Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08A2735 |  |
OBRAS NO ARRENDADO
CADUCIDADE DO DIREITO
Se com a execução das obras denunciadas, a senhoria tinha motivo para ver o contrato de arrendamento judicialmente resolvido, desde que estas fossem provadas, isso significa que, a partir do conhecimento que teve da sua realização, teria de intentar a respectiva acção de despejo, sob pena de a inquilina arguir, como arguiu, a excepção de caducidade prevista no artigo 65º do R.A.U..
Provada a data em que a acção foi proposta e ultrapassado o prazo de um ano depois do conhecimento das obras realizadas e denunciadas, arguida a excepção da caducidade por parte da R., outro destino não pode ter a acção que não seja a da improcedência
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA intentou, no Tribunal Cível da comarca de Lisboa, acção de despejo sob a forma de processo ordinário, contra Sociedade Inglesa de Decorações Lª, com vista a obter o despejo do arrendado, sito no rés-do-chão da Rua da Emenda, nº ..., Lisboa, por via do decretamento da resolução do contrato de arrendamento celebrado entre ambas, com fundamento na realização de obras não autorizadas levadas a cabo pela R. e bem assim a sua condenação no pagamento de uma indemnização no montante de 15.000 € a título de custo de reposição do arrendado no estado em que se encontrava antes da celebração do dito contrato.
Contestou a R., arguindo, inter alia, a excepção da caducidade do direito invocado pela A..
Esta, na réplica, contrariou tal posição.
Em sede de seneador, a acção foi julgada improcedente com base na verificação da aludida excepção de caducidade, o que motivou apelação da A. para o Tribunal da Relação de Lisboa, mas sem qualquer êxito na medida em que este deu total concordância à posição da 1ª instância.
Continuando irresignada, a A. pede, ora, revista do aresto a coberto da seguinte síntese conclusiva:
- O significado das palavras “instantâneo” “continuado” e “duradouro” é só um e, como tal, o julgador tem que o respeitar.
- A A. quando invocou as obras efectuadas pela arrendatária juntou fotografias das mesmas.
- Todas as fotos têm a data de 15 de Dezembro de 2005.
- Se é verdade que das fotos se comprova que, em 15 de Dezembro de 2005, as obras efectuadas na cobertura da cave já se encontravam concluídas, igualmente é verdade que as obras de substituição da prumada de esgoto (artigo14º da p.i.), e de substituição da tubagem geral de água (artigo 15º da p.i.), ainda não se encontravam concluídas em 15 de Dezembro de 2005.
- Para tal basta observar as fotos 8, 9, 10, 11 e 12.
- O Tribunal a quo inferiu, erradamente, que todas as obras estavam terminadas em 15 de Dezembro de 2005 ou mesmo em 23 de Dezembro do mesmo ano.
- Cabia à R., sim, alegar em que data tais obras haviam terminado para, segundo a sua tese, poder aferir-se da caducidade do direito de pedir a resolução do contrato.
- Não o fazendo, como aconteceu, nunca poderia vingar a pretensa caducidade por si invocada.
- Mas mesmo que se conseguisse ler na p.i., como o Tribunal recorrido fez, que as obras referidas nos arts.14 e 15 da p.i. já se encontravam concluídas em 15 de Dezembro de 2005 ou mesmo em 23 de Dezembro do mesmo ano, pela necessária dúvida em tal interpretação que é sustentada pelas fotos 8, 9, 10, 11 e 12, sempre deveria ter convidado a A. a aperfeiçoar a sua petição inicial nos termos dos artigos 508º-1-b) e 3º do Código de Processo Civil.
- A causa de pedir principal na presente acção é a realização de obras por parte da arrendatária sem autorização da senhoria, fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
- O Tribunal a quo deu como provados as obras constantes dos artigos 12º, 13º, 14º e 15º da petição inicial.
- Mas entendeu, erradamente, que tais obras constituem facto instantâneo.
- E por isso decidiu que o prazo de caducidade para a propositura da presente acção é de um ano a contar do conhecimento por parte da A. – artigo 65º-1 do R.A.U..
- Entendemos que tais obras são factos duradouros e por conseguinte o prazo de caducidade é de um ano a contar da data em que o facto tiver cessado (artigo 65º, nº 2 do R.A.U.), pois aquando da propositura da acção, tal como agora mesmo, todas as obras alegadas ainda se encontram implantadas.
