| 2431/09.1TVLSB.S1.L1 |  |
EXTINÇÃO DA LIDE
MATÉRIA DE FACTO
PODERES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DOCUMENTO PARTICULAR
PROVA TESTEMUNHAL
DECLARAÇÃO NEGOCIAL
ERRO VICIO
ERRO SOBRE OS MOTIVOS DO NEGÓCIO
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS / PROVAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / MODALIDADES DAS OBRIGAÇÕES.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - PROCESSO DE DECLARAÇÃO / SENTENÇA / RECURSOS.
ORGANIZAÇÃO JUDICIÁRIA - SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
- Inocêncio Galvão Teles, Manual dos Contratos em Geral, 4ª ed., p.341.
- Jacinto Rodrigues Bastos, Notas ao Código Civil, 1987,p. 340;
Vol. II,1988, p. 174.
- P. Lima e A. Varela, “Código Civil”, Anotado, 2.ª edição, 1.º, p.318.
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado1967, p. 143.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 222.º, N.º2, 223.º, 224.º, 232.º, 252.º, N.º2, 289.º, 334.º, 376.º, N.º1, 393.º, 394.º, 512.º.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 660.º, N.º 2, 2.ª PARTE, 661.º, N.º 1, E 668.º, N.ºS 1, AL. D), 2.ª PARTE, E E), 646.º, N.º4, 655.º, N.º1, 712.º, N.º1, 722.º, N.º 2, 729.º.
DL Nº 303/2007, 24/8: - ARTIGO 11.º, Nº 1.
LEI DE ORGANIZAÇÃO E FUNCIONAMENTO DOS TRIBUNAIS JUDICIAIS, APROVADA PELA LEI N.º 3/99, DE 13-01: - ARTIGO 26.º .
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 3-3-1972, BMJ Nº 215, P. 202;
-DE 03-10-2000, PROCESSO N.º 2.315/00;
-DE 23-11-2005, PROCESSO N.º 05B3318, IN WWVV.DGSI.PT;
-DE 03-11-2011, PROCESSO N.º 758/06.3TBCBR-B.P1.S1;
-DE 10-10-2013, PROCESSO N.º 471/08.
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ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
-DE 10.11.1976, C. J., P. 813.
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ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
-DE 8-4-80, C. J., 1980, T. II, P. 137.
I - Não se extingue, por transacção consistente em “acordo de revogação de contrato de utilização de loja em centro comercial”, que, fazendo cessar o contrato, apenas excluem da lide os prejuízos derivados da exploração da loja, se na acção o pedido formulado comportava, não apenas estes, mas os de pagamento das quantias devidas a título de “direitos de ingresso”, danos emergentes e lucros cessantes, estes a liquidar em, execução de sentença.
II - Desde que determinada medida jurídica não tenha sido oportunamente pedida, o princípio dispositivo obsta a que o tribunal dela conheça e a decrete sob pena de nulidade por excesso de pronúncia, como sucede se os factos apurados permitem concluir pela condenação solidária de duas rés mas a autora apenas peticionou a condenação de uma delas.
III - Os poderes do STJ em sede de apreciação/alteração da matéria de facto são muito restritos, cingindo-se às hipóteses contidas nos arts. 722.º, n.º 2, e 729.,º, n.ºs 2 e 3, do CPC, das quais fica excluído o erro na análise das provas livremente apreciáveis pelo julgador.
IV - A força atribuída pelo art. 376.º, n.º 1 do CC às declarações documentadas limita-se à sua materialidade e não à sua exactidão.
V - Por conseguinte, as normas dos arts. 393.º e 394.º do CC comportam restrições e limitações, permitindo o recurso à prova testemunhal designadamente para determinar e precisar o significado de alguma cláusula.
VI - O âmbito do acordo de vontades a que se refere o art. 232.º do CC não se refere exclusivamente às cláusulas contratuais escritas.
VII - Mesmo em documentos autênticos, com força probatória plena, é admissível prova testemunhal para precisar o sentido e o contexto da declaração negocial (art. 393.º, n.º 3, do CC).
VIII - No erro sobre a base do negócio há uma situação de conformidade entre a vontade real e a declarada, mas em que esta se formou sob erro quanto às circunstâncias determinantes da sua decisão, independentemente do declaratário conhecer ou dever conhecer a essencialidade de tal erro.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça :
1-"AA, Unipessoal, Lda.", com sede na Rua …, n.° …, ….° …, em ... e BB, residente na Rua …, n.° …, ….° esquerdo, em ... intentaram,em 2009-1-10 contra "CC - ..., S.A." e "DD - ..., S.A.", ambas com sede na Rua ..., n.°…. …, ..., em ..., acção de condenação, com processo ordinário, pedindo:
- A anulação do "contrato de utilização de loja em centro comercial" celebrado entre as Autoras e a Ré "CC - ..., S.A." em 27/02/2008;
- A condenação da Ré "CC - ..., S.A." a devolver à Autora "AA, Unipessoal, Lda." o montante de € 24.153.60, correspondente àquele que por ela lhe foi passado a título de "direitos de ingresso";
- A condenação solidária das Rés a indemnizar a Autora "AA, Unipessoal. Lda.", a título de danos emergentes pelo montante global de 6 160.687,87;
- A condenação solidária das Rés a indemnizar a Autora "AA,Unipessoal, Lda.", a título de lucros cessantes pelo montante que vier a apurar-se ser o correspondente à diferença entre o volume de negócio perspectivado para os meses de Novembro e Dezembro de 2008 e de Janeiro de 2009 em diante e aquele que efectivamente se verificar até à anulação do contrato, em razão da existência no "..." de uma outra loja de venda de produtos naturais e dietéticos, montante a liquidar em execução de sentença.
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2 - Para tanto e em síntese alegaram que :
-A Autora "AA, Unipessoal, Lda." é uma sociedade unipessoal detida pela Autora BB, com o capital social de € 5.486,78, tendo por objecto o comércio, importação e representação de artigos de perfumaria, bijutaria, lingerie feminina e pronto-a-vestir, comércio de produtos dietéticos naturais e de beleza, bem como a sua representação e importação;
- A Autora BB, sócia única da Autora "AA, Unipessoal, Lda.", interveio, a título pessoal, no contrato como fiadora daquela sociedade relativamente às responsabilidades por ela assumidas perante a Ré "CC - ..., S.A.";
- A Ré "CC - ..., S.A." é a responsável pela organização, gestão e exploração de um centro comercial denominado "...";
- A Ré "DD - ..., S.A." interveio, em representação da Ré "CC - ..., S.A.", nas negociações que conduziram à celebração do contrato anulando;
- A Autora "AA, Unipessoal, Lda." desenvolve a sua actividade, no ramo da venda de produtos naturais e dietéticos, sob o nome de fantasia "EE", em diversos estabelecimentos instalados em centros ou galerias comerciais, mormente na margem Sul do Tejo;
- Desde 26/11/2004, a Autora "AA, Unipessoal. Lda." possui um estabelecimento de venda dos bens do seu comércio no denominado "...", centro comercial naquela localidade também explorado pela Ré "CC - ..., S.A.";
- Em finais de 2006, um representante da Ré "CC - ..., S.A." informou a Autora "AA, Unipessoal, Lda." de que estava em fase final de estudo a concretização de um centro comercial a instalar na cidade do ..., pretendendo averiguar do eventual interesse da Autora "AA, Unipessoal, Lda." numa das lojas daquele centro comercial, então embrionário;
- A Autora "AA, Unipessoal, Lda." manifestou o seu interesse de princípio, ficando a aguardar que lhe fossem, oportunamente, apresentado o projecto do centro comercial e as condições pretendidas pela Ré "CC - ..., S.A.";
- Em finais de 2007, o mesmo representante da Ré "CC - ..., S.A." contactou, de novo, a Autora "AA, Unipessoal, Lda.". informando-a de que iriam em breve ser abertas as inscrições para candidatos a lojistas do "...";
- Tendo-lhe dado o contacto de FF, colaborador da Ré "DD - ..., S.A.", que era a encarregada da promoção do centro comercial em causa e da angariação dos lojistas;
- Estabelecido o contacto com o Senhor Doutor FF, este apresentou, em nome das Rés, o projecto comercial do "...", e entregou à Autora "AA, Unipessoal, Lda." a planta de localização das lojas dentro do centro;
- No que diz respeito à concreta actividade da Autora "AA, Unipessoal, Lda.", o chamariz comercial - dito "loja-..." - do "..." era um supermercado da cadeia "GG", cuja presença, no dizer do Senhor Doutor FF já ao tempo estava assegurada;
- A Autora "AA. Unipessoal, Lda." deu conta da sua preferência de que a loja onde pudesse instalar o seu estabelecimento "EE" se situasse na imediação do supermercado;
- Por forma, a que os clientes do supermercado passassem pela "EE" quando a ele se dirigissem;
- O Senhor Doutor FF afirmou ser impossível aceder à pretensão da Autora "AA, Unipessoal, Lda." por, alegadamente, já estarem comprometidas as lojas mais próximas do supermercado que reuniam as características adequadas ao negócio dela;
- As Rés, representadas pelo Senhor Doutor FF, indicaram como disponível e adequada uma loja que, embora no mesmo piso do supermercado, se situava num dos corredores do "...";
- Questão prévia à entabulação das negociações entre a Autora "AA, Unipessoal, Lda." e as Rés foi a de saber se no centro iria ser admitida a instalação de um outro lojista cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE";
- As Rés asseguraram à Autora "AA. Unipessoal, Lda.", por intermédio do Senhor Doutor FF. que não haveria no "..." outra loja de produtos naturais e dietéticos;
- Indo, outrossim, ali ser instaladas uma farmácia e uma dita "parafarmácia";
- Definida essa questão essencial para a formação da vontade contratual das Autoras, passou-se à fase seguinte, isto é, à discussão das condições contratuais;
- Na sequência da reunião e de ulterior conversa telefónica, em 22/01/2008 a Ré "DD - ..., S.A." endereçou à Autora "AA, Unipessoal, Lda." Uma carta, subscrita pelo Senhor Doutor FF, em que a Ré "DD -..., S.A." apresentava a "proposta de utilização e condições de ocupação para uma loja EE no futuro empreendimento ... a realizar na cidade de ...";
- A proposta das Rés continha os seguintes elementos:
a) A loja "indicada" para a 1ª. A. era a n° …, situava-se no piso … e tinha uma área aproximada de 68 m2;
b) A renda seria de € 2.516,00 mensais, que poderia variar, para mais, no caso de aquele montante ser inferior a 7% da facturação da loja da Autora "AA, Unipessoal, Lda.", caso em que o valor da renda seria fixado com base em tal percentagem;
c) Para ter o privilégio de ser lojista do "...", a Autora "AA, Unipessoal. Lda." deveria pagar à Ré "CC - ..., S.A." o montante de € 20.128.00, a fundo perdido, a título de "direitos de ingresso", dos quais 30% com a aceitação da proposta e 70%, escalonadamente , até Julho de 2008;
d) Ao valor da renda acresceria uma comparticipação para as "despesas e encargos comuns com o condomínio e promoção do Centro Comercial", que no primeiro ano teria a expressão económica mensal de € 782,00 (€ 11,50 x 68 m2);
e) O contrato seria celebrado pelo prazo de seis anos;
f) A loja seria entregue em tosco, com ligações possíveis aos serviços municipalizados;
g) O Centro seria inaugurado, previsivelmente, em Outubro de 2008;
- A Autora "AA, Unipessoal, Lda." cumpriu os "formalismos" da proposta das Rés tendo, designadamente, entregado o cheque de € 7.306,46 correspondente a 30% dos "direitos de ingresso";
- Com data de 27/02/2008, a Ré "DD -..., S.A.", em quem a Ré "CC - ..., S.A." delegara a condução das negociações do contrato a celebrar, comunicou à Autora que "a actividade comercial que pretende desenvolver na loja n° ... que integra o Centro Comercial denominado ... foi devidamente aprovada pelo Conselho de aprovação do projecto";
- Em 08/05/2008, a Ré "DD - ..., S.A." enviou à Autora "AA, Unipessoal, Lda.", o "contrato de utilização de loja em centro comercial", ora anulando, em que figuram como outorgantes as duas Autoras e a Ré "CC - ..., S.A.";
- O contrato em causa, embora enviado para assinatura em 08/05/2008, está datado de 27/02/2008;
- No contrato, a Ré "CC - ..., S.A." assumiu-se como "a empresa responsável pela organização, gestão e exploração de um centro comercial, o qual se encontra em construção na cidade de ...";
- No considerando 7 do contrato, pode ler-se que a Ré "CC - ..., S.A." "está integrada num Grupo que usufrui de conhecimentos técnicos que lhe permitem desenvolver uma procura e escolha de locais adequados para a realização de centros comerciais, desenvolver estudos de viabilidade económica de projectos e de distribuição de lojistas em relação de vizinhança adequada com vista à melhor exploração do centro comercial, pela implementação de uma estrutura adequada ao funcionamento do mesmo";
- No considerando 8 do contrato, afirma-se que os conhecimentos técnicos da Ré "CC - ..., S.A." são "factor de decisiva valorização do centro comercial e de cada uma das lojas nele integradas no âmbito do respectivo mercado";
- Ao assinarem o contrato com a Ré "CC - ..., S.A.", as Autoras acreditaram que ela dispunha, efectivamente, dos ditos conhecimentos que alegadamente, seriam "factor de decisiva valorização" de cada uma das lojas integradas no "...";
- No considerando 9 do contrato celebrado entre as Autora e a Ré "CC - .... S.A." estipulou-se que o centro comercial deveria funcionar "como um todo harmónico atendendo à complementaridade e interdependência das lojas que o constituem";
- Não só porque a Autora "AA, Unipessoal, Lda." tinha expressado às Rés a essencialidade para a decisão de contratar de a sua ser a única loja do "..." destinada à venda de produtos naturais e dietéticos, mas também porque a Ré "CC - ..., S.A." declarou a sua aptidão para estabelecer as valências das lojas presentes naquele centro em razão da, sua complementaridade e interdependência, as aqui demandantes acreditaram que as coisas decorreriam como combinado;
- O que proporcionaria à Autora "AA, Unipessoal, Lda." a possibilidade de rentabilizar o investimento que iria fazer, já com o pagamento dos chamados "direitos de ingresso", já com as obras e decoração da loja, bem como com a aquisição das mercadorias destinadas a serem ali vendidas;
- Nessa convicção de que a loja cuja utilização contrataria com a Ré "CC -..., S.A." seria a única de produtos naturais e dietéticos do "...", a Autora "AA, Unipessoal, Lda." encetou as diligências necessárias à instalação do estabelecimento naquele espaço;
- Em 26/06/2008, a Autora "AA, Unipessoal, Lda." recebeu o orçamento da "HH - ..., Lda." para os trabalhos de construção civil e instalações técnicas a realizar e a incorporar na loja;
- Esse orçamento ascendia a € 80.000,00, acrescido do I.V.A. à taxa aplicável;
- Em 07/08/2008, a Ré "DD - ..., S.A.", através de carta, informou a Autora "AA, Unipessoal, Lda." de que a inauguração do "..." fora adiada para 4 de Novembro do mesmo ano, lembrando-lhe que a obra da loja deveria estar concluída a tempo de abrir ao público no dia da inauguração;
- Do mesmo passo, a Ré "DD - ..., S.A." solicitou à Autora "AA, Unipessoal, Lda." que diligenciasse pela entrega da garantia bancária prevista na cláusula 12ª do contrato bem como, de todos os projectos e "contribuições solicitadas pelo Departamento Técnico";
- Em 09/09/2008, a Ré "DD - .... S.A.", "na qualidade de gestora da obra do centro comercial ..." entregou, condicionalmente, a loja à Autora "AA, Unipessoal. Lda.";
- A Autora "AA, Unipessoal, Lda." aprovara o orçamento da "HH - ..., Lda." e adjudicara-lhe os trabalhos correspondentes;
- Bem como a implementação do sistema de segurança, a uma empresa da confiança das Rés;
- A Autora "AA, Unipessoal, Lda." contraiu um empréstimo bancário, cujo custo e encargos tem vindo a pagar pontualmente;
- Em Outubro de 2008 foi feita a apresentação pública do "...", cerimónia a que a Autora "AA, Unipessoal, Lda." compareceu na pessoa da Autora BB;
- Nessa apresentação instilou-se no espírito da Autora "AA, Unipessoal, Lda." a suspeita de que, ao arrepio do que fora convencionado, as Rés haviam admitido no seu centro comercial do ... um outro operador do ramo dos produtos naturais e dietéticas;
- Naturalmente inquietas, as Autoras confirmaram que a sua suspeita correspondia à realidade;
- Às ocultas das Autoras, as Rés cederam uma loja do "..." ao "...", concorrente directo da Autora "AA, Unipessoal. Lda.";
- A loja cedida pelas Rés ao "..." situa-se em frente do GG, localização desde sempre pretendida pela Autora "AA, Unipessoal, Lda." para instalar a sua "EE";
- Quando o empreendimento foi apresentado à Autora "AA, Unipessoal, Lda." para que ela ajuizasse do seu interesse em abrir uma "EE" no "...", as lojas fronteiras ao GG eram as que tinham os números 048, 049. 050 e ...;
- Segundo as Rés, essas quatro lojas estavam já ocupadas por outros comerciantes, que nelas iriam explorar negócios de diferentes ramos, sendo certo que nenhum daqueles ramos de negócio era o comércio de produtos naturais e dietéticos;
- Em momento que as Autoras não podem precisar, mas que se situa entre a conclusão das negociações delas com as Rés e Outubro de 2008, as coisas alteraram-se, sem que dessa alteração as Rés tivessem dado conta às Autoras;
- As Rés decidiram dividir a loja n.° ... em dois espaços, que passaram a estar referenciados como lojas ... e ...-A;
- A despeito de ser do seu cabal conhecimento a essencialidade para a Autora "AA, Unipessoal, Lda." de que a sua loja fosse a única a vender especificamente produtos naturais e dietéticas, as Rés negociaram a loja n.° ...-A com o "...";
- A loja atribuída pelas Rés ao "..." tem uma localização muito mais central do que a por elas cedida à Autora "AA, Unipessoal, Lda.";
- No dia 16/10/2008, a Autora BB contactou o representante das Rés, Senhor Doutor FF, dando-lhe conta da sua surpresa e desagrado;
- Na mesma comunicação, a Autora BB relembrou que a existência de uma segunda loja dedicada ao comércio de produtos naturais e dietéticos contrariava o que fora acordado entre as partes, para além de comprometer a viabilidade do negócio da Autora "AA, Unipessoal, Lda.";
- Sendo certo que, a esse tempo, já estava assumido um investimento de elevada expressão económica;
- Em 19/10/2008 na sequência de uma reunião ocorrida entre as partes no dia 16 do mesmo mês. a Autora BB endereçou nova mensagem ao Senhor Doutor FF, na qual relembrava que, aquando da candidatura ao "...", havia sido informada por ele próprio de que seria a única empresa a explorar uma loja de produtos naturais;
- A Autora "AA, Unipessoal, Lda." havia procedido ao estudo destinado a apurar da viabilidade económica e a quantificar provisionalmente a rentabilidade do seu negócio naquele concreto centro comercial, com base no pressuposto essencial de que a sua seria a única loja a vender produtos naturais e dietéticos;
- Na mensagem de 19/10/2008, a Autora "AA, Unipessoal, Lda." recordava ao representante das Rés o facto da viabilidade previsional, explicando-lhe que o espaço iria ter o custo de € 150.000,00, dos quais uma parte substancial já então se encontrava despendida;
- Facto também constante da referida mensagem da Autora "AA, Unipessoal, Lda." em 20 de Outubro iria iniciar-se uma formação profissional destinada às cinco empregadas que engajara para a loja do "...";
- Aquando da descoberta do logro já a Autora "AA, Unipessoal, Lda." adquirira cerca de € 50.000,00 de produtos para vender na sua loja do "..." cuja inauguração estava prevista para breve;
- Era manifesto, já então, que num centro comercial com as dimensões, características e frequência do "..." não seria possível rentabilizar dois estabelecimentos de venda de produtos naturais e dietéticos;
- O perdedor dessa "competição" seria, obviamente, aquele cuja loja tivesse uma localização menos exposta, sobretudo para os clientes do supermercado do "...";
- Se as Rés tivessem agido de boa-fé nas negociações que precederam a celebração do contrato, teriam informado as Autoras de que não lhes garantiam a exclusividade comercial da venda de produtos naturais e dietéticas no "...";
- Nesse caso as Autoras não teriam contratado com as Rés, pois era evidente que o negócio a instalar não teria a rentabilidade calculada no estudo económico;
- A problemática de a loja da Autora ser a única do ramo a operar no "..." foi expressamente debatida com as Rés, tendo ficado esclarecido que essa "exclusividade" era condição sine qua non do interesse de contratar das Autoras;
- Tendo em conta essa realidade, factos e circunstâncias negociais, a Autora "AA, Unipessoal. Lda." afirmou, expressamente, às Rés que fora enganada, pois como era do conhecimento das Rés, jamais avançaria para o projecto em causa se soubesse da existência no "..." de outra loja onde fossem vendidos produtos idênticos aos do seu comércio;
- Ainda na comunicação de 19/10/2008, a Autora "AA, Unipessoal, Lda." informou as Rés de que se desinteressara do negócio por factos a estas exclusivamente imputáveis;
- A Autora "AA, Unipessoal, Lda." propôs às Rés que lhe devolvessem os "direitos de ingresso" já passados e a indemnizassem por valor equivalente ao do investimento feito com a loja, isto é, € 150.000,00;
- As Rés afirmaram que nenhum lojista tinha direito à exclusividade no ramo de negócio em que operava, nos centros comerciais das Rés;
- Foi essa a última intervenção do Senhor Doutor FF nas relações entre as Autoras e as Rés;
- As conversações passaram, pelo lado das Rés, a ser conduzidas a um nível hierarquicamente superior;
- Não podendo as Rés deixar de reconhecer a maldade da sua conduta e o direito das Autoras, tentaram chegar a acordo com a Autora "AA, Unipessoal, Lda." para pôr termo a um diferendo pelo qual eram as únicas responsáveis;
- Em reunião ocorrida em 28/10/2008, um representante das Rés, Senhor II, explicou às AA a razão por que adoptaram um comportamento que se obrigaram a não assumir;
- Segundo aquele representante das Rés, a crise económica que já então grassava e que previsivelmente se agravaria, levara alguns empresários a desistir de abrir lojas no "...";
- Confrontadas com essa situação, que, no limite, levaria a que na inauguração do centro houvesse muitas lojas desocupadas, as Rés apressaram-se a arranjar novos candidatos a lojistas;
- Um dos interessados em estar presente no "..." fora precisamente, o "...", a quem as Rés atribuíram a loja já atrás referenciada, em desrespeito pelo que haviam convencionado com as Autoras, desde os preliminares das negociações;
- Reconhecendo que assim fora, e como forma de mitigar os prejuízos que a Autora "AA, Unipessoal, Lda." iria sofrer em consequência da não verificação da exclusividade que lhe fora assegurada, as Rés dispuseram-se a devolver-lhe os "direitos de ingresso";
- Essa proposta de resolução do diferendo pressupunha, todavia, a manutenção do contrato
- A proposta das Rés não tinha a virtualidade de fazer renascer o interesse das Autoras na manutenção do contrato aqui anulando, pois incidia apenas sobre o investimento inicial, mas não minorava os encargos mensais a que a Autora se obrigou por força do contrato, encargos esses que pressupunham um volume de facturação da loja da Autora no "..." que ela não poderá atingir em razão da presença do "..." ou de qualquer concorrente directo que ali venha a instalar-se;
- No estudo a que procedeu, a Autora "AA, Unipessoal, Lda." perspectivou que as vendas mensais se iniciassem com um volume de vendas de € 14.400,00. estabilizando depois, a partir de Maio de 2009, em cerca de € 25.000.00;
- Esse nível de facturação permitiria a Autora "AA, Unipessoal, Lda." começar a obter lucros da sua actividade no "..." a partir de Janeiro de 2009;
- Por não ser o único comerciante de produtos naturais e dietéticos presente no "...", a la. A. não poderá atingir o volume de facturação que perspectivou no seu estudo;
- Dos € 14.400.00 previstos como valor das vendas em Novembro de 2008, a Autora "AA, Unipessoal, Lda." só logrou facturar, nesse período, € 10.907.41, tendo-se assim verificado uma diferença, para menos, de € 24.25%, isto é. € 3.492,59;
- No estudo previsional a que procedeu a Autora "AA,Unipessoal, Lda." estimou que, em Dezembro de 2008, a sua facturação se cifraria em€ 16.110,00;
- Como consequência directa da presença do "..." no "...", a facturação da Autora "AA, Unipessoal, Lda." na loja em causa ascendeu apenas a € 8.519,14;
- A expectativa de facturação da Autora na sua loja do "...", em Janeiro de 2009, que era de € 18.120,00, quedou-se pelos € 7.882,02, em consequência directa da existência de um outro estabelecimento de venda de produtos naturais e dietéticas no "...";
- No seu estudo de viabilidade da loja a instalar no "...", a Autora "AA, Unipessoal, Lda." tinha estimado uma facturação de € 16.212,00 para Fevereiro de 2009;
- As suas vendas não foram além dos € 6.766,26 em Fevereiro de 2009;
- O cenário dos meses vindouros não será diferente da realidade ocorrida entre Novembro de 2008 e Fevereiro de 2009, havendo uma transladação de potencial clientela da "EE" da Autora "AA, Unipessoal, Lda.", no "...", para a loja do "..." no mesmo centro comercial;
- A Autora "AA, Unipessoal, Lda." fez saber às Rés logo em 19/10/2008, o negócio, pervertido que está na sua razão de ser, deixou de ser interessante, redundando até em prejuízo para as Autoras;
- A instalação do estabelecimento da Autora na loja do "..." representou para esta um custo global de € 184.841,47;
- Todos os custos referidos serão irrecuperáveis perante a inviabilidade económica do negócio da Autora "AA. Unipessoal, Lda." no "...", inviabilidade económica que apenas decorre da presença naquele centro comercial de uma outra loja de venda de produtos naturais e dietéticos;
- Aos custos discriminados acresce o prejuízo decorrente da exploração do estabelecimento da la. A. no "...", o qual não é ainda quantificável, só podendo liquidar-se no momento em que cessar a vigência do contrato anulando;
- Até que seja decidida a presente acção, as Autoras vêem-se obrigadas a manter aberto o seu estabelecimento do "...";
- Se as Autoras decidissem encerrar o estabelecimento, suportando apenas o custo da renda e das despesas comuns, estariam sujeitas a ver ser-lhes aplicada a penalização correspondente a um dia de renda por cada hora em que a loja se encontrasse fechada, penalização essa que seria agravada para o dobro logo que o encerramento da loja se prolongasse por mais de cinco dias consecutivos, ou dez interpolados.
