Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 98B1010 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TRESPASSE
CONTRATO-PROMESSA
FORMA DE DECLARAÇÃO NEGOCIAL
FORMA DO CONTRATO
DOCUMENTO
INTERPRETAÇÃO DA VONTADE
INTERPRETAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO
NULIDADE DO CONTRATO
REDUÇÃO DO CONTRATO
RAU90 ARTIGO 115 N3.
II - Continua válida a doutrina do Assento (acordão uniformizado) 4/95 do STJ.
A intenção dos outorgantes, todavia não expressa nos termos do escrito, foi a de, além de prometer comprar e vender o dito imóvel, prometer trespassar o estabelecimento de restaurante já instalado no rés do chão do edifício, sendo certo que o preço declarado, a pagar em prestações até à data acertada para a realização da escritura pública de compra e venda, abrangeu, na intenção dos contraentes, o "valor de trespasse".
Contra o pagamento da 2ª prestação, o promitente-vendedor facultaria aos promitentes-compradores, segundo os termos do escrito contratual, a fruição integral do prédio e também, mas apenas na intenção dos contraentes, não expressa no escrito do contrato, o próprio restaurante.
Vencida a 2ª prestação, no montante de 6500000 escudos (a 1ª, de 8500000 escudos, foi paga no acto da outorga), os promitentes-compradores prontificaram-se ao pagamento, através da mulher de um deles, que se dirigiu, para o efeito, à residência do promitente-vendedor; aí, porém, a mulher deste último recusou-se a receber, e disse que o marido estava ausente.
Divergências, não resolvidas, sobre o preço global, que vêm de antes do vencimento da referida 2ª prestação, e derivadas da incorrecção da área declarada no contrato-promessa, e, também, sobre os termos do contrato de trespasse, inviabilizaram o cumprimento do programa constante do contrato-promessa, e, naturalmente, o contrato prometido.
2. Na presente acção, os promitentes-compradores pretendem a condenação do promitente-vendedor e mulher a lhes pagarem o dobro do sinal prestado, ou seja, 17000000 escudos, e juros, à taxa legal, desde 30.4.92.
A acção procedeu na 1ª instância, mas a Relação inverteu o sentido da decisão, absolvendo os réus do pedido, com fundamento em que, tratando-se de uma coligação de contratos (promessa de compra e venda e promessa de trespasse), independentes, mas ligados por um nexo funcional, e não tendo o de trespasse ficado concluído, ou, pelo menos, sendo ele nulo, por falta de forma, não era exigível o cumprimento do de compra e venda.
3. Não se conformaram os autores, e pediram, então, a presente revista na que levantam as seguintes questões:
· ao alterar a resposta dada pelo tribunal colectivo ao quesito 12º, a Relação fez uso indevido dos poderes conferidos pelo artº 712º,CPC Código de Processo Civil;
· o réu (promitente-vendedor) constituiu-se em mora ("mora accipiens"), quando recusou o recebimento da 2ª prestação do preço, pois só teria justificação para tal atitude, por o recebimento levar como contrapartida a entrega do prédio e do restaurante, se a falta de regulamentação do negócio sobre o estabelecimento fosse imputável apenas aos recorrentes (promitentes-compradores); com a conduta subsequente, impossibilitou o mesmo réu o cumprimento do contrato, com as consequências previstas no artº 815º,CC Código Civil.
Os recorridos contra-alegaram.
4. E, conhecendo, dir-se-á que existe razão dos recorrentes no que respeita à primeira questão.
Fundamentou a Relação a modificação da resposta ao quesito 12º, ao abrigo do artº 712º, nº1, b, CPC, no facto de, no artº 59º da réplica, os autores terem reconhecido "a realização de tal reunião na qual teria sido ventilada a alteração do contrato-promessa e a feitura de um trespasse".
E assim, mudou a resposta ao dito quesito 12º de "não provado" para "provado apenas que o A. e o Réu marido se reuniram em 13/3/92 tendo nessa reunião sido referidas alterações ao contrato-promessa".
Mas, se bem se reparar, o artº 59º da réplica não se refere ao autor (qual autor, se eles são dois?) mas, sim, à advogada do autor B, o que é bem diferente.
Do que se trata, ou parece tratar-se, afinal, é da chamada ao processo de factos conhecidos durante negociações para acordo amigável, atitude de legalidade duvidosa, atento o disposto no artº 81º, nº1, d, do Estatuto da Ordem dos Advogados, aprovado pelo DL 84/84, de 16/3.
A modificação da resposta ao quesito 12º foi, portanto, indevidamente feita, razão pela qual deve manter-se a resposta de não provado, formulada pelo tribunal colectivo.
5. Sobre o problema da mora accipiens, não merece censura a conclusão do acórdão recorrido.
Houve, com efeito, dois negócios distintos, um de promessa de compra e venda do imóvel outro de trespasse de estabelecimento comercial, funcionalmente ligados, isto é uma coligação de contratos, na qual um deles, a promessa de trespasse, não tem, no escrito em que as partes verteram a composição dos respectivos interesses, um mínimo de correspondência.
Como o trespasse é negócio solene (sujeito a escritura pública - cfr. artº 115º, nº3, RAU Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10), a promessa de tal negócio só vale se constar de documento assinado pelo ou pelos promitentes (artº 410º, nº2, CC).
Sendo assim, o contrato-promessa em causa, visto como coligação contratual, é nulo, na justa medida em que a parte relativa ao trespasse não tem expressão escrita (artº 294º,CC).
Nulidade que se espalha por todo o conjunto negocial, dada a interdependência funcional que os liga, e não permite redução do contrato, nos termos do artº 292º,CC, porque a aludida interdependência a exclui à partida.
6. Mas, se existe nulidade do negócio invocado como causa de pedir, importa aplicar o Assento 4/95, hoje reduzido a uniformizador de jurisprudência, nos termos do nº2, do artº 17º, DL 329-A/95, de 12/12, mas cuja doutrina nos merece toda a concordância.
Deverão os réus ser condenados a restituir o sinal recebido pelo réu marido, com juros legais desde a citação.
A responsabilidade da ré mulher deriva do disposto no artº 1691º, nº1, c,CC.
7. Nestes termos, concedem parcialmente a revista e assim, em parcial revogação do acórdão recorrido, repõem a resposta dada na 1ª instância ao quesito 12º, e condenam os réus/recorridos A e mulher D a pagar aos autores/recorrentes a quantia de oito milhões e quinhentos mil escudos, acrescida de juros, à taxa legal que em cada momento vigore, a contar da citação.
Custas a meias, neste recurso e nas instâncias.
Lisboa, 3 de Fevereiro 1999.
Quirino Soares,
Matos Namora,
Sousa Dinis.