| 2356/21.2T8PTM.E1.S1 |  |
MORA
ESCRITURA PÚBLICA
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
PRAZO RAZOÁVEL
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
I - Incorre em mora a Ré, promitente compradora que não marca a escritura do contrato definitivo, apesar de constar do contrato-promessa que lhe competia marcar a escritura no prazo máximo de 2 meses a contar do pagamento da última prestação do preço devido, não o tendo feito nem nessa data nem nos anos seguintes.
II - Tendo o Autor fixado um prazo razoável para a Ré cumprir a sua obrigação, que era marcar a data para celebração da escritura, sob pena de se considerar definitivamente incumprida a prestação da Ré, esta nada fez, pelo que houve incumprimento definitivo por parte da Ré tendo o Autor, motivação legal para resolver o contrato promessa que havia celebrado com a Ré.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I – RELATÓRIO
l. AA intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra Tracy Alexandria Sewell, alegando resumidamente que:
É proprietário da fração autónoma objeto de um contrato promessa de compra e venda através do qual os anteriores proprietários, cujas obrigações contratuais assumiu, prometeram vender à Ré, e esta prometeu comprar, o predito imóvel pelo preço de 50.000,00€.
Mais alegou que, no contexto do contrato mencionado, as chaves do imóvel em referência foram entregues à Ré, mas esta não cumpriu com a totalidade das obrigações a que se vinculou, não tendo pago 2.800,60€ correspondente aos valores de IMI dos anos 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 e 2020 e Certificado Energético, nem tendo manifestado interesse na realização da escritura pública respeitante à formalização do contrato prometido.
Aduziu ainda, que não obstante as sucessivas interpelações e tentativas de contacto com a Ré, esta não procedeu ao agendamento da escritura, pelo que o Autor procedeu à interpelação admonitória, tendo-lhe dado um novo prazo para cumprir, com a advertência de que se não o fizesse naquele prazo, perderia o interesse na celebração do contrato definitivo face à mora sucessiva da Ré, e consideraria o contrato resolvido por via do seu incumprimento definitivo.
Finalmente invocou que, não obstante ter sido interpelada para proceder à entrega do imóvel livre de pessoas e bens, até ao presente, a Ré não o fez, continuando a usufruir do mesmo.
Conclui pedindo que seja «declarada e reconhecida a resolução do contrato promessa de compra e venda por incumprimento definitivo da Ré» e, em consequência, a sua condenação a «Demolir as obras, retirar o entulho e entregar o imóvel livre de pessoas e bens no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de incorrer no pagamento de uma indemnização correspondente a €500,00 (quinhentos euros) por cada dia de atraso na entrega do bem».
2. A Ré contestou e deduziu reconvenção, pugnando pela improcedência da ação e pedindo que seja proferida decisão judicial que, substituindo-se à vontade do Autor, declare celebrado o contrato promessa de compra e venda subjacente aos autos, uma vez que a totalidade do preço acordado se encontra paga, propondo-se a Ré a proceder à consignação em depósito do valor relativo aos IMI`s dos anos de 2014 a 2020, através do competente incidente.
Mais peticionou que, caso venha a julgar-se a ação procedente no que respeita à resolução do contrato promessa dos autos, deverá o Autor ser condenado a devolver à Ré a quantia de 45.000,00€, relativa ao somatório das prestações do preço pagas por conta do preço da venda que já não se irá concretizar, que não têm carácter de sinal, acrescida dos juros que se vencerem a contar da notificação da presente contestação/reconvenção e até efetivo pagamento, à taxa dos juros civis.
Para o efeito e em síntese, a Ré alegou que não existe fundamento para a resolução do contrato promessa, uma vez que cumpriu com o pagamento de todas as prestações do preço acordado para a aquisição da fração identificada nos autos, faltando apenas pagar os valores correspondentes aos IMI`s inerentes aos anos em que tem estado na posse da fração, uma vez que não lhe foram apresentados os respetivos documentos comprovativos dos valores solicitados, pelo que o Autor age em abuso do direito.
Reconhece que não procedeu ao agendamento da escritura pública conforme lhe incumbia, mas repudia que se tenha obrigado ao pagamento dos custos respeitantes ao certificado energético.
3. O Autor replicou, reiterando que o incumprimento contratual é da responsabilidade exclusiva da Ré, pelo que não pode proceder a reconvenção nem o pedido de execução específica, devendo considerar-se o contrato resolvido por incumprimento contratual e consequentemente ser a ré condenada no pedido inicial.