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3- Devidamente citadas para a causa, ambas as Rés contestaram nos termos constantes de fls. 161-225, em que invocaram a nulidade do processo por ineptidão da petição inicial, se defenderam por impugnação motivada, tendo concluído pela absolvição dos pedidos e pediram a condenação das Autoras no pagamento de indemnização a título de litigância de má fé.
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4-Foi proferido Despacho Saneador - no qual foi indeferida a arguição de nulidade processual - e seleccionados os factos assentes e a base instrutória/BI que foram objecto de reclamação nos termos constantes de fls. 299-311, decidida no ponto 1 do despacho de fls.372-374.
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5- Após realização da audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença na qual julgando-se a acção parcialmente procedente, por provada foi decidido:
- Declarar nulo o contrato celebrado entre as Autoras "AA, Unipessoal, Lda." e BB e a Ré "CC -Sociedade [mobiliária, S.A." com data de 27/02/2008 referente à loja nº 30 do centro comercial "... ";
- Condenar a Ré "CC - ..., S.A." a restituir à Autora "AA, Unipessoal, Lda." a quantia de €24.153,60;
- Condenar solidariamente as Rés "CC - ..., S.A." e "DD - ..., S.A." a pagarem à Autora "AA, Unipessoal, Lda. " a quantia de € 160.687,87; e,
- Condenar solidariamente as Rés "CC - ..., S.A." e "DD - ..., S.A." a pagarem à Autora "AA, Unipessoal, Lda." a quantia a liquidar referente a todas as despesas de manutenção em funcionamento da loja nº 30 do centro comercial "..."de € 160.687,87, incluindo os montantes despendidos com contrapartidas mensais e despesas de condomínio - despesas que constituem a contrapartida da utilização de uma espaço pertença da Ré "MUL TI 24 ..., S.A. " -, mas, apenas, se o resultado bruto de cada exercício mensal não ultrapassar o montante das despesas mensais, existindo um resultado líquido positivo mensal não haverá lugar ao cômputo de despesas de manutenção da loja em funcionamento, devendo este resultado líquido ser deduzido no montante global das despesas de manutenção a indemnizar.
Custas a cargo das Rés.
6-A Relação, julgando parcialmente procedente a apelação condenou as RR., solidariamente, a pagar às AA. a quantia de €126.328,60(cento e vinte e seis mil, trezentos e vinte e oito mil mais sessenta cêntimos).
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7. É desta decisão que vem interposta revista pelas RR. que encerram as respectivas alegações com as seguintes conclusões:
1. O presente recurso deve ser admitido enquanto recurso de revista “ordinária” – ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 721.º do Código de Processo Civil –, já que o Acórdão recorrido não confirmou irrestritamente a sentença proferida pela 1.ª Instância, não se verificando, portanto, a “dupla conforme” prevista no n.º 3 do artigo 721.º do Código de Processo Civil.
2. Caso assim não se entenda – sem conceder –, o presente recurso deve ser admitido como recurso de revista excepcional ao abrigo do disposto na alínea c) do n.º 1 do artigo 721.º-A do Código de Processo Civil, porquanto, em primeira linha, existe oposição de julgados quanto à mesma questão fundamental de direito entre o Acórdão recorrido e o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 13 de Setembro de 2007, já que neste Acórdão fundamento foi entendido que, por força do disposto no n.º 1 do artigo 394.º do Código Civil, “Tendo as partes reduzido a escrito o contrato de utilização de lojista, não podem provar-se por testemunhas quaisquer acordos preliminares ao contrato que o infirmem ou contrariem” (cuja certidão com menção do trânsito em julgado se protesta juntar, embora se presuma o seu trânsito).
3. Caso se entenda que inexiste oposição de julgados entre o Acórdão recorrido e o Acórdão fundamento indicado no parágrafo anterior, subsidiariamente, invoca-se, desde já, que se verifica oposição de julgados entre o Acórdão recorrido e o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, de 8 de Julho de 2008, no âmbito do processo n.º 1536/2008-1, já que neste Acórdão fundamento foi entendido que, por força das normas relativas à interpretação dos negócios jurídicos – em particular através do artigo 236.º do Código Civil –, as partes não podem ter legitimas expectativas se o texto que veio a ser estipulado no contrato contrariou expressamente o teor dos contactos decorridos na fase que antecedeu a sua celebração (cuja certidão com menção do trânsito em julgado se protesta juntar).
4. Na verdade, entre o Acórdão recorrido e os Acórdãos fundamentos supra invocados verifica-se uma oposição de julgados quanto à mesma questão fundamental de direito: a (ir)relevância de acordos preliminares infirmatórios do contrato que veio a ser assinado pelas partes por escrito, seja por via do artigo 394.º do Código Civil (no primeiro caso), seja por via das regras da interpretação do negócio jurídico no artigo 236.º do Código de Civil (no segundo caso).
5. De resto, estão verificados os demais requisitos do recurso de revista excepcional, porquanto o Acórdão recorrido e os Acórdãos fundamento em causa foram emitidos ao abrigo da mesma legislação (normas acima citadas do Código Civil, na mesma versão), tendo os Acórdãos fundamento transitado em julgado, inexistindo Acórdão uniformizador de jurisprudência sobre a questão de direito acima identificada.
6. Quanto ao objecto do recurso, em primeiro lugar, importa referir que o Acórdão recorrido padece de nulidade, por excesso de pronúncia, na parte em que condenou a ora Recorrente DD, solidariamente com a co-Recorrente CC, ao pagamento de € 24.153,60, a título de restituição dos “direitos de ingresso”, a favor da Recorrida AA, Unipessoal, Lda.
7. Tendo a ora Recorrida AA, Unipessoal, Lda. peticionado que, apenas e tão-somente, a co-Recorrente CC fosse condenada a restituir-lhe os “direitos de ingresso” que aquela pagou a esta, no valor de € 24.153,60, o Acórdão recorrido ampliou ilegitimamente a condenação peticionada, porquanto também condenou a ora Recorrente DD nesse montante, padecendo, por isso, de nulidade por excesso de pronúncia, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea e) do n.º 1 do artigo 668.º do Código de Processo Civil, tendo violado o princípio do pedido decorrente do n.º 1 do artigo 661.º do Código de Processo Civil.
8. Em segundo lugar, ao contrário do que foi entendido no Acórdão recorrido, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 287.º - al. e), 293.º, n.º 2 e 294.º do Código de Processo Civil e 1248.º do Código Civil, a presente lide deve ser extinta, em virtude de transacção alcançada entre as partes em 26.02.2011, através do Acordo de Revogação do “contrato de utilização de loja em centro comercial” a que se reporta o facto 13 do Acórdão recorrido (cfr. DOCS. 1 e 2 juntos ao presente processo em 31.01.2012).
9. Caso assim não se entenda, a presente lide sempre deve ser extinta por impossibilidade superveniente da lide, nos termos do disposto no artigo 287.º - al. e) do Código de Processo Civil, porquanto o objecto da lide (i.e., o aludido contrato de utilização de loja em centro comercial) “desapareceu” na pendência da presente acção, designadamente antes de ter sido proferida sentença pelo Tribunal de 1.ª Instância.
10. Ao não determinar a extinção da instância quer com base em transacção, quer com base em impossibilidade superveniente da lide, as instâncias recorridas violaram o disposto no artigo 1248.º do Código Civil e, igualmente, nos artigos 287 - al. d), 293.º, n.º 2, e 294.º do Código de Processo Civil, e, em segunda linha (subsidiariamente), o disposto na alínea e) do artigo 287.º do Código de Processo Civil.
11. Em terceiro lugar, o Acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 393.º, n.º 1, e 394.º, n.º 1, do Código Civil, porque o facto 58 ([1]) exclusivamente com base em prova testemunhal, o qual contraria frontalmente a declaração negocial constante da cláusula 6.ª, n.º 2, do contrato referido no facto 13 ([2]), que as partes celebraram voluntariamente através de forma escrita
12. Na verdade, tendo as partes optado, voluntariamente, por reduzir a escrito o aludido contrato de “utilização de loja em centro comercial” e aí determinado que a Recorrida AA, Unipessoal, Lda. não teria exclusividade na exploração do seu ramo de negócio no Forum ... (artigos 223.º e 232.º do Código Civil), não pode o Tribunal aceitar que os termos desse contrato sejam exclusivamente infirmados por uma testemunha (sobretudo “pouco credível”), sob pena de violação dos princípios da segurança jurídica e da boa fé no cumprimento dos contratos.
13. Ou seja: a ser acolhido o entendimento adoptado no Acórdão Recorrido, os contratos escritos assinados pelas partes poderiam, na prática, ser “esquecidos”, porque poderiam ser “rasgados” com base em prova testemunhal.
14. Desta forma, os princípios da autonomia das partes, da segurança jurídica e de que os contratos devem ser integral e pontualmente cumpridos seriam facilmente defraudados.
15. De igual forma, a circunstância de os factos 81, 82 e 84 do Acórdão recorrido (correspondente aos artigos 31.º, 35.º e 37.º da base instrutória) terem sido provados viola ainda as normas de direito probatório material vertidas nos artigos 393.º, n.º 1, e 394.º, n.º 1, do Código Civil, porquanto tais factos foram dados como provados exclusivamente com base em prova testemunhal, sendo infirmatórios do teor do contrato que as partes celebraram e que ficou assente no facto 13 do Acórdão recorrido.
16. Uma vez que está em causa a violação das regras de direito probatório material (artigos 393.º e 394.º do Código Civil), este aspecto configura uma questão estritamente jurídica, susceptível de ser conhecida pelo Supremo Tribunal de Justiça, não constituindo um “recurso sobre a matéria de facto sui generis”, como foi referido no Acórdão recorrido.
17. Tanto assim é que, por um lado, existe Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça em contradição com o Acórdão recorrido (sendo que, em regra, o STJ apenas conhece de questões de direito) e, por outro lado, o Tribunal da Relação de Lisboa apreciou o recurso interposto pela ora Recorrente, invocando apenas fundamentos de natureza jurídica, não tendo procedido à apreciação de qualquer prova produzida.
18. Acresce que, n.º 4 do artigo 646.º do Código de Processo Civil, a expressão “como combinado” deve ser eliminada do facto 63 do Acórdão recorrido, porquanto está em causa uma matéria de cariz jurídico conclusivo, para além de que – como resulta do facto 13 – não é verdade que as partes acordaram que a Recorrida AA, Unipessoal Lda. teria exclusividade na exploração do seu ramo de negócio no Forum ....
19. Na verdade, as “combinações” entre as partes são o resultado conclusivo da interpretação jurídica das suas declarações negociais, sendo que estas, por seu turno, é que constituem matéria de facto objectiva.
20. Em todo o caso, quando tal expressão é incluída na matéria de facto para dar como provada uma declaração negocial – exclusivamente com base em prova testemunhal – preliminar a um acordo e que contraria frontalmente o teor de um contrato celebrado posteriormente pelas partes e por escrito, tal configura não só a violação do disposto no n.º 4 do artigo 646.º do Código de Processo Civil, mas igualmente do disposto nos artigos 393.º, n.º 1, e 394.º, n.º 1, ambos do Código Civil.
21. Em quarto lugar, ao anular o contrato de utilização de loja em centro comercial com base em erro, o Tribunal de Primeira Instância violou o disposto nos artigos 223.º, 232.º, 236º, 405.º, 762.º e 763.º do Código Civil, sendo que os artigos 223.º, 232.º, 236º deste diploma dizem respeito a critérios de interpretação dos negócios jurídicos que in casu foram violados, pelo que está em causa uma questão de direito.
22. É que, ao arrepio de todos os critérios legais de interpretação dos negócios jurídicos, o Acórdão recorrido fez “tábua rasa” do facto de as partes terem estipulado (livremente e por escrito) no n.º 2 da cláusula 6.ª do “contrato de utilização de loja em centro comercial” que a Recorrida AA, Unipessoal, Lda. não teria o direito de exclusividade na exploração do seu ramo de negócio no Forum ....
23. Note-se que as partes poderiam nem sequer ter abordado esta matéria no texto do contrato, mas optaram expressamente por fazê-lo, estipulando que a Recorrida AA, Unipessoal, Lda. não teria qualquer direito de exclusividade, o que incluíram no seu âmbito do seu acordo de vontades (artigo 232.º do Código Civil).
24. Assim, as Recorridas aceitaram o facto de não gozarem de exclusividade na exploração do seu negócio, conformando-se com a possibilidade de poder vir a existir outro estabelecimento comercial de produtos naturais e dietéticos no Forum ....
25. A este propósito, note-se que foi dado como provado que as Recorridas analisaram e leram o contrato em causa antes de o assinar (cfr. factos 134 e 135 do Acórdão recorrido), tendo perfeita consciência do conteúdo da declaração negocial que efectuaram, sendo que as Recorridas já tinham negociado e celebrado outros “contrato de utilização de loja em centro comercial” em data anterior.
26. Aliás, as Recorridas nem sequer alegaram que desconheciam o teor do contrato de utilização de loja que assinaram, em particular o teor do n.º 2 da respectiva cláusula 6.ª.
27. Ora, tendo as partes acordado, consciente e voluntariamente, na inexistência de qualquer exclusividade, o Acórdão recorrido violou os artigos 223.º, 232.º, 236.º e 405.º do Código Civil ao determinar a anulação do contrato em causa nos autos, porquanto desrespeitou o âmbito do acordo de vontades das partes.
28. Sucede que o aspecto relevante no âmbito contratual é, precisamente, a vontade que as partes demonstraram na hora de celebrar o contrato de utilização de loja em centro comercial, i.e. na “hora da verdade”.
29. Em quinto lugar, e ao contrário do que é sustentado no Acórdão recorrido, o n.º 2 do artigo 252.º do Código Civil não é aplicável ao caso concreto, porquanto não estão preenchidos nem os requisitos gerais do erro-vício, nem os requisitos específicos do erro sobre os motivos, pelo que o Acórdão recorrido violou os artigos 252.º, n.º 2, e 289.º do Código Civil.
30. Desde logo, enquanto modalidade do erro-vício, em termos gerais, o erro sobre os motivos pressupõe que o erro diga respeito a factos passados ou contemporâneos com a celebração do negócio viciado (mas nunca sobre factos presentes).
31. É que, aquando da assinatura do contrato em causa nestes autos, não havia qualquer concorrente das Recorridas no Forum ....
32. Com efeito, o contrato entre a co-Recorrente CC e as Recorridas foi celebrado em 27 de Fevereiro de 2008 (cfr. facto 13 do Acórdão recorrido), tendo as negociações da co-Recorrente CC com o “...” iniciado apenas em Junho de 2008 e o respectivo “contrato de utilização de loja em centro comercial” sido assinado em 10 de Julho de 2009 (cfr. factos 137 e 138 do Acórdão recorrido).
33. Acresce que os requisitos específicos do erro sobre os motivos previsto no n.º 2 do artigo 252.º do Código Civil também não estão preenchidos no caso concreto.
34. Desde logo, inexiste qualquer “erro sobre os motivos”, atento que os erros que incidem sobre os motivos meramente individuais que não façam parte do negócio, nomeadamente sob a forma de cláusula.
35. In casu, não só inexiste cláusula no contrato que integrasse a putativa exclusividade da Recorrida AA, Unipessoal, Lda., como a mesma foi expressamente afastada no n.º 2 da cláusula 6.ª do “contrato de utilização de loja em centro comercial”.
36. Acresce que a aplicação do n.º 2 do artigo 252.º do Código Civil implicaria, pelo menos, o preenchimento de três requisitos adicionais, tal como referido no parágrafo seguinte.
37. É que, in casu: (i) não há um desvio “anormal” em relação às circunstâncias necessárias ao equilíbrio económico do negócio; (ii) em qualquer caso, inexiste um desvio perturbe a justiça interna do negócio celebrado pelas partes ou frustre o seu fim; (iii) a concorrência de outros operadores no Forum ... com a Recorrida AA, Unipessoal, Lda. está coberta pelos riscos próprios do contrato de “utilização de loja em centro comercial”.
38. Desde logo, ficou provado que “neste mercado os concorrentes não dividem a clientela, mas antes atraem nova clientela” (cfr. facto 140 do Acórdão recorrido), pelo que é forçoso concluir que, por um lado, não um desvio às circunstâncias necessárias ao equilíbrio económico do negócio e, por outro lado, a existência do “...” no Forum ... não frustra o fim do contrato de utilização de loja celebrado entre as Recorridas e a co‑Recorrente CC.
39. De resto, a suposta “inviabilidade económica” derivada da co-existência do “...” com a “EE” foi dada como não provada (cfr. respostas ao quesitos 32.º, 33.º, 61.º e 62.º da base instrutória), pelo que inexiste um desvio perturbe a justiça interna do negócio celebrado pelas partes ou frustre o seu fim.
40. Em todo o caso, sempre se diga que o risco negocial (para as Recorridas) da abertura de uma loja concorrente com a “EE” cai no risco negocial normal inerente ao contrato de utilização de loja celebrado entre as Recorridas e a co‑Recorrente CC, porquanto a cláusula 6.ª, n.º 2, do contrato em causa afastou qualquer exclusividade das Recorridas no exercício da sua actividade no Forum ... (cfr. facto 13 do Acórdão recorrido).
41. Em todo o caso, e se dúvidas restassem, para que o n.º 2 do artigo 252.º do Código Civil fosse aplicável, as Recorridas teriam de ter provado que a co-Recorrente CC “aceitaria ou, segundo a boa fé, deveria aceitar um condicionamento do negócio à verificação da circunstância sobre que incidiu o erro, se esse condicionamento lhe tivesse sido proposto”, o que não se verificou.
42. Na verdade, para além de as Recorridas não terem logrado provar que a co-Recorrente CC aceitou - ou aceitaria - conferir àquela exclusividade contratual (note-se que o facto 58 do Acórdão recorrido restringe-se à fase anterior à entabulação de negociações, sendo que no contrato foi expressamente convencionado o afastamento da exclusividade, conforme assente no facto 13 do Acórdão recorrido), resultou provado que o n.º 2 da cláusula 6.ª do contrato afastou tal exclusividade.
43. Aliás, enquanto facto relevante neste contexto, foi dado como provado que “é política comercial das Rés, na promoção e exploração dos centros comerciais que desenvolvem, não atribuir, em regra, um direito de exclusividade aos lojistas” (cfr. facto 119 do Acórdão recorrido).
44. Em todo o caso, sempre se diga que nunca haveria fundamento para a condenação da Recorrente DD, porquanto esta actuou em nome (e enquanto representante) da Recorrente CC - ..., S.A., conforme resulta do facto 12 do Acórdão recorrido.
45. Assim, todos os efeitos decorrentes dessa actuação repercutem-se na esfera jurídica da Recorrente CC -..., S.A., nos termos do disposto no artigo 258.º do Código Civil ex vi n.º 1 do artigo 1178.º do mesmo diploma, não podendo, por isso, a Recorrente DD - ..., S.A. ser condenada nos presentes autos, sob pena de violação destas normas legais.
46. Em sexto e último lugar, sempre se diga que, ainda que as Recorridas tivessem, efectivamente, incorrido em erro, a presente acção constituiria um manifesto abuso do direito (sem nunca conceder).
47. Na verdade, tendo as Recorridas lido e aceitado o referido n.º 2 da cláusula 6.ª do contrato de utilização de loja, a invocação do erro com base numa pretensa exclusividade constitui um manifesto abuso do direito, nos termos e para os efeitos do artigo 334.º do Código Civil.