- O que leva a ter sido a presente acção atempadamente distribuída.
- Ao decidir-se pela caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento sub judice, violou-se expressamente os artigos 64º e 65º do R.A.U..
A recorrida contra-alegou em defesa da manutenção do acórdão censurado.
Mui embora as instâncias não tenham formalmente elencado os factos que motivaram a decisão ora sob censura, é por demais manifesto que se louvaram não só na data em que a acção foi proposta (09 de Maio de 2007) como também no vertido nos artigos 12º, 13º, 14º e 15º da petição inicial, como expressamente a recorrente reconhece na sua minuta de recurso.
Em tais artigos, a A. refere que, no dia 15 de Dezembro de 2005, o seu marido se deslocou ao local arrendado e verificou que no mesmo haviam sido realizadas obras. Daí que, no dia 23 do mesmo mês, tivesse voltado ao arrendado para documentar o que antes vira, tirando diversas fotografias para provar que a inquilina rasgou uma porta, onde antes havia uma janela, que deu acesso à laje de cobertura da cave, aplicou na laje da cave um chão novo, em pedra bujardada, substituindo a sua cobertura original que era de tela impermeabilizante, impondo um peso suplementar em tal cobertura, comprometendo a segurança da mesma, levou vários pontos de água e luz para a cobertura da cave e colocou na cobertura da cave uma estrutura em ferro e cabos de aço para aplicar em toldo (artigo 12º), passando a usar a cobertura da cave como se de um terraço se tratasse (artigo 13º), havia substituído a prumada de esgoto do prédio, abrindo roços, substituindo manilhas, quer no interior quer no exterior do andar locado (artigo 14º) e havia substituído a tubagem geral de água, existente nas escadas do prédio (artigo 15º).
Da leitura das conclusões supra elencadas retira-se a ideia de que a recorrente persiste em defender que não está provado, por nem sequer ter sido alegado pela R., que as obras invocadas estivessem já acabadas, facto este que impede a procedência da arguida excepção de caducidade.
Ora, esta ideia já foi devidamente explicada por parte do Tribunal recorrido como sendo uma má ideia, incapaz de suportar a tese da não verificação da excepção peremptória da caducidade. Com efeito, ficou dito no acórdão impugnado que “os factos acima transcritos alegados pela A. na petição inicial reportam-se a várias obras já então realizadas pela arrendatária no locado, e que foram objecto de verificação e do conhecimento da A.”.
E não deixou a Relação de enfatizar o facto de a A. não se referir minimamente na sua petição a obras em curso.
Perante isto, que é deveras exemplar da bondade da decisão censurada, só nos resta dar à mesma total guarida, afirmando que a mesma é injustamente criticada pela recorrente.
E para cimentar esta nossa posição nada melhor que ler o que consta a página 472 de “Arrendamento Urbano”, 7ª edição, da autoria de Jorge Alberto Aragão Seia:
“O Prof. Pereira Coelho entende que a violação se deve qualificar como instantânea quando a conduta violadora for uma só, realizada ou executada em dado momento temporal, embora os seus efeitos permaneçam ou se protraiam no tempo (als. d) e f) do nº 1 do art. 1093º do CC, hoje correspondentes às als. d) e f) do art. 64º); só deverá ter-se como continuada quando o processo de violação do contrato se mantenha em aberto, alimentado pela conduta persistente do locatário (als. b), c), e), h) e i)). No primeiro caso o senhorio já dispõe de todos os elementos para tomar uma decisão; só no segundo se justifica que a lei lhe dê possibilidade de decidir, em função das circunstâncias, e enquanto a conduta violadora se mantiver, sobre a resolução ou não do contrato”.
Também António Pais de Sousa segue, neste ponto, a lição do Professor coimbrão (Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano – 2ª edição -, página 164).
Orlando de Carvalho defende a este respeito (refere-se ao Código Civil, certo que a doutrina se manteve válida em face do artigo 64º do R.A.U.), que “para os fins do artigo 1094º o primum nocere relevante é o facto que origina a reacção da lei”, ou seja, no caso de realização de obras não consentidas (“facto instantâneo e subsistente”) se deve atender ao momento em que elas se verificam, em certo momento, “sendo esse momento o que conta e não qualquer outro em que a situação temporalmente se mantenha” (Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 118º, página 230 e seguintes).