4. Na audiência prévia foi admitida a reconvenção.
Proferiu-se despacho saneador, fixou-se o objeto do litígio e temas da prova.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento que decorreu com observância do formalismo legal aplicável.
Efetuado o julgamento, foi proferida sentença, que decidiu:
«- julgo a presente ação procedente, por provada, pelo que declaro resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado em 18 de agosto de 2014, com fundamento em incumprimento definitivo imputável à Ré Tracy Alexandria Sewell e em consequência, condeno a mesma a demolir as obras, retirar o entulho e entregar o imóvel livre de pessoas e bens no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de incorrer no pagamento de uma indemnização correspondente a €500,00 (quinhentos euros) por cada dia de atraso na entrega do bem;
- julgo improcedente o pedido reconvencional de execução específica, absolvendo o Autor/reconvindo;
- julgo procedente o pedido reconvencional formulado a título subsidiário e, em consequência, condeno o Autor/reconvindo a devolver à Ré a quantia de 45.000,00€ (quarenta e cinco mil euros), relativa ao somatório das prestações do preço pagas por conta do preço da venda que já não se irá concretizar e que não possui natureza de sinal, acrescida dos juros que se vencerem a contar da notificação da presente contestação/reconvenção e até efetivo pagamento, à taxa dos juros civis.
- Condeno a Ré no pagamento das custas devidas pela ação.
- As custas processuais respeitantes à instância reconvencional ficam a cargo da Ré e do Autor/reconvindo, nos termos do artigo 527.º, nº 1 e nº 2 do Código de Processo Civil, na proporção do decaimento».
5. Inconformado com o decidido, a Ré interpôs recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação de Évora, por Acórdão de 28 de Junho de 2023 decidido:
«Pelo exposto, na procedência da apelação, acordam os juízes desta conferência, em revogar a sentença recorrida, e consequentemente:
a) Julgar improcedente a ação, absolvendo a Ré, Tracy Alexandria Sewell, dos pedidos formulados pelo Autor, AA;
b) Julgar procedente a reconvenção, condenando o Autor, AA, a ver produzidos os efeitos da sua declaração negocial em falta, e decretada a transmissão, a favor da Ré, Tracy Alexandria Sewell do direito propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão, destinada a comércio, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito em ..., Bloco D, confrontando a norte com BB, a sul com CC, a nascente com Herdeiros de DD e a poente com Rua ... (Bloco C), descrita sob o n.º 3205 da Freguesia de ... e inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 1692 da Freguesia de ..., com o valor patrimonial de €103.095,61.
c) A presente decisão só se torna eficaz após o cumprimento pela ré reconvinte das obrigações fiscais e de comprovar ter consignado o valor dos IMI´s dos anos de 2021 e 2022, e das prestações de 2023, (já que as de 2014 a 2020 se mostram consignadas), transferindo-se para o Autor, todos os montantes de que seja feito pela Ré o depósito devido.
d) Custas pelo Autor, na ação e na reconvenção, em ambas as instâncias».
6. Inconformado veio o Autor AA interpor recurso de revista formulando as seguintes conclusões:
I) Pretende-se com o presente recurso de revista que seja alterado o Acórdão que concedeu provimento ao recurso interposto pelo Recorrido, e no qual foi julgado a acção totalmente improcedente, absolvendo a Ré, Tracy Alexandria Sewell, dos pedidos formulados pelo autor, AA e julgado procedente a reconvenção, condenando o Autor, AA, a ver produzidos os efeitos da sua declaração negocial em falta e decretada a transmissão, a favor da Ré, do direito de propriedade sobre o imóvel objecto do presente litígio, devendo a presente decisão só se tornar eficaz após o cumprimento pela ré reconvinte das obrigações fiscais e de comprovar ter consignado o valor dos IMI´s dos anos de 2021 e 2022, e das prestações de 2023, (já que as de 2014 a 2020 se mostram consignadas), condenando o autor nas custas, quer na ação quer na reconvenção, em ambas as instâncias.
II) Resulta provado e é assumido pela R. que nunca agendou a escritura definitiva de compra e venda, nem efectuou os pagamentos dos IMI’s;
III) A Ré não procedeu à marcação da escritura de compra a venda respeitante ao contrato prometido em agosto de 2016, nem posteriormente.
IV) Não obstante a matéria dada como provada, entende o tribunal da Relação, que deveria o A. ter agendado a escritura, ter recorrido ao mecanismo da execução específica ou da injunção para fazer valer as quantias que lhe eram devidas, tendo desrespeitado o princípio da boa-fé em virtude das obrigações em falta serem consideras obrigações acessórias.
