Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A4707 |  |
DESPEJO IMEDIATO
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
DEPÓSITO DA RENDA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CADUCIDADE
II - Sendo o despejo pedido com fundamento na falta de pagamento de rendas de vários anos, o Réu faz caducar o direito à resolução do contrato, desde que deposite esses valores e invoque essa excepção peremptória da caducidade.
III - Prevenindo-se contra a hipótese de o Réu arguir tal caducidade, poderá o Autor formular, com o pedido de resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, um pedido subsidiário de condenação do Réu a pagar-lhe as rendas devidas há mais de um ano, com a respectiva indemnização, pedido este que, se a acção comportar réplica, poderá até ser deduzido neste articulado, ao abrigo do disposto no artigo 273º, n.º 2, do CPC.
I - No Tribunal Judicial da Comarca de Almada, A e mulher B intentaram contra C a presente acção de despejo, pedindo que, com a procedência da acção, se decrete a resolução do contrato de arrendamento habitacional aludido na petição, com a consequente condenação da Ré a despejar o locado de imediato, assim como a pagar-lhes as rendas vencidas, no montante de 1.308.000$00, e vincendas até efectiva entrega do locado.
Na contestação apresentada, a Ré, para além de arguir as excepções peremptórias da caducidade e da prescrição - o que, na sua óptica, conduziria à sua absolvição do pedido -, deduziu, sem prescindir, reconvenção, pedindo a condenação dos reconvindos a indemnizá-la no valor de 550.000$00, assim como no pagamento dos juros moratórios, pelo atraso no pagamento da indemnização, pelas obras realizadas pela Ré no locado, até ao integral pagamento.
Responderam os Autores, pugnando pela improcedência das excepções e da reconvenção.
Foi proferido despacho saneador, no qual se decidiu julgar improcedente a excepção da caducidade e parcialmente procedente a excepção da prescrição, bem como se decidiu julgar procedente a acção e, em consequência:
a) Declarar resolvido o contrato de arrendamento referente ao 2º andar direito frente do prédio sito na Rua ....., ...., Quinta ....., Sobreda da Caparica, e condenar a Ré a entregá-lo aos Autores livre e devoluto, decretando-se, assim, o despejo;
b) Condenar a Ré a pagar aos Autores a quantia correspondente às rendas vencidas a partir de 12.01.1993 até à data da propositura da acção e as vincendas até efectiva entrega do locado;
c) Absolver a Ré do demais peticionado pelos Autores.
Com vista à apreciação do pedido reconvencional, prosseguiram os autos com a elaboração da base instrutória.
Inconformada com o despacho saneador-sentença proferido, dele interpôs recurso de apelação a Ré, o qual foi admitido, a subir a final, com efeito suspensivo.
Com o prosseguimento dos autos, foi proferida sentença a julgar improcedente a reconvenção.
Remetidos os autos ao Tribunal da Relação de Lisboa para conhecimento da apelação interposta do despacho saneador, foi aí proferido acórdão, segundo o qual se revogou, em parte, o saneador-sentença recorrido, "passando o decreto judicial relativo ao litígio a ser o seguinte:
a) declara-se verificada a excepção peremptória de caducidade do direito dos AA. a ver resolvido o contrato de arrendamento referente ao 2º andar direito frente do prédio sito na Rua ......., ....., Quinta ....., Sobreda da Caparica, com fundamento na falta de pagamento das rendas, e absolve-se a Ré desse pedido, não se decretando, assim, o despejo;
b) condena-se a Ré a pagar aos AA. a quantia correspondente às rendas vencidas a partir de 1 de Fevereiro de 1993 até à data da propositura da acção e as vincendas até à cessação dos efeitos do contrato de locação, bem como a reconhecer-lhes o direito a fazerem seu o montante em Euros correspondente aos Esc. 234.000$00 depositados a fls. 12;
c) absolve-se a Ré do pagamento das rendas prescritas (as que se venceram entre 1 de Fevereiro de 1989 e 1 de Janeiro de 1993)".
Irresignados com tal decisão, dela vieram os Autores interpor recurso de revista, o qual foi admitido.
Os recorrentes apresentaram as suas alegações, formulando as seguintes conclusões:
1ª - A caducidade é uma figura substantiva que supõe a alegação de factos concretos que a enformem, o que não foi feito nesta acção - CC, 303º.
2ª - Só se for estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes é que a caducidade pode ser conhecida oficiosamente - CC, 333º.