Nestes termos, o presente recurso deve ser admitido enquanto recurso de revista “ordinária” (artigo 721.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), devendo ser concedida a revista e, em consequência, ser revogado o Acórdão recorrido.
Caso assim não se entenda, o pressente recurso deve ser admitido enquanto recurso de revista excepcional, por oposição de julgados (artigo 721.º-A, n.º 1 - al. c) do Código de Processo Civil), devendo ser concedida a revista e, em consequência, ser revogado o Acórdão recorrido.
Foram apresentadas contra-alegações com as seguintes conclusões:
a) O “Acordo de Revogação de Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, assinado entre as AA. e a 1ª. Ré em 26 de Fevereiro de 2011, não teve por fim extinguir o litígio pendente entre as partes, mas apenas pôr termo aos prejuízos continuados e crescentes que a 1ª. recorrida averbava na exploração do seu estabelecimento do “Forum ...”, estando expressamente esclarecido – no doc. nº. 1 junto com as contra-alegações de apelação – que tal acordo era celebrado sem prejuízo das questões a serem discutidas no presente litígio;
b) Esse acordo beneficiaria também as Rés, agora recorrentes, pois que, em caso de procedência da acção, seria menor o valor da indemnização a prestar à 1ª recorrida;
c) Quando se perspectivou a celebração do acordo revogatório (por haver mais de um ano que se aguardava a prolação da sentença da 1ª. Instância), ficou logo excluída a questão deste litígio, que deveria seguir, como seguiu, a sua normal tramitação – cfr. docs. nºs. 1 e 2 juntos com as contra-alegações de apelação;
d) O facto de ter sido celebrado o acordo revogatório não tornou impossível a presente lide, mormente para declarar o vício do contrato ajuizado e extrair as necessárias consequências, designadamente quanto ao direito de a 1ª A ser indemnizada;
e) Ao contrário do que ambas as Rés, una vocce, sustentam, não está em causa nesta acção a interpretação das cláusulas do contrato, nem a prova de que as partes acordaram outro conteúdo para além do que está escrito;
f) A prova testemunhal produzida não teve por tema o conteúdo do contrato anulando, mas factos integrantes do erro em que as AA. laboraram, no qual foram induzidas e mantidas pelas Rés;
g) Em momento anterior ao do início das negociações a 1ª. A. quis saber se seria admitida, no “Forum ...”, a instalação de um outro lojista cuja actividade fosse directamente concorrente da sua (resposta ao quesito 7º.);
h) O representante das Rés nas conversações com as AA. assegurou à 1ª. recorrida (o que vale por dizer que as Rés asseguraram) que não haveria no centro comercial em causa outra loja a operar no mesmo ramo de actividade (resposta ao quesito 8º.);
i) A 1ª. A. só iniciou as diligências necessárias à instalação de um seu estabelecimento no “Forum ...” por estar convencida de que não haveria ali uma loja concorrente com a sua (resposta ao quesito 14º.);
j) A problemática de a loja da 1ª. A. ser a única do ramo a operar no “Forum ...” foi expressamente debatida com as Rés (resposta ao quesito 37º.), tendo ficado esclarecido que a inexistência de outra loja do mesmo ramo era condição sine qua non do interesse de contratar das AA. (resposta ao quesito 37º.);
k) Era do conhecimento das Rés que a 1ª. A. jamais avançaria para o projecto em causa se soubesse da existência, no “Forum ...”, de outra loja onde fossem vendidos produtos idênticos aos do seu comércio (resposta ao quesito 39º.);
l) Foi essencial para a formação da vontade contratual das AA. que a realidade fosse aquela que as Rés lhe asseguraram, de não haver concorrência directa ao seu comércio no “Forum ...” (resposta ao quesito 49º.);
m) A 1ª. A. gastou € 184.841,47 na instalação do seu estabelecimento no “Forum ...”, nos quais estão compreendidos os € 24.153,60 de “direitos de ingresso” pagos à 1ª. Ré (resposta ao quesito 60º.);
n) Na apresentação pública do centro comercial, a 1ª. A. suspeitou de que as Rés haviam admitido um outro operador do ramo dos produtos naturais e dietéticos (resposta ao quesito 18º.), o que confirmaram ao apurarem que um concorrente directo da 1ª. recorrida – o “...” – ia ali instalar uma loja (resposta ao quesito 19º.) e com uma localização melhor do que a da “...” (resposta ao quesito 20º.);
o) Não só as Rés induziram as AA. em erro quanto a um facto essencial, como as mantiveram nesse engano, escondendo delas que se encontravam em negociações com um concorrente directo da 1ª. recorrida para abrir uma loja no “Forum ...”;
p) Quando assinaram o contrato anulando, as AA. estavam convencidas – pelas Rés – de que o mesmo acautelaria a inexistência de um outro estabelecimento de venda de produtos naturais e dietéticos no “Forum ...”;
q) Se soubessem que essa realidade não estava assegurada pelo contrato, nos termos em que ele se encontra redigido, as AA. não o teriam outorgado;
r) A vontade declarada pelas AA. no contrato não correspondeu à sua vontade real, tendo a 1ª. Ré conhecimento da essencialidade para as ora recorridas do elemento sobre que incidiu o erro;
s) Anulado o contrato, a 1ª. Ré deverá devolver à 1ª. A. o montante que dela recebeu a título de “direitos de ingresso”;
t) As Rés sabiam que o facto de haver outra loja de produtos naturais e dietéticos no “Forum ...” levaria as AA. a desinteressar-se do negócio (respostas aos quesitos 37º. e 39º.) e mantiveram-nas no erro em que as haviam induzido, para que o contrato fosse outorgado;
u) Nem nos preliminares, nem na formação do contrato anulando as Rés agiram de acordo com a regras da boa fé e a sua actuação causou elevados prejuízos às AA., prejuízos que não teriam sofrido se o contrato não tivesse sido celebrado;
v) O direito à anulação que as AA. exercem na presente acção não é abusivo; ou o erro existe e o contrato é anulável ou, o que só por hipótese de raciocínio se admite, as AA. não estavam em erro quando assinaram o contrato e este é válido, não se podendo falar de uma renúncia ao direito, como as recorrentes pretendem, como também não ocorreu uma conduta contraditória das ora recorridas;
w) O douto acórdão proferido pela Veneranda Relação de Lisboa em 8 de Julho de 2008 e que foi junto como fundamento da revista excepcional pretendida pelas Rés não versa sobre a mesma questão fundamental de direito em causa nos presentes autos, tratando-se ali de uma compra e venda e não – como aqui – de um contrato atípico de instalação de lojista em centro comercial;
x) No caso sobre que versava o douto acórdão suposto fundamento da revista excepcional, as ali AA. não lograram provar, ao invés do que sucedeu nestes autos, a essencialidade de determinados elementos para a formação da sua vontade de contratar;
y) O contrato dos autos está inquinado por vício de vontade das AA., ora recorridas, tendo as Rés perfeito e anterior conhecimento da essencialidade dos factos sobre que incidiu o erro para a formação da vontade contratual das AA.;
z) O douto acórdão recorrido procedeu a uma correcta valoração dos factos e a uma criteriosa aplicação do direito, não sendo merecedor das severas críticas que as Rés lhe tecem nas suas alegações.
Pelo exposto e pelo douto suprimento de Vossas Excelências, deve ser negado provimento às revistas e mantida a douta decisão recorrida.
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8- Matéria de facto:
1. A Autora "AA, Unipessoal, Lda." é uma sociedade unipessoal detida pela Autora BB, com o capital social de € 5.486,78, tendo por objecto o comércio, importação e representação de artigos de perfumaria, bijutaria, lingerie feminina e pronto-a-vestir, comércio de produtos dietéticos naturais e de beleza, bem como a sua representação e importação (alínea A) dos Factos Assentes).
2. A Ré "CC - ..., S.A." é a responsável pela organização, gestão e exploração de um centro comercial denominado "..." (alínea B) dos Factos Assentes).
3. A Autora "AA, Unipessoal, Lda." desenvolve a sua actividade, no ramo da venda de produtos naturais e dietéticos, sob o nome de fantasia "EE", em diversos estabelecimentos instalados em centros ou galerias comerciais, mormente na margem Sul do Tejo (alínea C) dos Factos Assentes).
4. Desde 26/11/2004, a Autora "AA, Unipessoal, Lda." possui um estabelecimento de venda dos bens do seu comércio no denominado "..." (alínea D) dos Factos Assentes).
5. Em finais de 2006 um representante da Ré "CC - ..., S.A." informou a Autora "AA, Unipessoal, Lda." de que estava em fase final de estudo a concretização de um centro comercial a instalar na cidade do ..., pretendendo averiguar do eventual interesse da Autora "AA, Unipessoal, Lda." numa das lojas daquele centro comercial, então embrionário (alínea E) dos Factos Assentes).
6. A Autora "AA, Unipessoal, Lda." manifestou o seu interesse de princípio, ficando a aguardar que lhe fosse, oportunamente, apresentado o projecto do centro comercial e, assim como, as condições pretendidas pela Ré "CC -..., S.A." (alínea F) dos Factos Assentes).
7. Em finais de 2007, o mesmo representante da Ré "CC ..., S.A." contactou, de novo, a Autora "AA, Unipessoal,Lda.", informando-a de que iriam em breve ser abertas as inscrições para candidatos a lojistas do "...", tendo-lhe dado o contacto do Senhor Doutor FF, colaborador da Ré "DD - ..., S.A.", que era a encarregada da promoção do centro comercial em causa e da angariação dos lojistas (alínea G) dos Factos Assentes).
8. Estabelecido o contacto com o Senhor Doutor FF, este apresentou, em nome das Rés "CC - ..., S.A." e "DD - ..., S.A.", o projecto comercial do "...", e entregou à Autora "AA, Unipessoal, Lda." a planta de localização das lojas dentro do Centro (alínea H) dos Factos Assentes).
9. No que diz respeito à concreta actividade da Autora "AA, Unipessoal, Lda.", o chamariz comercial - dito "loja-..." - do "..." era um supermercado da cadeia "GG", cuja presença, no dizer do Senhor Doutor FF, já ao tempo estava assegurada (alínea I) dos Factos Assentes).
10. Nas negociações, as Rés informaram a Autora "AA, Unipessoal, Lda." que no centro comercial estava prevista a instalação de uma farmácia e de uma "parafarmácia" (alínea J) dos Factos Assentes).
11. Em 22/01/2008 a Ré "CC - ..., S.A." endereçou à Autora "AA, Unipessoal, Lda." uma carta na qual além do mais, consta o seguinte: "A confirmação da proposta de V. Exas. só será alvo de análise pelo Conselho de Aprovação do Projecto se lodos os prazos e formalismos constantes da mesma, nomeadamente a entrega do cheque no valor referido no ponto anterior, forem por V. Exas. devidamente cumpridos (...).
Todas as propostas são alvo de análise por parte da Administração do Projecto e a respectiva aceitação pela nossa parte só será efectiva após comunicada a V. Exas." (alínea L) dos Factos Assentes).
12.Com data de 27/02/2008, a Ré "DD -..., S.A." em quem a Ré "CC - ...,S.A." delegara a condução das negociações do contrato a celebrar, comunicou à Autora "AA, Unipessoal, Lda." que: "a actividade comercial que pretende desenvolver na loja n°. … que integra o Centro Comercial denominado ... foi devidamente aprovada pelo Conselho de aprovação do projecto" (alínea M) dos Factos Assentes).
13. Com data de 27/02/2008, entre a Requerente e a Requerida "CC -..., S.A." foi celebrado o acordo denominado "contrato de utilização de loja em centro comercial", cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte: "Entre I. CC -..., S.A. (...), neste acto representada pelo seu procurador Senhor Dr. JJ, doravante designada PRIMEIRA OUTORGANTE; 2. AA UNIPESSOAL, LDA. (...), neste acto devidamente representada por BB, na qualidade de gerente, doravante designada SEGUNDA OUTORGANTE. 3. BB (...), enquanto TERCEIRO OUTORGANTE, designado FIADOR é livremente aceite e de boa-fé celebrado o presente CONTRATO DE UTILIZAÇÃO DE LOJA EM CENTRO COMERCIAL, o qual se rege pelas cláusulas e considerandos seguintes: CONSIDERANDO QUE - I. A PRIMEIRA OUTORGANTE é a empresa responsável pela organização, gestão e exploração de um centro comercial, o qual se encontra em construção na cidade de ... designado .... 2. O referido centro comercial é um Empreendimento Imobiliário destinado ao exercício do comércio a retalho composto por lojas e espaços destinados a prestação de serviços, os quais serão distribuídos de acordo com uma cuidada planificação técnica, espaços comuns de circulação e lazer, e intra-estruturas de apoio necessárias ou convenientes ao exercício da actividade comercial pelos lojistas.
3. A PRIMEIRA OUTORGANTE assume o direito e o dever correspondente de explorar, sob a forma de comércio integrado, o referido centro com excepção de determinadas áreas.
4. A PRIMEIRA OUTORGANTE possui ainda o direito de contratar com terceiros idóneos a utilização das lojas e espaços integrantes do referido centro Comercial, promovendo, organizando, administrando, dirigindo e fiscalizando o funcionamento e utilização do centro comercial.
5. A PRIMEIRA OUTORGANTE assume a obrigação, enquanto organizadora do referido centro e cedente da exploração das lojas, de proporcionar no centro comercial sistemas adequados de iluminação, serviços de higiene e limpeza, segurança, comunicação com o exterior, funcionamento de serviços de interesses comum, de áreas de lazer, conservação e reparação dos objectos de utilização comum, e promoção da publicidade do centro comercial de harmonia com uma gestão centralizada.
6. A PRIMEIRA OUTORGANTE poderá conferir a organização, gestão e exploração do centro comercial a uma entidade por si escolhida e designada.
7. A PRIMEIRA OUTORGANTE está integrada num Grupo que usufrui de conhecimentos técnicos que lhe permitem desenvolver uma procura e escolha de locais adequados para a realização de centros comerciais, desenvolver estudos viabilidade económica de projectos e de distribuição de lojistas em relação de vizinhança adequada com vista à melhor exploração do centro comercial, pela implementação de uma estrutura adequada ao funcionamento do mesmo.
8. Tais conhecimentos são factor de decisiva valorização do centro comercial e de cada uma das lojas nele integradas, no âmbito do respectivo mercado.
9. O centro comercial deve funcionar como um todo harmónico atendendo à complementaridade e interdependência das lojas que o constituem, para o que o referido funcionamento estará subordinado a normas técnicas de manutenção de qualidade e operacionalidade e ainda sujeito ao constante acompanhamento pela PRIMEIRA OUTORGANTE nomeadamente através da prestação dos serviços referidos neste contrato, as quais são necessários à utilização das lojas e dos espaços pelos lojistas.
10. A SEGUNDA OUTORGANTE é entidade ou pessoa idónea c com capacidade para integrar o complexo de lojas que constitui o centro comercial, e para respeitar e manter os níveis de qualidade lhe são suporte da imagem, funcionamento e exploração do mesmo, respeitando e fazendo respeitar a utilização adequada das partes comuns do mesmo.
11. A SEGUNDA OUTORGANTE propõe-se exercer no centro comercial a sua actividade de acordo com os condicionamentos e características inerentes ao comércio integrado. sujeitando-se ao presente contrato e correspondentes obrigações e usufruindo dos benefícios daí decorrentes.
12. Os TERCEIROS OUTORGANTES (FIADORES) são pessoas idóneas, indicados pela SEGUNDA OUTORGANTE com comprovada capacidade financeira para assegurar o cumprimento de todas as obrigações que para o lojista emergem do presente contrato.
13. Os outorgantes reconhecem que a especificidade inerente à exploração, gestão, funcionamento e utilização do centro comercial e das lojas e espaços que o integram, designadamente as especificidades decorrentes das características próprias do comércio integrado que se desenvolve no centro comercial e que a integral satisfação dos diversos interesses que se conjugam, estão presentes e são determinantes da vontade de contratar. Acresce que tais especificidades não se compadecem com a disciplina própria dos contratos tipificados na lei portuguesa e só podem ser prosseguidas no âmbito das cláusulas que por comum acordo aqui se estabelecem, as quais são a manifestação pura da real vontade dos outorgantes, e que dão corpo a um contrato, por natureza atípico.
14. Neste contrato, seus considerandos e anexos, salvo se do contexto claramente decorrer sentido diferente, as partes acordam atribuir o significado abaixo indicado aos seguintes termos: - Centro comercial - O espaço constituído e concebido para funcionamento de vários estabelecimentos de comércio e de serviços de acordo com um plano prévio, tecnicamente concebido, que oferece aos lojistas e ao consumidor adequada e diversificada concentração de actividades comerciais e de serviços. Administradora do centro: A pessoa singular ou colectiva mandatada para proceder à sua gestão, ou seja, à sua administração, fiscalização, conservação e modernização. Loja: Todo e qualquer espaço físico que vier a ser devidamente individualizado na planta do centro comercial, o qual se encontra assinalado na planta junta ao contrato como anexo 1, destinando-se o mesmo à instalação e funcionamento da actividade que o lojista nele vai exercer, de acordo com o plano preestabelecido de adequada diversificação de actividades comerciais e de serviços. O número ou letra atribuído à loja pode variar porquanto o mesmo tem meras funções identificativas. Área das lojas: Os metros quadrados correspondentes aos espaços físicos ocupados por cada loja área essa que poderá, antes da sua tomada de posse pelo lojista, sofrer, por decisão da administradora do centro comercial, variações para mais e para menos seu número de metros quadrados conforme mais venha a convir ao bom funcionamento e boa organização do centro comercial, A área da loja é medida pelo perímetro externo das paredes, salvo quanto às paredes divisórias entre duas lojas cm que a medição será efectuada pela linha mediana das mesmas. Lojista: A pessoa singular ou colectiva que, por força do presente contrato, vier a utilizar uma loja, e aí explore uma actividade comercial ou de prestação de serviços. Denominação do estabelecimento: A denominação dada pelo lojista ao seu estabelecimento comercial mediante prévia aprovação da administradora do centro comercial. O regulamento do centro comercial é documento onde constam as normas por que se rege todo o centro comercial, e todos os seus utilizadores, documento que acompanhará todos os contratos celebrados com os lojistas e tem o seguinte teor: CLÁUSULA PRIMEIRA (Objecto do contrato) - A PRIMEIRA OUTORGANTE faculta à SEGUNDA OUTORGANTE, a qual aceita, a utilização da loja n° ... com a área de 68m2, sita no piso 0 do centro comercial referido no ponto 1 dos Considerandos, sendo a loja identificada na planta anexa ao presente contrato (Anexo I). CLAUSULA SEGUNDA (Fim a que se destina) 1. A loja cuja utilização é objecto do presente contrato destina-se exclusivamente ao exercício pela SEGUNDA OUTORGANTE da actividade de comercial de venda de produtos naturais e dietéticas, a qual deverá ser exercida de forma continuada e ininterrupta durante todo o tempo de abertura ao público do centro comercial, nos termos a definir pela PRIMEIRA OUTORGANTE, não podendo ser atribuído destino diferente sem o prévio consentimento escrito da PRIMEIRA OUTORGANTE. 2. Se, violando a obrigação referida no número anterior de exercício de actividade por forma continuada e ininterrupta, a SEGUNDA OUTORGANTE mantiver a sua loja total ou parcialmente encerrada por um período superior a 30 dias contínuos ou 60 dias intercalados, a PRIMEIRA OUTORGANTE tem o direito de resolver o presente contrato. 2.1. Considera-se, para efeitos do previsto no numero 2 supra, integrar o conceito de encerramento, constitutivo do direito de resolução do contrato pela PRIMEIRA OUTORGANTE, não apenas a não abertura ao público da loja durante todo o período de abertura ao público do centro comercial, mas também o não desenvolvimento da actividade referida no n° 1 da presente cláusula demonstrado, entre outros sinais evidentes, pela escassez de bens para venda e/ou por um decréscimo superior a 50% da facturação da loja relativamente à facturação do mês homólogo do ano anterior, quando esta situação se verifique ao longo de 3 meses seguidos ou 6 meses interpolados num mesmo ano. 2.2. A PRIMEIRA OUTORGANTE não poderá porém resolver o contrato com fundamento no decréscimo da facturação da loja quando se verificar estar inserida numa situação de conjuntura do mercado, afectando de Igual modo as demais lojas em que seja exercido o mesmo tipo de actividade, ou se resultar directamente de causa de força maior para cuja verificação não tenha havido concurso da SEGUNDA OUTORGANTE. CLÁUSULA TERCEIRA - (Denominação do estabelecimento) A loja, objecto do presente contrato possuirá a designação comercial de EE, não podendo a SEGUNDA OUTORGANTE modificar a mesma, sem o prévio consentimento escrito da PRIMEIRA OUTORGANTE. CLÁUSULA QUARTA (Remuneração) 1. A SEGUNDA OUTORGANTE pagará à PRIMEIRA OUTORGANTE pela utilização e acesso à loja e serviços facultados pelo presente contrato, uma remuneração periódica mensal resultante da soma de duas parcelas, urna fixa e outra variável, calculadas nos termos dos números seguintes. 2. Uma parte da remuneração mensal da loja é pré-determinada, não podendo em caso algum a remuneração mensal ser interior a tal valor e sendo o mesmo de € 2.516,00 (€ 37,00 x 68m2) por mês, ao qual acresce o IVA à taxa legal em vigor. Este valor refere-se à data de Outubro de 2008, data prevista para a abertura ao público do centro comercial. Caso o centro comercial não venha a abrir ao público nesta data, o valor referido será actualizado desde 1 de Outubro de 2008 até à data efectiva de abertura do centro comercial por aplicação do índice de preços ao consumidor sem habitação, do Continente, publicado pelo INE - verificado no mesmo período. 3. A SEGUNDA OUTORGANTE pagará a parte da remuneração referida no n° anterior até ao dia 5 do mês anterior àquele a que disser respeito, sendo o pagamento efectuado por transferência bancária para a conta que for indicada pela PRIMETRA OUTORGANTE, para o que a SEGUNDA OUTORGANTE emitirá na data de entrega da loja uma ordem de transferência permanente nos termos da minuta que constitui o Anexo 2 ao contrato. 4. O pagamento da primeira remuneração, no valor referido no número anterior, e da quantia devida a título de comparticipação nas despesas comuns e fundo de promoção referida na cláusula oitava serão devidos, nos termos do n° 3 da presente cláusula, referente à data de abertura do centro comercial ao público. 5. A parte fixa da remuneração, referida nos números anteriores, será actualizada anualmente, adoptando-se para efeitos de actualização o índice de preços ao consumidor sem habitação do Continente, publicado pelo INE, verificado no período de 12 meses que termine no 60 dias antes da data de actualização. 6. A primeira actualização terá lugar 1 ano após o início de abertura do centro comercial ao público. 7. A PRIMEIRA OUTORGANTE comunicará à SEGUNDA OUTORGANTE, por escrito e com a antecedência de 30 dias, o valor da remuneração mínima actualizada. 8. Caso o coeficiente de actualização não seja conhecido até à data em que a PRIMEIRA OUTORGANTE a efectuar a comunicação referida no número anterior, a remuneração fixa relativa aos meses seguintes será provisoriamente actualizada com base no último coeficiente de actualização conhecido, procedendo-se posteriormente aos acertos que venham a ser necessários à remuneração devida após se ter tornado conhecimento do coeficiente correcto. A restante parte da remuneração mensal será variável em cada mês e corresponderá à diferença entre 7% da facturação bruta (vendas sem IVA) mensal verificada na loja, e a remuneração mínima pré-determinada referida no número dois desta cláusula. 9. A parte variável da remuneração referida no número anterior apenas será considerada para efeitos de remuneração total devida pela SEGUNDA OUTORGANTE se e na medida em que o valor calculado mediante a aplicação da percentagem referida à facturação bruta, exceda o montante da remuneração mínima fixa e pré-determinada, referida no número dois, referente ao mês a que disser respeito. 10. A parte variável da remuneração deverá ser paga no escritório da PRIMEIRA OUTORGANTE, ou no local a indicar por esta, até ao dia 15 do mês imediato àquele a que disser respeito, por transferência bancária. 11. Sobre a remuneração mensal, quer na sua parte mínima pré-determinada quer na sua parte variável, incide o IVA à taxa legal em vigor em cada momento. 12. Para efeitos do n° 8 desta cláusula, entende-se por facturação bruta o valor global de todas as vendas efectuadas, pelo respectivo preço, respeitantes aos artigos, produtos ou serviços, locações de equipamento, e qualquer outra receita que por qualquer forma seja originada na loja objecto do presente contrato, incluindo as vendas efectuadas através de agentes, concessionários ou representantes, as vendas externas feitas através de visitas a clientes, qualquer que seja o domicílio destes últimos, e as vendas provenientes de encomendas efectuadas pela Internet, por carta, fax, telefone ou qualquer outro meio de comunicação.