V) Recorrendo os Venerandos juízes Desembargadores à figura da “boa-fé”, há a questionar onde está a boa-fé contratual da R., se tendo pleno conhecimento das várias tentativas de marcação de escritura por parte do A. e do anterior proprietário e das várias oportunidades que lhe foram concedidas, limitou-se a ignorar durante mais de 6 anos todas as oportunidades que lhe foram concedidas.
VI) Se o A. estivesse de má-fé, há muito tempo que teria deixado de liquidar os impostos inerentes à propriedade do bem;
VII) O tribunal a quo entende que “não é um incumprimento que possa ter-se como significante, assumindo antes escassa ou diminuta importância na economia do acordo celebrado entre as partes, …”
VIII) Entende o autor que este acórdão premeia o infrator, pois não só não se considera o contrato incumprido, como ainda condena o A. em custas quando este se viu obrigado a mover contra a R. uma acção judicial para colocar fim a este incumprimento e à inércia da R. que usufrui do imóvel há largos anos sem cumprir com as suas obrigações.
IX) A decisão justa é a que foi proferida pelo Tribunal de Primeira Instância, ao considerar que “o devedor apenas cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art.º 762, 1 CC), quando o faz nos termos impostos pela boa fé e de forma a não causar prejuízos ao credor (art.º 762, n.º2 do CC), quando cumpre pontualmente a obrigação assumida, no sentido desta ser prestada, em todos os seus aspectos, de harmonia com o que é devido (art-º 406, n.º1 e 762, n.º1 do CC) e por fim quando cumpre integralmente a prestação e não por partes (art.º 763 do CC).
X) A Ré deveria ter agendado a escritura em Agosto de 2016, não o tendo feito nem liquidado os pagamentos inerentes às obrigações que assumiu contratualmente.
XI) A Boa Fé pressupõe deveres de proteção recíprocos, por forma a evitar que durante as negociações surjam danos para a outra parte, deveres de informação, por forma a que ambas as partes disponham de uma informação esclarecida sobre o objecto da negociação e deveres de lealdade.
XII) No caso em apreço, a R. nunca deu qualquer justificação para o seu comportamento, ignorou todas as comunicações que lhe eram endereçadas pelo A. e nunca apresentou proposta de resolução da obrigação incumprida, deixando o A. sem qualquer resposta durante anos.
XIII) Será que pode o princípio da boa-fé proteger quem não agiu com lealdade no negócio?
XIV) A sentença proferida pelo Tribunal da Comarca de Faro foi clara: “à luz da normalidade do acontecer e dos ditames decorrentes do princípio da boa fé, não se concebe uma atitude como a que a Ré demonstrou” e o A. cumpriu com os requisitos da interpelação admonitória.
XV) Conforme acórdão n.º 831/19.8T8PVZ.P1.S1, 2.ºa Secção do STJ há incumprimento definitivo “ quando durante a mora o credor concede ao devedor um prazo suplementar final razoável para cumprir (interpelação admonitória) e este, mesmo assim, não cumpre (art. 808º, n° 1, II parte);
XVI) O A. procedeu à interpelação admonitória (declaração intimativa) e cumpriu com os três elementos: a) a intimação para o cumprimento; b) a fixação de um termo peremptório para o cumprimento; c) admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo.
XVII) No caso concreto, resulta claramente provado que a boa-fé da R. não a acompanhou no cumprimento do presente contrato, que sempre retirou o máximo proveito económico do imóvel que lhe foi entregue aquando da celebração de um contrato-promessa com um sinal de valor correspondente a 10% do preço, tendo-lhe permitido efectuar os pagamentos das mensalidades acordadas.
XVIII) A R. ignorou as sucessivas comunicações apesar das várias tentativas que lhe foram concedidas com o intuito de assim não ter de suportar mais despesas.
XIX) Decidiu justamente a Juíza da 1.º instância ao considerar que “Tal incumprimento assume gravidade, na medida em que, no contexto descrito, a Ré se encontra no gozo da fração autónoma desde 2014 até à presente data, sem que tenha sido celebrado o contrato definitivo, por motivo que lhe é imputável, quando o predito contrato definitivo deveria ter sido celebrado em 2016, relevando ainda a circunstância de a Ré ter permanecido em estado de indolência quando lhe competia atuar, para além de se ter furtado às tentativas de contacto levadas a cabo por parte do Autor ou dos anteriores proprietários do imóvel, e (5) A declaração resolutória, levada ao conhecimento da Ré, está totalmente circunstanciada quanto aos respectivos fundamentos.