3ª - Para evitar a caducidade do direito de pedir a resolução do contrato, o inquilino deve depositar as somas devidas até à contestação.
4ª - Devendo o inquilino pagar a renda no mês anterior ao que disser respeito, em 12 de Fevereiro está vencida a renda de Março.
5ª - Não pode aproveitar a faculdade de invocar a caducidade o inquilino que naquelas condições depositou as somas devidas apenas até Fevereiro.
6ª - Não tendo o locatário cumprido aquelas obrigações, as rendas são consideradas em dívida para todos os efeitos.
7ª - Achando-se o locador em mora (os recorrentes terão querido escrever locatário), as rendas em atraso, todas elas, constituem uma sucessão de prestações da remuneração devida pela coisa locada, não podendo o locador ser coagido a receber as rendas futuras sem que lhe sejam satisfeitas as anteriores, com o acréscimo da indemnização, ainda que o vencimento de algumas delas tenha ocorrido mais de um ano antes da propositura da acção.
8ª - O douto acórdão recorrido violou as normas citadas no corpo destas alegações, e designadamente: CC, 303º, 333º. 1038º, nº 1, 1041º, 1048º; RAU, 20º, 58º, 64, nº 1, a), 65º, nº 1; CPC, 489º.
Pedem, assim, que, com o provimento do recurso, se revalide a decisão da 1ª instância.
Contra-alegou a recorrida, defendendo a manutenção do acórdão impugnado.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II - Nas instâncias, foi dada como provada a seguinte matéria de facto:
1. Por contrato celebrado em 10 de Julho de 1987, o Autor cedeu à
Ré o gozo do 2º andar direito frente do prédio sito na Rua ....., ....., Quinta ......, Sobreda da Caparica, pelo prazo de 6 meses, com destino à habitação e pela renda de 12.000$00, a pagar no domicílio do senhorio no 1º dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito;
2. A Ré deixou de pagar as rendas relativas ao mês de Fevereiro de
1989, inclusive, e meses subsequentes até à data da propositura da acção.
3. A Ré procedeu, em 12.02.1998, ao depósito na Caixa Geral de
Depósitos, à ordem deste processo, da quantia de 234.000$00, sendo 144.000$00 referente às rendas dos meses de Janeiro de 1997 a Fevereiro de 1998.
4. A petição inicial deu entrada em juízo em 7 de Janeiro de 1998 e
a contestação em 13 de Fevereiro do mesmo ano.
III - 1. É sabido que as conclusões das alegações delimitam objectivamente o âmbito do recurso - artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil (CPC).
São três as questões aqui suscitadas pelos recorrentes: a falta de alegação de factos concretos, por parte da Ré, que enformem a figura substantiva da caducidade; a necessidade, para obstar ao despejo, do depósito, até à contestação, de todas as rendas vencidas e não prescritas, e não apenas as vencidas no ano anterior à propositura da acção, com o acréscimo da indemnização legal de 50%; e a falta de depósito da renda de Março de 1998, vencida no mês anterior.
2. No tocante à primeira das questões enunciadas, é manifesta a falta de razão dos recorrentes.
Na verdade, a Ré, na sua contestação, alega que depositou na CGD em Amora a quantia de 234.000$00, relativa a um ano de rendas em atraso, com a respectiva indemnização (depreende-se haver aqui lapso, pois a referida importância corresponde a 13 meses de renda, acrescidos de 50% de indemnização), a fim de beneficiar da caducidade do artigo 1048º do Código Civil, e que este depósito permite à Ré invocar (?) o direito à resolução do contrato de arrendamento relativamente ao último ano, como fazer caducar o direito à resolução do contrato relativamente às rendas anteriores ao último ano, conduzindo, assim, à absolvição do pedido.
Alegou, pois, ela a factualidade necessária para suportar a sua posição quanto à invocada caducidade, e tanto assim é que, tendo o Senhor Juiz que proferiu o despacho saneador-sentença conhecido dessa excepção, aceitando, portanto, que foi alegada tal factualidade concreta, os aqui recorrentes conformaram-se com tal posição, pois que, nas contra-alegações que ofereceram no recurso de apelação interposto pela Ré, não usaram da faculdade prevista no artigo 684º-A do CPC, o que teria permitido à Relação de Lisboa a apreciação dessa questão, tendo em conta a posição aí tomada - e que é objecto do presente recurso de revista - no tangente à arguida excepção peremptória da caducidade.
Daqui resulta que os ora recorrentes nem sequer podiam suscitar agora essa mesma questão, por precludida a possibilidade do seu conhecimento por este Tribunal.