13. A SEGUNDA OUTORGANTE preencherá e entregará à PRIMEIRA OUTORGANTE, diariamente, os formulários e relatórios padronizados, por esta elaborados, nos quais fará constar todos os dados referentes ao valor global da facturação sem I.V.A. correspondente ao dia imediatamente anterior. Caso seja instalado um sistema computorizado de declaração de vendas a Segunda Outorgante obriga-se a utilizar o mesmo para declarar diariamente o valor global da facturação verificada no dia anterior.
14. Para o apuramento e fixação da remuneração variável devida por força da aplicação do percentual, nos termos desta cláusula, a PRIMEIRA OUTORGANTE terá por base a informação relativa à facturação da loja declarada pelo SEGUNDO OUTORGANTE. No entanto, a quitação prestada mensalmente pela PRIMEIRA OUTORGANTE em relação ao montante calculado com base nos elementos facultados pela SEGUNDA OUTORGANTE, não preclude o direito de fiscalização por aquela, nem a cobrança das diferenças posteriormente apuradas.
15. Em ordem a permitir uma adequada fiscalização do valor das vendas efectuadas pela SEGUNDA OUTORGANTE, esta reconhece à PRIMEIRA OUTORGANTE o direito de, por si ou por pessoa ou entidade por si indicada, sem poder alegar constrangimento ou sigilo comercial, a: a) fiscalizar e verificar, a todo tempo, em qualquer local que se encontrem e sem qualquer pré-aviso, todos os elementos, registos e/ou livros de escrita comercial e fiscal susceptíveis de, directa ou indirectamente, lhe permitir averiguar a exactidão dos valores apresentados como correspondentes às vendas; b) manter no interior da loja, nos locais que entender convenientes, inclusivamente junto à caixa registadora ou outro local onde seja preenchido o documento de venda ou equivalente, pelo tempo que entender conveniente, um representante seu com a incumbência de anotar todos os registos de caixa e demais elementos que entender necessários.
16. Todos os custos incorridos com a auditoria e fiscalização contabilística referida correrão por conta da PRIMEIRA OUTORGANTE, salvo se o resultado da referida auditoria não coincidir com a informação prestada pela SEGUNDA OUTORGANTE na declaração de vendas mensal, caso em que este suportará todos os custos incorridos pela PRIMEIRA OUTORGANTE, sem prejuízo de outras responsabilidades que lhe caibam por incumprimento contratual.
17. A PRIMEIRA OUTORGANTE compromete-se a guardar total sigilo sobre a informação que lhe for comunicada pela SEGUNDA OUTORGANTE ou que por ela for recolhida directamente nos termos deste contrato, não a divulgando a terceiros, sem prejuízo da divulgação que se mostre necessária em eventual acção judicial que tenha por fundamento o presente contrato e se para o efeito for intimada por entidade pública. CLÁUSULA QUINTA (Prazo) - 1. O contrato de utilização será celebrado pelo prazo de 6 anos, os quais terão início na data da abertura do centro comercial ao público. 2. O contrato caduca no seu termo. As partes poderão no entanto, por mútuo acordo, celebrar novo contrato nos termos e condições a acordar entre ambas. CLAUSULA SEXTA (Obrigações da PRIMEIRA OUTORGANTE) - 1. Para além da utilização da loja identificada na cláusula primeira, a PRIMEIRA OUTORGANTE confere à SEGUNDA OUTORGANTE, sem prejuízo da actividade do centro e dos direitos dos demais lojistas nos termos a estabelecer pela PRIMEIRA OUTORGANTE no Regulamento do centro comercial (Anexo 3), todos os meios próprios à utilização da loja, nomeadamente: a) Acesso às áreas de uso comum, designadamente corredores, elevadores, escadas, escadas rolantes, instalações sanitárias, estacionamento, unicamente para os fins apropriados, adequado funcionamento da climatização central do centro comercial, bem como, dos fornecimentos de água e electricidade das zonas comuns do centro comercial; b) Benefício dos serviços de apoio ao centro nomeadamente serviços de limpeza, manutenção e conservação das partes e equipamentos de uso comum do centro, segurança, consultadoria e promoção do centro. 2. À SEGUNDA OUTORGANTE não terá qualquer exclusividade para exercer no centro comercial a actividade comercial prevista neste contrato. CLÁUSULA SÉTIMA (Obrigações da SEGUNDA OUTORGANTE) A SEGUNDA OUTORGANTE obriga-se a: a) Cumprir na íntegra as obrigações decorrentes do presente contrato e do Regulamento do centro comercial, quer no que se refere à exploração da loja, quer no que se refere à utilização das zonas comuns do centro comercial, por si, pelos seus empregados e colaboradores, e, em todos os aspectos com ela relacionados; b) Pagar mensal e pontualmente, nas datas referidas no contrato, a remuneração mensal fixada na cláusula quarta, bem como a percentagem que lhe corresponder nas despesas mensais comuns de funcionamento e utilização, tal como fixado na cláusula oitava; c) Suportar as despesas e encargos tidos com a promoção (decoração e animação) e publicidade comum do centro comercial, pagando mensalmente à PRIMEIRA OUTORGANTE a quantia estipulada de acordo com o critério constante da cláusula oitava; d) Manter em bom estado de conservação e apresentação a loja e todos os seus pertences, partes integrantes e coisas acessórias, tais como, canalizações de água, esgotos, instalações eléctricas, de segurança, telefones, ar condicionado, e a suportar o custo de quaisquer obras de reparação necessárias, quer durante o funcionamento da loja quer no momento da sua entrega findo o contrato; e) Incluir a denominação do centro comercial nos documentos e propaganda do estabelecimento, juntamente com o logótipo que oportunamente vier a ser indicado pela PRIMEIRA OUTORGANTE; f) Facultar o acesso à loja para efeitos de vistoria, manutenção, execução de obras, reparações ou substituição total ou parcial de material eventualmente necessárias, bem como para inspeccionar quaisquer equipamentos que se encontrem instalados ou que atravessem, por motivos estruturais, a loja objecto do presente contrato, acautelando-se dentro do possível o funcionamento da loja; g) Manter a loja aberta ao público o ano inteiro e no horário que vier a ser fixado pela PRIMEIRA OUTORGANTE; h) Manter a loja iluminada no exterior e no interior dentro do horário de abertura do centro comercial ao público; i) Solicitar à PRIMEIRA OUTORGANTE autorização por escrito, relativamente à realização de quaisquer obras ou trabalhos na loja, na fachada ou na estrutura da mesma, colocação ou modificação de tabuletas, reclamos luminosos ou outras formas de publicidade, facultando à PRIMEIRA OUTORGANTE todos os elementos necessários para que esta se possa pronunciar, nomeadamente os projectos das obras, com indicação minuciosa do tipo e cor dos materiais a utilizar, tempo previsto para a realização das mesmas e abertura ou reabertura da loja ao público; j) Manter o aquecimento e refrigeração da loja nos níveis adequados, em conformidade com as indicações da PRIMEIRA OUTORGANTE. 1) Manter todos os seus empregados com sentido de disciplina, asseio, aprumo, correcção e apresentação adequada; m) Não ultrapassar a capacidade de carga eléctrica para a loja; n) Entregar a loja à PRIMEIRA OUTORGANTE, no termo do contrato em condições de perfeita utilização, com todas as benfeitorias que haja nela realizado, nomeadamente instalação de ar condicionado, as quais não conferem qualquer direito a compensação, indemnização ou retenção. Sem prejuízo do referido, as benfeitorias amovíveis realizadas na loja poderão ser removidas desde que a remoção das mesmas não cause danos ou prejuízos à loja e seja efectuada mediante autorização expressa, prévia e por escrito da PRIMEIRA OUTORGANTE - o) Respeitar na colocação de anúncios luminosos na fachada da loja as dimensões máximas constantes do Anexo 4 (Caderno de Especificações Técnicas), p) Entregar à PRIMEIRA OUTORGANTE um duplicado da chave da loja, a qual só poderá ser utilizada nos termos do presente contrato e do Regulamento. O duplicado da chave da loja será colocado num envelope lacrado e assinado por ambas as partes. Se por qualquer razão a SEGUNDA OUTORGANTE mudar a fechadura da loja entregará de imediato à PRIMEIRA OUTORGANTE um duplicado da nova chave. CLÁUSULA OITAVA (Serviços e despesas comuns e promoção do centro comercial) - 1. A SEGUNDA OUTORGANTE obriga-se a comparticipar nas despesas e encargos comuns com o funcionamento e utilização do Centro Comercial e com a promoção conforme previsto no Regulamento, mediante o pagamento à PRIMEIRA OUTORGANTE ou quem esta indicar da quantia correspondente a 0,514% do valor das despesas e encargos com o funcionamento do Centro Comercial e com a promoção do mesmo. 2. Prevê-se que no primeiro ano de funcionamento do centro comercial a comparticipação mensal supra referida corresponda a um valor de € 782,00 (€ll,50/m2) a que acresce IVA à taxa em vigor. 3. Nos anos subsequentes, e com referência a cada aniversário da abertura do centro comercial ao público, será devido o valor resultante da aplicação da permilagem da loja, conforme referido supra em 1. 4. A SEGUNDA OUTORGANTE deverá pagar as comparticipações referidas nos números anteriores até ao dia 5 do mês anterior ao que disser respeito, pela forma indicada no número três da cláusula quarta. CLÁUSULA NONA (Indissociabilidade de preços e remunerações) Todos os preços, remunerações e prestações fixadas no presente contrato, independentemente da sua natureza, que a SEGUNDA OUTORGANTE se obriga a pagar à PRIMEIRA OUTORGANTE, bem como, as destinadas a alimentar o fundo de Promoção e Publicidade previstas na cláusula anterior são indissociáveis uma das outras, constituindo o não pagamento de qualquer delas fundamento de resolução de todo o contrato pela PRIMEIRA OUTORGANTE. CLÁUSULA DÉCIMA (Efeitos de obras ou reparações) 1. A SEGUNDA OUTORGANTE não terá direito a qualquer compensação ou indemnização, ou a diminuição do valor da remuneração mensal ou da comparticipação nas despesas comuns e de promoção, por efeito de qualquer prejuízo ou inconveniente decorrente da execução de obras ou trabalhos de reparação ou outros, a efectuar na loja, ou no centro comercial. 2. O mesmo se aplica no caso de diminuição, suspensão ou interrupção de fornecimento de serviços pela PRIMEIRA OUTORGANTE, quando tal derive da ocorrência de acidente ou da necessidade de efectuar trabalhos de reparação ou outros, ou ainda de incapacidade ou dificuldade na obtenção de fornecimentos de terceiros ou da mão-de-obra necessária para assegurar os indicados serviços, salvo se tal decorrer de culpa da PRIMEIRA OUTORGANTE. CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA (Seguros contra riscos de utilização da loja) 1) A SEGUNDA OUTORGANTE assume, desde a data da entrega da loja, todos os riscos inerentes à detenção e utilização da loja objecto deste contrato, assim como todos os riscos que nela tenham comprovadamente origem, obrigando-se a manter em vigor um contrato de seguro multi-riscos adequado que cubra quaisquer danos da loja e seu recheio, bem como os riscos de incêndio e um seguro de responsabilidade civil decorrentes dos factos emergentes da sua utilização que possam causar lesões e danos à própria loja. ao centro comercial e a terceiros. 2) Para efeitos do disposto no número anterior, a SEGUNDA OUTORGANTE obriga-se a contratar e manter em vigor, por todo o tempo de duração do contrato, entre outros, para além de um contrato de seguro multi-riscos um de responsabilidade civil, no valor mínimo de € 100.000 (o valor será de € 250.000 no caso de actividade ser de restauração), que garanta o pagamento das indemnizações por danos materiais ou morais decorrentes de lesões corporais ou materiais causadas à PRIMEIRA OUTORGANTE ou a terceiros. 3) A SEGUNDA OUTORGANTE entregará até ao dia da abertura da loja ao público documentos comprovativos da vigência dos contratos de seguro referidos no número anterior, bem como, nos anos subsequentes durante toda a vigência do contrato. 4) Os contratos de seguro previstos neste artigo deverão conter uma cláusula que não permita a sua resolução pela seguradora sem prévio conhecimento e concordância da PRIMEIRA OUTORGANTE e na qual ainda lhe seja reservado o direito de se substituir à SEGUNDA OUTORGANTE com sub-rogação, nas obrigações decorrentes daqueles contratos, designadamente as relativas ao pagamento de prémios, com débito na factura seguinte da quantia suportada. CLÁUSULA DECIMA SEGUNDA (Garantias) 1. Como caução e garantia do bom cumprimento das obrigações que decorrem para a SEGUNDA OUTORGANTE do presente contrato, este obriga-se. até à data da entrega da loja, a entregar à PRIMEIRA OUTORGANTE uma garantia bancária à primeira solicitação, de acordo com a minuta que constitui o Anexo 5, no valor de 6 meses de remuneração mensal devida acrescido de IVA, bem corno do montante correspondente a 6 meses da comparticipação prevista para a SEGUNDA OUTORGANTE para despesas e encargos com o funcionamento e utilização, animação, decoração e publicidade do centro comercial nos termos da cláusula oitava, acrescido de IVA, e pelo prazo de vigência do contrato, conforme acordado na cláusula quinta. 2. a) A PRIMEIRA OUTORGANTE poderá executar a garantia referida no número anterior na parte necessária, sempre que a SEGUNDA OUTORGANTE se encontre em mora por mais de 30 dias relativamente a qualquer obrigação da sua responsabilidade, decorrente do presente contrato; b) Sempre que a garantia, por qualquer razão ficar reduzida ou se tornar interior em mais de 15% ao valor de 6 meses de remuneração mensal e da parte que couber à SEGUNDA OUTORGANTE nas despesas comuns referidas na cláusula oitava, a SEGUNDA OUTORGANTE, obriga-se a reforçá-la até ao valor resultante do disposto no n° 1 desta cláusula, no prazo máximo de 60 dias a contar da notificação que para o efeito lhe for feita pela PRIMEIRA OUTORGANTE. CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA (Cessão a terceiros) 1. O presente contrato é celebrado "intuitu personae", justificado pela necessidade de conjugação dos lojistas no espaço constitutivo do centro comercial, e tendo em conta o perfil, qualidades e garantias oferecidas pela SEGUNDA e TERCEIRO OUTORGANTES. 2. A SEGUND A OUTORGANTE não pode, salvo consentimento prévio dado por escrito pela PRIMEIRA OUTORGANTE: a) Ceder, a título gratuito ou oneroso, a sua posição no presente contrato; b) Permitir a outrem o uso total ou parcial da loja, a qualquer título e para qualquer finalidade; c) Trespassar ou ceder, total ou parcialmente, temporária ou definitivamente, o estabelecimento instalado na loja, ou a sua exploração; 3. A SEGUNDA e TERCEIRO OUTORGANTES obrigam-se a não transmitir as respectivas participações sociais e a não consentir na cessão ou transmissão das participações sociais representativas do seu capital social a favor de terceiros, bem como a não consentir na entrada de novos sócios, sem previamente comunicar tal facto à PRIMEIRA OUTORGANTE, e a solicitar o consentimento prévio e escrito desta sempre que seja cedido a terceiros a maioria do capital social (51%) ou ocorra qualquer alteração do pacto social em virtude da qual o actual sócio maioritário perca essa qualidade. 3.1. A alteração, na vigência do presente contrato. do(s) detentor(es) da maioria do capital social da SEGUNDA OUTORGANTE carecerá sempre do consentimento prévio da PRIMEIRA OUTORGANTE, pelo que. quando resulte de uma transmissão sucessiva de participações sociais, a necessidade de consentimento verificar-se-á em relação ao contrato pelo qual se transfiram participações que, somadas às anteriormente transmitidas: configurem a situação sujeita ao consentimento da PRIMEIRA. 3.2. Considera-se aplicável o previsto no n°' 3 anterior, sendo necessário o consentimento prévio e por escrito da PRIMEIRA OUTORGANTE, para qualquer acto ou negócio de que resulte a aquisição por terceiro de posição que lhe permita exercer unta influência dominante sobre a SEGUNDA OUTORGANTE.
3.2.1. Considera-se terceiro para os efeitos dos n° 3 e 3.2 anteriores, quer qualquer pessoa não interveniente no presente contrato, quer ainda qualquer dos sócios da SEGUNDA OUTORGANTE que na presente data não tenha a qualidade de maioritário.
3.3. Na medida em por meio da alteração dos detentores da maioria do capital social da SEGUNDA OUTORGANTE há lugar a modificação indirecta do responsável pelo cumprimento das obrigações assumidas por aquela, é aplicável a esta situação o previsto no n° 3 supra da presente cláusula.
4. A PRIMEIRA OUTORGANTE terá o direito a resolver o presente contrato se, por qualquer decisão judicial ou administrativa, terceiro adquirir qualquer direito sobre a loja, e/ou sobre o estabelecimento nela instalado ou sobre qualquer dos elementos integrantes do mesmo, nomeadamente se for ordenada penhora.
5. Caso pretenda ceder a sua posição contratual, permitir o uso a qualquer título por terceiro, trespassar total ou parcialmente o estabelecimento, a SEGUNDA OUTORCANTE notificará a PRIMEIRA OUTORGANTE por carta registada com aviso de recepção da sua intenção dos termos do projectado negócio, identificando o terceiro adquirente; o preço acordado para o trespasse e os demais termos e condições acordados, a PRIMEIRA OUTORGANTE no prazo de 30 (trinta) dias úteis obriga-se a responder prestando ou negando o seu consentimento. 6. Caso a PRIMEIRA OUTORGANTE autorize o negócio, terá direito a receber da SEGUNDA OUTORGANTE uma compensação igual a 6 vezes o valor médio da remuneração mensal (parte mínima pré-determinada e parte variável) a que se refere a cláusula quarta, verificada nos 6 meses anteriores. 7. A PRIMEIRA OUTORGANTE terá igualmente o direito a receber montante equivalente a (6) seis vezes o valor da remuneração mínima quando a SEGUNDA OUTORGANTE e/ou os TERCEIROS OUTORGANTES, seus sócios celebrem contratos de transmissão das participações sociais respectivas ou pelos quais se admita a entrada de novos sócios que, nos termos do número três desta cláusula, deva ser autorizada pela PRIMEIRA OUTORGANTE, e esta tenha prestado essa autorização. 8. O pagamento das quantias referidas nos números 6 e 7 anteriores é da responsabilidade da SEGUNDA OUTORGANTE e deverá ser efectuado até ao dia da celebração do respectivo negócio. CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA (Entrega da loja) 1. A loja será entregue à SEGUNDA OUTORGANTE em "tosco", sem nenhum acabamento, montra e equipamento, e nas condições descritas no anexo técnico, junto ao contrato como anexo 4 e até 60 dias antes da data marcada para a inauguração do centro comercial, prevista para Outubro 2008. 2. A entrega da loja à SEGUNDA OUTORGANTE depende da prévia verificação dos seguintes requisitos cumulativos: a) entrega da garantia bancária prevista na cláusula décima segunda, b) entrega da ordem de transferência bancária permanente referida na clausula quarta n° 3. c) aprovação dos projectos a que se refere o numero 4 desta cláusula. 3. A não entrega da loja à SEGUNDA OUTORGANTE por mora desta no cumprimento das obrigações referidas nas alíneas a), b) do número anterior, ou por não aprovação dos projectos motivada pela sua não apresentação atempada por parte da SEGUNDA OUTORGANTE confere à PRIMEIRA OUTORGANTE o direito a resolver o presente contrato. 4. Os projectos da loja devidamente instruídos e elaborados, conforme o caderno de especificações técnicas (Anexo 4) e deverão ser entregues à PRIMEIRA OUTORGANTE até um mês antes da entrega da loja, para aprovação prévia, a conceder nos 15 dias posteriores, devendo a SEGUNDA OUTORGANTE efectuar os trabalhos de acabamento e decoração da loja até 5 dias úteis antes do dia de abertura do centro comercial ao público, respeitando os níveis de qualidade de materiais e padrões estéticos adoptados e impostos pela PRIMEIRA OUTORGANTE, como mais adequados à decoração do centro comercial. 5. A entrega da loja pela PRIMEIRA OUTORGANTE a SEGUNDA OUTORGANTE, ainda que as obrigações deste último não tenham sido integralmente cumpridas, nomeadamente as referidas no número dois supra, as quais se mantém, não implica a renúncia da PRIMEIRA OUTORGANTE aos seus direitos, nomeadamente ao direito de resolver o presente contrato com as consequências daí decorrentes, direito esse invocável a todo o tempo, até que as obrigações da SEGUNDA OUTORGANTE sejam cumpridas. CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA (Atraso na abertura da loja) 1. Se por sua culpa, ou por facto a ela respeitante a SEGUNDA OUTORGANTE não inaugurar a sua loja até ao dia de abertura do centro comercial ao público, além das quantias devidas pela entrada em vigor do Contrato de Utilização, pagará uma multa diária equivalente a 2/30 da remuneração mínima mensalmente devida. 2. É da responsabilidade da SEGUNDA OUTORGANTE a obtenção de todas as licenças camarárias e autorizações administrativas e bem assim o cumprimento de quaisquer outras obrigações de idêntica natureza, necessárias para a execução das obras a seu cargo, ou para exercício de actividade correspondente à indicada no presente contrato. A licença de utilização relativa ao centro comercial será da responsabilidade da PRIMEIRA OUTORGANTE. CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA (Reserva) 1. No acto da celebração do presente contrato, a PRIMEIRA OUTORCANTE compromete-se a reservar o espaço destinado à loja identificada, nomeadamente não o cedendo a terceiro enquanto vigorar o presente contrato: 2. Pela reserva referida no número anterior e como contrapartida do cumprimento desta obrigação por parte da PRIMEIRA OUTORGANTE a SEGUNDA OUTORGANTE pagará à PRIMEIRA OUTORGANTE a quantia de € 20.128,00 a que acresce IVA a taxa legal em vigor. 3. A SEGUNDA OUTORGANTE pagou já à PRIMEIRA OUTORGANTE a quantia de € 6.038,40, a que acresce IVA à taxa legal em vigor. Pelo decurso de cada período indicado na tabela seguinte, a SEGUNDA OUTORGANTE assume a obrigação de efectuar pagamentos no montante de € 14.089,60, acrescidos de IV A à taxa em vigor, na data do vencimento de cada uma das prestações. Data % Montante IVA (21 %) Total Março 2008 20 € 4.025,60 € 845.38 € 4.870.98 - Maio 2008 30 € 6.038,40 € 1.268,06 € 7.306,46 - Julho 2008 20 € 4.025,60 € 845,38 € 4.870.98 - ÁUSUA DÉCIMA SÉTIMA (Resolução) 1. Constitui motivo de resolução do presente contrato pela PRIMEIRA OUTORGANTE: a) O não pagamento à PRIMEIRA OUTORGANTE de qualquer quantia devida ao abrigo deste contrato; b) O TERCEIRO OUTORGANTE não ser fiador idóneo e financeiramente capaz; c) A SEGUNDA OUTORGANTE não apresentar a garantia bancária "first demand" conforme consta da cl. 12a, ou não a reforçar; d) Persistir a não abertura da loja. por mais de 60 dias, posteriores à data efectiva de abertura do centro comercial ao público; e) A não observância das disposições legais relativas a higiene e segurança no trabalho; f) A criação repetida de conflitos com outros lojistas; g) A afectação da loja a outro fim que não o especificamente indicado no contrato; h) A condenação judicial por crime de especulação; i) Em geral o não cumprimento, cumprimento defeituoso e/ou parcial de qualquer obrigação emergente do presente contrato. 2. Em qualquer destes casos a resolução far-se-á por comunicação escrita à SEGUNDA OUTORGANTE, enviada com aviso de recepção, concedendo-lhe o prazo de 10 dias para remediar o seu incumprimento, se disso for caso, sob pena da imediata resolução do contrato. 3. Após resolução do contrato nos termos referidos em 2. a PRIMEIRA OUTORGANTE entrará de imediato na detenção da loja, sem prejuízo do direito de exigir o pagamento da multa em que incorrer a SEGUNDA OUTORGANTE até ao dia da comunicação de rescisão e da perda pela SEGUNDA OUTORGANTE de todas as quantias pagas e obras efectuadas. 4. Em qualquer caso de revogação ou resolução do contrato em apreço, a SEGUNDA OUTORGANTE obriga-se a entregar as chaves da loja à PRIMEIRA OUT01\GANTE a fim desta verificar o seu estado. 5. Resolvido o contrato nos termos previstos nos números anteriores, a PRIMEIRA OUTORGANTE tem o direito de utilizar a chave, em seu poder, da porta exterior da loja para reassumir a detenção da loja ou de, não lhe tendo aquela chave sido entregue usar os meros necessários e adequados para reassumir a detenção da mesma loja. 6. A não aceitação pela SEGUNDA OUTORGANTE do fundamento invocado pela PRIMEIRA OUTORGANTE para o exercício do direito de resolução apenas confere aquela o direito de accionar judicialmente a PRIMEIRA OUTORGANTE não podendo opor-se à produção dos efeitos próprios da resolução operada que se haverá por válida e eficaz e, designadamente, não podendo impedir ou dificultar os actos que a PRIMEIRA OUTORGANTE desenvolva como meio de reassumir a detenção da loja ou. posteriormente, no âmbito do exercício dos seus direitos de proprietária.