XX) Decidiu justamente o Tribunal da Comarca ao considerar válidos os efeitos da resolução do contrato-promessa, deixando de ser possível o recurso à execução específica, pelo que terá naturalmente de ser revogado o Acórdão da Relação de Évora quanto a essa matéria.
XXI) O tribunal a quo julgou improcedente a ação, absolvendo a Ré, Tracy Alexandria Sewell, do pedido formulados pelo Autor, AA e julgou procedente a reconvenção.
XXII) Perante este acórdão, impõe-se saber como fica a relação jurídica se o depósito dos valores e as obrigações não forem pagas no prazo concedido, se não existem bens para executar.
XXIII) A sentença proferida em Primeira instância e revogada pelo Acórdão da Relação de Évora, é a decisão judicial mais justa e equilibrada, uma vez que considera resolvido o contrato-promessa não obstante condenar o A. no pagamento do valores adiantados mensalmente para pagamento do preço (45 000,00€).
XXIV) Em virtude de todos os factos dados como provados e face ao incumprimento reiterado da R., é da mais elementar justiça que seja revogado o acórdão e se mantenha a sentença proferida pelo Tribunal da comarca.
Conclui pedindo que o recurso seja considerado totalmente procedente e revogado o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Évora, mantendo-se a decisão proferida na Primeira Instância.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Foram dados como provados os seguintes factos:
1) Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de ..., através da Ap. 1043 de 2020-11-03, a aquisição a favor do Autor AA, por doação de seus pais EE e FF, da fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão, destinada a comércio, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito em ..., Bloco D, confrontando a norte com BB, a sul com CC, a nascente com Herdeiros de DD e a poente com Rua ... (Bloco C), descrita sob o n.º 3205 da Freguesia de ... e inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 1692 da Freguesia de ..., com o valor patrimonial de €103.095,61.
2) Por acordo escrito celebrado a 18 de agosto de 2014, denominado de «contrato-promessa de compra e venda», EE e FF, representados por AA, na qualidade de primeiro outorgante e TRACY ALEXANDRIA SEWELL, na qualidade de segunda outorgante, foi declarado, entre o mais, o seguinte: «1.ª Os representados do primeiro outorgante são donos e legítimos proprietários da fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés do chão, destinado a comércio, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito em ..., bloco D, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 3205, freguesia de ... e inscrito na matriz urbana sob o artigo 1692, da supracitada freguesia, com o valor patrimonial de €98.850,00, com a licença de utilização n.º 42, emitida pela Câmara Municipal de ... em 9 de setembro de 1982. 2.ª Pelo presente contrato, o primeiro outorgante, na qualidade em que outorga, promete vender ao segundo outorgante, e este promete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fração do prédio urbano supra identificada, pelo preço de 50.000,00€ (cinquenta mil euros), que será pago pela forma e nos prazos seguintes: a) Na data da outorga do presente contrato, o segundo outorgante entrega ao primeiro outorgante a quantia de €5.000,00 (cinco mil euros) a título de sinal e princípio de pagamento. b) O pagamento do remanescente para perfazer o preço da prometida compra e venda, ou seja, a quantia de €45.000,00 (quarenta e cinco mil euros) será efetuado em 24 prestações mensais e sucessivas, (…) vencendo-se a primeira no dia 12 de agosto do presente ano e as restantes no dia 8 do mês a que digam respeito, no valor de €1.875,00 (mil oitocentos e setenta e cinco euros) cada uma, devendo ser paga até ao dia 8 de cada mês a que diga respeito. 3.ª O contrato definitivo realizar-se-á no prazo máximo de 2 meses a contar do pagamento da última prestação e será marcado pelo segundo outorgante que informará o primeiro outorgante por carta registada com aviso de receção para a morada indicada no cabeçalho, com 10 dias de antecedência do dia, hora e local da sua celebração. 4.ª 1 – Se por causa imputável ao primeiro outorgante o contrato prometido deixar de se cumprir, terá este que devolver ao segundo outorgante o sinal em dobro. 2 Se por causa imputável ao segundo outorgante o contrato prometido deixar de se cumprir, o primeiro outorgante fará seu o sinal entregue neste ato. 5.ª 1 – O primeiro outorgante autoriza o segundo outorgante a realizar apenas e tão só as obras que entender necessárias no imóvel e que não careçam de qualquer licenciamento, obras essas a realizar a suas exclusivas expensas, sem que por elas possa pedir qualquer indemnização ou exercer direito de retenção. 2 – As partes convencionam que, em caso de incumprimento do presente contrato, o primeiro outorgante poderá exigir ao segundo outorgante a demolição das obras realizadas e transporte e vazadouro de todo o entulho e demais materiais, o que deverá ser realizado pelo segundo outorgante no prazo máximo de 30 dias após notificação para o efeito, sem o que este último se obriga ao pagamento de uma multa diária de €500,00 por cada dia de atraso. 6.ª Todas as despesas com registos, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, escritura, IMI e outros encargos referentes à presente transação serão da responsabilidade do segundo outorgante».