Pinto Furtado vai mais longe e defende que, verdadeiramente, só se encontra um caso de resolução retintamente continuado, qual seja o previsto na alínea c) do nº 1 do artigo 64º do R.A.U. – “aplicação reiterada ou habitual do prédio a práticas ilícitas, imorais ou desonestas”, já que em todos os outros, o direito de resolução surge sempre, instantaneamente, num determinado momento”. Daí que “para os restantes casos de resolução, rege o nº 1 do artigo (65º do R.A.U.): a acção de resolução do senhorio deve ser proposta dentro de 1 ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade” (Manual do Arrendamento Urbano, página 718 e seguintes).
Pela nossa parte, entendemos outrossim que, no rigor dos termos, a feitura de uma obra é algo que se prolonga no tempo (nunca começa e acaba num simples instante), mas não podemos olvidar que, desde o momento em que há algo que se veja e contrarie a letra e o espírito da lei, tradutor de uma transgressão (grave) do programa contratual estabelecido, não é aceitável que se obrigue o senhorio a esperar (eternamente) pela declaração expressa do seu fim para que possa vir a juízo pedir o decretamento da sua resolução no prazo de um ano.
Esta violação que permite a resolução judicial do contrato de arrendamento tem subjacente o preceituado no artigo 1038º, alínea e) do Código Civil (é obrigação do locatário não fazer do locado uma utilização imprudente).
Daí que, perante a observação de uma qualquer obra não autorizada e susceptível de alterar a estrutura externa do locado ou a disposição interna das suas divisões ou a prática de qualquer acto não autorizado que provoque deteriorações consideráveis seja motivo para que o senhorio considere o contrato como tendo sido violado e, por isso mesmo, peça a sua resolução logo que tenha disso conhecimento e no prazo de um ano.
Foi a própria A.-recorrente que, perante as obras de que teve notícia através de seu marido, que considerou que o contrato tinha sido violado pela arrendatário e, por isso mesmo, as indicou na sua petição inicial como causa petendi.
Se, porventura, a A. tivesse intentado a acção, sabendo de antemão que a conduta da sua inquilina ainda não era violadora do contrato, o mesmo é dizer que não era causa de pedir potenciadora da resolução pretendida, só teríamos de chegar à conclusão de que tinha posto inutilmente em funcionamento a máquina judicial, o que equivaleria por dizer que não tinha interesse em agir.
Não se aceita, pois, a tese da recorrente segundo a qual a caducidade arguida pela R.-recorrida ainda não se verificou pela singela razão de que as obras ainda não estavam acabadas.
Então, insiste-se, por que razão veio demandar judicialmente a inquilina?
Mais, ainda: então não alegou de forma clara e expressa que as obras efectuadas na cave já se encontravam concluídas?
Ou será que considerou estas mesmas obras como irrelevantes para a estrutura do locado?
Se sim, então forçoso é concluir que a A. trouxe a juízo matéria que ela própria considera inócua para almejar a pretensão deduzida.
Não podemos aceitar como boa esta posição da A.-recorrente.
A aceitar-se a tese que a A.-recorrente nos trouxe à consideração – isto é, era o inquilino que tinha a obrigação de alegar e provar que as obras já estavam acabadas - ter-se-ia de dizer que a decisão da relevância da excepção da caducidade ficaria definitivamente na dependência deste, pois era a ele e só a ele que competia dizer que a obra estava acabada.
E, vistas as cousas por este prisma, despiciendo não seria a invocação de que a obra nunca estaria acabada, pois a mesma, por esta razão ou aquela, nunca veria o seu terminus. Ou seja, o arrendatário poderia sempre arranjar motivos para, levando a água ao seu moinho, alterando o locado das mais diversas maneiras, nunca poder ser incomodado pelo senhorio: bastava-lhe dizer que a obra ainda não estava acabada, pois ainda falta isto ou aquilo.
A ser assim, só quando a obra estivesse “acabada” na versão dada pelo inquilino, é que o senhorio poderia vir a juízo denunciá-la como sendo violadora do contrato, independentemente, como no caso presente foi alegado, de a mesma comprometer a segurança do locado.
Não pode ser!
O prazo para denunciar a realização de obras, na previsão da alínea d) do nº 1 do artigo 64º R.A.U., não pode deixar de ser de um ano a contar do conhecimento do que está feito e que, desde logo, altera a estrutura exterior do prédio ou a disposição interna das suas divisões ou da prática de actos que causem deteriorações consideráveis, tudo sem que tenha havido autorização do senhorio.