7. Se a data em que a PRIMEIRA OUTORGANTE reassumir a detenção da loja existirem nesta loja mercadorias, móveis, máquinas ou quaisquer outros produtos ou equipamentos que a SEGUNDA OUTORGANTE tenha o direito de levantar, a PRIMEIRA OUTORGANTE fica pelo prazo de 30 dias, investida na posição de sua fiel depositária, devendo proceder ao arrolamento daqueles bens e podendo promover, a expensas da SEGUNDA OUTORGANTE, a sua transferência para outro local.
8. No prazo de 30 dias referido no número anterior pode a SEGUNDA OUTORGANTE, mediante o pagamento das despesas e encargos em que a PRIMEIRA OUTORGANTE haja incorrido enquanto fiel depositária, designadamente com a remoção dos bens para outro local e com armazenagem destes, proceder ao seu levantamento, salvo se a PRIMEIRA OUTORGANTE houver alegado direito de retenção dos mesmos bens, no todo ou em parte, com fundamento no não pagamento pela SEGUNDA de quaisquer quantias devidas à data em que a resolução declarada opere os seus efeitos. 8.1. O levantamento dos bens pela SEGUNDA OUTORGANTE quando a PRIMEIRA tenha exercido o direito de retenção só poderá ser feito contra pagamento de todas as quantias de que esta seja credora.
9. Esgotado o prazo de 30 dias, referido no número 7 anterior, sem que a SEGUNDA OUTORGANTE proceda ao levantamento dos seus bens nos termos do número anterior, cessa a responsabilidade da PRIMEIRA OUTORGANTE relativa aos mesmos bens não lhe sendo exigível a sua guarda ou o cumprimento de quaisquer obrigações que por lei são em geral cometidas ao depositário, salvo se até ao termo daquele prazo tal responsabilidade lhe tiver sido confiada por decisão judicial.
10. O disposto nos números 5 a 9 supra é também aplicável quando a extinção dos efeitos do presente contrato proceda de qualquer outra causa, nomeadamente quando resulte da caducidade estipulada no número 2 da cláusula quinta se a SEGUNDA OUTORGANTE não proceder atempadamente à entrega da loja. CLAUSULA DÉCIMA OITAVA (Cláusula penal) 1) Sem prejuízo de repor a situação violada e da faculdade de resolução do contrato a comissão por parte da SEGUNDA OUTORGANTE e/ou dos sócios, ou se for caso disso, dos seus sócios, de alguma das violações contratuais tipificadas nos pontos seguintes, poderá implicar o pagamento das sanções pecuniárias nelas indicadas, as quais são calculadas com base e tendo como unidade 1/12 (um doze/avos) do valor anual da parcela fixa da retribuição estipulada na Cláusula Quarta, a) Exercício de actividade não autorizada pelo contrato - 3 (três) b) alteração do nome da loja sem prévio consentimento da PRIMEIRA OUTORGANTE - 1,5 (um vírgula cinco), c) encerramento da loja durante o período de abertura diário do centro comercial - 1/30 (um trinta/avos) poleada hora ou fracção que a loja se tenha mantido encerrada, d) Caso o encerramento de prolongue por mais de cinco dias consecutivos ou dez interpolados, a sanção, a partir desta data, passará a ser de 2/30 (dois trinta/avos) por cada dia em que a loja se tenha mantido encerrada, e) atraso e/ou falta de entrega de documentos comprovativos das vendas - 1/60 (um sessenta avos) por cada dia de atraso, f) atraso na entrega dos documentos comprovativos das vendas por mais de 30 (trinta) dias -2/60 (dois sessenta avos) por cada dia de atraso, g) recusa de entrega dos documentos e elementos necessários ao apuramento do valor da parcela variável da retribuição ou atraso na entrega superior a 60 (sessenta) dias, bem como, a entrega de declarações não verdadeiras e/ou impedimentos por qualquer forma às medidas de apuramento e fiscalização pretendidas desenvolver pela PRIMEIRA OUTORGANTE - 3 (três), h) não pagamento pontual de qualquer prestação mensal da parcela fixa de retribuição -2 (dois) i) não pagamento pontual da parcela variável da retribuição - 2 (dois) j) não pagamento pontual do IVA incidente sobre o valor das retribuições previstas no presente contrato - 2 (dois) 1) não pagamento pontual de qualquer das retribuições previstas na Cláusula Sétima alínea b e c - 2 (dois) m) não realização de obras de conservação e seus pertences previstas na Cláusula Sétima, alínea d) - 2 (Dois) n) impedimento à inspecção da loja objecto do presente contrato e respectivos equipamentos, bem como a obstrução à realização de obras na mesma, previsto na Cláusula Sétima alínea f) - 3 (três) o) execução de obras não autorizadas previamente pela PRIMEIRA OUTORGANTE, previsto na Cláusula Sétima, alínea i) - 4 (quatro) p) faltas de seguros previstos no presente contrato na Cláusula Décima Primeira - 4 (quatro), q) permissão de utilização da loja por terceiros, a qualquer título, incluindo a cessão de participações sociais e admissão de novos sócios sem prévio consentimento da PRIMEIRA CONTRATANTE, previsto na Cláusula Décima Terceira - 12 (doze) r) não cumprimento pontual da obrigação prevista na Cláusula Décima Segunda, número dois alínea b) - 6 (seis) 2) As sanções pecuniárias serão pagas juntamente com a prestação mensal da retribuição prevista na Cláusula Quarta, que se vencer imediatamente após a respectiva aplicação, revertendo integralmente o respectivo produto para a PRIMEIRA OUTORGANTE. 3) Nos casos não previstos nesta cláusula aplicar-se-á uma penalidade diária igual a 5% da remuneração mensal devida pela SEGUNDA OUTORGANTE por cada dia de mora; 4) No caso da resolução do contrato, o pagamento de uma penalidade diária igual a 10% da remuneração mensal, por cada dia de atraso na entrega da loja à PRIMEIRA OUTORGANTE devoluta, e em estado de pronta utilização. 5) Quando o incumprimento da SEGUNDA OUTORGANTE respeite aos factos descritos nas alíneas c) e d) do n° 1 da presente cláusula, a PRIMEIRA OUTORGANTE após verificação da infracção advertirá por escrito o SEGUNDO OUTORGANTE para repor imediatamente a situação contratual; sem prejuízo da aplicação das sanções previstas. 6) Para os restantes situações de incumprimento contratual no n° 1 supra o processo de aplicação das cláusulas penais e o seguinte: Ia A PRIMEIRA OUTORGANTE, após a verificação da infracção, advertirá por escrito a SEGUNDA OUTORGANTE para repor a situação contratual no prazo de dez dias. 2a Caso a SEGUNDA OUTORGANTE não reponha a situação contratual violada no prazo de dez dias após a advertência para o efeito, a PRIMEIRA OUTORGANTE aplicará imediatamente a sanção indicada nos números anteriores. 3a As regras neste número aplicar-se-ão aos sócios com as adaptações necessárias. 7) Sem prejuízo da aplicação das cláusulas penais, a PRIMEIRA OUTORGANTE, poderá exigir da SEGUNDA OUTORGANTE indemnização pelos danos excedentes que o incumprimento eventualmente lhe cause, assim como exercer o direito de resolução deste contrato. CLÁUSULA DECIMA NONA (Alterações/Fungibilidade) 1. Por motivos de ordem técnica, a PRIMEIRA OUTORGANTE para melhor planificação ou diversificação do centro comercial e das lojas, pode alterar o plano de distribuição das mesmas, dividir e reunir lojas, bem como alterar as partes comuns do centro sem que daí resulte qualquer direito para a SEGUNDA OUTORGANTE. 2. Até à data de inauguração do centro comercial a PRIMEIRA OUTORGANTE, com vista ao aperfeiçoamento e melhoramento do Complexo ou por motivo de qualquer imposição de ordem técnica ou legal, por imposição de qualquer entidade pública ou concessionária de serviço publico, poderá alterar a área objecto do presente contrato para mais ou para menos observando-se as seguintes regras: a) Se a variação não exceder 5% não haverá alteração dos valores acordados no presente contrato, b) Se a variação ficar compreendida entre 5% e 10% da área a remuneração será corrigida proporcionalmente, c) Se a variação for superior a 10% a SEGUNDA OUTORGANTE poderá optar entre a resolução do presente contrato e a correcção proporcional da remuneração. 3. No caso previsto na alínea c) do número anterior e optando por resolver o presente contrato a SEGUNDA OUTORGANTE terá o direito a receber a totalidade das quantias pagas à PRIMEIRA OUTORGANTE, mas não lhe assistirá o direito a qualquer indemnização ou compensação. CLÁUSULA VIGÉSIMA (Transmissão) A PRIMEIRA OUTORGANTE tem o direito de transmitir, por qualquer forma, no todo ou em parte, os direitos e obrigações decorrentes da presente contrato para terceiros, alienando ou locando o centro comercial. CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA (Associação de lojistas) Durante a vigência do presente contrato a SEGUNDA OUTORGANTE terá o direito e assume o compromisso de se associar na Associação de Lojistas constituída nos termos da minuta de estatutos que constitui o Anexo 6. CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA (Execução Específica) O presente contrato fica sujeito ao regime de execução específica. CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA (Fiadores) 1. Os TERCEIROS OUTORGANTES obrigam-se solidariamente a garantir, pelo prazo de vigência deste contrato, como principais pagadores, o bom cumprimento de todas as obrigações que tenham expressão pecuniária, emergentes do presente contrato para a SEGUNDA OUTORGANTE. 2. A fiança durará até à entrega da loja pela SEGUNDA OUTORGANTE à PRIMEIRA OUTORGANTE devoluta e em perfeitas condições de conservação e passível de pronta ocupação e uso após vistoria e aceitação pela PRIMEIRA OUTORGANTE. 3. Os fiadores renunciam ao benefício de discussão e excussão. CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA (Encargos) Todas as despesas e encargos, qualquer que seja a sua natureza que decorram da celebração e formalização do presente contrato serão de conta da SEGUNDA OUTORGANTE. CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA (Licenças) 1. É da responsabilidade exclusiva da SEGUNDA OUTORGANTE a obtenção de todos os licenciamentos e autorizações administrativas necessárias ou convenientes à execução de obras a seu cargo no espaço em causa e para abertura e funcionamento da loja, bem como, ao pagamento de quaisquer taxas ou outros custos. 2. Caso a SEGUNDA OUTORGANTE não consiga a necessária autorização para instalação na loja do seu estabelecimento comercial ao abrigo do disposto na legislação aplicável em matéria de unidades comerciais de dimensão relevante, o presente contrato poderá ser resolvido por qualquer das partes mas a SEGUNDA OUTORGANTE não terá direito a qualquer compensação ou indemnização por tal facto. 3. A SEGUNDA OUTORGANTE obriga-se a submeter as autoridades competentes, no prazo de 30 dias a contar da assinatura do presente contrato, os pedidos e autorizações que sejam necessários nos termos dos números anteriores sob pena de. não obtendo atempadamente ou vendo recusada a necessária autorização, ser responsável perante a PRIMEIRA OUTORGANTE por todos os danos que a não concretização do presente contrato lhe acarrete. CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA (Frustração do contrato) 1. Se por motivo não imputável à PRIMEIRA OUTORGANTE não ocorrer a inauguração do Centro Comercial, tem o SEGUNDO OUTORGANTE o direito a haver daquela todas as importâncias que lhe haja pago nos termos deste contrato, acrescidas de juros à taxa legal. 2. Para além dos direitos consagrados no número anterior não terá o SEGUNDO OUTORGANTE direito a ser ressarcido por quaisquer danos, lucros cessantes, ou por qualquer outro motivo, excepto seja tiver iniciado as obras na loja, caso em que será ressarcido de todos os custos com projectos, materiais, e obras que comprovadamente haja suportado. CLAUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA (Tolerância) Se a PRIMEIRA OUTORGANTE, em qualquer momento. tolerar mora ou infracção contratual, deixar de aplicar ao outorgante faltoso ou inadimplente alguma sanção em que ele haja incidido, relevar falta praticada ou reduzir multa ou encargo contratual, conceder prazo adicional para o cumprimento de obrigação ou para satisfazer determinação, praticar ou se abstiver de praticar facto ou acto que importe em tolerância de falta ou relevação de sanção, isso não constituirá alteração dos termos e condições contratadas, precedente a ser invocado pelo beneficiário ou por terceiros, constituindo mera tolerância, da qual nenhuma obrigação decorrera para a PRIMEIRA OUTORGANTE. CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA (Vícios do Contrato) 1. No caso do presente contrato vir a ser, qualquer que seja o motivo, julgado nulo, no todo ou em parte, as partes obrigam-se a praticar todos os actos e a celebrar todos os acordos necessários e suficientes para alcançarem o mesmo resultado, sem verificação dos vícios que tenham determinado a sua nulidade ou a anulação do presente contrato ou de algumas das suas cláusulas. 2. Sempre que se mostre necessária a colaboração e/ou intervenção da SEGUNDA OUTORGANTE e/ou dos TERCEIROS OUTORGANTES para a realização ou prática de quaisquer actos no âmbito da previsão do número anterior, a PRIMEIRA OUTORGANTE notificará a SEGUNDA e/ou os TERCEIROS OUTORGANTES para esse efeito com uma antecedência mínima de 15 dias, por meio de carta registada com aviso de recepção dirigida para a morada da SEGUNDA OUTORGANTE indicada no presente contrato. 3. A SEGUNDA OUTORGANTE obriga-se no prazo de 5 dias após a recepção carta a que se refere o número anterior, a entregar à PRIMEIRA toda a documentação referente a ela, ou aos TERCEIROS OUTORGANTES, que se mostre necessária para cumprimento do previsto do número l. 4. A notificação a que se refere o número 2 da presente cláusula considera-se efectuada desde que a indicação da morada do destinatário se encontre correctamente aposta no subscrito, considerando-se eficaz logo que, em condições normais, pudesse chegar ao poder do destinatário naquela morada. 5. Qualquer modificação à morada indicada no presente contrato deve ser imediatamente comunicada ao outro outorgante pela forma prescrita no número 2 desta cláusula. CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA Comunicações 1. Todas as comunicações entre as Partes relativamente a este acordo devem ser efectuadas por telefax, ou por carta registada com aviso de recepção quando o contrato assim o exija, e deverão ser dirigidas para os seguintes endereços e postos de recepção: (a) PRIMEIRA OUTORGANTE: CC - ..., S.A. (...) (b) O lojista: AA UNIPESSOAL. LDA (...) (c) O Fiador: BB (...) 2. Sem prejuízo do disposto nos números seguintes as comunicações efectuadas por escrito, considerar-se-ão realizadas da respectiva recepção ou, se fora das horas de expediente, no dia útil imediatamente seguinte. 3. As comunicações efectuadas por carta registada com aviso de recepção considerar-se-ão realizadas na data de assinatura do respectivo aviso. 4. Não se consideram realizadas as comunicações efectuadas por telefax, cujo conteúdo não seja perfeitamente legível pelo respectivo destinatário desde que este comunique este facto à Parte que tenha emitido a referida comunicação nas cinco horas, de expediente; seguintes à hora da respectiva recepção. 5. Para efeitos de citação em acção judicial destinada ao cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes do presente contrato, as partes desde já estabelecem as moradas indicadas em 1. supra. 6. Qualquer alteração das moradas indicadas em l. supra deverá ser comunicada à outra parte, por carta registada com aviso de recepção, nos 30 dias subsequentes à referida alteração. CLAUSULA TRIGÉSIMA (anexos) São anexos ao presente contrato, do qual fazem parte integrante; os seguintes documentos: Anexo I - Planta com identificação da Loja Anexo II - Minuta de ordem de transferência permanente Anexo IH - Regulamento do centro comercial Anexo IV - Caderno de Especificações Técnicas - Anexo V - Minuta de garantia bancária - Anexo VI - Minuta dos Estatutos da associação de lojistas CLÁUSULA TRIGÉSIMA PRIMEIRA (Foro) Em caso de litígio emergente da interpretação do presente contrato é competente o foro da Comarca de Lisboa, com renúncia expressa a qualquer outro" (alínea N) dos Factos Assentes).
14. Ao assinarem o contrato com a Ré "CC - ..., S.A.", as Autoras acreditaram que ela dispunha, efectivamente, dos conhecimentos que seriam "factor de decisiva valorização" de cada uma das lojas integradas no "..." (alínea O) dos Factos Assentes).
15. Em 07/08/2008 a Ré "DD - ..., S.A.", através de carta, informou a Autora "AA, Unipessoal, Lda." de que a inauguração do "..." fora marcada para 04/11/2008 lembrando-lhe que a obra da loja deveria estar concluída a tempo de abrir ao público no dia da inauguração (alínea P) dos Factos Assentes).
16.Do mesmo passo, a Ré "DD -..., S.A." solicitou à Autora "AA, Unipessoal, Lda." que diligenciasse pela entrega da garantia bancária (alínea Q) dos Factos Assentes).
17.Bem como à de todos os projectos e "contribuições solicitadas pelo Departamento Técnico" (alínea R) dos Factos Assentes).
18.Em 09/09/2008, a Ré "DD - ..., S.A.", "na qualidade de gestora da obra do centro comercial ..." entregou, condicionalmente, a loja à Autora "AA, Unipessoal, Lda." (alínea S) dos Factos Assentes).
19.Em Outubro de 2008, foi feita a apresentação pública do "...", cerimónia a que a Autora "AA - Unipessoal, Lda." compareceu na pessoa da Autora BB (alínea T) dos Factos Assentes).
20.As Rés cederam a loja n.° …-A do "..." ao "..." (alínea U) dos Factos Assentes).
21.Na data da negociação, as lojas com os números 0.48, 0.49, 0.50 e 0.51 estavam já ocupadas por outros comerciantes, que nelas iriam explorar negócios de diferentes ramos, sendo certo que nenhum daqueles ramos de negócio era o comércio de produtos naturais e dietéticos (alínea V) dos Factos Assentes).
22.Em momento que se situa entre a conclusão das negociações das Autoras com as Rés e Outubro de 2008, as Rés decidiram dividir a loja n°. ... em dois espaços, que passaram a estar referenciados como lojas ... e ...-A. sem que dessa alteração as Rés tivessem dado conta às Autoras (alínea X) dos Factos Assentes).
23.Pela simples observação da planta do centro comercial conclui-se, sem margem para dúvidas, que a loja atribuída pelas Rés ao "..." tem uma localização muito mais central do que a por elas cedida à Autora "AA, Unipessoal. Lda." (alínea Z) dos Factos Assentes).
24.No dia 16 de Outubro de 2008, a Autora BB contactou o representante das Rés. Senhor Doutor FF, dando-lhe conta da sua surpresa e desagrado, na mesma comunicação, a Autora BB relembrou que a existência de uma segunda loja dedicada ao comércio de produtos naturais e dietéticos contrariava o que fora acordado entre as partes (alínea AA) dos Factos Assentes).
25. A Autora "AA, Unipessoal, Lda." propôs às Rés que lhe devolvessem os "direitos de ingresso" já passados, e a indemnizassem no montante de € 150.000,00, valor equivalente ao do investimento feito com a loja (alínea AB) dos Factos Assentes).