3) A aquisição da fração autónoma identificada em 1) a favor do Autor, nos termos aí mencionados, ocorreu após a celebração do acordo referido em 2), tendo o Autor assumido as obrigações contratuais decorrentes do mesmo.
4) Na sequência do acordo mencionado em 2), foram entregues à Ré as chaves do imóvel identificado em 1).
5) Do acordo mencionado em 2), resulta que o pagamento do remanescente para perfazer o preço da prometida compra e venda, ou seja, a quantia de €45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), teria lugar em 24 prestações mensais e sucessivas, em agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro de 2014, janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho, julho, agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro de 2015 e janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho e julho de 2016.
6) A Ré não procedeu ao pagamento da quantia de € 2.800,60 (dois mil oitocentos euros e sessenta cêntimos) correspondente aos valores de IMI dos anos 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 e 2020 (€2.474,75) e Certificado Energético (€325,25).
7) A Ré não procedeu à marcação da escritura de compra a venda respeitante ao contrato prometido em agosto de 2016, nem posteriormente.
8) Quer o Autor, quer os anteriores proprietários do imóvel identificado em 1), tentaram, por diversas vezes, estabelecer contacto com a ré e com o seu companheiro.
9) Com data de 28 de julho de 2016, foi enviada carta registada com AR pelos anteriores proprietários da fração identificada em 1) a solicitar o pagamento das prestações em falta e dos IMI’s entretanto vencidos, a qual veio devolvida com a menção de «Objeto não reclamado».
10) Face à ausência de comunicação por parte da ré, foi enviada uma comunicação eletrónica no dia 14 de setembro de 2016, não tendo os autores recebido qualquer resposta.
11) Através de carta registada com aviso de receção dirigida à Ré e enviada para o endereço identificado no acordo mencionado em 2), datada de 20 de janeiro de 2021, foi-lhe comunicado que deveria a Ré agendar a escritura de compra e venda correspondente ao contrato prometido no prazo de 10 dias e proceder ao pagamento da quantia em dívida, no montante de €2.800,60, sob pena de se ter o contrato por definitivamente incumprido, com as respetivas consequências legais e que todos os montantes entregues a título de sinal não serão devolvidos.
12) Através de carta registada com aviso de receção dirigida à Ré e enviada para o endereço identificado no acordo mencionado em 2), datada de 31 de março de 2021, foi-lhe concedido o prazo de 15 dias para proceder à entrega do imóvel ao Autor, livre de pessoas e bens.
13) A carta registada mencionada em 12) foi devolvida com a menção de «Objeto não reclamado».
14) Não foram enviados à Ré, quer pelos anteriores proprietários, quer pelo Autor, os documentos comprovativos dos valores de IMI respeitantes ao imóvel identificado em 1).
15) Não obstante a Ré ter sido interpelada para proceder à entrega do imóvel livre de pessoas e bens, até à presente data, a mesma não procedeu à sua entrega.
16) A Ré não se obrigou ao pagamento dos custos associados à obtenção do certificado energético.
17) A fatura relativa ao custo de execução do certificado energético foi emitida em nome de EE, anterior proprietária da fração prometida vender.
18) A Ré procedeu ao pagamento das prestações do preço mencionado em 5), bem como, no ato da outorga do acordo mencionado em 2), ao pagamento do valor de €5.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento.
E foram julgados não provados os seguintes factos
a) O Autor não informou a Ré que adquiriu, por doação outorgada pelos anteriores proprietários, a fração identificada em 1).
b) A Ré recebeu, apenas, a carta datada de 20-01-2021.
III – DA SUBSUNÇÃO – APRECIAÇÃO
Verificados que estão os pressupostos de actuação deste tribunal, corridos os vistos, cumpre decidir.