3. Passemos à segunda questão.
Na 1ª instância, entendeu-se que "é manifesto, à luz do artº 1048º do CC, que o depósito efectuado também não teve a virtualidade de provocar a caducidade do direito do locador, visto a Ré não ter pago a totalidade das rendas vencidas acrescidas da indemnização de 50%".
No acórdão ora impugnado, seguiu-se uma orientação diferente: entendeu-se que, mostrando-se caducado o direito a pedir a resolução do contrato relativamente a todas as rendas que se venceram até Dezembro de 1996 (inclusive), o conceito "devido" constante da previsão normativa do artigo 1048º do C. Civil não pode ser interpretado como englobando as rendas vencidas há mais de um ano aquando da propositura da acção, pois o legislador não pode ter querido a completa derrogação de um normativo legal - o nº 1 do artigo 65º do RAU.
4. Proceder ao pagamento da renda estipulada contratualmente, no
momento e no lugar próprios, constitui a primeira das obrigações do locatário - artigo 1038º, a), do Código Civil.
Não sendo cumprida tal obrigação, nem sendo efectuado depósito liberatório, pode o senhorio resolver o contrato - artigo 64º, nº 1, a), do RAU.
Relativamente ao tempo e lugar do pagamento da renda, haverá que lançar mão do clausulado no respectivo contrato, como resulta dos artigos 1039º do Código Civil e 20º do RAU, disposições que, pela sua natureza supletiva, só funcionam no silêncio do contrato.
O inquilino constitui-se em mora quando não pague a renda no dia do seu vencimento, ou seja, no primeiro dia útil do mês convencionado (ou do mês anterior àquele a que a renda diz respeito, na falta de convenção), podendo, contudo, fazer cessar a mora se proceder ao seu pagamento nos oito dias seguintes.
Constituindo-se o inquilino em mora e não a fazendo cessar nos termos indicados, o locador fica com o direito de lhe exigir as rendas em
atraso acrescidas de uma indemnização igual a 50% do que lhe for devido, ou de resolver o contrato.
Acresce que, enquanto não for paga a renda relativa a determinado mês ou meses e, sendo caso disso, a indemnização correspondente, o senhorio pode recusar o pagamento que o inquilino lhe ofereça das rendas dos meses seguintes, as quais são consideradas em dívida, o que significa que se mantém a mora e os seus efeitos, designadamente o direito do senhorio à resolução do contrato, ao que não obsta sequer a eventual recepção de novas rendas (cfr. artigo 1041º do Código Civil).
O não pagamento da renda constitui, pois, o arrendatário (devedor) em mora, a qual só pode ser excluída se lhe não for imputável a falta de pagamento no lugar e no tempo próprios, cabendo-lhe a prova dessa ausência de culpa - artigos 804º, 805º, nº 2, a), 798º, 799º e 342º, nº 2, do citado Código.
Quando tal suceda, isto é, quando o arrendatário, sem culpa sua, não puder efectuar pontualmente a prestação, ou não a possa efectuar por motivo relativo à pessoa do senhorio, ou quando este se encontre em mora, pode, então, ele depositar as rendas, sendo tal depósito, porém, sempre facultativo - artigos 22º do RAU e 1042º, nº 1, do Código Civil.
Sendo assim, enquanto não for paga, ou depositada, a renda em atraso, acrescida de 50%, a situação de "mora solvendi" mantém-se.
Os depósitos posteriores são dependência e consequência do depósito inicial, valendo, quanto a eles, o que for decidido em relação a este - nº 3 do citado artigo 1041º e artigo 25º, nº 2, do RAU.
Por outro lado, "o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer esse direito, pague ou deposite as somas devidas e a indemnização referida no nº 1 do artigo 1041º" - artigo 1048º.
5. Postos estes princípios, temos que, tendo os Autores apresentado a
sua petição inicial em 07.01.1998, já então havia caducado o direito à resolução do contrato relativamente a todas as rendas que se venceram até Dezembro de 1996, inclusive, mas não o direito a receber as rendas em dívida acrescidas da indemnização legal, que constitui um direito completamente distinto e autónomo daquele que aqui se discute.
Como se pode ler no douto acórdão ora recorrido, "O Legislador não
quis, de todo, dar protecção à inércia, e daí o estabelecimento de prazos - prazos razoáveis, acrescente-se - de caducidade dos direitos; será inaceitável e eticamente infundamentado que os Julgadores lhe dêem guarida, permitindo, passe o plebeísmo, que entre pela janela aquilo a que o Legislador fechou a porta".