26. As Rés afirmaram que nenhum lojista tinha direito à exclusividade no ramo de negócio em que operava, nos centros comerciais das Rés (alínea AC) dos Factos Assentes).
27. As Rés dispuseram-se a devolver à Autora "AA, Unipessoal, Lda." os "direitos de ingresso" (alínea AD) dos Factos Assentes).
28. Foi elaborado o documento denominado '"aditamento a contrato de utilização de loja em centro comercial", cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte: "Entre I. CC - ..., S.A. (...). neste acto representada pelo seu procurador Senhor Dr. JJ, doravante designada PRIMEIRA OUTORGANTE. 2. AA UNIPESSOAL LDA. (...), neste acto devidamente representada por BB, na qualidade de gerente, doravante designada SEGUNDA OUTORGANTE. 3. BB (...), enquanto TERCEIRO OUTORGANTE, designado FIADOR é livremente aceite e de boa-fé celebrado o presente ADITAMENTO AO CONTRATO DE UTILIZAÇÃO DE LOJA EM CENTRO COMERCIAL, o qual se rege pelas cláusulas e considerandos seguintes: CONSIDERANDO QUE - 1. A 27 de Fevereiro de 2008 foi assinado entre os ora contraentes um Contrato de Utilização, tendo por objecto a Loja ... no ... (doravante o "Contrato"). 2. Nos termos da Cláusula Décima Sexta do Contrato, obrigou-se a SEGUNDA OUTORGANTE ao pagamento da quantia total de € 20.128,00, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, a título de reserva de localização da loja ... do ..., pagamento este que foi efectuado por esta na íntegra. 3. Por força do presente aditamento, as Partes acordaram eliminar a Cláusula Décima Sexta do Contrato, obrigando-se a PRIMEIRA OUTORGANTE a proceder à devolução à SEGUNDA OUTORGANTE da quantia mencionada no Considerando anterior. CLAUSULA PRIMEIRA (Reserva) A Cláusula Décima Sexta referente ao valor de reserva do espaço é eliminada do Contrato, considerando-se a mesma doravante eliminada, não havendo por conseguinte lugar a remuneração das cláusulas. CLAUSULA SEGUNDA Em tudo o mais que não o expressamente previsto pelo presente aditamento, mantêm-se em vigor o disposto no referido Contrato" (alínea AE) dos Factos Assentes).
29. Como consequência directa da presença do "..." no "...", em Dezembro de 2008, a facturação da Autora "AA, Unipessoal, Lda." na loja em causa ascendeu apenas a € 8.519,14 (alínea AF) dos Factos Assentes).
30.Em Janeiro de 2009, a facturação da Autora "AA, Unipessoal, Lda." quedou-se pelos € 7.882,02, em consequência directa da existência de um outro estabelecimento de venda de produtos naturais e dietéticas no "..." (alínea AG) dos Factos Assentes).
31.Por a sua não ser a única loja de produtos naturais e dietéticas do "...", as vendas da Autora "AA, Unipessoal, Lda." não foram além dos € 6.766,26 em Fevereiro de 2009 (alínea AH) dos Factos Assentes).
32.O cenário dos meses vindouros não será diferente da realidade ocorrida entre Novembro de 2008 e Fevereiro de 2009 (alínea AI) dos Factos Assentes).
33.Se as Autoras decidissem encerrar o estabelecimento, suportando apenas o custo da renda e das despesas comuns, estariam sujeitas a ver ser-lhes aplicada a penalização correspondente a um dia de renda por cada hora em que a loja se encontrasse fechada, penalização essa que seria agravada para o dobro (isto é. para o equivalente à renda de dois dias por hora) logo que o encerramento da loja se prolongasse por mais de cinco dias consecutivos, ou dez interpolados (alínea AJ) dos Factos Assentes).
34.Se, para evitar a majoração dos prejuízos de funcionamento, a Autora "AA, Unipessoal, Lda." deixasse de abrir a loja, pagando embora a renda (com o que os custos seriam limitados a € 2.516,00 mensais, acrescidos da contribuição para as despesas comuns), a Ré "CC -..., S.A." aplicar-lhe-ia uma sanção verdadeiramente incomportável (alínea AL) dos Factos Assentes).
35.Sendo o horário de abertura ao público do "..." das lOh às 24h, nos primeiros cinco dias de encerramento da sua loja a Autora "AA, Unipessoal, Lda." deveria pagar à Ré "CC - ..., S.A.", por aplicação da cláusula penal, o montante diário de € 1.174,13 (€ 2.516,00 : 30 dias x 14 horas) (alínea AM) dos Factos Assentes).
36.Do quinto dia em diante, subindo a multa para o dobro, o montante diário, a pagar pela Autora "AA, Unipessoal. Lda." à Ré "CC -..., S.A.", passaria a ser de € 2.348,26 (alínea AN) dos Factos Assentes).
37.Se, a Autora "AA, Unipessoal, Lda." tiver a veleidade de encerrar o seu estabelecimento, estará obrigada a pagar à Ré "CC - ..., S.A.", para além dos € 2.516,00 da renda, mais € 70.448,00 de multas (alínea AO) dos Factos Assentes).
38.Na sequência da primeira proposta, as Autoras solicitaram às Ré uma reunião para discussão da mesma, conforme resulta do correio electrónico, de 09/02/2008 e no qual o então interlocutor das Autoras - Senhor Doutor KK - referiu o seguinte: "No seguimento do correio electrónico que nos enviou com a proposta para o ..., gostaria de aferir da sua disponibilidade para que possamos entregar-lhe em mão a nossa contra proposta para o referido centro comercial" (alínea AP) dos Factos Assentes).
39.A reunião foi agendada para o dia 13/02/2008 (quarta-feira), pelas 1 l h30 (alínea AQ) dos Factos Assentes).
40.Desta segunda proposta relativamente à loja n.° ... constava o seguinte: - pela reserva desta loja n.° ..., a favor da Autora "AA, Unipessoal, Lda." seria devida a contrapartida total de € 20.128,00. acrescida de IVA (21%) à taxa em vigor (num total de € 24.354.88), a qual seria paga através das seguintes prestações: (a) € 6.038,40 + IVA (num total de € 7.306,46), na data da confirmação da proposta, correspondente a 30% do total; e, (b) € 14.089,60 + IVA (num total de € 17.048,42), até Julho de 2008 (alínea AR) dos Factos Assentes).
41.Por outro lado, a título de remuneração mensal da utilização da loja n.° ..., foi proposto um montante correspondente à soma de um valor fixo de € 2.516,00 (correspondente a € 37,00 x 68 m2) com um montante variável (em função da facturação da Autora "AA, Unipessoal. Lda.", sem IVA (alínea AS) dos Factos Assentes).
42.O negócio entre as partes foi então ratificado pelo "Conselho de Aprovação do Projecto" deste centro comercial, o que foi comunicado às Autoras, através de carta datada de 27/02/2008, na qual consta, além do mais, o seguinte: "Serve a presente para comunicar a V Exa. que a actividade comercial que pretende desenvolver" na loja n.° ... que integra o Centro Comercial denominado ... foi devidamente aprovada pelo Conselho de aprovação do projecto. (...). Lembramos que, conforme conversas recentes, prevemos que a inauguração do Centro Comercial ocorra em Outubro de 2008. (...). Lembramos ainda que, também na sequência dos termos do negócio acordado dever-nos-ão ser entregues uma garantia bancária no valor de € 23.943,48 e uma Ordem de Transferência Permanente conforme minuta constante do Anexo 2 ao Contrato de Utilização de Loja" (alínea AT) dos Factos Assentes).
43.A Ré "CC - ..., S.A." remeteu às Autoras a carta, datada de 08/05/2008, da qual conta, além do mais, o seguinte: "Serve a presente para junto enviar dois exemplares do contrato de utilização de loja em centro comercial para os Segundo e Terceiros Outorgantes, devidamente assinados pelos legais representantes da Primeira Outorgante" (alínea AU) dos Factos Assentes).
44.A Autora "AA. Unipessoal, Lda." enviou à Ré "CC -..., S.A." um e-mail em 19/10/2008 -i.e. enviado nas vésperas da inauguração do ..., no qual consta, além do mais, o seguinte: "Não nos interessa estar a investir numa loja, nas condições em que nos propusemos instalar, nomeadamente as consultas de nutricionismo" (alínea AV) dos Factos Assentes).
45. Em 16/10/2008, a Autora "AA, Unipessoal, Lda.", através do Senhor Doutor KK, enviou um fax à Ré "DD - ..., S.A.", com o seguinte teor: "Acabo de ser surpreendido com notícias muito pouco agradáveis relativas ao ..., nomeadamente notícias que podem afectar em muito o investimento que estou a fazer neste vi Centro Comercial. A serem verdade, são as mesmas de extrema gravidade e em nada correspondem ao que nós acordámos aquando da reunião nas vi instalações. Agradeço o seu contacto com a MÁXIMA URGÊNCIA " (alínea AX) dos Factos Assentes).
46. As Autoras enviaram, em 19/10/2008, um correio electrónico (assinado pela Autora BB e pelo Senhor Doutor KK) ao Senhor Doutor FF, no qual consta, além do mais, o seguinte: "No seguimento das nossas conversas telefónicas de sexta-feira última, aqui envio a minha proposta de solução para o problema que V Exa. criou (...). Não obstante os tempos difíceis que atravessamos, decidimos avançar com este projecto, suportados pelo estudo que fizemos, com base na experiência existente no ... onde somos o único operador" (alínea AZ dos Factos Assentes).
47. Na sequência deste correio electrónico, as Rés, através do Senhor Doutor FF, enviaram, em 20/10/2008, um correio electrónico de resposta às Autoras, no qual consta, além do mais, o seguinte: "Não existem, nem nunca existiram, quaisquer exclusividades às actividades desenvolvidas pelos lojistas no interior dos nossos centros. A concorrência e livre definição de preços é para nós normal e garante da defesa dos interesses dos consumidores" (alínea BA) dos Factos Assentes).
48. A minuta do aditamento foi enviado pela Ré "CC - ..., S.A." às Autoras, através de correio electrónico, em 17/11/2008. do qual consta, além do mais, o seguinte: "Caso concorde, solicito que imprima 3 vias do mesmo e nos devolva devidamente assinadas e rubricadas, por forma a que possamos recolher as assinaturas do primeiro outorgante. Envio, ainda, as respectivas notas de crédito, solicitando que nos devolvam as vias "copy" assinadas e carimbadas, juntamente com os exemplares do aditamento" (alínea BB) dos Factos Assentes).
49. A Ré "CC - ..., S.A." enviou, em 25 de Novembro de 2008, um novo correio electrónico às Autoras, no qual consta, além do mais, o seguinte: "Serve o presente para solicitar a devolução do aditamento enviado para a vossa assinatura, bem como das vias "copy" das notas de crédito devidamente assinadas e carimbadas. Aproveito, ainda, para solicitar o envio do IBAN, por forma que possamos proceder à devolução das quantias em causa" (alínea BC) dos Factos Assentes).
50. A Ré "CC - ..., S.A." enviou, em 10/12/2009, um novo correio electrónico às Autoras, no qual consta, além do mais, o seguinte: "Por forma a que possamos definitivamente regularizar a situação referente à devolução dos direitos de ingresso, volto a solicitar que nos seja enviado o aditamento ao contrato devidamente assinado e rubricado e que nos indiquem o IBAN, por forma a que possamos proceder à devolução das quantias em causa" (alínea BD) dos Factos Assentes).
51. A Ré enviou, em 11/12/2008. um último correio electrónico às Autoras, no qual consta, além do mais, o seguinte: "Reenvio email enviado para o endereço electrónico da EE, aguardando o vosso contacto com a maior brevidade" (alínea BE) dos Factos Assentes).
52.As Rés enviaram, em 16/06/2009, uma carta às Autoras, na qual consta, além do mais, o seguinte:"Na sequência de termos constatado que no passado mês de Maio Vxas. efectuaram uma transferência bancária para a conta da CC no montante de € 12.137,18. correspondente à 3." e 4.a prestações de direitos de ingresso e de tal facto
contrariar o acordado pelas partes, nos termos do qual a DD prescindiu da quantia acordada a título de reserva de espaço, é com alguma estranheza que constatamos o pagamento por vós efectuado. Efectivamente após a reunião realizada nos nossos escritórios no dia 28 de Outubro de 2008, foram enviadas a V Exas. uma minuta de aditamento ao contrato, nos termos da qual seria eliminada a cláusula referente à reserva de espaço e as respectivas notas de crédito, dado que haviam sido já facturadas todas as prestações de direitos de ingresso, solicitando que nos fosse indicado o IBAN para que as quantias à data pagas - correspondentes à 1." e 2.a prestações de direitos de ingresso - vos fossem por este meio devolvidas. Estranhamente e após diversas solicitações para que fosse validada por V Exa. a referida minuta de aditamento ao contrato e devolvidos os originais das notas de crédito devidamente assinados, por forma a que se procedesse à regularização do IVA junto das entidades fiscais, nunca os mesmos nos foram devolvidos ou sequer solicitada qualquer alteração à minuta de aditamento. Face ao exposto e assumindo que o pagamento das referidas quantias constitui mero lapso dos vossos serviços, dão que contraria o acordo assumido entre as partes, iremos proceder à devolução dos referidos montantes para o vosso IBAN …" (alínea BF) dos Factos Assentes).
53.O centro comercial do "..." é explorado pela "... - …., Sociedade Unipessoal, Lda." (resposta ao quesito 2.°).
54.A Autora "AA, Unipessoal, Lda." deu conta da sua preferência de que a loja onde pudesse instalar o seu estabelecimento "EE" se situasse na imediação do supermercado "GG" (resposta ao quesito 3.").
55.Para que os clientes do supermercado passassem pela "EE" quando a ele se dirigissem (resposta ao quesito 4.").
56.As Rés, representadas pelo Senhor Doutor FF, indicaram como disponível e adequada uma loja que, embora no mesmo piso do supermercado, se situava num dos corredores do "..." (resposta ao quesito 6.").
57.Questão prévia à entabulação das negociações entre a Autora e as Rés foi a de saber se no centro comercial iria ser admitida a instalação de um outro lojista cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE" (resposta ao quesito 7.°).
59. 58.As Rés asseguraram à Autora, por intermédio do Senhor Doutor FF, que não haveria no "..." outra loja cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE" (resposta ao quesito Em 13/02/2008 a Ré "CC - ..., S.A." endereçou à Autora "AA, Unipessoal, Lda." uma carta, subscrita pelo Senhor Doutor FF, na qual a Ré "DD -..., S.A." apresentava a "proposta de utilização e condições de ocupação para uma loja EE no futuro empreendimento ... a realizar na cidade de ..." (resposta ao quesito 9.°).
60. A proposta das Rés continha os seguintes elementos: a) A loja "indicada" para a Autora era a n.° ..., situava-se no piso 0 e tinha uma área aproximada de 68 m2; b) A renda seria de € 2.516.00 mensais, que poderia variar, para mais, no caso de aquele montante ser interior a 7% da facturação da loja da Autora "AA, Unipessoal, Lda.", caso em que o valor da renda seria fixado com base em tal percentagem; c) Para ser lojista do "...", a Autora "AA. Unipessoal. Lda." deveria pagar à Ré "CC - ..., S.A." o montante de € 20.128.00, a fundo perdido, a título de "direitos de ingresso", dos quais 30% com a aceitação da proposta e 70%, escalonadamente, até Julho de 2008; d) Ao valor da renda acresceria uma comparticipação para as "despesas e encargos comuns com o condomínio e promoção do Centro Comercial", que no primeiro ano teria a expressão económica mensal de € 782,00 (€ 11,50 x 68 m2); e) O contrato seria celebrado pelo prazo de seis anos; I) A loja seria entregue em tosco. com ligações possíveis aos serviços municipalizados; g) O Centro seria inaugurado, previsivelmente, em Outubro de 2008 (resposta ao quesito 10.°).
61. A Autora "AA, Unipessoal, Lda." cumpriu os "formalismos" da proposta das Rés tendo, designadamente, entregado o cheque de € 7.306,46 correspondente a 30% dos "direitos de ingresso" (resposta ao quesito 11.").
62. Em 08/05/2008, capeado pela carta constante do instrumento de tis. 85, a Ré "DD - ..., S.A." enviou à Autora "AA, Unipessoal, Lda." o "contrato de utilização de loja em centro comercial", em que figuram como outorgantes as Autoras e a Ré "CC - ..., S.A." (resposta ao quesito 12.°).
63.As Autoras acreditaram que as coisas decorreriam como combinado, o que proporcionaria à Autora "AA, Unipessoal, Lda." a possibilidade de rentabilizar o investimento que iria fazer, já com o pagamento dos chamados "direitos de ingresso", já com as obras e decoração da loja, bem como com a aquisição das mercadorias destinadas a serem ali vendidas (resposta ao quesito 13.").
64.Na convicção de que não haveria no "..." outra loja cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE", a Autora encetou as diligências necessárias à instalação do estabelecimento naquele espaço (resposta ao quesito 14.").
65.Em 26/06/2008, a Autora recebeu o orçamento da "LL -...., Lda." para os trabalhos de construção civil e instalações técnicas a realizar e a incorporar na loja (resposta ao quesito 15.°).
66. Esse orçamento ascendia a € 80.000,00, acrescido do IVA à taxa aplicável (resposta ao quesito 16.").
67. A Autora "AA, Unipessoal, Lda." aprovara o orçamento da "LL - ..., Lda." e adjudicara-lhe os trabalhos correspondentes (resposta ao quesito 15."-A).
68. Bem como, a implementação do sistema de segurança, a uma empresa da confiança das Rés (resposta ao quesito 16."-A).
69. A Autora "AA, Unipessoal, Lda." contraiu um empréstimo bancário, cujo custo e encargos tem vindo a pagar pontualmente (resposta ao quesito 17.").
70. Nessa apresentação instilou-se no espírito da Autora "AA, Unipessoal. Lda." a suspeita de que, ao arrepio do que fora convencionado, as Rés haviam admitido no seu centro comercial do ... um outro operador do ramo dos produtos naturais e dietéticas (resposta ao quesito 18.").
71. Naturalmente inquietas, as Autoras confirmaram que as Rés cederam uma loja do "..." ao "...", concorrente directo da Autora "AA, Unipessoal, Lda." (resposta ao quesito 19.°).
72.A loja cedida pelas Rés ao "..." situa-se em frente do "GG" (resposta ao quesito 20.°).
73.Em momento anterior ao início das negociações que conduziram à celebração do contrato, todas as lojas situadas na zona do supermercado, com excepção da loja n.° …, já se encontravam indisponíveis, por cedidas a terceiros para actividades diversas da Autora "AA, Unipessoal, Lda." (resposta aos quesitos 21." e 22.°).
74.Quando o empreendimento foi apresentado à Autora, para que ela ajuizasse do seu interesse em abrir uma "EE" no "...", as lojas fronteiras ao "GG" - isto é, as melhor localizadas para o negócio da Autora "AA, Unipessoal, Lda." - eram as que tinham os números 0.48. 0.49, 0.50 e 0.51 (resposta ao quesito 24.°).
75.Na comunicação de 16/10/2008, a Autora BB referiu que estava comprometida a viabilidade do negócio da Autora "AA, Unipessoal, Lda." (resposta ao quesito 25.°).
76.Sendo certo que, a esse tempo, já estava assumido um investimento de elevada expressão económica (resposta ao quesito 26.°).
77.Em 19/10/2008, na sequência de uma reunião ocorrida entre as partes no dia 16 do mesmo mês, a Autora BB endereçou nova mensagem ao Senhor Doutor FF. na qual relembrava que, aquando da candidatura ao "...", havia sido informada por ele próprio de que seria a única empresa a explorar uma loja de produtos naturais (resposta ao quesito 27.").
78.A Autora "AA, Unipessoal, Lda." havia procedido ao estudo destinado a apurar da viabilidade económica e a quantificar previsionalmente a rentabilidade do seu negócio naquele concreto centro comercial, com base no pressuposto essencial de que a sua seria a única loja a vender produtos naturais e dietéticos (resposta ao quesito 28.°).
79.Em 19/10/2008. o espaço iria ter o custo de € 150.000,00, dos quais uma parte substancial já então se encontrava despendida (resposta ao quesito 29.").
80. Em 20 de Outubro iria iniciar-se uma formação profissional destinada às cinco empregadas que engajara para a loja do "..." (resposta ao quesito 30.°).
81. Aquando da descoberta da instalação do "..." já a Autora "AA, Unipessoal, Lda." adquirira cerca de € 50.000,00 de produtos para vender na sua loja do "..." cuja inauguração estava prevista para breve (resposta ao quesito 31.°).
82. Se tivessem tido conhecimento de que haveria no "..." outra loja cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE", nem a Autora "AA, Unipessoal. Lda.", nem a Autora BB teriam contratado com as Rés, pois era para elas evidente que o negócio a instalar não teria a rentabilidade calculada no estudo económico (resposta ao quesito 35.º).
83. A problemática da loja da Autora "AA, Unipessoal, Lda." ser a única do ramo a operar no "..." foi expressamente debatida com as Rés (resposta ao quesito 36.º).
84. Ficou esclarecido que a inexistência de outra loja cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE" era condição sine qua non do interesse de contratar das Autoras (resposta ao quesito 37.º).
85. Tendo em conta essa realidade, factos e circunstâncias negociais, a Autora "AA, Unipessoal, Lda." afirmou, expressamente, às Rés que fora enganada (resposta ao quesito 38.º).
86. Pois, como era do conhecimento das Rés, jamais avançaria para o projecto em causa se soubesse da existência no "..." de outra loja onde fossem vendidos produtos idênticos aos do seu comércio (resposta ao quesito 39.º).
87.Na comunicação de 19/10/2008, a Autora informou as Rés de que se desinteressara do negócio por factos a estas exclusivamente imputáveis (resposta ao quesito 40.º).
88. As Rés não assumiram o pagamento da indemnização de € 150.000,00 (resposta ao quesito 41.°).
89. A afirmação constante da alínea AC) dos Factos Assentes foi a última intervenção do Senhor Doutor FF nas relações entre as Autoras e as Rés (resposta ao quesito 42.º).
90. As Rés tentaram chegar a acordo com a Autora "AA, Unipessoal, Lda." para pôr termo ao diferendo que as separava (resposta ao quesito 44.").
91. Em 28/10/2008, ocorreu uma reunião entre as Autoras e o representante da "MM - … S.A.", Senhor II (resposta ao quesito 45.°).
92. As Rés se dispuseram a devolver à Autora "AA, Unipessoal, Lda." os direitos de ingresso (resposta ao quesito 48.°).
93. Foi essencial para a formação da vontade contratual das Autoras a não existência de uma loja com actividade concorrente à da "EE" no "..." (resposta ao quesito 49.º).
94. Na perspectiva das Autoras era a única forma de assegurar a viabilidade do negócio da Autora "AA, Unipessoal, Lda." naquele centro comercial (resposta ao quesito 50.º).
95. No estudo a que procedeu, a Autora "AA, Unipessoal, Lda." perspectivou que as vendas mensais se iniciassem com um volume de vendas de € 14.400,00, estabilizando depois, a partir de Maio de 2009, em cerca de € 25.000,00 (resposta ao quesito 51.º).