A) O objecto do recurso é definido pelas conclusões da alegação do Recorrente, artigo 635 do Código de Processo Civil.
A única questão que importa decidir é a de se saber se a acção deveria ser julgada improcedente e a Ré absolvida dos pedidos uma vez que ao Autor estava vedada a possibilidade de resolver o contrato-promessa em discussão nos autos?
Ou colocada de outra forma a questão, importa saber se houve incumprimento culposo e definitivo por parte da Ré que fundamentasse a resolução do contrato-promessa por parte do Autor ou não?
1) A decisão da primeira instância entendeu que ocorreu incumprimento culposo por parte da Ré e, por isso, existe fundamento para a resolução do contrato-promessa.
Por sua vez a decisão recorrida, apesar de entender que ocorreu incumprimento do contrato em causa por parte da Ré, esse incumprimento tem escassa relevância (uma vez que o preço estava pago) pelo que não assistia ao Autor o direito de resolver o contrato-promessa em causa nos autos.
Salvo o devido respeito por opinião contrária entendemos que a razão se encontra do lado do Recorrente, pelo que a decisão recorrida não se pode manter.
Vejamos.
2) Ocorreu ou não mora da Ré, tendo havido incumprimento definitivo por parte desta.
Entende o Autor, ora recorrente, que a Ré não teria cumprido o contrato promessa que com ele celebrou. Teria incorrido em mora e entrado em incumprimento definitivo.
Esta questão prende-se com o mérito da acção.
Dispõe o artigo 777 n.º 1 do Código Civil que «na falta de estipulação ou disposição especial da lei, o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação, assim como o devedor pode a todo o tempo exonerar-se dela».
Acrescenta o n.º 2 do mesmo preceito que «se, porém, se tornar necessário o estabelecimento de um prazo,.......e as partes não acordarem na sua determinação, a fixação dele é deferida ao tribunal».
E há incumprimento quando o devedor falta culposamente ao cumprimento da obrigação, artigo 798 do Código Civil.
Nos termos do artigo 801 nº 1 do Código Civil «tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação».
«O devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido», artigo 804 n.º 2 do Código Civil.
«Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação», artigo 808 nº 1 do Código Civil.
Acrescenta o nº 2 do mesmo preceito que «a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente».
Deveremos ter ainda presentes os artigos 410, 432, 804 n.º 2, 805 nº 2 al. a) todos do Código Civil.
3) A mora do devedor ( mora solvendi ) é o atraso ( demora ) culposo no cumprimento da obrigação e ocorre quando a prestação, apesar de não realizada no momento próprio, é ainda possível, porque pode ainda satisfazer o interesse fundamental do credor.
A mora traduz, pois, não uma falta definitiva da prestação, mas um simples retardamento, uma demora, no cumprimento da obrigação.
Diferentemente, há casos em que o devedor não cumpre, tornando mesmo impossível o cumprimento da obrigação, como sucede, nomeadamente, quando, por culpa sua, pereceu ou se deteriorou por completo a coisa devida.
A tais situações referem-se, de modo especial, os arts. 801º a 803º, sob a rubrica «impossibilidade do cumprimento».
Por vezes, a prestação devida, não tendo sido efectuada no momento próprio, seria ainda possível, mas perdeu, com a demora, todo o interesse para o credor, ou, então, o devedor não realiza a prestação dentro do prazo suplementar que razoavelmente lhe tiver sido fixado pelo credor (Seria o caso dos autos no entender o Recorrente e sufragada pela decisão da primeira instância).
Em todas estas situações pode genericamente falar-se de incumprimento definitivo, em sentido estrito, imputável ao devedor
4) Enunciados os preceitos jurídicos aplicáveis relembremos a matéria de facto provada e tida como essencial, já que apenas esta releva e tem interesse para a decisão.
Autor e Ré celebraram um contrato promessa nos termos do qual o Autor prometeu vender à Ré, ora Recorrida um determinado imóvel.
Nos termos desse contrato a Ré entregou ao Autor a quantia de €5.000,00 (cinco mil euros) a título de sinal e princípio de pagamento.
O pagamento do remanescente para perfazer o preço da prometida compra e venda, ou seja, a quantia de €45.000,00 (quarenta e cinco mil euros) será efetuado em 24 prestações mensais e sucessivas, (…) vencendo-se a primeira no dia 12 de agosto de 2014 e as restantes no dia 8 do mês a que digam respeito, no valor de €1.875,00 (mil oitocentos e setenta e cinco euros) cada uma, devendo ser paga até ao dia 8 de cada mês a que diga respeito.
