 13 de Abril de 1981 data da celebração da escritura de compra e venda desse predio (dec. folhas 9).
Assim, sendo o recorrente, como arrendatario rural, não gozava do direito de preferencia na venda do predio identificado no artigo 1 de .....
Improcedem, deste modo, as conclusões V e VI das alegações.
Pelo exposto, acordam no Supremo em negar a revista.
Custas pelo autor recorrente.
Lisboa, 12 de Junho de 1991.
Tato Marinho;
Moreira Mateus;
Sampaio da Silva.