96. Esse nível de facturação permitiria a Autora "AA, Unipessoal. Lda." começar a obter lucros da sua actividade no "..." a partir de Janeiro de 2009 (resposta ao quesito 52.º).
97. Dos € 14.400,00 previstos como valor das vendas em Novembro de 2008. a Autora "AA, Unipessoal, Lda." só logrou facturar, nesse período, € 10.907.41 (resposta ao quesito 54.º).
98. No estudo previsional a que procedeu a Autora "AA, Unipessoal. Lda." estimou que, em Dezembro de 2008. a sua facturação se cifraria em € 16.110,00 (resposta ao quesito 55.º).
99. A expectativa de facturação da Autora "AA, Unipessoal, Lda." na sua loja do "...", em Janeiro de 2009, que era de € 18.120,00(resposta ao quesito 56.°).
100.No seu estudo de viabilidade da loja a instalar no "...", a Autora "AA, Unipessoal, Lda." tinha estimado uma facturação de € 16.212,00 para Fevereiro de 2009 (resposta ao quesito 57.°).
101.A Autora "AA, Unipessoal, Lda." tinha a expectativa de que todas as vendas de produtos naturais e dietéticas no "..." fossem feitas por si (resposta ao quesito 59.°).
102.A instalação do estabelecimento da Autora "AA, Unipessoal, Lda." na loja do "..." representou para esta um custo global de € 184.841,47, assim discriminado: - "direitos de ingresso" no valor de € 24.153,60; -obras no valor de € 102.175,00; - equipamento informático no valor de € 1.650,00; -mobiliário no valor de € 1.000,00;-mercadorias no valor de € 40.000,00; - despesas diversas no valor de € 1.000,00; -encargos bancários (a serem pagos ao longo dos cinco anos por que foi contratado o financiamento) no valor de € 14.862,87 (resposta ao quesito 60.º).
103.A estes custos acresce o prejuízo decorrente da exploração do estabelecimento da Autora "AA, Unipessoal, Lda." no "..." (resposta ao quesito 63.º).
104.O qual não é ainda quantificável (resposta ao quesito 64.º).
105.A proposta inicial que foi dirigida às Autoras, em final de Janeiro de 2008, tinha como objecto uma loja imediatamente ao lado do supermercado "GG", em particular a loja designada pelo n.° …, tal como decorre da versão original proposta datada de 22/01/2008 (resposta ao quesito 65.°).
106.À semelhança da loja n.° …, a loja n.° … é uma loja com uma localização central privilegiada (resposta ao quesito 66.°).
107. Foi proposto, primeiramente, às Autoras que, pela reserva da referida loja n.°…, a favor da Autora "AA, Unipessoal, Lda.", seria devida a contrapartida total de € 31.920.00 acrescida de IVA (21%) à taxa em vigor (num total de € 38.623,20), a qual seria paga através das seguintes prestações: - € 9.576,00 + IVA (num total de € 11.586,96), na data da confirmação da proposta; - €6.384,00 + IVA (num total de € 7.724,64), em Março de 2008; - €9.576,00 + IVA (num total de € 11.586,96), em Maio de 2008; e, - €6.384.00 + IVA (num total de € 7.724,64), em Julho de 2008 (resposta ao quesito 67.°).
108.Pela utilização da loja n.° …, seria devida uma contrapartida determinada pela soma de um valor fixo de € 2.660,00 (correspondente a € 38,00 x 70 m2) com um montante variável em função da facturação da Autora "AA, Unipessoal, Lda.", sem IVA (resposta ao quesito 68.").
109.Estiveram presentes nesta reunião o Senhor Doutor FF, enquanto interlocutor da Ré "CC - ..., S.A." (e que é trabalhador da Ré "DD - ..., S.A."), a Autora BB e o Senhor Doutor KK, enquanto interlocutor da Autora "AA, Unipessoal, Lda." (resposta ao quesito 67.°-A).
110.Nesta reunião, a Autora "AA, Unipessoal, Lda." ficou de apresentar uma contra-proposta às condições propostas para a exploração da loja n.° …, a qual não foi aceite pela Ré "DD -Promotora Imobiliária, S.A." (resposta ao quesito 68.°-A).
111.Apenas em virtude da recusa da loja n.° …, foi oferecida à Autora "AA. Unipessoal, Lda." a possibilidade alternativa de explorar a loja que actualmente explora no "...", a loja n.° ..., cujas contrapartidas mensais e de reserva eram inferiores à da referida loja n.° 0.23 (resposta ao quesito 69.°).
112.A nova proposta foi formalmente comunicada às Autoras em 18/02/2008 (resposta ao quesito 70.°).
113.Juntamente com esta proposta, foi também remetido pelas Rés às Autoras um outro documento, denominado "confirmação de proposta", o qual se destinava a ser assinado pela Autora "AA, Unipessoal, Lda." (resposta ao quesito 71.º).
114. A Autora "AA, Unipessoal, Lda." tendo recebido a "confirmação de proposta", assinou-a e devolveu-a às Rés (que por sua vez anotaram a data da respectiva recepção no canto superior direito) (resposta ao quesito 72.º).
115. Com a restituição da "confirmação de proposta", já devidamente assinada pela Autora BB na qualidade de gerente, a Autora "AA. Unipessoal, Lda." remeteu igualmente um cheque para pagamento da primeira tranche dos direitos de ingresso (resposta ao quesito 73.º).
116.O cheque foi datado de 19/02/2008, data em que as Rés receberam a "confirmação de proposta" devidamente assinada pelas Autoras (resposta ao quesito 74.°).
117.Em 27/02/2008, havia a mera previsão de que a inauguração do "..." ocorresse durante o mês de Outubro de 2008. não tendo a Ré "CC -..., S.A." se vinculado com a indicação desta data (resposta ao quesito 75.°).
118.As Autoras devolveram, em 13/03/2009, à Ré "CC - ..., S.A." os três exemplares do contrato de loja devidamente assinados por aquelas (resposta ao quesito 76.").
119.É política comercial das Rés, na promoção e exploração dos centros comerciais que desenvolvem, não atribuir, em regra, um direito de exclusividade aos lojistas (resposta ao quesito 77.°).
120.O direito de exclusividade é atribuído pelas Rés aos respectivos lojistas em caso muito excepcionais, designadamente quando esteja em causa um lojista que venha a explorar uma loja ... num centro comercial e que tenha capacidade própria de atrair clientes para o centro comercial (resposta ao quesito 78.º).
121.Ainda assim, note-se que as Rés não atribuem a todas as lojas ... um direito de exclusividade na exploração da respectiva actividade no centro comercial, mas apenas a lojas ... que explorem as lojas com as maiores áreas do centro comercial (resposta ao quesito 79.º).
122.Quando este direito de exclusividade é atribuído ao lojista, este direito fica expressamente consagrado no contrato de utilização de loja que as partes reduzem a escrito (resposta ao quesito 80.°).
123.Os únicos lojistas que no "..." gozam de um direito de exclusividade são o "GG", o cinema aí instalado, bem como a farmácia (resposta ao quesito 81.º).
124.Isto apesar de também a loja "NN" e a loja "OO" entre outras, serem consideradas como "lojas ..." do "...", como expressamente resulta na proposta contratual enviada às Autoras (resposta ao quesito 82.°).
125.Na exploração de um centro comercial, a entidade gestora obriga-se perante os seus lojistas a proporcionar, num único espaço, uma adequada combinação e um vasto leque de oferta de lojas estrategicamente distribuídas, que permita facultar aos clientes uma alargada possibilidade de escolha, incluindo dentro do mesmo segmento (resposta ao quesito 83.°).
126.O poder de atracção de um centro comercial reside numa oferta constante e continuada de produtos (resposta ao quesito 84.°).
127.O centro comercial ganha pela oferta conjunta, incluindo no mesmo segmento de mercado (resposta ao quesito 85.°).
128.Para este efeito, é necessário que todas as lojas existentes num centro comercial estejam permanentemente a ser exploradas por lojistas, não devendo, por isso, existir espaços vazios durante médios ou longos períodos (resposta ao quesito 86.º).
129.Uma loja encerrada não só significa menos uma loja a contribuir para o sucesso conjunto do centro, como ainda transmite um sentimento de abandono e decaimento económico do centro comercial, podendo gerar um "efeito dominó" (resposta ao quesito 87.º).
130.Não é por acaso que os gestores dos centros tentam camuflar, o mais possível, o encerramento de uma loja (resposta ao quesito 88.º).
131.Daqui resulta que a atribuição de exclusividade aos lojistas na exploração da respectiva da actividade tem que ser necessariamente, limitada, na medida em que restringe, fortemente, a possibilidade de manter todas as lojas de um centro comercial em funcionamento e abertas ao público, com lojas atractivas e que proporcionem aos clientes diversas alternativas, incluindo no mesmo segmento de mercado (resposta ao quesito 89.º).
132. Um centro comercial com lojas fechadas implica uma menor afluência de clientes (resposta ao quesito 90.º).
133.Sendo o centro comercial frequentado por um menor número de clientes, as lojas começam a facturar menos (o que implica uma menor remuneração para a Ré "CC - ..., S.A.", na medida em que uma parte das contrapartidas que recebe dos lojistas varia em função da facturação destes e, em consequência, este cenário conduz ao encerramento de lojas, ocorrendo o fenómeno do "efeito dominó" (resposta ao quesito 91.º).
134.A minuta do contrato foi objecto de análise pelo Senhor Doutor KK, bem como, pela Autora BB, a qual já negociou e outorgou outros "contratos de utilização de loja em centro comercial", como foi o caso da loja da Autora "AA, Unipessoal, Lda." no "..." (resposta ao quesito 92.º).
135.E particularmente no período que decorreu entre 28/02/2007 e a inauguração do centro comercial, as Autoras não contestaram o teor do contrato de utilização de loja nem tão pouco solicitaram qualquer esclarecimento sobre o mesmo (resposta ao quesito 92.°-A).
136.O Senhor Doutor FF referiu em Janeiro/Fevereiro de 2008 - nessa data - no ... não existia uma loja com uma actividade comercial igual à da Autora "AA, Unipessoal, Lda." (apenas estava assegurada a instalação de uma farmácia e de uma para farmácia) (resposta ao quesito 93.º).
137.Em Junho de 2008 tiveram início as negociações entre a Ré "CC -.... S.A." e a lojista "...", com vista a que esta viesse a explorar uma loja no "..." (resposta ao quesito 94.°).
138.Tendo esta lojista e a Ré "CC - ..., S.A." celebrado, em 10/07/2009, o "contrato de utilização" da loja n.° …-A do "..." (resposta ao quesito 94.°-A).
139.A concentração - até determinada medida - de oferta num específico segmento de mercado favorece a atracção de clientela, já que não se trata de um mercado massificado (resposta ao quesito 95.°).
140.Neste mercado os concorrentes não dividem a clientela, mas antes atraem nova clientela (resposta ao quesito 96.°).
141.Nesta reunião, as Autoras pretenderam a sua desvinculação do contrato de utilização de loja, tendo, ainda, solicitado uma indemnização no valor de € 150.000,00, bem como, a restituição do montante que a Autora "AA, Unipessoal, Lda." havia pago à Ré "CC - Sociedade [mobiliária, S.A.", a título de contrapartida pela reserva da loja n.° ... do "..." (resposta ao quesito 98.°).
142.A loja na qual se encontra instalado o "..." está no mesmo corredor - a escassos 10/15 metros - da loja n.° ... explorada pela Autora "AA, Unipessoal, Lda." (resposta ao quesito 95.°-A).
143. No dia 17/10/2008, houve uma conversa entre o Senhor Doutor FF e as Autoras, na qual aquele frisou que estas não tinham qualquer direito de exclusividade no "...", como de resto, resulta do contrato que as partes assinaram, bem como, que tal direito ou expectativa nunca lhes havia sido assegurado (resposta ao quesito 96.°-A).
144.Na sequência da troca de emails, houve lugar a uma reunião, em 22/10/2008, na qual. entre outros, estiveram presentes a Autora BB, o Senhor Doutor KK e a Senhora Doutora PP (directora da região centro da "MM - … S.A." que prestava serviços de gestão à Ré "CC - .... S.A."), em representação da Ré "CC - .... S.A." (resposta ao quesito 97.º-A).
145.Nessa reunião, da parte da Ré "CC - ..., S.A.", foi referido que a Autora "AA, Unipessoal. Lda." nunca gozou de qualquer direito de exclusividade, tendo sido, ainda, referido que este direito apenas é atribuído excepcionalmente aos lojistas, na medida em que contraria os princípios estruturantes da actividade de promoção dos centros comerciais (resposta ao quesito 99.º).
146.Foi recusado o pedido de desvinculação contratual que as Autoras dirigiram à Ré "CC- ..., S.A." (resposta ao quesito 100.°).
147.A Ré "CC - ..., S.A.", tendo em conta propósitos estritamente comerciais, mostrou disponibilidade para ponderar uma solução que minorasse o impacto do investimento inicial que a Autora "AA. Unipessoal, Lda." havia despendido (resposta ao quesito 101.°).
148.Na sequência desta reunião, a Ré "CC - ..., S.A." propôs à Autora "AA, Unipessoal, Lda." a redução do valor da contrapartida da reserva de loja n.° ... do "..." num montante de € 10.064,00. acrescido de IVA (tudo no valor global de € 12.177,44), correspondente às duas últimas prestações mencionadas no n.° 3 da cláusula 16.a do "contrato de utilização de loja" (resposta ao quesito 102.").
149.As Autoras não aceitaram esta proposta (resposta ao quesito 103.°).
150.No decurso das negociações entre as partes, realizou-se, em 28/10/2008, uma nova reunião entre as Autoras (representada pela Autora "AA, Unipessoal, Lda." e pelo Senhor Doutor KK) e a Ré "CC - ..., S.A.", a qual foi aí representada, entre outros, pelo Senhor Engenheiro II (Director Geral da "MM - … S.A.") (resposta ao quesito 104.º).
151.Nessa reunião a Ré "CC - ..., S.A." propôs a restituição à Autora "AA. Unipessoal, Lda." os montantes referentes aos direitos de reserva da loja n.° ... do "..." (resposta ao quesito 106.º).
152.Em 11/11/2008, a Ré "CC - ..., S.A." emitiu, a favor da Autora "AA, Unipessoal, Lda." duas notas crédito, no valor global correspondente ao montante da contrapartida da reserva de loja n.° ... do "...", acrescido de IVA (resposta ao quesito 107.º).
153.Para formalização deste novo acordo, seria necessário celebrar um aditamento ao contrato de utilização de loja inicialmente outorgado pelas partes, de forma a alterar a redacção original da respectiva cláusula 16.a (resposta ao quesito 108.º).
154.A Ré "CC - Sociedade [mobiliária, S.A." procedeu à elaboração da minuta de aditamento ao "contrato de utilização de loja" (resposta ao quesito 109.°).
155.As Autoras não enviaram à Ré "CC - ..., S.A." a minuta do referido aditamento assinada (resposta ao quesito 111.º).
156. A Ré "CC - ..., S.A.", através de uma das responsáveis financeiras do grupo societário "DD" – a Senhora Doutora QQ -, solicitou às Autoras, através de contactos telefónicos, a devolução das notas de crédito devidamente assinadas (resposta ao quesito 112.º).
157.As Autoras nunca chegaram a responder às comunicações da Ré "CC -..., S.A.", não tendo devolvido as referidas notas de crédito devidamente assinadas (resposta ao quesito 113.°).
158.No início em Junho de 2009, as Rés constataram que as Autoras procederam, durante o mês de Maio, à transferência para a conta da Ré "CC - ..., S.A." de um montante de € 12.137,18 (resposta ao quesito 114.").
159.Até à presente data, as Autoras não devolveram à Ré "CC - ..., S.A." nem os referidos aditamentos assinados, nem tão pouco assinaram ou restituíram as notas de crédito (resposta ao quesito 115.°).
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9-O mérito da causa:
Ao presente recurso são aplicáveis as alterações introduzidas pelo DL nº 303/2007, 24/8 ( artº 11º, nº 1 deste mesmo diploma legal),ao Código de Processo Civil.
O objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil.
As questões a resolver são as seguintes:
A-Extinção da lide – Transacção.
B- Nulidade - Omissão de pronúncia (artº 668º, nº 1 d) do CPC).
C- Erro na apreciação das provas ( artºs 722º e 729º do CPC) Documento escrito- Força probatória - Prova testemunhal (artºs 392º e segs. CC).
D- Contrato - Forma convencional - Eficácia da declaração negocial (artºs. 223º e 224º do CC)
E- Erro sobre os motivos – artº 252º do CC.
F- Abuso de direito- Artº
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A- EXTINÇÃO DA LIDE- TRANSACÇÃO
Defendem os RR/recorrentes que nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 287.º - al. e), 293.º, n.º 2 e 294.º do Código de Processo Civil e 1248.º do Código Civil, a presente lide deve ser extinta, em virtude de transacção alcançada entre as partes em 26.02.2011, através do Acordo de Revogação do “contrato de utilização de loja em centro comercial” a que se reporta o facto 13 do Acórdão recorrido (cfr. DOCS. 1 e 2 juntos ao presente processo em 31.01.2012).
Caso assim não se entenda, a presente lide sempre deve ser extinta por impossibilidade superveniente da lide, nos termos do disposto no artigo 287.º - al. e) do Código de Processo Civil, porquanto o objecto da lide (i.e., o aludido contrato de utilização de loja em centro comercial) “desapareceu” na pendência da presente acção, designadamente antes de ter sido proferida sentença pelo Tribunal de 1.ª Instância.
Ao não determinar a extinção da instância quer com base em transacção, quer com base em impossibilidade superveniente da lide, as instâncias recorridas violaram o disposto no artigo 1248.º do Código Civil e, igualmente, nos artigos 287 - al. d), 293.º, n.º 2, e 294.º do Código de Processo Civil, e, em segunda linha (subsidiariamente), o disposto na alínea e) do artigo 287.º do Código de Processo Civil.
Vejamos:
Não assiste a mínima razão às recorrentes e, perante a clareza da situação, até se estranha a insistência neste tema.
De facto como bem notam os AA/recorridos e resulta da factualidade dada como provada e consequente desenvolvimento lógico e temporal o referido "Acordo de Revogação de Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial", assinado entre as AA. e a lª. Ré em 26 de Fevereiro de 2011, não teve por fim extinguir o litígio pendente entre as partes, mas apenas, pôr termo aos prejuízos continuados e crescentes que as AA/recorridas alegavam estar a sofrer na exploração estabelecimento do "...".
O acordo invocado para a alegada inutilidade, se bem que assente na mesma causa de pedir nesta acção, erro quanto aos pressupostos do contrato firmado entre AA. e RR., diz respeito a uma parte do todo que é o pedido e como tal nada obsta, antes se impõe, que se conheça da parte restante, que constitui, aliás o grosso, do mesmo.
Tão só os prejuízos derivados da exploração da loja ficaram excluídos da lide. O pedido inicial comporta o montante de 24.253,60 € a título de “direitos de ingresso” ,danos emergentes 6.160.687,87 e lucros cessantes a liquidar em execução de sentença.
Não resulta que o acórdão recorrido tenha contemplado no cálculo da indemnização arbitrada qualquer verba incluída no acordo.
É o que resulta do referido Acordo de Revogação:
CLÁUSULA PRIMEIRA
(Objecto)
A Primeira(CC - ..., S.A) e a Segunda(AA UNIPESSOAL, LDA) Outorgantes acordam em revogar o contrato de utilização de loja em Centro Comercial entre elas assinado a 27 de Fevereiro de 2008, a produzir efeitos na data de recepção efectiva da referida loja pela PRIMEIRA OUTORGANTE, encontrando-se esta prevista em 28 de Fevereiro de 2011, conforme referido na cl. 3a, número 3, data em que cessar-se-ão todos e quaisquer direitos, obrigações, deveres laterais e acessórios a que estavam adstritos em virtude do referido Contrato salvo o mencionado na cláusula terceira
CLÁUSULA SEGUNDA (Débitos)
1. Em virtude da Revogação do Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial, a SEGUNDA OUTORGANTE compromete-se a pagar à PRIMEIRA OUTORGANTE a quantia de €20.650,38 (vinte mil seiscentos e cinquenta euros e trinta e oito cêntimos), IVA incluído àtaxa legal em vigor.
2. O valor supra referenciado será liquidado pela SEGUNDA OUTORGANTE no momento da assinatura do presente Acordo de Revogação por via de acertos contabilísticos da conta corrente.
CLÁUSULA TERCEIRA (Obrigações da Segunda Outorgante)
1. As partes acordam que a Segunda Outorgante permanece responsável pelo pagamento de todo e qualquer encargo, de qualquer natureza que esteja obrigado pela utilização da loja até 28 de Fevereiro de 2011, data da entrega da loja devoluta, mesmo que só venham a ser conhecidos posteriormente.
2- A Segunda Outorgante compromete-se a assumir todas as responsabilidades contratuais e encargos derivados de quaisquer vínculos de natureza laboral ou de prestação de serviços, iniciados anteriormente à data em que a revogação produz os seus efeitos e relativos à loja e arrecadação comprometendo-se a reembolsar à Primeira Outorgante todo e qualquer encargo que esta tenha eventualmente de suportar a esse título e a envidar os
melhores esforços para fazer cessar tais vínculos, que eventualmente subsistam após a produção de efeitos da revogação, pela forma mais expedita possível.
3. A Segunda Outorgante compromete-se a entregar a loja à Primeira Outorgante no dia 28 de Fevereiro de 2011 devoluta e em condições de perfeita utilização.
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B- NULIDADE - OMISSÃO DE PRONÚNCIA (artº 668º, nº 1 d) do CPC)
Defendem as RR./recorrentes que o Acórdão recorrido padece de nulidade, por excesso de pronúncia, na parte em que condenou DD, solidariamente com a Recorrente CC, ao pagamento de € 24.153,60, a título de restituição dos “direitos de ingresso”, a favor da Recorrida AA, Unipessoal, Lda, uma vez que a Recorrida AA, Unipessoal, Lda. peticionou que, apenas e tão-somente, a co- Recorrente CC fosse condenada a restituir- lhe os “direitos de ingresso” que aquela pagou a esta, no valor de € 24.153,60, o Acórdão recorrido ampliou ilegitimamente a condenação peticionada, porquanto também condenou a ora Recorrente DD nesse montante, padecendo, por isso, de nulidade por excesso de pronúncia, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea e) do n.º 1 do artigo 668.º do Código de Processo Civil, tendo violado o princípio do pedido decorrente do n.º 1 do artigo 661.º do Código de Processo Civil.
Vejamos:
As AA. pedem a condenação da Ré "CC - ..., S.A." a devolver à Autora "AA, Unipessoal, Lda." o montante de € 24.153.60, correspondente àquele que por ela lhe foi passado a título de "direitos de ingresso".
Assim parece-nos que terá havido lapso do tribunal recorrido.