O contrato definitivo realizar-se-ia no prazo máximo de 2 meses a contar do pagamento da última prestação e será marcado pela Ré que informará o Autor por carta registada com aviso de receção para a morada indicada no cabeçalho, com 10 dias de antecedência do dia, hora e local da sua celebração.
Mais consta desse contrato que e por causa imputável ao Autor o contrato prometido deixar de se cumprir, terá este que devolver ao segundo outorgante o sinal em dobro e se por causa imputável à Ré o contrato prometido deixar de se cumprir, o Autor fará seu o sinal entregue neste ato.
Na sequência do contrato em causa foram entregues à Ré as chaves do imóvel.
A Ré não procedeu ao pagamento da quantia de € 2.800,60 (dois mil oitocentos euros e sessenta cêntimos) correspondente aos valores de IMI dos anos 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 e 2020 (€2.474,75) e Certificado Energético (€325,25).
A Ré não procedeu à marcação da escritura de compra a venda respeitante ao contrato prometido em agosto de 2016, nem posteriormente.
Quer o Autor, quer os anteriores proprietários do imóvel tentaram, por diversas vezes, estabelecer contacto com a ré e com o seu companheiro.
Com data de 28 de julho de 2016, foi enviada carta registada com AR pelos anteriores proprietários da fração identificada em 1) a solicitar o pagamento das prestações em falta e dos IMI’s entretanto vencidos, a qual veio devolvida com a menção de «Objeto não reclamado».
Face à ausência de comunicação por parte da ré, foi enviada uma comunicação eletrónica no dia 14 de setembro de 2016, não tendo os autores recebido qualquer resposta.
Através de carta registada com aviso de receção dirigida à Ré e enviada para o endereço identificado no acordo mencionado em 2), datada de 20 de janeiro de 2021, foi-lhe comunicado que deveria a Ré agendar a escritura de compra e venda correspondente ao contrato prometido no prazo de 10 dias e proceder ao pagamento da quantia em dívida, no montante de €2.800,60, sob pena de se ter o contrato por definitivamente incumprido, com as respetivas consequências legais e que todos os montantes entregues a título de sinal não serão devolvidos.
Através de carta registada com aviso de receção dirigida à Ré e enviada para o endereço identificado no acordo mencionado em 2), datada de 31 de março de 2021, foi-lhe concedido o prazo de 15 dias para proceder à entrega do imóvel ao Autor, livre de pessoas e bens.
A carta registada mencionada em 12) foi devolvida com a menção de «Objeto não reclamado».
Resulta claro desta factualidade que as partes fixaram um prazo limite para a celebração da escritura definitiva.
A obrigação da Ré tinha prazo certo pois que o que estava acordado é que a escritura deveria ser realizada no prazo máximo de 2 meses a contar do pagamento da última prestação, que seria em Julho de 2016.
A Ré, a quem competia a marcação da escritura, tinha 2 meses após Julho de 2016 para o fazer.
Deste modo, havendo prazo definido para a celebração da escritura também se pode afirmar que há mora ou incumprimento por parte da Ré decorrido que seja esse prazo sem que ela tenha cumprido.
Perante a factualidade alegada afigura-se-nos ser inequívoco que a Ré incorreu em mora.
5- Estando a Ré constituída em mora, será que ao Autor assistia o direito de resolver o contrato-promessa que havia celebrado?
Vejamos
Tem-se entendido que «a simples mora do devedor ...não confere ao credor o direito de resolver o contrato», cfr. Ac. STJ de 10.12.97, Col.Jur. Ac. STJ, Tomo III, Ano 97, p. 164.
No mesmo sentido o Ac. STJ de 21.01.2003, Col. Jur. (STJ), Ano 28, T. I, pag. 45, no qual se pode ler que «Havendo prazo marcado para o cumprimento da obrigação, a sua não observância pelo devedor não dá, sem mais, lugar ao não cumprimento definitivo da obrigação». Veja-se ainda no referido Acórdão a vasta Doutrina citada em sentido concordante.
A resolução só é permitida quando haja incumprimento definitivo imputável ao devedor. A Ré apenas se teria constituído em mora, não tendo havido ainda incumprimento definitivo da sua parte.
Nos casos de simples mora (que seria então o caso), esta apenas se converteria em incumprimento definitivo se a prestação se tivesse tornado impossível, ou se o credor (o Autor) tivesse perdido objectivamente o interesse na prestação ou ainda se tivesse fixado um prazo razoável ao devedor (a Ré) para o cumprimento da obrigação.