Assim, para beneficiar da caducidade do artigo 1048º do Código Civil, o arrendatário só tem de depositar, com a respectiva indemnização, as rendas do último ano; se o despejo é pedido com fundamento na falta de pagamento de rendas de vários anos, o arrendatário faz caducar o direito à resolução, desde que deposite, com a legal indemnização, as rendas do último ano, e invoque a caducidade do direito à resolução quanto às rendas anteriores, que só pode ser declarada se o pedir. Prevenindo-se contra a hipótese de o arrendatário invocar a caducidade, poderá o senhorio formular, com o pedido de resolução por falta de pagamento das rendas do último ano, um pedido subsidiário de condenação do arrendatário a pagar-lhe as rendas devidas há mais de um ano, com a respectiva indemnização (neste sentido, acórdão da Relação do Porto de 17.12.1987 - CJ, Ano XII-1987, Tomo 5, pág. 218 - e Cons. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª edição, páginas 251 e 252, em anotação ao artigo 22º do RAU).
6. Infere-se, deste modo, do exposto, que não assiste aqui razão aos
recorrentes, pelo que, também nesta parte, a decisão recorrida não merece qualquer censura, sendo certo que os Autores não deduziram, a título subsidiário, e a prevenir a hipótese de ser invocada a caducidade do direito de resolução do contrato no tocante às rendas vencidas há mais de um ano, o pedido de condenação da Ré no pagamento dessas rendas com o acréscimo da indemnização legal, não o tendo igualmente feito na réplica - e podiam tê-lo feito, nos termos do artigo 273º, nº 2, do CPC -, após a arguição da caducidade pela Ré na sua contestação.
7. Resta-nos a questão da falta de depósito da renda de Março de 1998, vencida no mês anterior.
Desde já, diremos que é a primeira vez que os Autores suscitam esta questão.
Na verdade, não o fizeram na réplica nem nas contra-alegações apresentadas na apelação interposta pela Ré para a Relação de Lisboa, ao abrigo do disposto no nº 1 do artigo 684º-A do CPC.
Sendo assim, e tendo em conta que os recursos são meios destinados a obter a reforma das decisões dos tribunais inferiores - visam a reapreciação e, eventualmente, a modificação, dessas decisões -, não vias jurisdicionais para criar decisões sobre matéria nova, a menos que se trate de questões de conhecimento oficioso (cfr. artigos 676º, nº 1, 680º, nº 1, e 690º, nº 1, do CPC), é vedado a este Tribunal conhecer desta questão.
De qualquer forma, diremos que nunca teriam razão.
Efectivamente, a Ré, em 12.02.1998, procedeu ao depósito na Caixa Geral de Depósitos da quantia de 234.000$00, montante correspondente a 13 meses de renda com o acréscimo de 50% (e não, como, por lapso, refere, a um ano de renda com tal acréscimo).
Tendo a acção sido proposta em 07.01.1998, e tendo a contestação sido oferecida em 13.02.1998, depreende-se que, nesse período, apenas se venceu uma renda.
Daí que, tendo a Ré depositado o valor de 13 meses de renda com a indemnização legal, deu cabal cumprimento ao que lhe era imposto por lei para obstar ao despejo.
IV - Podemos, assim, extrair as seguintes conclusões:
1ª - Para poder beneficiar da caducidade prevista no artigo 1048º do Código Civil, o Réu/arrendatário só tem de depositar, com a respectiva indemnização, as rendas do último ano, reportado à data da propositura da acção, e, eventualmente, de qualquer renda que, entretanto, se haja vencido.
2ª - Sendo o despejo pedido com fundamento na falta de pagamento de rendas de vários anos, o Réu faz caducar o direito à resolução do contrato, desde que deposite esses valores e invoque essa excepção peremptória da caducidade.
3ª - Prevenindo-se contra a hipótese de o Réu arguir tal caducidade, poderá o Autor formular, com o pedido de resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, um pedido subsidiário de condenação do Réu a pagar-lhe as rendas devidas há mais de um ano, com a respectiva indemnização, pedido este que, se a acção comportar réplica, poderá até ser deduzido neste articulado, ao abrigo do disposto no artigo 273º, nº 2, do CPC.
V - Nos termos expostos, acorda-se em negar a revista e, em consequência, em confirmar a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 13 de Maio de 2003
Moreira Camilo
Lopes Pinto
Pinto Monteiro
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(1) N.º 4