Esse lapso adveio, supomos, do facto de o tribunal a quo, neste particular, ter desenvolvido o seu raciocínio alicerçando-se num pressuposto errado, de que a Autora "AA, Unipessoal, Lda." pediu a condenação solidária das Rés, e que estas embora tendo personalidades jurídicas autónomas, integram-se num mesmo grupo de empresas, sendo que o comportamento de ambas foi determinante para a constituição da obrigação de indemnizar. Com efeito, as negociações contratuais foram efectuadas pela Ré "DD - ... S.A." na qualidade de mediadora/representante da Ré "CC -..., S.A.".
E assim, como no acórdão recorrido, importa sublinhar como adiante desenvolveremos, que não há dúvida quanto à responsabilidade solidária das RR., nos termos do art°512° do CC e do contrato acordado entre as partes, sendo certo que, a R. "CC ..., S.A.", era representada pela também R. ''DD ..., S.A.", que era a encarregada da promoção do centro comercial em causa e da angariação dos lojistas.
Só que, conforme sublinhamos supra, o pedido, a manifestada pretensão de tutela jurisdicional dirigiu-se tão só em relação a uma das rés. As autoras configuraram o direito invocado e a posição que as partes, perante o pedido e a causa de pedir, têm na relação controvertida, mas apenas dirigiram esta parte do pedido apenas a uma das rés.
Desde que determinada medida de tutela jurídica não tenha sido oportunamente pedida, o princípio do dispositivo obsta a que o tribunal dela conheça e a decrete, sob pena de nulidade.
É, pois, irrelevante para esse efeito que os factos que integram a causa de pedir, ainda que provados, possam constituir fundamento de uma construção ou efeito jurídico diferente do solicitado, até porque nem a liberdade do tribunal quanto à qualificação desses factos legitimará a adopção de tal procedimento.
Como tal o tribunal recorrido não devia ter “envolvido” a Ré DD num pedido que contra ela não foi dirigido.
Deste modo consideramos que, nesta parte, se verifica a nulidade da sentença (arts. 660.º, n.º 2, 2.ª parte, 661.º, n.º 1, e 668.º, n.ºs 1, al. d), 2.ª parte, e e), do CPC), e consequentemente a R. DD não pode ser condenada na indemnização pelas despesas decorrentes da realização do contrato e da instalação da loja, ou seja, €24.153,60 (direitos de ingresso).
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C- ERRO NA APRECIAÇÃO DAS PROVAS (ARTIGOS 722º e 729º DO CPC)-DOCUMENTO ESCRITO- FORÇA PROBATÓRIA - PROVA TESTEMUNHAL (ARTºS 392º E SEGS. CC)
Como temos vindo a defender por princípio, apenas existe um grau de recurso quanto à decisão sobre a matéria de facto.
A questão suscitada pelos recorrentes nas conclusões prende-se com o erro na apreciação das provas.
Segundo eles, o acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 393.º, n.º 1, e 394.º, n.º 1, do Código Civil já que os documentos existentes não permitem que determinados factos sejam dados como provados com base em prova testemunhal.
Assim delimitada a questão, importa antes de mais determinar se a mesma pode constituir objecto do recurso de revista, atentas as limitações impostas pela lei à actuação do Supremo Tribunal em sede de apreciação da decisão da matéria de facto, limitações essas que aqui se recuperam para melhor elucidação.
Estabelece o art. 26.º da Lei de Organização e Funcionamento dos Tribunais Judiciais, aprovada pela Lei n.º 3/99, de 13-01, que “fora dos casos previstos na lei, o Supremo Tribunal de Justiça apenas conhece de matéria de direito”.
Significa isto que, em regra, o Supremo – como tribunal de revista – aplica definitivamente aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido o regime jurídico que julgue adequado (art. 729.º, n.º 1, do CPC).
Porém, e excepcionalmente, o Supremo Tribunal de Justiça deve apreciar o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa cometido pela Relação se houver ofensa de disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou fixe a força probatória de determinado meio de prova (arts. 722.º, n.º 2, e 729.º, n.º 2, do CPC).
Nesse quadro de excepção, figura o uso inapropriado pela Relação da faculdade que lhe é conferida pelo n.º 1 do art. 712.º do CPC de alterar a resposta dada aos quesitos; mas não, porque contido nos poderes de apreciação definitiva da matéria de facto, o não uso pela Relação da mencionada faculdade, salvo se ele se traduzir em ofensa de disposição de lei que exija certa espécie de prova para a existência de facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.
Assim, decorre da lei que o Supremo Tribunal de Justiça apenas pode sindicar o conhecimento da matéria de facto fixada pela 2.ª instância quando esta considerar como provado um facto sem produção da prova por força da lei indispensável para demonstrar a sua existência ou se tiver desrespeitado as normas reguladoras da força probatória dos meios de prova admitidos no ordenamento jurídico.
Vale isto o mesmo que dizer que, por exclusão, o erro na análise das provas livremente apreciáveis pelo julgador, a que se reporta o art. 655.º, n.º 1, do CPC, excede o âmbito do recurso de revista.
Debruçar-nos-emos seguidamente sobre cada um dos pontos de facto que as RR/recorrentes entendem ter sido mal ajuizados:
O facto 58 ( ) As Rés asseguraram à Autora, por intermédio do Senhor Doutor FF, que não haveria no "..." outra loja cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE" (resposta ao quesito Em 13/02/2008 a Ré "CC - ..., S.A." endereçou à Autora "AA, Unipessoal, Lda." uma carta, subscrita pelo Senhor Doutor FF, na qual a Ré "DD -..., S.A." apresentava a "proposta de utilização e condições de ocupação para uma loja EE no futuro empreendimento ... a realizar na cidade de ..." .
Defendem as recorrentes que este facto dado como provado exclusivamente com base em prova testemunhal, contraria frontalmente a declaração negocial constante da cláusula 6.ª, n.º 2, do contrato referido no facto 13 (A SEGUNDA OUTORGANTE não terá qualquer exclusividade para exercer no centro comercial a actividade comercial prevista neste contrato.), que as partes celebraram voluntariamente através de forma escrita.
Acrescentam que tendo as partes optado, voluntariamente, por reduzir a escrito o aludido contrato de “utilização de loja em centro comercial” e aí determinado que a Recorrida AA, Unipessoal, Lda. não teria exclusividade na exploração do seu ramo de negócio no Forum ... (artigos 223.º e 232.º do Código Civil), não pode o Tribunal aceitar que os termos desse contrato sejam exclusivamente infirmados por uma testemunha (sobretudo “pouco credível”), sob pena de violação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé no cumprimento dos contratos. Ou seja: a ser acolhido o entendimento adoptado no Acórdão Recorrido, os contratos escritos assinados pelas partes poderiam, na prática, ser “esquecidos”, porque poderiam ser “rasgados” com base em prova testemunhal. Desta forma, os princípios da autonomia das partes, da segurança jurídica e de que os contratos devem ser integral e pontualmente cumpridos seriam facilmente defraudados.
Vejamos:
Como já defendemos([3])é princípio assente que não é admitida prova por testemunhas quando o facto estiver plenamente provado por documento ou por outro meio com força probatória plena» – artº 393º nº2.
Porém: «É necessário interpretar nos seus justos termos esta doutrina…assim nada impede que se recorra à prova testemunhal para demonstrar a falta ou os vícios da vontade, com base nos quais se impugna a declaração documentada (pois que)… o documento não prova nem garante, nem podia garantir, que as declarações não sejam viciadas por erro, dolo ou coação ou simuladas. Por isso mesmo a prova testemunhal se não pode, neste aspeto, considerar legalmente interdita» - P. Lima e A. Varela, CC Anotado, 2ª ed., 1º, p.318.
A razão de ser da proibição da prova testemunhal contra ou para além das declarações provadas pelo documento anda associada à consabida falibilidade desse meio de prova e aos perigos de que possa prevalecer sobre a prova documental, reconhecidamente mais segura.
Mas quando o teor do documento é posto em causa, máxime de um modo plausível e consistente, em face de todo o circunstancialismo processual – vg. posições das partes e existência de outros elementos probatórios que indiciam poder convencer no sentido da insurgência/impugnação do documento - tem-se entendido que as normas dos arts. 393º e 394º comportam restrições e limitações, podendo ser admitida a prova testemunhal como complementar (coadjuvante) de um elemento de prova escrito a apreciar conjugada e concatenadamente – cfr. vg. o Ac. do STJ de 03.11.2011, p. 758/06.3TBCBR-B.P1.S1.
Também Jacinto Rodrigues Bastos([4]) defende(citando vários acórdãos( [5]) que nesta norma “ não se proíbe a prova testemunhal invocada para determinar e precisar o significado de cláusulas duvidosas ou obscuras, por que, nesse caso, ela não visa a contrariar o conteúdo do acto escrito, antes procura fixar a vontade das partes, tal como já foi manifestada.
E não poderia ser de outra forma sobre pena de postergar princípios que devem presidir à incessante procura da verdade material. É que, como bem se nota na Revista 2.315/00 de 03-10-2000, a escritura pública faz prova plena de que, na presença do notário, foram emitidas as declarações dos outorgantes nela vertidas, mas não prova plenamente que tais declarações sejam sinceras e verdadeiras ou válidas e eficazes, na medida em que isso é algo que ultrapassa a percepção da entidade documentadora. O art.º 393, n.º 2 do CPC impede, tão-só, como emerge, aliás do seu teor, o recurso à prova testemunhal quanto aos factos abrangidos pela força probatória plena do documento.
No caso as partes aceitaram a forma escrita para fixarem as condições contratuais reduzindo a escrito um contrato que, segundo a lei, não careceria de forma. Tal não impede que as mesmas partes possam duma forma oral não só estipular cláusulas adicionais ou mesmo contrárias, mesmo que consubstanciem alteração aos termos do contrato escrito. Por isso falece o argumento dos recorrentes que o Mº Juiz não se poderia socorrer da prova testemunhal.
É evidente que ao fazermos esta afirmação, não olvidamos a já referida preocupação do legislador com a fiabilidade da prova testemunhal, mas também é certo quer não podemos deixar de ter em atenção o que é a realidade ,a prática quotidiana, no âmbito das negociações contratuais, cuja versão escrita pode não retractar a perfeita e total vontade dos contraentes.
Daí que os ajustes verbais anteriores e contemporâneos relativos a um contrato reduzido à forma escrita serão válidos, de acordo com disposto no art. 222º nº 2 do CC, pois não se vê que a lei exija forma escrita para o seu valimento. Isto independentemente de sobre elas se poder realizar prova testemunhal contra ou além do documento que titula o negócio, pois sobre a questão versa o art. 394º.
O acórdão do STJ de 23-11-2005, explicita que, "a força ou eficácia probatória plena atribuída pelo n°l do art° 376° do CC às declarações documentadas, limita-se à sua materialidade, isto é à existência dessas declarações, não abrangendo a exactidão das mesmas" - p° n° 05B3318, in, wwvv.dgsi.pt -.
Outro ponto de discordância, aliás, no âmbito da exclusividade ou não do produto a comercializar no centro comercial, prende-se com a circunstância de os factos 81, 82 e 84 do acórdão recorrido (correspondente aos artigos 31.º, 35.º e 37.º da base instrutória) terem sido provados violando, segundo as recorrentes, as normas de direito probatório material vertidas nos artigos 393.º, n.º 1, e 394.º, n.º 1, do Código Civil, porquanto tais factos foram dados como provados exclusivamente com base em prova testemunhal, sendo infirmatórios do teor do contrato que as partes celebraram e que ficou assente no facto 13 do Acórdão recorrido.
Apenas estamos de acordo com os recorrentes quando afirmam que está em causa a violação das regras de direito probatório material (artigos 393.º e 394.º do Código Civil), configurando este aspecto uma questão estritamente jurídica, susceptível de ser conhecida pelo Supremo Tribunal de Justiça, não constituindo um “recurso sobre a matéria de facto sui generis”, como foi referido no Acórdão recorrido.
Na parte restante da argumentação expendida estamos em total desacordo, conforme o que deixamos exposto supra para o qual remetemos, sem necessidade de mais considerandos.
Nesta alínea uma última nota para considerar que, mais uma vez, e pelas razões já expostas, não assiste razão aos recorrentes quando defendem que a expressão “como combinado” deve ser eliminada do facto 63 do acórdão recorrido nos termos n.º 4 do artigo 646.º do Código de Processo Civil, por violação disposto nos artigos 393.º, n.º 1, e 394.º, n.º 1, ambos do Código Civil.
É ,ao que supomos, unânime a orientação deste Tribunal de que averiguar se determinada matéria é de direito ou de facto ou reveste natureza conclusiva é uma actividade de natureza jurídica, podendo, por isso, ser sindicada pelo STJ nos termos do art. 722.º, n.º 2, do CPC.
Obtendo parcial razão no tribunal recorrido, ao conseguir que expressão «ao arrepio do que fora convencionado» contida no facto 70 da sentença fosse considerada conclusiva e tida por «não escrita» nos termos do n° 4 do artigo 646° do Código de Processo Civil, insiste agora com a expressão “como combinado” que, foi considerada não conclusiva, já que tem o mesmo significado que "como o acordado" (ambas as expressões utilizadas no mundo dos negócios).
Não vemos razão para alterar o decidido, porque, trata-se de uma expressão utilizada no mundo dos negócios como afirma tribunal a quo,e também porque dela se pode facilmente inferir a realidade do facto ou factos que envolveram a negociação contratual.
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D- CONTRATO - FORMA CONVENCIONAL - EFICÁCIA DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL(ARTºS. 223º E 224º DO CC)
As recorrentes consideram que ao arrepio de todos os critérios legais de interpretação dos negócios jurídicos, o acórdão recorrido fez “tábua rasa” do facto de as partes terem estipulado (livremente e por escrito) no n.º 2 da cláusula 6.ª do “contrato de utilização de loja em centro comercial” que a Recorrida AA, Unipessoal, Lda. não teria o direito de exclusividade na exploração do seu ramo de negócio no Forum .... Segundo as recorrentes as partes poderiam nem sequer ter abordado esta matéria no texto do contrato, mas optaram expressamente por fazê-lo, estipulando que a Recorrida AA, Unipessoal, Lda. não teria qualquer direito de exclusividade, o que incluíram no seu âmbito do seu acordo de vontades (artigo 232.º do Código Civil).Assim, as Recorridas aceitaram o facto de não gozarem de exclusividade na exploração do seu negócio, conformando-se com a possibilidade de poder vir a existir outro estabelecimento comercial de produtos naturais e dietéticos no Forum ....
Vejamos:
Mais uma vez as recorrentes assentam toda a argumentação na defesa da sua tese no factor documento escrito, fazendo elas sim, “tábua rasa”(para utilizar a sua expressão) de todo o circunstancialismo fáctico dado como provado e que não pode deixar de ser tido em conta. Para elas só o que ficou escrito tem relevância e pode ser enquadrado juridicamente.
Mas obviamente que não pode ser assim.
O âmbito do acordo de vontades a que se refere o artº 232º do CC não se refere exclusivamente às cláusulas contratuais escritas. Aliás é o próprio artº 223º do CC, invocado pelas RR. para sustentar a sua tese, que dá a maior liberdade às partes contratantes.
A doutrina do nº 2 do referido 223º do CC espelha o desenvolvimento negocial que presidiu à situação que ora nos ocupa. “Pode acontecer que as partes tenham concluído o negócio e só depois, ou no momento da sua conclusão, deliberem reduzir o contrato a escrito. O negócio já está validamente celebrado. Deve, pois, presumir-se, neste caso, que as partes apenas quiseram, com a forma escrita, consolidar o acto, facilitar a sua prova, tornar mais precisas as suas cláusulas ou qualquer outro efeito análogo e não substitui-lo por outro. (sublinhado nosso)([6])
Em reforço do que fica exposto está o preceituado no artº 224º do CC que estabelece que a declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecido.
Desta forma tendo em atenção a factualidade dada como provada não podemos, como pretendem os recorrentes, circunscrever o enquadramento jurídico da situação ao documento escrito e mais concretamente ao conteúdo n.º 2 da cláusula 6.ª do “contrato de utilização de loja em centro comercial” segundo o qual a Recorrida AA, Unipessoal, Lda. não teria o direito de exclusividade na exploração do seu ramo de negócio no Forum ....
Falece pois razão às recorrentes neste ponto.
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E- ERRO SOBRE OS MOTIVOS – ARTº 252º DO CC.
Para uma melhor compreensão começaremos por reproduzir os factos relevantes para apreciação deste ponto:
57.Questão prévia à entabulação das negociações entre a Autora e as Rés foi a de saber se no centro comercial iria ser admitida a instalação de um outro lojista cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE" (resposta ao quesito 7.º).
58.As Rés asseguraram à Autora, por intermédio do Senhor Doutor FF, que não haveria no "..." outra loja cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE" (resposta ao quesito 8.°).
64.Na convicção de que não haveria no "..." outra loja cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE", a Autora encetou as diligências necessárias à instalação do estabelecimento naquele espaço (resposta ao quesito 14.°).
Esta factualidade é deveras eloquente e fala por si, pelo que qualquer construção jurídica ou interpretação que se utilize tem que ser forçosamente no sentido de que não assiste a mínima razão às recorrentes.
Não restam dúvidas que as AA./Recorridas, só assinaram o contrato em discussão porque houve a garantia dada pelo RR. de que não haveria outra loja no mesmo Centro Comercial que comercializasse produtos idênticos aos comercializados pelas AA.
Mas vejamos:
Dizem as recorrentes que ao contrário do que é sustentado no acórdão recorrido, o n.º 2 do artigo 252.º do Código Civil não é aplicável ao caso concreto, porquanto não estão preenchidos nem os requisitos gerais do erro-vício, nem os requisitos específicos do erro sobre os motivos, pelo que o Acórdão recorrido violou os artigos 252.º, n.º 2, e 289.º do Código Civil.
Face ao decidido na alínea D) que antecede pouco mais haveria que dizer, no entanto e na sequência do que ali defendemos a pergunta que se impõe é a seguinte:
O que é que as partes acordaram e esteve na base do negócio sobre o qual nos debruçamos?
A exclusividade. (57.Questão prévia à entabulação das negociações entre a Autora e as Rés foi a de saber se no centro comercial iria ser admitida a instalação de um outro lojista cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE" (resposta ao quesito 7.º).
Perante esta e outra factualidade ao defender o que se patenteia como indefensável, a conduta processual das recorrentes raia a má-fé.
Impunha-se às RR/Recorrentes, para alicerçar a sua tese, demonstrar que ,não obstante ter sido inicialmente acordada a exclusividade, posteriormente esta posição tenha sido alterada.
Mas o que são circunstâncias constitutivas da “base do negócio”?
Segundo a doutrina alemã, o erro sobre o motivo – ou seja a inexacta representação da existência, subsistência ou verificação de uma circunstância que era determinante para a declaração de vontade, ou sem a qual a declaração de vontade não teria sido emitida ou o não teria sido naquele modo –pode constituir um erro sobre a base do negócio. Verifica-se erro relevante sobre a base do negócio –prossegue o mesmo Autor – quando se trata de circunstâncias cuja diversidade em relação às que se tinham previsto tem de considerar-se que alteram ,entre contraentes de boa fé, a existência do negócio, de modo que procederia de má fé a parte que, apesar disso, quisesse sujeitar o outro contraente às consequências do negócio. O resultado é análogo ao que se verifica quando se dá a resolução ou modificação do contrato das circunstâncias em que este se baseia – clásula rebus sic stantibus- razão porque o legislador lhe mandou aplicar a disciplina constante dos artigos 437º e segs deste Código.([7])
Como se evoca no acórdão recorrido «constituem base do negócio as circunstâncias determinantes da decisão do declarante que, pela sua importância, justificam, segundo os princípios da boa fé, a invalidade do negócio em caso de erro do declarante, independentemente de o declaratário conhecer ou dever conhecer a essencialidade, para o declarante, dessas circunstâncias e, por maioria de razão, sem necessidade de os dois se mostrarem de acordo sobre a existência daquela essencialidade»([8]).
Não nos podemos esquecer que ficou demonstrado que a problemática da loja da Autora " AA, Unipessoal, Lda." ser a única do ramo a operar no "..." foi expressamente debatida com as Rés (resposta ao quesito 36.º)(80º). E que ficou esclarecido que a inexistência de outra loja cuja actividade fosse directamente concorrente da "EE" era condição sine qua non do interesse de contratar das Autoras (resposta ao quesito 37.º)(84º). Sendo que como era do conhecimento das Rés, que as AA. jamais avançaria para o projecto em causa se soubesse da existência no "..." de outra loja onde fossem vendidos produtos idênticos aos do seu comércio (resposta ao quesito 39.")(86º).
Neste caso é claro que estamos perante uma representação escrita inexacta de uma circunstância, a exclusividade, que foi determinante na decisão de se efectuar o negócio e sem a qual o mesmo não se teria realizado
Sendo a base do negócio as razões em que as partes fundaram a decisão de contratar, verifica-se erro sobre a base do negócio sempre que ocorra uma falsa representação dessas circunstâncias e como tal, mais uma vez, não pode ter seguimento a pretensão das recorrentes.
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F- ABUSO DE DIREITO – ARTº 334º CC
Dizem as RR/Recorrentes que presente acção constitui um manifesto abuso do direito já que tendo as AA/Recorridas lido e aceitado o referido n.º 2 da cláusula 6.ª do contrato de utilização de loja, a invocação do erro com base numa pretensa exclusividade constitui um manifesto abuso do direito, nos termos e para os efeitos do artigo 334.º do Código Civil.
O Tribunal a quo considerou prejudicado o conhecimento do alegado abuso de direito por parte das AA., desde logo, face ao parcial vencimento que obtiveram nesta acção (embora com fundamentos de Direito diferentes dos aduzidos na sentença recorrida).
Também este Supremo Tribunal considera que face ao decidido supra fica prejudicado o conhecimento desta questão.
Na verdade além do direito que consignamos assiste às AA., mesmo que assim não fosse entendido, pela factualidade dada como provada, fácil é de constatar que o eventual excesso cometido não seria manifesto como impõe o referido instituto.
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Nestes termos e pelos fundamentos apontados julgam-se parcialmente procedentes as revistas interpostas pelos AA. e pela R. II e improcedente a revista interposta pela R. HH, e, em consequência, revogando em parte o acórdão recorrido:
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Lisboa, 24 de Outubro de 2013
João Trindade (Relator)
Tavares de Paiva
Abrantes Geraldes
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([1]) O facto 58 do Acórdão recorrido corresponde à resposta ao quesito 8.º da base instrutória.
([2]) O facto 13 do Acórdão recorrido corresponde à alínea N) da matéria assente.
[3] - Revista 471/08 de 10-10-13
[4] -Notas ao Código Civil, Vol. II,1988,pag. 174
[5] - Ac. STJ de 3.3.72 no BMJ nº 215,pag. 202; ac. Rel. Lisboa de 10.11.76,na Col. Jurisp. Pag. 813; Ac. Rel.. Porto de 8-4-80, na Col. Jur. 1980,t. II,pag. 137)
[6] -Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado1967,pag. 143
[7] -Jacinto Rodrigues Bastos –Notas ao Código Civil, 1987,pag. 340.
[8] -Inocêncio Galvão Teles - Manual dos Contratos em Geral, 4ª ed., pag.341.