Deste modo, ao Autor apenas assistia o direito de resolver o contrato - face à mora da Ré - nos casos em que a lei equipara a simples mora ao não cumprimento definitivo, ou seja nos casos do artigo 801 do Código Civil.
A obrigação considera-se então não cumprida quando: a) em consequência da mora o credor perder o interesse que tinha na prestação; b) a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
Ora, o Autor fixou um prazo para a Ré cumprir a sua obrigação que era marcar a data para celebração da escritura.
Estando o devedor – a Ré – em mora, o credor – o Autor – fez o que devia, ou seja notificou-a, concedendo-lhe um prazo razoável para o cumprimento, sob pena de considerar definitivamente incumprida a prestação debitória.
É a chamada notificação ou interpelação admonitória.
Se assim não fosse, o credor que não tivesse perdido o interesse na prestação ficaria indefinidamente adstrito à relação obrigacional que o ligava à contraparte, sendo certo que, principalmente em contratos sinalagmáticos, tal indeterminação poderia acarretar consequências nefastas para o adimplente.
Neste caso, a conversão da mora em incumprimento definitivo pressupõe uma intimação admonitória para cumprir, feita pelo credor ao devedor.
Decorrido esse prazo peremptório, se não houver cumprimento por parte do devedor, verifica-se a conversão da mora em incumprimento definitivo, ficando o credor com as mesmas armas daquele que perdeu, objectivamente, o interesse na prestação.
Importa ter em atenção que a interpelação admonitória deve conter três elementos: intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório com dilação razoável para o cumprimento e a cominação de que a obrigação se terá como definitivamente incumprida se o cumprimento não ocorrer dentro daquele prazo.
Esta interpelação cominatória ocorreu e foi feita em termos claros e peremptórios, de modo a que a Ré tivesse plena consciência dessa declaração e das suas consequências.
Estamos perante uma das situações que a lei equipara a simples mora ao não cumprimento definitivo.
Nesta hipótese ao Autor assistia o direito de resolver o contrato-promessa que havia celebrado.
Entendemos, tal como a decisão da primeira instância e ao contrário da decisão recorrida, que houve incumprimento definitivo por parte da Ré, pelo que o Autor tinha motivação legal para rescindir o contrato promessa que haviam celebrado com a Ré bem como lhe assistia o direito de fazer seu o sinal prestado pela Ré.
A Ré incorreu em mora e incumprimento definitivo uma vez que apesar de ter sido fixado prazo no contrato para a celebração da escritura o Autor interpelou a ré com um prazo certo para o cumprimento.
A Ré não cumpriu nem sequer invocou que o prazo que lhe foi fixado não era razoável (importa recordar que escritura devia ter sido celebrada em 2016 e só em 2021 é que o Autor fixou o prazo para a Ré cumprir).
Estamos perante uma das situações que a lei equipara a simples mora ao não cumprimento definitivo.
Entendemos que a Ré incorreu não só em mora mas também em incumprimento definitivo uma vez que o Autor lhe fixou um prazo certo, razoável, para o cumprimento da sua obrigação – situação em que a lei equipara a simples mora ao não cumprimento definitivo – e a Ré também não cumpriu.
Assistia pois, ao Autor o direito de resolver o contrato-promessa que havia celebrado com a Ré, pelo que a decisão recorrida não se pode manter.
6) Em suma, está demonstrado que a Ré entrou em mora, que o Autor interpelou a Ré para cumprir – interpelação admonitória – pelo que o Autor tinha uma causa justificativa para resolver o contrato.
Entendemos, tal como defende o Recorrente (bem como a sentença da primeira instância) e ao contrário da decisão recorrida, que houve incumprimento definitivo por parte da Ré tendo o Autor, ora Recorrente motivação legal para resolver o contrato promessa que havia celebrado com a Ré.
Impõe-se, assim, a procedência da presente revista, devendo ser revogada a decisão recorrida subsistindo a decisão da primeira instância.
III - Decisão
Nos termos expostos acordam os juízes que compõem este Tribunal em julgar procedente a presente revista e, em consequência, revogando o Acórdão recorrido subsiste a decisão da primeira instância nos seus precisos termos.
Custas pela Recorrida.
Lisboa, 11 de Janeiro de 2023
José Sousa Lameira (relator)
Conselheira Maria de Fátima Gomes
Conselheiro Lino Ribeiro