A alínea d) do nº 1 do artigo 64º do R.A.U. consagra o direito do senhorio à resolução do contrato de arrendamento caso sejam feitas no arrendado obras sem o seu consentimento “que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões” ou causem no arrendado deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos do artigo 1043º do Código Civil ou do artigo 4º do R.A.U..
Ora foi, sem dúvida, a realização de obras deste jaez, levadas a cabo pela inquilina, que levou a senhoria, aqui A.-recorrente, a intentar acção.
Fê-lo certamente porque considerou que, com a feitura das mesmas, a R., aqui recorrida, violara o contrato: em face do que foi alegado, elas não só alteraram substancialmente a estrutura externa do prédio como também a disposição interna das suas divisões, comprometendo mesmo a sua segurança.
Ora, em relação a estas cumpria-lhe intentar a respectiva acção de despejo no prazo de uma ano, sob pena de caducidade do seu direito de acção, ut artigo 65º do R.A.U..
E, uma vez por todas, teremos de dizer que não vale aqui, como pretende a recorrente, o argumento de que as obras ainda não estavam acabadas.
Não: o fundamento da acção, do pedido de resolução do contrato, foi a realização daquelas obras concretas indicadas na petição inicial e não outras complementares.
Daquelas que foram realizadas sem a sua autorização e que, no seu próprio entender, alteraram não só a estrutura externa como a disposição interna das suas divisões do locado, nele causando deteriorações consideráveis.
Se, eventualmente, outras do mesmo quilate foram, posteriormente, realizadas, tem a senhoria à sua disposição um outro fundamento para pedir a declaração de resolução do contrato.
Resolutamente: com a execução das obras denunciadas, a senhoria tinha motivo para ver o contrato de arrendamento judicialmente resolvido, desde que, como é evidente, as mesmas fossem dadas como provadas. Isto significa que, a partir do conhecimento que teve da sua realização, teria de intentar a respectiva acção de despejo, sob pena de a inquilina arguir, como arguiu, a excepção de caducidade prevista no artigo 65º do R.A.U..
Provada a data em que a acção foi proposta (09 de Maio de 2007), ultrapassado o prazo de um ano depois do conhecimento das obras realizadas e denunciadas, arguida a excepção da caducidade por parte da R., outra solução não poderia ter o caso que não fosse a consagrada pelas instâncias.
Insiste a recorrente na pretensão de ser convidada a aperfeiçoar a sua petição com vista a ficar esclarecido o ponto, por si defendido, de que as obras ainda não estavam concluídas.
Pelo que ficou dito, salta à tona a sem-razão da recorrente: as obras denunciadas eram suficientes para decretar a resolução do contrato, desde que fossem devidamente provadas, repete-se.
Ademais, o poder conferido pelo nº 3 do artigo 508º do Código de Processo Civil (poder de convidar as partes a suprir insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto alegada) é um mero poder-dever e, como tal, da sua omissão não há recurso.
Caberá, no entanto, dizer que tal uso, por parte do juiz da 1ª instância, sempre seria abusivo na medida em que os factos alegados sempre seriam suficientes para decretar a procedência da acção, desde que, como é evidente, os mesmos viessem a ser provados.
A questão não é da alegação dos factos, pois estes integram a previsão da alínea d) do nº 1 do artigo 64º do R.A.U., mas antes a sua (in)oportuna invocação perante a arguição de caducidade da R..
Dir-se-á, ainda, que esta mesma questão foi colocada à Relação de Lisboa, mas sobre a mesma foi omitida pronúncia, facto que, não tendo sido arguida a respectiva nulidade de decisão (artigo 668º, nº 1, alínea d) do Código de Processo Civil) a torna definitivamente arrumada.
Em suma, não merece qualquer crítica o acórdão da Relação de Lisboa, confirmatório da decisão da 1ª instância que decidiu verificada a excepção de caducidade e, por via disso, julgou a acção improcedente.
Termos em que, sem necessidade de qualquer outra consideração, se nega a revista e se condena a recorrente no pagamento das respectivas custas.
Lisboa, aos 09 de Outubro de 2008
Urbano Dias (Relator)
Paulo Sá
Mário Cruz